*GD10.00298* GDGD10.00298 Plantage de Sniep Projectplan Projectmanager: Rinze van Veen Projectplan aanpak op hoofdlijnen Plantage de Sniep Ambtelijke opdrachtgever / Projecteigenaar Martin Cornelissen Opgesteld door: Rinze van Veen 13 september 2010 0.4 Pag. 1
Projectgegevens Projectnaam : Plantage de Sniep Programma (indien van toepassing) : Stedelijke Ontwikkeling Startdatum : 1 januari 2000 Ambtelijke Opdrachtgever / projectleider : Martin Cornelissen Projectleider / Projectmanager : Rinze van Veen Projectmedewerkers : Div. Gereed : 1 januari 2025 Budgetnummer : 640 Dossiernummer : Fase Eindproduct per fase: Vastgesteld d.d.: Opmerkingen: - Meldformulier 1 januari 2000 - Initiatieffase Projectopdracht 22 februari 2000 - Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase Projectplan (incl. bijlagen) Projectontwerp Realisatieprogramma Projectresultaat Beheer- en onderhoudplan Pag. 2
inhoudsopgave inhoudsopgave... 3 inleiding...4 1.1achtergrond... 4 1.2projectopdracht... 4 1.3doel projectplan... 4 projectomschrijving... 5 2.1 probleemomschrijving... 5 2.2 doelstelling... 5 2.3 afbakening: randvoorwaarden en uitgangspunten... 5 2.4 beoogd resultaat... 5 werkwijze...6 3.1 strategie... 6 3.2 indeling: fasering, activiteiten en deelprojecten... 6 projectbeheersing...7 4.1 organisatie... 7 4.2 informatie... 7 4.3 communicatie... 7 4.4 tijd... 8 4.5 geld... 8 4.6 kwaliteit... 8 4.7 risico s... 9 ondertekening...9 bijlagen... 10 bijlage I: bijlage II: bijlage III: bijlage IV: bijlage V: bijlage VI: fasering incl. werkzaamheden per fase organogram communicatieplan (incl. krachtenveldanalyse) planning MS Project / Gantt Project projectbegroting programma van eisen (SMART) bijlage VII: risicoanalyse bijlage VIII: kaart plangebied / situatieschets / achtergrondinformatie Pag. 3
inleiding 1.1 achtergrond Het project Plantage de Sniep kent al een lange doorlooptijd. Midden jarig 90 zijn de eerste gronden verworven op de locatie van de voormalige meubelboulevard langs de Muiderstraatweg. Vervolgens is langzamerhand het gehele gebied verworven en is vanaf het begin van deze eeuw een grootschalige bodemsanering uitgevoerd. In 2008 is een eerste bouwproject in verkoop genomen en is gestart met de bouw van 88 eengezinswoningen. Eind 2008, begin 2009 is door de Ontwikkelcombinatie aangegeven dat, vanwege de kredietcrisis, diverse woningbouwprojecten niet in ontwikkeling genomen worden. Al snel is toen geconstateerd dat deze vertraging voor de gemeente tot grote financiële problemen zal leiden. 1.2 projectopdracht De projectopdracht dateert van februari 2000 en is niet meer toegesneden op de huidige situatie. 1.3 doel projectplan In 2006 is reeds een Projectplan vastgesteld, in samenhang met een behandeling van het stedenbouwkundig plan in de gemeenteraad. Het toenmalige Projectplan was toegesneden op de verwachte verdere ontwikkeling van het project. De kredietcrisis en de financiële gevolgen daarvan voor de gemeente vormen aanleiding om tot herziening van het Projectplan over te gaan. In het voorliggende Projectplan wordt de verdere werkwijze binnen het project op hoofdlijnen omschreven, rekening houdend met de bijzondere omstandigheden waar we nu in verkeren. Een meer gedetailleerde uitwerking van het Projectplan wordt in de komende periode opgesteld, daarbij komen onder andere de planning, de grondexploitatie en de urenraming aan bod. Deze bijlagen zijn derhalve nog niet bij dit Projectplan gevoegd. Pag. 4
projectomschrijving 2.1 probleemomschrijving De gewijzigde marktomstandigheden en de mede daaruit voortkomende vertraging in de ontwikkeling van Plantage de Sniep leidt, met de huidige afspraken, tot een forse vergroting van het tekort op de grondexploitatie. 2.2 doelstelling Het ontwikkelen van een woonwijk, waarbij gestreefd wordt naar: 1. het zo snel mogelijk op gang brengen van een eerste ontwikkeling, gecombineerd met 2. het ontwikkelen van zodanige kwaliteit en flexibiliteit dat 3. op de langere termijn, bij een aantrekkende woningmarkt, in het project extra opbrengsten kunnen worden gerealiseerd om het financiële tekort zoveel mogelijk te beperken. 2.3 afbakening: randvoorwaarden en uitgangspunten Aan de gemaakte keuzes liggen de volgende inschattingen ten grondslag: Binnen de huidige woningmarkt is het niet mogelijk de eerder begrootte grondopbrengsten te realiseren 1 ; dit geldt voor ontwikkeling samen met de huidige contractpartners (Bouwfonds Ontwikkeling en Dura Vermeer Bouw), maar ook voor eventuele andere ontwikkelaars. Het terugdringen van de huidige negatieve boekwaarde is van belang om rente-effecten (hogere kosten door vertraging) zoveel mogelijk te beperken. Het zo snel mogelijk realiseren van grondopbrengsten is daarom van belang. De woningmarkt zal naar verwachting over enkele jaren weer aantrekken, woningen kunnen dan met hogere grondopbrengsten verkocht worden. Het benaderen van nog goedlopende nichemarkten kan doorlopend plaatsvinden, om grondopbrengsten te realiseren, een voorbeeld hiervan is de markt voor vrije kavels of bijvoorbeeld cascowoningen. De markt voor appartementen blijft achter bij de markt voor grondgebonden woningen, de focus voor woningbouwplannen moet derhalve vooral op deze laatste categorie liggen. Een uitzondering kan gemaakt worden voor starterappartementen; uit onderzoek blijkt dat hiervoor nog wel een blijvende vraag bestaat. Plantage de Sniep is als woongebied nog onbekend in de wijdere omgeving. Het verbeteren van de bekendheid, gecombineerd met de imagoverbetering van Diemen als geheel, is een manier om een bredere doelgroep te interesseren. Complexe ontwikkelingen worden tegenwoordig vaak niet meer door een ontwikkelaar zelfstandig opgepakt; combinaties met een belegger of een woningbouwcorporatie worden steeds vaker gezocht. 2.4 beoogd resultaat Een woonwijk, met een gemengd aanbod in woningcategorieën en diverse voorzieningen, met een goede kwaliteit van de openbare ruimte, goed aangesloten op de omgeving: met name in de richting van Diemen Centrum en het Diemerbos. 1 In de grondexploitatie was uitgegaan van het garantiebedrag ( 78 mio) en een opbrengstenstijging van 3% per jaar. Pag. 5
werkwijze 3.1 strategie De strategie is erop gericht om samen met Bouwfonds Ontwikkeling en Dura Vermeer Vastgoed te komen tot ontwikkeling van de wijk, waarbij de eerste prioriteit ligt bij het ontwikkeling van de eerstvolgende, kleinschalige, woningbouwprojecten. Tegelijkertijd worden nieuwe afspraken gemaakt met het oog op het evenredig verdelen van de risico s en de opbrengstpotentie. Voor het realiseren van de volgende, nog steeds risicovolle, deelprojecten worden, samen met de ontwikkelaars, afspraken gemaakt met een corporatie of een andere opdrachtgever. Om alle gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken wordt het stedenbouwkundig plan herzien. Daarnaast wordt gewerkt aan verbetering van het imago en de naamsbekendheid van het gebied, om een bredere doelgroep te interesseren. 3.2 indeling: fasering, activiteiten en deelprojecten Intern De afronding van het bestemmingsplan Plantage de Sniep en het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Diemen heeft de hoogste prioriteit. Afronding staat gepland voor eind 2010. De voorbereiding van civieltechnische werkzaamheden is gekoppeld aan de planning van het realiseren van de eerstvolgende deelprojecten. Extern Het uitwerken van het stedenbouwkundig plan en het ontwerp van het eerste deelproject vormt de prioriteit in het overleg met de ontwikkelaars. Daarnaast vindt bestuurlijk overleg plaats om te komen tot nieuwe afspraken en het betrekken van een corporatie bij de ontwikkeling van Plantage de Sniep. Communicatie Over het bestemmingsplan en de uitwerking van de volgende deelprojecten vindt overleg plaats met in- en omwonenden van het projectgebied. Tevens wordt met de bedrijven op de diverse bedrijfsterreinen overleg gevoerd. Zie bijlage 1: fasering incl. werkzaamheden Pag. 6
projectbeheersing 4.1 organisatie De Projectorganisatie volgt de standaard opzet zoals omschreven in de Leidraad Projectmatig Werken. Stuurgroep A.J.M. Scholten (1 e projectwethouder) M. van der Mark (2 e projectwethouder) M.R.A. Cornelissen (ambtelijk opdrachtgever) R. Willems (Bouwfonds Ontwikkeling) D. Boelen (Dura Vermeer Bouw) R. van Veen (projectmanager) P. van der Stam (Van Gool Elburg) J. van de Bos (Van Gool Elburg) Projectgroep R. van Veen (projectmanager) P. Weinans (planeconoom) B. Sijmonsbergen (Dura Vermeer Bouw) A. Sijmonsbergen (Bouwfonds Ontwikkeling) P. van der Stam (Van Gool Elburg) J. van de Bos (Van Gool Elburg) Onder de Projectgroep opereren diverse werkgroepen, onder andere gericht op het opstellen van een nieuw stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het voorbereiden van civieltechnische werkzaamheden. 4.2 informatie De interne informatievoorziening verloopt met name via de werkgroepen. Daarnaast worden het MT en de directie door de ambtelijk opdrachtgever en de projectmanager op hoofdlijnen geïnformeerd. 4.3 communicatie Voor de externe communicatie zijn vier doelgroepen van belang: 1. Inwoners van Plantage de Sniep Deze groep bewoners van het eerste uur is zeer alert op alles wat in en om Plantage de Sniep gebeurt. De communicatie met deze bewoners is gericht op het zo volledig mogelijk informeren over de plannen en het tegemoet komen aan problemen die horen bij het pionieren in de wijk. Aangezien deze pioniersfase langer duurt dan was voorzien, zijn extra maatregelen genomen om de woonkwaliteit te verbeteren, zo is het park, met speelvoorzieningen, veel eerder aangelegd dan gepland. 2. Buren van Plantage de Sniep De eerstvolgende deelprojecten zijn voor bewoners in de directe omgeving nog niet zo relevant. Pas latere deelprojecten komen in de buurt van bestaande woningen in Diemen Centrum en Diemen Zuid.
Naast Plantage de Sniep liggen echter wel andere functies in de directe nabijheid van de eerstvolgende deelprojecten. Met Pantar Amsterdam vindt op regelmatige basis overleg plaats over de planvorming. Met de sportvoorzieningen wordt eveneens gesproken; uitgangspunt daarbij is dat de tennisvereniging niet belemmerd mag worden in haar activiteiten. 3. Bedrijven op de bedrijfsterreinen Naast Plantage de Sniep liggen twee bedrijfsterreinen; beide terreinen maken deel uit van een geluid gezoneerd Industrieterrein. Uitgangspunt voor de plannen en de te nemen maatregelen is dat Plantage de Sniep geen belemmering voor de bestaande bedrijfsvoering mag veroorzaken. Met de bedrijven en de bedrijfsvereniging vindt overleg plaats. 4. Toekomstige bewoners Plantage de Sniep Samen met Bouwfonds Ontwikkeling en Dura Vermeer Bouw zal een communicatiestrategie worden ontwikkeld, gericht op het verbeteren van het imago en de naamsbekendheid van het project, met het oog op het trekken van kopers. 4.4 tijd De planning van het project liep, op grond van het vorige projectplan, tot 2012. Deze planning is, al langere tijd, niet haalbaar. De ontwikkelaars hebben aangegeven te streven naar het realiseren van 100 woningen per jaar. Aangezien nog ca. 1100 woningen gebouwd moeten worden, zullen de laatste woningen waarschijnlijk pas in 2022 worden gebouwd. De oplevering en het afronden van het woonrijpmaken leiden tot afronding van het project Plantage de Sniep in 2025. Het bestemmingsplan Plantage de Sniep wordt eind 2010, begin 2011 ter vaststelling aan de raad voorgelegd. De exacte vaststelling is mede afhankelijk van het aantal reacties dat wordt ingediend. Het stedenbouwkundig plan, voor de zuidzijde van Plantage de Sniep, wordt eind 2010 ter informatie aan de raad voorgelegd. De stedenbouwkundige opzet is globaal van aard en richt zich met name op het vastleggen van de water, groen en verkeersstructuur. De nieuwe grondexploitatie wordt samen met de Jaarrekening 2010 aan de raad ter vaststelling voorgelegd. 4.5 geld De grondexploitatie laat grote tekorten zien, met name veroorzaakt door de forse vertraging in het project en de teruglopende grondopbrengsten. De grondexploitatie wordt in de komende maanden volledig herzien. Bij de behandeling van de jaarrekening 2010 wordt de nieuwe grondexploitatie meegenomen. Bezuinigen op de grondexploitatie is nauwelijks mogelijk, de grote uitgaven zijn reeds jaren geleden gedaan. De resterende uitgaven zijn met name gericht op het bouw- en woonrijpmaken van het gebied, de budgetten hiervoor zijn reeds tamelijk krap bemeten. Naar het realiseren van extra grondopbrengsten in het gebied wordt in het kader van het aan te passen stedenbouwkundig plan gekeken, het verhogen van de hoeveelheid uitgeefbare grond is daarbij het richtpunt. Tevens wordt gericht op het realiseren van woningen met een zo hoog mogelijke grondopbrengst, dit punt is met name voor de wat langere termijn van belang. Tijd is de belangrijkste factor van het ontstaan van het tekort op de exploitatie. Het versnellen van het project is gelet op de moeilijke marktomstandigheden echter niet of slechts in zeer beperkte mate mogelijk. 4.6 kwaliteit Voor het woningbouwprogramma is in het verleden gekozen voor een bepaalde mate van diversiteit, dit uitgangspunt blijft gelden. Daarbij komt dat in Diemen, voor de langere termijn, behoefte bestaat aan woningen in het hogere prijssegment. Ook hier wordt in de plannen rekening mee gehouden. In dit kader Projectplan Pagina 8
wordt onder andere gericht op het realiseren van vrije kavels in een deel van Plantage de Sniep. Wanneer de verkoop van vrije kavels aanslaat zal dit op andere deelgebieden een vervolg kunnen krijgen. Het stedenbouwkundig plan is in de eerste plaats gericht op het realiseren van hogere grondopbrengsten, daarbij speelt het realiseren van kwaliteit een rol. In het stedenbouwkundig plan en de inrichting van de openbare ruimte wordt zoveel mogelijk gestreefd naar het realiseren van een kwaliteit die aansluit bij de locatie en de omgeving. Voor de zuidkant van Plantage de Sniep is het nieuwe stedenbouwkundig plan nagenoeg afgerond. De meest recente versie is bijgevoegd. In het plan is vooral de water, wegen en groenstructuur vastgelegd en wordt verder gewerkt met (relatief) vrij in te richten woonvelden. Binnen deze woonvelden kan een wisselende mix van woningtypes worden gerealiseerd, zodat gedurende de ontwikkeltijd goed ingespeeld kan worden op de marktomstandigheden. 4.7 risico s Een risicoanalyse is in 2010 opgesteld door Ernst & Young. Een exemplaar hiervan is bijgevoegd. Verschillende risico s in het project zijn een rechtstreeks gevolg van reeds gemaakte afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst. Het is niet mogelijk al deze afspraken te herzien en toch de gewenste opbrengsten te realiseren. Het maken van nieuwe afspraken is er daarom op gericht om meer grip te krijgen op de planning en om meer opbrengsten te kunnen realiseren, wanneer de markt weer aantrekt. Aan diverse andere geconstateerde risico s wordt eveneens reeds gewerkt, zo is het bestemmingsplan nagenoeg afgerond. ondertekening Voor akkoord te Diemen d.d. : (projectwethouder) (ambtelijk OG: MT-lid) (projectmanager / projectleider) Projectplan Pagina 9
bijlagen bijlage I: bijlage II: bijlage III: bijlage IV: bijlage V: bijlage VI: bijlage VII: fasering incl. werkzaamheden per fase organogram communicatieplan (incl. krachtenveldanalyse) planning MS Project / Gantt Project projectbegroting programma van eisen (SMART) risicoanalyse bijlage VIII: kaart plangebied / situatieschets / achtergrondinformatie Projectplan Pagina 10