Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam met 40% ten opzichte van 2008. Veel gebruikers zagen zich genoodzaakt hun bedrijfsactiviteiten in te krimpen of huisvestingslasten te verlagen, waardoor de vraag naar kantoorruimte afnam en veelal een afwachtende houding werd aangenomen. In 2009 werd in totaal 224.059 m² kantoorruimte opgenomen, waarbij het deelgebied Zuidoost het grootste aandeel heeft, gevolgd door de Zuidas met respectievelijk 50.120 m² en 40.069 m². Een opvallende derde plaats is voor Hoofddorp met een opname van 33.504 m² kantoorruimte. Grote achterblijvers dit jaar zijn Noord (930 m²) en Buitenveldert waar slechts 1.449 m² kantoorruimte werd opgenomen. Ook in het Centrum van Amsterdam daalde de opname met bijna 72%. 40% minder opname kantoorruimte Grootste transacties Forse stijging aanbod en leegstand Huurprijzen stabiel Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Toekomstverwachting Grootste transacties Anders dan de voorgaande jaren zijn er minder grote gebruikerstransacties geweest in 2009. Capgemini Nederland, een nieuwkomer binnen de regio Amsterdam, neemt met 10.000 m² kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost het grootste aantal m² s op en wordt gevolgd
Alkmaar Zaandam Haarlem Den Haag Rotterdam Utrecht Huurindex/rent index/ Miet index Regio 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 Geïndexeerde huurprijs van 1980 98 104 111 119 122 126 129 129 128 129 131 134 139 144 Geïndexeerde huurprijs van 1990 111 114 118 123 Regio gemiddelde 98 100 101 101 102 102 101 102 105 107 111 118 122 124 Stadsdeel/Gemeente Hoogste huur Voorraad Opname Aanbod Leegstand Leegstand % per m²/p.jr. 2009 01-01-2010 voorraad Centrum 350 828.354 18.855 117.372 42.491 5,13% Noord 250 105.828 930 18.685 6.454 6,10% West 218 1.494.883 33.458 342.297 262.967 17,59% Oost 330 434.291 10.759 69.103 56.606 13,03% Zuidoost 255 1.020.814 50.120 260.246 221.727 21,72% Zuid 365 242.548 6.215 23.795 19.585 8,07% Zuidas 375 777.738 40.069 113.861 103.315 13,28% Buitenveldert 315 106.778 1.449 26.808 20.015 18,74% Totaal Amsterdam 5.011.234 161.855 972.167 733.160 13,0% Diemen 253 346.816 2.000 57.894 55.840 16,10% 230 658.231 15.712 107.159 53.594 8,14% Hoofddorp 205 568.067 33.504 168.326 107.641 18,95% Schiphol/SchipholRijk 375 319.963 10.988 109.492 100.576 31,43% Totaal overige gemeenten 1.893.077 62.204 442.871 317.651 18,7% Totaal regio Amsterdam 6.904.311 224.059 1.415.038 1.050.811 15,22%
Noord West Centrum Zuid Zuidas Buitenveldert Schiphol/Schiph.-Rijk Oost Diemen Zuidoost Hoofddorp/Badhoevedorp Almere Amersfoort 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 146 150 153 156 160 163 166 171 178 184 188 192 195 198 201 206 125 128 131 133 136 139 142 146 152 158 161 163 165 167 170 175 120 119 120 123 130 147 162 178 188 192 190 188 159 160 161 160 Prof W.H. Keesomlaan
door de Binck Bank, die 9.500 m² kantoorruimte zal gaan betrekken op de Zuidas. Andere, dit jaar nog niet eerder genoemde transacties zijn de huur van 5.000 m² kantoorruimte op de Zuidas door Simmons & Simmons, de verhuizing van BSH Huishoudapparaten naar Hoofddorp (7.600 m²) en de opname van 5.000 m² kantoorruimte door ASICS Europe, eveneens in Hoofddorp. Deze laatste twee zijn er mede voor verantwoordelijk dat de opname van nieuw te bouwen kantoorruimte (28% van de totale opname) verdubbeld is ten opzichte van 2008. Noemenswaardig is de enige transactie in Diemen dit jaar: G3 Worldwide Mail neemt hier 2.000 m² kantoorruimte in gebruik. Waar we de afgelopen jaren al konden spreken van een verplaatsingsmarkt binnen de regio Amsterdam, heeft 2009 die trend in negatieve zin doorgezet. In 2008 werd 73% van de opnamen gedaan door gebruikers die kantoorruimte achterlieten binnen de regio en in 2009 is dit cijfer toegenomen tot 79%. In de deelgebieden Zuidoost en Hoofddorp is de verplaatsing binnen het deelgebied het grootst. Een en ander is duidelijk het gevolg van de economische crisis. Forse stijging aanbod en leegstand Eind 2009 bedroeg het totale aanbod van kantoorruimte 1.415.038 m². Dit houdt niet alleen een stijging in van bijna 12% ten opzichte van 2008, maar betekent ook het hoogste aanbod ooit (sedert 1984) door ons gemeten. De grootste relatieve stijging vond plaats in het deelgebied Noord, waar het aanbod kantoorruimte steeg van 2.477 m² naar 18.685m², al blijft Noord hiermee het gebied met het laagste aanbod in de gehele regio. De twee deelgebieden met het hoogste aanbod zijn, evenals in 2008, West en Zuidoost met respectievelijk 342.297 m² en 260.246m², waarbij opgemerkt dient te worden dat Zuidoost als enige deelgebied in de regio Amsterdam een daling in het aanbod kent, namelijk 9% ten opzichte van het jaar 2008. Zoals begin 2009 reeds verwacht, is het leegstandspercentage in de loop van 2009, door onder meer de oplevering van een aantal nieuwbouwobjecten, fors gestegen waardoor dit eind 2009 15,2% bedroeg. Viñoly, Amsterdam Zuidas Dit betekent een stijging van 5,9 procent punten ten opzichte van eind 2008. Het enige deelgebied dat aan de 5% leegstandsnorm van een goed functionerende markt voldoet is het Centrum (5,1%). Schiphol / Schiphol-Rijk kent met 31,4% het hoogste leegstandspercentage van de regio. Huurprijzen stabiel Over het algemeen zijn de huurprijzen in de regio Amsterdam voor kantoorruimte stabiel gebleken. Wel is er een duidelijke stijging waar te nemen in de hoogte van de incentives die verhuurders bereid waren te verstrekken. De hoogte van deze incentives bedroeg veelal 20% van de totale huurverplichting, maar in uitzonderlijke gevallen liep deze op tot soms wel meer dan 30%. Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Het in 2008 gesignaleerde lichte herstel van de nationale beleggingsmarkt heeft in 2009 voorzichtig doorgezet. In 2009 is een beperkte toename van het aantal transacties waargenomen in vergelijking met 2008. Daarnaast is ook de gemiddelde omvang per transactie toegenomen. Belangrijkste kopers in dit segment zijn nog steeds de open en gesloten Duitse vastgoedfondsen. UN Toren, Amsterdam Zuidas Opvallend daarbij is dat de plaatsing van gesloten vastgoedfondsen relatief makkelijk is verlopen. De door IVG verworven eerste fase van het nieuwe hoofdkantoor van KPMG in ( 195.000.000,-), is binnen enkele weken geplaatst bij particuliere beleggers in Duitsland. Ook een interessant voorbeeld is het eveneens via ons kantoor verkochte eerste Nederlandse fonds van Homburg participaties, De President ( 12.130.000,-) dat binnen enkele weken is geplaatst bij Nederlandse particuliere beleggers.
1.500.000 Regio Amsterdam Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010 Regio Amsterdam - Huurprijzen 1.250.000 500 1.000.000 400 750.000 300 500.000 200 250.000 100 0 0 2001 2002 2003 Aanbod Opname 2004 2005 15% Regio Amsterdam - Leegstandspercentage 8% Regio Amsterdam - Prime yields 12,5% 10% 6% 7,5% 4% 5% 2,5% 2% 0% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2001 2002 2003 2006 2007 2004 2005 2006 2008 2007 2008 2009 2009 Zuid Zuidas Centrum Buitenveldert Zuidoost Schiphol/Schiphol-Rijk Hoofddorp West Oost Noord Diemen Hoogste huur per m²/p.jr Gemiddelde huur per m²/p.jr 2008 Leegstandspercentage Prime yields
Voor de niet-equity kopers is 2009 een slecht jaar. De financieringsinstellingen zijn zeer terughoudend gebleven en zelfs financieringen tot 50% LTV zijn vaak erg moeizaam tot stand gekomen. Wij verwachten dat deze trend in 2010 niet zal verbeteren. Voor de Duitse open end fondsen wordt 2010 ons inziens een spannend jaar. Ondanks de instabiele economische situatie hebben veel fondsen het afgelopen jaar instroom gekend van kapitaal, zodat er ook een zekere druk was om te investeren. De meeste fondsen hebben inmiddels een grote portefeuille opgebouwd en de vraag is in hoeverre het fondsrendement zal worden aangetast door leegstand in de portefeuille. Indien de fondsrendementen onder het rentepercentage van spaarrekeningen zakken, is de kans groot dat dit resulteert in uitstroom van kapitaal, hetgeen in het slechtste scenario tot verkopen zal moeten leiden en dat terwijl het aantal potentiële kopers, met name door de beperkte financieringsmogelijkheden, zeer klein zal zijn. Toekomstverwachting Naar verwachting zal er in 2010 slechts sprake zijn van een zeer voorzichtig herstel van de kantorenmarkt, waarbij dit waarschijnlijk pas in de tweede helft van 2010 zichtbaar zal worden. Het opnameniveau zal waarschijnlijk niet boven 300.000 m² uitkomen en het aanbod licht dalen. Voor wat betreft de huurprijzen verwachten wij dat deze nominaal vrijwel gelijk zullen blijven, echter de hoogte van de incentives nog iets verder zal toenemen. Ydek, Amsterdam Houthavens Van GooluElburg 2010 Dit rapport wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel de in dit rapport verstrekte informatie en gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van GooluElburg geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van dit rapport. Als algemeen rapport vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkerwijze de opvattingen van Van GooluElburg met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van dit rapport is toegestaan met verwijzing naar Van GooluElburg Vastgoedspecialisten. Realisatie: Corporate Media BV, Amsterdam, januari 2010.