Adres Bouwplan: Morskade 16 A (121966 610782) Betreft: Legalisatie dakopbouw achterzijde Realisatie 3 zelfstandige wooneenheden Vigerend bestemmingsplan: Transvaal 2010 Bestemming: Wonen Nieuwe bestemming: Beoogde procedure: Artikel 2.12 eerste lid onder a onder 2 Wabo Het bouwplan is in strijd met artikel 13.2.2. sub c (overschrijding goothoogte) uit het bestemmingsplan Transvaal. Voor realisatie van het bouwplan is een buitenplanse afwijking van het bestemmingplan vereist onder de Wabo. Inleiding De aanvraag betreft een herindeling van één woning in drie wooneenheden en legalisatie van dakopbouw aan de achterzijde van de woning, aan de dakopbouw wordt een Frans balkon toegevoegd. Het bouwplan is gelegen op perceel kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie R, nummer 1352. Het plan is eerder ingediend in 2011 (BV111255) in dit plan betrof het een legalisatieverzoek voor een dakkapel met dakterras. Deze omgevingsvergunning is verleend. De buren van Morskade 15 en 17a hebben bezwaar aangetekend waarin werd aangegeven dat het dakterras een onevenredige vermindering van hun privacy tot gevolg had. De beroep en bezwaarcommissie heeft het bezwaar van Morskade 17a gegrond verklaard en van Morskade 15 ongegrond. De aanvrager is niet in beroep gegaan. Het bouwplan is opnieuw ingediend waarbij het dakterras is vervangen door een Fransbalkon. Tevens wordt de woning op de eerste en tweede verdieping opgedeeld in drie zelfstandige wooneenheden. Advies RMB - Stedenbouw 1. Planomschrijving Bouwplan betreft legalisatie van een bestaande dakopbouw met een Frans balkon (dat is een deur met balustrade in de deuropening) aan de achterkant van de bovenwoning. Bouwplan is zonder vergunning gerealiseerd, bouwplan betreft verzoek tot legalisatie vanuit een omwonende. Dit bouwplan is opvolgend aan bouwplan BV111255 uit 2011 waarbij stedenbouwkundig akkoord is gegaan met deze uitbouw in het achterdakvlak en gebruik van dakterras. Hierop is door bewoner van belending Morskade 17a een zienswijze ingediend wegens gevoelde inbreuk op uitzicht en privacy. Dit betrof de buitenruimte van de woning Morskade 17A op een aanbouw aan de achterzijde. Doordat de balustrade tot de gootlijn en een schoorsteen is gesitueerd is het daarmee voorstelbaar dat er een vermindering van privacy en uitzich wordt ervaren. Door de Comissie Beroep en Bezwaar is deze zienswijzeindiener in het gelijk gesteld en er is geen bouwvergunning en vrijstelling verleend. Op dit eerste bouwplan is ook een zienswijze ingediend door bewoner van belending Morskade 15, maar dit betrof een algemeen bezwaar tegen de splitsing van het appartement, niet specifiek vermindering van privacy en uitzicht zoals van Morskade 17a. Dit bouwplan betreft een wijziging op het bouwplan uit 2011 waarbij de uitbouw in het dakvlak wel blijft bestaan maar er een zogenaamd Frans balkon wordt gerealiseerd, dat wil zetten een hekwerk direct voor de deur, zodat er geen direct toegang tot een dakterras mogelijk is.
Overigens bestaat het bouwplan ook uit splitsing van de woning in 3 kleinere wooneeheden. De bovenwoning wordt gesplitst in 2 2 kamer woningen op de 1e verdieping en een 3 kamer woning op de kapverdieping. Er is ook een zienswijze ingediend tegen de splitsing van de bovenwoningen in 3 kleine woningen, het zogenaamde verkameren. 2. Stedenbouwkundige context De woning is gelegen in het ensemble Morsweg-Bothastraat-Morskade-Dr. Lelylaan en is een groot half open bouwblok bestaande uit een aaneenschakeling van projectgewijs realiseerde woningen - soms individueel, soms 2 of 4 onder 1 kap of seriematig gebouw. In de jaren'80 is het blok doorbroken door het tracé van de Dr Lelylaan tussen de Morskwartier en Leiden Zuidwest, zodat het ensemble aan deze zijde min of meer is afgekapt ipv afgerond. Deze 'hap' was voorheen een deel van een industrieterrein, nu is het een parkeerterrein en een klein groen verblijfsgebied. Het ensemble maakt deel uit van de Transvaalbuurt, gedeeltelijk een arbeidersbuurtwoonbuurt uit begin 20e eeuw en deels met lintbebouwing langs de Morsweg, die rond 1900 één van de historische uitvalswegen van Leiden was. De bebouwingslinten zijn organische gegroeid met projectmatige ontwikkelingen afwisselend in individuele woonpanden, geschakelde woonblokken en rijtjes. De loop van het bebouwingslint is sterk bepaald door de stroomrichting van de Rijn met zijn oeverwallen. Voor het grootste deel ligt de Rijn echter achter het bebouwingslint en niet vanaf de Morsweg zichtbaar en beleefbaar. Bij het ensemble ligt de Morskade wel aan de Rijn, maar vanuit het binnengebied niet zichtbaar. De organische groei is zichtbaar door afwisseling in verschillende woningtypen, kap- en dakvormen, bouwhoogtes en sprongen in de rooilijn. De bebouwing is perceelsgewijs of in kleinere eenheden over een langere periode ontstaan. Het bebouwingslint laat veel diversiteit zien. Er zijn duidelijke verschillen in nokrichting, kapvorm en dakhellingen. Ook het kleur- en materiaalgebruik laten een afwisselend beeld zien. Het ensemble kent nog redelijk de oorspronkelijke bebouwing en de structuur van het bebouwingslint is duidelijk zichtbaar. Kenmerkend voor het ensemble is het half open karakter met een groot open achterterrein met de tuinen en erven van de woningen. De woningen zijn er aaneengesloten op heen gegroepeerd. Het binnenterrein is relatief zeer diep (gemiddeld 30m van achtergevel tot achtergevel) met weinig erfbebouwing zodat voor de woningen grote, diepe tuinen ter beschikbaar zijn. De diverse bovenwoningen hebben vanaf hun buitenruimte, balkon of dakterras, een ruim uitzicht over het achtergebied. De woningen zelf liggen met een klein voortuin direct aan de straat. 3. Relevant ruimtelijk beleid Woning valt in perceel Woondoeleinden van het bestemmingsplan Transvaal 2010. Strijdigheid met het bestemmingsplan betreft het overschrijden van de goothoogte door realisatie van dakopbouw. Voor de bouwvergunning is een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan mogelijk mits de bruikbaarheid van aangrenzende en nabijgelegen tuinen en gebouwen niet in onevenredige mate wordt aangetast. Max. toegestane goothoogte is 7m, max. toegestane bouwhoogte is 10m. 4. Stedenbouwkundige beoordeling 4.1. Functie en bestemming
Stedenbouwkundig is splitsing van bovenwoning in kleinere wooneenheden passend in het bestemmingsplan. Wel zijn er eventuele ruimtelijke gevolgen wat betreft buitenruimte, uitzicht en privacy, auto- en fietsparkeren. Er is wel een zienswijze ingediend van een bewoners van Morskade 15tegen de zogenaamde verkamering, maar wordt in het stedenbouwkundig advies verder buiten beschouwing gelaten. Het aspect van de dakkapel en dakterras van deze zienswijze wordt behandeld bij 4.5. over privacy. 4.2. Ligging Door ligging aan de achterzijde is het uitbouwtje met deur en Frans balkon niet zichtbaar vanuit de straat. Er is geen invloed op het straatbeeld en gevelbeeld aan de voorzijde 4.3. Verschijningsvorm - Bouwhoogte Er is geen dakterras meer, alleen een Frans balkon met open spijlenbalustrade voor de dakuitbouw met de deur. Dat betekent dat de buitenruimte kleiner van oppervlakte is geworden en meer ondergeschikt ruimtelijke toevoeging aan de kap van het hoofdgebouw wordt. De hoofdvorm van de kap blijft voldoende in stand. De dakopbouw betekent een beperkte verhoging van de gootlijn gezien de beperkte breedte van de opbouw ten opzichte van de woningbreedte. 4.4. Bezonning en daglichttoetreding Door ligging in een dakvlak op het noordwesten zou alleen ochtendzon schaduw kunnen geven op de achtertuinen en dakterrassen van Morskade 15, 15A en 16. Het uitbouwtje zelf zal ook nauwelijks invloed hebben op toetreding van daglicht en zonlicht omdat deze maar gering uit de kap steekt. Schaduw zal hier vooral door de slagschaduw van het hoofdgebouw worden veroorzaakt. 4.5. Privacy en uitzicht Vanaf het Frans balkon is uitzicht mogelijk op het binnenterrein. Bij het bouwplan in 2011 was in eerste instantie in stedenbouwkundige advisering dan vermindering op privacy en uitzicht zou meevallen, mede door ligging achter een schoorsteenpartij. Echter is er toen een zienswijze ingediend van bewoners van belending bovenwoning Morskade 17a en deze is door de Commissie Beroep en Bezwaar in het gelijk gesteld en bouwvergunning is ingetrokken. Te constateren valt dat dit bouwplan op dit aspect is aangepast doordat er geen dakterras is en alleen een Frans balkon in de deuropening. Het platte dak van de bovenaanbouw is daarmee niet meer direct te betreden. Doordat het uitbouw ongeveer 75cm uit de achtergevel ligt en achter de hoge schoorsteen zal er geen inkijk meer zijn op het dakterras van belending Morskade 17 A. Op de perceelscheiding op de aanbouw met Morskade 17A bevindt zich ook nog een afscherming. Daarmee wordt voldoende de privacy van bovenwoning Morskade 17a op het dakterras gehandhaafd. De overkant van het binnenterrein, de achtergevels van de woningen aan de Morsweg liggen zeker op 30m. Voor deze woningen is er dan ook geen vermindering van de privacy. 4.6. Buitenruimte Door het uitbouw heeft de woning van de kapverdieping een buitenruimte, hoewel bescheiden van maat. De 2 appartementen van de bovenwoning, die een tussenverdieping vormen hebben resp. een buitenruimte door middel van een balkon aan de achterzijde op de aanbouw die een dakterras vormt en een balkon op de erker van de benedenwoning aan de voorzijde 4.7. Herhalingsmatigheid
In de blokken met boven en benedenwoningen zijn meerdere van deze kleine dakterrasjes aanwezig met uitbouwtjes aanwezig. Niet duidelijk is of deze met vergunning zijn geplaatst. Voorbeelden is Morskade 10a. Hier is ook een dakterras op het hoofdgebouw zelf naast het dakterrasje op de uitbouw. Voor herhaling is alleen te overwegen realisatie van Franse balkon om voldoende privacy te garanderen voor de aangrenzende dakterrassen van bovenwoningen. Dakterrassen op hoofdgebouw niet zonder meer omdat deze ook van invloed kunnen zijn op privacy en uitzicht en een verrommeld beeld kunnen geven, zichtbaar vanuit de straat.. In geval van nieuwe buitenruimtes op de uitbouwen achter de kap is deze van Morskade 16A een trendsettend voorbeeld door toepassing van een Frans balkon.. 5. Overige aandachtspunten 5.1. Parkeren Splitsing van 1 woning naar 3 kleinere verhuureenheden betekent dat er voldoende parkeren voor de bewoners in de straat aanwezig dient te zijn. 5.2. Fietsenberging en fietsenstalling Aandachtspunt is dat de bewoners hun fietsen kunnen stallen. Aan de voorzijde is tussen voorgevel en erfafscheiding een bestraat voortuintje waar maar beperkt plaats is voor fietsen. 5.3. Bergruimte Voor de 3 woningen dient voldoende bergruimte aanwezig te zijn. Bijgebouwen in de achtertuin lijken alleen bedoeld als berging voor de benedenwoning. 6. Stedenbouwkundig advies Stedenbouwkundig AKKOORD met legalisatie van het uitbouwtje en gewijzigd bouwplan voor een Frans balkon. Op deze manier is voldoend tegemoet gekomen aan de zienswijze betreffende privacy van de aangrenzende bovenwoning wat betreft het dakterras. Geen stedenbouwkundige bezwaar tegen buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan omdat de bruikbaarheid van aangrenzende en nabijgelegen tuinen en gebouwen niet in onevenredige mate wordt aangetast. Overigens aanbevelende OPMERKING met aandachtspunten dat voor de 3 bovenwoningen voldoende parkeermogelijkheid is voor auto, stallen van fietsen en voldoende goede bergruimte aanwezig. Advies: akkoord Advies Ruimtelijke Ordening De aanvraag betreft een legalisatieverzoek voor een kleine dakopbouw aan de achterzijde van de woning met Frans balkon. Tevens wordt de woning op de eerste en tweede verdieping opgedeeld in totaal drie zelfstandige wooneenheden De aanvraag is gelegen op perceel kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie R, nummer 1352. Op dit perceel is het bestemmingsplan Transvaal van toepassing. Het bouwplan zal komen te liggen op grond met de bestemming Wonen. In artikel 13 van het vigerende bestemmingsplan is nader bepaald wat onder wonen moet worden verstaan. In overeenstemming met het bestemmingsplan doeleindenomschrijving In artikel 13.1 is bepaald dat de voor Wonen aangewezen gronden bestemd zijn voor eengezinshuizen, meergezinshuizen, bijzondere woonvormen en wooneenheden. Het realiseren van wooneenheden is binnen de bestemming wonen toegestaan.
Het realiseren van drie zelfstandige wooneenheden waarin het bouwplan voorziet is op dit punt in overeenstemming met het bestemmingsplan. In strijd met bestemmingsplan dakopbouw Krachtens artikel 1.30 is een dakkapel een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. In het aanvraagformulier wordt in de projectomschrijving aangegeven dat het een dakkapel betreft. In tekening "OMG 01" wordt aangegeven dat de dakopbouw direct in de gootlijn is geplaatst en er aan de onderzijde geen dakvlak overblijft, dit betekent dat er geen sprake is van een dakkapel maar van een dakopbouw. goothoogte In artikel 13.2.2 sub c is bepaald dat de goothoogte niet hoger mag zijn dan ter plaatse van de aanduiding maximale goot,- en bouwhoogte is aangegeven. De plankaart geeft een maximale goothoogte aan van 7 meter. De dakopbouw krijgt een goothoogte van 8,4 meter en overschrijdt met 1,4 meter de maximale goothoogte van 7 meter. Het plan is op dit punt in strijd met het bestemmingsplan. Binnenplanse afwijking In artikel 13.4 en artikel 20 (algemene vrijstellingen) zijn bepalingen opgenomen voor het verlenen van een binnenplanse afwijking. Op grond van deze artikelen kan geen binnenplanse afwijking voor dit geval worden verleend. Buitenplanse afwijking Voor het bouwplan is een buitenplanse afwijking vereist. Artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 2 Wabo regelt deze afwijking. In artikel 4 (bijlage II) Bor zijn de gevallen opgenomen waarvoor een dergelijke afwijking is toegestaan. In artikel 4 lid 4 is bepaald dat een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw in aanmerking komt voor een buitenplanse afwijking. Het bouwplan voldoet aan deze voorwaarden en kan worden gerealiseerd door middel van een kleine buitenplanse afwijking op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2 Wabo jo. artikel 4 lid 4 (bijlage II) Bor. Conclusie: Het bouwplan betreft de legalisatie van een kleine dakopbouw met Frans balkon aan de achterzijde van de woning. Het bouwplan is in strijd met artikel 13.2.2 sub c (overschrijden goothoogte) uit het bestemmingsplan Transvaal. Het bouwplan kan enkel gerealiseerd worden door middel van een kleine buitenplanse afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Daartoe is een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12 eerste lid onder a, onder 2 van de Wabo jo. artikel 4 lid 4 (bijlage II) Bor noodzakelijk. Om te beoordelen of het wenselijk is medewerking te verlenen aan de aanvraag is de vakdisciplines Stedenbouw gevraagd te adviseren. Na afweging van de ontvangen adviezen van de betrokken vakdiscipline, het feit dat het plan niet past binnen het bestemmingsplan Transvaal wordt geadviseerd akkoord te gaan met het verlenen van de omgevingsvergunning. Hieraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag:
door ligging aan de achterzijde is de dakopbouw met deur en Frans balkon niet zichtbaar vanuit de straat. Er treedt met het plan geen invloed op het straatbeeld op noch aan het gevelbeeld aan de voorzijde. de hoofdvorm van de kap blijft voldoende in stand. De verhoging van de gootlijn levert geen belemmering op omdat deze verhoging beperkt is gezien de geringe breedte van de opbouw ten opzichte van de woningbreedte. door de ligging van de dakopbouw in het dakvlak op het noordwesten zou alleen ochtendzon schaduw kunnen geven op de achtertuinen en dakterrassen van Morskade 15, 15A en 16. Gezien de geringe uitsteek van de dakopbouw uit de kap zal er nauwelijks sprake zijn van invloed op de toetreding van daglicht en zonlicht. Schaduw zal hier vooral door de slagschaduw van het hoofdgebouw worden veroorzaakt. Dit betekent dat er is geen sprake is van een onevenredige vermindering van bezonning en daglichttoetreding. vanaf het balkon is uitzicht mogelijk op het binnenterrein, waarbij het platte dak van de bovenaanbouw niet meer direct is te betreden. Doordat de dakopbouw ongeveer 75cm uit de achtergevel ligt en achter de hoge schoorsteen ligt zal er geen sprake zijn van inkijk op het dakterras van belending Morskade 17A. Op de perceelscheiding met Morskade 17 A op de aanbouw bevindt zich ook nog een afscherming. Daarmee wordt voldoende de privacy van bovenwoning Morskade 17a op het dakterras gehandhaafd. De achtergevels van de woningen aan de Morsweg liggen zeker op 30m. Voor deze woningen is er dan ook geen vermindering van de privacy. Advies: akkoord