Ga mee naar buiten Bouwveld informatie Blixembosch Buiten CPO-paspoort Samen bouwen Bouwveld 3
1 Inleiding 4 2 Overzichtskaart 5 3 Wat is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)? 8 3.1 Definitie 8 3.2 Samen bouwen in Eindhoven 8 4 Oprichten van een collectief 9 4.1 Het vormen van een groep 9 4.2 Externe begeleiding 9 4.3 Lening voor opstartkosten 9 5 Inschrijven op een bouwveld 11 5.1 Plan van Aanpak 11 5.2 Selectie van groepen 12 6 Stappenplan 14 6.1 Inschrijfperiode 14 6.2 Selectieperiode 14 6.3 Optieperiode 14 6.4 Koopperiode 15 6.5 Levering grond 16 6.6 Bouwperiode 17 6.7 Kadastrale overzichtskaart van het bouwveld 18 6.8 Prijs 18 6.9 Beschikbaarheid bouwveld 18 7 Aanvragen van een omgevingsvergunning 20 8 Bestemmingsplan Blixembosch Noordoost 21 8.1 Wat is een uitwerkingsplan? 21 8.1.1 Stand van zaken 3e uitwerkingsplan 21 8.1.2 Omgevingsvergunning 21 8.2 Bebouwingsregels voor bouwvelden voor Samen bouwen in Blixembosch Buiten 22 8.2.1 Ruimtelijke kwaliteit 23 8.2.2 Bouwbesluit, gemeentelijke Bouwverordening 23 8.2.3 Ontsluiting en parkeren 23 8.3 Tuin- of erfafscheidingen 23 8.4 Bouwen met duurzaamheid 25 8.5 Overige informatie 26 9 Bodemkwaliteitsverklaring 27 10 Informatieoverzicht vanaf ontwerp tot en met bouw 28 10.1 Start bouw 28 10.1.1 Plaatsen van keten, afrastering e.d. 28 10.1.2 Gebruik maken van openbare ruimte 28 CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 2
10.1.3 Hoogte kavel bij levering 28 10.1.4 Aansluiting kavel op de openbare ruimte 28 10.1.5 Sonderingsgegevens 28 10.1.6 Bronbemaling/overige bemaling/drainage 29 10.1.7 Bouwstraat 29 10.1.8 Bodem- en grondwaterbescherming 29 10.1.9 Alarmering 29 10.1.10 Uitzetten kavelgrenzen 29 10.1.11 Tijdelijke bewoning 30 10.1.12 Toekenning huisnummer 30 10.1.13 Huisvuil ophalen (wanneer uw woning gereed is) 30 11 Contact gegevens 31 12 Keuze voor boor- of heipalen 32 Bijlage 1 Ligging van het project Blixembosch Buiten 33 Bijlage 1 Ligging van het project Blixembosch Buiten 34 Bijlage 2 Overzicht oppervlakte en grondprijs bouwvelden Samen bouwen 36 Bijlage 3 Overzicht bouwvelden Samen bouwen 37 CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 3
1 Inleiding Voor u ligt het CPO-paspoort Samen bouwen van bouwveld 3 in het plan Blixembosch Buiten. De gemeente Eindhoven geeft in dit plan 4 bouwvelden uit, waar in totaal 25 tot 39 woningen gebouwd kunnen worden door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Op bouwveld 3 is ruimte voor 6 tot maximaal 8 woningen. Hoe de uitgifte in zijn werk gaat, wordt in dit CPO-paspoort Samen bouwen beschreven. In dit document leest u verder nuttige informatie die u kan helpen bij het bouwen van uw woningen. Het kavelpaspoort is opgedeeld in: b de regelgeving waarmee u rekening moet houden wanneer u als collectief gaat bouwen; b handige hulpmiddelen en tips; b bijlagen met achtergrondinformatie. Dit document biedt u handvatten die u kunnen helpen bij veel zaken waar u mee te maken krijgt bij de aankoop van het bouwveld en de bouw van de woningen. Hoewel de informatie in dit CPO-paspoort met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, zijn daaraan geen rechten te ontlenen. Dat kunt u wel aan de officiële publicaties, zoals het bestemmingsplan en aan de stukken die u in het kader van de uitgifte worden verstrekt. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 4
2 Overzichtskaart Blixembosch Buiten is gelegen aan de noordoostzijde van Eindhoven, aan de rand van de stad. Blixembosch Buiten sluit aan op de populaire woonwijk Blixembosch met winkelvoorzieningen en scholen. Vanuit Blixembosch Buiten zijn zowel het centrum van Eindhoven als de snelwegen snel te bereiken. Landelijke en recreatieve gebieden zoals Aanschotse Beemden, Aqua Best, Esp en Sonse Heide zijn gemakkelijk met de fiets te bereiken. In Blixembosch Buiten komen ongeveer 430 koopwoningen waarvan 31 woningen gerealiseerd worden op vrije kavels en 25 tot 39 woningen gebouwd worden door middel van Samen bouwen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). De overige woningen in Blixembosch Buiten worden de komende jaren projectmatig gebouwd door de ontwikkelaars Hurks vastgoedontwikkeling en Bouwfonds Ontwikkeling. Afbeelding 1: ligging van Blixembosch Buiten in Eindhoven. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 5
Afbeelding 2: locatie in Blixembosch Buiten waar Samen bouwen mogelijk wordt gemaakt. Tussen de Laan en de Italiaanse buurt is ruimte voor 25 tot 39 grondgebonden woningen verdeeld over vier bouwvelden. De woningen worden per veld of velden ontwikkeld door een collectief van particulieren (Samen bouwen - CPO). Een collectief maakt zelf een verkavelingsplan voor het veld dat zij hebben gekocht. Waar de verkaveling aan moet voldoen leest u in dit CPO-paspoort Samen bouwen. Het doel van de verschillende regels is om een goede aansluiting te krijgen met de Italiaanse buurt en de projectmatige woningbouw in Blixembosch Buiten. Daarbij geven deze regels enige sturing op een kwalitatieve verkaveling waarin rekening wordt gehouden met privacy, bezonning etc. Blixembosch Buiten wordt rechtstreeks aangesloten op de Tempellaan. De ontsluiting van de woningen vindt plaats vanaf de Laan 1 en de bestaande straatjes Ernani en Atilla. In afbeelding 3 wordt de verkaveling weergegeven. Voor het totale project Blixembosch Buiten is door de raad een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Het college overweegt de raad voor te stellen de bouwvelden voor Samen bouwen welstandsvrij te maken. Omtrent dit voornemen wordt nog een inspraakprocedure doorlopen. Wanneer dit besluit van kracht wordt, zal dit op de 1 De Laan betreft de nieuwe ontsluitingsweg. Deze term is vooralsnog de werknaam, totdat de nieuwe straatnaam is vastgesteld. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 6
website van Eindhoven staan. In afwachting van die verdere besluitvorming geldt het beeldkwaliteitsplan als referentiekader voor de welstandstoets. Het architectuurbeeld van de woningen sluit volgens dit beeldkwaliteitsplan aan op de architectuur van de woningen die projectmatig worden ontwikkeld in de Velden. Het architectuurbeeld is vertrouwd, helder en ingetogen en enigszins geïnspireerd op traditionele bouwstijl. In een roodbruine baksteen. Meer informatie is te vinden in het beeldkwaliteitsplan voor Blixembosch Noordoost. Deze is te vinden op: http://www.eindhoven.nl/inwonersplein/bouwen-wonen/blixembosch-buiten.htm. Afbeelding 3: Bouwvelden voor Samen bouwen. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 7
3 Wat is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)? 3.1 Definitie Onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO, ook wel Samen bouwen genoemd) verstaan we: de situatie dat een groep van burgers, georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk, volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woningen. Als het niet om een groep gaat maar om een individuele particulier, dan spreken we van particulier opdrachtgeverschap (PO). Dit gebeurt op individuele vrije sector kavels waar een enkele woning wordt gebouwd. Meestal is dat een vrijstaande woning, maar individueel bouwen in een rij, of een twee-onder-eenkap-woning komt ook voor. Bij Samen bouwen (CPO) nemen mensen gezamenlijk het initiatief om een ontwikkelvereniging op te richten. Ook komt het voor dat een architect het initiatief neemt. Hoofdzaak is dat de toekomstige bewoners zich verenigen en de opdrachtgeversrol gaan vervullen. Zij kiezen zelf met wie ze hun plannen uitwerken. Dit CPO-paspoort voorziet in vier bouwvelden die bestemd zijn voor Samen bouwen in Blixembosch Buiten. 3.2 Samen bouwen in Eindhoven In het Programma Wonen 2010-2015 heeft de gemeente de ambitie uitgesproken om de komende jaren in te zetten op (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Dit past in de maatschappelijke ontwikkeling dat mensen meer regie willen over hun leven en zich ook met wonen willen onderscheiden. Door mensen in staat te stellen om een woning te realiseren die aansluit bij hun eigen leefpatroon en stijl, individueel of in groepsverband, wordt zowel hun keuzevrijheid als zeggenschap vergroot. Dit leidt tot een beter functionerende woningmarkt omdat de diverse groepen beter hun vraag kunnen uitoefenen. Daarnaast ontstaat er een optimale prijs/ kwaliteitverhouding: de prijzen van Samen bouwen-woningen liggen over het algemeen op een zeer scherp niveau, aangezien er geen winstdoelstelling is en de woningen tegen kostprijs worden ontwikkeld. Samen bouwen is niet nieuw in Eindhoven, er zijn recente voorbeelden in Meerhoven, de Lieven, en in de Bloemenbuurt Zuid. Meer informatie over Samen bouwen vindt u onder andere op de website van de gemeente en het landelijk Informatie Centrum Eigen Bouw (www.iceb.nl). CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 8
4 Oprichten van een collectief 4.1 Het vormen van een groep U heeft een idee over uw nieuwe woning en buurt, en die wilt u graag samen met anderen gaan bouwen. Misschien kent u al anderen waarmee u wilt samenwerken. Wanneer u niet tot een groep behoort, maar wel interesse heeft in één van de bouwvelden in Blixembosch Buiten, dan kunt u zelf een groep starten, of stappen ondernemen om aan te sluiten bij een bestaande groep. Wilt u zelf een groep starten, dan is het een goed idee om eerst in uw eigen netwerk rond te kijken naar mensen die met u mee willen doen. Voelen zij zich aangesproken door de plek in Eindhoven, of door het idee om zelf je eigen woning op maat te kunnen maken? Passen uw wensen bij elkaar, qua tijd, geld, en hoe vind u dat uw woningen of buurt bij elkaar zouden moeten passen? Wilt u samen een tuin delen of is een buurtfeest per jaar wel voldoende? U kunt altijd een vrijblijvend gesprek vragen met de projectmanager Blixembosch Buiten om uw plannen door te nemen of informatie te verkrijgen over de locatie, de voorwaarden en de planning. Dit doet u door een e-mail te sturen naar blixemboschbuiten@eindhoven.nl. U kunt uw idee of groep bij de gemeente melden om een plaatsje te krijgen op de website. Zo kunnen anderen u ook vinden. De gemeente Eindhoven organiseert diverse bijeenkomsten waar belangstellenden voor Samen bouwen met elkaar in contact kunnen treden om zodoende een groep te kunnen vormen. Wanneer u al een groep mensen bij elkaar heeft, maar nog meer deelnemers voor uw groep zoekt, dan kunt u deze bijeenkomsten daarvoor ook gebruiken. 4.2 Externe begeleiding Zelf als opdrachtgever voor een bouwproject optreden is voor u waarschijnlijk een nieuwe taak. De ervaring leert dat het lastig kan zijn voor een collectief om overzicht te bewaren op het proces en te sturen op de planning. Een goede begeleider kan het collectief hierin begeleiden en de weg wijzen. De begeleider heeft niet alleen verstand van het bouwproces maar helpt de groep ook om tijdig en met een gezond draagvlak besluiten te nemen waarmee het hele proces goed verloopt. De gemeente adviseert het collectief om een organisatie in de arm te nemen die stuurt op het bouwproces en de voorbereiding hierop. Er zijn verschillende gespecialiseerde bureaus met de nodige ervaring. 4.3 Lening voor opstartkosten In de eerste fase van een bouwproject maakt een Samen bouwen-vereniging al behoorlijk wat kosten. Denk aan het maken van een planbeschrijving en de inhuur van externe kennis en expertise zoals een architect, constructeur, procesbegeleider, kostendeskundige etc. Deze kosten kunnen nog niet door een hypotheek worden gefinancierd. Er is immers nog geen onderpand (woning). Voor sommige deelnemers is het geen probleem om deze kosten voor te financieren, voor anderen wel. Om ervoor te zorgen dat u toch vooruit kunt, ondersteunt zowel de gemeente Eindhoven als de provincie Noord Brabant Samen bouweninitiatieven. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 9
Gemeentelijke lening Dankzij de lening 'Opstartkosten CPO-projecten' van de gemeente Eindhoven kan een Samen bouwenvereniging tegen een aantrekkelijke rente (0,5%) geld lenen voor de opstartkosten van een Samen bouwenproject. Per nieuwbouwwoning kan maximaal 6.000,- worden geleend, per verbouwing van een bestaande woning maximaal 7.500,-. De lening kan worden verstrekt voor: De notariskosten, als u een vereniging opricht die in collectief verband woningen voor eigen gebruik en zonder winstoogmerk wil realiseren Het gezamenlijk inhuren van een of meer externe deskundigen, bijvoorbeeld voor de coördinatie of procesbegeleiding of om een bouwplan en bouwontwerp voor te bereiden en op te stellen. Aanbetaling van 4% van de koopsom bij ondertekening van de koopovereenkomst met de gemeente. De lening wordt aangevraagd door de vereniging, die daarvoor uiteraard opgericht moet zijn. De lening moet binnen 2 jaar terugbetaald worden. Dat is geen probleem omdat het hier gaat om kosten die horen bij uw woning en in de hypotheek meegenomen kunnen worden. Op het moment dat de hypotheek verstrekt wordt zou u de lening al kunnen aflossen. Om een lening aan te vragen, kunt u op deze website het aanvraagformulier downloaden; Lening opstartkosten CPO projecten. Provinciale subsidie De provincie Noord Brabant heeft een subsidieregeling voor Samen bouwen-groepen die minimaal voor 50% uit koopstarters bestaan. Het moet gaan om een project van minimaal 10 woningen. De subsidie bedraagt uit maximaal 4.000 euro per woning (met een maximum van 200.000 euro per project) en is evenals de regeling vanuit de gemeente Eindhoven, gericht op het gedeeltelijk afdekken van de kosten in de eerste fase van uw bouwproject. De vereniging vraagt zelf de subsidie bij de provincie aan en laat daarbij weten dat de gemeente medewerking verleent aan het plan. Dat is het geval als uw groep geselecteerd is voor een bouwveld in Blixembosch Buiten. De subsidie hoeft niet terug betaald te worden, maar is nooit hoger dan de werkelijk gemaakte kosten. Indien het project onverhoopt niet doorgaat en u heeft gebruik gemaakt van de Provinciale subsidie, dient u verantwoording af te leggen voor de gemaakte kosten. De aanvraag tot vaststelling van de subsidie zal worden vastgesteld op de werkelijk gemaakte kosten in het voortraject van het Samen bouwen-project tot maximaal het bedrag van de verleende subsidie. Eventueel te veel ontvangen subsidie dient door de Samen bouw-groep te worden terugbetaald. Let op: de subsidie van de provincie mag niet bovenop de gemeentelijke regeling gestapeld worden. Als uw groep gebruik wil maken van één van de regeling zult u moeten kiezen. Meer informatie over de regeling en het aanvragen van de subsidie vindt u op de website van de Provincie Noord Brabant. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 10
5 Inschrijven op een bouwveld Inschrijven op een bouwveld voor Samen bouw staat open voor groepen. Uiterlijk op de sluitingsdatum van de inschrijfperiode (zie hoofdstuk 6) dienen groepen die in aanmerking willen komen voor één of meer bouwvelden, zich ingeschreven te hebben bij de gemeente. Op het moment van inschrijven hoeft uw groep nog niet compleet te zijn, dat wil zeggen dat nog niet voor iedere woning een deelnemer aanwezig hoeft te zijn. Het is wel een voordeel als u al zoveel mogelijk concreet betrokkenen kunt noemen. Inschrijven wil zeggen dat uw groep een inschrijfformulier en een plan van aanpak inlevert. Op het formulier geeft u aan wie er deel uitmaken van de groep en voor welk veld of velden u interesse heeft. In het plan van aanpak omschrijft u wat u wilt gaan bouwen, hoe u dat aan gaat pakken en hoe u dat financieel haalbaar maakt. De eisen aan een Plan van Aanpak vindt u hieronder en op de website van Blixembosch Buiten. De gemeente selecteert aan de hand van de plannen die de groepen inleveren, welke groep een optie krijgt aangeboden voor een veld. De selectiecriteria zijn eveneens hieronder en op de website te vinden. Zodra de groep geselecteerd is wordt u een optieovereenkomst aangeboden en breekt de optieperiode aan waarin u de tijd heeft om uw plannen uit te werken. In de optieperiode dienen de deelnemers zich als vereniging te organiseren. Een vereniging kan uitsluitend bestaan uit natuurlijke personen. Dit betekent dat een bedrijf of organisatie zich niet kan inschrijven. Wél kan een organisatie als achtervang optreden voor de vereniging. Aan het eind van de optieperiode sluit uw vereniging een koopoverkomst met de gemeente. Welke voorwaarden voor achtervang hiervoor van toepassing zijn, leest u onder Koopovereenkomst sluiten. 5.1 Plan van Aanpak Om de slaagkans van uw collectief in te schatten is het van belang om te weten hoe de deelnemers zich aan elkaar gecommitteerd hebben, hoe zij besluiten gaan nemen, hoe de financiële haalbaarheid is en welke intenties en ambities zij hebben om tot het eindresultaat te komen. U doet er verstandig aan om uw visie en doelstellingen vast te leggen in een Plan van Aanpak. Op deze manier bestaat er in latere stadia geen onduidelijkheid hierover. De gemeente gebruikt het Plan van Aanpak om te toetsen of de groep een realistisch beeld heeft van wat er gebouwd gaat worden, en in staat geacht mag worden om het project tot een goed einde te brengen. Let op: het plan van aanpak is nog geen ontwerp! In het Plan van Aanpak omschrijft u uw plannen in verschillende hoofdstukken: 1. Project 1. Voor welk bouwveld heeft u belangstelling?: 2. Welk programma wilt u realiseren; om hoeveel woningen en (globaal) welke woningtypen gaat het? Denkt u aan extra voorzieningen? Een gemeenschappelijk atelier of hobbyruimte, een logeerruimte of een gedeelde tuin? Heeft u een extra ambitie, zoals duurzaamheid? Omschrijf dat ook in uw Plan van Aanpak. U hoeft niet in te gaan op het parkeren. De gemeente legt dit aan. 2. Deelname 1. Op welke wijze denkt u het benodigde aantal deelnemers bijeen te krijgen? Hoe is de huidige groep samengesteld? Hoeveel deelnemers heeft u nodig voor het bouwveld waarop u zich wilt inschrijven? 2. De bedoeling is dat alle woningen binnen de groep afgezet worden. Het kan zijn dat er toch niet voor iedere woning een koper is. Hoe is de achtervang in dat geval geregeld of denkt u deze te gaan regelen? Een achtervang is een partij die garant staat voor woningen die niet binnen de groep afgezet kunnen worden. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 11
3. Organisatie 1. Wat is uw aanpak m.b.t. de op te richten vereniging? 2. Op welke manier zijn de huidige deelnemers aan de groep gebonden? Op welke manier kunnen ze uit de groep stappen? 3. Beschrijf hoe u binnen de vereniging zeggenschap en besluitvorming gaat regelen; 4. Beschrijf hoe de procesbegeleiding van de groep gaat verlopen en of daar externe partijen bij betrokken worden; 5. Heeft u al contacten of contracten met andere partijen zoals architecten of anderen? 4. Financiën 1. In welke prijscategorie(en) wilt u woningen gaan bouwen? 2. Is er een financiële onderbouwing waaruit blijkt dat het plan haalbaar is? 3. Is er inzicht in de kosten in de aanloopfase (pre-hypotheekfase)? 4. Betalen deelnemers een eerste inleg bij deelname? 5. Zijn de deelnemers onafhankelijk getoetst op hun financieringsmogelijkheden, en zo nee wanneer gebeurt dat? 5. Planning 1. Hoe ziet het stappenplan voor uw ontwikkelproces eruit? 2. Past deze planning bij de planning van de gemeente en de termijn van levering? Als bijlage bij het projectplan mogen schetsen ingediend worden, dat is niet verplicht, maar het helpt om als gemeente een beeld te krijgen van wat u voor ogen staat. Dat kan overigens een eenvoudige pentekening zijn. U hoeft geen maquette in te dienen. Indien het projectplan niet voldoet, zulks ter beoordeling van de gemeente, kan de inschrijving buiten de selectie blijven. Naast het Plan van Aanpak levert u een inschrijfformulier met de NAW-gegevens van de deelnemers en een kopie van legitimatiebewijzen van deze deelnemers in. Het inschrijfformulier kunt u vinden op www.blixemboschbuiten.nl. 5.2 Selectie van groepen Alle ingediende plannen worden door de gemeente beoordeeld aan de hand van de genoemde punten. Hierbij worden maximaal 98 punten toegekend volgens de verdeling en de weging die hieronder wordt beschreven. Het is dus verstandig goed te kijken naar deze punten bij het schrijven van uw plan. De gemeente Eindhoven selecteert aan de hand van het Plan van Aanpak een groep voor een bouwveld. Als geen enkel Plan van Aanpak als voldoende wordt beoordeeld houdt de gemeente zich het recht voor om geen plan te selecteren. Als de geselecteerde groep niet in staat blijkt om binnen de gestelde termijnen tot een haalbare ontwikkeling te komen, komt een andere groep in aanmerking voor dit bouwveld, of wordt er een nieuwe inschrijving georganiseerd. Nadere eisen aan het Plan van Aanpak staan beschreven in de inschrijfvoorwaarden van het inschrijfformulier. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 12
Selectiekader: BEOORDELING OP MAXIMAAL TE GEVEN PUNTEN 1. Project Max. 26 Duidelijk en haalbaar programma Max. 16 Collectieve meerwaarde in het plan Max. 8 Thema als bonus Max. 2 2. Deelname Max. 26 b 50-75% deelnemers 6 b 76%-99% deelnemers 12 b 100% deelnemers * 14 Wervingsplan gereed 0 of 6 Achtervang duidelijk in beeld 0 of 6 3. Organisatie Max. 10 Duidelijke visie op binding deelnemers 0 of 5 Zeggenschap volledig bij deelnemers 0 of 5 4. Financiën Max. 26 Haalbaarheid onderzocht 0 of 10 Financieringstoets onder deelnemers 0 of 10 Instapbedrag 0 of 6 5. Planning Max. 10 Duidelijk en haalbaar stappenplan 0 of 5 Past de planning bij Blixembosch 0 of 5 Maximaal te behalen punten 98 * (ten opzichte van aantal woningen in relatie tot de woning capaciteit van het beoogde bouwveld) Een uitgebreide beschrijving van alle stappen in het proces vindt u in het volgende hoofdstuk. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 13
6 Stappenplan Het stappenpan beschrijft de te volgen stappen vanaf uw inschrijving tot aan oplevering van de woningen. 6.1 Inschrijfperiode 3 maanden: vanaf Nieuwbouwbeurs tot 1 juli 2013 Individuele belangstellenden en groepen in oprichting informeren zich over de mogelijkheden. Tijdens de Nieuwbouwbeurs op 6 en 7 april kunt u allerlei vragen stellen aan de gemeente. Ook daarna kunt u vrijblijvend een afspraak maken met de project assistente van Blixembosch Buiten. U kunt mailen naar blixemboschbuiten@eindhoven.nl. De gemeente organiseert in deze periode informatiebijeenkomst(en) waarop zij informatie over de locatie, over samen bouwen en het stappenplan verstrekt. Groepen in oprichting presenteren zichzelf en u kunt zelf een oproep doen om medestanders te vinden voor uw idee. Groepen werven deelnemers, laten misschien al een architect (vrijblijvend) schetsen maken en stellen hun Plan van Aanpak op. De gemeente beantwoordt vragen en neemt inschrijvingen in ontvangst. Inschrijfformulieren en overige koopinformatie zijn beschikbaar vanaf de Nieuwbouwbeurs op 6 en 7 april 2013 en op www.blixemboschbuiten.nl. Hoe en waar u uw documenten kunt afgeven, kunt u lezen in de inschrijfvoorwaarden van het inschrijfformulier. De inschrijfperiode sluit op maandag 1 juli, 12:00 uur 6.2 Selectieperiode 2 maanden (afhankelijk van de zomervakantie) De gemeente selecteert aan de hand van de ingediende Plannen van Aanpak groepen en voert optiegesprekken met de geselecteerde groepen. De uitslag van de selectie is aan het eind van deze periode bekend. Na afloop van een wettelijk voorgeschreven termijn van 15 dagen kunnen dan de optieovereenkomsten gesloten worden tussen de gemeente en de geselecteerde groepen. 6.3 Optieperiode 6 maanden Nadat een groep geselecteerd is krijgt zij een optieovereenkomst voorgelegd 2. Een optie houdt in dat uw collectief voor een periode van 6 maanden het exclusieve ontwikkelrecht voor het bouwveld krijgt. In deze maanden kunt u uw plannen verder uitwerken. In periodiek overleg met de gemeente bespreekt de vereniging haar vorderingen tijdens de optieperiode. Om een optieovereenkomst te kunnen aangaan dient de groep te voldoen aan een belangrijke voorwaarde: voor minimaal 50% van het minimaal te ontwikkelen aantal woningen op het bouwveld moeten particuliere kopers bekend zijn. Mocht blijken dat de groep (nog) niet voldoet aan deze voorwaarde, dan kan de gemeente het bouwveld toch kosteloos voor het collectief reserveren, als er geen ander collectief voor het 2 Een model optieovereenkomst staat op www.blixemboschbuiten.nl. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 14
betreffende bouwveld in aanmerking komt. De optieovereenkomst kan echter pas tot stand komen indien het collectief wel aan de voorwaarde voldoet. Na het overeenkomen van de optieovereenkomst krijgt het collectief alvast een door de gemeente ondertekende koopovereenkomst aangeboden voor aankoop van het bouwveld dat het collectief wenst te ontwikkelen. De datum van deze dag wordt vastgelegd in de overeenkomst en wordt daarin de dag van uitgifte genoemd. Let op: De optieovereenkomst wordt gesloten tussen de vertegenwoordigers van de Samen bouw-groep en de gemeente. In de inschrijf- en selectieperiode zal de groep zich vaak nog niet als volledig rechtsbevoegde vereniging hebben opgericht via de notaris. Uiterlijk aan het eind van de optieperiode, na 6 maanden, vereist de gemeente dat uw groep zich als rechtspersoon heeft verenigd. Het is echter aan te bevelen die stap zo spoedig mogelijk te nemen. U zult immers als vereniging verplichtingen aan moeten gaan door een architect en andere adviseurs in te huren. Heeft u al een vereniging opgericht dan kan de optieovereenkomst tussen de vereniging en de gemeente afgesloten worden. In de optieovereenkomst wordt vastgelegd: - welk bouwveld de groep gaat ontwikkelen; - het aantal woningen dat in principe op het veld gerealiseerd gaat worden; - de optievergoeding die bij dit programma hoort, van 250 euro per woning; - het minimaal te werven aantal deelnemers, horend bij dit programma; - specifieke afspraken die volgen uit het Plan van Aanpak van de groep. Aanbetaling Bij het sluiten van de optieovereenkomst betaalt de groep 250 euro per woning als optievergoeding. Indien het collectief na het verlopen van de optietermijn of eerder afziet van het aangaan van een koopovereenkomst, is er geen recht op teruggave van deze reserveringsvergoeding. De optievergoeding wordt later verrekend met de koopprijs van de grond. 6.4 Koopperiode 10 maanden Het einde van de optieperiode betekent het begin van de koopperiode. Die start door als Samen bouwenvereniging een koopovereenkomst 3 aan te gaan met de gemeente om het gehele veld af te gaan nemen via ABC-leveringen. Voor het ondertekenen van de koopovereenkomst gelden de volgende voorwaarden: - De groep moet nu in een rechtspersoon verenigd zijn. Bij ondertekening van de koopovereenkomst dienen de oprichtingsakte of de statuten te worden overlegd. - De vereniging moet voor 75% van het aantal woningen particuliere kopers als lid hebben. - Leden zijn een of meerdere natuurlijke personen. De vereniging moet kunnen aantonen, met een kopie van een geldig identiteitsbewijs, dat haar leden uit natuurlijke personen bestaan. - Voor maximaal 25% van de te realiseren woningen moet de vereniging aantonen dat zij een achtervangpartij heeft geregeld. 3 Een model koopovereenkomst staat op www.blixemboschbuiten.nl. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 15
In de koopfase krijgt het collectief de gelegenheid om de plannen verder uit te werken, vergunningen aan te vragen, etc, zodat uiterlijk 16 maanden (optieperiode van 6 maanden plus koopfase van 10 maanden) na de dag van uitgifte de grond geleverd kan worden en gestart kan worden met de bouw van de woningen. Aanbetaling De gemeente houdt het bouwveld gedurende een flinke tijd voor het collectief gereserveerd en maakt kosten om de kavels gereed te maken voor de bouw. Daar staat een aanbetaling tegenover. Bij het tekenen van de koopovereenkomst verplicht de vereniging zich om een aanbetaling van 4% procent van de koopprijs van de grond te voldoen. De eerder betaalde optievergoeding wordt hiermee verrekend. Deze aanbetaling moet binnen 1 maand na tekenen van de koopovereenkomst gedaan worden. Bij de uiteindelijke koopsom wordt deze aanbetaling weer verrekend. Rente Vanaf de 13e maand na de dag van uitgifte (het ondertekenen van de optieovereenkomst) wordt ook rente in rekening gebracht. Deze rente bedraagt 4,5% en wordt berekend over de koopsom minus de aanbetaling (dus over 96 % van de koopsom). De renteperiode eindigt op de uiterste leveringsdatum van de grond, dat is 16 maanden na uitgifte. In totaal wordt er dus voor maximaal 4 maanden rente bij het collectief in rekening gebracht. Dat gebeurt echter wel in één keer, dus het collectief zal in de 12 e maand na de dag van uitgifte een factuur ontvangen die uiterlijk in de 13 e maand moet zijn betaald. Indien het collectief vóór de uiterste leveringsdatum de kavel afneemt, krijgt zij de te veel berekende rente bij de notariële afrekening terug. De rente wordt niet met de uiteindelijke koopsom verrekend omdat dit wordt gezien als voorfinanciering door de gemeente. 6.5 Levering grond Uiterlijk 16 maanden na ondertekenen optieovereenkomst Tijdens de koopperiode is de grond nog steeds van de gemeente en reserveert zij deze slechts voor de vereniging. U wordt daadwerkelijk eigenaar van de grond als deze geleverd wordt en per notarisakte op uw naam komt te staan. Op dat moment betaalt u de koopsom voor de grond, uiteraard na aftrek van de aanbetaling de u al via de vereniging heeft gedaan. De koopperiode eindigt na maximaal 10 maanden met de levering van de grond. De gemeente levert de grond via ABC leveringen waarin de gemeente (A) de grond levert aan de vereniging (B) die direct doorlevert aan het individuele lid (C). Dit gebeurt per kavel, zodat de vereniging nooit met grond komt te zitten waarvoor geen afnemer is. Ter illustratie, indien een bouwveld uit 20 kavels bestaat, vindt dus 20 keer een ABC levering plaats. Voorwaarde voor levering is dat de gemeente zo veel mogelijk zekerheid heeft dat alle kavels worden afgenomen en dat ten minste 75% van de kavels aan particuliere kopers wordt geleverd. Om die reden dient het collectief voor de levering van de eerste kavel en uiterlijk een maand voor de uiterste leveringsdatum de volgende stukken te overleggen aan de gemeente: 1. De definitieve verkaveling van het bouwveld in te leveren kavels 2. Een overzicht met daarop: Welke kavel aan welke particuliere koper dan wel aan de achtervang wordt geleverd. Voorwaarde daarbij is dat minimaal 75% van de kavels aan particuliere kopers dient te worden geleverd. De koopsom per te leveren kavel, waarbij de som van de koopsommen gelijk dient te zijn aan de koopsom van het bouwveld. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 16
Let op: grondlevering en financiering De koopovereenkomst bepaalt dat de levering van de grond bij de notaris, binnen 16 maanden na de dag van uitgifte moet hebben plaatsgevonden, ongeacht of er al een omgevingsvergunning is verleend. Indien de grond niet binnen een termijn van 16 maanden wordt afgenomen, heeft het collectief geen recht meer op levering van de grond. Het collectief is naast de rente dan ook haar aanbetaling kwijt. Leden van de Samen bouwen-vereniging kunnen in de regel pas de grond betalen als zij beschikken over een hypotheek en die komt pas rond als er een omgevingsvergunning ligt. Om op tijd de grond af te kunnen nemen, moet de vereniging haar plannen op tijd ontwikkelen. De aanvraag voor een omgevingsvergunning kent doorgaans een behandeltermijn van 8 weken waarna er gedurende 6 weken bezwaar mogelijk is. Na die bezwaartermijn is er sprake van een onherroepelijke omgevingsvergunning. De behandeltermijn mag echter met 6 weken verlengd worden en het is dus raadzaam om rekening te houden met de volledige periode van 20 weken, ruim 4 maanden. Dit houdt in dat de vereniging 12 maanden heeft om een plan te ontwikkelen dat gereed is om een omgevingsvergunning voor aan te vragen. In de tijd dat de vergunning wordt behandeld voert de groep haar verdere bouwvoorbereiding uit en regelen alle deelnemers hun definitieve financiering. Hoewel de kavels per stuk worden geleverd kan de bouw pas aanvangen als alle grond geleverd is. 6.6 Bouwperiode Duurt ca. 9-12 maanden, maximaal 2 jaar De bouw gaat van start zodra uw groep haar aannemer heeft geselecteerd, beschikt over de vergunning en iedere deelnemer zijn financiering rond heeft en de grond geleverd heeft gekregen. Het project wordt in één bouwstroom gebouwd door één aannemer. Natuurlijk beslist u binnen de groep zelf of de aannemer het plan helemaal afbouwt of bijvoorbeeld alleen casco s bouwt waar u zelf of met hulp sommige afbouwwerkzaamheden voor uw rekening neemt. Onderschat dat niet en let er in dat geval op dat u voor die afbouw voldoende budget reserveert. De gemeente hecht er veel waarde aan dat het geleverde bouwveld ook daadwerkelijk wordt bebouwd. Het komt voor dat een koper een kavel afneemt, maar vervolgens braak laat liggen, of wél begint met de bouw van een woning, maar deze niet voltooit. Dat is nadrukkelijk niet de bedoeling. In de koopovereenkomst wordt dan ook een bepaling opgenomen waarin is bepaald dat de te bouwen woningen binnen 3,5 jaar na de dag van uitgifte dienen te zijn voltooid. Indien niet aan deze verplichting wordt voldaan, dan wordt het collectief (of eventuele rechtsopvolger) een boete opgelegd van 5000,- per maand. Na oplevering kan de vlag uit; u heeft met uw nieuwe buren een huis én een buurt naar eigen wens gemaakt. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 17
6.7 Kadastrale overzichtskaart van het bouwveld Hieronder vindt u de kadastrale overzichtskaart van het bouwveld. Merk daarbij op dat alleen grond wordt uitgegeven voor de bouw van woningen en bijbehorende tuin. Het inrichten van het openbaar gebied inclusief de aanleg van parkeerplaatsen welke nodig zijn voor de op te richten woningen zal tijdig en door en voor rekening van de gemeente worden uitgevoerd. 6.8 Prijs De prijs van het bouwveld is vastgesteld op 375,- per m2 exclusief BTW. en de kosten koper. De totale prijs voor het bouwveld bedraagt daarmee 399.750,- exclusief 21% BTW. 6.9 Beschikbaarheid bouwveld De gemeente zal ervoor zorgen dat de bouwvelden tijdig bouwrijp zijn gemaakt, zodat u kunt starten met de woningbouw. Uw omgevingsvergunning dient bij start bouw verleend te zijn. Ook het 3 e uitwerkingsplan dient onherroepelijk te zijn (zie hoofdstuk 8). Met dit uitwerkingsplan wordt de woningbouw formeel juridisch mogelijk gemaakt op deze locatie. U kunt de stand van zaken over het uitwerkingsplan opvragen bij de gemeente en deze pagina in de gaten te houden voor de laatste informatie: http://www.eindhoven.nl/inwonersplein/bouwen-wonen/bestemmingsplannen-ruimtelijke-plannen.htm. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 18
Afbeelding 4: grondtransactietekening van het bouwveld. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 19
7 Aanvragen van een omgevingsvergunning Uw Samen bouwen-groep is vrij in de architectenkeuze voor de verkaveling van uw bouwveld en de ontwerpen van uw woningen. De keuze voor een architect, of een bouwer met een compleet concept, is een van de eerste grote keuzes die u met uw vereniging maakt. De architect vertaalt uw gezamenlijke woonwensen in een verkavelingsplan en bouwplan, dat past binnen de regels die daarvoor gelden (zie hierna). Ook helpen de architect en de bouwbegeleider u als groep bij het ramen van de bouwkosten en eventueel overleg met een aannemer. Als het bouwplan klaar is, dient u daarvoor een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) aan te vragen bij de gemeente. De vereniging dient via het Omgevingsloket Online de aanvraag om omgevingsvergunning in. Dit kunt u doen op www.omgevingsloket.nl. De architect is hierbij vaak behulpzaam. b b b b b b b B De omgevingsvergunning wordt gezamenlijk aangevraagd voor het hele plan van uw collectief. U kunt op de website van het Omgevingsloket Online het aanvraagformulier digitaal invullen, of een aanvraagformulier op papier samenstellen. U dient het digitale aanvraagformulier met bijbehorende gegevens in via het Omgevingsloket Online (OLO). Wanneer u de aanvraag niet digitaal kunt indienen, kunt u een papieren aanvraag met bijbehorende gegevens opsturen naar het adres dat op het formulier staat. U kunt uw papieren aanvraag eventueel ook persoonlijk aan de balie van het Inwonersplein indienen. U krijgt schriftelijk antwoord van de gemeente. De beslissing op de aanvraag krijgt u thuis gestuurd. U bent verplicht te starten met de bouw van de woningen uiterlijk een halfjaar na het verlenen van de bouwvergunning. Uiterlijk twee jaar na het verlenen van de bouwvergunning dient de bouw gereed te zijn. Kijk voor meer informatie op www.eindhoven.nl/producten/bouwen-omgevingsvergunning.htmm. Zo kunt u onder andere de Checklist Bouwen bekijken. Dit geeft u een overzicht van hetgeen u aan tekeningen en berekeningen moet indienen. De reguliere procedure is van toepassing op de meest voorkomende en/of eenvoudige aanvragen. De besluitvormingstermijn bedraagt acht weken. Deze termijn kan eenmalig worden verlengd met zes weken. Voor de reguliere procedure geldt een zogenaamde fatale termijn. Dat wil zeggen, dat de omgevingsvergunning van rechtswege (automatisch) wordt toegekend, als deze niet tijdig wordt verstrekt. De CPO groep heeft regelmatig planoverleg met de gemeente. Een vooroverleg voor de omgevingsvergunning komt daarbij ook aan de orde en is sterk aan te bevelen. Tip: wij adviseren u om te onderzoeken of u uw hypotheek gezamenlijk aan kunt vragen met uw collectief. Dit kan u verschillende voordelen opleveren. CPO-paspoort Samen bouwen - Bouwveld 3 20