het kan, Duurzame winkelcentra! Duurzame woningen, duurzame kantoren: de ontwikkeling ervan is inmiddels gemeengoed geworden. Bij winkelcentra ligt dat anders. Het ontwikkelproces is traditioneel, winkelruimtes worden casco opgeleverd aan de huurder en duurzaamheid is nauwelijks een item bij de verhuur. De huidige kennis, werkwijze en contractvormen belemmeren veelal de realisatie van een duurzaam winkelcentrum. Deze uitdagingen aangaan vereist een omslag in het denken: duurzaamheid moet voorop komen te staan bij alle facetten in de projectontwikkeling, van idee en ontwerp tot realisatie en exploitatie. AM en Corio hebben samen met Ahold, SCM en Grontmij de Toolkit Duurzame Winkelcentra ontwikkeld als leidraad om te komen tot duurzaam winkelvastgoed. Deze aanpak geldt voor zowel de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra als de herontwikkeling van bestaande centra. Deze toolkit is in mei van dit jaar gepubliceerd en de hierin gebundelde kennis staat ter beschikking van alle betrokken partijen: gemeenten, beleggers, retailers, ontwikkelaars en bouwers. Johan Spriensma en Rudy van der Helm Duurzame winkelcentra, een must Een aantal trends stimuleren de ontwikkeling van duurzame winkelcentra. Internet, e-commerce en social media zouden weleens een stuwende factor kunnen zijn. Retailers moeten zich meer en meer onderscheiden en beleving voor de consument wordt daarin steeds belangrijker. Een groeiende groep consumenten hecht een steeds groter belang aan duurzame producten en maatschappelijk ondernemen en wil dit terugzien in de winkels waarin zij hun producten kopen. Retailers spelen hier meer en Ameer op in, door met name te zorgen voor maatschappelijk verantwoorde producten, maar ook de huisvesting en de inrichting ervan begint hierin een belangrijke rol te spelen. De consument is inmiddels gewend geraakt aan afgedekte warenkoelingen in supermarkten, retailers experimenteren met energiezuinige verlichting en er worden proeven gedaan met energiezuinige entrees. overheid stelt steeds hogere eisen aan nieuwe winkelcentra 2011/79 13 Ook vanuit andere perspectieven is het belangrijk om tot duurzamere winkelcentra te komen. Zo stelt de overheid steeds hogere eisen aan nieuwe winkelcentra. Sinds 2009 is de wettelijke eis voor energiegebruik van nieuwbouw, de EPC-eis flink aangescherpt naar 2,6 en in 2017 wordt deze nog lager (<1,7). Het streven is zelfs om in 2020 alleen nog energieneutrale gebouwen te realiseren. Dit heeft verregaande consequenties voor de mogelijkheden van ontwikkelaar, belegger en retailer. Daarnaast spelen ook economische motieven een rol. Met name de continue stijging van de kosten voor fossiele brandstoffen zullen retailers in hun exploitatie gaan merken. In een branche waar de marges onder druk staan kan energiebesparing het rendement verhogen. Een aantal studies toont aan dat duurzame kantoren beter renderen dan niet duurzame kantoren. Analoog daaraan is de verwachting dat beleggers duurzame winkelcentra eveneens als waardevoller zullen taxeren, of andersom geredeneerd dat niet duurzame winkelcentra minder waard zullen worden. Duurzaam, wat is dat eigenlijk? Om een duurzaam winkelcentrum te kunnen ontwikkelen is het allereerst van belang de term duurzaamheid te definiëren. Daarbij kan prima aangesloten worden op de
Nieuwe Haagse Passage. definitie van Brundtland voor duurzame ontwikkeling. Een ontwikkeling is duurzaam als die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarbij de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. De praktische uitwerking hiervan is de triple P benadering; People, Planet & Profit. Hierbij wordt gesteld dat sociale, functionele en milieutechnische factoren net zo belangrijk zijn als economische factoren. Een winkelcentrum is pas duurzaam als aan alle drie de P s is voldaan. Bij een winkelcentrum draait het primair om People. In eerste instantie is dat de consument die op een veilige manier en in een vertrouwde omgeving geld kan besteden aan producten die retailers in het winkelcentrum verkopen. Maar daarnaast speelt een winkelcentrum ook een belangrijke rol in de sociale cohesie. Het winkelcentrum is vaak het hart van een wijk, dorp of stad en dient hier als ontmoetingsplaats. In het tijdperk van internet verkopen lijkt dit een steeds belangrijker element te worden in het goed functioneren van het centrum. Vaak wordt duurzaamheid nog verward met sturen op een lager energieverbruik. Dit valt onder de P van Planet. Maar naast energiebesparing zijn er nog veel andere aspecten om rekening mee te houden. Denk hierbij aan waterbesparing, materiaalgebruik, afvalreductie, maar ook het toepassen van groene daken of gevels. Rekening houden met flora en fauna in de omgeving en deze proberen te ondersteunen op en rond het winkelcentrum is voor dit thema ook van belang. Alle inspanningen moeten uiteindelijk resulteren in Profit. Natuurlijk spreken we hier over financiële winst, maar de winst op lange termijn voor mens, milieu en maatschappij is net zo belangrijk. Dit zal er voor zorgen dat de sociale levensduur van het winkelcentrum wordt verlengd en dat het centrum ook op de lange termijn rendabel blijft. Hiervoor is het wel belangrijk dat het winkelcentrum flexibel indeelbaar is. De maatschappij en dus ook de omgeving van het winkelcentrum verandert continu. Het is belangrijk dat er tijdens de exploitatie regelmatig wordt geëvalueerd of het centrum nog steeds aansluit bij de behoeften. Naast een duurzame ontwikkeling is daarom ook een duurzame exploitatie van het winkelcentrum nodig. Het winkelcentrum moet kunnen inspringen op nieuwe trends en makkelijk kunnen switchen tussen grote en kleine units (opdelen en samenvoegen) en van de ene functie naar de andere. Dit geldt voor de gehele mix van retail, verblijfs- en vrijetijdsvoorzieningen en maatschappelijk vastgoed. De flexibiliteit van het centrum is dus belangrijk in elke fase: van ontwerp en realisatie tot exploitatie en herontwikkeling. Daarnaast worden duurzaamheidscertificaten steeds belangrijker. Beleggers verlangen steeds vaker dat een project aan een minimum duurzaamheidsniveau voldoet en de enige wijze om dit aan te kunnen tonen is middels een onafhankelijk certificaat. Er zijn verschillende methoden in omloop om een gebouw op duurzaamheid te beoordelen, zoals GPR, Greencalc+ en LEED. In Nederland is de 2011/79 14
BREEAM-certificatie echter de meest gangbare geworden. Deze van oorsprong Britse methode is de meest complete methode, waarvan ook een Nederlandse variant beschikbaar is. BREEAM beoordeelt een project op negen categorieën: Management, Gezondheid, Energie, Transport, Water, Materialen, Afval, Landgebruik & Ecologie en Vervuiling. Van traditioneel ontwikkelmodel naar open dialoog In het traditionele ontwikkelproces is de ontwikkelaar veelal de initiator van een nieuw winkelcentrum. De ontwikkelaar heeft een idee, werkt dat idee uit tot een ontwerp en zoekt vervolgens huurders en een financier. Zodra het winkelcentrum grotendeels is verhuurd, wordt het aangeboden aan een belegger. Om daadwerkelijk een duurzaam winkelcentrum te kunnen realiseren moet dit traditionele ontwikkelmodel verlaten worden en moet er sprake zijn van ketenintegratie. Ketenintegratie houdt in dat alle betrokken partijen in het ontwikkelingsproces uitgaan van een gezamenlijk gedragen visie op duurzaamheid. Alle partijen hebben elkaar nodig om de duurzaamheidambities daadwerkelijk te kunnen realiseren. Bij de besluitvorming moet daarom integraal naar de belangen van alle betrokken partijen worden gekeken en niet slechts naar het directe eigenbelang. Een open dialoog tussen ontwikkelaar, belegger, retailer en gemeente is daarvoor een must. Alleen dan zal het centrum op alle vlakken en voor alle partijen een zo duurzaam mogelijke score behalen. Een nieuwe visie De ontwikkeling van een duurzaam winkelcentrum vergt een andere visie op en een andere aanpak van het ontwikkelproces: De verschillende ontwikkelingsfasen moeten worden geïntegreerd. Of een ontwikkelaar zijn duurzame ambities kan realiseren, hangt sterk af van de medewerking en het commitment van belegger en retailers. Beslissingen over duurzaamheid in de ontwerpfase hebben een grote invloed op de uiteindelijke bedrijfsvoering van de retailer en het rendement van de belegger, de ontwikkelaar en vice versa. Alle partijen moeten zoveel mogelijk bij elke ontwikkelingsfase worden betrokken. De ontwikkelaar moet eerder dan gebruikelijk in gesprek met belegger, retailers en gemeenten om hun wensen en eisen wat betreft duurzaamheid goed in kaart te kunnen brengen en zo beter in het ontwikkelproces te kunnen integreren. De retailer moet zich immers kunnen vinden in de implicaties voor zijn bedrijfsvoering en de financiële doorvertaling van duurzaamheidmaatregelen in huurprijs en/of een winkelcentrum is pas duurzaam als aan alle drie de P s is voldaan 2011/79 15 servicekosten. Ook de belegger moet akkoord gaan met investeringen die meestal verder gaan dan het gebruikelijke opleveringsniveau en zich pas over langere tijd laten terugverdienen, zonder dat dit zich altijd direct vertaalt in een hogere huurprijs of hogere beleggingswaarde. De ontwikkelaar functioneert hierbij als ketenintegrator; de plaats waar het duurzame proces van samenwerking het eerst op gang komt. Om uiteindelijk tot een goed en duurzaam winkelcentrum te komen is de start het belangrijkst. Er moet gewerkt worden vanuit een heldere visie, die tot stand is gekomen naar aanleiding van een grondige analyse van de ontwikkelopgave. Hierbij is het belangrijk dat de volgende onderwerpen aan bod komen: locatie, collectieve voorzieningen, omvang, branchering, stakeholders, relevante regelgeving en flexibiliteit. Aan de hand van verschillende invalshoeken (verlaging EPC, verlaging energiegebruik, gebruik BREEAM & sociaal economische duurzaamheid) kan de visie uiteindelijk compleet worden gemaakt. Daarnaast is het de vraag wie de retailer precies is. Dé retailer bestaat niet. Het spectrum loopt van zelfstandig ondernemer tot multinational en alles daar tussenin. Niet alleen tussen hun formule, producten, inrichting en bedrijfsvoering bestaan grote verschillen, maar ook tussen hun belangen binnen een winkelcentrum. Het is dus van grote waarde dat de belangen van alle typen binnen het centrum te vestigen retailers bij de ontwikkelaar bekend zijn Kosten en baten Bij de ontwikkeling van een duurzaam winkelcentrum gaat het niet alleen om de primaire investeringskosten maar ook om de kosten en baten tijdens de exploitatiefase. Daarbij moet de terugverdientijd van investeringen in duurzaamheidsmaatregelen in ogenschouw worden genomen, evenals de hoogte van de huisvestingslasten (zowel huur als service- en energiekosten). Ook moeten de mogelijke subsidies en fiscale voordelen worden onderzocht. Van belang is dat alle betrokken partijen (ontwikkelaar, belegger en retailer) integraal overeenstemming bereiken over het verdienmodel. De eventuele extra investeringen moeten door de partijen kunnen worden gedragen. Dit kan op verschillende manieren: een hogere verkoopprijs van het winkelcentrum, een hogere huur met lagere service- en energiekosten of outsourcen van energiebesparende maatregelen en energiesystemen. Split incentive Complicerende factor in winkelvastgoed is dat er sprake is van de zogenaamde split incentive: de investeringen
in duurzaamheidsmaatregelen (met name energiegerelateerd) door de belegger/ontwikkelaar leiden vaak tot voordelen voor de retailers. Bijvoorbeeld lagere energielasten, zonder dat dit zich vertaalt in een hogere huur. Dat komt omdat het in Nederland ongebruikelijk is, mede vanwege wet- en regelgeving, een all-in huurprijs tussen belegger en huurder overeen te komen. De retailer betaalt aan de belegger de kale standaardhuurprijs en daarnaast betaalt de retailer servicekosten aan de belegger. Hierin zijn de operationele kosten van het winkelcentrum opgenomen: de kosten voor schoonmaak, afvalverwerking en beveiliging, maar ook voor het energieverbruik in algemene ruimten. De kosten van het energieverbruik in het gehuurde betaalt de retailer echter rechtstreeks aan het nutsbedrijf. De belegger/ontwikkelaar kan zodoende zijn investeringen niet terugverdienen. Het toepassen van Green Lease biedt hierbij uitkomst. Bij een Green Lease worden aan het standaard huurcontract extra duurzaamheidsafspraken toegevoegd. Deze afspraken hebben tot doel om energiebesparing en milieutechnische verbetering van het gebouw te bewerkstelligen. Belegger en retailer zijn samen verantwoordelijk voor de gestelde doelen, die zich kunnen uiten in een duurzame verbetering in het gebouw tot een duurzaam gebruik van het gebouw. Daarnaast kunnen hieraan ook afspraken worden toegevoegd over de te maken investeringen die door de belegger worden betaald, maar waarbij de baten naar de huurder gaan in de vorm van lagere energiekosten. Deze baten kunnen vervolgens verdeeld worden tussen retailer en belegger. Mogelijkheden voor retailer De ontwikkelaar of belegger kan de randvoorwaarden creëren voor een duurzaam winkelcentrum maar kan dat slechts tot op zekere hoogte. Medewerking van de retailer is een vereiste. Om een hoge BREEAM-certificering te krijgen moet aandacht besteed worden aan een duurzame afbouw en inrichting van de winkelruimte: verlichting, materiaalgebruik en afbouwproces. De retailer heeft veel mogelijkheden om duurzaamheidsmaatregelen te treffen. Naast de keuze van producten kan ook de bedrijfsvoering verduurzaamd worden. Zo kan met energiezuinige ventilatiesystemen, verlichting, productkoeling, veegschakeling, entrees, maar ook met zonnepanelen en zonnecollectoren fors bezuinigd worden op de energiekosten. Een collectieve energievoorziening kan op duurzame wijze warmte en koude aan de retailer leveren. Retailers kunnen daarmee van elkaars warmte- en koudeproductie profiteren. Tevens bespaart het hen een individuele gasketel en koelmachine. Voor retailers zijn er specifieke subsidies beschikbaar om daarmee de investeringskosten te drukken. Energieconcepten De Toolkit gaat dieper in op een aantal duurzame energieconcepten voor winkelcentra. Hierbij is aansluiting gezocht bij de Trias Energetica. Hierbij wordt de weg naar een energiezuinig winkelcentrum in drie stappen beschreven: Nieuwe Haagse Passage. 2011/79 16
Inzetten op energiebesparing. Lokaal duurzame energie opwekken. Resterende benodigde energie inkopen uit duurzame bronnen. Energiebesparing Uit onderzoek blijkt dat verwarming/ koeling, verlichting en productkoeling de grootste energieposten in een winkelcentrum zijn. Energiebesparing op het gebied van verwarming en koeling kan behaald worden door optimale isolatie, compact bouwen, energiezuinige ventilatie, intelligente entreedeuren en het overdekken van winkelpassages. Daarnaast kan bij de ontwikkeling worden onderzocht op welke wijze de daglichttoetreding in de winkels optimaal kan worden benut. Een optimaal verlichtingsplan en energiezuinige armaturen in de vorm van LED, spaarlampen of TL-5 leveren een energiebesparing op van meer dan 30 procent ten opzichte van de traditionele vormen. Door verbeterde koelmeubelen toe te passen is een energiebesparing van ruim 25 procent mogelijk. De restwarmte van koelmeubelen kan tevens gebruikt worden voor ruimteverwarming. Energieopwekking De aanwezige energie-infrastructuur in een gebied bepaalt grotendeels de mogelijkheden voor warmte- en De grootste opgave is herontwikkeling van bestaande winkelcentra koudeopwekking. Veelal wordt gebruik gemaakt van een HR-ketel en een koelmachine. In geval van stadsverwarming geldt over het algemeen een aansluitingsverplichting. Duurzamere alternatieven zijn dan veelal niet mogelijk. Een zeer energiezuinige variant is aansluiting op een collectieve WKO. Een dergelijke installatie is 80 procent efficiënter voor ruimteverwarming en tot vijf keer efficiënter voor ruimtekoeling dan een traditionele HR-ketel met koelmachine. Een andere optie is gebruik te maken van individuele luchtwarmtepompen waarbij gebruik gemaakt wordt van de buitenlucht. Dit systeem is tot 50 procent efficiënter voor ruimteverwarming. Duurzame bronnen Mocht na de besparingsmaatregelen en de duurzame opwekking van warmte en koude toch nog een restvraag naar energie ontstaan dan kan dit opgewekt worden uit duurzame bronnen als zon, wind, water, biomassa en aardwarmte. Genoeg mogelijkheden voor bestaande centra Deze aanpassingen in energieverbruik en infrastructuur zijn goed mogelijk bij nieuwbouw van een winkelcentrum, maar zijn ook van toepassing binnen bestaande winkelcentra. De grootste opgave voor de komende jaren zal liggen in de herontwikkeling van bestaande winkelcentra. De stagnerende economie, demografische ontwikkelingen en Nieuwe Haagse Passage. 2011/79 17
de verdere groei van online winkelen zal leiden tot een afnemende vraag naar extra vierkante meters winkeloppervlak. Hierbij is de maatschappelijke rol die het winkelcentrum heeft van groot belang. Immers wanneer het winkelcentrum van grote sociale waarde is, zal er minder snel worden gestuurd op sloop en eerder op herontwikkeling. Herontwikkeling legt een verdere beperking op aan de mogelijkheden van toepassing van duurzaamheid. Zo heeft de ontwikkelaar of belegger te maken met bestaande huurders en huurcontracten. Ook kunnen de fysieke mogelijkheden van het bestaande gebouw beperkingen opleveren. Wel bieden juist deze vaak gedateerde winkelcentra de mogelijkheid relatief gezien een enorme stap te zetten naar een meer duurzaam winkelcentrum. Voor het verduurzamen van het winkelcentrum is een volledige herontwikkeling of renovatie niet vereist. Immers, de retailers in het winkelcentrum zijn meestal zelf verantwoordelijk voor hun installaties en kunnen zij deze zelf aanpassen. Daarnaast kan de belegger zelf kiezen voor het nemen van centrumbrede duurzame aanpassingen, zoals het toepassen van een groen dak of zonnepanelen. Van theorie naar praktijk Partijen die een duurzaam winkelcentrum gaan ontwikkelen, doen er goed aan met alle beschreven maatregelen in de toolkit rekening te houden. Deze aanpak leidt immers tot een goed overzicht van het gemeenschappelijk belang binnen een winkelcentrum. Hierin is uiteengezet welke belangen een belangrijke rol spelen en op welke wijze deze moeten worden geïntegreerd in het ontwikkelingsproces. AM en Corio zullen als mede-initiatiefnemers van de Toolkit Duurzame Winkelcentra de inzichten van deze aanpak toepassen bij nieuwe (her)ontwikkelingsprojecten en komen graag in gesprek met gemeenten met duurzaamheidsambities ten aanzien van nieuwe of bestaande winkelcentra. Daarnaast vinden zij het belangrijk dat alle informatie als een open bron beschikbaar is voor alle overige spelers in de retailketen. Zodat de verduurzaming van winkelcentra over enkele jaren net zo n automatisme zal zijn als de al eerder in gang gezette verduurzaming van woningen en kantoren. De Toolkit Duurzame Winkelcentra is in boekvorm uitgegeven door Aeneas, uitgeverij van vakinformatie (ISBN 978-94-6104-017-6, kosten 90 euro). Zie ook www. toolkitonline.nl Nieuwe Haagse Passage AM heeft woensdag 26 oktober van de Green Building Council het ontwerpcertificiaat BREEAM Good ontvangen voor het project Nieuwe Haagse Passage. De Nieuwe Haagse Passage is het eerste project in Den Haag dat dit ontwerpcertificaat heeft en ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. AM en Multi Vastgoed realiseren in nauwe samenwerking met de gemeente Den Haag de Nieuwe Haagse Passage in de binnenstad van Den Haag. Het plan omvat circa 10.500 vierkante meter winkels en het Suite Novotel met 118 kamers (onderdeel van Accor Hotels.) De oplevering staat gepland in het voorjaar van 2014. De Nieuwe Haagse Passage maakt een kwalitatief hoogwaardige verbinding tussen de Grote Marktstraat en de Spuistraat en sluit naadloos aan op de bestaande Haagse Passage. Johan Spriensma is senior vastgoedontwikkelaar bij AM Real Estate Development en co-auteur van de Toolkit Duurzame Winkelcentra. Rudy van der Helm is CSR Officer bij Corio Nederland en co-auteur van de Toolkit Duurzame Winkelcentra. 2011/79 18