Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkijgen van (hypothecaire) financiering Maximaal te behalen punten: 1

Transcriptie

1 Examen: Praktijktoets Wonen versie 2017 Toetsnummer: Agglomeratie: Wonen Examen datum: 10 oktober 2016 A. Opdracht/opname Maximaal te behalen punten: 0 (nog te verdelen punten 0) 1 Maximaal te behalen punten: 0 Opdracht is uitgevoerd door taxateur Datum opname en inspectie B. Doel van de taxatie Maximaal te behalen punten: 1 (nog te verdelen punten 0) 1 Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkijgen van (hypothecaire) financiering Maximaal te behalen punten: 1 Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG) C. Waardering Maximaal te behalen punten: 55 (nog te verdelen punten 0) 1 Marktwaarde Marktwaarde Maximaal te behalen punten: 55 Max punten 20 Marktwaarde0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 18%18% >= 20%20% >= 999% Max punten D. Bijzondere aandachtspunten Maximaal te behalen punten: 7 (nog te verdelen punten 0) 1

2 Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. Maximaal te behalen punten: 7 Bij de taxatie zijn waarde beïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen (vraag E.2). De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag F 2.3) Subvraag: 1.3 De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "slecht". (vraag G.2.): Subvraag: 1.4 De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag G.2.2.6): Subvraag: 1.5 Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging, danwel een waardeverminderende hoeveelheid asbest, aanwezig is (vraag H.2.): Subvraag: 1.6 Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen: E. Privaatrechtelijke aspecten Maximaal te behalen punten: 15 (nog te verdelen punten 0) 1 Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Maximaal te behalen punten: 5 Eigendomsbewijs, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Kadastrale kaart, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 1.3 Kadastraal uittreksel, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 1.4 Overig:

3 2 Kenmerken Onderstaande subvragen beantwoorden (delen die niet van toepassing zijn, vallen volledig weg). Maximaal te behalen punten: 10 Subvraag: a.1 Het perceel/perceel met opstal(len), kadastraal bekend als (omschrijving gemeente, sectie, nummer(s) en grootte) Subvraag: a.2 Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en beperkingen met betrekking tot genoemd perceel/percelen Nee, Ja, Subvraag: b.1 Het appartementsrecht ondermeer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement kadastraal bekend als (omschrijving gemeente, sectie, complexaanduiding, appartementsindex) Subvraag: b.2 Wie is de bestuurder/administrateur? Subvraag: b.3 KvK-nummer van VvE Subvraag: b.4 Periodieke en eenmalige bijdragen aan VvE Subvraag: b.5 Is er door de VvE een meerjaren onderhoudsplan opgesteld? Ja, Nee, Subvraag: b.6 Het meerjaren onderhoudsplan loopt tot... /niet ingezien Subvraag: b.7 Het totaal saldo reservefonds en bestemmingsfonds(en) VvE in EUR. Subvraag: b.8 De taxateur acht het saldo van het algemeen reserve fonds en het voor onderhoud bestemde fonds voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan Ja, Nee, Subvraag: b.9 Bijzondere gebruiksbepalingen

4 Subvraag: b.10 Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en beperkingen Subvraag: c.1 Het complex staat op eigen grond Subvraag: c.2 Recht van (onder)erfpacht Nee, Ja, Subvraag: c.3 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: einddatum van het recht Subvraag: c.4 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: canon/vergoeding Subvraag: c.5 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: herzieningsdatum canon Subvraag: c.6 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: bijzondere erfdienstbaarheden, bijzonder kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen Subvraag: c.7 T.a.v. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning /opstal /anders: eerstkomende indexering F. Omschrijving object en omgeving Maximaal te behalen punten: 55 (nog te verdelen punten 0) 1 Object Object Maximaal te behalen punten: 15 Nadere omschrijving van het object Toegepaste constructie, materialen en installaties: Subvraag: 1.3 Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid:

5 Subvraag: 1.4 Bouwjaar: Subvraag: 1.5 Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/ uitbreidingen: Subvraag: 1.6 Indeling: Subvraag: (maximaal te behalen punten 12) Gebruikersoppervlakte WONEN (volgens NEN 2580) in m2. Max punten 20 Gebruiksoppervlakte WONEN0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 20%>20% Max punten Subvraag: (maximaal te behalen punten 3) Gebruikersoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Max punten 20 Gebruikersoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE0% >= 10%10% >= 14%14% >= 20%>20% Max punten Subvraag: (maximaal te behalen punten 2) Gebruikersoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Max punten 20 Gebruikersoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE0% >= 10%10% >= 20%>20% Max punten Subvraag: (maximaal te behalen punten 3) Gebruikersoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE (volgens NEN 2580) in m2. Max punten 20 Gebruikersoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE 0% >= 10%10% >= 14%14% >= 20%>20% Max punten Subvraag: 1.8 (maximaal te behalen punten 15) Indicatie bruto inhoud in m3 (EXCLUSIEF de externe bergruimte) Max punten 20 Inhoud 0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16%16% >= 18%18% >= 20%>20% Max punten Omgeving Omgeving Maximaal te behalen punten: 5 Subvraag: 2.1 Locatie, bereikbaarheid, voorzieningen Subvraag: 2.2 Aard van de belendingen Subvraag: 2.3

6 De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving Nee, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Ja, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 2.4 De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) Nee, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Ja, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Subvraag: 2.5 In de directe omgeving van het object is de taxateur aan het gebied gerelateerde funderingsproblematiek bekend Nee, omdat (vermeld in opmerkingenveld) Ja, omdat (vermeld in opmerkingenveld) G. Onderhoudstoestand Maximaal te behalen punten: 15 (nog te verdelen punten 15) Maximaal te behalen punten: 1 Nieuwbouw Nieuwbouw (delen die niet van toepassing zijn, vallen volledig weg) De taxateur heeft de bouwtekeningen ingezien ja, nee, De taxateur heeft het bestek ingezien ja, nee, Subvraag: 1.3 De bouw is reeds aangevangen de bouw bevindt zich in de volgende fase (vermeld in opmerkingenveld) Maximaal te behalen punten: 2 Bestaande bouw Bestaande bouw Subvraag: 2.1 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: binnenonderhoud goed voldoende slecht Subvraag: 2.2 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: buitenonderhoud goed voldoende slecht Subvraag: 2.3 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: bouwkundige constructie goed voldoende slecht

7 Subvraag: 2.4 In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: aanvullende toelichting op de onderhouds- en bouwkundige staat van het object Nee, Ja, Subvraag: 2.6 De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde Subvraag: 2.5 De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden Subvraag: 2.7 De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader(bouwkundig) onderzoek Subvraag: 2.8 Volgens de taxateur wordt het object zorgvuldig normaal slordig niet gebruikt Subvraag: 2.9 Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade geconstateerd Nee, Ja, 3 Verbouwing / renovatie Verbouwing / renovatie (invullen indien van toepassing) Maximaal te behalen punten: Subvraag: 3.1 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Belangrijkste werkzaamheden Subvraag: 3.2 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Huidige stand van de werkzaamheden Subvraag: Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens opgave van Subvraag: Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd Volgens opgave van XX (zie 3.3.1) worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd Nee, Ja, Subvraag: Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens opgave van XX (zie 3.3.1) bedragen de geschatte kosten van de

8 werkzaamheden: EUR Subvraag: 3.4 Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie: Volgens de taxateur geeft deze opgave een reëel beeld van de kosten ja, want (vermeld in opmerkingenveld) nee, want (vermeld in opmerkingenveld Subvraag: 3.5 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Belangrijkste werkzaamheden Subvraag: 3.6 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Huidige stand van de werkzaamheden Subvraag: Energiebesparende voorzieningen Volgens opgave van Subvraag: Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens opgave van XX (zie 3.7.1) worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd Subvraag: 3.8 Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens de taxateur geeft deze opgave een reëel beeld van de kosten ja, nee, Subvraag: Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen: Volgens opgave van XX (zie 3.7.1) bedragen de geschatte kosten van de werkzaamheden EUR Subvraag: 3.9 Energiebesparende voorzieningen: Belangrijkste werkzaamheden Subvraag: 3.10 Energiebesparende voorzieningen: Huidige stand van de werkzaamheden Subvraag: 3.11 Energiebesparende voorzieningen: Volgens opgave van Subvraag: Energiebesparende voorzieningen Volgens opgave van XX (zie 3.11) worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd

9 Nee, Ja, Subvraag: Energiebesparende voorzieningen Volgens opgave van XX (zie 3.11) bedragen de geschatte kosten van de werkzaamheden EUR Subvraag: 3.12 Energiebesparende voorzieningen Volgens de taxateur geeft deze opgave een reeël beeld van de kosten Ja, Nee, Subvraag: 3.13 De waardevermeerdering na de werkzaamheden bedraagt meer dan 70% van de gedane investering Nee, Ja, H. Milieu/verontreiniging Maximaal te behalen punten: 13 (nog te verdelen punten 0) 1 Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: Maximaal te behalen punten: 8 In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: Kadaster ja In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: Gebruiker / eigenaar ja, nee, Subvraag: 1.3 In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/ of personen geraadpleegd: overige, te weten... 2 Bijzonderheden Bijzonderheden Maximaal te behalen punten: 5 Subvraag: 2.1 Het Kadaster geeft een milieumelding Subvraag: 2.2 Op basis van de onder H.1 geraadpleegde instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging Subvraag: 2.3

10 Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten Subvraag: 2.4 De taxateur heeft asbestverdacht materiaal waargenomen/ heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is Subvraag: 2.5 Het aangetroffen asbestverdachte materiaal heeft een waardeverminderend effect I. Onderbouwing waardeoordeel Maximaal te behalen punten: 25 (nog te verdelen punten 0) 1 Toegepaste methodiek Waarde Onderbouwing Maximaal te behalen punten: 20 De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: Waardeer de locatie van het getaxeerde ten opzichte van vergelijkbare woningen in deze plaats op een schaal van 0 tot 10 (0 is zeer slecht en 10 is uitmuntend). Geef vervolgens beknopt aan waaróm dit type pand op deze locatie volgens u deze waardering verdient. Noem twee referenties. 2 Courantheid Courantheid Maximaal te behalen punten: 5 Subvraag: 2.1 Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa 0 tot 3 maanden 3 tot 6 maanden 6 tot 9 maanden 9 tot 12 maanden anders en wel (vermeld in motivatieveld) J. Publiekrechtelijke aspecten Maximaal te behalen punten: 15 (nog te verdelen punten 0) 1 Geraadpleegde informatie Geraadpleegde informatie Maximaal te behalen punten: 6 Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: Het gebruik van het object is conform het bestemmingsplan:

11 ja, nee, Subvraag: 1.3 Het gebruik van het object is toegestaan op andere wijze Subvraag: 1.4 Er zijn met betrekking tot het object besluiten ingeschreven in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken 2 Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Maximaal te behalen punten: 5 Subvraag: 2.1 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Vestigingseisen Subvraag: 2.2 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Gebruiksbelemmerende bepalingen Subvraag: 2.3 Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie J.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: Verkoopbelemmerende bepalingen 3 WVG Wet voorkeursrecht gemeenten Maximaal te behalen punten: 2 Subvraag: 3.1 Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten: 4 Monument Monument Maximaal te behalen punten: 2 Subvraag: 4.1 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: als beschermd monument (ex artikel 3 Monumentenwet 1988)

12 Subvraag: 4.2 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: (een adviesaanvraag tot) een aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht (ex artikel 35 Monumentenwet 1988) Subvraag: 4.3 Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object: een besluit van de gemeente of de provincie tot beschermd monument K. Nadere mededelingen Maximaal te behalen punten: 9 (nog te verdelen punten 0) 1 Nadere mededelingen Lees de opdracht wat hier ingevuld moet worden. Maximaal te behalen punten: 9