Initiatiefvoorstel aan de Raad: Aanvalsplan Leegstand Nijmegen Ingediend door: Pepijn Boekhorst, GroenLinks Datum raadsvergadering: 16 maart 2011 Nummer raadsvoorstel: 20 / 2011 Voorstel om te besluiten: Het college van B&W de volgende opdrachten mee te geven: 1. Neem in de nieuwe ruimtelijke structuurvisie een strategie op om nieuwbouw van kantoren, bedrijven en winkels in samenhang te brengen met bestaande gebouwen en braakliggende gronden en kies voor multifunctionele gebieden. 2. Bundel alle (versnipperde) ambtelijke inspanningen bij één leegstandsbemiddelaar die vanuit de afdeling EZ actief leegstand kan tegengaan en vanuit die rol oplossingen kan bieden aan personen, bedrijven en instellingen die op zoek zijn naar ruimte. 3. Richt op internet een door de leegstandsbemiddelaar beheerd meldpunt leegstand in waarop bewoners leegstand en hun ideeën over de aanpak daarvan kunnen melden; 4. Maak (tijdens reguliere overleggen) afspraken met makelaars, beleggers, projectontwikkelaars, corporaties en ondernemersverenigingen over het tegengaan van leegstand en de wenselijkheid + de mogelijkheden om leegstaande panden te transformeren. 5. Leg actief verantwoording af in zowel de Stadsrekening als de Voortgangsrapportage Grote Projecten over de inspanningen en ambitie om leegstaande gebouwen en gronden aan te pakken. 6. Monitor de werkwijzen van antikraakbureaus die in Nijmegen actief zijn, weer slechte bureaus, beveel goede bureaus aan en maak met de huurteams afspraken om een klachtenloket voor antikraakbewoners in te stellen. 7. Onderzoek de mogelijkheden voor differentiatie van de legestarieven om leegstand tegen te gaan leg de resultaten hiervan, inclusief een analyse van voor- en nadelen aan de gemeenteraad voor. 8. Stel een leegstandsverordening op als bedoeld in artikel 2 van de Leegstandwet, leg deze aan de gemeenteraad ter vaststelling voor en bepaal in die verordening in ieder geval dat: a. de verordening geldt voor de gebieden Binnenstad, bedrijventerrein Kerkenbosch en bedrijventerrein Winkelsteegh ; b. in deze gebieden melding van leegstand plaats dient te vinden zodra die leegstand langer duurt dan een termijn van zes maanden (hetgeen de wettelijke minimumtermijn is); c. dat een bestuurlijke boete (en van welke hoogte) kan worden opgelegd terzake van overtreding van de meldingsplicht;
Aanvalsplan Leegstand Nijmegen GroenLinks Nijmegen februari 2011 contactpersoon: Pepijn Boekhorst (raadslid) pepijnboekhorst@gmail.com
In deze notitie pleit GroenLinks voor een actieve aanpak van leegstand in Nijmegen. Leegstaande gebouwen (zoals kantoren en winkels) en braakliggende grond is om veel redenen onwenselijk. We doen een aantal voorstellen om leegstand te voorkomen en aan te pakken. We nodigen partijen uit met ons mee te denken om dit aanvalsplan leegstand verder uit te werken. Wat staat er leeg? In Nijmegen stond op 1 januari 2010 circa 45.100 m2 kantoorruimte leeg. Hiervan is 24.000 m2 frictieleegstand. Ruim 21.000 m2 van de Nijmeegse leegstand staat langdurig leeg, hiervan is 9.000 m2 structurele leegstand (circa 1,9% van de totale voorraad, 20% van de leegstand) 1. Dit zou in theorie ruimte kunnen bieden aan circa 150 woningen/wooneenheden. Tellen we daarbij de ruimte boven winkels op (met name in de binnenstad maar ook elders in de stad) dan ligt dit aantal nog hoger. Nijmegen doet het met deze cijfers beter dan het landelijk gemiddelde. In veel gemeenten staat meer kantoorruimte leeg. Maar gezien de economische ontwikkelingen in het algemeen en de vraag op de kantorenmarkt in het bijzonder, moeten we ons niet te snel gelukkig prijzen. Structurele leegstand van kantoorpanden is niet langer een tijdelijk fenomeen dat weer verdwijnt wanneer de economie zich heeft hersteld. Makelaars en andere deskundigen op de vastgoedmarkt beseffen zich dat er panden zijn die, ook als er betere tijden aanbreken, niet meer vol komen. Ook GroenLinks heeft het besef dat een gedeelte van de kantorenmarkt in Nijmegen kansloos is geworden of op korte termijn kansloos gaat worden. Daarom kunnen we niet anders dan in actie komen! Een ander aspect van leegstand is dat leegstaande gebouwen momenteel vaak worden verhuurd door anti-kraakbureaus. De wijze waarop dit gebeurt is lang niet altijd even fraai en de rechten van tijdelijke bewoners laten vaak te wensen over. Bij leegstand denken we al snel aan gebouwen. Maar grond kan ook leeg staan / ongebruikt zijn, denk bijvoorbeeld aan het braakliggende terrein aan de Spoorstraat 4-6 en aan reeds aangekochte gronden in de Waalsprong. Tellen we de m2 op die de bestemming wonen / kantoren / bedrijfsterrein heeft maar waar deze functie nog niet is gerealiseerd dan heeft Nijmegen nog behoorlijk wat capaciteit. En natuurlijk staan er in Nijmegen ook woningen leeg. Gezien de gespannen woningmarkt en de te verwachten bevolkingsgroei tot 2040 lijkt actieve inzet hiervoor (vooralsnog) niet nodig. Deskundigen geven aan dat voor een groeigemeente als Nijmegen de vraag naar woningen de komende 15 jaar blijft bestaan waardoor de markt vanzelf schaarste creëert. Op 1 oktober 2010 werd de Wet kraken en leegstand van kracht. Kraken is voortaan in algehele zin strafbaar en dat lijkt de belangrijkste reden voor deze nieuwe wet te zijn. De mogelijkheden om leegstand aan te pakken zijn namelijk erg beperkt. Om lege woningen aan te pakken is aan de reeds bestaande huisvestingswet een boeteclausule toegevoegd. Om lege kantoren en bedrijfspanden (niet-woningen) aan te pakken, is de leegstandswet aangepast: een gemeente kan een leegstandsverordening instellen, zodat er een meldingsplicht voor leegstand geldt, de gemeente kan zelf gebruikers voordragen en als laatste een dwangsom van 7500 euro opleggen. GroenLinks kiest er vooralsnog voor om de leegstandsverordening beperkt in te zetten en heel gericht en slim hiermee om te gaan. Daarmee voorkomen we extra ambtelijke inspanning en daarmee kosten voor de gemeente. 1 Vastgoedmonitor stadsregio 2010
Wie kunnen we helpen? Studenten en Jongeren. Nijmegen heeft nog steeds een tekort aan huisvesting voor (werkende) jongeren en studenten. De groeicijfers van de Radboud Universiteit en de Hogeschool Arnhem/Nijmegen zijn fors en blijven fors de komende jaren. Daarom heeft de gemeente met de SSHN afgesproken de komende vijf jaar duizend nieuwe studenteneenheden te bouwen. De ambitie is er om tussen 2015 en 2020 nog eens duizend eenheden te realiseren. Met de teruglopende investeringsruimte van deze studentenhuisvester zal dat niet gemakkelijk zijn. En dan hebben we het nog niet eens gehad over jongeren die niet studeren. Omdat ze werken of onlangs zijn afgestudeerd. Het is belangrijk voor onze stad om hen kansen te bieden hier zelfstandig te (blijven) wonen. Juist voor hen is een kleine zelfstandige woning in een omgebouwd kantoorgebouw of boven een winkel prima geschikt. Ondernemers. Nijmegen bruist van de bedrijvigheid en er komen in een hoog tempo nieuwe bedrijfjes bij. Voor veel startende ondernemers is het huren van een bedrijfsruimte een grote stap, omdat die contracten vaak voor een periode van een paar jaar afgesloten moeten worden. De Mercator-gebouwen op de campus vormen een goede kans voor deze bedrijven, maar zijn met name gericht op startende kennisintensieve bedrijven en spin-off bedrijven van UMC en universiteit. 2 Daarbij komt dat de huurprijzen voor deze huisvesting vrij hoog liggen. Leegstaande kantoorgebouwen elders in Nijmegen kunnen aan (startende) ondernemers meer nieuwe kansen bieden. Bestaande ondernemers hebben baat bij een winkelstraat of bedrijventerrein dat er representatief uitziet. Lege kantoor- of winkelpanden doen daar geen recht aan en zorgen voor verloedering van een gebied. Creatieve Sector. Nijmegen heeft een grote creatieve sector. Veel kunstenaars, muzikanten en andere creatieve ondernemers hebben onvoldoende inkomsten om een atelier of expositieruimte te kunnen huren. Het gebruiken van (tijdelijk) leegstaande ruimte is voor deze groep een uitkomst. De gemeente. De grond is in Nijmegen schaars en daarom is het van belang dat we daar zuinig mee omgaan. Om te werken aan een leefbare stad, waar ruimte is voor groen in en om de stad, is het van belang om gebouwen die er al staan goed te benutten. We kunnen het ons niet permitteren om deze leeg te laten staan. Als was het alleen maar omdat lege gebouwen geen gebruiker kennen en er daarom geen OZB-gebruikers aanslag kan worden opgelegd waardoor minder ozb-inkomsten voor de gemeente te verwachten zijn. Ook voor braakliggende grond is een bestemming in alle gevallen wenselijk, dit kan tijdelijk of definitief zijn en het kan gaan om een groene bestemming (buurtpark, natuur of weiland) of een bebouwingsbestemming. Dat is in alle gevallen beter dan grond die braak ligt en alleen maar geld kost. Wanneer lege gronden en lege gebouwen worden verminderd, leveren we een grote bijdrage aan duurzaamheid: hierdoor hoeven elders geen nieuwe gebouwen te worden gerealiseerd of nieuwe grond te worden aangepakt. 2 http://www.coolregion.nl/ondernemen/high-tech-locaties/mercator-science-park/eerste-hulp-bijondernemerschap
Wat kan de gemeente hier aan doen? De gemeente kan het probleem van leegstand niet alleen oplossen. Soms is de rol van de gemeente beperkt omdat partijen of situaties niet gedwongen kunnen worden. De gemeente kan wel een proactieve benadering kiezen en daar waar mogelijk instrumenten inzetten om leegstand te bestrijden. GroenLinks ziet verschillende mogelijkheden om de aanval te verklaren aan leegstand in Nijmegen. Bezint eer ge begint met bouwen Nijmegen is trots op haar groene omgeving, die ervoor zorgt dat veel bewoners en toeristen kunnen recreëren en op adem kunnen komen. Daarom is het verstandig om een koppeling te maken tussen leegstaande kantoren, winkels en bedrijfspanden en de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Daarbij pleiten we niet voor een rigide rem op nieuwe plancapaciteit. Juist op slimme plekken in de stad kunnen hoogwaardige en duurzame kantoren worden gerealiseerd. Maar samenhang tussen nieuwe ontwikkelingen en de bestaande stad is essentieel en daarom pleit GroenLinks voor de volgende acties: Ontwikkel een strategie voor kantoornieuwbouw waarmee interne concurrentie tussen gebieden en leegstand wordt beperkt. Concentreer nieuwbouw bij OV-knooppunten (A-locaties) en creëer hiermee schaarste op de markt. Met behulp van de regionale vastgoedmonitor kan jaarlijks een update van deze strategie gemaakt worden. Om nieuwe initiatieven te realiseren, wordt eerst uitvoerig en tijdig naar bestaande gebouwen of bestemmingen gekeken. Alleen als een initiatief niet past in een bestaand gebouw of op beschikbare braakliggende grond, wordt er ruimte gegeven voor de bouw van nieuwe kantoorpanden, bedrijfsterreinen of winkelpanden. Per situatie kijkt de gemeente naar deze mogelijkheden en in voorstellen die naar de gemeenteraad gaan, wordt actief verantwoording afgelegd. Meld actief dat transformatie van leegstaande panden gewenst is en dat nieuwbouw / uitbreiding wordt ontmoedigd wanneer er vragen uit de markt (bijv. via makelaars) komen over ontwikkelingsmogelijkheden voor locaties. Kies in de structuurvisie die gaat over de ruimtelijke ontwikkeling van Nijmegen, voor multifunctionele gebieden ipv monofunctionele bedrijfs- of kantorenlocaties. Dit is een eerste en tegelijk belangrijke stap naar voorkoming van leegstand. Weet wat er speelt Om actief aan de bestrijding van leegstand te werken, is het belangrijk te weten waar er leegstand aanwezig is. Dit geldt niet alleen op gebouw- of locatieniveau maar het lijkt ook verstandig om ontwikkelingen en trends op wijk- of stadsdeel niveau te monitoren. Daarmee kunnen problemen voorkomen worden en kunnen gebieden met elkaar in samenhang worden gezien. GroenLinks pleit daarom voor: Selecteer een beperkt aantal gebieden waar leegstand een probleem is (of wordt) en stel voor deze gebieden een leegstandsverordening in. Het ligt voor de hand heel gericht te starten met de Nijmeegse binnenstad (detailhandel, dienstverlening, horeca en woningen boven winkels) en de bedrijventerrein Kerkenbosch en Winkelsteegh. Door de verordening te beperken tot deze gebieden, wordt slim gebruik gemaakt van de mogelijkheden van de wet kraken en leegstand en hoeft de gemeente niet voor het hele grondgebied van Nijmegen een leegstandsregistratie te hanteren. Voor deze gebieden geldt een meldingsplicht voor eigenaren als hun gebouw langer dan zes maanden leeg staat. Dit vormt een waardevolle aanvulling op de jaarlijkse controle van het bureau Belastingen per 1 januari, voor de aanslag Onroerend Zaakbelasting voor gebruikers. Met zo n meldingsplicht hebben we een goed en actueel beeld van leegstand in de stad. Ook biedt de verordening de mogelijkheid een bestuurlijke boete op te leggen als overleg met eigenaren tot niets leidt.
Overleg halfjaarlijks met makelaars en andere bij het vastgoed betrokken instellingen (zoals beleggers en eigenaars) over de specifieke aandachtsgebieden maar ook over trends voor de hele stad. Maak gebruik van de professionele kennis in de stad. Ook voor hen is het immers moeilijk panden te verkopen/verhuren in gebieden waar leegstand is. Open een meldpunt leegstand waar betrokken bewoners, instellingen of ondernemers leegstaande gebouwen en gronden kunnen melden. Met behulp van zo n meldpunt maakt de gemeente slim gebruik van lokale kennis. Natuurlijk biedt het meldpunt ook de ruimte om creatieve ideeën aan te dragen voor een invulling van de gronden / gebouwen. De denkkracht buiten het stadhuis is immers ook erg groot. Zet leegstand op de agenda van het huis van de binnenstad. Ook in overleggen met ondernemersverenigingen wordt leegstand een terugkerend onderwerp. De kennis van deze ondernemers levert waardevolle informatie voor de gemeente en biedt de ondernemers inzicht in kansen voor nieuwe ontwikkelingen. Zorg voor afstemming van vraag en aanbod De woning- en vastgoedmarkt zit complex in elkaar. Voor partijen en initiatieven die (nog) niet bekend zijn met Nijmegen, kan het daarom lastig zijn om iets aan leegstand te doen. Ook wanneer verschillende sectoren met elkaar moeten samenwerken, bijvoorbeeld culturele instellingen en commerciële vastgoedverhuurders, is een steun in de rug of een faciliterende rol van de gemeente gewenst. GroenLinks pleit daarom voor: Stimuleer eigenaren van leegstaande panden om iets te doen. Immers, aan een pand waarin wordt gewoond of gewerkt, verdient een eigenaar het meest 3. Geef daarom voorlichting over mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en bonafide antikraakbureaus (zie verderop). Stel een leegstandsbemiddelaar in. Deze persoon heeft een signalerende rol en kan bemiddelen bij het (tijdelijk) gebruik van panden door culturele ondernemers, instellingen en andere niet-commerciële partijen. Op het stadhuis wordt dit momenteel vanuit verschillende afdelingen opgepakt: ambtenaren cultuur, bouwen en wonen en economische zaken houden zich allemaal bezig met dit vraagstuk. Het lijkt slim om dit te laten organiseren door één afdeling. Door de huidige inspanningen te bundelen bij de afdeling Economische Zaken hoeft dit geen capaciteitsgevolgen te hebben. Een gemeentelijke functionaris kan initiatieven verbinden en coördineren. Deze persoon kan tevens bijdragen aan een goed en actueel overzicht van leegstand in de stad. Gebruik reguliere overleggen met woningcorporaties om ze aan te spreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid rond transformatie. Spreek met minimaal een corporatie af dat deze een voortrekkersrol vervult op het gebied van transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Deze corporatie kan zich specialiseren en professionaliseren in het vinden van (tijdelijke) invullingen voor leegstaand vastgoed. 3 Helaas wordt vanuit fiscale regelgeving leegstand niet aangepakt. Er gelden de gebruikelijke regels voor het bepalen van de fiscale winst, dit betekent dat eigenaren van panden, als zij ondernemer zijn, alle opbrengsten uit deze panden moeten aangeven en dat zij daarop de kosten in aftrek mogen brengen. Dat in geval van leegstand tegenover deze kosten geen (huur)opbrengsten staan doet hier niets aan af. Daarmee is er voor eigenaren geen fiscale prikkel om leegstand aan te pakken. Dit is een vraagstuk dat bij de landelijke overheid ligt en waarop we in Nijmegen geen invloed hebben.
Maak transformatie mogelijk Gemeentelijke medewerking is noodzakelijk om leegstaande kantoren of bedrijfspanden een andere functie te geven. Het gaat daarbij niet alleen om het verlenen van een omgevingsvergunning of het aanpassen van een bestemmingsplan. Het gaat ook om ruimtelijke regelgeving zoals parkeereisen en het stimuleren van vastgoedeigenaren. GroenLinks pleit daarom voor: Straal uit dat de gemeente transformatie belangrijk vindt. Met een heldere visie, een aanspreekpunt en spelregels over kwaliteit, maakt de gemeente duidelijk aan ontwikkelaars dat transformatie belangrijk is. Maak een checklist voor ontwikkelaars en initiatiefnemers. De eerdergenoemde leegstandsbemiddelaar is eerste aanspreekpunt en kan vragen uit de markt verder uitzetten. Durf te differentiëren in ruimtelijke regels 4. Wanneer parkeernormen en bestemmingsplanbepalingen een transformatie in de weg lijken te staan is het niet verstandig direct de ontwikkeling af te remmen. De gemeente en de betrokken ambtenaren kunnen naar oplossingen kijken. Zo is het mogelijk om bij transformatie naar woningen voor jongeren of studenten de parkeernorm te verlagen, of in het geval van een woon-werkpand met ruime dubbelbestemmingen te werken. Initiatiefnemers krijgen de ruimte om met zulke voorstellen te komen en ambtenaren krijgen ruimte om deze met een positieve grondhouding te beoordelen en voor te leggen aan het gemeentebestuur (college en/of raad). Naast een differentiatie in regelgeving is ook een differentiatie in legestarieven voor vergunningen een goede mogelijkheid om transformatie te stimuleren. De gemeente brengt minder kosten in rekening wanneer een ruimtelijke ontwikkeling past in een bestaand gebouw. Om budgettair neutraal te werken, moeten andere legestarieven naar boven worden bijgesteld. Het college kan de mogelijkheden hiervoor verder uitzoeken en met een voorstel naar de raad komen. Zorg dat de brandweer tijdig meedenkt over transformatie en bepleit een proactieve houding van deze gemeentelijke afdeling. Vanzelfsprekend heeft brandveiligheid van een gebouw grote prioriteit maar dit argument mag niet misbruikt worden om ontwikkelingen af te remmen. In situaties waarin duidelijk is dat de leegstand tijdelijk is, werkt de gemeente actief mee aan tijdelijk gebruik. Bij leegstaande kantoren kan gedurende maximaal vijf jaar een tijdelijk alternatief gebruik toegestaan worden. Om een definitieve transformatie financieel rendabeler te maken, worden mogelijkheden om deze periode te verlengen benut. Ga onverkort door met het programma Wonen boven Winkels. Sinds 2005 zijn circa 200 wooneenheden boven winkelpanden gerealiseerd, al dan niet met subsidie (ISV). De successen van dit programma zouden nog beter uitgebuit kunnen worden, zodat er een voorbeeldfunctie vanuit kan gaan. 4 De provincie Utrecht beschrijft in de notitie van werkruimte naar woonruimte (2009) welke mogelijkheden er zijn om voor lokale ontheffingen op het bouwbesluit te kiezen. Deze mogelijkheden zijn ruimer dan gedacht!
Werk alleen met goede leegstandsbeheerders Het fenomeen antikraak zorgt ervoor dat gebouwen niet helemaal leegstaan en daardoor geen object voor verloedering, (brand-)onveiligheid of vandalisme wordt. Maar antikraak kent ook forse nadelen. Voor de bewaking van tijdelijk leegstaande panden en woningen vragen antikraakbureaus hoge vergoedingen. De antikraakbewoners, vaak jonge woningzoekenden, wordt voorgespiegeld dat zij goedkoop en avontuurlijk wonen, maar in de praktijk is antikraak een vrijwel rechteloze woonvorm. In de privaatrechtelijke bruikleenovereenkomsten waar antikraakbureaus gebruik van maken, worden eisen gesteld die ten koste gaan van de privacy van bewoners. GroenLinks pleit daarom voor; Stel als gemeente de norm dat antikraakbureaus die leegstaande panden beheren volgens een minimale kwaliteit werken. Hoewel het voor verbetering vatbaar is, lijkt het nieuwe Keurmerk Leegstandbeheer geschikt om als minimale norm te hanteren. Daarmee is er enige zekerheid voor gebouweigenaar en de gemeente dat de ingehuurde leegstandbeheerder aan minimale kwaliteitseisen voldoet, bijvoorbeeld wat betreft veiligheid en privacy. Maak met woningcorporaties, die bij slooppanden of bedrijfsonroerend goed nog wel eens gebruik maken van antikraakbureaus, afspraken over de keuze voor een anitkraakbureau met het Keurmerk Leegstandbeheer. Zorg ervoor dat er een klachtenloket in Nijmegen beschikbaar komt waar mensen met een bruikleenovereenkomst voor woonruimte (die dus feitelijk geen huurcontract hebben en dus ook geen huurder zijn) terecht kunnen met klachten. Wanneer we de reeds bestaande huurteams met voldoende informatie uitrusten, kan deze instelling de antikraakbewoners ondersteunen. Antikraakbureaus waarvan (te)veel klachten binnenkomen, worden uitgenodigd voor een gesprek met de gemeente, bijvoorbeeld de leegstandsbemiddelaar of de wethouder. Wanneer er geen verbetering optreedt, wordt het bureau op een zwarte lijst geplaatst. Leegstandsbeheerders die netjes te werk gaan 5 worden preferred-supplier van de gemeente en worden actief voorgedragen bij andere vastgoedeigenaren. 5 In gemeente zoals Groningen wordt met een leegstandsbeheerder gewerkt die leegstaande panden optimaal benut en het dagelijks beheer van de eigenaar overneemt. De bewoners hebben meer zekerheid dan bij andere anitkraakbureaus.
Vervolg In het coalitieakkoord van GroenLinks, PvdA en D66 is afgesproken dat de gemeente Nijmegen een actievere rol op zich neemt in de bestrijding van leegstand van woningen en kantoorpanden. Vooruitlopend op een eerste notitie hierover van het college van b&w, stelt de fractie van GroenLinks dit initiatiefvoorstel op. Wanneer op basis van het gesprek met andere raadsfracties, het college of extern betrokkenen, verbeteringen mogelijk zijn, voegen we deze toe aan het voorstel. Meer weten over dit voorstel? Of suggesties hoe we leegstand verder kunnen aanpakken? We gaan graag in overleg! Neem dan contact op met Pepijn Boekhorst, raadslid van GroenLinks. Op de politieke avond van 23 februari 2011 willen we met de raadsfracties van gedachten wisselen over dit voorstel. Wanneer er voldoende steun is voor het aanvalsplan leegstand, kan de gemeenteraad op 16 maart 2011 besluiten het college de opdrachten te geven zoals deze op het voorblad staan vermeld.