Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op 47,/m². Veel transacties voltrek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Ondernemers uit het midden en kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distri butiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouwaspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. Regiorapportage NoordNederland 1
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in NoordNederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in NoordNederland naar uitgiftestatus (in netto ha) 2.670 3.722 4.471 Drenthe (3,5%) 1.000 800 600 Uitgegeven Uitgeefbaar Friesland (4,9%) (5,9%) 400 Overig Nederland (85,7%) 200 65.436 Emmen Eemsmond Delfzijl Súdwest Fryslân Leeuwarden Hoogeveen Smallingerland Heerenveen Veendam Oldambt Assen Coevorden H'zandSappemeer Harlingen Meppel Achtkarspelen Skarsterlân Vlagtwedde Opsterland Ongeveer 14% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in NoordNederland. Hierbinnen beschikt de provincie over de grootste voorraad. De provincie heeft in Delfzijl en de Eemshaven een tweetal locaties met zeer veel uitgeefbare grond. Het daadwerkelijk uitgegeven aantal hectaren komt hierdoor lager uit dan in Friesland. Drenthe heeft een kleinere voorraad dan de andere twee provincies. De gemiddelde grootte van de bedrijventerreinen in Noord Nederland is met 17 ha (netto) relatief klein. Dit is te verklaren door het grote aantal kleine kernen die over eigen lokale terreinen beschikken. Daarnaast zijn er in tegenstelling tot de andere regio s in Nederland, zeer weinig terreinen gericht op distributie en logistiek. Door het cluster van chemischindustriële bedrijven en energiecentrales beschikken de gemeenten Eemsmond en Delfzijl over omvangrijke bedrijventerreinen. Het zwaarte punt van de Drentse bedrijfsruimtemarkt ligt in de zuidelijke as van de provincie (MeppelHoogeveenEmmen). Hier zijn enkele logistieke bedrijven, distributiecentra en grote industrieën terug te vinden. Regiorapportage NoordNederland 2
Opname van bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in NoordNederland (in m²) Opname naar grootteklasse 20002012 (cumulatief in m²) 700.000 16% Opname 26% 600.000 Aanbod 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 24% < 1.000 m² 1.0002.500 m² 2.5005.000 m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 16% 18% 5.00010.000 m² > 10.000 m² Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Nog meer dan in andere landsdelen geldt dit voor Noord Nederland. Zo beschikt NoordNederland over 14% van de totale Nederlandse voorraad bedrijventerreinen, terwijl over een langere periode slechts 5% van het opname volume in de noordelijke provincies terecht kwam. De gebruikersmarkt in NoordNederland karakteriseert zich door kleinschalige transacties. Bij ruim de helft van de geregistreerde transacties in de laatste jaren worden bedrijfsoppervlakten opgenomen met die kleiner zijn dan 1.000 m². Gemeten naar volume geldt een ander beeld. Dan zijn transacties kleiner dan 1.000 m² goed voor 16% van het totaalvolume. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 5.000 m² en meer vormen 42% van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van enkele logistieke centra en distributiecentra. Dit segment speelt echter een ondergeschikte rol in de regio. Regiorapportage NoordNederland 3
Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in NoordNederland naar provincie (in m²) Aanbod per gemeente in m² 300.000 250.000 200.000 150.000 Drenthe Friesland 70.000 60.000 50.000 40.000 100.000 50.000 30.000 20.000 10.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Hoogeveen Emmen Leeuwarden Heerenveen Súdwest Fryslân Oldambt Skarsterlân H'zandSappemeer Assen Meppel Opsterland Coevorden Veendam Smallingerland Harlingen Achtkarspelen Delfzijl Eemsmond Vlagtwedde In totaal wordt in NoordNederland circa 280.000 m² bedrijfsruimte aangeboden. Sinds 2006 is er een dalende trend ingezet, nadat er op het hoogtepunt in 2006 een aanbod bestond van 600.000 m². Dat is opvallend, omdat landelijk het aanbod in deze periode juist steeg. Het noorden heeft zich minder conjunctuurgevoelig getoond. Daarnaast komen speculatief ontwikkelde bedrijfsobjecten weinig voor. In algemene zin geldt dat het aanbod van bedrijfsruimten op de meeste locaties in NoordNederland laag is. Ook dit hangt weer samen met het lage aandeel van bedrijfsruimten in het vrije marktsegment. Minstens zo belangrijke is de klein schaligheid van het bedrijfsmatig vastgoed. Veel leegstand is geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers. In absolute termen is het aanbod in de stad, Emmen en Hoogeveen het hoogst. Dit zijn tevens de gemeenten met een grote voorraad aan bedrijfsgronden. In de overige NoordNederlandse markten is het aanbod van metrages boven 750 m² beperkt. Regiorapportage NoordNederland 4
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m² Bandbreedte nettoaanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Heerenveen Leeuwarden Smallingerland Assen Meppel Súdwest Fryslân Veendam Coevorden Emmen Hoogeveen Harlingen Delfzijl Eemsmond 0 10 20 30 40 50 60 70 Beste locaties Overige locaties NoordNederland 8,00 9,00 8,50 10,00 OostNederland 7,25 9,00 7,75 10,00 NoordwestNederland 7,50 9,00 8,00 10,00 ZuidwestNederland 7,25 8,75 7,75 10,00 ZuidNederland 7,25 8,75 7,50 10,00 De terugloop in aanbod heeft gezorgd voor een relatief stabiele huurontwikkeling in NoordNederland. Niettemin is in de voorgaande jaren eerder sprake geweest van huurdalingen en stabilisatie, dan van huurgroei. Vooral het structurele en verouderde aanbod is onderhevig aan huurdalingen. De hoogste huurprijzen in NoordNederland kunnen oplopen tot 60,/m². Voor Friesland ligt de tophuur rond 55,/m². Dit niveau wordt op de strategische beste locaties in de provincie behaald. Het huurniveau in Drenthe ligt lager dan in de andere twee provincies. In Assen en Meppel liggen de hoogste huren op 45,/m², terwijl de top in Emmen en Hoogeveen ligt op 40,/m². De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De investeringsmarkt in NoordNederland is echter zeer klein omdat juist dit marktsegment beperkt aanwe zig is. Op de beste locaties in NoordNederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 8 tot 9%. Regiorapportage NoordNederland 5
Factsheet bedrijfsruimte NoordNederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2012 Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Drenthe Assen 67.200 292 42 6.400 7.200 800 14.900 2545 2545 Coevorden 35.800 295 49 2.100 5.600 2040 2040 Emmen 108.400 888 131 29.100 34.800 1.100 800 2540 2540 Hoogeveen 54.900 493 114 38.500 50.400 1.100 1.600 2040 2040 Meppel 32.700 254 66 3.700 6.400 3.600 2545 2545 Totaal Drenthe 490.000 2.670 513 98.000 109.500 9.100 21.600 Friesland Harlingen 15.900 229 28 1.900 1.900 2540 2040 Heerenveen 43.300 397 108 22.800 12.800 1.000 21.400 3055 3055 Leeuwarden 96.100 415 34 15.200 15.200 3.200 5.100 3055 3055 Smallingerland 55.400 414 88 3.400 3.400 14.500 3.200 2550 2550 Súdwest Fryslân 82.600 445 32 11.900 12.700 2545 2545 Overig 353.700 1.839 235 24.800 25.100 19.500 4.500 Totaal Friesland 647.000 3.722 525 80.000 71.000 38.200 34.200 Delfzijl 26.000 959 518 2540 2040 Eemsmond 16.100 767 319 2540 2540 195.700 820 163 55.600 58.500 29.700 9.800 3060 3060 Veendam 27.900 288 17 3.900 3.800 5.400 500 3045 2545 Overig 316.200 1.674 322 47.500 38.700 27.800 19.100 Totaal 581.900 4.471 1.339 107.000 101.000 62.900 29.500 Totaal NoordNederland 1.718.900 10.863 2.377 285.000 281.500 110.200 85.300 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage NoordNederland 6