Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hendrik Dienskestraat 20 2 1063 AP AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Zaaknummers Verzonden op 25-01-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak jaar 2012 bedraagt 510,90. jaar 2013 bedraagt 1.719,35. jaar 2014 bedraagt 1.605,78. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 30 juni 2015 drie verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de kalenderjaren 2012 (kenmerk ), 2013 (kenmerk ZKN-2015-004246) en 2014 (kenmerk ) te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn, voor zover overlegd, gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6
Correspondentie over de zaak Op 2 augustus 2015 heeft de Huurcommissie diverse correspondentie van de verhuurder ontvangen met betrekking tot huurverhogingen over 2014 en 2015. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 12 november 2015 diverse facturen en rekeningen toegezonden. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ga akkoord met het onderzoeksrapport; het Wijksteunpunt Wonen heeft aangegeven dat 400,00 voor servicekosten een hoog bedrag is en ik wil gewoon een eerlijke prijs betalen; volgens het Wijksteunpunt Wonen betreft mijn woonruimte een zelfstandige woonruimte. Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik heb vijf dagen voor zittingsdatum nog stukken toegezonden waaruit blijkt wat voor kosten ik gemaakt heb; vanaf 2013 ben ik pas gaan afrekenen, daarvoor was mij niet bekend dat ik dit moest doen; de huurder is al eerder geïnformeerd over de servicekosten en is hier per mail akkoord mee gegaan; de huurder heeft al eerder gevraagd om de huurprijs te splitsen; over 2013 en 2014 heb ik wel een afrekening verstrekt, zie hiervoor het exceloverzicht dat ik u heb toegezonden; ik dacht dat de huurder akkoord was gegaan met het te betalen bedrag, omdat ze geen bezwaar had gemaakt; over het jaar 2014 heb ik zelfs een bedrag kwijtgescholden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen rekeningen zijn overlegd past de Huurcommissie de wettelijk vastgestelde regels toe. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COU2G ENV-2015-388449 Pagina 2 van 6
Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2012, 2013 en 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een totaalbedrag van 13.558,12 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten 2012 vast te stellen op 510,90, voor het jaar 2013 op 529,15 en voor het jaar 2014 op 513,60. Beoordeling Huurcommissie In wat de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. In het rapport van onderzoek wordt gesteld dat de verhuurder het verplichte formulier niet heeft gebruikt en geen gegevens heeft verstrekt aan de Huurcommissie. Hierdoor wordt er voor betwiste kostenposten standaard een vast bedrag van 12,00 per jaar aangehouden. De verhuurder heeft ter zitting aangegeven een specificatie van de servicekosten te hebben verstrekt. Hoewel dit niet het verplichte formulier betreft, is de commissie is van oordeel dat de verhuurder met deze specificatie servicekosten een gelijkwaardig overzicht heeft toegezonden en heeft daarom aanleiding gezien om een nader onderzoek in te laten stellen over de jaren 2013 en 2014. Over het jaar 2012 heeft de verhuurder geen afrekening verstrekt en daarom stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op 510,90 conform het rapport van voorbereidend onderzoek. De Huurcommissie stelt voor het jaar 2013 en 2014 de betalingsverplichting voor de servicekosten conform het nader onderzoek als volgt vast: De verhuurder verdeelt de totale kosten voor gas, elektriciteit en water gelijk over het aantal etages. Het aandeel bedraagt daarom 1/3e deel van de totale kosten. Gas, elektriciteit en water over 2013 De verhuurder heeft inzake het gas- en elektraverbruik een jaarafrekening van een energiebedrijf verstrekt van 2.396,77. Deze afrekening wordt overgenomen. Het waterverbruik bedroeg 315,68. Huurders aandeel komt daarmee over 2013 op: 2.396,77 + 315,68 = 2.712,45 x 1/3e deel = 904,14. Gas, elektriciteit en water over 2014 De verhuurder heeft inzake het gas- en elektraverbruik een jaarafrekening van een energiebedrijf verstrekt van 2.074,83. Deze afrekening wordt overgenomen. Het waterverbruik bedroeg 296,90.Huurders aandeel komt daarmee over 2014 op: 2.074,83 + 296,90 = 2.371,73 x 1/3e deel = 790,58. Administratiekosten De verhuurder kan alleen administratiekosten in rekening brengen als de afrekening aan de huurder is verstrekt. Daarom wordt er voor zowel 2013 als 2014 0,00 aangehouden. Pagina 3 van 6
Kosten voor internet, kabel en gezamenlijke ruimten, schoonmaakkosten, etc. De doorberekening van de kostenposten CV servicecontract, internet, kabeltelevisie, schoonmaak trappenhal en onderhoud kamer zijn niet overeengekomen in de huurovereenkomst. Nu de doorberekening niet is overeengekomen bestaat er geen betalingsverplichting voor deze kostenposten. Dit geldt voor zowel 2013 als 2014. De kostenpost onroerend goedbelasting maakt geen onderdeel uit van de huur. De huurder moet deze betalen als 'belastingplichtige' niet als 'huurder'. De Huurcommissie is daarom niet bevoegd uitspraak te doen over deze kostenpost. Gebruik afschrijving wasmachine, droger, stofzuiger (inclusief gebruik elektra): Uit verstrekte facturen blijkt dat de wasmachine voor 404,00 is aangeschaft. De waarde van de droger en stofzuiger wordt door de rapporteur geschat op respectievelijk 400,00 en 120,00. De totale waarde komt hierdoor uit op: 404,00 + 400,00 + 120,00 = 924,00. In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden. Deze vergoeding bedraagt jaarlijks 20% van de waarde van de goederen. De rapporteur merkt op dat het elektraverbruik voor deze apparatuur is inbegrepen in de kostenpost gas, elektriciteit en water. De goederen worden aangemerkt als niet-duurzame goederen. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van 924,00 = 184,80 voor zowel 2013 als 2014. Vergoeding meubels en stoffering Aan de hand van de aangeleverde specificaties die de verhuurder heeft verstrekt bedragen de kosten voor meubels en stoffering in totaal 3.273,00. De rapporteur merkt een verschil voor de tv en het gasstel. De verhuurder heeft hiervoor respectievelijk 450,00 en 150,00 doorgegeven. Uit aanschafbewijzen blijkt dat de verhuurder hier 350,00 en 129,00 voor betaald heeft. Het verschil betreft 121,00. Hiermee komt het totaalbedrag uit op 3.273,00-121,00 = 3.152,00. De goederen worden aangemerkt als niet-duurzame goederen waarvoor een gebruikvergoeding van 20% in rekening gebracht mag worden. De gebruikvergoeding voor zowel 2013 als 2014 bedraagt 20% van 3.152,00 = 630,40. De betalingsverplichting over 2013 en 2014 ziet er als volgt uit: 2013 2014 Gas, elektriciteit en water 904,15 790,58 Administratiekosten 0,00 0,00 Kosten intern, kabel en gezamenlijke ruimten, schoonmaakkosten etc. 184,80 184,80 Vergoeding meubels en stoffering 630,40 630,40 -------------- --------------- 1.719,35 1.605,78 Pagina 4 van 6
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 510,90. Voor het jaar 2013 bedraagt de betalingsverplichting 1.719,35 en voor het jaar 2014 1.605,78. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten voor de drie verzoeken lager vast dan de eindafrekeningen van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV-2015-388449 Pagina 5 van 6
IV Beslissing jaar 2012 bedraagt 510,90. jaar 2013 bedraagt 1.719,35. jaar 2014 bedraagt 1.605,78. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet als de in het ongelijk gestelde partij in de verzoeken betreffende de betalingsverplichting van de servicekosten 3 x 25,00 = 75,00 aan leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme P.L.M. Brugman en ir. B.S. Binnerts Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6