bijlagenboek DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen

Transcriptie

1 DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen bijlagenboek Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 10 december 2013

2 INHOUDSOPGAVE 1. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD Trends Winkelaanbod in Teylingen Kwalitatief aanbod Teylingen Analyse per winkelgebied VRAAG TEYLINGEN Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen Economische structuur en koopstromen Teylingen Distributieve analyse Teylingen ANALYSE BELEID Provincie Zuid-Holland Regio Holland Rijnland Gemeente Teylingen SCENARIO S STRUCTUUR DETAILHANDEL TEYLINGEN BEGRIPPEN 49

3 1. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken voor de detailhandel in Teylingen. 1.1 Trends Consumentengedrag verandert Het consumentengedrag verandert onder invloed van trends onder de bevolking. Zo zet de individualisering door, is er sprake van gezinsverdunning en vergrijzing. Al deze veranderingen hebben effect op de detailhandel in Teylingen. Ze leiden tot meer of minder bezoeken aan de winkels. Door tijdsdruk worden steeds vaker multi purpose trips afgelegd; het combineren van diverse (winkel)activiteiten (zoals boodschappen doen op de terugweg van het werk of na het ophalen van kinderen uit school). Een goede bereikbaarheid is hierbij essentieel. Het winkelgedrag van consumenten is in te delen in drie hoofdcategorieën, namelijk: recreatief winkelen (als vrijetijdsbesteding of voor vermaak), boodschappen doen (snel en efficiënt, vaak gecombineerd met andere activiteiten) en doelgericht winkelen (heel gericht op zoek naar een product, ook wel runshopping genoemd). Op basis van deze categorieën van het winkelgedrag is het mogelijk om aan te geven welke winkelgebieden het beste inspelen op het veranderend consumentengedrag. In de vastgoedvisie van Stec Groep 1 is een groslist opgesteld van sterke en minder sterke winkelcentra. 1 Succesvol veranderen, Vastgoedvisie Stec Groep 2011 Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 1

4 Succesvol veranderen op de winkelmarkt Stec Groep Winkelgebieden die het moeilijk krijgen zijn de aanloopstraten zonder profiel of trekker, buurtwinkelcentra zonder sterke supermarkt en kleine monofunctionele woonboulevards. Voor deze winkelgebieden ligt de komende jaren een forse sanerings- en transformatieopgave. De opgave voor de detailhandel ligt kortom in het saneren en transformeren van slecht renderend winkelvastgoed op zwakke locaties (o.a. kleinschalige monofunctionele woonboulevards, aanloopstraten en buurtstrips) en in het vernieuwen en toevoegen van kwaliteitsmeters op A-locaties en kernwinkelgebieden. Kortweg wil de consument compacte en goed bereikbare winkelgebieden met een compleet aanbod en ruime keuzemogelijkheden binnen het bezoekmotief. De toekomst is aan wijkcentra met een compleet dagelijks aanbod, binnensteden met alles om te funshoppen waar genoeg te beleven is en doelgerichte clusters grootschalige detailhandel met een compleet aanbod op het gebied van in en om het huis of vrije tijd. We vertalen dit naar de specifieke situatie in Teylingen. Voor Teylingen betekent dit: dat het centrum van Sassenheim een goed toekomstperspectief heeft, waarbij wel keuzes gemaakt moeten worden over de oriëntatie en mix van winkels dat hier aangeboden wordt. Ook moet er gekeken worden naar vernieuwing en het verbeteren van de sfeer en beleving in het winkelcentrum. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 2

5 dat het centrum van Voorhout voor met name dagelijkse artikelen een voldoende toekomstperspectief heeft, en gelieerd daaraan enkele niet-dagelijkse winkels. Gestreefd moet worden naar het compact houden van het centrum om het combinatiebezoek te maximaliseren. dat het centrum van Warmond te klein is voor een sterk toekomstperspectief als solitair winkelgebied. Ondersteunend moet gezocht worden naar een aantrekkelijke mix en versterking van de samenhang tussen de toeristisch recreatieve functies en de winkelfunctie. dat het buurtcentrum Oosthoutplein relatief klein is voor een sterk toekomstperspectief. De Aldi is hier een sterke trekker, maar heel veel perspectief voor uitbreiding is hier niet. Dit terwijl Aldi op dit moment landelijk aan vernieuwing en schaalvergroting van haar winkels werkt. dat oudere winkellocaties buiten het centrum een zeer zwak perspectief hebben en transformatie het beste alternatief is (denk onder andere aan Essenplein). dat Teylingen te klein is en er te veel concurrenten zijn voor een sterke, geclusterde locatie voor perifere en volumineuze detailhandel. Maatwerk per geval is nodig om de consument optimaal te bedienen. Vergrijzing leidt tot ander koopgedrag Net als in de rest van Nederland vergrijst de bevolking in Teylingen. Waar de bevolking van Teylingen krimpt, neemt die in Holland Rijnland nog toe met circa 10% tot en met Voor de winkelgebieden in Teylingen is het van belang om de oudere consument goed te bedienen. Deze groep consumenten wordt steeds groter. Ouderen besteden hun geld anders dan jongeren. Ouderen winkelen minder vaak en geven minder geld uit aan kleding en interieur. De laatste modetrends worden niet meer gevolgd en ze doen langer met hun spullen. Wel is het zo dat de ouderen van de toekomst naar verwachting een ander koopgedrag hebben dan de ouderen van nu. De ouderen van nu, van net na de oorlog, zijn over het algemeen spaarzaam, terwijl de toekomstige ouderen (al) gewend zijn om makkelijker geld uit te geven en voor een deel ook modieus zijn. Voor de ouderen (van nu) is het belangrijk dat een winkelgebied schoon en veilig is en dat het aangenaam verblijven is. Vaak is winkelen een dagje uit of wordt het gecombineerd met een andere vrijetijdsactiviteit, bijvoorbeeld een bezoek aan een museum. Daarnaast willen ouderen graag verrast worden. Zij willen wat nieuws beleven en daarover vertellen. De beleving wordt steeds belangrijker bij de keuze voor een 2 Bron: Provincie Zuid Holland, 2012 Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 3

6 winkelgebied. Het is niet meer zo dat ouderen kiezen voor het winkelcentrum om de hoek, maar door de toegenomen mobiliteit juist voor het centrum dat voorziet in de hierboven beschreven behoefte. 3 Groei van bestedingen via internet zorgt voor verlies aan omzet in fysieke winkelcentra E-commerce gevoelige producten cd s, boeken, reizen, witen bruingoed worden steeds vaker online verkocht. Circa Figuur 2: Groeipercentages van online- en offline winkelen % van de omzet in de detailhandel ging in 2012 via 45% internet 4 38%. De omzet en groeipercentages van online 40% 35% 32% winkelen blijven groeien. Dit terwijl de omzet van de 28% 30% 27% detailhandel totaal de afgelopen 4 jaren niet is gegroeid en 25% zelfs is gedaald (zie figuur hiernaast). Waar dit eindigt, is 20% 17% 15% 11% lastig te voorspellen. Velen verwachten dat het aandeel 10% 4,50% 4,20% van online verkopen op korte termijn kan oplopen naar 15 3,40% 5% 0,20% tot 20%, waarbij het vooral om de doelgerichte goederen 0% -5% -0,40% -0,20% gaat, zoals genoemde cd s en wit- en bruingoed. Voor -4,10% -10% keuzegevoelige producten speelt dit minder. Zo worden bij kleding steeds meer basisartikelen (o.a. T-shirts en Retail Online shopping spijkerbroeken) online gekocht, maar blijven veel consumenten ook sterk gericht op winkels. Zij willen Bron: Thuiswinkel.org, % 9% % 3 De Rabobank heeft in haar visie 50+ winkelideeën een overzicht gemaakt van de kansen die er liggen voor ondernemers om dit groeiende marktsegment beter te bedienen. 4 Bron: Thuiswinkel.org Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 4

7 kijken, vergelijken en de kleding zien, voelen en passen. Het gaat hier ook om funshoppen en een gezellig uitje. Figuur 3: Aandeel in omzet per marktsegment via Internet of fysieke winkel Reizen Tickets Erotiek Computer software DVD/Blu-ray Verzekeringen Muziek Foto/Film Home-entertainment -software (Mobiele)telefoon Computer hardware Consumentenelectronica Boeken/magazines/kranten Audio/video 0% 20% 40% 60% 80% 100% Speelgoed Kleding/schoenen Witgoed/keukengoed fietsen / fietsaccesoires Interieur Auto's Sportartikelen Doe het zelf / hobby Persoonlijke verzorging Tuinartikelen Dierenvoeding Optisch / lenzen Bloemen, planten Levensmiddelen 0% 20% 40% 60% 80% 100% Internet Winkel Bron: Thuiswinkel.org, 2012 Winkelcentra met een sterk aanbod aan mode en luxe en die mogelijkheden bieden om te funshoppen zijn zeer kansrijk naar de toekomst. Ook door de combinatie met horeca en leisure. Funshoppen is vrijetijdsbeleving nummer 1 in Nederland. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 5

8 Clicks need bricks ABN Amro waarschuwt dat alleen een winkel op internet exploiteren zijn beste tijd heeft gehad 5. Hoewel nog steeds een grote verplaatsing van de fysieke winkel naar internet plaatsvindt, gaat de lol om alles op internet te kopen eraf. Op dit moment is de enkel fysiek kopende klant met 55% nog in de meerderheid. Een groep van 35% koopt zowel online als offline en 10% alleen online. Die verhouding gaat veranderen. Over drie jaar zal de meerderheid zowel op internet als in fysieke winkels kopen. Dit betekent dat winkeliers met alleen een vestiging op internet er een fysieke winkel bij moeten zoeken. Mensen willen zien, voelen, vergelijken en beoordelen. Hoe tegenstrijdig het ook klinkt, fysieke winkels worden een duidelijke succesfactor in het nieuwe internettijdperk 6. De aanbodkant verandert. Is nu nog de overgrote meerderheid van de webwinkels een pure e-tailer, in de toekomst zijn de zogenaamde bricks & clicks de grote e-commerce ondernemers. Deze verschuiving is duidelijk zichtbaar met online shops van onder andere Ikea, MediaMarkt en diverse andere spelers...but bricks need clicks Zoals in de vorige alinea is aangegeven zal de toekomstige consument heel bewust keuzes maken ten aanzien van het aankoopgedrag. Iedere consument heeft straks wel eens wat gekocht via internet, dus daar zit geen rem op. Vandaar ook dat experts voorspellen dat 20 tot 50% van de omzet op lange termijn straks via internet loopt. De consument is daarom kieskeurig in het aankoopkanaal dat gekozen wordt. Het zien, voelen, vergelijken en oordelen lukt steeds beter op internet, maar fysiek winkelen heeft nog steeds een voordeel. Voor ondernemers met een fysieke winkel is het dus noodzakelijk om naast een sterke fysieke winkel ook een online winkel te hebben. Zo kunnen vaste klanten direct online orders plaatsen (bij een vertrouwde winkel die dichtbij te bereiken is), kan een klant direct online een bestelling plaatsen (als de fysieke winkel geen voorraad meer heeft) of kunnen klanten die vooral online winkelen ook omzet in Teylingen achter laten. Kortom, het nieuwe winkelen is een overlevingsstrategie voor fysieke winkels. 5 Bron: Cross channel retail de toekomst ABN Amro, CBW Mitex, Bron: Telegraaf 13 januari 2012: Webshop is kansloos zonder winkel quote Michel Koster onderzoeker ABN Amro Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 6

9 In het nieuwe winkelen staat centraal hoe de detaillist de kansen van internet optimaal kan benutten. Zo brengt mobiel internet de webinformatie die voorheen enkel thuis werd gebruikt naar het winkelgebied. Koppel dat aan de voordelen die de winkelstraat biedt zoals sfeer, direct kopen en meenemen, product uitproberen, voelen, ruiken, proeven en passen, rondstruinen, iets unieks ontdekken en persoonlijke service. Met het nieuwe winkelen neemt de service en beleving in de winkels toe. Denk bijvoorbeeld aan het plannen van een route door het winkelcentrum via het boodschappenlijstje, digitale spaarsystemen of het scannen van productinformatie na sluitingstijd. Hier ligt dus een helder belang om een en ander samen op te pakken en te doen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 7

10 1.2 Winkelaanbod in Teylingen Kernfeiten over het winkelaanbod in Teylingen Het totale winkelaanbod in de gemeente Teylingen bestaat uit circa 50 winkels in de dagelijkse sector en circa 120 in de niet-dagelijkse sector. De totale omvang van de dagelijkse sector bedraagt m² winkelvloeroppervlak (wvo) en niet-dagelijkse sector circa m² wvo. Daarnaast zijn er ongeveer 70 leisurevoorzieningen (horeca, cultuur en ontspanning). In verhouding tot het aantal inwoners kent Teylingen een vergelijkbaar dagelijks winkelaanbod en is het winkelaanbod niet-dagelijks een flink stuk lager dan gemiddeld in vergelijkbare plaatsen in de regio. Tabel 2: winkelaanbod Teylingen (2013) en gemiddeld in Holland Rijnland en Zuid-Holland (2012), in aantal m² naar dagelijks en niet-dagelijks, exclusief leegstand Teylingen Holland-Rijnland* Zuid-Holland* dagelijks niet-dagelijks totaal Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep *Het aantal m² wvo is gecorrigeerd voor het aantal inwoners van Teylingen. Als we kijken naar de winkeldichtheid (aantal m² wvo per inwoner) dan zien we dat Teylingen relatief weinig winkels in het niet-dagelijkse segment kent ten opzichte van omliggende gemeenten en regionale gemiddelden. Dit hoeft overigens niet meteen te betekenen dat er behoefte is om winkelcentra uit te breiden. Immers de detailhandel is niet alleen een lokale, maar ook een regionale en bovenregionale markt (zeker voor een aantal segmenten). Een deel van het tekort in Teylingen wordt in de regionale centra opgevangen. In hoofdstuk 2 van deze bijlage gaan we in op het presteren van de detailhandel in Teylingen en eventuele ruimte voor uitbreiding. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 8

11 Tabel 3: winkelaanbod Teylingen (2013), omliggende gemeenten en regionaal (in aantal m² per inwoner) per segment Gebied Dagelijks Mode&Luxe Volumineus Vrije tijd Overig Totaal Teylingen 0,35 0,26 0,39 0,06 0,05 1,13 Hillegom 0,37 0,31 0,91 0,31 0,06 1,97 Lisse 0,42 0,59 0,97 0,11 0,03 2,12 Noordwijkerhout 0,37 0,21 0,83 0,25 0,02 1,67 Holland-Rijnland 0,31 0,29 0,53 0,15 0,25 1,53 Zuid-Holland 0,32 0,32 0,46 0,14 0,19 1,43 Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep Ten opzichte van 4 jaar geleden 7 is het winkelaanbod in Teylingen licht toegenomen (met circa m² wvo). Het aantal vierkante meters van het dagelijkse winkelaanbod is nagenoeg gelijk gebleven. De groei is met name tot stand gekomen door perifere ontwikkelingen aan de Wasbeekerlaan (nieuwbouw) en het uitblijven van herontwikkeling van Postpromenade. Ook is het Voorhavenkwartier opgeleverd wat tot een beperkte toevoeging heeft geleid. 7 DPO Teylingen ten behoeve van het Economisch Beleidsplan, door Grontmij 2009 Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 9

12 Verdeling naar branches In onderstaande tabel en figuur de verdeling van het winkelaanbod in Teylingen vergeleken met gemeenten van gelijke omvang. Tabel 4: verdeling winkelaanbod en verzorgingsindex naar branches in Teylingen en referentiegemeente Totaal Dagelijks m² per inwoners Teylingen Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 10 m² per inwoners referentiegemeente* Oordeel Levensmiddelen gelijk aan referentie.waarvan supermarkt Persoonlijke Verzorging gelijk aan referentie Mode & Luxe Warenhuis relatief weinig Kleding & Mode relatief zeer weinig Schoenen & Lederwaren relatief zeer weinig Juwelier & Optiek gelijk aan referentie Huishoudelijke- & Luxe Artikelen relatief veel Antiek & Kunst relatief zeer weinig Vrije Tijd Sport & Spel relatief weinig Hobby relatief weinig Media relatief weinig In/Om Huis Plant & Dier relatief zeer weinig Bruin & Witgoed relatief weinig Auto & Fiets relatief weinig Doe-Het-Zelf-zaken relatief weinig Wonen relatief zeer weinig Detailhandel Overig relatief weinig Leegstand * Teylingen kent ruim inwoners. We vergelijken Teylingen dan ook met vergelijkbare gemeenten tussen en inwoners en tussen en inwoners. Gecorrigeerd is voor het inwonertal van Teylingen. Bij de leegstand tellen we m² op Wasbeekerlaan niet mee. Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep

13 Figuur 1: winkelaanbod Teylingen 2013 (aantal m² en aantal) naar branches Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen 1% 2% 0% 1% 0% 1% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 4% 4% 3% 3% 3% 4% 3% Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep 1% 1% 1% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 4% 3% 4% 3% 4% 4% 5% 6% 4% 4% 4% 5% 5% 7% 7% 9% 11% 11% 9% 9% 8% 10% 10% 11% 12% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 14% 17% % aantal winkels referentie % aantal winkels Teylingen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 17% 20% 24% % wvo referentie % wvo Teylingen 25% 30% Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 11

14 Op basis van bovenstaande tabel en figuur blijkt dat in veel segmenten en branches het winkelaanbod in Teylingen beperkt is. Let op: bovenstaande betreft puur een aanbodsituatie en is geen vrijbrief om meer winkelmeters toe te voegen. Het aanbod aan winkels is immers een samenspel van het draagvlak binnen de gemeente, de ligging en afstand tot grotere of vergelijkbare kernen/centra en de detailhandelsstructuur. Sassenheim is het echte centrum van de gemeente Wanneer we specifiek naar het aanbod van detailhandel kijken, blijkt dat het centrum van Sassenheim zowel qua aantal verkooppunten (84) als qua oppervlakte ( m² wvo) het grootste detailhandelgebied is. Het aanbod in Voorhout is stukken kleiner met 48 winkels en ruim m² wvo (exclusief Oosthoutplein). De kern Warmond is met slechts 12 winkels en m² wvo ook een zeer klein winkelgebied. Hier valt echter op dat er naast winkels ook diverse horeca- en ambachtszaken aanwezig zijn. Daarnaast valt op dat bijna 30% van de winkels ( m² wvo) in Teylingen bevindt zich buiten de getypeerde winkelgebieden. Het gaat om winkels binnen (1.500 m² wvo) of buiten de bebouwde kom (900 m² wvo) en om winkels op een bedrijventerrein (9.400 m² wvo). Vooral de laatste groep geeft een vertekend beeld. De PostPromenade wordt herontwikkeld en aan de Wasbeekerlaan ontstaat een concentratie van winkelactiviteiten. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 12

15 Tabel 5: winkelaanbod Teylingen 2013 in verkooppunten en aantal m² wvo naar winkelgebied verkooppunten m² wvo % in totaal m² wvo Centrum Sassenheim* % Centrum Voorhout % Centrum Warmond % Jacoba van Beierenhof % Oosthoutplein % Totaal overige locaties** % In bebouwde kom % Buiten bebouwde kom % Op bedrijventerreinen*** % Postpromenade**** % Wasbeekerlaan ***** % Totaal 184 ca Bron: Stec Groep op basis van Locatus, *in Sassenheim is per 1 november m² wvo op de markt in het Voorhavenkwartier (o.a. Big Bazar en Xenos zijn nieuwe huurders) (voormalige AH). Deze toevoeging is opgenomen in de cijfers. **op overige locaties is de vestiging van de Intratuin niet meegeteld ***het gaat om overige locaties op bedrijventerreinen in Teylingen ****Postpromenade is de naam van de herontwikkeling van dit perifere winkelgebied Koetsiersweg naar woningbouw. Vanwege de crisis is er nog geen zicht op herontwikkeling. Meerdere panden staan te huur. Cijfers over aantal meters wvo en leegstand zijn daarmee een momentopname (oktober 2013). Circa m² wvo van de locatie is nog in gebruik. Het overige winkelaanbod staat te huur. *****Wasbeekerlaan is een nieuw project voor volumineuze detailhandel. Multimate en Van der Voet Keukens zijn hierheen verhuisd (vanuit Postpromenade). Ook is er een fitnesscentrum gevestigd. Er is nog m² wvo beschikbaar in 2 units van ca m² wvo). Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 13

16 1.3 Kwalitatief aanbod Teylingen Leegstandcijfers in Teylingen geven vertekend beeld. Leegstand is een momentopname. Zeker als het gaat om een gemeente met een relatief beperkt aanbod kan een groot leegstaand pand het leegstandscijfer omhoog duwen. Zo ook bij de ontwikkeling van nieuw aanbod (dat nog niet volledig gevuld is). Op basis van de meest actuele cijfers van Locatus (mei 2013) bedraagt de leegstand in Teylingen circa 15% (ca m² wvo, exclusief aanbod aan Wasbeekerlaan). Ten opzichte van 2011 en 2012 is de leegstand in Teylingen licht afgenomen. Het gaat om circa 20 winkels. Op basis van een nadere inventarisatie (locatiebezoek) is de leegstand in perspectief geplaatst en geactualiseerd. Zo is de leegstand in het kernwinkelgebied van Sassenheim slechts 3,5%. In Voorhout is de leegstand circa 20%, maar wordt sterk gedomineerd door leegstand van de Plussupermarkt (850 m² wvo). Als deze locatie buiten beschouwing worden gelaten is de leegstand circa 8%. In Warmond is de leegstand op basis van de cijfers ook ruim 20%. Het betreft voor het overgrote deel een leegstaand horecapand waar ook detailhandel gevestigd mag worden. Als we deze niet meetellen als detailhandel is de leegstand 2,5%. Het grootste deel van de leegstand vinden we buiten de kernwinkelgebieden. Hier zijn ook nuances aan te geven. Postpromenade (omgeving Koetsiersweg) is een transformatielocatie (woningbouw) waardoor de detailhandel de komende jaren verdwijnt. Slechts m² wvo is nu bezet van de beschikbare m² wvo. Ook de leegstand op de Wasbeekerlaan is relatief groot. Meer dan de helft van de beschikbare ruimte staat leeg (4.135 m² wvo). Deze ruimte is echter zeer courant waardoor verhuur zeker mogelijk is. Op overige locaties vallen twee zaken verder op. Aan het Essenplein is een aantal winkelruimten leeg (en nu deels gevuld met kapper of fitness). Het marktperspectief van een dergelijke locatie is zeer gering. Bovendien zijn op bedrijventerreinen enkele panden beschikbaar die ook een showroomfunctie hebben. Onder andere aan de Wattstraat staat circa m² potentiële winkelmeters leeg. Kortom, de leegstand in de centrumgebieden is zeer beperkt en benedengemiddeld. Met name oudere winkellocaties buiten de kernwinkelgebieden staan leeg. Zaak is te sturen op het uit de markt nemen van deze locaties om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 14

17 Filialisering relatief hoog in Teylingen Het aantal filiaalbedrijven in Teylingen is relatief hoog in vergelijking met andere gebieden en gemeenten. In totaal is circa 40% van de winkels in Teylingen onderdeel van een formule. Landelijk ligt dit rond de 37% (voor vergelijkbare plaatsen). Gemeten in vierkante meters winkelvloer is het beeld dat er weinig niet formules zijn (36% in Teylingen tegenover 46% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen) en veel formules (64% in Teylingen tegenover 54% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen). In het grootste winkelgebied, het centrum van Sassenheim, betreft is 50% van de verkooppunten en 75% van het totale winkelvloeroppervlak onderdeel van een formule. In het centrum van Voorhout is dit respectievelijk 43% en 63% en in het centrum van Warmond 42% en 55%. Het winkelaanbod in Teylingen is dus weinig speciaal. Figuur 2: Filialisering gemeente Teylingen (links in aantal winkels en rechts in aantal m² wvo) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 37% 63% Dagelijks 64% 64% 36% 36% Mode & Luxe 88% 13% Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig Niet-formule Formule 60% 62% 40% 38% Totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 90% Dagelijks 29% 71% Mode & Luxe 59% 60% 41% 40% Vrije Tijd In/Om Huis 96% 4% Detailh Overig Niet-formule Formule 36% 64% Totaal Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 15

18 1.4 Analyse per winkelgebied Hieronder geven we een overzicht en beoordeling van de winkelgebieden in Teylingen met de RetailVitaliteits Scan (RVS). We geven een overzicht van de volgende winkelgebieden: Sassenheim centrum (incl. Voorhavenkwartier) Voorhout centrum Jacoba van Beierenhof Voorhout Oosthoutplein Voorhout Warmond centrum verspreide bewinkeling (met name bedrijventerreinen) In de RVS kijken we naar de volgende aspecten: aanbod kwantitatief aanbod kwalitatief effecten trends op aanbod betreffende winkelgebied vraag kwantitatief vraag kwalitatief effecten trends op vraag betreffende winkelgebied Bronnen die gebruikt zijn bij het opstellen van de RVS zijn Locatus, propertynl transactiedatabase, vastgoedjournaal transactiedatabase, WPM huurprijsvergelijker en diverse documenten van de gemeente Teylingen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 16

19 Sassenheim Centrum (incl. Voorhavenkwartier) Het centrum van Sassenheim is de grootste winkelconcentratie in Teylingen. Het winkelgebied telt circa 85 winkels, goed voor circa m² wvo. Het winkelgebied strekt zich uit over de Hoofdstraat, Hortusplein, Passage, Boschplein, Voorhavenkwartier en Kerklaan. Iedere donderdag is er markt (ca. 35 kramen). Bovendien zijn er 16 horecazaken. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 17

20 Tabel 6: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten 84 Aantal m² wvo Aandeel filialen Aantal en type niet-winkelvoorzieningen Leegstand (in aantal panden en % van totaal) Aantal: 5 Wvo: 622 (3%) Huurniveau 46% (% vkp), 72% (% wvo) (veel filialen) 40 niet-winkels (15 horeca, 9 ambachten en 16 overig) ( (recente transacties) Tabel 7: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Niet dagelijks Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.) Vrije tijd (sport, spel, media, ed.) In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig 1 45 Leegstand Leegstand Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 18

21 Tabel 8: Kwalitatief aanbod Sassenheim Centrum Kwalitatief Toelichting uitstraling zeer slecht zeer goed Charmant, Voorhavenkwartier zeer goed marktsegment laagwaardig hoogwaardig Gemiddeld niveau bereikbaarheid slecht goed Enkele delen lastig bereikbaar (eenrichting) parkeren vol uitstekend Komt vol over (werkzaamheden) routing geen routing circuit Lange straat, weinig routing verblijfsklimaat slecht uitstekend Goed samenwerking nauwelijks intensief Weinig tot geen samenwerking beleving weinig sfeer veel sfeer Charmant, voldoende horeca presentatie winkels matig sterk Eigen stempel, enkel geval gedateerd straatbeeld rommelig eenheid Rommelig door reclame-uitingen branchemix weinig variatie veel variatie Vergelijkbaar met andere centra filialisering eenheidsworst goede mix Vergelijkbaar met andere centra overige diensten monofunctioneel mix Goede mix Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 19

22 Tabel 9: Kwantitatieve vraag Sassenheim Centrum Vraag kwantitatief Type winkelcentrum groot kernverzorgend winkelgebied Herkomst bezoekers dagelijks: lokaal 89%, regio 6%, overig 5% niet dagelijks: lokaal 80%, regio 12%, overig 8% Bezoekredenen dagelijkse boodschappen funshoppen Omzet / bestedingen 70 miljoen Koopkrachtbinding dagelijks: 44% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim centrum niet-dagelijks: 22% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim Stijging ten opzichte van 2004 Vloerproductiviteit dagelijks: per m² wvo niet-dagelijks: per m² wvo ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente is dit gemiddeld tot hoog Bezoekfrequentie en motief dagelijks: meerdere keren per week niet dagelijks: 1 keer per week tot 1 keer per maand Aantal inwoners straal 10 km Gemiddeld inkomen inwoners Plannen en projecten voorhavenkwartier wordt eind 2013 volledig opgeleverd Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 20

23 Voorhout Centrum Het centrum van Voorhout telt ruim 40 winkels, goed voor circa m² wvo. Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit de Herenstraat. Bovendien zijn er 13 horecazaken, waaronder enkele café/restaurants. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 21

24 Tabel 10: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten 42 Aantal m² wvo Aandeel filialen Aantal en type niet-winkelvoorzieningen Leegstand (in aantal panden en % van totaal) Aantal: 5 Wvo: (20%) Huurniveau 31% (%vkp), 51% (% wvo) (veel filialen) 28 niet-winkels (12 horeca, 6 ambachten en 10 overig) ( 160 (recente transacties) Tabel 11: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Niet dagelijks Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.) Vrije tijd (sport, spel, media, ed.) In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig 0 0 Leegstand Leegstand Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 22

25 Tabel 12: Kwalitatief aanbod Voorhout Centrum Kwalitatief Toelichting uitstraling zeer slecht zeer goed Impuls dankzij Herenstaete marktsegment laagwaardig hoogwaardig Gemiddeld niveau bereikbaarheid slecht goed Goed bereikbaar parkeren vol uitstekend Blauwe parkeerschijf, impuls Herenstaete routing geen routing circuit Lange straat, weinig routing verblijfsklimaat slecht uitstekend Goed samenwerking nauwelijks intensief Weinig tot geen samenwerking beleving weinig sfeer veel sfeer Sfeervol, voldoende horeca presentatie winkels matig sterk Eigen stempel, enkel geval gedateerd straatbeeld rommelig eenheid Weinig concentratie en eenheid branchemix weinig variatie veel variatie Vergelijkbaar met andere centra filialisering eenheidsworst goede mix Vergelijkbaar met andere centra overige diensten monofunctioneel mix Goede mix Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 23

26 Jacoba van Beierenhof (Voorhout) Het Jacoba van Beierenhof telt ruim 6 winkels, goed voor circa m² wvo. Het gebied bestaat uit winkels aan de Jacoba van Beierenweg en Kerkzicht. Hier is ook de weekmarkt sinds enkele jaren (vrijdag, ca kramen). Er is ook een kapper op de locatie gevestigd. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 24

27 Tabel 13: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten 6 Aantal m² wvo Aandeel filialen Aantal en type niet-winkelvoorzieningen 50% (%vkp), 66% (%wvo) (gemiddeld) 2 niet-winkels Leegstand (in aantal panden en % van totaal) Aantal: 2 Wvo: 308 (15%) Huurniveau ( 170 (recente transacties) Tabel 14: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging 0 0 Niet dagelijks Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.) 0 0 Vrije tijd (sport, spel, media, ed.) 0 0 In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) 0 0 Detailhandel overig 0 0 Leegstand Leegstand Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 25

28 Tabel 15: Kwalitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Kwalitatief Toelichting uitstraling zeer slecht zeer goed Recent gerealiseerd marktsegment laagwaardig hoogwaardig Gemiddeld niveau bereikbaarheid slecht goed Goed bereikbaar parkeren vol uitstekend Voldoende parkeerruimte routing geen routing circuit Eenrichting verblijfsklimaat slecht uitstekend Goed samenwerking nauwelijks intensief Beperkte samenwerking beleving weinig sfeer veel sfeer Supermarktcentrum, markt kleinschalig presentatie winkels matig sterk Nieuw, hoogwaardig straatbeeld rommelig eenheid Netjes, verzorgd branchemix weinig variatie veel variatie Mix supermarkt / speciaalzaak filialisering eenheidsworst goede mix Vergelijkbaar met andere centra overige diensten monofunctioneel mix - Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 26

29 Oosthoutplein (Voorhout) Het Oosthoutplein telt 5 winkels, goed voor m² wvo. De Aldi is de belangrijkste huurder op de locatie. Er zijn ook enkele diensten en een restaurant in het gebied gevestigd. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 27

30 Tabel 16: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten 5 Aantal m² wvo Aandeel filialen 60% (%vkp), 93% (%wvo) (gemiddeld) Aantal en type niet-winkelvoorzieningen 2 niet-winkels (snackbar) Leegstand (in aantal panden en % van totaal) Aantal: - Huurniveau ( Tabel 17: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging 1 70 Niet dagelijks Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.) 1 45 Vrije tijd (sport, spel, media, ed.) 0 0 In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) 1 30 Detailhandel overig 0 0 Leegstand Leegstand 0 0 Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 28

31 Tabel 18: Kwalitatief aanbod Oosthoutplein Kwalitatief Toelichting uitstraling zeer slecht zeer goed Jaren 70/ 80 uitstraling marktsegment laagwaardig hoogwaardig Runshopping bereikbaarheid slecht goed Goed bereikbaar parkeren vol uitstekend Onvoldoende parkeerruimte routing geen routing circuit - verblijfsklimaat slecht uitstekend Matig, geen verblijfsklimaat samenwerking nauwelijks intensief Beperkte samenwerking beleving weinig sfeer veel sfeer Supermarktcentrum, weinig beleving presentatie winkels matig sterk Gedateerd straatbeeld rommelig eenheid Netjes, verzorgd branchemix weinig variatie veel variatie Monofunctioneel filialisering eenheidsworst goede mix Vergelijkbaar met andere centra overige diensten monofunctioneel mix Zeer kleinschalig buurtcentrum Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 29

32 Warmond Centrum In Warmond zijn 12 winkels, goed voor m² wvo. De winkels liggen verspreid over de Dorpsstraat en Baan. Er zijn circa ook 10 horecazaken gevestigd in deze zone. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 30

33 Tabel 19: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten 12 Aantal m² wvo Aandeel filialen 25% (%vkp), 45% (%wvo) (gemiddeld) Aantal en type niet-winkelvoorzieningen 22 niet-winkels (10 horeca, 6 ambacht, 6 overig) Leegstand (in aantal panden en % van totaal) Aantal: 2 Wvo: 444 (21%) Huurniveau ( Tabel 20: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlak Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging 1 80 Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.) 1 12 Vrije tijd (sport, spel, media, ed.) In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig Niet dagelijks Leegstand Leegstand Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 31

34 Tabel 21: Kwalitatief aanbod Warmond Centrum Kwalitatief Toelichting uitstraling zeer slecht zeer goed Charmant dorpslint marktsegment laagwaardig hoogwaardig Gemiddeld niveau bereikbaarheid slecht goed Goed bereikbaar, smal parkeren vol uitstekend Aan de weg, smal routing geen routing circuit Lange straat, weinig routing verblijfsklimaat slecht uitstekend Goed samenwerking nauwelijks intensief Weinig tot geen samenwerking beleving weinig sfeer veel sfeer Sfeervol, voldoende horeca presentatie winkels matig sterk Eigen stempel, enkel geval gedateerd straatbeeld rommelig eenheid Weinig concentratie en eenheid branchemix weinig variatie veel variatie Vergelijkbaar met andere centra filialisering eenheidsworst goede mix Vergelijkbaar met andere centra overige diensten monofunctioneel mix Goede mix Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 32

35 Verspreide bewinkeling Teylingen kent 36 winkels buiten de voorgenoemde winkelgebieden. Het gaat om verspreide winkels in de bebouwde kom (18 winkels, divers van aard, allen kleiner dan 250 m² wvo) of daarbuiten (6 winkels, kleiner dan 250 m² wvo, concentratie aan N443 bij de Loosterweg). De rest van de winkels is gevestigd op een bedrijventerrein (bv. Sassenheim Zuid, Jagtlust en aan de Koetsiersweg). Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 33

36 2. VRAAG TEYLINGEN 2.1 Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen Als we kijken naar de ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de detailhandel in Teylingen is met name de bevolkingsontwikkeling belangrijk. Demografisch gezien is de bevolking in Teylingen vergelijkbaar met het regionale (Holland Rijnland) en nationale gemiddelde. Wat opvalt is dat er relatief veel kinderen (<15 jaar) zijn in Voorhout en relatief veel ouderen (45-65 en 65+ jaar) in Warmond. Daarnaast valt op dat het gemiddelde inkomen relatief hoog ligt in Teylingen ten opzichte van het nationale gemiddelde. Tabel 22: Bevolkingsopbouw en inkomen Teylingen t.o.v. regionaal en landelijk gemiddelde 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot tot 65 jaar 65 jaar en Aantal inwoners (%) (%) jaar (%) (%) ouder (%) Gemiddeld inkomen per inwoner Teylingen Sassenheim Voorhout Warmond Holland-Rijnland Nederland Al sinds 2006 is er sprake van een daling van het aantal jongeren en een stijging van het aantal ouderen in Teylingen. Tot 2030 is de voorspelling dat de bevolking verder vergrijst en ontgroent. Daarbij verloopt de vergrijzing in Teylingen sneller dan gemiddeld in Nederland en de regio Holland Rijnland. Terwijl in de Bollenstreek en in Holland Rijnland de bevolking als geheel nog groeit (+10%), blijft het bevolkingsaantal in Teylingen stabiel. Vertraging in de groei van de omvang van de bevolking als gevolg de stagnerende woningbouwontwikkeling is niet verdisconteerd in deze cijfers. De woningbouw in Teylingen vindt met name plaats in Voorhout. Dit leidt overigens niet per saldo tot meer inwoners in deze kern. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 34

37 Figuur 3: Ontwikkeling bevolking Teylingen tot % 30% trend trend (prognose) trend (prognose) 20% 10% 0% -10% -20% -30% Bron: provincie Zuid-Holland, 2012, bewerking Stec Groep Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 35

38 2.2 Economische structuur en koopstromen Teylingen In 2011 is door I&O Research in opdracht van de provincie, Kamer van Koophandel en gemeenten het koopstromenonderzoek voor de Randstad uitgevoerd. Dit onderzoek geeft inzicht in het functioneren van de detailhandel in de gemeente Teylingen. Op de navolgende pagina s gaan we in op: koopkrachtbinding dagelijkse artikelen koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing omzet en productiviteit Koopkrachtbinding dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector bedraagt 85%. Dit betekent dat 15% van de dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek verbeterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 80%. Ook ten opzichte van gemeenten met een vergelijkbare omvang is het bindingspercentage hoog (gemiddeld 82%). Nieuwbouw aan het Jacoba van Beierenhof, Herenstraat en Voorhavenkwartier hebben geleid tot een modern aanbod dat kan concurreren met omliggende gemeenten zoals Noordwijk, Oegstgeest en Leiden. Koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector bedraagt 36%. Dit betekent dat meer dan 60% van de niet-dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek sterk verslechterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 43%. 12% van de aankopen aan niet-dagelijkse artikelen wordt via internet gekocht. In de niet-dagelijkse sector is de concurrentie op korte afstand relatief sterk, zoals Noordwijk, Katwijk, Leiden, overige centra in de Bollenstreek en iets verder Haarlem, Hoofddorp, Den Haag en Amsterdam. In vergelijking met omliggende gemeenten doet Teylingen het relatief goed. Ontwikkelingen in de detailhandel vragen echter om een antwoord. Er is geen tijd om achterover te leunen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 36

39 Koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing Het winkelaanbod in Teylingen heeft ook aantrekkingskracht op inwoners van buiten de gemeente, mede vanuit toerisme (bijvoorbeeld in Warmond). Een behoorlijk deel (19%) van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen komt van inwoners uit andere gemeenten. Omliggende gemeenten hebben het grootste aandeel hierin, maar ook 3% van de bestedingen komt van mensen van buiten de regio, overwegend toeristen. Uit de gegevens kunnen we ook conclusies trekken over bestedingen van inwoners van Teylingen die elders winkelen (koopkrachtafvloeiing). In totaal wordt 71 miljoen (van een totaal bestedingspotentieel van 181 miljoen onder de Teylingse bevolking) niet in winkels in Teylingen uitgegeven. De verklaring hiervoor is de aantrekkingskracht van andere centra in de regio. Naast bestedingen in fysieke winkels is sinds 2004 het winkelen via internet enorm toegenomen (verzesvoudigd). Dit leidt tot afvloeiing van bestedingspotentieel (inmiddels circa 7% van het totale bestedingspotentieel, in 2004 was dit nog slechts 1%). In totaal circa 12 miljoen op jaarbasis, met name niet-dagelijks. Verwachting is dat internet de komende jaren doorgroeit. Samen moeten ondernemers in Teylingen hier een antwoord voor zoeken. Omzet en productiviteit De omzet van winkels in Teylingen is 125 miljoen (68% dagelijks en 32% niet-dagelijks). Ten opzichte van 2004 is de omzet met 23% gestegen (dagelijks + 31%, niet-dagelijks +0%). Met name de verkoop via internet is een belangrijke reden voor de beperkte omzetgroei in niet-dagelijks. De vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in Teylingen is voor dagelijkse artikelen laag (gemiddeld per m² wvo, Teylingen per m² wvo) en voor niet-dagelijkse artikelen hoog (gemiddeld per m² wvo, Teylingen per m² wvo). Conclusie De detailhandel in Teylingen functioneert op een gemiddeld niveau. Zeker ten opzichte van omliggende gemeenten zijn de prestaties goed. Een relatieve vergelijking met omliggende gemeenten in de Bollenstreek laat zien dat Teylingen op de meeste aspecten beter scoort. Het gaat dan om de verandering die gemeten is sinds Zie onderstaand figuur. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 37

40 Figuur 4: Ontwikkeling indicatoren koopstromen in Teylingen en de Bollenstreek tussen 2004 en 2011 de omzet (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) in de gemeente is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek 18% omzet in gemeente 25% 60% de bestedingen (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) door mensen uit Teylingen in Teylingen is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek 12% bestedingen in gemeente 21% de afvloeiing (uitgaven in de detailhandel door inwoners van Teylingen buiten de gemeente) is minder sterk toegenomen dan in de Bollenstreek 26% afvloeiing 18% het bestedingspotentieel (uitgaven in de detailhandel binnen of buiten de gemeente door inwoners van Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek 13% bestedingspotentieel Bollenstreek totaal Teylingen de toevloeiing (uitgaven in de detailhandel van inwoners van buiten Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek 41% toevloeiing 20% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011, bewerking Stec Groep Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 38 70%

41 2.3 Distributieve analyse Teylingen Tabel 23: huidig functioneren detailhandel Teylingen Teylingen sector Dagelijks Niet-dagelijks inwoneraantal bestedingen per hoofd* % 36% 69 mln. 34 mln. 9% 19% 7 mln. 18 mln. euro totale omzet 76 mln. 52 mln. euro m² wvo*** vloerproductiviteit per m² per m² normvloerproductiviteit**** per m² per m² haalbaar aanbod in m² wvo indicatie actuele uitbreidingsruimte m² wvo koopkrachtbinding inwoners Teylingen** gebonden bestedingen inwoners Teylingen koopkrachttoevloeiing** omzet afkomstig van buiten Teylingen * Bron: HBD ** Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011 *** Bron: Locatus 2013, exclusief leegstand (ca m² wvo) **** Bron: HBD, bewerking Stec Groep De vloerproductiviteit voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector in Teylingen ligt lager dan het niveau van het Nederlandse gemiddelde. Uitgaande van een gemiddelde vloerproductiviteit voor deze branches van respectievelijk circa en is er op dit moment geen marktruimte voor uitbreiding van de dagelijkse sector en zeer beperkt uitbreidingsruimte voor de niet dagelijkse sector in de gemeente Teylingen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 39

42 Opgemerkt dient te worden dat deze distributieve analyse een opname is van de huidige situatie en voor de hele gemeente. Op basis van de analyse van de detailhandel en de trends en ontwikkelingen die op Teylingen af komen kunnen we het volgende opmerken ten aanzien van de ontwikkeling van de distributieve ruimte en het draagvlak voor nieuwe winkelmeters in Teylingen. De bevolking daalt licht en wordt ouder. Dit betekent dat er autonoom geen groei zit in het bestedingspotentieel van consumenten uit Teylingen. Het bestedingsniveau staat onder druk. Al enkele jaren zorgt de crisis voor een laag consumentenvertrouwen. Consumenten houden de hand op de knip. Hierdoor vlakt de groei in de bestedingen per hoofd van de bevolking af. Teylingen verkeert in de gunstige situatie dat het gemiddeld inkomen hoger ligt dan elders in de regio en het land. Hierdoor zit er mogelijk nog wat rek in de bestedingen per hoofd. De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de dagelijkse sector zijn relatief goed te noemen. Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten zijn de bestedingen op orde. Naar de toekomst verwachten we geen verdere groei in de binding of toevloeiing. Dit omdat ook omliggende plaatsen een sterk aanbod in de dagelijkse sector hebben en de afstanden tot andere kernen niet groot is. Een eventuele versterking van de cijfers zal teniet worden gedaan door de groei in bestedingen via Internet. Nu bedragen deze voor de dagelijkse sector circa 1% van de bestedingen. De verwachting is dat dit groeit de komende jaren. De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de niet-dagelijkse sector staat onder druk. Met name door de sterke opkomst van online winkelen (groei van circa 2% in 2004 naar 12% in 2011) en de verwachte aandelen voor de toekomst (20 tot 50% afvloeiing via internet) is er geen reden om aan te nemen dat de koopkrachtbinding en toevloeiing voor de niet dagelijkse sector toeneemt. De bestedingen per m² winkelvloer staan al enkele jaren onder druk. De verwachting is dat deze bestedingen zich zullen stabiliseren of juist nog verder zullen dalen. In sombere scenario s kan het bovenstaande tot gevolg hebben dat 10 tot 30% van de fysieke detailhandel verdwijnt. Blijft onverlet dat er ruimte moet zijn voor vernieuwing en nieuwe ontwikkelingen waar markt voor is op sterke locaties. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 40

43 3. ANALYSE BELEID Hier sommen we het bestaande beleid van provincie, regio en gemeente op ten aanzien van detailhandel en aanverwante aspecten. 3.1 Provincie Zuid-Holland Het detailhandelsbeleid van de provincie is erop gericht om de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV) zoveel mogelijk te versterken, zonder de dynamiek in de sector te willen verminderen. Dit realiseert de provincie door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, door het versterken van een klein aantal winkelcentra en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Bij de accommodatie van de ruimtevraag heeft herstructurering en inbreiding voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties (volgens de ladder voor duurzame verstedelijking). Een eventuele beperkte uitbreiding van winkelmeters moet in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. In dit kader kan gedacht worden aan optimalisatie van de winkelrouting. De aankoopplaatsen die buiten de provinciale hoofdstructuur vallen, hebben soms minder toekomstperspectief en komen dan voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Groei zal hier in ieder geval niet aan de orde kunnen zijn. Bij de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie in 2013 is het voornemen om de PDV zoeklocatie in de Noordelijke Bollenstreek te verwijderen, tenzij Holland Rijnland met een ruimtelijk goed onderbouwd voorstel komt. In principe verleent de provincie geen toestemming voor nieuwe PDV-locaties of voor de uitbreiding van bestaande PDV-locaties, tenzij hier bindende afspraken aan ten grondslag liggen. Perspectiefrijke locaties moeten wel versterkt kunnen worden. Het perifere detailhandelsbeleid blijft restrictief. Vooral in Zuid-Holland Zuid en Holland Rijnland is reeds sprake van een overaanbod aan PDV-locaties en vestigingen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 41

44 3.2 Regio Holland Rijnland Het in standhouden van een robuuste en gezonde detailhandelsstructuur in de regio is het doel van het regionale beleid op het gebied van detailhandel. Gekozen is voor het versterken van de winkelfunctie in de bestaande stads- en dorpscentra en op de aangewezen perifere locaties voor detailhandel, die niet in deze centra past. Het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland hebben vanaf 1 januari 2011 de adviestaak van het Regionaal Economisch Overleg met betrekking tot detailhandelsontwikkelingen overgenomen. Het portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en Arbeidsmarktbeleid heeft in 2013 nieuwe afspraken gemaakt voor perifere detailhandelslocaties. De afspraken over PDV-locaties zijn tot stand gekomen op basis van advies van DTNP in De leegstand op de PDV-clusters in Holland Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de regio sprake een groot overaanbod, met name in de branche woninginrichting. Ook in de toekomst is er geen uitbreidingsruimte voor de woninginrichting. In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding. Voor tuincentra wordt geconcludeerd dat er regionaal gezien geen uitbreidingsruimte is. DTNP adviseert om het volumineuze winkelaanbod te concentreren op zeven PDV-clusters: Wooon als regionaal woonthemacentrum met een groot aanbod woninginrichting. Zes overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen, met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Om de positie van de zeven PDV-clusters zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven PDV-clusters niet toegestaan (op bouwmarkten, tuincentra en enkele andere branches na). Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is, worden ter toetsing op regionale effecten voorgelegd aan de regio Holland Rijnland. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen 42