Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

Transcriptie

1 Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid Peter Boelhouwer Delft University of Technology Challenge the future

2 Inhoud Novelle herzieningswet toegelaten instellingen Rol gemeenten in Novelle Uitkomsten parlementaire enquête woningcorporaties Probleem midden inkomensgroepen Oplossingsrichting crisis lokale partijen Hoe aan te sluiten bij de vraag Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

3 Novelle herzieningswet toegelaten instellingen Woningcorporatie mag kiezen tussen administratieve of juridische scheiding tussen sociaal (DAEB) en markt (niet-daeb). DAEB= Diensten van Algemeen Economisch Belang. Doel: creëren gelijk speelveld corporaties-vastgoedbeleggers. Geen kruissubsidiëring van niet-daeb. Geen risico s van markt afwentelen op sociale sector Toezicht geconcentreerd en naar ministerie I&M (Inspectie Leefomgeving) Corporaties moeten zich splitsen en actief zijn in een regio Meer invloed huurders Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

4 Rol gemeente in de Novelle (1) Gemeente moet toestemming verlenen voor niet-daeb activiteiten van corporaties Corporatie voert naar redelijkheid het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid uit (moet dan wel woonvisie of meerjarige voorstellen) Wanneer andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben dient er regionaal overleg plaats te vinden Gemeente voert overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissies Prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties: omvang kernvoorraad, gewenste kwaliteit van de kernvoorraad, beschikbaarheid voor bepaalde (inkomens)groepen, gewenste verdeling tussen DAEB en niet-daeb tak, verkoop van huurwoningen; huurdersorganisaties worden hierbij betrokken Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

5 Rol gemeente in de Novelle (2) Geen afspraken met corporatie mogelijk wanneer er een vastgelegd volkshuisvestingsbeleid ligt Rijksbeleidskader volkshuisvesting kan neerslaan in woonvisie gemeente 1 juli verstrekt de corporatie aan de gemeente een meerjarig overzicht van de voorgenomen werkzaamheden (rekening houden met gemeentelijk begrotingsproces en met begroting corporatie) (bod aan de gemeente, na overleg met huurders) 1 januari levert corporatie haar overzicht van de voorgenomen meerjarige werkzaamheden aan minister en gemeente Gemeente kan in beroep bij de geschillenbeslechtingprocedure bij de minister (kan ook via mediation of arbitrage) Gemeente kan (financiële) gegevens opvragen bij de corporatie Corporatie stelt volkshuisvestingsverslag op en gemeente geeft zienswijze hierop Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

6 PEW: Algemene observaties Stelsel staat niet ter discussie Meeste corporaties functioneren voortreffelijk Sociale Volkshuisvesting staat er prima bij Vrijwel alle betrokken zijn verantwoordelijk voor de debacles maar op de eerste plaats toch de bestuurders en commissarissen Commissie doet geen uitspraken over wijze van borging politiek belang, omvang sector, doelgroep (Politiek bepaalt) Cultuurverandering meest wenselijk, van maatschappelijk ondernemerschap naar maatschappelijke dienstverlening Commissie sluit aan bij eerdere rapporten, Toezicht met Bite, Dekker, Hoekstra, Wonen 6.0 Toezicht onder een Woonautoriteit Alleen DAEB/taken, overig bezit wordt geleidelijk afgestoten Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

7 Hoe kon het gebeuren Menselijk gedrag varen op een moreel kompas alleen is onvoldoende Gebrek aan duidelijke grenzen overamibitie en risicovol gedrag Gebrekkige governance en onvoldoende tegenkrachten Veel geld en weinig risicobesef moreel gevaar Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

8 Belangrijke overige keuzes Maximale werkgebied wordt woningmarktgebied Minister brengt Jaarlijkse staat van de Volkshuisvesting uit Woonvisie en prestatieafspraken worden verplicht Waardering op marktwaarde Verplichte visitaties onder verantwoordelijkheid van de woonautoriteit Corporaties moeten failliet kunnen gaan Eigen risico voor geldverstrekkers WSW onder verantwoordelijkheid minister en gemandateerd uitvoerder bij sanering Experimenten met andere sturingsmechanismen en zeggenschapstructuren Opting out onder voorwaarden mogelijk Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

9 Probleem midden inkomensgroepen Toenemend probleem: huisvesting middengroepen: kunnen sociale huursector niet in. Meestal: weinig aanbod commerciële huurwoningen (bovendien: vaak te duur), hypotheken onbereikbaar voor lage inkomens, ouderen, zzp ers, flexibele arbeidskrachten. Woningcorporaties die in meer regio s actief zijn (circa 20) moeten zich splitsen in corporaties die binnen één regio werkzaam zijn. Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

10 Oplossingsrichting crisis lokale partijen (1) Richt je op een goede betaalbare kwaliteit Kies voor traditionele woonproducten waar de markt om vraagt: dus niet voor beton en staal Besteed aandacht aan de plek en de inrichting van de openbare ruimte Denk aan het belang van de menselijke maat: kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus Meng Streef naar authenticiteit Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

11 Oplossingsrichting crisis: Lokale partijen (2) Houdt op met ballast: verzwaar bouwen niet onnodig Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke doelgroep voor ogen; kies voor leefstijlen Houd niet alle ballen in de lucht en wees selectief met het maken van plannen Probeer gezamenlijk het woningbouwproces te stroomlijnen: flexibele bestemmingsplannen, toets plannen niet dubbel en heb oog voor de positie en belangen van de diverse partijen (bouwsom nu ongeveer 50% van stichtingskosten) Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

12 Hoe aan te sluiten bij de vraag Organiseer woningmarktonderzoek (waarom vertrekken jongeren naar Alphen) Maak het voor ouderen aantrekkelijk om te verhuizen (huurgewenning of huurkorting, passende nieuwbouw, voorrang bij woningtoewijzing) Financiële ondersteuning jongeren: erfpacht, starterslening, koopgarant, verlaagde grondprijs) Zelfwerkzaamheid (collectieven) jongeren Ontwikkel starterswoningen met perspectief op doorverhuizen Veranderende rol gemeente in het toekomstig woonbeleid

13 EINDE Delft University of Technology Challenge the future