INFORMATIE VOOR KAVELKOPERS BLOK 59 5 november 2014 Woonstichting De Key
Pagina 2 van 12 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 Verkaveling 3 Verkoopfasering 4 Bouwregels 5 Stappenplan 6 Inrichting binnenterrein 7 Geen VvE en servicekosten 8 Inrichting openbare straten rondom blok 59 9 Nutsvoorzieningen 10 Omgevingsvergunning 11 Huisnummers Disclaimer Woonstichting de Key heeft dit document met grote zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks kunnen er onjuistheden in dit document staan vermeld. Woonstichting de Key is niet aansprakelijk voor enige schade die uit dit document of onjuistheden in dit document kunnen voortvloeien.
Pagina 3 van 12 1 Inleiding In dit document vindt u informatie waarmee wij u een zo goed mogelijk beeld proberen te geven van het project Blok 59. Overzicht documenten bij Blok 59 : Project Website: www.zelfbouwblok59.nl Informatieve website met een digitaal inspiratieboek en kavelpaspoorten. Iedere kavel heeft zijn eigen kavelpaspoort met bouwregels. Klik op de Kies je-kavel pagina en download je individuele kavelpaspoort behorend bij de kavel van je voorkeur. Er is een digitaal inspiratiebouwboek samengesteld waarin diverse architecten de mogelijkheden van de verschillende kavelpaspoorten verbeelden. De kavelkoper is niet verplicht om met de genoemde architecten en bouwbedrijven tor opdracht te komen. Aan de plannen kunnen geen rechten worden ontleend. Op de downloads pagina staan de verschillende documenten zoals het stedenbouwkundig verkavelingsplan en handige zelfbouw links. Reserveringsovereenkomst Woonstichting De Key Nadat je een kavel is toegewezen teken je bij de makelaar een reserveringsovereenkomst, zes weken later wordt de koopovereenkomst gesloten. Koopovereenkomst Woonstichting De Key Het koopcontract dat je als kavelkoper met Woonstichting De Key sluit om tot levering van de kavel te komen. Erfpachtaanbieding Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) 8 okt 2014 De aanbieding die De Key van de gemeente Amsterdam heeft ontvangen inzake de erfpacht die aan de kavelkoper wordt doorgelegd. Daar waar u staat geschreven in de erfpachtaanbieding wordt de kavelkoper (=zelfbouwer) bedoeld. De erfpachtcanon is voor een eerste periode van 50 jaar afgekocht. De ingangsdatum erfpacht wordt pas kort voor levering van de grond aan de kavelkoper vastgelegd. Blok 59: Technische voorwaarden voor kavelkopers Voorwaarden die de kavelkopers strikt op dienen te volgen. Stappenplan Zelfbouwkavels Blok 59 In dit schema zie je de te doorlopen route tot aan levering van de kavel, waarna je de start bouw kunt laten beginnen. Informatie & inschrijven Hallie & Van Klooster Makelaardij IJburglaan 1279 1087 GJ Amsterdam Tel.: (020) 495 06 50 info@hallie-vanklooster.nl Website: www.zelfbouwblok59.nl Contact Woonstichting De Key: zelfbouw@dekey.nl
Pagina 4 van 12 2 Verkaveling Blok 59 betreft 71 zelfbouwkavels. De zelfbouwkavels worden door de gemeente Amsterdam geleverd aan De Key en zij levert door aan de individuele koper. De opstalontwikkeling per kavel wordt geheel gedaan door de individuele kavelkoper. Download : Verkavelingstekening stedenbouwkundigontwerp Blok 59 Kavelnummers Aan de Jan Vrijmanstraat liggen de kavels 01 t/m 31. Aan de Fritz Dietrich Kahlenbergstraat liggen de drie kavels 32, 33 en 34. Aan de Peter Martensstraat liggen de drie kavels 35, 36 en 37. Aan de Nico Jessekade de waterzijde liggen de kavels 38 t/m 63. De hoekkavels 01 en 38 krijgen hun hoofdentree aan de FD Kahlenbergstraat. De hoekkavels 31 en 63 krijgen hun hoofdentree aan de P Martensstraat. In het middengebied aan het woonerf liggen acht kavels 64 t/m 71. Het is niet bekend of dit woonerf een eigen straatnaam krijgt. Hoekkavels en eindwoningen De zijgevels van de eindwoningen in het middengebied ( kavelnr. 34, 37, 66, 71) grenzend aan de kadekavels zijn i.v.m. het bouwbesluit en het burenrecht beperkt in hun gevelopeningen. De hoekwoningen 1, 31, 38 en 63 genieten stedenbouwkundig extra aandacht. Gesloten geveleinden zijn hier niet gewenst. In het kavelpaspoort is daarom vastgelegd dat deze zijgevels voor minimaal 20% moeten bestaan uit kozijnen met transparant glas. Ook de hoofdentree moet hier komen en de op de zij-erfgrens ter hoogte van de tuin dient een gevel/tuinmuur te komen die in ontwerp en materialisering gelijkwaardig is aan de voor- en zijgevel.
Pagina 5 van 12 3 Verkoop Fasering De Key heeft de intentie om de kavelverkoop van Blok 59 in twee of drie fasen te laten verlopen. Er wordt gestart aan de zuid-oostzijde: de kavels worden blokgewijs vanaf de zijde Peter Martensstraat in de verkoop gebracht. Op de projectwebsite ziet u de in verkoop zijnde kavels. 4 Bouwregels Er zijn bouwregels opgesteld om duidelijkheid te geven over wat je op je eigen kavel mag en wat je op de buurkavel kan verwachten. Omdat rijwoningen bouwkundig op elkaar aansluiten is het nodig om goede afspraken met je buren te maken. Hiervoor zijn een aantal regels en uitgangspunten opgesteld. Deze zijn opgenomen in het kavelpaspoort en het Technische voorwaarden voor kavelkopers Blok 59 document. Bestemmingsplan Het oorspronkelijke bestemmingsplan laat veel toe op de locatie van blok 59, zo kon er overal wel 16 meter hoog gebouwd worden, ook in de tuin (van je buurman). Om de kwaliteit (ook in de beheerfase na eerste oplevering) te borgen en iedere kavel voldoende zonlicht te gunnen laten we het bestemmingsplan op een aantal punten aanpassen. Zo is er onderscheid gemaakt tussen een bouwvlak en een tuin. De tuin mag slechts tot 50% bebouwd worden en niet hoger dan 3 meter. In het middengebied (tuinkavels) zijn ook de bouwvlakken beperkt tot een bebouwingshoogte van 10 meter. De procedure tot bestemmingsplanwijziging is ingezet. Echter kunnen documenten nog wijzigen. De conceptaanvraag bestemmingswijziging is opgenomen op de projectwebsite downloads.
Pagina 6 van 12 Download : conceptversie 8 sept 2014 bestemmingsplanwijziging Blok 59 Kavelpaspoort Deze regels zijn ook verwoord in het kavelpaspoort behorend bij je individuele kavel. Je bent als kavelkoper zelf geheel verantwoordelijk (met je eigen architect en aannemer) voor de opstalontwikkeling. In het koopcontract maken we de afspraak dat er geen omgevingsvergunning wordt aangevraagd als die niet aan het kavelpaspoort voldoet, omdat het plan en de omgevingsvergunning anders nog voor levering moeten worden aangepast met alle bijbehorende extra kosten en vertraging van dien. De kavelpaspoorten zijn per kavel opgenomen op de projectwebsite. Download : voorbeeld kavelpaspoort kavel 28 Blok 59 Erfpachtvoorwaarden De grond wordt in Amsterdam uitgegeven in erfpacht. De gemeente heeft een aantal voorwaarden gesteld waar je als gebruiker van de grond aan dient te voldoen. Zo is er een zelfbewoningsplicht wat inhoudt dat je de kavel voor oplevering en bewoning niet mag doorverkopen en dat je binnen 1,5 jaar na levering van je kavel klaar moet zijn met bouwen. Deze regels heeft De Key overgenomen in het kavelkoopcontract. De erfpachtaanbieding is als bijlage opgenomen bij het koopcontract.
Pagina 7 van 12 Technische voorwaarden In het document Technische voorwaarden voor kavelkopers Blok 59 zijn afspraken opgesteld tijdens de bouwfase over bijvoorbeeld bouwplaatsinrichting en routing bouwverkeer. Je dient je aannemer te verplichten volgens deze regels te werken. In dit document staan ook afspraken over bijvoorbeeld de uiteindelijke inrichting van de margestrook, de tuin en het achterpad en de gevelaansluitingen op de met de buren gedeelde erfgrens. De rijwoningen dienen aan elkaar te worden gebouwd. Dit betekent dat de gevels op elkaar moeten aansluiten en gezamenlijk waterdicht gemaakt moeten worden. Hiervoor is de nodige afstemming met de eigenaren van de buurkavels noodzakelijk. In het ontwikkeltraject, tijdens de uitvoering maar denk ook aan de beheerperiode daarna waarin je afspraken maakt over onderhoud en een eventuele latere uitbreiding. Om je hierbij te helpen hebben we een aantal regels en uitgangspunten in het document technische voorwaarden voor kavelkopers blok 59 opgesteld waar iedere kavelkoper aan gehouden is. Dit document is als bijlage opgenomen bij het koopcontract. 5 Stappenplan Zelfbouwkavels Er is een 10 stappen richtlijn voor de planning opgesteld die aangeeft wanneer in het proces bepaalde stappen gereed dienen te zijn om verder te kunnen. Het is zaak om goed vooruit te kijken wat benodigd is om met je architect om je eigen planning te maken en bepaalde deadlines te halen. Stap zes betreft een concept aanvraag omgevingsvergunning als pre-toets door welstand, dit is een belangrijke stap vóór het uitwerken van de definitieve tekeningen en berekeningen. Grofweg duurt het 50 weken om vanaf de reserveringsovereenkomst te komen tot levering en start bouw. Maar iets sneller kan ook. Als je binnen 12 maanden tot levering komt wordt de te betalen grondrente gehalveerd. We hopen hiermee te bevorderen dat zoveel mogelijk mensen gelijktijdig door het ontwikkelproces gaan en de bouw goed op elkaar af kunnen stemmen. Na levering van de grond dien je dan binnen 18 maanden de woning te voltooien en zelf te bewonen. Download : Stappenplan Blok 59
Pagina 8 van 12 6 Inrichting Binnenterrein Op het binnenterrein van Blok 59 zal een woonerf worden gerealiseerd door De Key. Het woonerf is openbaar en zal beheerd worden door het stadsdeel. Tijdelijke inrichting woonerf In eerste instantie zal tijdens de bouwperiode het woonerf zonder verkeersdrempels met robuuste materialen zoals bijvoorbeeld betonnen straatstenen en/of stelconplaten ingericht worden. Dit i.v.m. mogelijke beschadigingen en verzakkingen die op kunnen treden door bouwverkeer. Definitieve inrichting woonerf Na de bouwperiode, waarna geen bouwverkeer meer verwacht wordt zal De Key de straatstenen vervangen door gebakken klinkers, en de verkeersdrempels aanleggen. Het woonerf is ontworpen in samenwerking met Stadsdeel Oost en is besproken met gemeentelijke deskundigen op het gebied van beheer, mindervaliden, fietsers, etc. Op het woonerf komen meerdere verkeersdrempels en verkeersborden die waarschuwen voor spelende kinderen. Er zijn dus kavels met achtertuinen die grenzen aan een verkeersdrempel. Op het woonerf mogen bewoners en bezoekers niet parkeren. Er mag alleen op eigen terrein in de achtertuinen die aan het woonerf grenzen geparkeerd worden. Het definitieve woonerf wordt uitgevoerd met dezelfde materialen als de openbare straten rond het bouwblok (dezelfde klinkers, lantaarnpalen etc.). Onderstaande foto van Blok 66 op IJburg geeft een goede impressie. Hier zijn alleen geen verkeerdrempels toegepast. Bij Blok 59 komen die drempels er wèl.
Pagina 9 van 12 Onderstaande voorlopige plattegrond geeft een indruk van de inrichting en positie verkeersdrempels in het woonerf. De definitieve inrichtingstekening volgt later. conceptversie sept. 2014 Traforuimte Nabij de hoek Jan Vrijmanstraat / Peter Martensstraat staat op kavel 31 een trafogebouwtje van Liander. Het trafogebouw is nu nog onafgewerkt. De betreffende kavelkoper zal i.o.m. het nutsbedrijf dit trafogebouwtje opnemen in de tuinmuur. 7 Geen VvE en servicekosten Voor blok 59 wordt geen vereniging van eigenaren opgezet. Kavelkopers van Blok 59 hoeven dus ook geen maandelijkse servicekosten te betalen voor onderhoud of schoonmaak van gemeenschappelijke zaken. De woningen aan de Nico Jessekade krijgen in hun achtertuin een achterpad dat privé-eigendom blijft en middels een erfdienstbaarheid in stand blijft. Het woonerf (de binnenstraat) op het terrein van Blok 59 blijft openbaar terrein en zal na alle bouwactiviteiten onderhouden worden door de gemeente. 8 Inrichting Openbare straten rondom Blok 59 Rondom het bouwblok liggen de openbare straten Nico Jessekade, Fritz Dietrich Kahlenbergstraat, Jan Vrijmanstraat en de Peter Martensstraat. Tijdelijke inrichting De gemeente heeft de drie straten Fritz Dietrich Kahlenbergstraat, Jan Vrijmanstraat en de Peter Martensstraat op dit ogenblik ingericht als tijdelijke bouwstraten met een rijbaan van tijdelijke materialen. De parkeervakken en de trottoirs aan de zijde van blok 59 zijn door de gemeente nog niet ingericht. Met de gemeente is de afspraak gemaakt dat ruim voor de start van de bouwwerkzaamheden van de kavelkopers de trottoirs rondom Blok 59 door de gemeente zullen zijn bestraat. Eerst gaan de nutsbedrijven de kabels en leidingen ingraven (rondom het blok onder de openbare trottoirs).
Pagina 10 van 12 Vervolgens wordt het trottoir (en de ruimte van de parkeervakken) als bouw weg bestraat om de leidingen te beschermen en toegang tot de kavels te verschaffen. De parkeervakken zijn dan nog niet in functie. Definitieve inrichting De gemeente zal de rijbanen, parkeervakken en trottoirs pas definitief uitvoeren nadat de hele fase van het bouwblok is afgerond. De definitieve inrichting zal vergelijkbaar zijn met de overige straten op IJburg. Bomen Op de volgende tekening is het voorlopige bomen-plan van de gemeente te zien. De gemeente zal de bomen pas later plaatsen als er geen risico meer is op beschadiging door bouwwerkzaamheden. Op het woonerf komen geen bomen. Lantaarnpalen Op de volgende tekening is het voorlopige plan van de gemeente voor de toekomstige openbare verlichting te zien. Op het woonerf komen ook lantaarnpalen die niet op deze tekening zijn aangegeven.
Pagina 11 van 12 Afvalbakken De gemeente heeft al diverse ondergrondse afvalcontainers in de parkeervakken-zone rondom Blok 59 geplaatst. In de Jan Vrijmanstraat zijn op dit ogenblik twee locaties met afvalcontainers. In de Fritz Dietrich Kahlenbergstraat is een locatie met afvalcontainers. Rioleringstelsel In de parkeervakken-zone in de Jan Vrijmanstraat (nabij de hoek Jan Vrijmanstraat/Fritz Dietrich/ Kahlenbergstraat) zijn door Waternet in de parkeerzone van de openbare straat definitieve metalen scharnierdeksels van het afwatering/rioleringsstelsel opgenomen. Maaiveldhoogtekaart De gemeente zal de definitieve bestrating (na alle bouwwerkzaamheden) rondom het bouwblok op de grens trottoir/margestrook, afleveren op hoogte 1,95m.+NAP. De Key legt de definitieve binnenstraat aan (als woonerf). De hoogte op de erfgrens met de private kavels zal ook ca 1,95m.+NAP zijn. De kavelkoper krijgt zijn kavel voor start bouw vanuit de gemeente via De Key geleverd op ca. 1,5 à 1,7m. +NAP. De kavelkoper kan de kavel zelf ophogen met tuinaarde voor eventuele grondverbetering voor de tuin. Download : conceptversie 21-8-2014 Maaiveldhoogtekaart Blok 59
Pagina 12 van 12 9 Nutsvoorzieningen De gemeente is gestart met de voorbereidingswerkzaamheden voor de aanleg van riolering, waterleiding, stadsverwarming, elektra, kpn en upc. Hierop kunnen te zijner tijd de huisaansluitingen worden aangesloten. 10 Omgevingsvergunning De kavelkoper zal tekeningen en berekeningen etc. van zijn te bouwen woning maken en vervolgens een Omgevingsvergunningaanvraag indienen bij de gemeente. Dat bouwplan wordt ook beoordeeld door de welstandscommissie van Amsterdam en dient o.a. te voldoen aan het Bouwbesluit. Om welstand in een vroeg stadium te kunnen laten reageren op je voorgestelde plan is het verstandig vooruitlopend op de volledige vergunningsaanvraag een conceptaanvraag in te dienen. Op deze manier wordt je vertraging en veel dubbel reken- en tekenwerk bespaard. 11 Huisnummers De kavels hebben nog geen huisnummers. De gemeente verstrekt aan de kavelkopers huisnummers na verlening van de Omgevingsvergunning. De kavelkopers hebben hun huisnummer nodig bij de aanvraag van de eigen huisaansluitingen bij de afzonderlijke nutsbedrijven (3 à 4 maanden voor oplevering van de woning)..