Verkoopprotocol gemeentelijk vastgoed Gemeente Hoogeveen

Transcriptie

1 Verkoopprotocol gemeentelijk vastgoed Gemeente Hoogeveen December 2017

2 Samenvatting Deze notitie behandelt de regels en procedures die gehanteerd worden indien de gemeente Hoogeveen voornemens is vastgoed (panden of gronden niet zijnde gronden uit een lopende grondexploitatie of groenstroken) af te stoten. Achtereenvolgens worden in deze notitie de volgende onderwerpen behandeld: De bestuurlijke afweging tussen verhuur en verkoop: Indien een object binnen de gemeentelijke portefeuille beschikbaar komt (de huur wordt opgezegd en het object is niet meer nodig binnen de huidige functie), dan kan het in principe opnieuw worden verhuurd of worden verkocht. Om de afweging tussen verhuur en verkoop zuiver te maken, worden beide sporen onderzocht. Strategische uitgangspunten bij verkoop van gemeentelijk vastgoed: Verkoop van bestaand gemeentelijk vastgoed gaat op basis van de volgende 7 strategische uitgangspunten: 1, Al het te verkopen vastgoed wordt in principe Transparant, Openbaar en Marktconform (TOM) verkocht Verkoopprocessen dienen Transparant, Openbaar en Marktconform te zijn. Dit principe houdt in dat al het vastgoed openbaar op de vrije markt wordt verkocht, waarbij in de verkoopprocedure een iedere geïnteresseerde in de gelegenheid wordt gesteld mee te dingen. De koopsom moet marktconform zijn, waarbij in principe een externe taxatie de toets is voor marktconformiteit. Zowel onderhandse verkopen (op de markt via een (gemeentelijke) makelaar) als selecties/tenders zijn TOM zolang partijen voldoende geïnformeerd worden (via marketing en websites zoals Funda) en voldoende in de gelegenheid worden gesteld onderzoek te doen en een voorstel uit te brengen. Van voorkeursposities voor bijzondere partijen (lokale spelers, bevriende ontwikkelaars en dergelijke) is bij dit uitgangspunt geen sprake. Op dit uitgangspunt is echter een uitzondering van toepassing, zie verder onder uitgangspunt Potentiële kopers worden uitgebreid geïnformeerd In het kader van transparantie, het verminderen van risico s en het voeren van een correct verkoopdossier worden aan geïnteresseerden een verkoopbrochure verstrekt. Deze bevat alle info die voor de geïnteresseerde van belang kan zijn. Denk hierbij o.a. aan bodem-, en bouwkundige onderzoeken, kadastrale informatie, bestemminsplan informatie en een energielabel. Indien sprake is van een (gemeentelijk) monument, wordt tevens een monumentale beschrijving opgesteld en aan het dossier toegevoegd. 3. Integriteit interne organisatie en aspirant koper De organisatie zal in haar procedures waarborgen toepassen om de integriteit van de medewerkers te bewaken en de medewerkers op deze manier te beschermen. Denk hierbij aan eisen met betrekking tot dossiervorming, externe taxaties voor de waardebepaling, het 4-ogen principe (altijd 2 personen aan de onderhandelingstafel en een tweede lezer voor de overeenkomsten) en een controleslag door het bedrijfsbureau alvorens de stukken ter besluitvorming naar het college gaan. Verkoop aan een vriend/kennis of familielid van een van de medewerkers wordt niet begeleidt door de bevriende medewerker, maar door een andere collega. Een verkoop aan een medewerker van de samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen of een bestuurder van de gemeente Hoogeveen, wordt door een externe makelaar begeleid. 2

3 Indien externe makelaars worden ingehuurd zal ook aan hen dit protocol worden opgelegd om integriteitsrisico s zoveel mogelijk te beheersen. De gemeente kan in het kader van de Wet Bibob de aspirant-koper op zijn integriteit screenen. Dit zal vooraf duidelijk kenbaar worden gemaakt aan de aspirant-koper. 4. Beperkingen ten koste van de verkoopbaarheid zoveel mogelijk voorkomen Om een marktconform verkoopresultaat te behalen dient vastgoed met zo min mogelijk beperkingen aan zoveel mogelijk partijen aangeboden te worden. Het bestemmingsplan en geldende wet-en regelgeving zijn leidend bij de (on)mogelijkheden die aan een koper worden geboden. Gemeentelijk vastgoed kent in veel gevallen een beperkte maatschappelijke bestemming, indien deze kan vervallen, wordt onderzocht of de bestemming voordat de verkoop wordt gestart verruimd moet worden. 5. Verkoop is maatwerk De gemeentelijke vastgoedportefeuille is bijzonder en gemengd; aan veel objecten zit een verhaal. Een verkoopstrategie en een verkooptraject wordt hierom op objectniveau bepaald. Per object wordt vastgesteld of (kleine of grote) aanpassingen nodig zijn om een optimaal verkoopresultaat te behalen en of dat een verruiming van het bestemmingsplan gewenst is. Vervolgens wordt de best passende verkoopmethode vastgesteld waarna het object op de markt wordt aangeboden. 6. Uitzonderingscategorieën; objecten belast met huur-, (erf)pacht- of beheersovereenkomst In de gemeentelijke portefeuille bevindt zich ook vastgoed dat wordt verhuurd; in (erf)pacht is gegeven of waarvoor een beheersovereenkomst is gesloten. Voor dergelijke panden is het niet mogelijk ze zo maar TOM te verkopen. De geldende regelgeving en de bepalingen uit de betreffende overeenkomst dienen in acht te worden genomen. Huurwoningen: De gemeente heeft nog enkele huurwoningen in haar bezit. Verhuur van woningen ziet de gemeentelijk niet als haar taak, daarom worden de woningen bij huuropzegging verkocht. Indien de zittende huurder de woning wenst te kopen, is dit mogelijk en wordt de woning in onverhuurde staat verkocht. 7. Het dienen van programmadoelen bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Als het bestuurlijk gewenst is om bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed een programmadoel te dienen, dan kent de uitwerking van deze wens zijn eigen uitgangspunten en voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde betreft de financiële consequentie. Wanneer door de bestuurlijke wens van het dienen van een programmadoel de verkoopopbrengst lager is dan de getaxeerde waarde op basis van het vigerende bestemmingsplan, dan wordt het verschil in principe verantwoord en gedekt door het programma dat deze beperking heeft aangevraagd. Verkoopmethoden In de notitie worden naast de 7 strategische uitgangspunten ook de verschillende verkoopmethoden behandeld die toegepast kunnen worden. Zo worden onderhandse verkopen (eventueel via externe makelaars) en de verschillende typen tenders/selecties (gunning op prijs, op plan en prijs, zelfbouw) beschreven. 3

4 Inhoudsopgave Inleiding De bestuurlijke afweging tussen opnieuw verhuur of verkoop Strategische uitgangspunten bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Al het vastgoed dient in principe TOM verkocht te worden Potentiele kopers worden uitgebreid geïnformeerd Integriteit eigen organisatie en aspirant koper Beperkingen ten koste van de verkoopbaarheid zoveel mogelijk voorkomen Verkoop is maatwerk Uitzonderingscategorieën: object in pacht/huur/beheer en huurwoningen Het dienen van beleidsdoelen bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Verkoopmethoden Onderhandse verkoop door de gemeentelijke of externe makelaars Selecties (tenders) Selectie zonder beperkingen, openbare (aanbestedings)procedure, openbare verkoop Selectie op prijs én plan niet openbare (aanbestedings)procedure, prijsvraag Selectie op prijs én plan (selectiecommissie) (Meervoudige) onderhandse procedure (aanbesteding volgens Hoogeveens inkoopbeleid) Concurrentiegerichte dialoog (open inschrijving) Zelfbouw (PO/CPO/MO)

5 Inleiding Op 22 december 2016 heeft de gemeenteraad de Kadernota Vastgoedbeleid 2016 vastgesteld. Hierin zijn voor het gemeentelijk vastgoed belangrijke uitgangspunten vastgesteld: De gemeente heeft alleen vastgoed in bezit ter ondersteuning van gemeentelijke doelstellingen en niet voor commerciële doeleinden; De volledige portefeuille zal daarom regelmatig worden beoordeeld op nut en noodzaak; Subsidiestromen en exploitatiekosten van het vastgoed worden ontvlochten om de daadwerkelijke kosten voor huisvesting van maatschappelijke activiteiten helder en inzichtelijk te maken; In de Kadernota Vastgoedbeleid is aangegeven dat een verkoopprotocol wordt opgesteld waarin eenduidige en transparante uitgangspunten voor de verkoopprocedure worden vastgelegd. Onderliggende notitie is daar de uitwerking van. Het verkoopprotocol richt zich met name op de verkoop van gebouwd vastgoed (panden), maar wordt ook in acht genomen bij verkoop van gronden, voor zover het geen gronden betreft die behoren tot een lopende grondexploitatie of bestemd zijn als openbaar groen. Deze kennen hun eigen verkoopproces, waarbij uiteraard ook de integriteit in acht wordt genomen. Deze notitie behandelt de procedure die doorlopen wordt indien een object uit de gemeentelijke portefeuille beschikbaar komt. De bestuurlijke keuze die dan voor ligt is het opnieuw verhuren van het object aan een andere gebruiker die een beleidsdoel dient of het verkopen en/of herontwikkelen van het object. Indien besloten wordt tot een nieuwe verhuur, dan blijft het object in de gemeentelijke portefeuille. Wordt besloten tot verkoop en/of herontwikkeling van het object, dan gelden hiervoor diverse uitgangspunten en methoden, ook deze komen in deze notitie aan bod. In deze notitie worden achtereenvolgens de volgende onderwerpen behandeld: De bestuurlijke afweging tussen nieuwe verhuur of verkoop (hoofdstuk 1) Strategische uitgangspunten bij verkoop van gemeentelijk vastgoed (hoofdstuk 2) Verkoopmethoden (hoofdstuk 3) 5

6 Hoofdstuk 1. De bestuurlijke afweging tussen nieuwe verhuring of verkoop Indien de huur of het gebruik van een vastgoedobject uit de gemeentelijke portefeuille wordt opgezegd en het object is niet meer nodig binnen de huidige functie, dan kan het opnieuw worden verhuurd of worden verkocht. Indien het object niet langer van nut is voor de gemeente, heeft het veelal de voorkeur het object te verkopen. Het in bezit hebben van vastgoed is immers geen doel op zich. Om tot een goede afweging te komen tussen verhuur en verkoop, worden beide mogelijkheden onderzocht. Het college zal indien er meerdere belangen in het geding zijn uiteindelijk het besluit over de toekomst van het object nemen: verkoop of verhuur. Opnieuw verhuren Conform de beleidslijn uit de nota Vastgoedbeleid, wordt eerst verkend of het object nog een programmadoel kan dienen en dus behouden dient te worden in de vastgoedportefeuille van Hoogeveen. Vanuit de diverse (structuur)visies, kadernota s en bijbehorende uitvoeringsprogramma s wordt duidelijk waar de ruimtebehoefte ligt. De eenheid SBC voert daar de regie op. De potentiële kandidaten voor de verhuur worden inzichtelijk gemaakt. Uitgangspunt is dat de verhuur een programmadoel dient en dat minimaal een kostprijsdekkende huur opgebracht moet kunnen worden, eventueel aangevuld door een subsidie vanuit het betreffende programma. Het huurprijzenbeleid is vastgelegd in de Kadernota Vastgoed en de Nota Grondprijzen. Verkoop Interne en particuliere ideeën en initiatieven voor het gemeentelijk vastgoed worden verzameld en besproken in het Team Ontwikkeling Projectinitiatieven (TOP). Het TOP bespreekt welke functie(s) voor dit object de (structuur)visies ondersteunen en passen binnen het gebied. Ook geeft het TOP aan of de bestemming moet worden gewijzigd/verruimd en of ingezet moet worden op het realiseren van één of meerder beleidsdoelen. Aan de hand van deze input stelt het team grondzaken van de eenheid R&B in afstemming met de eenheid SBC een verkoopadvies op. Er wordt een verkoopadvies opgesteld dat in ieder geval de volgende onderdelen bevat: Een beleidsadvies om het vastgoedobject bij verkoop al dan niet in te zetten voor het realiseren van één of meerdere beleidsdoel. Bijvoorbeeld voor de realisatie van huurof zorgwoningen of een recreatieve bestemming. Een beleidsadvies om met het oog op de (structuur)visies de bestemming al dan niet te verruimen en/of te wijzigen. Een taxatierapport opgesteld door een onafhankelijk gecertificeerde taxateur, waarin een inschatting van de marktwaarde wordt weergegeven. In deze waardering is rekening gehouden met de kenmerken van het object (zoals locatie, grootte, staat van onderhoud, bestemming e.d.), maar ook met de realisatie van een eventueel gewenst beleidsdoel en de eventueel geadviseerde verruimde/gewijzigde bestemming. Soms is het lastig tot een goede taxatie te komen, omdat de toekomstige bestemming en het programma nog niet vast is gelegd. In dergelijke gevallen wordt gewerkt binnen de bandbreedte van het minimale en maximale programma. 6

7 De geadviseerde verkoopmethode met toelichting, die het meest geschikt wordt geacht om dit specifieke object optimaal te verkopen (zie verder hoofdstuk 3); Een inschatting van de tijd (en werkzaamheden) die benodigd is om het object verkoopklaar te maken. Onder verkoopklaar wordt verstaan: klaar voor het behalen van een optimaal verkoopresultaat. In dit kader kan het object in één van de volgende categorieën ingedeeld worden: A. zou nu verkocht kunnen worden, geen aanpassingen nodig en verkoop kan direct worden gestart; B. kleine aanpassingen nodig, verkoopklaar < 12 maanden. Denk hierbij aan kleine aanpassingen zoals het opzeggen of verlengen van huurovereenkomsten voordat de verkoop gestart wordt, het uitvoeren van (groot) onderhoud, het verwijderen van asbest of een olietank en dergelijke. C. grote aanpassingen nodig, verkoopklaar > 12 maanden. Denk hierbij aan het aanpassen van het bestemmingsplan, het uitvoeren van een bodemsanering, voorafgaand aan de verkoop en dergelijke. D. nu niet verkopen, wachten: denk hierbij aan objecten waar een juridisch conflict speelt, een slechte (niet opzegbare) verhuring loopt of waarbij het raadzaam is dit object in portefeuille te houden tot de situatie dusdanig is gewijzigd dat het object zonder probleem optimaal verkocht kan worden. Aan de hand van het verkoopadvies besluit het college van B&W of en hoe zij wenst over te gaan tot verkoop van het object, of er (een) programmadoel(en) gediend moet worden bij verkoop van het object en of de bestemming moet worden verruimd of gewijzigd. Indien het college de verkoop politiek gevoelig acht, informeert zij de gemeenteraad. Waarde Boekwaarde Indien een object niet langer van nut is voor de gemeente en er wordt besloten over te gaan tot verkoop/herontwikkeling, dan wordt het object administratief tegen boekwaarde overgedragen naar grondzaken. Het team grondzaken maakt hiervoor het benodigde collegevoorstel. Is bij verkoop de boekwaarde van een object hoger dan de marktwaarde, dan wordt het gedekt vanuit de algemene middelen. Bij herontwikkeling dient de boekwaarde zoveel mogelijk te worden goedgemaakt. Lukt dit niet, dan komt het verschil ten laste van de algemene middelen. Lukt dit niet omdat met de herontwikkeling een programmadoel moet worden gediend, bijvoorbeeld huurwoningen in plaats van koopwoningen, dan wordt het verschil in principe gedekt vanuit het betreffende programma. Marktwaarde De marktwaarde wordt bepaald door een taxatie van het betreffende object. De taxatie wordt in principe uitgevoerd door een onafhankelijk gecertificeerde taxateur en op basis van de huidige waarde. Indien sprake is van een herontwikkeling, wordt een taxatie uitgevoerd op basis van huidige en toekomstige waarde. Als de toekomstige bestemming en/of het programma nog niet is vastgelegd of flexibel is, dan wordt met een taxatie of waardebepaling de bandbreedte van de prijs bepaald op basis van het minimaal en maximaal toelaatbare programma. Bij verkoop waarbij de mogelijkheid wordt geboden tot een verruiming van de bestemming en de bestemming wordt niet vooraf door de gemeente bepaald, dan wordt de huidige waarde getaxeerd en wordt de vraagprijs afhankelijk van de mogelijkheden die worden gezien opgeplust. 7

8 In geval van eenvoudige verkopen, waarbij bijvoorbeeld de taxatiekosten niet in verhouding staan tot de opbrengsten, vindt er geen taxatie plaats, maar wordt volstaan met een waardebepaling (schatting van de waarde) op basis waarvan de vraagprijs wordt vastgesteld. Deze waardebepaling komt tot stand in overleg met en op advies van een ter zake deskundige makelaar. Verkoop tegen marktwaarde Het team grondzaken heeft de opdracht het gemeentelijk vastgoed tegen marktconforme prijzen te verkopen. Indien door het dienen van het gewenste beleidsdoel een lagere verkoopwaarde kan worden gerealiseerd dan de getaxeerde marktwaarde op basis van het vigerende bestemmingsplan, dan wordt het verschil in principe verantwoord en gedekt door het programma dat gebaat is bij het gewenste programmadoel. Mocht bijvoorbeeld een object vrijkomen dat in het geldende bestemmingsplan een woonbestemming heeft, met een marktwaarde van 100 en het college besluit het ter bevordering van de duurzaamheid te verkopen aan een milieuorganisatie, die het zal gebruiken als modelwoning van een energieneutraalhuis waardoor de marktwaarde daalt naar 80, dan zal 20 door het programma Duurzaam verantwoordt en gedekt worden. 8

9 Hoofdstuk 2. Strategische uitgangspunten bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Indien het college besluit dat het object verkocht kan worden, wordt de verkoop voorbereid en opgepakt of uitgezet door de het team grondzaken. Alle verkopen worden vervolgens uitgevoerd aan de hand van de volgende 7 strategische uitgangspunten. 1. Het te verkopen vastgoed wordt Transparant, Openbaar en Marktconform (TOM) verkocht 2. Potentiële kopers worden uitgebreid geïnformeerd 3. Integriteitsregels worden in acht genomen 4. Beperkingen ten koste van de verkoopbaarheid zo veel mogelijk voorkomen 5. Verkoop is maatwerk 6. De uitzonderingscategorieën 7. Het dienen van beleidsdoelen bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Hierna worden de strategische uitgangspunten nader toegelicht. 2.1 Vastgoed wordt in principe transparant, openbaar en marktconform (TOM) verkocht Dit principe houdt in dat al het vastgoed openbaar op de vrije markt wordt verkocht, waarbij in de verkoopprocedure een iedere geïnteresseerde in de gelegenheid wordt gesteld mee te dingen. De koopsom moet marktconform zijn, waarbij een externe taxatie in principe de toets is voor marktconformiteit. Zowel onderhandse verkopen als selecties/tenders zijn TOM zolang partijen voldoende geïnformeerd worden (via marketing en websites zoals Funda.nl) en voldoende in de gelegenheid worden gesteld onderzoek te doen en een voorstel uit te brengen. Van voorkeursposities voor bijzondere partijen (lokale spelers, bevriende ontwikkelaars en dergelijke) is bij dit uitgangspunt geen sprake. Wettelijke kaders De gemeente heeft bij verkoop en herontwikkeling naast de regels uit onder andere het Burgerlijk Wetboek rekening te houden met bijvoorbeeld regels rondom staatssteun, de Wet Markt en Overheid en, indien gekozen wordt voor een openbare aanbestedingsprocedure (zie hoofdstuk 3.2) met aanbestedingsregels. Hieronder worden deze wetten kort toegelicht. Vervolgens worden de te hanteren uitgangspunten van TOM uiteengezet. Staatssteun is (financiële) hulp van de overheid voor een bedrijf of branche. Staatssteun kan tot uiting komen bij bijvoorbeeld subsidie of lagere verkoopprijzen. Krijgt een bedrijf staatssteun, maar zijn concurrenten niet? Dan kan dit leiden tot oneerlijke concurrentie en in een dergelijke situatie kan ongeoorloofde staatssteun ontstaan. Wet Markt en Overheid zorgt ervoor dat concurrentievervalsing tussen overheden en bedrijven wordt voorkomen. Om deze mogelijke concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan gedragsregels houden. Deze staan in de Wet Markt en Overheid, welke een onderdeel is van de Mededingingswet. Aanbestedingsregels zijn de regels die ervoor zorgen dat het speelveld voor iedere (mogelijke of geselecteerde) partij gelijk is. Vooraf dient precies duidelijk te zijn hoe en wat de kaders zijn. Aanpassingen in een later stadium zijn in beginsel niet mogelijk 9

10 omdat dit strijdig is met de regel van een gelijk speelveld. Dit zorgt voor minder flexibiliteit. Indien aan de uitgangspunten van TOM wordt voldaan, dan zal men in beginsel voldoen aan de relevante wet-en regelgeving. Hoe meer specifieke en gedetailleerde eisen en/of voorwaarden worden gesteld bij een verkoop, hoe lastiger het wordt om aan de diverse wettelijke uitgangspunten en de TOM uitgangspunten te blijven voldoen. 2.2 Potentiele kopers worden uitgebreid geïnformeerd De mededelingsplicht van de verkoper verplicht de verkoper de koper in kennis te stellen van alle feiten en eigenschappen van het vastgoed die hij kent of behoort te kennen en die voor de koper van belang kunnen zijn. De gemeente dient daarom bij verkoop van vastgoed rekening te houden met de belangen van de koper en gevraagd en ongevraagd alle relevante informatie te verschaffen over relevante feiten en omstandigheden. Zeker voor de gemeente als professionele verkoper geldt in zijn algemeenheid een zware mededelingsplicht. Verder mag de koper afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. In het kader van het uitsluiten van risico s en het (marketing)belang van het zo volledig mogelijk informeren van geïnteresseerden, wordt voor iedere verkoop door het team grondzaken een informatiepakket samengesteld. Per object wordt bezien welke documenten hiervoor noodzakelijk zijn. Het informatiepakket bestaat in ieder geval uit de volgende onderdelen: Kadastrale informatie Bodemonderzoek (historisch), en indien nodig een vervolgonderzoek Melding dat afhankelijk van de historie/leeftijd van het vastgoedobject mogelijk asbest aangetroffen kan worden. Bij vermoeden van een grotere hoeveelheid asbest wordt een asbestonderzoek type A uitgevoerd en wordt het rapport onderdeel van het informatiepakket. Oppervlaktemeting Inzicht in de bouwkundige staat van het object Concept koopovereenkomst Energielabel Beschrijving van de monumentale waarden (indien van toepassing) De huurovereenkomst (indien van toepassing) Vigerend bestemmingsplan Gemeentelijke Verkoopvoorwaarden 2.3 Integriteit interne organisatie en aspirant koper Integriteit gemeentelijke (verkoop)organisatie De gemeente heeft de integriteit hoog in het vaandel. Dit blijkt uit het vastgestelde gemeentelijke integriteitsbeleid voor bestuurders en het integriteitsbeleid en de gedragscode die door de SWO De Wolden Hoogeveen voor haar medewerkers is vastgesteld. Ook bij verkoop van gemeentelijk vastgoed zijn deze algemene integriteitsregels van toepassing. Daarnaast worden in de verkoopprocedures waarborgen toegepast om de integriteit van de medewerkers te bewaken. 10

11 Denk hierbij aan: eisen met betrekking tot dossiervorming, externe taxaties voor de waardebepaling, het 4-ogen principe (altijd 2 personen aan de onderhandelingstafel en meelezen/check overeenkomst door collega) en een regelmatig overleg met het Bedrijfsbureau om de verschillende verkoopprocessen te monitoren. Indien externe makelaars worden ingehuurd zal ook aan hen een protocol worden opgelegd om integriteitsrisico s zoveel mogelijk te beheersen. Integriteit aspirant kopers Aspirant kopers kunnen worden onderworpen aan een Bibob-screening In 2003 is de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) in werking getreden. Met deze wet wordt het openbaar bestuur in staat gesteld zich te beschermen tegen het risico dat criminele activiteiten worden gefaciliteerd bij het verlenen van vergunningen en subsidies en het gunnen van opdrachten in het kader van aanbestedingen. In 2013 is de Wet Bibob uitgebreid, waardoor zij ook toegepast kan worden tegen het risico dat criminele activiteiten worden gefaciliteerd bij het aangaan van vastgoedtransacties. Bij de toepassing van de Wet Bibob wordt de integriteit van de koper en overige bij de transactie betrokken (rechts)personen beoordeeld. Indien een dergelijke screening gewenst wordt geacht, dan wordt aan de aspirant-koper kenbaar gemaakt dat de gemeente een integriteitscreening in het kader van de Wet Bibob zal uitvoeren. Voordat aan de geïnteresseerde partij wordt gegund, dient deze partij het formulier Bibob en vastgoedtransacties (Bibob-formulier) in te vullen en ondertekend, voorzien van benodigde bijlagen (bewijsstukken), in te leveren. De medewerker controleert of alles volledig is ingevuld en de bijlagen zijn meegestuurd. Aan de hand daarvan verricht de medewerker, eventueel ondersteunt door het RIEC (Regionaal Informatie en Expertise Centrum), een basale integriteitstoets. Indien uit de ontvangen gegevens en de basale integriteitstoets blijkt dat vermoed kan worden dat er een probleem speelt met betrekking tot de integriteit, treedt de medewerker in overleg met het RIEC over de eventuele vervolgstappen. Biedt dit geen soelaas, dan kan indien noodzakelijk een advies worden gevraagd aan het Landelijk Bureau Bibob van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Dit bureau heeft toegang tot gesloten bronnen, zoals politieregisters, strafregisters en gegevens van de Belastingdienst, waardoor een diepgaande screening van de partij en overige zakelijke partners mogelijk is. Het landelijk Bureau Bibob zal na haar onderzoek een advies aan de gemeente uitbrengen waarin wordt aangegeven of er sprake is (en zo ja, in welke mate) van gevaar in het kader van de integriteit van de koper. Indien dit het geval is, geeft dit de gemeente grond om lopende onderhandelingen af te breken, dan wel de overeenkomst te ontbinden. Voor een goede toepassing van de Bibob-screening is het van belang dat in een vroegtijdig stadium (in de tekst van de verkoopbrochure, in de disclaimer, etc.) wordt aangegeven dat een kandidaat koper, voordat wordt gegund, aan een Bibob-screening kan worden onderworpen. Er wordt een uitdrukkelijk voorbehoud voor gunning gemaakt indien uit de screening signalen naar voren komen dat er een probleem speelt in het kader van de integriteit. 11

12 2.4 Beperkingen ten koste van de verkoopbaarheid zoveel mogelijk voorkomen Om een marktconform verkoopresultaat te behalen dient vastgoed met zo min mogelijk beperkingen aan zoveel mogelijk partijen aangeboden te worden. Het bestemmingsplan en geldende wet-en regelgeving zijn leidend bij de (on)mogelijkheden die aan een koper worden geboden. Gemeentelijk vastgoed kent echter in veel gevallen een beperkte, maatschappelijke bestemming en indien de maatschappelijke invulling voor het object vervallen is, kan onderzocht worden of het in het kader van een goede ruimtelijke ordening mogelijk is om een beperkende bestemming te herzien. Zo kan het zijn dat een voormalige school in een woonbuurt ruimtelijk gezien beter tot zijn recht komt met een woon-of gemengde bestemming. In dergelijke gevallen kan onderzocht worden of het in het kader van de structuurvisie én de verkoop beter is de bestemming te verruimen. Het TOP adviseert hierin. Er zijn hierbij twee opties. Er wordt gekozen voor een verruiming van de bestemming zoals gewenst door de gemeente en de bestemmingswijziging wordt in werking gezet voordat de verkoop van start gaat. Of er wordt gekozen om aan te geven dat een verruiming van de bestemming mogelijk is, waarbij duidelijk wordt aangegeven welke bestemmingen absoluut niet gewenst zijn. Al het overige is dan mogelijk en dat geeft de markt meer vrijheid en ruimte voor creativiteit. De bestemming wordt dan gewijzigd nadat met een partij overeenstemming is over de verkoop van het vastgoed. Bij de afweging tussen verhuur en verkoop, wordt het college gevraagd of de huidige bestemming van het vastgoedobject nog wenselijk is en of bij afstoting een verruiming van de bestemming gewenst is en zo ja welke functies toegestaan kunnen worden. Bij het mogelijk of juist onmogelijk maken van functies, dient daarvoor het juiste juridische instrument te worden ingezet. Privaat- en publiekrecht mogen elkaar niet doorkruizen. Dat wil zeggen dat privaatrechtelijk niet iets kan worden verboden dat publiekrechtelijk is toegestaan. En wat publiekrechtelijk verboden is, kan niet privaatrechtelijk toch mogelijk worden gemaakt. Dat pleit er voor om bij een gewenste wijziging van de bestemming de hiervoor benodigde aanpassingsprocedure te doorlopen. Vanuit bestuurlijk oogpunt kan het toch gewenst zijn bij de verkoop beperkingen op te leggen, met als doel bij de verkoop een beleidsdoel te dienen. Op deze situaties wordt bij uitgangspunt 3.7 nader ingegaan. 2.5 Verkoop is maatwerk De gemeentelijke vastgoedportefeuille is bijzonder en gemengd; aan veel objecten zit een verhaal. Er is weinig gelijksoortig vastgoed en een samengestelde verkoop van vastgoed (als pakket) zal niet vaak voorkomen. Om die reden wordt per vastgoedobject een verkoopstrategie en een verkooptraject bepaald. Dit houdt in dat per vastgoedobject wordt vastgesteld of (kleine of grote) aanpassingen benodigd zijn om een optimaal verkoopresultaat te behalen en of het college van B&W een verruiming van het bestemmingsplan wenst. Hierna wordt voor het pand de best passende verkoopmethode vastgesteld. Deze verschillende verkoopmethoden worden in hoofdstuk 4 behandeld. 12

13 2.6 Uitzonderingscategorieën: objecten belast met huur, (erf)pacht of beheersovereenkomst Vastgoed belast met huur, (erf)pacht of beheersovereenkomst In de gemeentelijke portefeuille bevindt zich ook vastgoed dat is verhuurd/verpacht of waarvoor een beheersovereenkomst is gesloten. Dergelijk vastgoed kan niet zondermeer worden verkocht. De geldende regelgeving en de bepalingen in de betreffende overeenkomst dienen in acht te worden genomen. Soms kan dit betekenen dat huurder/pachter/beheerder een recht van eerste koop heeft. De huur/pacht/beheersovereenkomst kan in een dergelijk geval van invloed zijn op de verkoopprijs waartegen het pand verkocht kan worden. Soms wordt het vastgoed in belaste staat - belast met huur/(erf)pacht/beheersovereenkomstaan een derde verkocht. Verkoop verbreekt deze overeenkomsten niet en het vastgoed wordt dan belast met de betreffende overeenkomst verkocht. In deze gevallen kan kan de huur/(erf)pacht/beheersovereenkomst van invloed zijn op de waarde van het vastgoed. De gemeentelijke huurwoningen In de gemeentelijke portefeuille bevinden zich nog enkele woningen die worden verhuurd. De beleidslijn is dat het geen gemeentelijke taak is om woningen te verhuren, daarom worden deze woningen afgestoten. De huidige huurders zijn de laatste huurders en bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de woning tegen marktconforme prijs verkocht. Indien de zittende huurder de wens heeft de woning te kopen, wordt deze hem te koop aangeboden voor de verkoopwaarde in onverhuurde staat. 2.7 Het dienen van beleidsdoelen bij verkoop van gemeentelijk vastgoed Algemeen uitgangspunt bij het verkoopbeleid is, dat af te stoten vastgoed zoveel mogelijk TOM, dus zonder beperkingen op de markt gezet kan worden. Indien het echter bestuurlijk gewenst is om bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed ook een beleidsdoel te dienen, dan dient het college hiervoor een expliciet besluit te nemen. Door het te behalen beleidsdoel worden beperkingen opgelegd en kan wellicht niet het maximale verkoopresultaat behaald worden. Besluit het college dat het te verkopen vastgoed ingezet moet worden voor het realiseren van een beleidsdoel, dan geldt dat indien dit leidt tot een lagere verkoopwaarde dan de getaxeerde marktwaarde op basis van het vigerende bestemmingsplan, het verschil in principe verantwoord en gedekt wordt door het betreffende beleidsveld. 13

14 Hoofdstuk 3. Verkoopmethoden Bij het vaststellen van de verkoopstrategie per vastgoedobject dient ook een passende verkoopmethode gekozen te worden. In zijn algemeenheid kunnen de verkoopmethoden onderverdeeld worden in onderhandse verkopen en selecties (ook wel tenders genoemd). Hierna worden de verschillende methoden nader toegelicht. 3.1 onderhandse verkoop door de medewerkers van de gemeente of externe makelaars Bij een onderhandse verkoop wordt door de afdeling grondzaken of een externe makelaar op de vrije markt via een TOM-proces een koper gezocht en wordt hiermee een overeenkomst gesloten. Onderhandse verkopen worden in de regel uitgevoerd door externe makelaars, waarbij het team Grondzaken een makelaar selecteert die goed aansluit bij de specifieke verkoopopdracht. Het inzetten van een lokale makelaar (bij voorbeeld voor woningen) of een specialist (bij voorbeeld bij horeca, cultureel vastgoed of ander bijzonder bedrijfsmatig vastgoed) biedt voordelen, aangezien bij dergelijk verkopen specifieke kennis of toegang tot marketingmiddelen (o.a. Funda) gewenst is. Om te monitoren of externen de TOM-prinipes in acht nemen, wordt ieder extern uitgezet verkoopproces begeleid door een medewerker van het team Grondzaken. De vraagprijs van het vastgoedobject wordt aan de hand van een taxatie gezamenlijk door de externe en de gemeente vastgesteld. Indien de omstandigheden vragen om een gemeentelijke partij aan tafel, neemt de gemeente de verkoop zelf ter hand. Denk aan politiek beladen dossiers, zeer specifieke vraagstukken en dergelijke. Uitgaande van een TOM-proces wordt de vraagprijs van het object aan de hand van een taxatie gezamenlijk vastgesteld door een externe makelaar en het team grondzaken en wordt op de vrije markt een koper gezocht. Ook verkopen met beperkingen ten aanzien van marktwerking (1-op-1-verkopen) worden door gemeente zelf uitgevoerd. Beperkingen ten aanzien van marktwerking (1-op-1-verkopen) Indien de bestuurlijke wens bestaat om een object niet op de vrije markt, maar aan één geselecteerde partij aan te bieden, dan is dit mogelijk, maar: Dergelijke verkoopprocessen zijn niet TOM en zouden daarom in principe voorkomen moeten worden; Tot een verkoopproces met beperkingen dient expliciet bestuurlijk besloten te worden; Voor de verkoop dient de marktwaarde bepaald te worden door een onafhankelijke taxateur; Deze waarde dient als minimum koopsom in de onderhandelingen opgenomen te worden. Op deze wijze wordt staatssteunproblematiek voorkomen. N.B. Een beperking op marktwerking kent zijn risico s. Hoewel de marktwaarde behaald wordt met de verkoop (deze is immers vastgesteld door middel van de onafhankelijke taxatie), wordt niet het optimale verkoopresultaat behaald. Als een andere kandidaat koper bereid zou zijn een hoger bedrag te betalen dan de marktwaarde, dan mist de gemeente deze extra opbrengst. Daarnaast kennen deze beperkingen een politiek risico, partijen die niet in de gelegenheid zijn gesteld mee te dingen kunnen (al dan niet via de pers) ageren tegen deze beslissing. 14

15 3.2 Selecties (tenders) Een selectie (ook wel tender genoemd) is een uitgebreid verkoopproces dat wordt ingezet bij de verkoop van complex vastgoed. Deze complexiteit kan liggen bij het vastgoed zelf, maar de complexiteit kan ook liggen in de bestuurlijke wens om naast de prijs ook andere gunningcriteria bij de verkoop mee te laten wegen. Selecties kunnen worden gebruikt bij vastgoedobjecten waar mogelijk monumentale waarden, een bijzondere locatie, afwijkende bestemmingen of andere afwijkende situaties spelen, waarbij belang wordt gehecht aan het feit dat de kandidaat kopers in de gelegenheid worden gesteld veel informatie te vergaren, meerdere keren te bezichtigen, aanvullende schriftelijke vragen te stellen en ruim de tijd krijgen een plan te ontwikkelen en een bieding te formuleren. Bij selecties is het tevens mogelijk dat naast de geboden koopsom ook andere criteria een rol spelen in de gunning. Hierbij is het zelfs mogelijk dat via een voorselectie een aantal kandidaten worden geselecteerd, die bij de definitieve selectie hun plannen kunnen uitwerken en eventueel zelfs presenteren. Het is echter van het grootste belang dat gunningcriteria SMART (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden), transparant en objectief worden geformuleerd, om discussies over gunning en criteria te voorkomen. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat selecties aanzienlijk meer tijd en capaciteit kosten dan onderhandse verkopen Selectie zonder beperkingen, (openbare verkoop) Een selectie zonder beperkingen is relatief eenvoudig en kent slechts één gunningcriterium, de geboden koopsom. Hiermee is deze selectie TOM. Deze selectie is vergelijkbaar met de onderhandse verkoop zoals beschreven onder Selectie op prijs én plan, (prijsvraag) Indien bestuurlijk expliciet gewenst is, dat naast de geboden koopsom ook het plan van de kandidaat een plek krijgt in de gunning, dan is het toepassen van een puntenmatrix een zuivere methode indien de criteria SMART geformuleerd zijn. Kandidaten dienen een voorstel in waarbij zij punten kunnen scoren voor de geboden koopsom (koopsompunten) en de toekomstige functie die zij in het object voorstellen (functiepunten). Beoordeling vindt plaats volgens een vooraf gepubliceerd wegingsmodel waarin is vastgesteld welke functie gewenst (veel functiepunten) en minder gewenst (weinig functiepunten) zijn. Door de eenvoud en de heldere (SMART) gunningcriteria levert dit soort selecties in de regel geen discussies op, er is echter ook weinig ruimte voor eigen interpretatie en bijzondere initiatieven worden binnen dit model niet extra beloond. Deze selecties worden verzorgd door (of in opdracht van) het team grondzaken. De minimum koopsom van het object wordt gezamenlijk door de externe makelaar en gemeente vastgesteld, waarbij een door een onafhankelijke taxateur opgesteld rapport verplicht is om staatssteun-risico s te vermijden. De selectiecriteria en puntenmatrix worden bestuurlijk vastgesteld, evenals de vergoeding die de kandidaten in sommige gevallen kan worden gegeven voor hun inschrijving Selectie op prijs én plan (selectiecommissie) Voor bijzonder, beeldbepalend vastgoed kan het voor de gemeente van groter belang zijn dat een geschikte partij met een bijzonder initiatief het vastgoed verwerft dan dat aan de partij met de hoogste bieding gegund wordt. Biedingen in dit soort selecties bestaan uit een presentatie van de plannen voor het object en worden beoordeeld door de selectiecommissie, die op vooraf geformuleerde criteria de presentaties beoordeeld. De selectiecommissie bestaat uit de programmawethouder, ambtenaren uit relevante vakgebieden en wordt aangevoerd door 15

16 een medewerker grondzaken Bij een dergelijke selectie is het mogelijk dat de geboden koopsom een beperkte rol heeft of zelfs überhaupt geen rol speelt en als vaste voorwaarde binnen de verkoopvoorwaarde is opgenomen. Het is echter van groot belang dat de gunningcriteria SMART, transparant en objectief worden geformuleerd, om niet met partijen in leuk en leuker discussies terecht te komen, hetgeen een groot afbreukrisico voor de gemeente inhoudt. Helder moet zijn waarom, op basis van SMART-criteria, voor een bepaald plan gekozen is. Deze selecties worden verzorgd door (of in opdracht van) het team grondzaken, de minimum koopsom van het object wordt gezamenlijk door de externe makelaar en gemeente vastgesteld waarbij een door een onafhankelijke taxateur opgesteld rapport verplicht is om staatssteun-risico s te vermijden. De selectiecriteria en onderlinge weging in de gunning en eventuele vergoeding voor kandidaten wordt bestuurlijk vastgesteld (Meervoudige) onderhandse procedure (aanbesteding volgens Hoogeveens inkoopbeleid) Er wordt gericht een aantal partijen uitgenodigd, minimaal 3 en maximaal 5. Dit kan ook trapsgewijs (meervoudig) geschieden, bijvoorbeeld eerst alleen een marktconsultatie, dan een ontwerpvraag en tot slot o.b.v. het beste ontwerp een bieding. Of en de wijze waarop deze procedure wordt ingezet, wordt bestuurlijk vastgesteld. Bij meervoudig onderhandse aanbesteding streeft de gemeente er naar om tenminste 50% van het aantal uit te nodigen kandidaten uit het lokale c.q. regionale bedrijfsleven afkomstig te laten zijn. Ook bij een meervoudige onderhandse procedure dient vooraf het gunningstraject transparant te worden gemaakt middels SMART en objectieve gunningscriteria Concurrentiegerichte dialoog (open inschrijving) Deze procedure kan alleen bij bijzonder complexe opdrachten worden ingezet, waarbij de gemeente niet in staat is de technische specificaties te bepalen of de financiële en/of juridische voorwaarden van een project te specificeren. In feite is dit een openbare procedure met meerdere fases. 3.3 Zelfbouw (PO/CPO/MO) Zelfbouw kent diverse vormen: Particulier opdrachtgeverschap (PO), De particulier koopt de kavel/het pand rechtstreeks van de gemeente. De particulier investeert en gaat zelf het risico van de ontwikkeling aan. Collectief opdrachtgeverschap (CPO) Een groep particulieren verenigt zich om gezamenlijk de rol van projectontwikkelaar op zich te nemen. Het collectief selecteert gezamenlijk de architect, aannemer en eventueel een bouwbegeleider. Het collectief neemt gezamenlijk de grond/het pand af van de gemeente. Mede opdrachtgeverschap (MO) Een marktpartij werkt samen met een groep particulieren waarbij gezamenlijke keuzes worden gemaakt met betrekking tot het eindproduct. Het risico ligt in meer of mindere mate bij de ontwikkelende partij. De mate waarin keuzes worden gegeven, de prijs, maar vooral de doorlooptijd bepalen het succes van het proces. Zelfbouw binnen bestaand vastgoed betreft veelal het met (of in opdracht van) een particulier of een groep particulieren transformeren van een bestaand object, bijvoorbeeld een voormalige school naar een woongebouw. Indien bestuurlijk wordt besloten een object voor de zelfbouw te reserveren zal de afdeling grondzaken het verkoopproces trekken. Veelal 16

17 wordt gewerkt met een vaste koopsom en worden de plannen van de potentiële kopersgroepen beoordeeld op financiële haalbaarheid, volledigheid van de groep, achtervang indien een groepslid afhaakt, duurzaamheid en dergelijke. Ook voor deze processen geldt dat de selectiecriteria SMART geformuleerd dienen te zijn om discussies te voorkomen. Deze selecties worden verzorgd door (of in opdracht van) de het team grondzaken, de (minimum) koopsom van het object wordt aan de hand van een taxatie gezamenlijk door de externe makelaar en gemeente vastgesteld. 17