Jaarverslag 2014 Woningstichting Volksbelang Wijk bij Duurstede
Inhoud VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER... 3 Inleiding... 3 Ontwikkelingen in de sector... 3 Resultaten... 4 Toekomstverwachtingen... 4 Verklaring van het bestuur... 4 SAMENWERKING... 5 Samenwerking en overleg met huurders... 5 Samenwerking en overleg met gemeente en zorg- en welzijnspartners... 7 Samenwerking en overleg met bouw- en ketenpartners... 8 VERHUUR... 9 De Wijkse woningmarkt... 9 Woningzoekenden en slaagkans... 9 Lokaal maatwerk... 11 Huurprijsbeleid... 11 Huurderving en huurachterstanden... 11 VOORRAAD...14 Strategisch voorraadbeleid... 14 Onderhoud... 14 Groot onderhoud en renovatie... 16 Zelf aangebrachte veranderingen... 17 Wet Maatschappelijke Ondersteuning... 17 Nieuwbouw... 17 Duurzaamheid... 18 Verkoop... 19 FINANCIËN...20 Financieel beleid... 20 De financiële positie van Volksbelang... 20 Waardering bezit... 20 Jaarresultaat 2014... 21 Financiering... 22 Risicobeheersing... 23 Realisatie versus begroting... 24 ORGANISATIE...25 Structuur... 25 Ontwikkelingen... 27 Integriteit... 27 Verbindingen... 27 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN...28 Samenstelling... 28 Taak en werkwijze... 28 Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen... 28 Reglement... 28 1
Vergaderingen en behandelde onderwerpen... 29 Overleg met belanghebbenden... 30 Commissies... 30 Integriteit... 31 Onafhankelijkheid... 31 Remuneratierapport... 31 Aanpassingen... 32 Rooster van aftreden per 31 december 2014... 32 Verklaring van de Raad van Commissarissen... 32 KENGETALLEN...33 DEEL 2 JAARREKENING 2014 (FINANCIËN)...34 BALANS PER 31 DECEMBER 2014...35 WINST EN VERLIESREKENING 2014...37 KASSTROOMOVERZICHT...38 Toelichting op de jaarrekening... 39 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva... 40 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat... 46 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht... 49 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans... 50 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening... 67 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht... 75 Overige toelichting... 76 DEEL 3 OVERIGE GEGEVENS...78 2
DEEL 1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Verslag van de directeur-bestuurder Inleiding Voor u ligt het jaarverslag over 2014, een mooi jaar voor Volksbelang. Een jaar dat in het teken heeft gestaan van het verstevigen van de organisatie en ons beleid, waarin we zijn gevisiteerd, woningen hebben gerenoveerd en opgeleverd, kritisch keken onze financiële positie en met belanghouders in gesprek waren onze rol in de samenleving. Ontwikkelingen in de sector Wet- en regelgeving In 2014 is geen nieuwe wet- en regelgeving van kracht geworden. Wel is het een en ander voorbereid dat in 2015 ingaat. Op 11 december 2014 heeft de Tweede Kamer unaniem ingestemd met de Novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Veel amendementen en moties van de Tweede Kamer op de novelle volgen uit de aanbevelingen van de Parlementaire enquête Woningcorporaties. De Eerste Kamer beraadt zich begin 2015 op de novelle. Streven is de Herzieningswet in juli 2015 in te voeren. Wat in de novelle sterk terugkomt, is naast een concentratie op kerntaken, een afbakening van het geografisch werkgebied en een versterking van de rol van gemeenten richting Toegelaten Instellingen. Ook is ingestemd met een aangepast woningwaarderingssysteem (WWS-systeem) dat per oktober 2015 ingevoerd wordt. Net als in 2013 hadden we dit jaar te maken met de verhuurderheffing. Woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector betaalden in 2014 ruim 1,1 miljard euro. Dat bedrag loopt op tot 1,7 miljard in 2017. De effecten van de verhuurderheffing worden begin 2016 geëvalueerd. In 2014 is wederom de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De wet die dat mogelijk maakt, werd in maart 2013 aangenomen. Hiermee wordt beoogd sociale huurwoningen betaalbaar te houden, het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Maatschappelijke ontwikkelingen Nederland bevindt zich in een overgangsfase van verzorgingsstaat naar participatiesamenleving. Een verschuiving van een samenleving waarin de staat de primaire verantwoordelijkheid draagt voor het welzijn van zijn burgers naar een samenleving waarin die verantwoordelijkheid primair bij de burgers zelf ligt. Deze overgang vraagt een omslag in het denken van zowel organisaties als burgers. Dit vraagt ook van Volksbelang dat we opnieuw kijken naar onze rol in de samenleving. Hoewel globalisering niet meer weg te denken is, is er ook een andere beweging op gang gekomen. Die van de kleine schaal, het lokale, de gemeenschap. Initiatieven van onderaf, duurzaamheid in/uit de eigen omgeving, andere organisatievormen en wijzen van communicatie. Van groente van de boer tot lokaal opgewekte energie. Eigen kracht van mensen is daarin een veel gebruikte term. Tot slot is de zorgsector volop in verandering, voornamelijk door veranderingen in wet- en regelgeving. Scheiding wonen en zorg staat daarbij centraal, waarmee wordt gedoeld op de ontwikkeling waarin zorg steeds meer in de eigen woning wordt geleverd in plaats van in een intramurale instelling (verzorgings- en verpleegtehuis, instelling voor mensen met een beperking of aandoening). De verwachting is dat door het scheiden van wonen en zorg een grotere vraag ontstaat naar toegankelijke woningen waarin zorg geleverd kan worden. 3
Resultaten Visitatie In 2014 is Volksbelang gevisiteerd. Het geïntegreerde eindoordeel is een 7,2. Dat is aan de bovenkant van de bandbreedte en daar zijn we trots op. Alle belanghebbenden waren positief over de prestaties van Volksbelang. De visietafels, Gouden Buur(t) en de inzet van het team van Volksbelang hebben bijgedragen aan mooie beoordelingen bij externe legitimatie, leefbaarheid en vitale buurten en wijken. Aandachtspunten die de commissie heeft aangegeven zijn omgezet in acties en pakken we op in 2015. Financieel resultaat Als effect van het verbeterplan toont het resultaat over 2014 een positief saldo van 2,6 miljoen ten opzichte van 2013. De stijging van het resultaat is in vergelijking met vorig jaar voornamelijk ontstaan uit hogere huuropbrengsten, meer verkochte woningen en door herwaarderingen van de bezittingen overeenkomstig de geldende voorschriften. Op deze positieve effecten drukken de verhuurdersheffing, saneringssteun en hogere personele lasten. In 2015 zal het ingezette beleid worden voortgezet om de financiële stabiliteit van Volksbelang verder te versterken. Om zo de continuïteit voor de toekomst te kunnen blijven waarborgen. Toekomstverwachtingen In 2015 ligt de focus op innovatieve projecten zoals de Gouden Gemeenschap en de Slimme Woning. Naast innovatieve projecten focust Volksbelang zich op het verdiepen van klantcontacten, het vermarkten van woningen en het verder versterken van haar financiële positie. Volksbelang wil meer kunnen leveren voor minder door dingen anders te organiseren. Volksbelang investeert waar nodig, andere investeringen worden kritisch beoordeeld op verschillende factoren zoals haalbaarheid en rentabiliteit. De personele bezetting zal naar verwachting licht afnemen. De financiering zal in 2015 naar verwachting worden verlaagd met 3 miljoen, hetgeen een positief effect heeft op de rentabiliteit van Volksbelang. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening over 2014 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2 lid g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 10 maart 2015 Was getekend: Batian Nieuwerth Directeur-bestuurder 4
Samenwerking De participatiesamenleving vraagt om verbinding tussen mensen en organisaties. Voor Volksbelang is dat niet nieuw, het zit in onze aard om de samenwerking met onze belanghouders te zoeken. Mede aangemoedigd door ontwikkelingen in de sector hebben we dit jaar het thema opgenomen in onze strategische visie voor de komende jaren. Dit hoofdstuk beschrijft de samenwerking met huurders, gemeente en zorg- en welzijnspartners, en bouw- en ketenpartners over 2014. Samenwerking en overleg met huurders Samen werken aan de maatschappelijke opgave in Wijk bij Duurstede is voor Volksbelang essentieel. We maken onderscheid in lokale partners en regionale partners, zoals Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). Lokaal zijn onze huurders en hun afvaardiging, de Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV), één van onze belangrijke belanghouders. Ook de gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke samenwerkingspartner. Daarnaast werken wij samen met zorg- en welzijnspartijen en partners voor de ontwikkeling en het beheer van woningen. Ook zijn we in 2014 verbindingen aangegaan met partijen met wie we nieuwe initiatieven willen oppakken en kennis uitwisselen. Op bestuurlijk niveau hebben we verkennende gesprekken gevoerd over mogelijke samenwerkingsvormen met andere corporaties in de regio. Huurdersbelangenvereniging De samenwerking tussen Volksbelang en de HBV is goed. In 2014 werd formeel zeven keer vergaderd. Deze vergaderingen zijn bijgewoond door één van de twee huurderscommissarissen. De belangrijkste agendapunten waren: - voortgang nieuwbouwprojecten; - voortgang invoering Sepa; - voortgang Gouden Buur(t); - verkoopbeleid, voortgang verkoop, uitbreiding aantal te verkopen woningen; - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014; - evaluatie samenwerkingsovereenkomst HBV/Volksbelang; - visitatie; - strategisch voorraadbeleid; - jaarrekening 2013; - vergroten zichtbaarheid HBV/lancering nieuwe site/versterken huurdersorganisatie; - woningmarktonderzoek; - implicaties warmtewet; - strategische visie en koers, ondernemingsplan en begroting 2015 e.v.; - wijziging incassoprocedure. Over de onderwerpen inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopbeleid, strategische visie, strategisch voorraadbeleid en wijziging huurincassoprocedure is overeenstemming bereikt, met inachtneming van de aard van het recht van inspraak. Terugkerend aandachtspunt vanuit Volksbelang is de jaarlijkse terugkoppeling met de leden van Krommerijn en de rol die de HBV naar buiten toe inneemt. De algemene ledenvergadering werd in mei bezocht door vijftien (2013: achttien) van de circa 95 leden (2013: circa 95). De jaarstukken zijn goedgekeurd en de kascommissie heeft de jaarrekening 2013 geaccordeerd. In juni is het algemeen bestuurslid uit Langbroek afgetreden. Naast deze vacature is gedurende heel 2014 de functie van penningmeester vacant gebleven. De vacatures zijn uitgezet en het werk wordt ondervangen door de huidige bestuursleden. De HBV is lid van de Woonbond en krijgt daar op verzoek ondersteuning van. Volksbelang stelt de HBV in het kader van de samenwerkingsovereenkomst jaarlijks een budget ter beschikking. In goed onderling overleg heeft Volksbelang dit, gezien de eigen financiële positie en de hoogte van de door de HBV opgebouwde reserves, naar beneden bijgesteld. De bijdrage voor 2014 5
was 8.500 (2013: 10.000). Het HBV lidmaatschap is met ingang van 1 oktober 2014 verhoogd van 6,00 naar 7,50 per jaar. Overleg met andere huurder(s)organisaties geschiedt op niet frequente basis en vindt voornamelijk op afroep plaats. Het contact met individuele huurders We hebben dagelijks contact met individuele huurders, via verschillende communicatiemiddelen en over diverse onderwerpen. Over onze dienstverlening in een belangrijk deel van onze primaire processen, vragen wij feedback. Die vragen we met name aan vertrekkende en nieuwe bewoners. Dienstverleningsaspect Beoordeling vertrekkende en nieuwe bewoners Klantvriendelijkheid 7,7 Informatieverstrekking 7,6 Afhandeling onderhoudsklachten 7,0 Huurincasso 7,9 Dienstverlening medewerkers 8,0 De onafhankelijke visitatiecommissie beoordeelde onze dienstverlening in zijn algemeenheid met een 7,0. Gouden Buur Spaarpas Ongeveer 1.552 huurders (77%) hebben een Gouden Buur Spaarpas. Deze huurders sparen 100 punten per maand (ieder punt is één cent waard) als zij voldoen aan de drie criteria van een goede huurder : de huur op tijd betalen, de voortuin onderhouden en geen overlast veroorzaken. In december kwamen 1.387 huurders in aanmerking voor deze punten. Daarnaast kwamen 1.276 huurders in aanmerking voor 50 punten extra per maand, omdat zij de huur betalen via een automatische incasso. Alle huurders met een spaarpas samen spaarden over heel 2014 2.554.400 punten en namen in de eerste drie kwartalen 946.300 punten op. De punten van het vierde kwartaal kunnen in 2015 opgenomen worden. Gouden Buur(t) Vanuit het Gouden Buur(t)-budget zijn twee initiatieven ondersteund. In de Wilhelminastraat hebben huurders van Volksbelang samen met kopers een straatfeest georganiseerd. De huur van het springkussen en de barbecue zijn bekostigd uit het Gouden Buur(t)-budget. In De Geer hebben bewoners vanuit dit budget de bloembakken opgefrist met nieuwe vaste planten. Klachten Een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging of een verzoek tot huurverlaging wegens technische gebreken kunnen huurders voorleggen aan de Huurcommissie. Een klacht over onze dienstverlening kan worden voorgelegd aan de Geschillencommissie en een klacht over de woningtoewijzing aan de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling. - Bij de Geschillencommissie is één klacht ingediend. De commissie heeft geen uitspraak gedaan, omdat partijen onderling tot een oplossing zijn gekomen. - In 2014 heeft de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling geen klachten ontvangen inzake de woningtoewijzing. - Bij de Huurcommissie is eind 2013 een verzoek tot huurverlaging ingediend. Dit verzoek is in 2014 afgewezen. 6
Leefbaarheid In 2014 hebben we vanuit leefbaarheid ingezet op het aanspreken van mensen. Daarin trekken we samen op met de gemeente, Stichting Binding en de politie. Trappenhuizen De trappenhuizen hebben onze constante aandacht. Huurders die fietsen of andere zaken in een van de trappenhuizen van de portiekflats plaatsen, worden daar door de consulenten wijkbeheer keer op keer over aangesproken. Alle trappenhuizen moeten leeg en schoon zijn, omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn en goed toegankelijk voor hulpdiensten. Tuinen Een verwaarloosde tuin of voorgevel heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de buurt. De tuinen en voorgevels worden dan ook jaarlijks door onze consulent wijkbeheer gecontroleerd. In 2014 werden vijftien tuinen en voorgevels afgekeurd (2013: 56). Huurders die hun tuin of voorgevel niet opknappen, ontvangen geen Gouden Buur-spaarpunten. Overlast In 2014 zijn in totaal 98 eerste meldingen van overlast gedaan (2013: 81 meldingen). Dit betekent dat 4,9% van onze huurders een overlastincident meldde (2013: 4%). De eerste overlastmeldingen handelen we veelal gelijk af door middel van advies en/of doorverwijzing naar Buurtbemiddeling. Als na een eerste melding nogmaals een melding wordt gedaan, maken we een overlastdossier aan. Begin 2014 stonden dertien dossiers open. In 2014 zijn daar vijf nieuwe dossiers bij gekomen en is één dossier heropend. Van de in totaal negentien dossiers die in 2014 in behandeling waren, is er één afgesloten. Dit was omdat de overlast is opgelost na inschakeling van Buurtbemiddeling door de huurder. We hebben dit jaar uit eigen initiatief drie dossiers doorgezet naar Buurtbemiddeling. Huurders worden hiervan op de hoogte gesteld. Samengevat waren er op 31 december 2014 nog achttien lopende overlastdossiers. De meeste overlastmeldingen en -dossiers gaan over geluidsoverlast, namelijk 74%. Bij de openstaande dossiers speelt ook regelmatig van burenruzie, te weten bij 16%. Die zijn over het algemeen moeilijk op te lossen. In vier gevallen is sprake van een ernstig conflict, waardoor de overlastzaak al langere tijd loopt. De meeste overlastmeldingen komen net als voorgaande jaren uit de wijken De Heul en De Engk, voornamelijk van bewoners van de flats. Als het nodig is dan sluiten de wijkagenten aan bij overlastgesprekken of huisbezoeken. Samenwerking en overleg met gemeente en zorg- en welzijnspartners Binnen de gemeente Wijk bij Duurstede dragen wij samen met Woningbouwstichting Cothen zorg voor de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. In 2014 vonden er geen bestuurlijke overleggen plaats tussen Volksbelang, de gemeente en woningbouwvereniging Cothen, wel tussen Volksbelang en de gemeente. Tot formele prestatieafspraken is het dit jaar niet gekomen, maar we stemmen onze plannen over wonen en leefbaarheid met elkaar af. Lokaal maatwerk De overeenkomst met betrekking tot lokaal maatwerk liep in 2014 af. Het opstellen van een nieuwe overeenkomst is stilgelegd in verband met de herziening van de Huisvestingswet. Het is aan de gemeente om een nieuwe verordening te maken. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Elk kwartaal heeft op ambtelijk niveau een overleg plaatsgevonden in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Gesproken is onder andere over een aanpassing van een woning en de scootmobielstalling bij de Romeinenbaanflats (zie paragraaf 4.5). 7
Stichting Binding Met Stichting Binding werken we samen in het Signaleringsnetwerk en buurtbemiddeling. Complexe overlastzaken brengen wij in, in het Signaleringsnetwerk. We bespreken deze multidisciplinaire casussen en wijzen ze toe aan een casemanager. Een groot voordeel van dit overleg is dat alle disciplines aanwezig zijn. In een kort tijdbestek wordt veel besproken en worden snel acties uitgezet. Het Signaleringsnetwerk in de huidige vorm is geëindigd per 31 december 2014. In overleg gaan we kijken hoe we deze samenwerking op een aangepaste wijze kunnen voortzetten. In 2014 hebben wij een aantal eenvoudige overlastgevallen overgedragen aan Buurtbemiddeling. Dat waren casussen waarvan we verwachten dat het probleem met één gezamenlijk gesprek op te lossen was. De bemiddeling is goed verlopen. Het betrof één op één geluidsoverlastzaken. Gouden Gemeenschap Onder de noemer werken aan een Gouden Gemeenschap zijn de gemeente, Stichting Binding en Volksbelang aan het aftasten en onderzoeken of en hoe we onze samenwerking kunnen versterken als het gaat om leefbaarheid. Bijvoorbeeld door (eerder) samen op te trekken in projecten die de gemeenschap raken. Statushoudersoverleg De gemeente, Vluchtelingenwerk, Volksbelang en de woningbouwvereniging Cothen hebben periodiek gesproken over de huisvesting van statushouders in de gemeente Wijk bij Duurstede. De opgave in het kader van de huisvesting van statushouders is in de tweede helft van 2014 substantieel verhoogd in verband met de toestroom van vluchtelingen naar Nederland (zie paragraaf 3.2.1). Over de huisvesting van statushouders wordt ook binnen het regionaal overleg gesproken. Vastgoedprojecten Met de gemeente hebben we dit jaar op bestuurlijk en ambtelijk niveau meermalen overlegd over te realiseren projecten en nieuwe ontwikkelingen. Gesproken werd over de nieuwbouwprojecten aan de Steenstraat en in Langbroek (Oranjepoort). Voor de Dirk Fockstraat is een gezamenlijke quickscan op haalbaarheid uitgevoerd in verband met de keuze voor renovatie of sloop/nieuwbouw. Door het jaar heen werd ook gesproken over behoud c.q. invulling van de winkelfunctie in Oranjepoort, Langbroek. Voor de uitvoering van het renovatieproject aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat is op ambtelijk niveau veelvuldig contact geweest. In dit project realiseren we samen met de gemeente en WMO ook een woning met ook slaap- en badkamer op de begane grond. Samenwerking en overleg met bouw- en ketenpartners Samen met onze bouw- en ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. Voor een groot aantal werkzaamheden werken wij duurzaam samen met onze ketenpartners. Door deze duurzame samenwerking hebben zij kennis van ons bezit en kennen we elkaars processen en werkwijze. Dit komt de kwaliteit en samenwerking ten goede. Voor onze huurders zijn de medewerkers van deze bedrijven vertrouwde gezichten. Voor het nu lopende renovatieproject van dertig eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat hebben we door middel van aanbesteding een bouwpartner geselecteerd. 8
Verhuur Volksbelang verhuurt binnen de gemeente Wijk bij Duurstede woningen in de kernen Wijk bij Duurstede en Langbroek, zowel sociaal als in de vrije sector. Op de Wijkse sociale woningmarkt neemt de druk toe, de slaagkans op een woning is gedaald ten opzichte van het vorig jaar. De financiële situatie van huurders lijkt verslechterd, we hebben dit jaar te maken met meer betalingsachterstanden. Hierop hebben we ons beleid aangescherpt. De Wijkse woningmarkt Ten opzichte van vorig jaar vertrekken minder mensen uit Wijk bij Duurstede en ontstaan meer huishoudens. In 2014 nam vooral het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Van de huishoudens die zich in Wijk bij Duurstede vestigen, is het aandeel uit de Provincie Utrecht groot. Deze groep komt voor een substantieel deel uit de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Zoals in heel Nederland vergrijst ook in Wijk bij Duurstede de bevolking. De groep van 65 jaar en ouder groeit, met als gevolg dat de toekomstige zorgvraag en de vraag naar toegankelijke woningen toenemen. Ongeveer een kwart van de Wijkse huishoudens heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens en behoort daarmee tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. Woningzoekenden en slaagkans De druk op de sociale woningmarkt in Wijk bij Duurstede neemt toe, de vraag is groter dan het aanbod. 2.247 woningzoekenden reageerden in 2014 op het aanbod in Wijk bij Duurstede (2013: 2.083). Eengezinswoningen zijn op de lokale sociale woningmarkt het meest gewenst. De wachttijd voor deze woningen is namelijk het langst, gemiddeld 9 jaar. Voor een appartement/flat is de wachttijd iets minder dan 6 jaar, voor een bovenwoning gemiddeld 2 jaar en voor een benedenwoning rond de 6,5 jaar. Gemiddeld stonden huishoudens 6,9 jaar ingeschreven voordat ze een woning in Wijk bij Duurstede kregen toegewezen. De gemiddelde slaagkans van huishoudens die reageerden op in Wijk bij Duurstede vrijkomende woningen bedroeg 4,8% (2013: 6,0%). We moesten in 2014 een woning die via Woningnet werd verhuurd gemiddeld 3,2 keer aanbieden. In de tweede helft van 2014 zijn we gestart met een kleinschalig kwalitatief onderzoek naar de reden voor woningzoekenden om een woning af te wijzen. Toewijzingen Op 31 december 2014 telde onze voorraad 2.015 woningen. Onderstaande tabel laat de indeling van onze voorraad naar kale huurprijs zien. Negen van de 2.015 woningen stonden leeg in afwachting van verkoop, deze zijn niet meegenomen in de tabel. Zeven woningen aan de Hoogstraat die worden beheerd door een interim vastgoedbeheerder (kale huurprijs 0,00) en twaalf zorgappartementen in het Droomhuis zijn wel meegenomen. Kale huurprijs Toegewezen woningen in 2014 Bezit Volksbelang Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse in % < 389,05 4 161 2,5 389,05 556,82 85 743 11,4 556,82 596,75 18 295 6,1 596,75 699,48 34 645 5,3 >= 699,48 17 162 10,5 Totaal 158 2.006 7,9 Als je onze voorraad vergelijkt met die van andere corporaties valt op dat wij in verhouding veel ruime eengezinswoningen hebben: 59% van onze voorraad. Daardoor hebben wij vergeleken met andere 9
corporaties minder goedkope en betaalbare woningen. Onze voorraad ingedeeld naar aftoppingsgrens voor huursubsidie: Huishouden Aftoppingsgrens Percentage van de woningvoorraad Jonger dan 23 jaar 389,05 8 Eén- en tweepersoons (van 389,05 tot) 559,82 37 Drie- en meerpersoons (van 559,82 tot) 596,75 15 In totaal heeft 60% van onze woningen een huurprijs onder de 596,75, de aftoppingsgrens voor drieen meerpersoonshuishoudens. In totaal boden wij in 2014 158 huurwoningen aan: - 99 bestaande sociale huurwoningen - 42 sociale nieuwbouwwoningen - 17 vrije sector huurwoningen Daarmee was de mutatiegraad, het percentage woningen dat van huurder wisselt, 7,8% (2013: 9,6%). Doelgroepen Wij onderscheiden drie doelgroepen: primair, secundair en tertiair. De primaire doelgroep heeft recht op huurtoeslag, de secundaire doelgroep heeft een huishoudinkomen tot 34.678 en geen recht op huurtoeslag en de tertiaire doelgroep heeft een huishoudinkomen van 34.678 of hoger. Onderstaande tabel toont de toewijzing van woningen per doelgroep in 2014, naar kale huurprijs. Huur < 597 Huur < 699 Huur > 700 Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Woningen toegewezen aan 82 77 22 65 0 0 104 66 de primaire doelgroep Woningen toegewezen aan 21 20 4 12 0 0 25 16 de secundaire doelgroep Woningen toegewezen aan 4 3 8 24 17 100 29 18 de tertiaire doelgroep Totaal 107 100 34 100 17 100 158 100 In 2014 wezen wij 104 van de 141 toegewezen sociale huurwoningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep (74%). In totaal wezen we 92% van onze sociale woningen toe aan huishoudens met een inkomen tot 34.678. 8% van de vrijgekomen woningen is toegewezen aan de huishoudens met een inkomen van 34.678 of hoger. Hiermee voldoen wij aan de door de overheid gestelde norm om ten minste 90% van de vrijkomende sociale woningen toe te wijzen aan de lagere inkomens. Urgenties en hardheid Een deel van de op Woningnet geadverteerde sociale huurwoningen is met voorrang toegewezen aan huishoudens met een urgentieverklaring of een hardheid. Toegewezen op basis van urgentieverklaringen en hardheid Aantal woningen Urgenties i.v.m. relatieverbreking 9 Financiële urgenties 1 Maatschappelijke urgenties 2 Hardheid 16 Totaal 28 Toewijzingen niet via Woningnet Niet alle 141 sociale huurwoningen die wij in 2014 verhuurden, zijn toegewezen via Woningnet. 14 woningen werden buiten Woningnet om toegewezen. Onderstaande tabel toont een specificatie daarvan: 10
Toegewezen aan Aantal woningen Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders) 9 Huishoudens met een hardheid 1 Huishoudens die wegens medische redenen moesten verhuizen (WMO) 1 Woningruil 3 Totaal 14 In 2014 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. Lokaal maatwerk In 2013 is de lokaal maatwerkovereenkomst met de gemeente verlopen en in 2014 is vooralsnog geen nieuwe overeenkomst gesloten. Wij wezen in 2014 vier woningen met voorrang toe volgens de verlopen lokaal maatwerkovereenkomst. Het betrof: - één jongerenwoning voor jongeren tot 23 jaar. - één verhuizing van een huurder uit een bovenwoning naar een benedenwoning. - twee woningen die met voorrang werden toegewezen aan woningzoekenden met een lokale binding. Huurprijsbeleid Huurverhoging Wij hebben in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd binnen onze sociale voorraad. Daarbij is gebruik gemaakt van de maximale huurverhogingspercentages per inkomenscategorie, zoals deze gesteld werden door de Rijksoverheid. De belangrijkste reden hiervoor is het verbeteren van de financiële positie van Volksbelang. Doelgroep Huurverhogingspercentage Huishoudinkomen <= 34.085 4,0 Huishoudinkomen vanaf 34.085 tot 43.602 4,5 Huishoudinkomen => 43.602 6,5 Vrije sector huurwoningen en huurders van garages en bergingen 6,5 De gerealiseerd huuropbrengsten in 2014 zijn lager dan begroot. Het verschil tussen werkelijke huuropbrengsten en begroting wordt verklaard doordat in 2014 een aantal woningen eerder is verkocht dan begroot en dat nieuwbouwwoningen later zijn opgeleverd dan begroot. Huurders hebben volgens de wet de mogelijkheid om bezwaar in te dienen naar aanleiding van de huurverhoging. We hebben 48 ontvankelijk verklaarde bezwaren ontvangen. 30 daarvan gaven aanleiding tot verlaging van de huurverhoging. Deze hadden voornamelijk te maken met huishoudinkomens die in 2013 lager waren dan in 2012. Bij dertien gevallen werd het bezwaar ingetrokken en in vijf gevallen gaf het bezwaar geen aanleiding tot verlaging van de huurverhoging. In de tweede helft van 2014 namen wij vier huurverlagingsverzoeken in behandeling. Alle verzoeken zijn toegewezen. Het betrof huishoudens die te maken kregen met een wijziging in de huishoudenssamenstelling. Streefhuurbeleid In 2014 hebben wij de streefhuren van onze woningen verhoogd naar gemiddeld 70%. Voor de verhoging bedroeg het gemiddelde percentage 68%. De verhoging van het streefhuurpercentage maakt onderdeel uit van het verbeterplan om de financiële positie van Volksbelang te verbeteren. Huurderving en huurachterstanden Ten opzichte van 2013 is het aantal betalingsachterstanden toegenomen. Belangrijke redenen daarvoor zijn de economische crisis, het feit dat de mensen die vorig jaar hun baan zijn verloren nog 11
steeds zoekende zijn op de arbeidsmarkt, de tijd die schuldhulpverleningsinstanties nodig hebben om de financiële situatie binnen een gezin stabiel te krijgen en het struisvogelgedrag van huurders met een betaalachterstand. Om huurachterstanden te voorkomen, hebben we dit jaar ons beleid aangescherpt. De aanscherping bestaat uit: - We accepteren zo min mogelijk betalingsafspraken waar geen concrete regeling aan gekoppeld is. - We leggen de verantwoording duidelijker bij de huurder, wat resulteert in minder terugbelacties. Uitgangspunt is dat de huurder contact moet opnemen met Volksbelang in plaats van Volksbelang met de huurder. - We leggen in een vroeg stadium uit wat de consequenties zijn als we geen contact krijgen met de huurder of als huurder geen contact opneemt met Volksbelang: we sturen de zaak door naar de deurwaarder. Om dit te kunnen realiseren werken we nauw samen met het Signaleringsnetwerk, Bureau Sociale Raadslieden, bewindvoerders, de Regionale Sociale Dienst, de Schuldhulpverlening, Caritas en Maatschappelijk Werk. Eind 2014 hadden 193 huurders een openstaande vordering (2013: 167). Dat betekent een stijging van 15,6% ten opzichte van 2013. Hiervan heeft 8,8% een vordering waarvan de betaaltermijn nog niet is verstreken. Van de resterende 176 vorderingen heeft 24,4% betrekking op maximaal één maand huurachterstand, 4,0% op één tot twee maanden en 9,1% op meer dan twee maandhuren achterstand. Een percentage van 56,8% is per 31 december 2014 in handen van de deurwaarder. Het resterende percentage van 5,8% bestaat uit een achterstand waarbij finale kwijting is verleend of op basis van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) schuldsanering is uitgesproken. Hierbij is het definitieve bedrag wat moet worden afgeboekt nog niet bekend. Dit aantal en het bedrag is meer dan verdubbeld ten opzicht van 2013. Onderstaande tabellen tonen het overzicht van betaalachterstanden over 2014 ten opzichte van 2013: Periode betalingsachterstand Aantal huurders Achterstand in < 1 maand 58 51 25.139 10.445 1 maand 44 33 27.992 19.302 1 tot 2 maanden 11 16 8.810 10.429 > 2 maanden 8 19 19.870 25.625 < 2 maanden, bij deurwaarder 17 16 7.803 8.927 > 2 maanden, bij deurwaarder 48 29 115.967 74.148 WSNP/finale kwijtschelding 7 3 12.496 5.032 Totaal 193 167 218.077 153.908 In de totale achterstanden zijn ook de achterstanden opgenomen waarvoor een betalingsregeling is getroffen. Vooruitstand Op 31 december 2014 hadden 112 huurders de huur vooruit betaald, voor een bedrag van 76.335 (2013: 64.951). Ontruimingen In 2014 hebben vier ontruimingen plaatsgevonden. Hiervan was één ontruiming op grond van huurachterstand en drie ontruimingen op grond van hennepteelt. Onderstaande tabel geeft overzicht van de deurwaarderdossiers. 12
Status dossier Aantal dossiers Achterstand ( ) Lopend op 31 december 2013 44 62.829 Afgesloten uit 2013 22 33.182 Nieuw in 2014 66 94.760 Afgesloten in 2014 25 25.465 Lopend op 31 december 2014 63 98.941 Betalingsregelingen Onderstaande tabel toont de betalingsregelingen over 2014 ten opzichte van 2013. Betalingsregeling Aantal < 250 250-500 500-750 > 750 Totaal ( ) Doorloop uit 2013 61 40 13 4 12 21 21 13 15 2 37.440 17.876 (2012), beëindigd 2014 (2013) Nieuw & actief 42 61 7 13 4 12 23 21 8 15 27.071 37.440 in 2014 (2013) Nieuw & beëindigd 74 58 14 9 18 25 37 20 5 4 37.168 26.480 in 2014 (2013) Totaal 177 159 34 26 34 58 81 54 28 21 101.679 81.796 In 2014 hebben we 116 nieuwe betalingsregelingen afgesloten (2013: 119). Dit is 2,5% minder dan in 2013. Van de 116 zijn 74 regelingen in hetzelfde jaar ook weer beëindigd. Het streven is een achterstand af te laten betalen in maximaal 6 maanden. De nieuwe regelingen die we in 2014 hebben afgesloten, vertegenwoordigen een bedrag van 64.239 (2013: 63.920). Dit is 0,5% hoger dan in 2013. Het totaal aantal regelingen dat in 2014 actief was, bedraagt 177 (2013: 159). Dit is een stijging van 11,3% ten opzichte van 2013, die mede veroorzaakt wordt door 61 regelingen met een doorloop uit 2013 (2013: 40 regelingen uit 2012). De regelingen die in 2014 liepen vertegenwoordigen een totaalbedrag van 101.679 (2013: 81.797). Dat is 24,3% hoger dan in 2013. Ook dit heeft te maken met een hoog bedrag aan doorloop vanuit 2013. Van deze betalingsregelingen zijn er 135 in 2014 beëindigd, waarmee het aantal actieve regelingen op 31 december 2014 komt op 42 (2013: 61). Dit is 31,1% minder dan op 31 december 2013. 13
Voorraad Dit jaar hebben we ons strategisch voorraadbeleid geactualiseerd. Nog meer dan voorheen kijken we samen met onze belanghouders en vanuit onze rol in het maatschappelijk speelveld naar de opbouw en het onderhoud van onze voorraad. Deels vanuit ons huidige beleid en deels vanuit onze nieuwe inzichten, hebben we dit jaar onderhoud grotendeels conform begroting en planning uitgevoerd. De verkoop van woningen was zeer succesvol en op het gebied van duurzaamheid en domotica zijn concrete stappen gezet. Strategisch voorraadbeleid Als sociaal verhuurder ligt onze focus binnen de gemeente Wijk bij Duurstede op de kernen Wijk bij Duurstede en Langbroek. Wij bieden een divers woningaanbod, zowel in woningtype (producten) en kwaliteiten als in verschillende buurten. Ons strategisch voorraadbeleid is erop gericht om zowel nu als in de toekomst aan de vraag naar woningen te (blijven) voldoen. Daarbij is betaalbaarheid voor (toekomstige) huurders en voor onszelf een belangrijk uitgangspunt voor ons beleid. De toekomstige vraag van de klant hebben we in 2014 in beeld gebracht met een leefstijlenonderzoek. Daarnaast deelden we onze voorraad in in producten en kwaliteitsniveaus. Hierdoor zijn we beter in staat om vraag en aanbod te koppelen: product-markt-combinaties. Samen met enkele belanghouders hebben we daarnaast een woningenmarktonderzoek uitgevoerd. Met de analyse en indeling van onze voorraad, een omgevingsanalyse en de onderzoeken hebben we de basis gelegd om in 2015 onze strategie voor de toekomstige portefeuille te kunnen vormgeven. Onderhoud Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud (PO) verstaan wij voorzienbaar onderhoud dat wij veelal cyclisch uitvoeren, bijvoorbeeld schilderwerk, gevelonderhoud, vervanging van goten en het vervangen van badkamer, keuken en toilet. In 2014 is aan PO 1.412.060 uitgegeven (2013: 1.461.971), inclusief de overloop van 2013 en het bedrag voor het uitkeren van de bewonersvergoedingen. Begroot was: 1.938.195. We hebben bij 617 woningen onderhoud uitgevoerd, waarvan bij 561 exterieur onderhoud (schilderwerk, gevelonderhoud, e.d.). Verder vernieuwden we 42 keukens, 12 douches en 16 toiletten. Dat we minder hebben uitgegeven dan begroot, komt onder andere doordat: - we met onze bouwpartners in deze tot scherpere prijsafspraken zijn gekomen; - minder bewoners (60%) dan begroot (80%) aan de binnenrenovaties hebben deelgenomen; - de tijdelijke BTW-verlaging die leidde tot besparing op de arbeidskosten. Een aantal posten is doorgeschoven naar 2015. Deze activiteiten voeren we gelijktijdig uit met andere reeds geplande activiteiten. Deze posten vertegenwoordigen 33.320. Daarnaast is een aantal posten komen te vervallen. Dit vertegenwoordigt een bedrag van 140.093. Hiervan was 90.000 aan kosten voor asbest ingerekend die nog niet gemaakt zijn. Op aan later moment, in een algemeen asbestproject, worden deze kosten waarschijnlijk wel gemaakt. Planmatig onderhoud dynamisch interieur Planmatig onderhoud dynamisch interieur (PODI) is vernieuwing van keuken en/of douche en/of toilet op een ander moment dan tijdens planmatig onderhoud. Dit betreft woningen die vrijkomen één jaar voorafgaand aan planmatig binnenonderhoud of narooi van vrijgekomen woningen van wie de huurders niet hebben meegedaan bij eerder planmatig onderhoud. Daarbij bekijken we altijd de technische noodzaak van het onderhoud. Daarnaast beslaat PODI vernieuwingen die we uitvoeren omdat huurders een klacht hebben, of vanuit technische noodzaak. 14
In 2014 is aan PODI 447.756 uitgegeven voor het opknappen van 25 woningen (2013: 482.245 voor 24 woningen). Dat is gemiddeld 17.910 per woning, inclusief de reguliere mutatiekosten en de kosten voor asbestinventarisatie en -sanering. Oorspronkelijk was 281.775 begroot, exclusief overloop van 2012. Tussentijds is het budget verhoogd naar 431.775. De overschrijding van de begroting is grotendeels veroorzaakt door het complexe onderhoud van vier mutatiewoningen. Dat bedroeg in totaal 126.000. Daarnaast zijn asbestinventarisaties en -saneringen uitgevoerd voor 25.272. We zien de afgelopen jaren dat het daadwerkelijk aantal PODI-woningen correspondeert met het begroot aantal, maar dat de gemiddelde kosten per woning toenemen door complexe mutaties (meer technisch werk met daaruit voorkomende hogere kosten) en asbestwerkzaamheden. Niet-planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud is onderverdeeld in twee processen: - Dagelijks onderhoud - Mutatieonderhoud Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud zijn de kleine dagelijkse klachten van huurders, in en om de woning. In het Onderhouds-ABC hebben wij voor huurders op een rij gezet welke werkzaamheden zij zelf kunnen oplossen en welke wij uitvoeren. In 2014 hebben onze samenwerkingspartners voor 280.000 werkzaamheden uitgevoerd. Hiervan bestond 12.500 uit het inventariseren en saneren van asbesthoudende materialen. Naast de kleine klachten hebben we in 2014 ook 32 klachten gehad met een complexiteit. Deze klachten lopen uiteen van het vervangen van een keukenblok tot aan het herstellen van de noodverlichting bij de flats. Ook zijn diverse rioleringen en bergingsdaken vervangen. In totaal hebben onze partners in 2014 voor een bedrag van 70.500 aan onderhoud uitgevoerd, dat niet direct onder kleine herstelwerkzaamheden viel. Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud zijn de werkzaamheden die nodig zijn om een woning weer in goede staat te verhuren. Onze samenwerkingspartners voeren bij elke leeggekomen woning een zogenoemde APK uit. Daarnaast maken we tijdens een voor- en eindcontrole afspraken met de vertrekkende bewoner. De uitgaven van mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2013 45.000 gedaald: 175.000 in 2014 tegenover 220.000 het jaar daarvoor. Naast het reguliere mutatieonderhoud hebben we de leeggekomen woningen geïnventariseerd op asbesthoudende materialen en indien nodig zijn deze verwijderd. In totaal hebben onze samenwerkingspartners voor 19.000 aan rapportages opgesteld en voor 31.500 gesaneerd. Contractonderhoud Van contractonderhoud (CO) is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van contractuele afspraken, bijvoorbeeld onderhoud aan individuele cv-installaties in combinatie met mechanische ventilatie, collectieve cv-installaties, algemene verlichting, liftinstallaties, automatische deuropeners en hydrofoorinstallaties. Ook vallen gemeenschappelijke groenvoorzieningen en ongediertebestrijding onder contractonderhoud. Voor 2014 was 503.982 begroot voor CO, uitgegeven is 302.351 (2013: 435.661). Dat we minder hebben uitgegeven dan begroot, komt onder andere door: - de tijdelijke BTW-verlaging naar 6% op arbeid; - een lagere indexatie vanuit leveranciers dan door ons begroot; - contractverlening met een leverancier levert een jaarlijkse besparing op van 90.000 op het onderhoudscontract voor individuele centrale verwarming en mechanische ventilatie. 15
Daarnaast is 38.028 aan posten vervallen. Dit waren met name ingerekende contracten voor kunststof kozijnen die we eerder hebben opgezegd. En contracten waarvoor in 2014 de verplichtingen zijn aangegaan, maar waarvoor pas in 2015 kosten worden gemaakt. Planmatig onderhoud niet begroot Planmatig onderhoud niet begroot (PONB) is onderhoud wat planmatig begroot en/of uitgevoerd had moeten worden, maar dat niet is. In 2014 is aan PONB 116.944 uitgegeven (2013: 68.061). Dit betrof de kosten voor asbestsanering en de installatie van ISTA-meters aan de Karel Martelstraat (in verband met verschuiving van groot onderhoud naar 2016) en het reinigen en vernieuwen van de collectieve ventilatie-installaties in verschillende clusters. Daarnaast hebben we kosten gemaakt voor instandhouding van een flat, omdat renovatie daarvan on hold is gezet. Planmatig onderhoud contracten Het planmatig onderhoud contracten (POC) betreft grote, voorziene uitgaven voor vervanging van, met name, installatiedelen (die door de huidige contracten niet ondervangen worden). De meerjarenraming hebben we in samenwerking met diverse leveranciers opgesteld. In 2014 is aan POC 52.742 uitgegeven (2013: 9.580). Het totaal begrote bedrag bedroeg 60.777 De uitgaven waren het aanbrengen van warmtemeters voor verschillende clusters in verband met de warmtewet en het vervangen van de frequentieregeling en tachometer aan de liftinstallaties. Groot onderhoud en renovatie Groot onderhoud en renovatie is onderhoud binnen een cluster in combinatie met investeringen, dat we uitvoeren zodat onze woningen op het gebied van bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid (minimaal energielabel B) aan de wettelijke voorschriften en eisen van deze tijd voldoen. De levensduur van de woningen wordt hierdoor met minimaal 35 jaar verlengd. Voor de verbeteringen vragen we een huurverhoging. Van Brederodestraat e.o. In november 2014 zijn we gestart met onderhoud- en renovatiewerkzaamheden aan de dertig eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat. Voor de selectie van de aannemer hebben we een meervoudig onderhandse aanbesteding gehouden. In het plan, dat gezamenlijk met de bewonerscommissie is opgesteld, worden de woningen zowel aan de buitenzijde (gevels, kozijnen en dak) als aan de binnenzijde (keuken, douche, toilet en installaties) gerenoveerd. Zodanig dat de woningen weer voldoen aan de wettelijke voorschriften en eisen van deze tijd. Na oplevering (mei 2015) hebben de woningen een energielabel B. Naast de deelname van alle bewoners aan de buitenrenovatie, doet 96% van de bewoners mee aan de vervanging van het interieur. Dit is in vergelijking met andere renovatieprojecten een groot succes (gemiddeld is het deelnamepercentage rond de 50%). Binnen de financiële mogelijkheden hebben wij ingezet om voor de bewoners de maximaal mogelijke voorzieningen en maatregelen te realiseren. Dirk Fockstraat 2 t/m 84 Begin 2014 zijn de voorbereidingen voor het onderhoud- en renovatieplan van de 42 portiekwoningen aan de Dirk Fockstraat, die we samen met de bewonerscommissie opgepakt hadden, om diverse redenen on hold gezet. De renovatie zoals in 2012 door ons gepresenteerd, was binnen de huidige voorwaarden niet te financieren. Daarbij zou deze renovatie leiden tot een huurverhoging die wij in 2012 niet konden voorzien, maar die wij binnen ons huidige beleid onacceptabel vinden, omdat daarmee onvoldoende betaalbare woningen in Wijk bij Duurstede blijven. Daarnaast zijn wij ingegaan op het verzoek van de gemeente om mee te denken met de ontwikkeling van De Engk en samen te kijken naar woonruimte die voldoet aan de wensen van nu en de toekomst. In een aantal informatiebijeenkomsten zijn we hierover met de bewoners over in gesprek geweest. Als compensatie voor het on hold staan van de renovatie, hebben we bij alle bewoners navraag gedaan over eventuele klachten/gebreken in de woning. Alle klachten die we hebben teruggekregen zijn samen met onze samenwerkingspartners opgepakt en opgelost. 16
Karel Martelstraat 1 t/m 93 Voor de 47 woningen aan de Karel Martelstraat bekijken we samen met een partner twee varianten om deze woningen te verbeteren. De aanzet hiervoor is in 2014 gedaan. De eerste variant is onze reguliere renovatieaanpak. Hierbij wordt binnen de financiële normen een renovatieplan opgesteld, uitgaande van een levensduurverlenging van 35 jaar of meer, en een labelsprong naar energielabel B. Bij de tweede variant onderzoeken we een energie-0 concept, waarbij de investering gezamenlijk door Volksbelang en de samenwerkingspartner wordt gedragen. Hiervoor zal het onderhoud aan deze partner worden aanbesteed. De investeringen worden deels gefinancierd vanuit de besparingen op de energielasten. De Karel Martelstraat een complex is waar veel ouderen wonen en daarom onderzoeken we binnen dit complex de mogelijkheden op het gebied van domotica en duurzaamheid, aangezien met name ouderen daar veel baat bij kunnen hebben. Zandweg 58 t/m 80 De negen eengezinswoningen aan de Zandweg willen we verbeteren. We richten ons met name op het exterieur en op verduurzamen (minimaal energielabel B). Het interieur pakken we sober en doelmatig aan. In 2014 hebben we besloten dat we dit project gebruiken als pilot voor het innovatieproject de renovatiewinkel. Met samenwerkings- en/of ketenpartners gaan we pakketten ontwikkelen voor het verbeteren en verduurzamen van deze woningen. Het ingerekende renovatiebudget is taakstellend. Zelf aangebrachte veranderingen In 2014 hebben we 46 aanvragen ontvangen voor veranderingen aan de woning. De aanvragen variëren van het aan laten brengen van een slimme thermostaatregelaar, tot het vervangen van tegelwerk in een douche. Ook hebben we de eerste aanvraag voor het aanleggen van zonnepanelen binnen gekregen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Met het WMO-loket zijn we in 2014 op operationeel niveau overeengekomen om met een vaste prijslijst te werken voor aanpassingen in de woning. Dit zijn aanpassingen voor hulpbehoevende huurders, zoals een verhoogd toilet of een douchestoel. Door gewijzigde wet- en regelgeving worden deze hulpelementen niet meer vergoed. De prijslijst wordt nu gebruikt om de hulpbehoevende huurders adequaat te helpen en te informeren over de mogelijkheden. We hebben voor 1.283 aan kosten teruggevraagd bij het WMO-loket. Bewoners van de Romeinenbaanflats hebben drie scootmobielen aangevraagd bij de gemeente. De ruimte bij de flats voor de stalling van de scootmobielen is zeer beperkt. Gemeente en Volksbelang zijn in overleg om per individueel geval een oplossing te vinden. In het onderhoudsproject Van Brederodestraat/Dr. Cuyperstraat realiseren we samen met de gemeente en WMO ook een woning met ook slaap- en badkamer op de begane grond. Nieuwbouw Oranjepoort Langbroek Begin 2014 is de multifunctionele accommodatie Oranjepoort opgeleverd en in gebruik genomen. De 35 woningen op de verdiepingen zijn bewoond en op de begane grond zijn het dorpshuis, de peuterspeelzaal en BSO, een basisschool en een werkplek voor QuaRijn gevestigd. Alleen de winkelruimte is nog niet in gebruik. We hebben de betreffende ruimte opgeleverd aan de huurder. We onderzoeken of het gehele gebouw langdurig in onderhoud bij de aannemer kan worden gebracht. Daarvoor is een meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld. In 2015 wordt dit onderhoudstraject afgerond. 17
Steenstraat fase 1 en 2 In 2014 heeft de nazorg van de opgeleverde woningen uit fase 1 plaatsgevonden. De meeste koopen huurappartementen waren begin 2014 bewoond, een aantal koopwoningen is in de loop van 2014 verkocht en bewoond. Eén koopappartement hebben we omgezet naar huur. Deze bieden we bij mutatie opnieuw te koop aan. Fase 2 van de Steenstraat is van start gegaan. De sloop vond voor de zomer van 2014 plaats en aansluitend is de bouw opgestart. We verwachten dat conform plan de 38 woningen van blok 3 en 4 begin 2015 worden opgeleverd. Alle aangeboden woningen zijn toegewezen, drie worden apart gehouden voor urgenten. Prospects Postkantoorlocatie In samenwerking met de gemeente is in het verleden de postkantoorlocatie verworven met als doel deze in de toekomst te ontwikkelen. Deze ontwikkeling bleek niet snel opgestart te kunnen worden. Momenteel huurt Stichting Binding het voormalige postkantoor. Onderzoek naar mogelijkheden voor ontwikkeling worden voortgezet. Groenewoudseweg 8 In 2014 heeft de Groenewoudseweg 8 in de verkoop gestaan. In de tussentijd houden we het pand bewoonbaar. Eind van het jaar hebben we gesprekken georganiseerd met de zorgpartijen die voorheen geïnteresseerd waren om op deze locatie een zorgboerderij te ontwikkelen. De financiële situatie bij onze samenwerkingspartners en bij ons plaatste dat plan in een ander perspectief. Inmiddels onderzoeken we met samenwerkingspartijen de mogelijkheden van herontwikkeling. Duurzaamheid Onze woningvoorraad heeft op basis van referentiewoningen een gemiddelde energie-index van 1,53 (december 2014). Deze index komt overeen met energielabel C. Dit jaar hebben we, in navolging van een herijkingsproject in 2011, het overige deel van onze energielabels op basis van de huidige wet- en regelgeving laten actualiseren. 100% 90% 80% 70% 60% 3% 1% 0% 6% 6% 7% 10% 11% 13% 11% 15% 24% Energielabel G Energielabel F Energielabel E Energielabel D 50% 40% 33% 42% 44% Energielabel C Energielabel B 30% Energielabel A 20% 10% 0% 22% 16% 15% 5% 9% 9% Landelijk 2014 Volksbelang 2014 Volksbelang 2013 Figuur 1: Energielabels van Volksbelang in 2013 en 2014 vergeleken met het landelijk gemiddelde in 2014. 18
In 2014 zijn een groot aantal cv-ketels vervangen. Samen met de actualisatie van de labels geeft dit een verbetering van de gemiddelde energie-index van 1,57 (2013) naar 1,53 (2014). In vergelijking met 2013 zien we een daling van het aantal woningen met een C en D-label en een toename van de woningen met een B-label. In figuur 1 is te zien dat onze voorraad er ten opzichte van het landelijk gemiddelde gunstig bij staat. We bezitten geen woningen die voldoen aan energielabel A+ en A++. Daarom zijn deze niet in de figuur weergegeven. Volksbelang stelt zich ten doel om bij de uitvoering van projectmatig onderhoud een zo hoog mogelijk label te halen met een minimum van een B-label. Naast deze ambitie ontwikkelen we een breed beleid rondom zonne-energie. Dat moet huurders in staat stellen eigen of gehuurde zonnepanelen te plaatsen op de huurwoningen. Ook willen we een concept ontwikkelen voor een slimme woning. Dat concept houdt in dat we techniek aanbieden die de bewoner ondersteunt in het verkrijgen van een laag energieverbruik en meer gebruikersgemak. De ontwikkeling van dit concept vindt plaats in het project Karel Martelstraat. Tot slot besteden we aandacht aan de gedragscomponent. Bij de nieuwbouwprojecten Steenstraat fase 1 en Hoogstraat 75-85 is een terugkomdag georganiseerd, waarbij de onderwerpen energieverbruik en comfort centraal stonden. De tips en trucs die daar werden gedeeld, geven bewoners weer mogelijkheden om nog comfortabeler en zuiniger te wonen. Wat we hieruit hebben geleerd, is dat het woongedrag van bewoners positief wordt beïnvloed als wij na een jaar zo n terugkomdag organiseren, doordat wij informatie geven en doordat de huurders/kopers ideeën uitwisselen. Verkoop In 2014 zijn in totaal 43 woningen verkocht. De verkochte woningen bestaan uit 35 bestaande woningen, 5 nieuwbouwwoningen en 3 voormalig koopgarant woningen. Vanuit de begroting voor 2014 was de verkoopdoelstelling 25 woningen. Ter verbetering van onze financiële positie is gedurende het jaar de beleidsdoelstelling op 40 verkopen gezet. Om dit te behalen, werd de verkoopportefeuille vergroot en een verkoopbegeleider aangesteld. Vervolgens is een tweetal succesvolle open huizen-dagen georganiseerd, met als resultaat dat in 2014 43 woningen zijn verkocht (2013: 16). Bestaande woningen In 2014 zijn in totaal 35 bestaande woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van 167.000 (2013: 175.000). Terugkoop koopgarant woningen In 2014 hebben we drie koopgarant woningen teruggekocht, waarvan twee in datzelfde jaar opnieuw zijn verkocht. Een in 2013 aangekocht appartement is eveneens in 2014 verkocht, één appartement staat nog te koop. Daarnaast staat nog één eengezinswoning aangekocht in 2013 te koop. Nieuwbouwwoningen In 2014 zijn de laatste nieuwbouwappartementen in de Steenstraat aan de nieuwe bewoners overgedragen. We hebben nog vijf appartementen verkocht en één voor verkoop gelabeld appartement verhuurd. Eind december is het laatste appartement aan de koper opgeleverd. 19
Financiën Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de financiële ontwikkelingen van het afgelopen jaar. Onze bedrijfsvoering wordt mede bepaald door maatregelen van de overheid, zoals de betaling van verhuurdersheffing en saneringssteun. Deze lasten leggen een groot beslag op onze financiële middelen. Het afgelopen jaar hebben we opnieuw kritisch gekeken naar onze nieuwbouwopgave en renovatieprojecten. De uitkomsten hiervan leiden ertoe dat een aantal projecten zijn uitgesteld. Daarnaast is om de inkomsten te vergroten het aantal te verkopen woningen vergroot. De volgende paragrafen informeren u over het gevoerde financieel beleid, de financiële positie, de wijzigingen in bedrijfswaarde, een analyse over het jaarresultaat en de financiering. Financieel beleid Ons financieel beleid is gericht op continuïteit en het blijvend kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen. Daarbij is de samenhang tussen een gezonde balans, kasstroom en financiering de gewenste uitgangspositie. Wij werken met een financieel kader waarin parameters zijn geformuleerd voor de kasstroom, eigen vermogen, vreemd vermogen, investeringen en het rendement. Aanvullend daarop is er een investeringsstatuut waar Volksbelang mee werkt. De financiële positie van Volksbelang Centraal Fonds Volkshuisvesting In 2014 is regelmatig contact geweest met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), voortkomend uit het ingediende verbeterplan, dat in 2014 is uitgerold om de financiële continuïteit naar de toekomst te waarborgen. Het CFV heeft daarbij gelet op de realisatie van de ingerekende verkoopresultaten, realisatie van de huurinkomsten, nieuwbouw en het bezuinigingsbeleid. Wij hebben de voorgenomen activiteiten in 2014 kunnen uitvoeren omdat wij, zoals afgesproken, vooraf de financiering hebben geregeld. In de toezichtbrief 2014 heeft het CFV bevestigd dat Volksbelang voldoende vermogensherstel laat zien, zodat onze activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie en vermogensontwikkeling. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Dit jaar is het borgingsplafond in de plaats gekomen van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment in het jaar mag hebben. Het WSW heeft het borgingsplafond voor 2014 tot en met 2016 vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte gebaseerd op de ingediende verslagstaten 2013, de zogenaamde dpi. Op basis hiervan hebben wij financiering voor alle geplande activiteiten in 2014 kunnen aantrekken en blijven wij binnen het borgingsplafond. Waardering bezit Wij waarderen ons sociaal bezit in de jaarrekening op basis van bedrijfswaarde. Het commerciële bezit waarderen wij op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Bij het bepalen van de marktwaarde is het rekenmodel gebruik gemaakt van een Discounted Cash Flow (DCF) berekening. Dit betekent dat voor een periode van vijftien jaar de inkomsten en uitgaven zo betrouwbaar mogelijk worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van vijftien jaar (de zogenaamde exit yield). Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s: doorverhuren en uitponden. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. De taxaties zijn opgesteld door een externe deskundige taxateur (DTZ Zadelhoff). 20
Jaarresultaat 2014 Het groot aantal verkochte woningen leidt tot een positief resultaat over 2014. De verkoop van woningen maakt onderdeel uit van het verbeterplan zoals dat in 2014 is ingezet om te komen tot een betere financiële positie van Volksbelang. Naast het grote aantal verkopen leveren de stijging in de huuropbrengsten en herwaardering van het bezit eveneens een positieve bijdrage aan het resultaat. De verhuurdersheffing, saneringsheffing en personele lasten hebben een dempend effect op het geheel. De lasten voor verhuurdersheffing en saneringsheffing zijn in vergelijking met 2013 gestegen van 497.000 naar 1.662.000. Onrendabele investeringen We hebben dit jaar verschillende investeringen gepleegd. Uit hoofde van onze doelstelling, sociaal huisvesten, is een deel van deze investeringen onrendabel. Het gaat hierbij om de volgende projecten: Project Onrendabele investeringen ( ) Sociaal bezit Oranjepoort 280 Postkantoor 270 Steenstraat 217 Hoogstraat 36 Renovatie 623 Diverse ontwikkelkosten 16 Overige waardeveranderingen 614 Vastgoed 2.056 Zorgboerderij 270 Oranjepoort (supermarkt) -254 Totaal 2.072 16 De projecten Oranjepoort en Steenstraat 1 e fase zijn in 2014 opgeleverd en afgewikkeld. Het project Steenstraat 2 e fase wordt naar verwachting in 2015 opgeleverd. De onrendabele investering project Postkantoor heeft voornamelijk betrekking op de grondwaardering van het pand. In het project renovatie is in 2014 gestart met groot onderhoud, het betreft hier 30 woningen waarbij zowel binnen als buiten grote renovatiewerkzaamheden worden verricht. Oplevering van dit project is eveneens in 2015 gepland. Bestedingen Naast de onrendabele investeringen zijn door Volksbelang andere bestedingen gedaan om haar doelstellingen te behalen. Onderstaande diagrammen tonen aan dat de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2013. Hierbij merken we op dat de totale bestedingen ten opzichte van 2013 sterk zijn gedaald. Dit leidt tot een herverdeling van de procentuele uitgaven. De afschrijvingen en waardeveranderingen zijn gedaald van 54% naar 18%. Deze daling wordt voornamelijk verklaard door de terugname van onrendabele investeringen. Deze daling wordt gecompenseerd door een stijging in de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. De laatste stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijgende verhuurdersheffing en saneringssteun. 21
Rentebaten & lasten 23% Afschrijvingen en waardeverandering en 18% Rentebaten & lasten 14% Overige bedrijfslasten 27% 2014 Onderhoud 20% Leefbaarheid 0% Personeel 12% Overige bedrijfslasten 11% Personeel Leefbaarheid 7% 0% Onderhoud 14% 2013 Afschrijvingen en waardeveranderingen 54% Financiering De activiteiten van Volksbelang worden in belangrijke mate extern gefinancierd. Bij het aantrekken en aflossen van leningen worden wij bijgestaan door een externe partij gespecialiseerd in financiering gericht op woningcorporaties. Deze partij neemt dan ook zitting in de treasurycommissie. Treasurycommissie De treasurycommissie is in 2014 driemaal bijeen geweest. Naast de economische, rente- en marktontwikkelingen werden ook onder andere de volgende specifieke onderwerpen besproken: - Nieuwe beoordelingsmethodiek WSW; - Borgingsplafond WSW; - Financiering supermarkt; - Treasuryplan 2015; - Herziening Woningwet. In 2014 is voor 11,4 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken met verschillende looptijden en verschillende rentepercentages. Één lening ( 4,0 miljoen) is aangetrokken bij een Duitse partij vanwege de aantrekkelijke condities. In de markt ondervinden de Nederlandse banken concurrentie van Duitse banken institutionele beleggers. Ultimo 2014 bezit Volksbelang geen zogenaamde embedded derivaten. Volksbelang heeft gedurende 2014 voor een totaal bedrag van 10,0 miljoen aan leningen afgelost. Ultimo 2013 bevatte het contract met de BNG een toezicht-belemmerende bepaling. Deze bepaling is na het tekenen van de wijzigingsovereenkomst tussen de BNG en Volksbelang vervallen. Hiervoor zijn nieuwe bepalingen in de plaats gekomen. Aedes en CFV hebben de inhoud van de nieuwe bepalingen goedgekeurd. Eind 2014 beschikt Volksbelang over voldoende borgingsruimte om de investeringen in 2015 te financieren. Ten aanzien van de financiering is qua risicobeheersing het beheersen van de renterisico s de belangrijkste. Onderstaande grafiek toont dit potentiële renterisico. 22