Sloop- en Renovatiereglement. Herstructureringsprojecten van de woningcorporaties in Almere

Transcriptie

1 Sloop- en Renovatiereglement Herstructureringsprojecten van de woningcorporaties in Almere Vastgesteld op 24 november 2016

2 Inhoud 1 Reglement bij sloop en renovatie Communicatie en informatie Herhuisvesting Financiële regelingen Overige Afspraken Contactgegevens Begrippenlijst... 9

3 1 Reglement bij sloop en renovatie In dit Reglement is opgenomen waar huurders in Almere mee te maken krijgen in het kader van renovatie of sloop 1 van de woning. Het Reglement bevat afspraken en regelingen op het gebied van informatie, herhuisvesting en financiële vergoedingen. Het is mogelijk om op complexniveau aanvullende afspraken te maken in het Sociaal Plan. Toepassingsgebied Dit Reglement is van toepassing op alle zelfstandige woningen van de woningcorporaties de Alliantie, GoedeStede en Ymere (hierna te noemen: verhuurders) in de gemeente Almere die onderwerp zijn van een besluit tot sloop of renovatie waarbij verhuizing van de huurder noodzakelijk is. Het Reglement is niet van toepassing op (groot) onderhoud van woningen. Huurders kunnen aanspraak maken op de rechten die dit Reglement voor hen schept voor zover dit uit het specifieke planbesluit volgt. Het Reglement is niet van toepassing op garages, bedrijfsruimten en dergelijke. Huurders kunnen daarnaast alleen aanspraak maken op de regelingen in dit Reglement als zij: een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben, en; in het gehuurde hun hoofdverblijf houden, en; niet op andere gronden dan sloop of renovatie hun woning dienen te verlaten 2. Vaststelling en looptijd Dit Reglement is vastgesteld door de verhuurders en 3HO (3HO is een samenwerking van de drie huurdersorganisaties in Almere, in 3HO zijn de besturen vertegenwoordigd van Huurders Belangen Vereniging de Alliantie Almere; Huurdersorganisatie GoedeStede Almere; Huurdersvereniging Almere Ymere). Het Reglement is vastgesteld tijdens het overleg tussen 3HO en de verhuurders op 24 november De verhuurders en 3HO hebben de gemeente Almere betrokken bij het overleg en geïnformeerd over het definitieve Reglement. Dit Reglement is geldig tot de datum waarop dit onderhavige Reglement door een nieuw Reglement wordt vervangen. De verhuurders en huurdersorganisaties nemen gezamenlijk het initiatief om de werking van dit Reglement te evalueren. De genoemde evaluatie vindt in ieder geval binnen 5 jaar plaats. Gezien de ouderdom en bouwkundige staat van het bezit verwachten de verhuurders in deze periode in principe geen gebruik te hoeven maken van dit reglement. Bedragen en inkomensgrenzen in dit Reglement De bedragen en inkomensgrenzen genoemd in dit Reglement zijn geldig in 2016 en worden jaarlijks geïndexeerd met een percentage vastgesteld door de Rijksoverheid. 1 Woorden die cursief staan worden toegelicht in de begrippenlijst 2 Hiermee wordt met name gedoeld op ontruimingen, opzeggingen of ontbindingen die niets met de plannen tot sloop of renovatie te maken hebben. Dan valt te denken aan het nietnakomen van de huurovereenkomst, maar ook aan bijvoorbeeld een huuropzegging op grond van een campusclausule.

4 2 Communicatie en informatie De verhuurder betrekt de huurders van het betrokken complex in een vroeg stadium bij de planvorming. Dit is minimaal 2 jaar voor aanvang van de geplande sloop- of renovatiewerkzaamheden, behoudens in geval van bijzondere omstandigheden. Dat zal gebeuren via de (eventueel nog op te richten) bewonerscommissie. De bewonerscommissie behartigt in het overleg de belangen van alle huurders in het complex. In de Overlegwet is opgenomen welke rechten en plichten de bewonerscommissie heeft. Als er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep van bewoners de formele rol van huurdersvertegenwoordiging op zich nemen en de bewoners in het overleg met de verhuurder vertegenwoordigen. De Overlegwet vormt het wettelijk kader voor de communicatie tussen de verhuurder en de bewonerscommissie over het sloop of renovatieplan. Aanvullend gelden samenwerkingsafspraken die de verhuurder en haar huurdersorganisatie hebben gemaakt en de afspraken in dit Reglement. Bij de start van het overleg stellen de bewonerscommissie en de verhuurder een Participatieplan op. Dit plan beschrijft hoe de bewonerscommissie en de verhuurder samenwerken en beschrijft de rol en positie van de bewonerscommissie en de huurders in het planproces. Het overleg tussen de bewonerscommissie en de verhuurder resulteert in een Sociaal Plan. In het Sociaal Plan staan alle afspraken en regelingen die voor het project gelden. In het Sociaal Plan staan ten minste de volgende onderdelen: Aanleiding, het renovatie-/nieuwbouwplan en de planning Bewonersbegeleiding Voorrang herhuisvesting en toewijzingsregels Voorwaarden voor terugkeer (indien van toepassing) Voorzieningen, faciliteiten en vergoedingen voor de huurders Het interim beheer voor en tijdens uitvoering Geschillencommissie De verhuurder heeft tijdens het proces de taak om haar huurders te informeren over het project en een bewonersraadpleging uit te voeren.

5 3 Herhuisvesting Er wordt bij de herhuisvesting onderscheid gemaakt tussen projecten met en zonder behoud van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst wordt beëindigd is er geen recht op terugkeer. Indien sprake is van behoud van de huurovereenkomst dan heeft de huurder recht op terugkeer en zijn wisselwoningen voor de huurders beschikbaar. Over de wisselwoningen worden op projectniveau specifieke afspraken gemaakt in het Sociaal Plan. Huisbezoek Als het Sociaal Plan is vastgesteld gaat een medewerker van de verhuurder bij alle huurders op huisbezoek. Doel van het huisbezoek: - huurders te informeren over de aard van de ingreep en de gevolgen daarvan voor de bewoners; - woonwensen te inventariseren en de mogelijkheden van de herhuisvesting te bespreken; - mogelijke knelpunten te inventariseren. Voorrangsdatum en woningaanbod Huurders die vanwege sloop of renovatie niet in hun woning kunnen blijven, krijgen voorrang bij de herhuisvesting. De voorrangsdatum is de datum waarop de huurder vanwege de ingreep voorrang heeft op andere woningzoekenden. Deze datum is zo gekozen dat de huurder tenminste een jaar de tijd heeft om een andere passende woning te vinden. De huurder zoekt zelf naar een andere woning door te reageren op het woningaanbod in WoningNet. Voor de toewijzing van woningen zijn de op dat moment geldende (wettelijke) regels van kracht, zoals bijvoorbeeld vastgelegd in de Woningwet en de Huisvestingsverordening van de gemeente Almere. De geldende toewijzingsregels worden opgenomen in het Sociaal Plan. Ondersteuning en inspanningsverplichting Als de huurder dit wenst, biedt de verhuurder ondersteuning bij het zoeken naar een woning in WoningNet. Het aanbod in WoningNet is afhankelijk van de woningen die vrijkomen. Als het de huurder aantoonbaar niet lukt om binnen de voorrangstermijn een woning naar wens te vinden, zal de verhuurder zich zoveel mogelijk inspannen om de huurder via maatwerk een andere woning aan te bieden die aansluit bij de wensen van de huurder en past binnen de geldende toewijzingsregels. Indien verhuurder in haar eigen bezit geen geschikt aanbod heeft, gaat zij in overleg met de andere twee verhuurders over de mogelijkheden die zij hebben voor een aanbod dat past binnen de toewijzingsregels en aansluit bij de wens van de huurder. Inkomensgrenzen sociale huur Huurders met een inkomen bij toewijzing onder de ,- kunnen verhuizen naar een sociale huurwoning. Voor huurders met een inkomen hoger dan ,- maar lager dan ,- wordt een uitzondering gemaakt. Dit zijn de zogenaamde Midden Inkomens. Ook zij mogen verhuizen naar een sociale huurwoning. Voorrang vrije sector huur Huishoudens met een inkomen bij toewijzing boven komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Deze huishoudens krijgen voorrang op de vrije sector huurwoningen van hun verhuurder.

6 4 Financiële regelingen Verhuiskostenvergoeding De huurder die ten gevolge van de sloop- of renovatiewerkzaamheden een zelfstandige woning moet achterlaten komt vanaf de voorrangsdatum in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding van (prijspeil maart 2016). De vergoeding wordt éénmalig verstrekt, in twee delen. Het eerste deel bij de huuropzegging. Het andere deel bij de eindnota, nadat de woning plus de bijbehorende zolder, berging en overige aanhorigheden leeg en volgens afspraak met de medewerker van de verhuurder is opgeleverd aan verhuurder. Eventuele vorderingen van verhuurder op huurder, waaronder huurachterstanden worden met deze laatste uitbetaling verrekend. Kosten inschrijving en verlenging inschrijving WoningNet De kosten voor de inschrijving of verlenging van de inschrijving in WoningNet komen voor rekening van de verhuurder. Dit geldt vanaf de voorrangsdatum tot aan het einde van de voorrangsperiode. Huurbevriezing De huurder krijgt vanaf de voorrangsdatum geen jaarlijkse huurverhoging. De bijkomende kosten (zoals bijvoorbeeld servicekosten voor schoonmaak van algemene ruimtes) worden wel jaarlijks aangepast. Huurgewenning Huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en een belastbaar jaarinkomen van maximaal ,- kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage huurgewenning voor een periode van 3 jaar als zij na verhuizing of terugkeer een huurverhoging krijgen van meer dan 50. De bijdrage bedraagt: - het eerste jaar: nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 75% - het tweede jaar: de nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 50% - het derde jaar: de nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 25% De huurgewenningsbijdrage gaat over maximum van 180 per maand, waarvan de huurder over de eerste 50 geen bijdrage ontvangt. De maximumbijdrage volgens deze regeling is achtereenvolgend 75%, 50% en 25% van 130, in totaal over 3 jaar. In het Sociaal Plan wordt vastgelegd of de huurgewenning maandelijks wordt verrekend of in één keer vooraf wordt uitbetaald.

7 5 Overige Afspraken Informatievoorziening De verhuurder is verantwoordelijk voor de informatieverstrekking aan huurders. Voorbeelden van informatieverstrekking zijn informatiebijeenkomsten, nieuwsbrieven, huisbezoeken, een spreekuur en het verstrekken van het Sociaal Plan. Leefbaarheid De verhuurder spant zich samen met betrokken partijen in om de leefbaarheid in het project te behouden. Lege woningen in het project worden tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven. Reparatieverzoeken kunnen tot de start van de renovatie/sloop worden gemeld. De verhuurder voert de verzoeken uit met als uitgangspunt: schoon, heel en veilig. Geschillen Als een huurder en verhuurder van inzicht verschillen over de uitleg van het Sociaal Plan dan heeft de huurder de mogelijkheid om dit voor te leggen aan een geschillencommissie die voor het project van toepassing is. De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is een vast onderdeel van het Sociaal Plan van een project. Maatwerkregeling Verhuurders realiseren zich dat verhuizen ingrijpend is en veel extra werk geeft. Kwetsbare bewoners, zoals bijvoorbeeld senioren en minder-validen, kan extra hulp en ondersteuning worden geboden. Dit is maatwerk. In het Sociaal Plan wordt vastgelegd in welke vorm deze extra hulp en ondersteuning wordt geboden en welke groepen hiervoor in aanmerking komen. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Verhuurders hebben ieder een regeling voor zelf aangebrachte voorzieningen door huurders, de zogenaamde ZAV-regeling. In bepaalde situaties is bij verhuizing een vergoeding voor ZAV mogelijk. In het Sociaal Plan wordt de ZAV-regeling van de verhuurder benoemd en wordt verwezen naar de ZAV-brochure van de verhuurder.

8 6 Contactgegevens Huurders Belangen Vereniging de Alliantie, Almere Kerkgracht 111, 1354 AK Almere Telefoon: de Alliantie Blekerstraat 4-6, Almere Huurdersorganisatie GoedeStede Almere Ter Apelpad 5, 1324 AJ Almere GoedeStede Verzetslaan 141, Almere Huurders Vereniging Almere (Ymere) Clingendaellaan WK Almere Telefoon: Ymere Rentmeesterstraat

9 7 Begrippenlijst Bewonerscommissie Complex Geschillencommissie Klankbordgroep Planbesluit Reguliere huurovereenkomst Renovatie Sloop Een uit de huurders gekozen of benoemde vertegenwoordiging van het complex Een verzameling woningen van een verhuurder die qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen en die in beginsel de basis vormen voor de ingreep. Bij een verschil van mening over de uitvoering van het Sociaal Plan, kunnen bewoners zich richten tot de geschillencommissie voor dit project. De commissie gaat na de verhuurder correct en volgens de afspraken uit het Sociaal Plan gehandeld heeft. Een groep van bewoners die op persoonlijke titel overleg voeren met de verhuurder over de sloop of renovatie. De Overlegwet is formeel niet van toepassing bij een klankbordgroep. Het besluit waarin de definitieve aanpak door de verhuurder wordt vastgelegd en er meer duidelijkheid komt over de planning. Een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, niet zijnde een huurovereenkomst voor gebruik naar aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), een gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW), een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, of een voor huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaren, aangegaan met een huurder behorend tot een daartoe door de minister aangewezen groep. Het verbeteren van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW met toename van het woongenot, als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Wettelijk is bepaald dat vervangende nieuwbouw ook onder renovatie kan vallen. (NB het gaat in dit Reglement uitsluitend om de renovaties die niet mogelijk zijn in bewoonde staat, zoals benoemd in artikel lid 5 BW). Het slopen of zodanig verbouwen van het gehuurde dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a BW;

10 Sociaal Plan Voorrangsdatum Wisselwoning Zelfstandige woning Bij sloop of renovatie wordt specifiek voor het project een Sociaal Plan opgesteld. In dit Sociaal Plan staan alle regelingen en afspraken die voor de huurders gelden. Huurders krijgen daardoor zekerheid over hun rechten. Dit is de datum waarop de stadsvernieuwingsurgentie ingaat en de herhuisvesting begint. Na deze datum kan de huurder (indien deze voldoet aan de geldende inkomenseisen) minimaal één jaar met voorrang reageren op het aanbod in WoningNet. Een woonruimte die tijdelijk aan huurders wordt verhuurd totdat zij kunnen terugkeren naar hun complex. Woonruimte met een eigen toegang, keuken, toilet en badkamer