Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op 47,/m². Veel transacties voltrek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Ondernemers uit het midden en kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distri butiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouw productie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. Regiorapportage ZuidNederland 1
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in ZuidNederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in ZuidNederland naar uitgiftestatus (in netto ha) 6.450 13.220 1.600 1.400 1.200 Uitgegeven Uitgeefbaar 1.000 800 600 56.969 400 200 Limburg (8,2%) NoordBrabant (16,8%) Overig Nederland (75,0%) Moerdijk Tilburg Venlo SittardGeleen Breda Eindhoven Oosterhout Den Bosch Helmond Bergen op Zoom Oss Waalwijk Veghel Maastricht Roosendaal Weert Roermond Venray Heerlen Cranendonck Ongeveer 25% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in ZuidNederland. Daarmee hebben de twee zuidelijke provincies in verhouding een groot areaal aan bedrijfsgronden. De grote voorraad aan bedrijventerreinen weerspiegelt de sterke concentratie van industrie, productie, handel en logistieke dienstverlening in het zuidelijk deel van het land. Moerdijk is de gemeente met de grootste voorraad aan bedrijventerrein. Industrieterrein Moerdijk is een van de grootste bedrijventerreinen in Nederland, waar een aantal zeer grootschalige activiteiten is geconcentreerd. Tilburg en Venlo hebben een iets gevarieerder aanbod aan terreinen, maar de schaalgrootte wordt hier vooral bepaald door de logistieke dienstverlening. De relatief grote omvang van bedrijventerreinen in SittardGeleen hangt vooral samen met het chemisch complex Chemelot. De overige steden in ZuidNederland hebben weliswaar een iets kleinere voorraad, maar ook hiervoor geldt dat zij doorgaans relatief veel meters aan bedrijventerrein hebben. Ook dit wordt verklaard doordat er veel grotere bedrijven uit de logistieke dienstverlening zijn gevestigd. Voorbeelden hiervan zijn Breda, Oosterhout, Oss, Waalwijk, Roosendaal en Venray. Regiorapportage ZuidNederland 2
Marktdynamiek: vraag naar bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in ZuidNederland (in m²) Opname naar grootteklasse 20002012 (cumulatief in m²) 3.500.000 3.000.000 Opname Aanbod 41% 11% 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 13% 17% < 1.000 m² 1.0002.500 m² 2.5005.000 m² 5.00010.000 m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 18% > 10.000 m² Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor de zuidelijke provincies. De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar ongeveer gelijk geble ven in vergelijking met 2011. Ook in historisch perspectief werd ondanks de economische laagconjunctuur nog redelijk veel bedrijfsruimte opgenomen. In totaal circa 1 miljoen m², wat neerkomt op ongeveer een derde van de totale opname in Nederland. Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had meer dan driekwart een omvang van minder dan 2.500 m². Het aantal grote transacties (> 10.000 m²) bedroeg slechts 6%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 41%. Regiorapportage ZuidNederland 3
Marktdynamiek: aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in ZuidNederland naar provincie (in m2) Aanbod per gemeente in m² 350.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Limburg NoordBrabant 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Eindhoven Breda Tilburg Heerlen Venlo SittardGeleen Den Bosch Oosterhout Helmond Moerdijk Venray Roosendaal Weert Veghel Roermond Oss Maastricht Waalwijk Bergen op Zoom Cranendonck Net als de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. Daarbij is geen noemenswaardig verschil tussen NoordBrabant en Limburg. In beide provincies is het aanbod gestabiliseerd. In totaal staat in ZuidNederland circa 3,2 miljoen m² bedrijfsruimte leeg. Naar omvang van het aanbod bestaat er wel een groot verschil. In NoordBrabant staat meer dan twee keer zoveel bedrijfsruimte leeg als in Limburg. Hierbij opgemerkt dat de omvang van de totale markt in NoordBrabant ook aanmerkelijk groter is dan in Limburg. Het aanbod is vooral hoog in Eindhoven en Breda. In beide gemeenten staat meer dan 250.000 m² leeg. Dit wordt verklaard doordat in deze gemeenten enkele zeer grote panden in de markt te huur worden aangeboden. Opvallend is verder dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen 1.500 en 4.000 m². Regiorapportage ZuidNederland 4
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m² Bandbreedte nettoaanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Eindhoven Moerdijk Den Bosch Venray Helmond Breda Tilburg Waalwijk Heerlen Oosterhout Roosendaal Veghel Maastricht Bergen op Zoom Oss Roermond SittardGeleen Venlo Weert EttenLeur 0 10 20 30 40 50 60 Beste locaties Overige locaties NoordNederland 8,00 9,00 8,50 10,00 OostNederland 7,25 9,00 7,75 10,00 NoordwestNederland 7,50 9,00 8,00 10,00 ZuidwestNederland 7,25 8,75 7,75 10,00 ZuidNederland 7,25 8,75 7,50 10,00 De huurprijzen in ZuidNederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven. De hoogste huurprijzen in ZuidNederland kunnen oplopen tot rond 55,/m². Voor de meeste steden geldt dat de huurprijzen grofweg tussen 30, en 50,/m² liggen. De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distri butie ruimten. Op de beste locaties in ZuidNederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25%. Regiorapportage ZuidNederland 5
Factsheet bedrijfsruimte ZuidNederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2011 Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Limburg Heerlen 88.800 386 77 129.100 142.400 6.600 4.600 3050 3050 Maastricht 122.100 436 67 52.500 38.600 19.500 7.200 3045 3045 Roermond 56.700 360 39 47.900 44.200 8.400 13.600 3045 2550 SittardGeleen 94.100 1.016 230 63.100 116.600 29.000 85.900 2550 2550 Venlo 100.100 1.002 211 182.700 124.900 75.600 86.800 2555 2550 Venray 208.500 361 44 55.900 76.900 44.200 61.900 3550 3550 Weert 48.600 410 86 58.100 57.300 3.400 8.000 2545 2545 Overig 403.500 2.479 239 367.700 358.100 26.900 35.400 Totaal Limburg 1.122.400 6.450 993 957.000 959.000 213.600 303.400 NoordBrabant Bergen op Zoom 66.200 515 39 23.200 14.200 41.700 12.700 3050 3045 Breda 178.300 780 17 222.600 272.500 67.100 66.800 3555 3055 Den Bosch 142.800 568 65 85.600 111.500 59.400 49.700 3555 3555 Eindhoven 218.600 762 118 272.000 290.500 60.800 98.800 3555 4055 EttenLeur 42.300 319 23 32.100 50.200 9.900 6.800 3050 2545 Helmond 89.000 566 63 84.000 84.700 8.800 5.300 3050 3550 Moerdijk 36.600 1.372 126 106.700 77.200 57.500 30.700 4060 4055 Oosterhout 53.700 552 9 111.300 100.300 2.900 24.200 3055 3050 Oss 84.800 519 64 43.100 40.000 28.700 19.100 3055 3045 Roosendaal 77.200 388 53 78.570 72.800 126.800 74.000 3050 3050 Tilburg 208.500 1.007 134 200.400 160.700 106.900 115.700 3060 3055 Veghel 37.400 420 33 46.600 45.500 11.100 4.200 3050 3050 Waalwijk 46.400 403 11 36.700 30.800 28.200 55.400 3055 3055 Overig 1.189.300 5.049 729 936.130 939.100 144.400 98.400 Totaal NoordBrabant 2.471.100 13.220 1.484 2.279.000 2.290.000 754.200 661.800 Totaal ZuidNederland 3.593.500 19.670 2.477 3.236.000 3.249.000 967.800 965.200 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage ZuidNederland 6