WELKOM symposium Succesfactoren van een CPO-project
Programma 1. Welkom door Hans ter Steege, algemeen directeur Ter Steege Bouw Vastgoed 2. Aye Kampen initiatiefnemer Aquaradius 3. Joke Geldhof, Gedeputeerde provincie Noord-Holland 4. Rik Rolleman, Gebiedsmanager Gemeente Haarlemmermeer 5. Leendert Maris lid directie Woningborg groep 6. Joost van de Wetering Infense Advocaten 7. Afrondende forumdiscussie 8. Afsluiting door Hans ter Steege 9. Bezoek bouwplaats Aquaradius met afsluitende netwerkborrel
Hans ter Steege DGA Ter Steege Bouw Vastgoed
Ter Steege Groep is sinds de oprichting als bouwbedrijf in 1911 uitgegroeid tot een groep van zelfstandig opererende bedrijven, onderverdeeld in de divisies: Bouw Vastgoed, Handel (Gamma- en Bouwmaat-vestigingen) en Industrie. Al meer dan 100 jaar heeft dit solide familiebedrijf klantgerichtheid en kwaliteitsbesef hoog in het vaandel. Met de kernwaarden Betrouwbaar, Betrokken en Bekwaam is Ter Steege een partner, die afspraken nakomt en handelt vanuit respect voor de ander en de omgeving
Ter Steege Groep Ter Steege Handel Ter Steege Industrie Ter Steege Bouw Vastgoed Symposium succesfactoren van een CPO-project
Ter Steege Bouw Vastgoed is een totaalaanbieder die haar opdrachtgevers van dienst kan zijn van initiatief tot ontwikkeling, financiering, realisatie, beheer en onderhoud.
Binnenstedelijke herontwikkelingsopgaves Twentse (textiel)locaties, o.a.: Almelo, Indiëterrein Ten Cate Boekelo, Textielblekerij Eibergen, Textielblekerij Hengelo, Bierbrouwerij Nijverdal, Ten Cate locaties
Behoud industrieel / cultureel erfgoed
De samenleving van vandaag en morgen vraagt om maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Utiliteitsbouw en Woningbouw Nieuwbouw, renovatie, (service)onderhoud (RGVO) Leef!wel concepten: - Leef!wel wonen - Leef!wel renovatie - Leef!stijl In alles: eindgebruiker centraal
Eindgebruiker centraal is geen frase, maar een houding Past bij én is voorwaarde voor een geslaagd CPO Traject Aquaradius: veel leerpunten => delen
Leerzaam en plezierig symposium gewenst!!
Aye Kampen Initiatiefnemer CPO AQUAradius
Welkom
AQUAradius Drijfveren van dit CPO Missie en Doel Hoe te bereiken Kenmerken bewoners AQUAradius Doelgroepen en focus Valkuilen Tips
Aantal woningen 57 appartementen Type appartementen: 6 x 100 m² 10 x 115 m² 10 x 120 m² 22 x 135 m² 9 penthouse variaties Heel veel eigen inbreng
Kenmerken voor 50 plus Veilig en comfortabel Gelijkvloers Drempelloos Bredere galerijen (van 1,2 naar 1,8 mtr) Bredere parkeerplaatsen Schuifdeur(en) Ruime loggia of balkon Flexibele indeling woning Keuken en badkamer Ruimere woning (minimaal 95 m²)
Gastenverblijven
Hobby ruimte Stoffige ruimte Schone ruimte
Zorg & Welzijn ruimte Cardio Fitness Werkruimte fysiotherapeut
Vergaderzaal Cursusruimte
Drijfveren Onze ouders Zelfredzaamheid Zelfstandigheid En niet afhankelijk zijn van de kinderen Sociale cohesie Veiligheid Duurzaamheid Domotica
Missie Langdurig comfortabel en zelfstandig wonen Doel Levensloopgeschikt wonen Welzijn bevordering Zelfredzaamheid Laagdrempelige Zorg Zorg in nabijheid van de bewoners Comfort bieden
Kenmerken bewoners AQUAradius Aantal bewoners: 98 Huidige demografie: 50 t/m 79 jaar Gemiddelde leeftijd: 66,5 jaar Nu: vitale bewoners, relatief lage zorgvraag
Preventie Hoe te bereiken Yoga, zwemmen, cardiofitness, fysiotherapie, medische fitness Welzijn Workshops, mobiliteit, bibliotheek Domotica, ( huishoud elektronica): Loze leidingen (ELUX instalatie) Videofoon installatie
Valkuilen Gemeente Beschikbaarheid van grondposities Grondprijs problematiek Kip of het ei verhaal Ambtelijk Vaak geen kennis van CPO We worden beschouwd als projectontwikkelaars Ambtelijke houding, weinig inspiratie Geen vast contactpersoon
Valkuilen Leden Geen kennis van CPO Afwachtende houding Leden vallen af - Indien het tegen zit - Lange procedures - Verkoop eigen huis - Financiering - Overlijden
Valkuilen Banken Weinig banken ondersteunen CPO Hoge eisen aan achtervang Eisen woningborg garantie Kennis Collectief heeft vaak geen kennis Ondersteuning van bouwer noodzakelijk Kennis van CPO nieuwbouw - Niet gewend aan individuele wensen - Problemen met inspraak van kopers - Bouw logistiek en kosten beheersing
Obstakels Verwerven van grond Omvallen van de bouwer Crisis woningmarkt Terug van 80 naar 57 appartementen Bijstellen van de ambities Langdurige procedures 14 maanden voor we gehoord werden Zware onderhandelingen grondprijs WABO procedure (strijdig gebruik) Voor financiering en achtervang Duurzaamheidsambities
Tips voor beginnende CPO-ers Volhardendheid Creativiteit Overtuigend zijn Geduld hebben Kennis in huis halen Gezond van lijf en leden En verder: Betere voorbereiding bij gemeentes Ondersteuning Provincie (zoals: Noord Holland) Ondersteuning van de bouwer
Bedankt voor uw aandacht
Joke Geldhof Gedeputeerde provincie Noord-Holland
Joke Geldhof gedeputeerde Noord-Holland Informatie: www.noord-holland.nl/zelfbouw
Collectieve zelfbouw projecten in Noord-Holland Twitter: #zelfbouwnh
Rik Rolleman Gebiedsmanager gemeente Haarlemmermeer
Symposium Succesfactoren CPO projecten 25 juni 2015 Rik Rolleman, gebiedsmanager gemeente Haarlemmermeer Zuidrand Hoofddorp
AQUAradius
Proces Initiatief CPO (o.a. Floriade terrein; 2005) Ontwikkelingskader Zuidrand 2009: 10% (C) PO 2010 gesprekken voor ontwikkeling in de Zuidrand Hoofddorp Maart 2014 koopovereenkomst Juni 2014 start bouw Juni 2015 hoogste punt Eind 2015 oplevering
Succesfactoren Waarom lukt het hier?
Succesfactoren Creativiteit Duidelijke afspraken verantwoordelijkheden en kaders Als team werken; duidelijkheid over rol en verantwoordelijkheden Open communicatie Draagvlak op alle niveaus
Succesfactoren Wat hebben wij als gemeente onder meer gedaan? BLS (Besluit Locatie gebonden Subsidies) bijdrage Grondprijzen systematiek voor CPO (vaste prijs m2) (Uitgestelde betaling levering grond) Daarnaast van belang dat de markt zorg draagt voor: Financiële achtervang Garantiestelling
Samenwerking!
Toekomst! AQUAradius; toekomstige bewoners veel woonplezier! Gemeente; nieuwe initiatieven uit markt, veel P.O.
Toekomst! Bedankt voor uw aandacht
Leendert Maris lid directie Woningborg groep
Wie zijn wij? Kerngegevens Zelfstandige verzekeringsmaatschappij Waarborgcertificaten voor de bouwsector Particuliere kopers en zakelijke opdrachtgevers Jaarlijks gemiddeld 25.000 certificaten Marktleider met 67% Doelstelling Het beschermen van kopers en opdrachtgevers tegen financiële en technische risico s
Wat doen wij? Het waarborgen van bouwprojecten 1. Afbouwwaarborg tijdens de bouw Woningborg bouwt af zonder extra kosten als de aannemer failliet gaat. 2. Herstelwaarborg na oplevering Woningborg herstelt gebreken als de aannemer niet herstelt. Maximale periode 10 jaar.
Hoe doen we dat? Ondernemingsniveau Financiële screening aannemer en holding Technische screening aannemer Planniveau Juridische toets conceptaannemingsovereenkomst Technische toets Bouwbesluit + Goed en deugdelijk werk Financiële toets: Is het project voldoende verkocht c.q. gefinancierd?
Waarom een Woningborg-certificaat? Keurmerk Door onze screening- en toetsingsmethoden zijn kopers en opdrachtgevers verzekerd van een financieel gezonde en technische deskundige aannemer. Maar meer dan alleen een keurmerk Mocht het onverhoopt toch fout gaan, dan zorgt Woningborg voor afbouw of herstelt het gebrek.
Waarom een Woningborg-certificaat? Technische plantoetsing Onze technische plantoetsing zorgt voor minder bouwfouten en verhoogt daarmee de kwaliteit. Hypotheken In navolging van de Nationale Hypotheekgarantie stellen steeds meer banken het Woningborg-certificaat als voorwaarde.
CPO s en Woningborg Ontwikkelingen Toename van het aantal CPO-projecten Beleid Woningborg Minder strikte technische en juridische plantoetsing Voortoetsing door de CPO mogelijk
Bedankt voor uw aandacht
Joost van de Wetering Infense advocaten
Nichekantoor Bouwrecht Aanbestedingsrecht Gebiedsontwikkeling
Situatie Normaal: projectontwikkelaar draagt risico start bouw bij % voorverkoop CPO: projectontwikkelingsrisico moet bij eindgebruikers blijven Aannemer pas bereid tot start bouw bij voldoende kopers voor dekking aannemingssom Gemeente bereid tot levering grond met grotendeels uitgestelde betaling. Daardoor start bouw bij voorverkoop die aannemingssom dekt.
1 e vraagstuk en oplossing Gevolg van situatie: KA-som eerste tientallen kopers moet volledig naar aannemer KA-som latere kopers moet volledig naar gemeente Vraagstuk: betaling eindgebruiker klopt niet met wat hij afneemt Hoe krijgen we koopsom eerste kopers bij aannemer? Oplossing: kassa creëren: Stichting Realisatie en Exploitatie AQUAradius Stichting gebruikt ontvangen koopsommen voor aanneming niet-verkochte appartementen
Gemeente Koop grond Stichting AQUAradius Eindgebruiker Aanneming Ter Steege
2 e vraagstuk en oplossing Vraagstuk: Ter Steege en gemeente contracteren met lege Stichting Zekerheden nodig voor Ter Steege zekerheid financiële draagkracht eindgebruikers bestuursfunctie in Stichting aansturing bouw via Stichting Zekerheden nodig voor gemeente hypotheekrecht op grond (doorhaling bij levering aan eindgebruiker) levering grond onder ontbindende voorwaarden 10% betaling bij splitsing in appartementsrechten
3 e vraagstuk en oplossing Vraagstuk: hoe betaalt Stg bij splitsing grond 10% aan gemeente? Stg heeft pas geld na splitsing + levering aan eindgebruikers Levering kan pas na start bouw (Woningborg + banken) Oplossing: Start bouw vóór splitsing + levering aan eindgebruikers Afspraken nodig tussen gemeente, Stichting en Ter Steege
Overige aandachtspunten Fiscaliteiten: voorkomen dubbele heffingen door kassafunctie voorkomen dat reservering onderhoud als winst wordt belast Betrokkenheid banken voor financiering eindgebruikers.
Resultaat Na voldoende voorverkoop is op risico gestart met bouw; Daarna kon levering aan eindgebruikers en dus geldstroom op gang komen; Start bouw heeft verkoop verder gestimuleerd; Voldoende verkoop voor afbetalen Ter Steege, gemeente, rest.
Bedankt voor uw aandacht
forumdiscussie
Rondleiding op de bouwplaats