SECTORRAPPORT BEDRIJFSRUIMTE EN LOGISTIEKE MARKT UPDATE NOVEMBER 2017 www.colliers.nl
16 BEDRIJFSRUIMTEMARKT VRAAG Gebruikers van bedrijfsruimten stellen hogere eisen aan het vastgoed: gebruikers besteden meer aandacht aan efficiëntie en functionaliteit. Dit is te zien aan een stijgende behoefte naar maatwerk (built-to-suit) en flexibele concepten binnen een bedrijfsruimte. De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten/ bedrijfsverzamelgebouwen groeit: dit komt doordat het aantal kleinere bedrijven en ZZP ers toeneemt. Het aanbod van kwalitatief goede, kleinere bedrijfsunits blijft echter achter op de sterk groeiende vraag. Het aantal eigenaar-gebruikers neemt toe: door de lage rentestand is het aantrekkelijk om een bedrijfspand te kopen en naast gebruiker, ook eigenaar te zijn. AANBOD Het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte is gedaald: dit gaat bijvoorbeeld om bedrijfsvastgoed met vrije hoogte en kwalitatieve en duurzame installaties. De incentives lopen hierdoor verder terug. De voorraad aan bedrijfsruimten is gestabiliseerd: nieuwbouw bestaat voornamelijk uit grote (moderne) panden en gedateerde objecten staan langer leeg doordat zij niet meer voldoen aan huidige duurzaamheidseisen. Een gedeelte van gedateerde objecten is uit de markt gehaald door sloop. PRIJS Huurprijzen van bedrijfsmatig vastgoed stijgen licht: dit heeft te maken met het dalende kwalitatief hoogwaardig aanbod en de aanhoudende vraag. Zeer regionale markt: alleen op specifieke bedrijvenparken rondom de grote steden is een daling van de aanvangsrendementen te zien. De locatie is zeer bepalend voor het dalingsniveau. Light Industrial aantrekkelijk voor beleggers: in het algemeen geldt dat de aanvangsrendementen minder fors dalen dan in de logistieke markt. Het Light Industrial vastgoed in het value-add segment is in trek. VISIE EN TOEKOMSTBEELD Revitalisatie en transformatie: oudere bedrijfspanden in binnenstedelijke gebieden worden getransformeerd of ingericht als creatieve broedplaats. Er vindt veel revitalisatie van bedrijventerreinen plaats, waarbij naar verwachting ook functiewisselingen plaats zullen vinden. Zo landen er steeds vaker sportscholen in bedrijfsobjecten, waar dit bestemmingsplan technisch mogelijk blijkt. Duurzaamheid hoger op de agenda krijgen: de bedrijfsruimtemarkt is nog beperkt verduurzaamd. Vanaf 2023 is het voor kantoren verplicht om minimaal energielabel C te kunnen voeren. Dit geldt voor objecten waarvan 50% of meer van het oppervlakte een kantoorfunctie heeft.
17 OPNAME BEDRIJFSRUIMTE & LOGISTIEK (PER KWARTAAL) AANBOD BEDRIJFSRUIMTE & LOGISTIEK HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE BELEGGINGSVOLUME (EUR) BEDRIJFSRUIMTE
18 LOGISTIEKE MARKT VRAAG Vraag naar logistiek vastgoed sterk toegenomen: in de logistieke sector vinden steeds meer huurtransacties plaats, ook in toenemende mate binnen sale-andleaseback constructies. Binnen het E-commerce gerelateerde gedeelte van de markt bestaat meer dan 80% van de transacties uit huur-transacties. Meer speculatieve bouw: beleggers en ontwikkelaars bouwen vaker voor eigen rekening en risico vanwege de grote vraag naar logistiek vastgoed in de markt en het beperkte aanbod van geschikt logistiek vastgoed. Vooral in de regio Schiphol is dit bepalend. De vraag naar logistieke ruimte verplaatst zich in hoog tempo naar secundaire locaties. Voorheen secundaire locaties (zoals Nieuwegein, Hoofddorp en Born) ontwikkelen zich tot nieuwe hotspots. AANBOD Bestaand logistiek vastgoed veroudert snel: er is sprake van een hoge dynamiek aan (technologische) ontwikkelingen in de branche. Veel partijen geven de voorkeur aan een nieuwbouw distributiecentrum vanwege de optimale specificaties en efficiëntie. Transformatie: voor verouderd logistiek vastgoed kan transformatie naar Light Industrial interessant zijn. Toename voorraad logistiek vastgoed door nieuwbouwontwikkelingen: logistiek vastgoed blijft in toenemende mate een aantrekkelijke investering voor beleggers en ontwikkelaars. PRIJS Huurprijzen stijgen licht in Zuid-Nederland: door het beperkte aanbod, de grote vraag en de hoge kwaliteit van nieuwe distributiecentra. In regio s met een toenemend aanbod zal lichte huurprijsverlaging ontstaan (zoals regio Schiphol). Aanvangsrendementen dalen licht: met name op de logistieke hotspots zoals in de regio Utrecht- Nieuwegein. Op secundaire locaties zijn de aanvangsrendementen stabiel. Bouwkosten zijn gestegen: de stijging komt door een krapte aan personeel en hogere loonkosten. Ook de levertijden van materiaal zijn gestegen. Dit heeft een (negatieve) invloed op de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten. Door de lage rentestand en relatief lage ontwikkelingskosten blijft vastgoedontwikkeling in trek. INVESTERINGEN IN LOGISTIEKE SECTOR STIJGEN EXPLOSIEF. VISIE EN TOEKOMSTBEELD Robotisering: logistieke gebruikers zoeken naar de mogelijkheden van robotisering. Binnen E-commerce is dit een kostbaar proces door de heterogeniteit in producten. Handmatig orderpicken blijft de boventoon voeren. Daar staat tegenover dat problemen in de beschikbaarheid van personeel toe nemen door een krapte op de arbeidsmarkt. Duurzaamheid krijgt steeds meer belangstelling: door meer focus op de transformatie en herontwikkeling van brownfields naar duurzaam ruimtegebruik. Meer buitenlandse investeringen: er blijven steeds meer nieuwe buitenlandse toetreders op de logistieke markt komen. Nederland staat internationaal bekend als een veilige investeringsmarkt.
19 OPNAME LOGISTIEK (PER KWARTAAL) BELEGGINGSVOLUME (EUR) LOGISTIEK Amsterdam MARKTHUREN EN AANVANGSRENDEMENTEN PRIMAIRE LOCATIES Q3-2017 VERWACHTINGEN Bruto aanvangsrendement 5,9-6,4% Markthuur (primair) 55 Schiphol regio Bruto aanvangsrendement 5,3-5,5% Markthuur (primair) 80 Rotterdam Bruto aanvangsrendement 5,6-5,8% Markthuur (primair) 65 Utrecht-Nieuwegein Bruto aanvangsrendement 5,5-5,9% Markthuur (primair) 60 Moerdijk Bruto aanvangsrendement 5,4-5,7% Markthuur (primair) 50 Nijmegen-Geldermalsen Bruto aanvangsrendement 5,8-6,2% Markthuur (primair) 40 Breda-Roosendaal Bruto aanvangsrendement 5,4-5,8% Markthuur (primair) 45,00 Tilburg-Waalwijk Bruto aanvangsrendement 5,3-5,6% Markthuur (primair) 47,50 Eindhoven Bruto aanvangsrendement 5,8-6,0% Markthuur (primair) 52,50 Venlo-Venray Bruto aanvangsrendement 5,3-5,6% Markthuur (primair) 42,50 Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel)
SERVICES A Jim Orsel Real Estate Agent jim.orsel@colliers.com +31 63 094 57 42 CM Bart Oerlemans Senior Consultant bart.oerlemans@colliers.com +31 6 53 33 79 17 V Marsja Hoogvorst Associate Director Valuations Commercial marsje.hoogvorst@colliers.com +31 64 352 40 29 AS Joost Vooijs Partner Director Asset Services joost.vooijs@colliers.com +31 73 649 14 72 AS René Mol Partner Head of EMEA REMS rene.mol@colliers.com +31 63 038 56 58 AD Frans Merks Head of Development frans.merks@colliers.com +31 6 55 37 58 71 R Bart Stek Head of Research bart.stek@colliers.com +31 62 239 54 07 OC René Annen Consultant rene.annen@colliers.com +31 6 46 49 85 52 A AGENGY CM CAPITAL MARKETS V VALUATIONS AS ASSET SERVICES AD ASSET DEVELOPMENT R RESEARCH OC OCCUPIER SERVICES, Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.