Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers
Disclaimer Dit rapport dient uitsluitend ter informatie en mag niet worden opgevat als een aanbod, beleggingsadvies of enige andere financiële dienst. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Het is niet toegestaan de inhoud van dit rapport te vermenigvuldigen zonder de voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van ING Bank N.V., Real Estate Finance. ING Bank N.V., Real Estate Finance, aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de toereikendheid, juistheid of volledigheid van informatie in dit rapport.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Philip H. Zwart Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Sander Knijnenburg MSRE MRICS Gert-Jan Winkeler MRE ISBN 9789079647095 Oktober 2011 Copyright 2011 ING Real Estate Finance
Flight to quality Een visie op vastgoed in Nederland van Drs. Peter.F.C. Göbel ING Real Estate Finance Nederland Algemeen Directeur In januari 2011 zijn ING en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis bundelen van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit eerste rapport met de bevindingen van een uitgebreid onderzoek onder particuliere vastgoedbeleggers levert de bouwstenen voor een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers, een onderzoeksveld dat tot voor kort nauwelijks geëxploreerd werd. De doelstelling van dit onderzoek is meer inzicht te verkrijgen in de motieven die het beleggingsbeleid van deze belangrijke groep beleggers beïnvloeden. Ook wil het onderzoek duidelijk krijgen in hoeverre de behoefte van investeerders en het financieringsbeleid van banken op elkaar (kunnen) aansluiten. Op de financiële markten en ook op de Nederlandse vastgoedmarkt lijkt thans een vlucht naar kwaliteit plaats te vinden. Beleggers nemen genoegen met negatieve rendementen op Zwitserse en Amerikaanse staatsobligaties. Na aftrek van de inflatie zijn ze kennelijk bereid reële rente te betalen in plaats van te ont vangen. Deze schuldpapieren hebben klaarblijkelijk het vertrouwen omdat zij als een soort gouden standaard worden aangemerkt. Een ander voorbeeld van deze flight to quality zien we bij grote bedrijven die hun gelden op deposito plaatsen bij banken met betere ratings. Uit dit rapport blijkt dat het gedrag op de Nederlandse vast goedmarkt ook lijkt op de vlucht in zo n gouden haven. Neder landse particuliere vastgoedbeleggers willen hun vastgoed portefeuille doen groeien, daar waar de markt niet groeit. Die gezamenlijke groeiambitie richt zich vooral op de gouden standaard in steen: top A1 vastgoed. Observaties en overwegingen De uitkomsten van het rapport moeten worden geplaatst in het licht van de ingrijpende ontwikkelingen op financieel-economisch gebied die de afgelopen en komende jaren Europa en de rest van de wereld veranderen. Enkele uitkomsten zijn dan opmerkelijk en wil ik aan de orde stellen: 1. Groeiambities Misschien wel de meest in het oog springende conclusie uit het rapport is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger zijn vastgoedportefeuille wil laten groeien tijdens een langdurige financiële crisis en in een neerwaartse economie in een markt die niet groeit. Het is de vraag of de beleggers deze gezamenlijke groeiambitie wel kunnen realiseren. In ieder geval zal de huidige druk op top A1 vastgoed hierdoor nog meer gaan toenemen, met als vermoedelijk resultaat een verdere stijging van de prijzen en een verdere daling van aanvangsrendementen in dit segment. Wij denken dan in het bijzonder aan winkel- en woningbeleggingen. Het is de vraag of de risico/rendementsverhouding op toplocaties hierdoor niet uit het lood geslagen wordt, waarmee de gold rush invulling krijgt. Er dreigt zo een kloof te ontstaan tussen A1 en tweede- en derdeklas (B en C) vastgoed dat niet of tegen minder gunstige condities is verhuurd. In dat segment kunnen de waarden verder onder druk komen en kunnen de aanvangsrendementen verder stijgen. De ambitieuze groeiwensen kunnen in het vraag- en aanbodspel wel eens afstuiten op een gebrek aan belegbaar product in het topsegment. Doordat vastgoedbeleggers niet snel uitwijken naar alternatieve beleggingen, kan de bereidheid toenemen om dan maar meer risico (mindere locaties) te aanvaarden. Dit zal weer gevolgen hebben voor de financierbaarheid van deze beleggingen indien de prijzen niet in verhouding staan tot de (verwachtings)waarde van het vastgoed. Misschien is het niet een vlucht in gouden havens die de particuliere vast goedbeleggers in Nederland drijft, maar een anticyclische visie: ahead of the curve. De beleggers werken immers met hun eigen kapitaal en zullen toch zeker doordacht opereren. Zij betalen deze hoge prijzen voor vastgoed op toplocaties. Ook al percipiëren anderen dit als te duur in een dalende markt. Dat doen deze beleggers vanuit het toekomstperspectief dat de beste locaties zich altijd zullen terugbetalen en waarde zullen tonen. Het zijn ook dezelfde beleggers die de afgelopen jaren hebben bewezen structureel goed rendement te realiseren en tot op heden daarmee het gelijk aan hun kant hebben. De vraag is echter of handhaving van dit beleid van beleggers, in combinatie met een groeiambitie, in de komende tijd tot dezelfde goede resultaten zal leiden. De vraag is dan, hebben we te maken met doordacht anticyclisch beleid of met niet-realistische groeiambities? Leveren Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 4
deze groeiambities en een vermeend anticyclisch anticiperend gedrag een acceptabel rendement op? Veel zal afhangen van de lange adem die de belegger daarvoor nodig heeft. Het zal immers veel tijd en veel middelen vergen om de economie weer op de rails te krijgen en daarmee het sentiment positief te stimuleren. En dat de ernst van de situatie groot is moge duidelijk zijn; het betreft niet langer alleen de Nederlandse of de Europese economie. De wederzijdse afhankelijkheden en beïnvloedingen zijn de laatste twintig jaar zo sterk toegenomen dat we eigenlijk niet meer van lokale of zelfs regionale economieën kunnen spreken. Mocht de herstelperiode erg veel tijd gaan kosten, dan zou het vastgoedrendement (met name gebaseerd op het vertrouwen in de terugkeer van vastgoedwaarden) voor de komende jaren wel eens ernstig overschat kunnen worden. Geruststellend voor vastgoedondernemers is echter dat dit voor alle beleggingen geldt. Een vlucht uit vastgoed naar aandelen of obligaties ligt dan ook nog niet zo voor de hand. Ik kan me voorstellen dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger, vasthoudt aan zijn portefeuille en tegelijkertijd zijn groeiambities een halt toe roept, of op zijn minst tempert. Ook hoop ik dat hij met top A1 vastgoed niet het onderste uit de kan wil halen en zeer hoge prijzen betaalt in een onzekere tijd, op basis van de argumentatie dat het over een tijd nog duurder zal zijn. Tegenover die redenering staat immers een groot risico, namelijk dat het erg lang kan duren voordat deze meerwaarde zich zal tonen. Dat is een kwestie van timing, maar in de tussentijd geldt: cash is king. 2. Verlenging looptijd financieringen Een andere, opmerkelijke waarneming is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger slechts in beperkte mate de looptijd van financieringen wenst te verlengen van 25% naar 36%, in weerwil van de huidige grote onzekerheden in de financiële markten. Het betreft weliswaar een stijging, die de wens naar meer zekerheid van financiering illustreert, maar tegelijkertijd vind ik het beperkt. Nog steeds overweegt 64% niet de huidige financiering langlopend te maken. Dit terwijl in de huidige tijd de beschikbaarheid van geld niet langer vanzelfsprekend is. 3. Fixeren van rente risico Een derde waarneming is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger slechts beperkt zijn rente wenst te fixeren in weerwil van alle onzekerheden. De drie belangrijkste risico s voor een vastgoedbelegger zijn: huurontwikkeling, waardeontwikkeling en renteontwikkeling. Alle drie lijken ze de komende jaren nog maar één kant uit te kunnen en dat is niet de gunstige richting. Het is niet zozeer de richting, als wel de timing die bepaalt. Dit geldt zowel voor de timing van aan- en verkoop van vastgoed, als voor de timing van de rentefixatie, het overeenkomen van de huurprijs en de looptijd. De vraag is hoe lang vastgoedondernemers er verstandig aan doen een variabele rente te kiezen omdat die lekker laag is. Het risico is groot dat met de huidige neerwaartse druk op de huurinkomsten en mogelijke toekomstige rentestijgingen, er onvoldoende cash flow overblijft om de verplichtingen naar banken te kunnen blijven voldoen. 4. Financieringsbeleid Terwijl het financiële systeem op zijn grondvesten staat te schudden, wijzigt de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger zijn financieringsbeleid niet significant. Die lijkt stoïcijns en geeft niet alleen blijk van vertrouwen in de toekomst. Het is denk ik nog meer een illustratie van de relatief sterke vermogenspositie van de Nederlandse vastgoedbelegger. Ondanks de waardedalingen ligt de gemiddelde LTV (Loan to Value) onder de 70% en wenst men daar nog wel meer op af te lossen naar 60%. Wellicht dat deze nog steeds relatief gezonde positie een verklaring is voor hierboven genoemde handelswijze en ambities van de Nederlandse niet-institutionele vastgoedondernemers. Ten slotte De economische neergang in Europa zal niet van korte duur zijn, maar kan wel eens een lange tijd duren. Een lange tijd omdat ik denk dat we een nieuw tijdperk van consolidatie binnentreden waarin het Westerse economisch groeimodel om bezinning vraagt. Het zal nog vele jaren duren voordat we in Nederland weer kunnen nadenken over een nieuwe periode van echte economische groei. En als dat zo zal zijn, dan zullen de rendementen op vastgoed gedreven door onder andere waardestijgingen nog lang op zich laten wachten. Daarmee is wat mij betreft voor in ieder geval 2012 het oude adagium cash is king in uw handelen van toepassing. Veel plezier met het lezen en veel wijsheid in te nemen beslissingen. Peter Göbel Den Haag, september 2011 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 5
Inhoudsopgave Voorwoord - Flight to quality 4 Samenvatting 7 1. Inleiding 9 1.1 Indeling 9 1.2 Doelstelling 9 1.3 Verantwoording 9 1.4 Onderzoekspopulatie 10 2. Dashboards beleggingsportefeuille 11 2.1 Inleiding 11 2.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2011 11 2.3 Dashboards 13 2.3.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk 13 2.3.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) 16 2.3.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) 18 2.3.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) 20 2.3.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) 22 2.3.6 Dashboard top 10 grootste beleggers landelijk 24 2.3.7 Dashboard 10 kleinste beleggers 26 2.3.8 Dashboards krimp, en consolidatie en groei (landelijk) 29 2.4 Motieven voor groei, krimp en consolidatie 30 2.5 Motiveringen voor geografische verandering 31 3. Dashboards leningenportefeuille 32 3.1 Inleiding 32 3.2 Dashboards financiering 32 3.2.1 Loan to value (LTV) 32 3.2.2 Dashboard kengetallen kantoren 33 3.2.3 Dashboard kengetallen winkels 33 3.2.4 Dashboard kengetallen woningen 34 3.3 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 34 3.4 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verlengen van leningen 34 3.5 Niet-hypothecair vermogen op 1 januari 2011 35 3.6 Gemiddelde rente- en aflossingspercentages 35 3.7 Spread en bereidheid tot betalen van een hogere spread 36 3.8 Verhouding vaste en variabele rente en rentederivaten 36 3.9 Convenanten en extra zekerheden 38 3.10 Alternatieve financieringsvormen 39 3.11 Trends, effecten en maatregelen in de huidige vastgoedfinancieringsmarkt 39 3.12 Buitenlandse vastgoedfinanciers 41 3.13 Wijzigingen in bestaande financieringsportefeuille? 42 Ter afronding 43 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 6
Samenvatting Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Ondanks de huidige stand van zaken op de vastgoedmarkt hebben beleggers een positieve visie en willen zij hun portefeuille binnen drie tot vijf jaar per saldo met 28,3% laten groeien. Ze willen groeien over de gehele linie, in alle segmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed (grondposities, horecaobjecten, recreatie woningen en maatschappelijk vastgoed). Winkel- en woningbeleggingen zijn favoriet. Groei is niet de enige doelstelling. Ze willen daarnaast investeren in de bestaande portefeuille om de kwaliteit en winstgevendheid ervan te verbeteren. Een kwart van de beleggers wil de portefeuille consolideren of laten krimpen. Afstoten van vastgoed wordt als lastig ervaren in de huidige markt: niet elk af te stoten object ontmoet vraag en er lijkt een wanverhouding te bestaan tussen vraag en aanbod. De tien grootste beleggers uit dit onderzoek nemen een derde van de landelijke groei voor hun rekening. Ze willen vooral groeien in de segmenten kantoren, winkels en woningen; marginaal in die van bedrijfsruimten en overig vastgoed. Hun assetmix verandert nauwelijks. Onder deze tien beleggers bevinden zich drie beleggers met een consolidatiestrategie en geen enkele belegger met een krimpstrategie. Beleggers met een consolidatiestrategie hebben ten opzichte van het landelijke beeld veel kantoren in hun portefeuille. Die met een krimpstrategie bezitten ten opzichte van het landelijke beeld veel winkels en weinig kantoren. In hun assetmix laten zij het percentage winkels wel toenemen. Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s. De regio West-Noord ( Amsterdam ) kenmerkt zich door een zeer lage LTV en een grote groeiambitie in winkelbeleggingen. Men ziet ook nog kansen in de kantorensector, ondanks de leegstandsproblematiek. De beleggers voor de regio West-Zuid, vooral gevestigd in Den Haag en Rotterdam, laten kantoren en bedrijfsruimten links liggen. Grootscheeps afstoten is echter niet aan de orde: wellicht acht men dit zelfs niet mogelijk. De beleggers zien vooral kansen in winkel- en woningbeleggingen. Een bescheiden, welhaast schuchter te noemen, groeiwens kenmerkt de regio Zuid ( Eindhoven ). Men wil vooral investeren in de bedrijfsruimtemarkt. In tegenstelling tot het landelijke beeld zijn hier de winkel- en woningbeleggingen niet zo duidelijk in trek. Woningbeleggingen zijn in de regio Oost/Noord ( Arnhem ) veruit favoriet, men wil daar spectaculaire groeicijfers behalen. Wat LTV betreft staan de beleggers er goed voor. Van hen geeft 43% aan dat een gezonde LTV tussen de 70% en 80% ligt en 41% vindt dat de LTV tussen de 60 en 70% moet liggen. De LTV s van de onderzochte beleggers bevinden zich nu en in de nabije toekomst tussen de 54% en de 69%. Met andere woorden: naar hun eigen maatstaven gemeten doen ze het goed. Een meerderheid van de beleggers vindt evenwel de Nederlandse vastgoedmarkt als geheel te hoog gefinancierd. Wij hebben slechts matige statistische verbanden kunnen vaststellen tussen de groei- en krimpvoornemens en de hoogte van de LTV en kunnen er dus niet van uitgaan dat de LTV het besluit om te groeien of te krimpen in sterke mate beïnvloedt. De helft van de beleggers is bereid een hogere vergoeding (spread/marge) te betalen voor een hogere LTV, de andere helft niet. De beleggers noemen de huidige economische situatie als belangrijkste trend op de financieringsmarkt. Andere belangrijke trends zijn volgens de ondervraagden: 1) de terughoudendheid van de financieringsbereidheid en de risicoverschuiving van de banken naar de vastgoedsector en 2) de toenemende bankkosten die een gevolg zijn van de aangescherpte eisen van Basel III. Gezien de turbulentie op de huidige kapitaalmarkt zou men misschien verwachten dat beleggers grote wijzigingen in hun financieringsbeleid willen doorvoeren. Ruim de helft van de ondervraagden voorziet echter geen belangrijke wijzigingen op de vastgoedfinancieringsmarkt en wil geen wijzigingen doorvoeren in zijn financieringsbeleid. De beleggers financieren hun portefeuille vooral op objectniveau en praktisch geheel met hypotheken. Slechts een klein deel van de beleggers maakt gebruik (of kan gebruikmaken) van niet-hypothecaire leningen. Het overgrote deel van de beleggers gaat niet op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Het merendeel van de beleggers heeft uitsluitend Nederlandse financieringen; een derde heeft (ook) financieringen bij buitenlandse banken. Van de respondenten die zeggen financieringen bij buitenlandse banken te hebben, omvat dat deel veelal minder dan een kwart van de totale vastgoedleningenportefeuille. De beleggers willen wat meer zekerheid verwerven door meer langlopende leningen aan te gaan. Ze willen het aandeel langlopende leningen in hun portefeuille laten toenemen van 25% (huidig percentage) naar 36% (gewenst percentage). Het aandeel kortlopende leningen willen ze afbouwen van 34% naar 27%. Zekerheid speelt ook een rol bij het expireren van leningen. Op dat moment beoordelen financiers ook de (resterende) looptijden van de onderliggende huurcontracten. Dat is voor de beleggers geen standaardprocedure: ongeveer de helft van de respondenten houdt geen rekening met de huurvervalkalender als leningen verlengd moeten worden. Men wijst op zijn langetermijnvisie, de goede ligging van zijn objecten, Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 7
stelt dat (weder)verhuur geen probleem is en dat men investeert in zijn objecten met het oog op huurverlenging. Van de beleggers rapporteert 65% het variabele deel van de vastgoedleningenportefeuille te hebben afgedekt met derivaten of anderszins. Van alle beleggers wil 69% in de toekomst geen gebruik maken van derivaten, 31% zegt dat (nog) wel te willen doen. Van de groep beleggers die nu derivaten heeft, wil minimaal de helft daar in de toekomst geen gebruik meer van maken. Banken en vastgoedfinanciers verlangen meer dan enkele jaren geleden extra zekerheden voor (verlengen van) financieringen: 35% van de beleggers heeft dan ook te maken gekregen met convenanten. De beleggers die convenanten opgelegd hebben gekregen, hebben hier wel begrip voor, maar zijn er niet gelukkig mee. LTV- en de ICR-convenanten komen het meest voor. Slechts een beperkte groep beleggers kan voor zijn portefeuille de voor financiers belangrijke kengetallen LTV, ICR en DSCR noemen. Veel beleggers rapporteren dat zij niets merken van extra zekerheden die banken eisen of men ervaart dat niet als negatief. Een groep beleggers begrijpt de houding van de kapitaalverschaffer wel. Een kwart van de beleggers rapporteert dat de extra eisen het ondernemen beperken. Men stelt wel dat de logica van de bank niet de logica van de ondernemer is. Afrondend zou men kunnen stellen dat de ondervraagde beleggers, ondanks de huidige economische turbulentie, een positieve visie hebben en in alle segmenten willen groeien. Ze staan er, naar hun eigen maatstaven gemeten, goed voor en financieren hun portefeuille op een traditionele, hypothecaire wijze. De beleggers lijken wat behoedzamer te zijn geworden: ze streven naar lagere LTV s en willen meer investeren in de bestaande portefeuille om waarde te creëren en huurverlenging te stimuleren. Van somberheid lijkt geen sprake te zijn. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 8
1. Inleiding 1.1 Indeling In dit hoofdstuk worden de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek besproken dat ING/ Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers te kunnen analyseren. In hoofdstuk 2 vindt u informatie (in zogeheten dashboards of controlepanelen) over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles van de geïnterviewde vastgoedbeleggers, terwijl hoofdstuk 3 ingaat op de aard (vorm en inhoud) van hun leningenportefeuille. 1.2 Doelstelling Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De behoefte aan een consistent en rationeel gefundeerd beleid voor financieringen hangt immers voor een groot deel af van de perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en haar kansen en risico s. Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met de nagestreefde portefeuilles? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men onderkent of meent te onderkennen in de vastgoedmarkt. Daarnaast hebben wij het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht; in de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) 1. Cijfers dus, maar wij zullen dit verder ook herhalen wel cijfers die de beleggers zelf verstrekt hebben. Op basis van kwalitatieve vragen (meningen derhalve) is onderzocht of de financieringen ook aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers. Ook is onderzocht of het beleid dat zij voeren ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij (menen te) onderkennen in de vastgoedmarkt. 1.3 Verantwoording In het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd uit de vier landelijke regio s, die wij gemakshalve aanduiden met de belangrijkste centra: Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland) ofwel West-Noord, Rotterdam (provincies Zuid-Holland en Zeeland) ofwel West- Zuid, Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) ofwel Zuid en Arnhem (overige provincies), ofwel Oost/Noord 2. Vervolgens zijn 108 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd door vooraf geïnstrueerde ING REF medewerkers. De enquête bood de mogelijkheid opmerkingen of uitleg bij de antwoorden apart te noteren. 3 De antwoorden werden vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, is dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA(Academic Service Center Universiteit Nyenrode) uitgevoerd. 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. 2 Bij de regio-indeling is de hoofdvestiging doorslaggevend geweest, ondanks dat beleggers ook in andere regio s beleggen. 3 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden niet zonder belang om te onderkennen in de periode eind april tot begin juni 2011 afgenomen, een tijdvak waarin de markt in nogal turbulent weer verzeild raakte. Voor de data is de peildatum van 1 januari 2011 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en NVivo (thematische analyse). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 9
Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: drs. Olga H.M. Jansen, drs. Jos H.C.T. Jonkers, Sander Knijnenburg MSRE MRICS, Gert-Jan Winkeler MRE en drs. Philip H. Zwart. Paragraaf 2.2 weerspiegelt de visie van het ING Economisch Bureau op de Nederlandse vastgoedmarkt. 1.4 Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Over de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Omdat er geen zicht te krijgen is op de totale populatie en een steekproef daardoor niet te trekken is, hebben we gekozen voor het minimumaantal ondervraagden op grond van de vooronderstelling dat dit zich centreert om het gemiddelde. Vandaar dat wij 108 beleggers hebben geïnterviewd, min of meer gelijk verdeeld over vier regio s. Zij vertegenwoordigen samen een vastgoedportefeuille van 16,47 miljard 4. Daarmee kunnen wij een representatief beeld geven van de situatie in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. Regio Aantal beleggers Marktwaarde portefeuille per 01-01-2011 Amsterdam 26 4.083.700.000 Rotterdam 28 4.786.043.924 Eindhoven 24 3.253.800.000 Arnhem 30 4.348.736.713 Totaal 108 16.472.280.637 Portefeuille verdeling regio - 2011 De gemiddelde portefeuilleomvang is 192 miljoen. Meer dan 60% van de beleggers beschikt over een portefeuille met een waarde van minder dan 100 miljoen. Verdeling waarde huidige portefeuille 15 10 5 4.000.000 44.000.000 Waarde huidige portefeuille frequentie 84.000.000 cumulatief % 124.000.000 164.000.000 Arnhem, 26% Amsterdam, 25% Eindhoven, 20% Rotterdam, 29% 204.000.000 244.000.000 284.000.000 404.000.000 604.000.000 804.000.000 1.004.000.000 100% 67% 4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro s. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 10
2. Dashboards beleggingsportefeuille 2.1 Inleiding Hoe is de bestaande portefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd en in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? In dit hoofdstuk worden de huidige dat wil zeggen anno 1 januari 2011 en toekomstige beleggingsportefeuille voor de periode 2014-2016 door middel van financiële dashboards in kaart gebracht. Voor dit onderzoek hebben wij onderscheid gemaakt in de volgende vastgoedbeleggingssegmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimte en overig vastgoed. Onder overig vastgoed verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed (bestemd of in gebruik voor: zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is belangrijk te weten hoe de huidige Nederlandse belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen. Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek pro rata parte meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. 2.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2011 De interviews zijn in april-juni 2011 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onderzoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 2011 worden geïnterpreteerd. Hoewel Nederland langzaam uit het diepe dal van 2009 leek te klimmen, dankzij stimuleringsmaatregelen van de overheid en het herstel van de wereldhandel, is het herstel in ons land broos en zijn de onzekerheden groot. Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in vastgoed in 2011 dalen. Door de onzekerheid van de afloop van de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei zijn vastgoedinvesteerders afwachtend geworden. Daarnaast bieden weinig vastgoedbeleggers kwalitatief vastgoed aan waardoor transacties uitblijven. In de eerste helft van 2011 daalde het beleggingsvolume met meer dan 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2010. Er veranderde voor bijna 2 miljard aan commercieel vastgoed van eigenaar. Door de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei maken beleggers pas op de plaats en stellen de aankoop van vastgoed uit. Daarnaast blijven nieuwe transacties ook uit doordat het aanbod beperkt is. Beleggers houden kwalitatief goed vastgoed in eigen portefeuille. Het ING Economisch Bureau gaat dan ook voor geheel 2011 uit van een lager beleggingsvolume dan in 2010. Kantoren Als gevolg van onder andere minder werknemers, een krimpende beroepsbevolking en het nieuwe werken zien we aan de vraagkant met name bij grotere kantoorgebruikers (financials, accountants, overheden) belangrijke bewegingen van rightsizing en concentratie, hetgeen een netto vraagafname betekent. Tegelijkertijd komt er nog steeds nieuwbouw op de markt. De hogere opname van kantoren in de eerste helft van 2011 was dan ook vooral te wijten aan bestemmingsveranderingen waarbij kantoren worden omgebouwd tot appartementen. Dit geeft de huidige problematiek van overaanbod van de kantorenmarkt weer. Kantooreigenaren zien geen heil meer in het nog langer zoeken naar een nieuwe huurder en geven een andere bestemming aan hun pand. Herverhuur van tweederangs kantoorruimte is nagenoeg onmogelijk, tenzij tientallen procenten korting wordt geboden. Huurders besparen verhuiskosten en kunnen vaak ook nog allerlei nieuwe kortingen bedingen bij de eigenaar als zij niet vertrekken. Winkelvastgoed De Nederlandse detailhandel laat sinds medio 2010 weer voorzichtig positieve omzetgroeicijfers zien en de markt voor winkelvastgoed lijkt de safe haven op dit moment. Beleggers vluchten naar prime retail op de beste hoofdwinkelstraten in grote steden. Yields blijven daarom beneden de 5,0% netto. Waar, naast de crisis, E-commerce en social media hebben geleid tot een kentering in de retailmarkt, hebben internationale ketens nog steeds interesse voor toplocaties, waardoor op A-locaties de leegstand minimaal is. Door de beperkte ruimte in binnenstedelijke centra blijft hier moeilijk aan te voldoen. De huurprijzen van topwinkelvastgoed zijn hierdoor hoog en lieten ook vorig jaar nog een lichte stijging zien. Amsterdam is daarbij in Nederland veruit de duurste winkelstad. De waarden op B- en C-locaties, veelal gelegen in aanloopstraten, hebben wel enorm te lijden onder leegstand en toename van internetverkopen. Stijgende prijzen en een weer flink dalend consumentvertrouwen zorgen er voor dat dit jaar de volumes in de detailhandel krimpen. Het verschil tussen goed, hoogwaardig winkelvastgoed en winkelvastgoed van mindere kwaliteit zal de komende periode steeds groter worden. Het zijn de grote, financieel gezonde Nederlandse retailers en de internationale retailers die nog steeds op zoek zijn naar goede expansiemogelijkheden. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 11
Woningmarkt In 2011 zien we nog steeds een grillig verloop in waarden en is het prijsniveau van voor de recessie nog niet bereikt. Nederland kent buiten de Randstad een aantal krimpregio s waar de bevolking al enkele jaren afneemt, hoewel tegelijkertijd het aantal huishoudens nog steeds toeneemt. Het aanbod zal waarschijnlijk de vraag hier de komende jaren overstijgen en omdat de totale bevolking stabiliseert, zullen woningprijzen hier verder dalen. De Randstad laat een ander beeld zien. In de grote steden is de vraag vaak groter dan het aanbod en zijn betaalbare huurwoningen schaars. Bedrijfsruimten De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en transportsector blijven in 2011 tot de groeisectoren van de Nederlandse economie behoren. De bron van het groeiherstel in 2010, de export, vertraagt echter. Ondanks de huidige groeivertraging van de wereldhandel zullen de industrie en de logistieke sector de komende jaren blijven profiteren van een relatief hoge groei van de wereldhandel. De bedrijfsruimtemarkt is ook minder afhankelijk van de vergrijzing en de afname van de beroepsbevolking. In de kantorenmarkt leidt een afname van personeel uiteindelijk tot minder vraag naar vierkante meters kantoorruimte. Het aantal te huren vierkante meters door een bedrijf is in de bedrijfsruimtemarkt daarentegen vooral afhankelijk van de hoeveelheid machines die geplaatst moeten worden of het aantal goederen in voorraad. De verwachting is dan ook dat de vraag naar bedrijfsruimten zich op langere termijn zeker positief blijft ontwikkelen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 12
2.3 Dashboards 2.3.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk Cijfers landelijk 4.574.801.171 kantoren 5.254.420.000 14,86% 679.618.829 6.935.968.658 winkels 9.278.610.000 33,78% 2.342.641.342 2.620.257.667 woningen 3.730.670.000 42,38% 1.110.412.333 1.741.165.000 bedrijfsruimtes 2.067.990.000 18,77% 326.825.000 600.088.141 overig 1.034.310.000 72,36% 434.221.859 16.472.280.637 groeiwens naar: 21.146.000.000 28,37% 4.673.719.363 LTV: 64,06% 60,50% gewenste LTV groei 82 5.248.519.363 31,86% krimp 11-574.800.000-3,49% consolidatie 15 0 0,00% saldo n = 108 4.673.719.363 28,37% Segmentverschuiving in euro s landelijk 2014-2016 2011 overig bedrijfsruimte woningen 1.034 600 2.068 1.741 3.731 2.620 Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro s landelijk Landelijke verdeling wijzigingen 11 15 82 groei krimp consolidatie winkels 9.279 6.936 kantoren 5.254 4.575 0 5.000 miljoenen Segmentverschuiving in percentages - landelijk 4% 5% 10% 10% 28% 16% 17% 42% 43% 25% kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Landelijke wijzigingen 5.000.000 2.500.000 0 groei krimp consolidatie saldo Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 13
Toelichting en analyse - landelijk Dit dashboard representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 108 geïnterviewde vastgoedbeleggers. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 januari 2011 en het toekomstig scenario voor de periode 2014-2016. Het beeld - landelijk Wij mogen concluderen dat de beleggers zich door het zware weer op de vastgoedmarkt niet laten ontmoedigen en zich optimistisch opstellen. Ze staan er wat schuldgraad betreft goed voor en willen hun portefeuille over de gehele linie en in alle segmenten laten groeien, met winkel- en woningbeleggingen als favorieten. Zelfs in de veelgeplaagde kantorensector wil men investeren. Een kwart van de beleggers voorziet een consolidatie- of krimpscenario. Het segment overige beleggingen groeit procentueel stevig, maar blijft een klein aandeel in de portefeuille. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 januari 2011 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,47 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 64,06%. Zij verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar een portefeuille van 21,14 miljard waarvoor de gemiddelde LTV zal dalen tot 60,50%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 28,3% (in totaal 4,67 miljard) en een daling van de LTV met 3,56%. Groei in alle segmenten met dubbele cijfers - landelijk Per saldo verwachten de beleggers over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Gemeten naar omvang is dan het winkelsegment het belangrijkst. De winkelportefeuille groeit van 6,93 miljard naar 9,27 miljard; een toename van 33,7% (2,34 miljard). Het kantorensegment volgt met een groei van 4,57 miljard naar 5,25 miljard; een toename van 14,8% (679 miljoen). De woningportefeuille groeit van 2,62 miljard naar 3,73 miljard; een toename van 42,3% (1,11 miljard). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,74 miljard naar 2,06 miljard; een toename van 18,7% (326 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten groeit van 600 miljoen naar 1,03 miljard; een toename van 72,3% (434 miljoen). Conform het marktsentiment op moment van schrijven (september 2011) gaat de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. Daar verwachten de beleggers nog met 3,45 miljard te kunnen groeien in de komende jaren. Opvallend is dat men zelfs in de door leegstand geplaagde kantorensector een groei voorziet en wenst van 14,8%. Assetmix: verschuivingen in portefeuille - landelijk De beleggers zijn van plan hun vastgoedportefeuille de komende jaren uit te breiden. Ondanks dat ze in alle segmenten willen groeien, gaat dit ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten assetmix verandert. Ondanks dat men in absolute bedragen wil groeien in het kantorensegment, zal het relatieve aandeel hiervan dalen van 28% in 2011 naar 25% in 2014-2016. Tegenover een procentuele daling in kantoren staat een stijging in de segmenten winkels en woningen. Het belang in winkels stijgt van 42% naar 43% waarmee het winkelsegment ruimschoots het grootste deelsegment blijft. Tweede stijger is het segment woningen: het belang hierin stijgt van 16% naar 17%. Het belang in bedrijfsruimten blijft onveranderd op 10% staan. Het segment Overig neemt toe van 4% tot 5%, wat voornamelijk wordt veroorzaakt door de toenemende belangstelling voor maatschappelijk vastgoed. Krimp en consolidatie - landelijk Van de 108 respondenten spreken er 82 (76%) een groeiambitie uit. Er zijn 10 respondenten (9%) die uitgaan van een krimpscenario en 16 (15%) die een consolidatiestrategie voeren. Duidelijke verschillen tussen de regio s - landelijk Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers in de onderzochte regio s. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten willen de beleggers in de regio West-Noord (AM) het meest investeren; voornamelijk in winkels en kantoren 5. De beleggers in de regio Zuid (EH) vallen op door hun interesse in bedrijfsruimtes, de beleggers in de regio Oost/Noord (AH) zien groeikansen in woningen en winkels en de beleggers in de regio West-Zuid (RD) zijn in de eerste plaats geïnteresseerd in winkels en woningen (zie figuur). Verdeling per segment van voorgenomen groei per regio 2.000.000.000 1.800.000.000 1.600.000.000 1.400.000.000 1.200.000.000 1.000.000.000 800.000.000 600.000.000 400.000.000 200.000.000 EH AM AH RD kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 14
De volgende grafiek laat zien in welke segmenten men wil investeren, in absolute bedragen. Een opvallende plaats nemen winkels in. Deze zijn in drie regio s gewild, maar blijven in de regio Zuid (EH) wat achter. Ook de kantoren zijn in de regio s Zuid (EH) en West-Zuid (RD) opmerkelijk weinig populair. De interesse in woningen is het sterkst in de regio Oost/Noord (AH) en West-Zuid (RD). De landelijke voorgenomen groei in bedrijfsruimtes wordt grotendeels gedragen door de regio Zuid (EH). Voorgenomen groei per regio per segment kantoren winkels woningen bedrijfsruimte overig 0 500 mln 1.000 mln 1.500 mln 2.000 mln landelijk EH AM AH RD Is de groeiwens realiseerbaar? Wij vragen ons af of de beleggers deze gezamenlijke groeiambitie kunnen realiseren. Er is nu al veel vraag naar eersteklas verhuurd vastgoed die nog verder zal toenemen. Hierdoor zullen de prijzen naar verwachting verder stijgen en de aanvangsrendementen dalen. 5 Hoewel beleggen iets anders is dan investeren volgen wij het heersend spraakgebruik dat beide begrippen synoniem acht. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 15
2.3.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) Cijfers - AM 1.286.700.000 kantoren 1.729.100.000 34,38% 442.400.000 2.019.300.000 winkels 3.028.250.000 49,97% 1.008.950.000 381.850.000 woningen 462.100.000 21,02% 80.250.000 171.600.000 bedrijfsruimtes 177.950.000 3,70% 6.350.000 224.250.000 overig 472.600.000 110,75% 248.350.000 4.083.700.000 groeiwens naar: 5.870.000.000 43,74% 1.786.300.000 LTV: 54,15% 56,58% gewenste LTV groei 22 1.786.300.000 43,74% krimp 0 0 0,00% consolidatie 4 0 0,00% saldo n = 26 1.786.300.000 43,74% Segmentverschuiving in euro s AM 2014-2016 2011 overig bedrijfsruimte woningen winkels 473 224 178 172 462 382 3.028 2.019 Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro s AM Verdeling wijzigingen AM 4 22 groei krimp consolidatie kantoren 0 2.000 miljoenen Segmentverschuiving in percentages - AM 9% 4% 1.729 1.287 6% 8% 3% 32% 8% 49% 52% 29% kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Wijzigingen AM 2.000.000 1.000.000 0 groei krimp consolidatie saldo Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 16
Toelichting en analyse AM Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van de 26 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat en zich kenmerkt door particulieren die al jarenlang in commercieel vastgoed beleggen. In de loop der jaren hebben zij grote portefeuilles opgebouwd die relatief behoudend gefinancierd zijn. Het betreft voornamelijk commerciële vastgoedportefeuilles met winkels en kantoren op goede locaties in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van bedrijfsruimtes en logistieke distributiecentra, terwijl ook woningen in beperkte mate in de portefeuilles figureren. De AM-beleggers hebben met afstand de laagste schuldgraad in Nederland en willen dat ook zo houden. Zij zijn gericht op groei. Dit kan ook worden gerealiseerd, mede gezien de overwaardes in de vastgoedportefeuilles. Een lage LTV met een goede betaalbaarheid zorgt ervoor dat er nog steeds geïnvesteerd kan worden. Men wil de portefeuilles flink uitbreiden; vooral met winkelbeleggingen (50%). Ook kantoren ziet men nog steeds als een goede investering. Het gedrag dat men in het verleden vertoonde, blijft constant; ook voor de toekomst. Opmerkelijk is de wat achterblijvende groeiwens in woningbeleggingen en bedrijfsruimten. objecten verdubbelt ruimschoots: van 224 miljoen naar 472 miljoen; een toename van 248 miljoen (110,7% ). Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille De beleggers in de regio West-Noord verwachten een procentuele toename van beleggingen in winkels (van 49% per naar 52%). Ondanks de verwachte groei in de kantorenbeleggingen, neemt het procentuele aandeel van kantoren in de portefeuille af (van 32% naar 29%). Geen krimp Van de 26 respondenten verwachten 22 beleggers (85%) dat hun portefeuille zal groeien. Geen enkele belegger verwacht een krimp in de portefeuille. Er zijn vier die kiezen voor consolidering van de posities. Hoogste procentuele toename, laagste LTV Op 1 januari 2011 belegden de beleggers in de regio West- Noord voor 4,08 miljard in vastgoed met een LTV van 54,15% (landelijk 64,06%). Deze LTV is de laagste van de onderzochte regio s. De beleggers verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar 5,87 miljard, met een wat hogere LTV van 56,58% (landelijk 60,50%), wat nog steeds de laagste LTV zal zijn. Dit betekent een groei van 43,7% (1,78 miljard), terwijl men verwacht dat de LTV stijgt met 2,43%. Forse groeiwensen in kantoren en winkels Per saldo verwachten de AM-beleggers over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Zij zien goede rendementen in kantoren en winkels: daarmee wil men de portefeuille flink uitbreiden. De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 1,28 miljard (1 januari 2011) naar 1,72 miljard (periode 2014-2016). Dit is een toename van 34,3 % (442 miljoen), waar het landelijke beeld 14,8% aangeeft. De winkelportefeuille groeit van 2,01 miljard naar 3,02 miljard; een toename van bijna 50% (1 miljard); landelijk is de groei 33,7%. De woningportefeuille groeit van 381 miljoen naar 462 miljoen; een toename van 21,02% (80 miljoen); wat achterblijft bij het landelijke cijfer (42,3%). De bedrijfsruimteportefeuille groeit bescheiden: van 171 miljoen naar 177 miljoen; een toename van 3,7% (6 miljoen). Het belegde vermogen in overige Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 17
2.3.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) Cijfers - RD 1.806.990.000 kantoren 1.832.500.000 1,41% 25.510.000 1.749.518.924 winkels 2.340.500.000 33,78% 590.981.076 828.000.000 woningen 1.130.500.000 36,53% 302.500.000 365.335.000 bedrijfsruimtes 370.000.000 1,28% 4.665.000 36.200.000 overig 114.500.000 216,30% 78.300.000 4.786.043.924 groeiwens naar: 5.788.000.000 20,93% 1.001.956.076 LTV: 66,05% 62,92% gewenste LTV groei 22 1.120.756.076 23,42% krimp 2-118.800.000-2,48% consolidatie 4 0 0,00% saldo n = 28 1.001.956.076 20,93% Segmentverschuiving in euro s RD 2014-2016 2011 overig bedrijfsruimte woningen 115 36 370 365 1.131 828 Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro s RD Verdeling wijzigingen RD 2 4 22 groei krimp consolidatie winkels 2.341 1.750 kantoren 0 2.000 miljoenen Segmentverschuiving in percentages - RD 17% 1.833 1.807 8% 1% 6% 2% 38% 20% 36% 40% 32% kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Wijzigingen RD 1.000.000 500.000 0 groei krimp consolidatie saldo Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 18
Toelichting en analyse RD Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van de 28 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. De regio kenmerkt zich door een aantal grote, landelijk opererende particuliere beleggers die gevestigd zijn in Den Haag en Rotterdam. Het grootste segment waarin de geïnterviewden beleggen, is dat van de kantoren, op korte afstand gevolgd door het winkelsegment. De RD-beleggers laten de kantoren en bedrijfsruimten in de toekomst links liggen. Grootscheeps afstoten is echter ook niet aan de orde. Zij zien vooral rendement in winkel- en woningbeleggingen. Opmerkelijk is de aanzienlijke procentuele gewenste groei in maatschappelijk vastgoed, zij het dat het geïnvesteerde bedrag bescheiden blijft. Groeiende portefeuille, wat lagere LTV Op 1 januari 2011 belegden de RD-beleggers voor 4,78 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 66,05 % (het landelijk gemiddelde bedraagt 64,06%). Zij verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar een totale portefeuille van 5,78 miljard, een totale groei van 1 miljard (20,9%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV daalt met 3,1% naar 62,92%. Dit is boven het landelijk gemiddelde van 60,50%. Van de vier onderzochte regio s kent de regio West-Zuid de op één na hoogste LTV per 1/1/2011. De verwachte LTV voor 2014-2016 is met 62,92% de hoogste prognose van de vier regio s. Het belegde vermogen in het kleine segment Overig groeit van 36 miljoen naar 114 miljoen; een toename van 78 miljoen (216,3%). Assetmix: duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren De RD-beleggers verwachten in de gegroeide portefeuille een procentuele toename van het winkelsegment: van 36% naar 40%. Hiermee loopt het winkelsegment op het kantorensegment in; momenteel is het kantorenaandeel nog het grootste met een belang van 38%. Dit zal naar verwachting van de respondenten dalen tot 32%. Ook het toekomstige relatieve belang in het woningsegment neemt toe: van 17% tot 20%. Door uitblijvende nieuwe investeringen de komende jaren in bedrijfsruimten neemt het relatieve belang af van 8% nu tot 6% over de periode 2014-2016. De procentuele omvang in het segment Overig blijft, ondanks de voorgenomen groei, beperkt tot 2% van de totale toekomstige portefeuille. Nauwelijks krimpvoornemens Van de 28 respondenten verwachten 22 (79%) dat hun portefeuille zal groeien tot 2014-2016. Twee beleggers (2%) gaan uit van een krimpscenario; vier respondenten (14%) voeren een consolidatiestrategie. Groeiwens in winkels en overig Per saldo verwachten de beleggers voor de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Maar het is evident dat hun interesse uitgaat naar winkels en woningen. Deze twee segmenten zijn goed voor een gewenst investeringsvolume van 892 miljoen. In kantoren en bedrijfsruimten worden per saldo nauwelijks nieuwe investeringen verwacht. Het segment Overig staat in de belangstelling vanwege de toenemende interesse in maatschappelijk vastgoed. De grootste groei verwacht men in het winkelsegment: van 1,74 miljard naar 2,34 miljard; een toename van 590 miljoen ofwel 33,7%. Dit komt overeen met het landelijk gemiddelde. De totale omvang van de kantorenportefeuille groeit marginaal van 1,80 miljard naar 1,83 miljard; een vrijwel verwaarloosbare toename van 25 miljoen (1,4%) die achterblijft bij de landelijke toename van 14,8%. De woningportefeuille groeit van 828 miljoen naar 1,13 miljard; een toename van 36,5% (302 miljoen) waar de landelijke toename 42,3% is. De bedrijfsruimteportefeuille blijft nagenoeg gelijk met een groei van 365 miljoen naar 370 miljoen; een stijging van 1,2%. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 19
2.3.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) Cijfers - EH 428.472.500 kantoren 439.570.000 2,59% 11.097.500 1.244.100.000 winkels 1.407.560.000 13,14% 163.460.000 528.777.500 woningen 604.720.000 14,36% 75.942.500 893.350.000 bedrijfsruimtes 1.177.650.000 31,82% 284.300.000 159.100.000 overig 262.500.000 64,99% 103.400.000 3.253.800.000 groeiwens naar: 3.892.000.000 19,61% 638.200.000 LTV: 65,47% 61,41% gewenste LTV groei 18 795.200.000 24,44% krimp 3-157.000.000-4,83% consolidatie 3 0 0,00% saldo n = 24 638.200.000 19,61% Segmentverschuiving in euro s EH 2014-2016 2011 overig bedrijfsruimte woningen winkels 263 159 1.178 893 605 529 1.408 1.244 Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro s EH Verdeling wijzigingen EH 3 3 18 groei krimp consolidatie kantoren 0 1.000 miljoenen Segmentverschuiving in percentages - EH 28% 440 428 5% 7% 13% 38% 30% 16% 16% 11% 36% kantoren winkels woningen bedrijfsruimtes overig Wijzigingen EH 1.000.000 500.000 0 groei krimp consolidatie saldo Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Oktober 2011 20