De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies Postbus EZ DEN HAAG. Amsterdam, 27 juni 2012

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies Postbus EZ DEN HAAG. Amsterdam, 27 juni 2012"

Gijs Smeets
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Mevrouw mr. drs. J.W.E. Spies Postbus EZ DEN HAAG Amsterdam, 27 juni 2012 Betreft: private aandeelhouders voor woningcorporaties Op woensdag 13 juni bent u door de Tweede Kamer gevraagd oplossingen aan te reiken voor de toenemende terughoudendheid van banken bij financiering van woningcorporaties. Wij maken van dit moment gebruik om een eerder aan u aangedragen oplossingrichting, dringend onder uw aandacht te brengen. Steeds meer woningcorporaties hebben moeite met het doelmatig uitvoeren van hun sociale huisvestingstaak. Dit wordt met name veroorzaakt door de inefficiënte inzet van het vermogen. Wanneer dit niet tijdig wordt hersteld, dicteert de internationale kapitaalmarkt de houdbaarheidsdatum van het corporatiebestel in Nederland. Sinds eind 2009 richt het Forum tor Housing and Living (FHL) zich op de introductie van private aandeelhouders bij woningcorporaties. In februari van dit jaar heeft FHL het rapport 'Woningcorporaties op eigen benen; verdienen om te kunnen dienen' uitgebracht. Op 20 februari is dit rapport met begeleidende brief ook aan u toegezonden, evenals een afschrift van een brief aan de Minister-president op 1 maart Tot nu toe hebben wij van u geen reactie mogen ontvangen. Op basis van geruime kennis en ervaring en maatschappelijke betrokkenheid bij de publieke zaak heeft FHL een bedrijfsmodel ontwikkeld, dat aan woningcorporaties een wenkend perspectief biedt. Met het zogeheten opt-in bedrijfsmodel kan op korte termijn worden bijgedragen aan een duurzame oplossing voor de financiering van individuele woningcorporaties. Via FHL kunnen miljarden euro's beschikbaar komen als opbrengst uit private deelnemingen in woningcorporaties. Forum for Housing and Living: Postbus 37063, 1030 AB Amsterdam, info@forumhousingliving.nl,

2 De woningcorporatie wordt in deze bedrijfsstrategie geleidelijk een vermogensbeheerder en richt zich op het duurzaam investeren in lokaal en (boven)regionaal verankerde maatschappelijke projecten. Het opt-in bedrijfsmodel kent een zestal hoofduitgangspunten: 1. Woningcorporatie is de uitnodigende partij: één of meerdere private investeerders verwerven op uitnodiging van de woningcorporatie een meerderheidsbelang in een gezamenlijk op te richten dochteronderneming en verkrijgt daarmee (mede)zeggenschap over de bedrijfsvoering; 2. Profiel private investeerders: tenminste één van de private medeaandeelhouders heeft aantoonbare ervaring met succesvolle op rendement gedreven woningexploitatie. Het rendement wordt in sterke mate bepaald door een intensieve bemoeienis met de bedrijfsvoering; een kwalitatief goede woning tegen zo laag mogelijke prijs aanbieden aan de huurder. Daarbij staat rendement op lange termijn centraal mede in relatie tot verduurzamen van woningvoorraad; 3. Waarderingsgrondslag: de opt-in onderneming wordt gewaardeerd volgens de discounted cash flow methode; de waarderingsgrondslag die recht doet aan de belegger/exploitant bij huurwoningen in verhuurde staat. Bij de prijsvorming wordt uitgegaan van wensen van de woningcorporatie en overheid en de verwachte cash flow die jaarlijks beschikbaar komt en waaruit aflossingen en rentebetalingen kunnen worden betaald; 4. Bedrijfsactiviteit: de opt-in onderneming richt zich exclusief op het aankopen, beheren en verkopen van huurwoningen (zowel Daeb als niet -Daeb) op basis van bedrijfscontinuïteit en het realiseren van een marktconform rendement. Mochten andersoortige activiteiten bij de start onderdeel gaan uitmaken van de opt-in onderneming, dan worden deze op afstand geplaatst en -desgewenst later- afgestoten; 5. Woningexploitatie: de woningexploitatie wordt ingericht op drie prestatievelden: (a) onderhoudsinvesteringen, uit te drukken in gemiddelde investeringen per woning, (b) de tevredenheid van huurders, periodiek onafhankelijk te meten, en (c) nieuwe 2

3 verdienmodellen, voortkomend uit schaalvoordelen, die woonlasten kunnen matigen (onder meer doorgeven van besparingen op energielasten aan de huurder); 6. Overheidsbeleid: de bedrijfscontinuïteit van de opt-in onderneming past in vigerende en toekomstige regelgeving van Den Haag en Brussel. Het vaststellen van huurprijsbeleid blijft een politiek besluit. Huurtoeslag kan desgewenst voor rekening en risico van opt-in onderneming komen mits dit is verrekend in de verwervingsprijs. De condities waaronder dividenduitkeringen aan aandeelhouders (private investeerders en woningcorporatie) plaatsvinden worden overeengekomen met de overheid. Wij spreken nadrukkelijk over opt-in, omdat wij van mening zijn dat de woningcorporatie en haar toezichthouders de toegevoegde waarde van ervaren private investeerders/woningbeheerders moet erkennen en instemt met noodzakelijke veranderingen in de bedrijfsvoering. Ervaren binnen- en buitenlandse partijen hebben zich in nauwe samenwerking met FHL het afgelopen jaar georiënteerd op hun beoogde rol van belegger/exploitant/beheerder in het opt-in bedrijfsmodel. Deze partijen zijn op korte termijn in staat om liquiditeiten beschikbaar te stellen en aan te wenden voor de participatie in één of meerdere woningcorporaties met portfolio's van circa tot woningen. Ook heeft FHL afspraken met een Nederlandse Merchant bank met ruimte ervaring in de corporatiesector om deze kapitaalstromen voortvarend en professioneel te kunnen arrangeren en begeleiden. De staat van de financiële huishouding van de woningcorporaties en de overheid bevindt zich in een kritieke fase. Dit wordt ook bevestigd in het recent verschenen rapport Stabiliteit en Vertrouwen van de Studiegroep Begrotingsruimte en het rapport Risico's voor de overheidsfinanciën van de Algemene Rekenkamer. De afbrokkelende wettelijk vastgelegde gelaagde structuur van borgstelling en inroepen daarvan in geval van nood maakt het wederzijdse besmettingsgevaar tussen de financiën van overheden en woningcorporaties reëel: a. De eerste zekerheid, de-in algemeenheid- sterke kredietwaardigheid van de woningcorporaties, wordt, uitzonderingen daargelaten, in toenemende mate door kapitaalverschaffers in twijfel getrokken. Steunaanvragen van woningcorporaties bij het 3

4 CFV nemen toe; dit gaat naar verwachting leiden tot nieuwe verplichte kapitaalstortingen, waaraan woningcorporaties niet of moeizaam kunnen voldoen. b. De tweede zekerheid, het ophogen van de kapitaalbuffers van het WSW door de deelnemende woningcorporaties, zal tot verdere zekerstellings- en liquiditeitsproblemen leiden en daarmee de onderlinge solidariteit onder druk zetten; steeds minder woningcorporaties willen financieel bijdragen aan oplossingen voor slecht presterende collega's; een algemene perceptie in de corporatiesector. c. De derde zekerheid, na tekortschieten van de voorgaande, het verstrekken van rentevrije leningen aan het WSW door het rijk en gemeenten, zal de kredietwaardigheid van de overheid direct-in negatieve zin- gaan beïnvloeden. Immers, de overheden zullen hiervoor zelf moeten gaan (bij)lenen. De vraag is daarom niet meer of de borgingsstructuur vastloopt, maar wanneer. Met het vestigen van het hypotheekrecht op de woningportefeuille van Vestia heeft het WSW zelf het begrip borging voor de banken inhoudsloos gemaakt. Sterker nog, zij heeft hiermee een vertrouwensbreuk met de commerciële banken gecreëerd. Niet alleen bij Nederlandse banken, ook op de internationale kapitaalmarkt is deze ongebruikelijke WSW-ingreep niet onopgemerkt gebleven. De overheid heeft geen alternatief voor bankfinanciering voor de woningcorporaties. Er is nu al sprake van (over) exposure van de overheidsbanken BNG en NWB: het marktaandeel van deze banken bij de woningcorporaties lijkt weinig meer met marktwerking te maken, maar in toenemende mate met gebrek aan alternatieven voor de woningcorporaties. Als de woningcorporaties in verdere problemen komen, raakt dit direct de credit rating van BNG en NWB; en dat zegt dan ook direct veel over de kredietwaardigheid van de Nederlandse overheid op de internationale kapitaalmarkten. Kortom, oplossingen vinden voor de financiering van de woningcorporaties via -nogmeer overheidsgaranties is onmogelijk. Sociale huisvesters in andere Europese landen, zoals Duitsland en Frankrijk, zijn Nederland succesvol voorgegaan in het introduceren van private medeaandeelhouders. Deze ondernemingen laten nu zien, dat de huren bereikbaar kunnen blijven, de investeringen in (onder meer energiebesparende) onderhoud - en 4

5 renovatiewerkzaamheden op peil zijn gebleven en dat de tevredenheid van de huurder in de loop der tijd aantoonbaar is verbeterd. Daar komt bij, dat de private investeerder jaarlijks tevreden is over het rendement op het eigen vermogen. Kortom, medeaandeelhouders in een woningcorporatie maken het mogelijk om de sociale huisvestingstaak doelmatig uit te voeren, naar tevredenheid van huurders, aandeelhouders en overige belanghebbenden, waaronder gemeenten. Het FHL opt-in bedrijfsmodel is de afgelopen periode met diverse belanghebbenden besproken; naast ambtenaren van uw ministerie met de ministeries van El&I en Financiën. Ook met sectorinstituten als CFV en Aedes. Eveneens zijn BNG, NWB en DNB geïnformeerd over de achtergronden, samenstelling en voortgang van FHL. Op dinsdag 3 juli a.s. vindt een vervolggesprek plaats met de heer Calon waarbij de heer Meijdam en ondergetekende aanwezig zullen zijn. Indien woningcorporaties in Nederland op korte termijn niet in staat zijn hun bedrijfsprestaties te verbeteren door actieve inbreng van privaat kapitaal, is de kans reëel dat bankfinanclering ontoereikend blijft voor de -toch al onder druk staandecontinuïteit van nieuwbouw, verbeteren renovatieprojecten. Wij brengen daarom ons aanbod onder uw aandacht en geven u tevens in overweging om dit op te nemen in uw door de Tweede Kamer gevraagde brief over oplossingen voor de vastgelopen bankfinanciering voor woningcorporaties. Wij vertrouwen op uw aandacht en vernemen graag uw reactie, uiteraard zijn wij tot nadere toelichting bereid. Names de Raad van Deskundigen: Raad van Deskundigen: Ir. W.J. Bodewes R. van der Leij sr. Mr. H.M. Meijdam M.l. Platschorre R. van der Leij sr. Drs. J.B.M. Streppel 5

Vergelijkbare documenten

Financiering sociale woningbouw: voor eigen rekening en risico

WORKING PAPER Financiering sociale woningbouw: voor eigen rekening en risico Discussiebijdrage Opgesteld ten behoeve van informele FHL-bijeenkomst op 27 november 2013. Ad Hereijgers november 2013 1 Inhoud