Taxatierapport Commercieel Vastgoed Brabantlaan 1, 5216 AA 's-hertogenbosch Peildatum: 1-2-2014 Door: A4RE Makelaardij BV
Inhoud A Opdracht / opname B Doel van de taxatie / te taxeren belang C Verklaringen taxateur D Juridische status van het object E Omschrijving gebruik en omgeving F Technische omschrijving G Onderbouwing van de waarde H Overige mededelingen I Datering en ondertekening J Bijlagen A4RE Makelaardij BV, pagina 2 van 16
A Opdracht / opname A.1 Opdracht en opname Naam opdrachtgever Adres opdrachtgever Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Grondmij Beheer De buitenplaats 10, 2311 EZ Leiden Mevrouw K. Junami Datum opname en inspectie 10 februari 2014 Inspectie Het object is zowel inpandig (2 verdiepingen, uitgangspunt overige 3 verdiepingen gelijk), alsook extern opgenomen. Waarde peildatum 1 februari 2014 A.2 Kantoor en specialisatie Taxateur Naam kantoor Adres kantoor Lid van / aangesloten bij Bart Huijts A4RE Makelaardij BV Compoundstraat 120, 5201 AH 's Hertogenbosch De Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in hoedanigheid van RICS Regulated Valuer onder nummer 1273721. Ingeschreven in register onder nummer(s) Specialisatie / deskundigheid Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, geldig tot 31 december 2015, certificaatnummer BV01.709.5.1664SV Ondergetekende drijft een 'general valuation practice' en is voornamelijk actief in Commercieel Vastgoed, doet daarbij naast marktwaardetaxaties ook mediaton, arbitrage en rechtbankopdrachten. Een deel van de praktijk is ingericht met grondzaken gelieerde aktiviteiten (onteigening, planschade, nadeelcompensatie). A4RE Makelaardij BV, pagina 3 van 16
B Doel van de taxatie / te taxeren belang B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Het te taxeren object, betreft een multi-tenant kantoorgebouw in 's Hertogenbosch. Adres: Brabantlaan 1, 5216 AA, 's-hertogenbosch B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: Verkrijgen van inzicht in de waarde ten garantstelling en dekking van een te verstrekken hypothecaire financiering bij de Furenthela Bank N.V. B.3 Waardering Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde kk: Zegge: 5.760.000 vijfmiljoenzevenhonderdzestigduizend euro Bijzondere uitgangspunten & bepalingen: Er zijn geen bijzondere uitgangspunten bij de taxatieopdracht overeengekomen of door de taxateur gesteld. Andere waarderingen Omschrijving Waarde Toelichting Marktwaarde Eerdere taxaties 6.900.000 TAXpartners BV Datum Waarde k.k. Reden taxatie Opmerking 10-12-2010 6.900.000 risico-analyse financiering Taxatie in lijn met bevindingen ondergetekende. Vooral marktspecifieke afwijkingen. De taxateur heeft van opdrachtgever het voorgaande taxatierapport ontvangen. Daarmee heeft ondergetekende een back-test kunnen uitvoeren. De verschillen in waarde betreffen voornamelijk een hogere yield en lagere huurwaarden, ingegeven door de economische situatie in de markt. A4RE Makelaardij BV, pagina 4 van 16
Kerngegevens waardering Brabantlaan 1, 's-hertogenbosch Kerngegevens waardering Markthuur 606.085 Totale kosten 104.990 Marktwaarde voor correcties VON 6.263.689 Correcties totaal -204.237 NAR waarde na correcties VON 6.059.451 Overige waarden NAR waarde kk 5.674.698 DCF waarde kk 5.762.249 Adjusted replacement value ex other value 4.810.000 Kengetallen Aantal m2 VVO 4.853 NAR waarde per m2 1.169 % netto inkomsten 89,69% % totale kosten markthuur -17,32% % totale kosten theoretische huur 15,60% % IRR 8,48% BAR kk markthuur 10,68% Kapitalisatiefactor kk markthuur 9,36 BAR kk huuropbrengst 11,86% Kapitalisatiefactor kk huuropbrengst 8,43 A4RE Makelaardij BV, pagina 5 van 16
C Verklaringen taxateur C.1 Verklaringen taxateur intern / extern Ondergetekende is in dienst van Steenhuijs Real Estate BV en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of bank. C.2 Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur is niet eerder betrokken bij enige opdracht betrekking hebbend op het onderhavige object en opdrachtgever. De taxateur verricht regelmatig taxaties voor de betrokken bank. C.3 Verklaring geen zakelijk belang bij opdrachtgever of object De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. C.4 Conformering taxateur aan norm TCV of andere: De taxateur heeft kennis van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de TCV-richtlijnen. Voorts heeft de taxateur tevens gewerkt conform de RICS-taxatienormen opgenomen in het Red Book. C.5 Van toepassing zijnde tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reele verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de normgen gesteld door de RICS. Niet naleving van deze normen kan worden onderworpen aan de RICS Regulation Officer te Brussel. Het bedrijf heeft een klachtprocedure en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (ZekerZo Verzekeringen) conform de TCV. C.6 Gehanteerde valuta Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's ( ). C.7 Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedssfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardedatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. C.8 Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en de Furenthela Bank. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. A4RE Makelaardij BV, pagina 6 van 16
D Juridische status van het object D.1 Privaatrechtelijke aspecten Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Kadaster Kadastrale omschrijving object Plaats Sectie Kadastraal nummer Index Oppervlak Grondwaarde 's-hertogenbosch B 1971 A 5.206 1.223.410 Totaal 5.206 1.223.410 VVE en invloed op de waardering Geen sprake van een VVE. Het pand is in volle eigendom, op erfpachtbasis. Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen: De opstal is gebouwd op door de gemeente 's-hertogenbosch in eeuwig durende erfpacht uitgegeven grond (zie bijlage erfpachtcontract). Grondwaarde Kadastraal oppervlak 5.206 Grondoppervlak voor grondwaarde 5.206 Grondprijs per m2 grondoppervlak 235 Aantal m2 BVO voor grondwaarde 5.193 Grondprijs per m2 BVO Totale grondwaarde 1.223.410 Ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m2 Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar 1,59% Erfpacht ja/nee Startdatum erfpacht % erfpacht correctie toepassen 100,00% Erfpachtcanon Erfpacht canon 42.480 Index datum erfpacht canon 1-1-2017 Erfpacht canon index periode Herzieningsdatum erfpacht 17-12-2037 Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde 4,60% Herziening erfpacht canon 56.277 Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon 13.797 Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon tijdens beschouwingsperiode Netto contante waarde erfpacht correctie verschil in erfpachtcanon -121.984 ja niet Beschrijving erfpacht Er zijn geen bijzondere erfdienstbaarheden of opstalrechten bekend. A4RE Makelaardij BV, pagina 7 van 16
D.2 Publiekrechtelijke aspecten Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Gemeente 's-hertogenbosch (ruimtelijkeplannen.nl) Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan Ja Opmerkingen bestemmingsplan Het bestemmingsplan "Zuid" is onherroepelijk sinds 30 augustus 2010. (NL.IMRO.0796.0002025-1501) Het object is bestemd voor kantoor. Monument Wet voorkeursrecht gemeenten Nee Nee Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen benoemd door de overheid. Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzonderheden bij de functie kantoor bekend. D.3 Fiscale aspecten Alle huurders opteren voor een BTW belaste huur. De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn is gepasseerd en een toekomstige levering in overdrachtsbelastingsfeer zal plaatsvinden D.4 Milieuaspecten en vergunningen Geraadpleegde informatie Bodemloket.nl Gemeente 's Hertogenbosch Omschrijving Voor de bouw van het object heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. De conclusie van dit onderzoek is dat de grond geschikt is voor zowel bedrijfs- als woondoeleinden. D.5 Duurzaamheid Het gebouw is geheel gebouwd conform de traditie van de bouwperiode. Qua verbruik is er sprake van een HR-centrale verwarming en zuinige sanitaire stortblokken. De verlichting van de toiletten en archiefruimten zijn voorzien van automatische schakelaars en de noodverlichting is van LED. Qua isolatie heeft het casco een Rc-waarde van 3,5 en is voorzien van aluminium kozijnen, bezet met dubbel glas. Qua levensduur verwacht ondergetekende dat het casco degelijk is gebouwd, doch eenvoudig aanpasbaar in inrichting en schil, waardoor levensduurverlenging een optie is. Energielabel Opdrachtgever heeft een onderzoek liggen, met als doel de energetische waarde van het complex te verbeteren. In dit rapport van EnergyPlus is als huidige basis het label C genoemd. A4RE Makelaardij BV, pagina 8 van 16
E Omschrijving gebruik en omgeving E.1 Object Ruimtetypes Ruimtetypes BVO stuks VVO huur/unit % huur markthuur VEX Type Kantoorverdieping 4.216-3.940 125 82,94% 492.500 kt06ak-midden,60-80,gv beton,alum kozijn en (5x) Receptie, centrale 601-562 125 11,83% 70.250 kt06ak-midden,60-80,gv beton,alum kozijn kantine, voorzieni Parkeerkelder - 30-450 2,27% 13.500 gt06-parkeergarage ondergronds Archief top floor 376-351 50 2,96% 17.550 kt06ak-midden,60-80,gv beton,alum kozijn Totaal 5.193 30 4.853 100% 593.800 Installaties Naam VEX Type Aantal Nieuwe Installatie Hydrofoor 1 Nieuwe Installatie Lift tractie 2 Nieuwe Installatie Toegangscontrole parkeergarage 1 Nieuwe Installatie Afzuiginstallatie parkeergarage 1 Huidig gebruik Het kantoorpand wordt momenteel volledig verhuurd aan vier huurders. Drie huurders zijn de laatste drie jaar ingetrokken. De kortste looptijd is ca. 3 jaar. De huurders zijn vooral holdingbedrijven die het object gebruiken voor ontvangst van relaties en administratieve diensten. De faciliteiten op de begane grond (receptie, kantine, facilitaire voorzieningen, alsmede de archiefruimte op de bovenste verdieping, worden door de huurders gedeeld naar rato netto kantooroppervlakte. Voorgenomen gebruik Het gebruik van het object zal niet wijzigen. Bij iedere contract eindtermijn wordt de kans op mutatie ingeschat op minimaal 20%. De opzegtermijn is minimaal 1 jaar. Gebruiksmogelijkheden Publiekrechtelijk zijn de gebruiksmogelijkheden beperkt tot kantoor. Ook het casco met een vliesgevel schil is niet zonder meer in te zetten voor andere functies. Pettelaarpark wordt gezien als een centraal gelegen hoogwaardig business park. Er is weinig leegstand, waardoor onderzoek naar alternatieve gebruiksmogelijkheden niet noodzakelijk lijkt. A4RE Makelaardij BV, pagina 9 van 16
E.2 Locatie Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen Het businesspark Pettelaarpark waarin het object is gelegen, kent een parkachtige opzet met moderne kantoorgebouwen en uitstekende voorzieningen maken de locatie tot een aantrekkelijke omgeving voor versterking van de zakelijke contacten. Het bedrijvenpark heeft 45 bedrijven met in totaal 5.335 arbeidsplaatsen. In totaal is er 138.000 m2 vloeroppervlakte kantoren. Bekende bedrijven zijn de Provincie Noord Branbant, de Kamer van Koophandel, SNS Reaal, ING en Oce copiers. Bereikbaarheid Pettelaarpark aan de snelweg A2 is al vele jaren een van de meest prominente en succesvolle snelweglocaties van Nederland. Pettelaarpark vormt de zuidelijke entree van s-hertogenbosch en de vestigingsfactoren voor auto-gerelateerde zakelijke dienstverleners zijn uitstekend. Het park ligt direct aan de op- en afrit van de snelweg A2 en is uitstekend zichtbaar vanaf de snelweg. Toch ligt Pettelaarpark ook op korte afstand van de binnenstad van s-hertogenbosch, die met het uitstekende openbaar vervoer in enkele minuten bereikbaar is. Voorzieningen Zakelijke bezoekers kunnen sfeervol lunchen, overnachten en vergaderen in het Movenpick Hotel. Het 9- holes golfpark bij Pettelaarpark is een unique selling point van de locatie. Pettelaarpark bestaat voornamelijk uit grotere gebouwen. Parkeermogelijkheden Parkeren kan op eigen terrein tot 30 parkeerplaatsen. De huurders hebben ervoor gekozen deze vooral voor directie en gasten beschikbaar te houden. Medewerkers kunnen voor 2,- per dag parkeren op het naastgelegen Transferium. De taxateur heeft onderzoek verricht naar eventuele omgevingsfactoren die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel zouden kunnen beinvloeden en komt tot de volgende conclusie: Er zijn op dit moment geen nieuwbouw-mogelijkheden meer op Pettelaarpark. Er worden geen veranderingen in de omgeving voorzien. E.3 Huursituatie Huidige huur situatie Ondergetekende heeft de huurcontracten van opdrachtgever beschikbaar gekregen, alsmede een overzicht van de actuele huurprijzen en incentives. Kerngegevens van de huurovereenkomsten (zie gedetailleerde huurlijst in bijlage) Markthuur 606.085 Huurinkomsten inclusief leeg 672.840 Aanvangsleegstand Huurinkomsten exclusief leeg 672.840 Markthuur eigenaar gebruiker Netto markthuur 501.095 Netto huuropbrengst 567.850 Meer minder huur totaal 66.755 Meer minderhuur na default risico 63.941 Huurvrij 60.951 Oninbaar A4RE Makelaardij BV, pagina 10 van 16
Toelichting huur bijzonderheden Geen bijzonderheden bekend. Verhuurbaarheid (gemiddelde ongewogen aannames per object) Kans op leegstand na huidig huurcontract (kans dat de huidige huurder vertrekt) 27,5% Kans op leegstand (kans dat de toekomstige huurders vertrekken) 10% Contract termijn in maanden Wederverhuurtijd in maanden Aanvangsleegstand in maanden 6 Defaultkans huurders 6,3% Mutatie kosten per m2 bij vertrek huidige huurder 10 Mutatie kosten per m2 bij vertrek toekomstige huurders Promotiekosten als % markthuur Verhuurcourtage als % markthuur 16% Toelichting verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van het gebouw lijkt goed te zijn. De minimale eenheid is gelijk aan een verdiepingsvloer van 788 m2. Juist voor dit soort kleine kantoren (200-1.000 m2) neemt de belangstelling in de huidige markt toe. 60 4 18 1% A4RE Makelaardij BV, pagina 11 van 16
F Technische omschrijving F.1 Onderhoudstoestand Bouwjaar 1997 Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand van het object is goed. Er is regulier onderhoud gepleegd. Bouwaard materialen en constructie Het casco is gebouwd van beton in gietbouw met een beukmaat van 16,6 meter. De gevels zijn grotendeels vliesgevels en deels betonpanelen. Het object is volledig voorzien van gevel-, dak en vloerisolatie. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Er hebben sinds de nieuwbouw in 1997 geen aanpassingen meer plaatsgevonden. Bij de mutaties de laatste vijf jaar is er inpandig onderhoud gepleegd (actualiseren afbouw en schilderwerk). De Brauwer Supplies BV huurt sinds de oplevering, waardoor in dat deel nog geen inpandige verbetering heeft plaats gevonden. F.2 Onderhoudskosten, achterstallig onderhoud en renovatie of herontwikkeling Onderhoud / Vastgoed Exploitatie Wijzer (VEX) kt 06ak Onderhoud ruimtes 19.098 Onderhoud installaties 9.617 Onderhoud basis installatie 2.192 Onderhoud airco 7.945 Onderhoud mech ventilatie 1.899 Onderhoud topkoeling 1.492 Onderhoud sprinkler 14.851 Onderhoud zonwering 592 VEX 57.685 Locatietoeslag Objecttoeslag VEX totaal 57.685 Onderhoud gemiddeld 30.000 Afwijking VEX -27.685 Afwijking VEX per BVO -5 Toelichting Opdrachtgever is zeer indringend met de staat van het object actief. De door de opdrachtgever opgegeven onderhoudskosten worden als excessief beoordeeld. Om een normatief onderhoud te bepalen is uitgegaan van de indices uit de Vastgoed Exploitatie Wijzer 2012. Hierbij is tevens rekening gehouden met de aanwezigheid van airco, topkoeling, mechanische ventilatie, sprinkelers en deels zonwering. A4RE Makelaardij BV, pagina 12 van 16
Achterstallig onderhoud 0 excl BTW De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen Er zijn geen gebreken door ondergetekende herkend. In de opdracht is geen bouwkundig onderzoek opgenomen. Renovatie (of herontwikkeling) Geschatte kosten van de werkzaamheden Als percentage van de getaxeerde marktwaarde 545.000 excl BTW 9,46% Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie (renovatie) De eigenaar heeft een onderhouds- en renovatiebegroting opgesteld. Buiten het normaal onderhoud (VEX) is er over twee jaar een aanpassing van de entreegevel gepland (20k ) en over zes jaar een vervanging van de waterkering van het dak, aanpassingen aan installaties en vervangen liftinstallatie (350k ). Voorts is een voortzetting van renovatie in de exploitatieperiode van 15 jaar begroot. Bouwkundige aanpassingen / uitbreidingen (renovatie) Er is geen bouwkundige renovatie voorzien. A4RE Makelaardij BV, pagina 13 van 16
G Onderbouwing van de waarde G.1 Gehanteerde methodiek NAR en DCF. Gezien het object volledig verhuurd is en deze situatie stabiel lijkt, zijn de methodieken uit de inkomstenbenadering gebruikelijk. G.2 Marktbeeld Pettelaarpark is een attractief business park. De kantorenmarktanalyse Den Bosch is toegevoegd in de bijlage. G.3 Marktvisie 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Inflatie verwachting 1,90% 2,20% 2,20% 2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kosten verwachting 2,38% 2,75% 2,75% 2,88% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Markthuur verwachting -2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% 4,00% 4,00% 6,00% 2,00% Disconteringsvoet 8,00% NAR % von 8,00% Exityield 9,20% Correctie exitwaarde onderhoud 350.000 Kosten koper 6,20% Zie de kantorenmarktanalyse in de bijlage. G.4 Referenties Huurtransacties Datum Adres Plaats m2 Markthuur Contracthuur Incentives 10-10- 2007 Stationsplein 50 1.152 145 167.040 27-4-2009 Zuiderparkweg 284 3.510 50 175.500 15-3-2008 Vughterweg 1 635 197 125.000 23-2-2012 Koninginnenlaan 32 660 155 Kooptransacties Datum Adres Plaats m2 BAR Koopsom kk 1-7-2012 statenlaan 1-27 's Hertogenbosch 4.869 6,29% 12.000.000 12-6-2012 Pettelaarpark 1 's Hertogenbosch 3.500 8,50% 5.950.000 21-6-2012 Nieuwstraat 75-77 's Hertogenbosch 1.938 8,90% 2.200.000 8-6-2007 Willemsplein 2 's Hertogenbosch 32.000 90.000.000 Toelichting referenties (zie ook bijlage) De referenties staan in de kantorenmarktanalyse. Op het Pettelaarpark zijn slechts twee multi-tenant kantoren te huur, van respectievelijk 3.000 en 3.561 m2 VVO. De vraaghuur is 155 en 160 per m2. In de huidige markt moet rekening worden gehouden met een behoorlijke incentive al lijkt Pettelaarpark daarin gunstiger dan de gemiddelde markt. G.5 Correcties Er is alleen rekening gehouden met correcties t.a.v. het begroot renovatiebudget van opdrachtgever. A4RE Makelaardij BV, pagina 14 van 16
G.6 Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen bijzonder waardecomponenten opgenomen. G.7 Optimale aanwending (HABU en scenario analyse) Het gebouw en de business-parkachtige omgeving maken het gebruik als kantoor het enige optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens ondergetekende niet leiden tot een hogere waarde. G.8 Risico's De zittende huurders lijken redelijk stabiel in hun huisvestingskeuze. De kantorenmarkt op het Pettelaarpark heeft wel wat leegstand, maar beduidend minder dan gemiddeld voor grotere businessparken van Nederland. Aan de andere kant liggen diverse economische ontwikkelingen te wachten die van invloed kunnen zijn op de vestigingskeuze en het huurprijsniveau van de huurders. G.9 Aanpassingen op conceptrapportage Ondergetekende heeft een conceptrapport ter hand van opdrachtgever gesteld per 10.2.2014. Opdrachtgever heeft dezelfde dag aangegeven geen opmerkingen op het rapport te hebben. G.10 Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na taxatiedatum Uitgangspunt is dat er geen veranderingen hebben plaatsgevonden tussen opnamedatum en peildatum. A4RE Makelaardij BV, pagina 15 van 16
H Overige mededelingen - De courantheid van het object is goed. I Datering en ondertekening Plaats 's Hertogenbosch Datum 1-5-2014 Handtekening Handtekening Bart Huijts dhr. R. van den Oetelaar J Bijlagen Erfpachtcontract Kantorenmarktanalyse A4RE Makelaardij BV, pagina 16 van 16