Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost Aangeboden aan: Gemeente Oosterhout Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 3512 HT Utrecht info@bureaubuiten.nl www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 232 Utrecht, 27 november 2007

2 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 5 1 Inleiding 7 2 Vraag 9 2.1 Vergelijking uitkomsten vraagramingen 9 2.2 Vergelijking aannames vraagramingen 11 2.3 Kanttekeningen bij beide ramingen 12 2.4 Lokale vraag 13 2.5 Conclusie 13 3 Aanbod 15 3.1 Hard aanbod 15 3.2 Zacht aanbod 16 3.3 Leegstand 18 3.4 Onttrekking 18 3.5 Conclusie 19 4 Vraag-aanbod confrontatie 21 4.1 Kwantitatieve confrontatie Stedelijke Regio Breda-Tilburg 21 4.2 Kwantitatieve aanvulling voor Oosterhout 22 4.3 Kwalitatieve confrontatie 23 5 Conclusies 25 BIJLAGE 1 Schematische opbouw BLM Model 27 BIJLAGE 2 Achtergrondtabellen ramingen BLM en ETIN 29 BIJLAGE 3 Kwalitatieve segmentatie bedrijventerreinen regio 33 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 3

4 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Samenvatting De gemeente Oosterhout werkt aan de totstandkoming van Oosterhout Oost, een nieuw onderdeel van de stad met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, recreatie en landschap. Het daartoe opgestelde Structuurplan Oosterhout Oost is begin 2007 vastgesteld. In dit Structuurplan zijn voornemens opgenomen voor de realisatie van bedrijventerreinen. De gemeente wil, in aansluiting op de onderzoeken die zijn verricht in het kader van het Structuurplan, nogmaals laten onderzoeken in hoeverre er in de toekomst wel vraag zal zijn naar deze terreinen. Daarom heeft de gemeente aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om nut en noodzaak te onderzoeken van de nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost. Daartoe zijn verschillende rapporten over de regionale vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de stedelijke regio Breda-Tilburg met elkaar vergeleken. Daarbij is achtereenvolgens ingegaan op de vraag, het aanbod en de daaruit resulterende vraag-aanbodconfrontatie. Deze driedeling is ook leidend voor deze samenvatting. Het onderzoek is begeleid door de werkgroep bedrijventerreinen Oosterhout Oost van de gemeente. Vraag In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel S.1). Tabel S.1 Extra ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in netto ha (volgens BLM/ETIN in GE scenario) Provincie Noord-Brabant Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040 2006-2020 2021-2040 2006-2040 Streekplan budget 2002 3.769 969 BLM (december 05) 2.749 324 3.073 ETIN (juni 06) 2.688 2.149 4.837 699 495 1.194 Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN Voor de periode na 2020 is de bandbreedte in de vraagramingen relatief groot. In de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020 en in de tweede plaats tussen de verschillende scenario s in beide ramingen in de hele periode (dus ook tot 2020, niet opgenomen in tabel S.1 overigens). Monitoring van vraag en aanbod moet uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Aanbod Het aanbod bestaat uit drie componenten: de restcapaciteit, de (zachte) plannen en de courante leegstand. In tabel S.2 is voor de stedelijke regio Breda-Tilburg het aldus samengestelde aanbod samengevat. Uit de cijfers wordt duidelijk dat er een redelijke restcapaciteit plus leegstand is voor het opvangen van de vraag op regionaal niveau in de eerste jaren. Ook is de planvoorraad voor BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 5

de periode tot 2020 goed gevuld. Voor de langetermijn is de planpijplijn logischerwijs - nog minder gevuld, maar is ook nog (meer) onzekerheid over de omvang van de behoefte. Tabel S.2 Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg (exclusief Oosterhout Oost, in netto ha) 2006-2020 2021-2040 Restcapaciteit 344 Totaal zacht Zachte plannen 119 Overige plannen/in studie 138 104 Courante leegstand 52 Totaal aanbod 653 104 Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. M. Mulders (provincie Noord- Brabant) Vraag-aanbod-confrontatie: conclusie nut en noodzaak In tabel S.3 staat de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg weergegeven voor de periode tot en met 2020. Tabel S.3 Kwantitatieve vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda- Tilburg (excl. plannen Oosterhout-Oost, netto ha, vraag volgens GE scenario) 2006-2020 Vraag 699 Aanbod 653 Planningsopgave 46 Bron: ETIN 2006, Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006, bewerking Bureau BUITEN Op basis van deze tabel concluderen wij dat de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost (40 ha netto, te weten 16 ha netto Everdenberg II, 12 ha netto clusters Ter Horst, 12 ha netto clusters Everdenberg) goed passen als Oosterhoutse aanvulling binnen de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg tot 2020. Deze conclusie is mede gebaseerd op de restcapaciteit in Oosterhout (23 ha particuliere ontwikkeling plus enige leegstand) die beperkt is in vergelijking tot een langjarige historische uitgifte van 13,05 ha gemiddeld. In aanvulling op deze kwantitatieve uitspraak over nut en noodzaak wordt opgemerkt dat de bedrijvenclusters Ter Horst en de clusters bij Everdenberg bovendien een hoogwaardig type bedrijventerrein toevoegen aan het areaal in Oosterhout, waar een dergelijk aanbod nog ontbreekt. Voor de langere termijn na 2020 is de onzekerheid in de ramingen relatief groot. Indien de vraag zich volgens één van de beide middenscenario s van het CPB ontwikkelt, is het aanbod uit tabel S.3 voldoende voor een langere termijn. Het hiermee samenhangende risico voor de drie deellocaties in Oosterhout Oost wordt overigens klein ingeschat, vanwege de wachtlijst met lokale bedrijven, de specifieke kwaliteiten van de beide clusterlocaties en de mogelijkheid van een gefaseerde ontwikkeling. 6 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

1 Inleiding De gemeente Oosterhout werkt aan de totstandkoming van Oosterhout Oost, een nieuw onderdeel van de stad met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, recreatie en landschap. Het daartoe opgestelde Structuurplan Oosterhout Oost is begin 2007 vastgesteld. In het Structuurplan zijn naast plannen voor wonen, landschap en recreatie ook voornemens opgenomen voor de realisatie van bedrijventerreinen. De gemeente wil, in aansluiting op de onderzoeken die zijn verricht in het kader van het Structuurplan, nogmaals laten onderzoeken in hoeverre er in de toekomst wel vraag zal zijn naar deze terreinen. Daarom heeft u, in het kader van de uitwerking van het Structuurplan, aan Bureau BUITEN gevraagd om nut en noodzaak te onderzoeken van de nieuwe bedrijventerreinen/werklocaties die in Oosterhout Oost gepland zijn. Er is nog een reden voor deze studie: er zijn nieuwe nationale en provinciale vraagprosnoses beschikbaar gekomen. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft eind 2005 een nieuwe versie van de Bedrijfslocatiemonitor opgeleverd. In aansluiting daarop heeft de Provincie Noord- Brabant door ETIN-adviseurs (i.s.m. TNO Innovatie & Ruimte) het rapport Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040 laten opstellen. De nieuwe CPB-scenario s zijn hierin doorvertaald naar bedrijventerreinenprognoses (exclusief zeehaventerreinen, dus exclusief Moerdijk) voor de stedelijke en landelijke gebieden in Noord-Brabant. Beide ramingen verschillen overigens van elkaar. De gemeente wil weten wat dit betekent voor de planningopgave van bedrijventerreinen in Oosterhout. Aanpak Dit onderzoek is in hoofdzaak uitgevoerd via deskresearch. Over de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de regio is een flink aantal recente publicaties beschikbaar, die door ons naast elkaar zijn gezet en met elkaar zijn vergeleken. Het betreft vraagramingen van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) uit 2005 voor de behoefte aan bedrijventerreinen tot 2040, en vergelijkbare ramingen van ETIN voor de provincie Noord-Brabant en deelgebieden daarbinnen. De werkgroep Werken die actief is voor het Uitwerkingsplan stedelijke regio Breda-Tilburg - waar Oosterhout deel van uitmaakt - publiceert jaarlijks een voortgangsrapportage, op basis waarvan wij inzicht hebben vergaard in het (te verwachten) aanbod aan bedrijventerreinen. Hierover heeft tevens een gesprek plaatsgevonden met de provincie. In dit rapport zijn de genoemde gegevens uit verschillende bronnen naast elkaar gezet, om uiteindelijk een vraag-aanbod-confrontatie voor de behoefte aan bedrijventerreinen in de stedelijke regio Breda-Tilburg te kunnen maken. Op basis daarvan zijn vervolgens conclusies getrokken over nut en noodzaak van de nieuwe werklocaties in Oosterhout Oost. Opbouw In hoofdstuk 2 behandelen we de vraag naar bedrijventerreinen, waarbij we verschillende prognoses met elkaar vergelijken. In hoofdstuk 3 komt het aanbod aan de orde, zowel het harde aanbod als de meer onzekere zachte plannen. Leegstand wordt daarbij eveneens in ogenschouw genomen. Nadat aldus inzicht in vraag en aanbod is verkregen, volgt in hoofdstuk 4 de vraag-aanbod-confrontatie, waarmee de zogenoemde planningsopgave wordt afgeleid. Daaruit wordt dan duidelijk in hoeverre de nieuwe werklocaties in Oosterhout Oost kwantitatief passen in het regionale beeld. Naast het kwantitatieve element, zijn hierbij aanvullende kwalitatieve overwegingen relevant. Hoofdstuk 5 tenslotte bevat de conclusies. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 7

8 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

2 Vraag 2.1 Vergelijking uitkomsten vraagramingen Ruimtebudget bedrijventerreinen Streekplan (2002) In het streekplan Noord-Brabant 2002 is, op basis van (de inmiddels verouderde) BLMbehoefteramingen uit 1999, voor de provincie Noord-Brabant als geheel een forse bedrijventerreinopgave van 7.000 ha bruto vastgesteld (periode 2000-2020). Hiervan kwam 26% voor rekening van de stedelijke regio Breda-Tilburg: 1.800 ha bruto. Omgerekend naar netto hectare 1 en tijdvak 2006-2020 2 gaf dit een opgave van 3.769 ha voor de provincie en 969 ha voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (zie tabel 2.1). De tabel bevat verder de cijfers van de behoefteramingen volgens de BLM uit december 2005, en ETIN-cijfers van een raming voor de provincie Noord-Brabant en deelgebieden daarbinnen. Alle cijfers zijn uitgedrukt in netto ha en omgerekend naar de periode 2006-2020. Voor de beide laatstgenoemde prognoses zijn tevens de cijfers voor de periode tot 2040 opgenomen in de tabel. Nieuwe vraagramingen BLM en ETIN De BLM-raming van het CPB uit 2005 viel voor Noord-Brabant in het GE scenario (op middellange termijn, dus tot 2020) flink lager uit dan het streekplanbudget: bijna 1.000 ha netto minder, dus ruim 2.700 ha. Onderzoeksbureau ETIN heeft in 2006 (in opdracht van de provincie) een vraagraming gemaakt, waarbij ook inzicht is geboden in de regionale vraag in de verschillende delen van de provincie. Zo is de (nieuw berekende) vraag tevens opgesplitst naar 15 landelijke en 5 stedelijke regio s, waaronder Breda-Tilburg 3. Tabel 2.1 Extra ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in netto ha (volgens BLM/ETIN in GE scenario) Provincie Noord-Brabant Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040 2006-2020 2021-2040 2006-2040 Streekplan budget 2002 3.769 969 BLM (december 05) 2.749 324 3.073 ETIN (juni 06) 2.688 2.149 4.837 699 495 1.194 Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN Vraag Provincie Noord-Brabant Beide ramingen laten op provinciaal niveau tot 2020 ongeveer eenzelfde groei in vraag naar bedrijventerrein zien. Beide prognoses geven een uitbreidingsvraag van het areaal bedrijventerrein tot 2020 (op provinciaal niveau) van rond de 2.700 ha netto. Op de langere termijn, tussen 2021 en 2040, lopen de twee ramingen echter sterk uiteen, hoewel beide zijn geba- 1 In dit rapport gebruikte verhouding bruto:netto = 1,3:1 2 Formule: (opgave 2000-2020)/20 x 14 jaar 3 In het ETIN-rapport is op verzoek van de provincie zeehaventerrein Moerdijk (2.600 ha bruto, 1.182 ha netto, 7.000 werkzame personen) buiten beschouwing gelaten, vanwege de toen nog lopende discussie rondom Moerdijkse Hoek. Inmiddels is duidelijk dat Moerdijkse Hoek een logistiek terrein wordt waar grootschalige logistieke bedrijven terecht kunnen. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 9

seerd op het hoge Global Economy -scenario en min of meer dezelfde methode hanteren. Waar de BLM van het CPB op een opgave van 324 ha uitkomt voor de periode na 2020, heeft ETIN 2.149 ha berekend. Over het totaal van de hele periode schat ETIN de groei van de vraag naar bedrijventerreinen 57% hoger in dan de BLM. Beide recentere ramingen liggen overigens tot 2020 duidelijk onder het niveau van de raming die in het Streekplan 2002 werd gehanteerd. Vraag Stedelijke regio Breda-Tilburg Voor de stedelijke regio Breda-Tilburg, een gebiedsafbakening in het Streekplan Noord- Brabant waar Oosterhout toe behoort, laten de nieuwe ETIN-cijfers tot 2020 eveneens een geringere behoefte zien dan in het Streekplan. Volgens het Streekplan uit 2002 ligt er voor Breda-Tilburg de taak om tussen 2006 en 2020 ongeveer 1.000 ha netto nieuw bedrijventerrein te realiseren (tegenover 700 ha in de nieuwe cijfers). ETIN heeft berekend dat er afgerond ca. 1.200 ha netto tot 2040 nodig is (zie cijfers in tabel 2.1: 699 ha tot 2020 en 495 ha tussen 2021 en 2040). Het verschil in het niveau van de beide nieuwe ramingen wordt verder geïllustreerd in tabel 2.2. De BLM verwacht tussen 2006 en 2040 zowel op nationale als provinciale schaal een toename van het areaal bedrijventerreinen van 31%, terwijl de berekeningen van ETIN een verwachte toename van 48% (provincie) en 56% (stedelijke regio Breda-Tilburg) laten zien. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de achtergronden van deze verschillen. Tabel 2.2 Prognose totale oppervlakte bedrijventerrein 2006-2040 in indexcijfers (GE scenario, 2006=100) BLM 4 ETIN Nederland Provincie Provincie Stedelijke regio Noord-Brabant Noord-Brabant Breda-Tilburg 2006 100 100 100 100 2020 125 127 127 133 2040 131 131 148 156 Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 44), bewerking Bureau BUITEN Overigens komen de ETIN prognoses in de middenscenario s (Transatlantic Markets en Strong Europe) flink lager uit: op provinciale schaal gaat het om afgerond 1.850 tot 2.200 ha netto (i.p.v. 4.837). Voor de stedelijk regio liggen de cijfers in die scenario s op 400-600 ha netto voor de periode tot 2040, wat dus minder dan de helft is van de GE-uitbreidingsvraag 5. Desondanks worden in de rest van deze notitie de GE-cijfers met elkaar vergeleken, aangezien de provincie dit scenario als uitgangspunt neemt voor de te reserveren ruimte voor bedrijventerreinen op de langere termijn. 4 De BLM gebruikt in haar prognoses 2001 als uitgangsjaar, terwijl ETIN 2005/2006 als startjaar gebruikt. Om de twee prognoses vergelijkbaar te maken hebben we ervoor gekozen om de BLM-waarde voor 2006 steeds via een standaard interpolatie te berekenen: ((niveau 2020-niveau 2001)/19 jaar x 5) + niveau 2001=niveau 2006. Voor Noord-Brabant is het werkelijk uitgegeven areaal in 2006 uit het ETIN rapport als uitgangswaarde genomen. 5 Het grote verschil met het hoge scenario is dus een risico voor de ontwikkeling van eventuele bedrijfslocaties in Oosterhout Oost. 10 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

2.2 Vergelijking aannames vraagramingen Opbouw vraagprognosemodel Zowel het BLM- als het ETIN-vraagprognosemodel is opgebouwd uit de volgende drie variabelen: de ontwikkeling van de werkgelegenheid; locatietypevoorkeuren en dynamiek daarin; terreinquotiënten en dynamiek daarin. In bijlage 1 staat het model schematisch weergegeven. In feite wordt de toekomstige ruimtevraag op formele bedrijventerreinen berekend door per bedrijfstak de waarde van deze drie variabelen (op bepaalde jaartallen in de toekomst, bijvoorbeeld 2020 en 2040) met elkaar te vermenigvuldigen. Door het (verwachte) ruimtebeslag van alle bedrijfstakken bij elkaar op te tellen volgt hieruit de totale ruimtevraag. De toename (de ruimtebehoefte) volgt door het reeds uitgegeven areaal hierop in mindering te brengen. Verschillen ramingen ETIN en BLM De verschillen in de ramingen tussen de BLM en ETIN zijn een resultante van verschillen in uitgangswaarden en verwachtingen omtrent ontwikkelingen van drie variabelen. Cijfermateriaal hierover is meer gedetailleerd opgenomen in bijlage 2. Over de eerste periode zijn de verschillen per saldo beperkt. In de tweede deelperiode (2020-2040) is het verschil echter aanzienlijk. Een deel van het verschil wordt verklaard door de gehanteerde werkgelegenheidsprognose. Weliswaar hanteren beide ramingen op nationaal niveau het GE-scenario, maar in de ETIN-raming is aangenomen dat de omvang van de beroepsbevolking in Noord-Brabant geen beperkende factor vormt voor de groei van de werkgelegenheid. Extra vraag naar arbeid vertaalt zich dan in toenemende verhuizingen van werkenden en stijgende pendel. In de ETIN-prognose groeit de in de stedelijke regio Breda-Tilburg werkgelegenheid na 2020 met ca. 15.000 banen extra ten opzichte van een bescheiden groei in de BLM 6. De tweede component, de locatietypevoorkeur, ofwel het aandeel van de werkgelegenheid dat zich op bedrijventerreinen bevindt, is voor beide ramingen min of meer gelijk. Opvallend is dat de ETIN-raming werkt met een vrijwel constante locatietypevoorkeur. De hoge vraag na 2020 is dus niet het gevolg van een toenemende trek naar bedrijventerreinen in het model, zoals critici van de BLM soms terecht beweren. Het belangrijkste verschil tussen beide ramingen van de BLM en ETIN, voor het tijdvak 2021-2040, komt door de omvang en veronderstelde dynamiek in derde variabele: de terreinquotiënten. Zowel het uitgangsniveau als de ontwikkeling verschilt. Het CPB heeft in de BLM terreinquotiënten bepaald voor elk van de 27 economische sectoren afzonderlijk. Daarbij is onderscheid gemaakt naar drie landsdelen, te weten Noordoosten, Randstad, Midden- en Zuid-Nederland. Noord-Brabant valt onder het laatste landsdeel. De schattingen van terreinquotiënten zijn in de BLM-methodiek hoofdzakelijk gebaseerd op bedrijfsgegevens uit 1998, afkomstig uit de Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling (ERBO). 6 In de BLM is zoals eerder geschreven geen raming op het niveau van de stedelijke regio beschikbaar, maar een ruwe schatting kan wel worden afgeleid via het provinciale marktaandeel van de stedelijke regio. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 11

Daarnaast is tevens gebruik gemaakt van schattingen uit eerder BLM onderzoek (BLM, 2005, p 57). Wel zijn de terreinquotiënten specifiek geijkt voor Noord-Brabant 7. ETIN heeft zelf terreinquotiënten berekend voor de provincie en de stedelijke en landelijke regio s, om naar eigen zeggen meer recht te doen aan de Brabantse situatie. Ze hebben dit gedaan aan de hand van de uitgifte van bedrijventerreinkavels naar bedrijfstak per jaar (in m2), tussen 1991 en 2005. Deze uitgifte hebben ze gekoppeld aan werkgelegenheidsinformatie uit het Brabantse Vestigingenregister. In beide ramingen stijgen de terreinquotiënten, doordat is verondersteld dat de arbeidsproductiviteit harder stijgt dan de ruimteproductiviteit. Het CPB past die stijging alleen toe op de sectoren industrie en logistiek, ETIN doet dit voor alle bedrijfstakken, dus ook voor de dienstverlenende sectoren, die relatief sneller groeien. Dit werkt behoorlijk door in de raming. 2.3 Kanttekeningen bij beide ramingen Critici van de BLM (o.a. publicaties van Louw en Olden) wijzen erop dat de ruimtevraag in de BLM op verschillende manieren tot overschatting kan leiden en niet in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid. De ruimtevraag in de BLM komt nationaal in het hoge scenario maar voor 40% door uitbreidingsvraag (door een stijgend aantal werknemers), terwijl de rest voortvloeit uit een combinatie van een stijgende locatietypevoorkeur (meer bedrijven op bedrijventerreinen en dus een toenemende ontmenging van wonen en werken) en een in het model opgenomen stijgend ruimtegebruik per arbeidsplaats. En dat terwijl het rijksbeleid is gericht op zorgvuldig/intensief ruimtegebruik en het mengen van wonen en werken. Doordat overheden bovendien ruimtelijk reserveren op een hoog scenario is er op regionaal niveau altijd een ruim aanbod aan relatief goedkope bouwrijpe grond, waardoor nieuwbouw financieel aantrekkelijker is dan verbouw op een bestaande plek. In feite jaagt de beschikbaarheid van bedrijventerreinen een verhuiscarrousel aan, zo betogen deze critici. En het feit dat de beschikbare grond wordt opgenomen, wordt vervolgens als rechtvaardiging gehanteerd voor de eerdere planning. Deze critici hebben in ieder geval een punt daar waar zij het spanningsveld benoemen tussen het ruimtelijk beleid op papier enerzijds en de planning van terreinen anderzijds. Overigens is de werkelijkheid in bepaalde opzichten wel weerbarstiger: zowel aan de kant van het wonen als aan de kant van het werken zien we tot dusverre een voortgaande trend tot ontmengen die overeen komt met de marktpreferenties. Dat geldt niet voor alle bedrijven en bewoners, maar nog wel voor velen. Ook worden solitaire bedrijfslocaties en kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen regelmatig getransformeerd naar woningbouwlocaties. Dat jaagt bedrijven de stad uit. Dat neemt niet weg dat het zinvol is om na te denken over nieuwe vormen van werklocaties, zoals voor een deel in Oosterhout Oost ook de bedoeling is. Vanwege bovenstaande is het verstandig om in de planning voor Oosterhout Oost een onderscheid te maken tussen de periode tot 2020 en de periode daarna. Voor de periode tot 2020 is het, vanwege de lange tijdsduur die nodig is voor het ontwikkelen van een bedrijventerrein, wel verstandig om voor de ruimtelijke planning (het reserveren van werklocaties) een hoog scenario te hanteren. Immers als de groei inderdaad zo hoog uitvalt en je zou daar tussentijds achter komen, dan ben je per definitie te laat met reageren. Ruimtelijk reserveren moet alleen niet één op één gelijk worden gesteld aan ontwikkelen en realiseren. Daarvoor dient de feitelijke marktvraag (uitgifte) te worden gemonitord. Voor de periode na 2020 is het verstandig om naast het hoge GE-scenario ook te kijken naar de eerder aangehaalde middenscenario s van het CPB. 7 Dat wil zeggen: werkgelegenheid x locatietypevoorkeur x terreinquotient gesommeerd over alle bedrijfstakken levert na ijking exact het totaal uitgegeven areaal aan bedrijventerreinen in het ijkingsjaar 2001. 12 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

2.4 Lokale vraag Vraag-aanbod confrontaties voor bedrijventerreinen dienen in beginsel op regionale schaal te worden gemaakt. Arbeidsmarkten functioneren immers in belangrijke mate op regionale schaal en worden in toenemende mate bovenregionaal. Afzetmarkten storen zich nog minder aan grenzen. Niettemin is het bij de feitelijke ontwikkeling van werklocaties wel relevant om ook oog te hebben op de lokale vraag. Oosterhout is een populaire vestigingsplaats. Dat blijkt in de eerste plaats uit de werkgelegenheidsfunctie. Het aantal banen is aanmerkelijk groter dan de beroepsbevolking, wat voor een stad van de schaal van Oosterhout opmerkelijk is. In de tweede plaats blijkt het uit de grote uitgifte aan bedrijventerreinen. De gemeente Oosterhout heeft de laatste 15 jaar 192 ha netto bedrijventerrein uitgegeven 8. Dat is gemiddeld ongeveer 13 ha netto per jaar. Op dit moment heeft Oosterhout geen direct uitgeefbare grond (maar nog wel restcapaciteit 9 ). De gemeente heeft daarom een lijst bijgehouden van bedrijven die belangstelling hebben voor de afname van grond op nieuwe bedrijventerreinen. De registratie is niet volledig, en kan dan ook alleen als indicatief worden gezien. De lijst betreft de (her)inschrijvingen van 2007. Het gaat om tussen de 30 en 40 lokale bedrijven. Op basis van deze lijst kan (zoals gezegd, indicatief) een behoefte worden afgeleid van tussen de 5-10 ha aan kavels voor uiteenlopende bedrijven in de dienstverlening, productie, verhuur of logistiek. In deze behoefte kan mogelijk worden voorzien met de plannen voor Everdenberg II. In aanvulling hierop is er een vraag van 2 ha netto naar kavels waarop een combinatie van wonen en werken is toegestaan. 2.5 Conclusie In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel 2.3). Tabel 2.3 Extra ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in netto ha (volgens BLM/ETIN in GE scenario) Provincie Noord-Brabant Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040 2006-2020 2021-2040 2006-2040 Streekplan budget 2002 3.769 969 BLM (december 05) 2.749 324 3.073 ETIN (juni 06) 2.688 2.149 4.837 699 495 1.194 Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN Voor de periode na 2020 is het nu nog niet nodig om definitieve beslissingen te nemen. Indachtig de grote bandbreedte in de vraagramingen (in de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020, en in de tweede plaats tussen de scenario s in beide ramingen in de hele periode dus ook tot 2020) en de lange termijn waarover we spreken, moet monitoring in de komende vijf jaar uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Voor de korte termijn constateren we verder dat er een wachtlijst is van (lokale) bedrijven met een ruimtevraag van in totaal 5-10 ha. 8 Bron: SES West-brabant 2001, p. 7 9 De restcapaciteit betreft particuliere ontwikkelingen, waarop de gemeente geen invloed heeft (behoudens haar bestemmingsplanbevoegdheid). BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 13

14 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

3 Aanbod In dit hoofdstuk behandelen we het aanbod aan bedrijventerreinen. Aangezien het hier gaat over een nut- en noodzaakraming voor de langere termijn, is het zinvol om zowel naar het harde aanbod ( 3.1) te kijken alsook naar de zachte plannen (( 3.2). Daarnaast komt in dit hoofdstuk een derde component aan de orde, namelijk de leegstand op bedrijventerreinen ( 3.3). Tezamen vormen deze drie categorieën het relevante aanbod waarbinnen de toekomstige uitbreidingsvraag kan worden geaccommodeerd. Het relevante schaalniveau waarop we een en ander analyseren is dat van de stedelijke regio Breda-Tilburg, met specifieke aandacht voor Oosterhout uiteraard. Paragraaf 3.4 gaat in op eventuele reducties in het aanbod, doordat bestaande bedrijventerreinen worden getransformeerd naar bijvoorbeeld woningbouwlocaties. De slotparagraaf, 3.5, geeft de conclusies over het te verwachten aanbod aan bedrijventerreinen in de regio. 3.1 Hard aanbod De provincie Noord-Brabant verstaat onder harde plannen: het aanbod van de restcapaciteit 10 op terreinen die als hard plan zijn opgenomen (lees: nog uitgeefbare kavels op bestaande terreinen plus de terreinen in ontwikkeling waar een positief directieadvies over het voorontwerp plan is uitgesproken). In feite geeft de laatste kolom in tabel 3.1 (restcapaciteit) aan welk oppervlak aan bedrijventerrein er nog direct en indirect uitgeefbaar is. In totaal is er in de regio volgens de meest recent beschikbare cijfers (per 1-1-2006 11 ) nog een restcapaciteit beschikbaar van 344 ha netto, waaronder 23 ha netto in de gemeente Oosterhout. De restcapaciteit in Oosterhout betreft overigens particuliere ontwikkelingen, waarop de gemeente geen invloed heeft. Omdat er minder dan 2 maal de jaarlijkse gemiddelde uitgifte beschikbaar is als restcapaciteit, kan er gesproken worden van een tekort aan bedrijventerrein in Oosterhout. Tabel 3.1 Bestaande voorraad bedrijventerreinen, uitgifte 2002-2005 en restcapaciteit Gemeente Oppervlak Uitgegeven (netto) Netto bruto * Restcapaciteit 1-1-2006 Bruto 2005 Netto 2005 In 2002 in 2003 in 2004 In 2005 (%) Bruto Netto Breda 870,73 710,89 15,0 13,7 9,1 6,98 82% 73.20 59,76 Etten-Leur 380,25 305,05 7,3 6,0 3,8 2,18 79% 21,04 14,48 Oosterhout 724,01 567,13 15,0 0,8 13,1 11,15 87% 26,34 22,89 Subtotaal Westpool 1975,08 1583,52 37,3 20,50 26,1 20,31 117,48 97,13 Gilze en Rijen 167,06 137,03 0,7 0,8 0,5 0,43 82% 14,55 11,93 Dongen 168,05 133,74 1,3 0,9 0,4 0,71 83% 10,34 8,58 Subtotaal Middengeb. 338,08 273,24 2,0 1,7 0,9 1,14 24,89 20,51 Goirle 83,58 58,16 0,2 0,0 0,0 0,15 73% 0 0 Tilburg 1353,06 1045,47 1,5 2,8 5,0 4,55 75% 301,67 226,61 Subtotaal Oostpool 1437,18 1103,63 1,7 2,8 5,0 4,70 301,67 226,61 Totaal 3751,06 2960,39 41,0 25,0 32,0 26,15 77% 444,04 344,25 * Gemeentespecifieke netto-bruto verhouding Bron: Prov. Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46) 10 Direct en niet direct uitgeefbare kavels 11 Cijfers per 1-1-2007 zijn nog niet door de regio geaccordeerd en daardoor nog niet beschikbaar BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 15

3.2 Zacht aanbod Zacht aanbod Oosterhout Voor het gebied Oosterhout Oost is in 2007 het Structuurplan vastgesteld. Daarin zijn de volgende (vooralsnog zachte) plannen voor bedrijventerreinen opgenomen (zie figuur 3.1) 12 : Uitbreiding bedrijventerrein Everdenberg (16 ha netto) als regulier gemengd (modern) bedrijventerrein. Bedrijvenclusters Ter Horst (12 ha netto): een hoogwaardige locatie waarin kleinschalige en innovatieve bedrijven in enkele clusters geconcentreerd zullen worden. Natuur en omgeving zijn belangrijke vestigingsplaatsfactoren voor deze bedrijven: het zijn bedrijven die zich bewust in een speciale omgeving willen vestigen. Bedrijvenclusters Everdenberg (12 ha netto), een ontwikkeling die mogelijk vergelijkbaar wordt aan de locatie Ter Horst. In deze nut en noodzaak -studie onderzoeken we de behoefte aan deze locaties. Figuur 3.1 Kaart geplande bedrijventerreinen Oosterhout Oost (bruto oppervlaktes van de zoekgebieden) Bron: Enno Zuidema Stedebouw, 2007 Zacht aanbod Stedelijke Regio Breda-Tilburg Zachte plannen voor bedrijventerreinen zijn de inbreidings- en uitbreidingslocaties die in studie zijn, of waarvoor een plan in voorbereiding is en/of het voorontwerp plan nog geen positief directieadvies heeft ontvangen 13. Naast de plannen voor Oosterhout Oost zijn er in de stedelijke regio Breda-Tilburg legio andere zachte plannen voor bedrijventerreinen. In tabel 3.2 staat totaaloverzicht van deze andere zachte plannen. In de tabel zijn gegevens opgenomen omtrent de (voor zover bekende) fasering en status van de zachte plannen. 12 Er is een zoekgebied van 40 ha bruto gedefinieerd waarbinnen de bedrijvenclusters Ter Horst worden gerealiseerd. Voor de bedrijvenclusters Everdenberg is een zoekgebied van 38 ha vastgelegd. De zoekgebieden mogen niet worden gezien als bruto bedrijventerrein. Het is immers denkbaar dat een deel van het zoekgebied zijn huidige landbouwfunctie houdt. 13 In tabel 3.2 zijn ook locaties opgenomen die volgens provincie in de periode na 2020 als planologische reserveringen moeten worden aangemerkt (195 ha bruto = 34% van het zachte planaanbod). Overigens moet de 40 ha van de Etten-Leur-Zuid locatie (2010-2015) als onzeker worden aangemerkt, omdat een groot deel van het plangebied gelegen is op grondgebied van de gemeente Rucphen, en er nog afstemmingsbesluiten tussen de gemeenten gemaakt moeten worden. 16 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Tabel 3.2 De zachte - en inbreidingsplannen en noodzakelijke planologische reserveringen volgens de provincie (bruto, per 1 jan 07, ETIN enquête) Realisatietermijn Status/Fase plan Gemeente Naam locatie terrein Bruto 2005-2010 2010-2015 2015-2020 Nog in studie/ Overig >2020 (Res. Prov.) Breda A16 / De Wig 20 20 VO plan Posthoorn 6 6 in voorber. Vuilstort Bavel 10 10 in voorber. Hazeldonk 4 4 Herontwikkeling Breda Oost/ Bavel Zuid 90 90 In studie Breda West/ Prinsenbeek 50 50 Werkdonken 1 1 in studie Greenery 20 20 Herontwikkeling Dongen Uitbreiding Tichelrijt III 20 20 Uitbreiding Tichelrijt Zuid 25 25 Etten-Leur Etten-Leur-Zuid 90 40 50 Hoge Haansberg 10 10 Munikkenheide 10 10 VO bijna gereed Gilze en Rijen Broekakkers Oost 40 19 14 7 Vastgesteld Plan Lage Haansberg 5 5 In studie Goirle Uitbreiding Tijvoort 5 5 In studie Oosterhout Heruitgeefbaar terrein 26 26 Statendam/Opperwest Tilburg Kraaiven uitbreiding 8 8 Vigerend Bedrijvenpark Charlotte 4 4 Loc. in voorbereiding Rugdijk/ Kouwenberg 8 8 In studie Wijkevoort eerste fase 10 10 Kreitenmolen 8 8 In studie SR Breda Tilburg Totaal 470 101 54 0 180 135 Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. Merel Mulders (provincie Noord- Brabant) De informatie uit tabel 3.2 is in samengevatte vorm weergegeven in tabel 3.3. Omdat we de vraag-aanbod-confrontatie in netto ha willen maken en tabel 3.2 in bruto ha luidt, zijn de cijfers in tabel 3.3 tevens omgezet naar netto ha, waarbij is gedeeld door een factor 1,3. De cijfers zijn (wederom) exclusief de beoogde terreinen in Oosterhout Oost. Tabel 3.3 Zachte plannen bedrijventerreinen in de Stedelijke regio Breda-Tilburg in bruto en in netto ha op basis van tabel 3.3 per 1 januari 2007 exclusief Oosterhout Oost 2006-2020 2021-2040 Bruto Netto Bruto Netto Zachte plannen 155 119 Overige plannen, locaties in studie 180 138 135 104 Totaal zachte plannen 335 258 135 104 Exclusief de zachte plannen in Oosterhout gaat het respectievelijk om 258 ha netto tot 2020 en 104 ha netto nadien. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 17

3.3 Leegstand Naast restcapaciteit en harde en zachte plannen bestaat er aanbod in de vorm van leegstaande bedrijfspanden die op de markt te huur of te koop worden aangeboden. Leegstand wordt ten onrechte vaak verwaarloosd als het om bedrijventerreinenramingen gaat, maar het verdient aanbeveling om hier wel rekening mee te houden. Volgens DTZ Zadelhoff staat in Breda en omgeving (Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk) ongeveer 4,8% van de bestaande oppervlakte bedrijfsruimte (lees: bedrijfspanden) leeg. In Tilburg en Den Bosch is dit percentage 3,9%. Uitgaande van deze leegstandscijfers van ongeveer 4,5%, is er in de Stedelijke Regio Breda-Tilburg sprake van een leegstand van ongeveer 135 ha netto bedrijventerrein 14. Een deel van deze aangeboden panden is overigens incourant. Deze panden zijn verouderd, zodat de kans op toekomstige verkoop of verhuur van het pand niet erg waarschijnlijk is. Volgens onderzoek is gemiddeld 22,5% van het aanbod op Noord-Brabantse bedrijventerreinen incourant 15. Als we van dit cijfer uitgaan komen we op een courante leegstand in de regio van 104 ha netto. Een deel van deze (courante) leegstand moet overigens als frictieleegstand worden gezien. Dit is de leegstand die samenhangt met bedrijfsverhuizingen en een gangbare verkoop- of wederverhuurtermijn. Het vertrek van een gebruiker uit een pand en de inname van hetzelfde pand door een andere gebruiker kan immers niet gelijktijdig plaatsvinden. Er zijn geen vaste normen voor de wenselijke omvang van de frictieleegstand op bedrijventerreinen. Als aanname beschouwen we de helft van de courante leegstand als frictieleegstand. Dan houden we 52 ha netto aanbod over. 3.4 Onttrekking Naast bestaand aanbod of toevoegingen hieraan, worden er ook bedrijventerreinen getransformeerd naar woningbouw, winkels of kantoren. Dat duiden we aan met de term onttrekking. In Oosterhout zijn er tenminste twee locaties waar mogelijk sprake is van (gedeeltelijke) onttrekking: binnen het plan De Zwaaikom (waarbij overigens de belangrijkste bedrijfsverplaatsingen al achter de rug zijn) en bij het nog maar deels in gebruik zijnde PDM-terrein. Er bestaat geen volledig inzicht in de omvang van de te verwachten onttrekking in de stedelijke regio Breda-Tilburg, maar ongetwijfeld zijn er met name kleinere binnenstedelijke locaties waar dit aan de orde is. De werkgroep Werken heeft in haar voortgangsrapportage geen overzicht opgenomen van de te verwachten onttrekkingen. Per saldo is het aannemelijk dat onttrekking van bedrijfslocaties een licht opwaarts effect op de vraag zal hebben. Op basis van de ter beschikking staande gegevens kunnen we dit overigens niet exact kwantificeren. 14 Bron: DTZ Zadelhoff (2007), factsheet bedrijfsruimtemarkt Breda e.o. DTZ rekent met een vast kental van 50% bebouwingspercentage op de kavels. 15 Dekker, Niels (2005), scriptie wat is de leeg(stand) van bedrijventerreinen in Noord-Brabant?, in opdracht van Provincie Noord-Brabant. 18 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

3.5 Conclusie In het voorafgaande hebben we drie componenten van het aanbod op een rij gezet. Als we die drie tezamen nemen, komen we tot het overzicht van het aanbod aan bedrijventerreinen in de stedelijke regio, zoals weergegeven in tabel 3.4. Tabel 3.4 Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg exclusief Oosterhout Oost in netto ha 2006-2020 2021-2040 Restcapaciteit 344 Totaal zacht Zachte plannen 119 Overige plannen/in studie 138 104 Courante leegstand 52 Totaal aanbod 653 104 Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. M. Mulders (provincie Noord- Brabant) Uit de cijfers wordt duidelijk dat er een redelijk restcapaciteit plus leegstand is voor het opvangen van de vraag op regionaal niveau in de eerste jaren. Ook is de planvoorraad voor de periode tot 2020 goed gevuld. Voor de langetermijn is de planpijplijn logischerwijs - nog minder gevuld. In het volgende hoofdstuk combineren wij deze cijfers met de gegevens over de vraag uit hoofdstuk 2. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 19

20 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

4 Vraag-aanbod confrontatie 4.1 Kwantitatieve confrontatie Stedelijke Regio Breda-Tilburg Vraag-aanbod confrontatie Op basis van de vraag in hoofdstuk 2 en het aanbod uit hoofdstuk 3, kunnen we nu een vraag-aanbod-confrontatie maken voor de Stedelijke Regio Breda-Tilburg. Vraag minus aanbod leidt tot de kwantitatieve planningsopgave (indien de vraag groter is dan het aanbod). In tabel 4.1 is die planningsopgave afgeleid. Daarbij is het aanbod weergegeven exclusief de beoogde werklocaties in Oosterhout Oost (Everdenberg Oost, clusters Ter Horst en clusters Everdenberg). Uit tabel 4.1 blijkt dat er voor de periode tot 2020 een planningsopgave van 46 ha netto resteert. Deze planningsopgave wordt vrijwel volledig ingevuld met de drie beoogde locaties in Oosterhout Oost, die tezamen 40 ha netto beslaan. Tabel 4.1 Kwantitatieve vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen in de Stedelijke Regio Breda- Tilburg (netto ha, vraag volgens GE scenario) excl. plannen Oosterhout-Oost 2006-2020 2021-2040 Totaal Vraag 699 495 1194 Aanbod 653 104 757 Planningsopgave 46 391 437 Bron: ETIN 2006, Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006, bewerking Bureau BUITEN Op basis van tabel 4.1 concluderen wij dat de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost (16 ha netto Everdenberg II, 12 ha netto clusters Ter Horst, 12 ha netto clusters Everdenberg) goed passen als Oosterhoutse aanvulling binnen de vraag-aanbodconfrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg tot 2020. Voor de periode periode na 2020 zou het uitgaande van de ETIN-vraagraming voor het hoge scenario - nog om planningsopgave van een kleine 400 ha gaan. Echter, zoals reeds bij de vraagraming is betoogd, voor de termijn na 2020 is de onzekerheid in de ramingen relatief groot. Als de vraag zich ontwikkelt volgens één van de beide middenscenario s van het CPB of indien werkgelegenheid en ruimtegebruik zich meer ontwikkelen conform het BLM-beeld dan volgens de ETIN-raming na 2020, dan valt de regionale planningsopgave na 2020 aanmerkelijk kleiner uit of verdwijnt zelfs geheel. Het is dus vooralsnog niet nodig om aanvullend bedrijventerreinareaal in Oosterhout Oost te reserveren. Wel dienen vraag en aanbod te worden gemonitord en beleidsmatig te worden gevolgd. En het verdient aanbeveling om voor de langere termijn te kijken naar intensiveringsmogelijkheden op het bestaande areaal aan bedrijventerreinen in Oosterhout (en elders in de regio). Grootschalige ruimtegebruikers, waaronder logistieke bedrijven, kunnen daarbij in de toekomst terecht op het nieuwe Moerdijkse Hoek, dat als bovenregionale opvanglocatie wordt ontwikkeld. Opgemerkt wordt nog dat in deze vraag-aanbod-confrontatie geen rekening is gehouden met grond die haar functie als bedrijventerrein verliest door transformatie naar woningbouw. Theoretisch moet dat areaal van het aanbod afgetrokken worden (of aan de vraagkant worden toegevoegd). BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 21

4.2 Kwantitatieve aanvulling voor Oosterhout Over het algemeen is het niet mogelijk om op gemeentelijke schaal een betrouwbare vraagaanbod confrontatie te maken, aangezien met name de toekomstige lokale vraag niet zomaar te destilleren is als onderdeel van de provinciale of stedelijk-regionale geprognosticeerde vraag. Het lokale (gemeentelijke) aanbod is daarentegen goed inzichtelijk te maken, omdat dit meer gebaseerd is op feiten. In tabel 4.2 staat het lokale aanbod uitgesplitst. Hierbij zijn de plannen voor Oosterhout Oost nu wel in deze tabel verwerkt. In de tabel is evenals dat in hoofdstuk 3 op regionale schaal is gebeurd weer een onderverdeling gemaakt naar restcapacteit, zachte plannen en (courante) leegstand. Voor de leegstand is specifiek naar Oosterhout gekeken. Om de leegstand in Oosterhout te achterhalen is de REWIN database bedrijfsonroerend goed West-Brabant geraadpleegd 16. Hieruit komt een getal uit van 10 ha netto leegstaand, maar courant bedrijventerrein. Dit cijfer komt overeen met cijfers van DTZ Zadelhoff, die voor leegstand uitgaan van een aanbod-voorraad ratio voor Oosterhout van 2%. Bij deze 10 ha huidige leegstand tellen we overigens de ontwikkeling van het 15 ha grote Energypark op (dat Troostwijk Makelaars, Rewin, Denc en de gemeente samen ontwikkelen aan de rand van Weststad). Deze locatie komt immers in de nabije toekomst op de markt en er zijn voor zover bekend nog geen eindgebruikers voor in beeld. In aanvulling hierop merken wij nogmaals op dat de restcapaciteit in tabel 4.2 bestaat uit particuliere ontwikkelingen. Tabel 4.2 Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Oosterhout (in netto ha) inclusief Oosterhout Oost 2006-2020 Restcapaciteit 23 Zachte plannen 60 Courante leegstand 25 Totaal aanbod Oosterhout 108 Bron: Restcapaciteit provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. Merel Mulders (provincie Noord-Brabant), REWIN database bedrijfsonroerend goed West Brabant Uit tabel 4.2 blijkt dat Oosterhout inclusief de plannen voor Oosterhout Oost tot aan 2020 ca. 108 ha netto ruimte heeft voor het accommoderen van de vraag naar bedrijfshuisvesting. Dat is minder dan de historische uitgifte (die lag op gemiddeld 13 ha per jaar in de periode 1991-2005), maar nog altijd een behoorlijk areaal. Bovendien is het beoogde karakter van de werklocaties een andere dan bijvoorbeeld het grootschalige Weststad. 16 Peildatum 19-10-2007. Uit het bestand zijn de courante aangeboden bedrijfsruimtes in gemeente Oosterhout gefilterd welke bestaan uit meer dan 60% bedrijfsruimte. De bebouwde (verhuurbare) oppervlak om te rekenen naar netto oppervlakte bedrijventerrein is gewerkt met een kental van 65% bebouwingspercentage. 22 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

4.3 Kwalitatieve confrontatie Naast het kwantitatieve verhaal is het ook belangrijk om te kijken naar kwalitatieve vraagaanbod aspecten: uit wat voor soort bedrijven bestaat de lokale vraag? en met welke (nieuwe) bedrijventerreinen in de regio concurreren de bedrijventerreinen in Oosterhout-Oost? Segmentering vraag Zoals blijkt uit onderstaande tabel is er in de regio Breda (Oosterhout incluis) veel vraag naar bedrijfsruimte voor transport en handelsbedrijven. Meer dan 70% van de bedrijfsruimte die in de laatste jaren verkocht of verhuurd zijn, zijn opgenomen door bedrijven uit deze twee sectoren. De grootschalige ruimtegebruikers in deze sector kan Oosterhout niet meer huisvesten, maar daarvoor zijn en komen voldoende alternatieven in de stedelijke regio Breda-Tilburg en in de rest van West-Brabant beschikbaar (onder andere het eerder genoemde Moerdijkse Hoek). Tabel 4.3 Opname bedrijfsruimte naar sector (2000-2007) Breda e.o. Nederland Transport 38% 20% Handel 33% 29% Industrie en bouw 18% 27% Dienstensector 10% 20% ICT 2% 4% Totaal 100% 100% Bron: DTZ Zadelhoff (2007), factsheet bedrijfsruimtemarkt Breda e.o. Bedrijven die staan ingeschreven voor kavels in gemeente Oosterhout zijn onder te verdelen in bedrijven die woon-werk kavels vragen en andere bedrijven: er zijn 17 vragers voor woon-werk kavels, met name kleine productiebedrijven, bouw/timmerbedrijven en zakelijke dienstverleners (<2.500 m2). De overige bedrijven op de wachtlijst komen uit uiteenlopende branches en vragen uiteenlopende kleine tot middelgrote kavels (van 400 m2 tot 2 ha). Bedrijven uit de tweede categorie kunnen (deels) een plek vinden op Everdenberg II en wellicht dat voor enkelen ook de clusters Ter Horst of clusters Everdenberg interessant zouden kunnen zijn. Segmentering (toekomstig) aanbod De bedrijventerreinen in Oosterhout Oost zijn enerzijds bedoeld voor bedrijven uit uiteenlopende branches in (vooral) het MKB (Everdenberg II). Anderzijds is het voorlopige beoogde profiel voor de clusters Ter Horst en clusters Everdenberg: kleinschalig, hoogwaardige/innovatieve bedrijven, met name actief in research en development of engineering binnen de industrie en toeleverende diensten hieraan of bedrijven die een meerwaarde ontlenen aan een groen vestigingsmilieu of aan het landschap. Op basis van de voortgangsrapportage van de provincie namens de regionale werkgroep Werken zijn er enkele bedrijventerreinen met hetzelfde profiel qua kwaliteit en schaal te BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 23

identificeren, zoals de Wig, Digitpark, T58 (Tilburg)en Charlotteoord Zuid. Echter: deze terreinen hebben alle een enigszins andere doelgroep qua typen bedrijven: de Wig is met name gericht op handelsactiviteiten in combinatie met sales, marketing, opslag en services; Digitpark is met name gericht op bedrijven die een hoogwaardige electronische infrastructuur vereisen, zoals back-offices, call-centres, opslag, distributie etc. Alleen bedrijvenpark T58 bij Tilburg overlapt gedeeltelijk qua doelgroep. Op dit terrein (20 ha netto uitgeefbaar) worden combinaties toegelaten van productie-, onderzoeks- of opslagbedrijven met kantoorfunctie en overige kantoorachtigen (bedrijven met een >30% kantoorfunctie). Zelfstandige kantoorontwikkeling kan via een artikel 19 procedure plaatsvinden op twee aangewezen locaties. Er worden echter ook bedrijven toegelaten met showrooms en groothandelsbedrijven. Uitgesloten zijn louter productie- of opslagbedrijven, detailhandel, horeca, transportbedrijven, bouwbedrijven/installatiebedrijven. Hiermee lijkt T58 de enige regionale concurrent voor de Oosterhoutse bedrijvenclusters. Maar T58 is in belangrijke mate al uitgegeven en in die zin dus nauwelijks nog een reële concurrent. Met andere woorden: het is goed mogelijk om op de locaties Ter Horst en clusters Everdenberg een aanbod in de markt te zetten dat lokaal sterk onderscheidend is en dat in regionaal verband te maken heeft met een beperkte concurrentie. Aan de invulling voor de beide clusterlocaties wordt momenteel nog door ons bureau gewerkt, in samenwerking met Enno Zuidema Stedebouw en H+N+S Landschapsarchitecten. Tenslotte wordt nog opgemerkt dat STEC Groep momenteel, in opdracht van de provincie, onderzoek doet naar de kwalitatieve segmentering van de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in de regio Breda-Tilburg. Eind 2007 komen zij met een rapportage waarin de terreinen zijn ingedeeld in bepaalde kwalitatieve klassen. Zodra die rapportage gepubliceerd wordt, is er nog beter zicht op welk type terreinen er reeds aanwezig zijn in de regio en aan welke type terreinen een gebrek is. Dat leidt mogelijk nog tot een verfijning van deze analyse, maar zal aan de hoofdconclusie niets afdoen. 24 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

5 Conclusies De conclusies worden hier weergegeven op basis van de indeling die ook in het rapport is aangehouden: Vraag Aanbod Vraag-Aanbod-confrontatie Vraag In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel 5.1). Tabel 5.1 Extra ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in netto ha (volgens BLM/ETIN in GE scenario) Provincie Noord-Brabant Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040 2006-2020 2021-2040 2006-2040 Streekplan budget 2002 3.769 969 BLM (december 05) 2.749 324 3.073 ETIN (juni 06) 2.688 2.149 4.837 699 495 1.194 Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN Voor de periode na 2020 is het nu nog niet nodig om definitieve beslissingen te nemen. Indachtig de grote bandbreedte in de vraagramingen - in de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020 en in de tweede plaats tussen de scenario s in beide ramingen in de hele periode dus ook tot 2020 - en de lange termijn waarover we spreken, moet monitoring in de komende vijf jaar uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Aanbod Het aanbod bestaat uit drie componenten: de restcapaciteit, de (zachte) plannen en de courante leegstand. In tabel 5.2 is voor de stedelijke regio Breda-Tilburg het aldus samengestelde aanbod samengevat. Tabel 5.2 Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg exclusief Oosterhout Oost in netto ha 2006-2020 2021-2040 Restcapaciteit 344 Totaal zacht Zachte plannen 119 Overige plannen/in studie 138 104 Courante leegstand 52 Totaal aanbod 653 104 Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. M. Mulders (provincie Noord- Brabant) BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 25