HALFJAARSVERSLAG AEFIDES Vastgoed X CV te GRONINGEN Over de periode 1 januari 2013 t/m 30 juni 2013
INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2013 t/m 30 juni 2013 3 2 Balans per 30 juni 2013 4 3 Winst-en-verliesrekening 2e kwartaal 2013 5 4 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 6 5 Toelichting op de balans per 30 juni 2013 8 6 Toelichting winst-en verliesrekening over 1 januari 2013 t/m 30 juni 2013 12
1 RESULTAAT OVER 1 JANUARI 2013 T/M 30 JUNI 2013 1.1 Algemeen Hieronder vind u een vergelijking van de cijfers over 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013, met de cijfers van 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012 en het prospectus. De cijfers zijn ontleend aan de winst-enverliesrekening. De vergelijking geeft het volgende beeld: OPBRENGSTEN 1-1-2012 t/m 30-6-2012 Prospectus Netto-omzet 284.360 292.287 413.850 Totaal der opbrengsten 284.360 292.287 413.850 KOSTEN Beheervergoeding 14.218 10.230 14.500 Huisvestingskosten 18.639 14.799 6.350 Verzekeringskosten 13.050 4.846 10.550 Verkoopkosten 888 3.607 - Algemene kosten 12.592 24.057 5.650 Financiële baten en lasten 132.279 211.827 190.100 Totaal der kosten 191.666 269.366 227.150 RESULTAAT 92.694 22.921 186.700 1-1-2012 t/m 30-6-2012 Prospectus Inbreng participanten 3.450.000 3.450.000 3.450.000 Exploitatierendement 5,4 % 1,3 % 10,8 % 1.2 Genormaliseerd resultaat Het negatieve resultaat is een lager resultaat dan de prognose in het prospectus, veroorzaakt door het afsluiten van een nieuw huurcontract met de huurder. Ook de onderhoudskosten zijn hoger dat begroot. De financieringskostenzijn lager door een eenmalige afboeking op de boeterentes door de SNS-bank. In 2013 is de assurantiebelasting verhoogd. Dit heeft hogere assurantiekosten tot gevolg. In 2012 is een te laag bedrag opgenomen in de halfjaarcijfers; de totale verzekeringskosten over 2012 waren 17.508. 3 van 13
2 BALANS PER 30 JUNI 2013 (na winstbestemming) 30 juni 2013 30 juni 2012 ACTIVA Overige activa Vastgoedbeleggingen (1) 7.780.000 8.370.000 Vlottende activa Vorderingen (2) 120.404 232.238 Liquide middelen (3) 31.763 366 7.932.167 8.602.604 PASSIVA Eigen vermogen (4) Inbreng participanten 3.450.000 3.450.000 Uitkeringen -392.656-392.656 Overige reserves -3.689.636-3.383.352-632.292-326.008 Langlopende schulden (5) 7.763.646 7.821.729 Kortlopende schulden (6) 800.813 1.106.883 7.932.167 8.602.604 Geen accountantscontrole toegepast 4 van 13
3 WINST-EN-VERLIESREKENING 2E KWARTAAL 2013 OPBRENGSTEN 1-1-2012 t/m 30-6-2012 Prospectus Netto-omzet (7) 284.360 292.287 413.850 KOSTEN 284.360 292.287 413.850 Beheervergoeding (8) 14.218 10.230 14.500 Financiële baten en lasten (13) 132.279 211.827 190.100 Huisvestingskosten (9) 18.639 14.799 6.350 Verzekeringskosten (10) 13.050 4.846 10.550 Verkoopkosten (11) 888 3.607 - Algemene kosten (12) 12.592 24.057 5.650 Totaal der kosten 191.666 269.366 227.150 Resultaat 92.694 22.921 186.700 Geen accountantscontrole toegepast 5 van 13
4 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Dit verslag is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren en dienen niet voor eigen gebruik. De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Niet gerealiseerde positieve verschillen per object tussen de rëele waarde en de kostprijs worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Toevoegingen en onttrekkingen van de herwaarderingsreserve vinden plaats ten laste van de overige reserves. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden jaarlijks vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk en ter zake kundig taxateur. De taxateurs hebben bij de bepaling van de marktwaardes gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatie methode. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Schulden De eerste waardering van schulden geschiedt tegen reële waarde, inclusief de direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste verwerking worden de schulden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en verrichte diensten enerzijds, en anderzijds de kosten en andere lasten van het jaar, gewaardeerd tegen historische kostprijzen. Netto-omzet De netto-omzet betreft de huuropbrengst van de in het verslagjaar aan derden toe te rekenen huren en diensten na aftrek van eventuele huurkortingen en omzetbelasting. Geen accountantscontrole toegepast 6 van 13
Financiële baten en lasten De rentebaten en -lasten betreffen de op de verslagperiode betrekking hebbende rente-opbrengsten en -lasten van uitgegeven en ontvangen leningen. Belastingen Omdat vervreemding van de participaties niet is toegestaan zonder toestemming van alle participanten, is er sprake van een fiscaal besloten, ook wel fiscaal transparant genoemd, fonds. Derhalve valt de onderneming niet onder de wet vennootschapsbelasting en hierdoor is de onderneming niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Geen accountantscontrole toegepast 7 van 13
5 TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI 2013 ACTIVA 1. Vastgoedbeleggingen 30-06-2013 30-06-2012 Terreinen en gebouwen Groningerweg 19 te Paterswolde 7.780.000 8.370.000 Groningerweg 19 te Paterswolde Boekwaarde per 1 januari 2013 7.780.000 Herwaardering - Boekwaarde per 30 juni 2013 7.780.000 Aanschaffingswaarde 9.906.833 Cumulatieve waardeverminderingen -2.126.833 Boekwaarde per 30 juni 2013 7.780.000 VLOTTENDE ACTIVA 2. Vorderingen 30-06-2013 30-06-2012 Handelsdebiteuren 90.572 201.784 Overige vorderingen en overlopende activa 29.832 30.454 120.404 232.238 Handelsdebiteuren Debiteuren 90.572 902.459 Dubieuze vordering Golden Tulip - -700.675 90.572 201.784 Van de dubieuze vordering van Golden Tulip die in 2011 is opgenomen die is ontstaan bij het faillissement van Golden Tulip, is in 2012 nog een bedrag van 210.146 ontvangen. Geen accountantscontrole toegepast 8 van 13
30-06-2013 30-06-2012 Overige vorderingen en overlopende activa Overlopende activa 29.832 30.454 Overlopende activa Nog te factureren omzet - 18.752 Bewaarloon 2.250 2.250 Vooruitbetaalde verzekeringen 13.000 - Beheerkosten 8.282 2.904 Gemeentelijke belastingen 6.300 6.548 29.832 30.454 3. Liquide middelen Rabobank rekening-courant.009 31.763 366 De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De per 31 december 2013 aanwezige liquide middelen staan de onderneming ter vrije beschikking. PASSIVA 4. Eigen vermogen Inbreng participanten 3.450.000 3.450.000 Uitkeringen -392.656-392.656 Overige reserves -3.689.636-3.383.352-632.292-326.008 Inbreng participanten Inbreng participanten 3.450.000 3.450.000 Het betreft 69 participaties van 50.000. Geen accountantscontrole toegepast 9 van 13
30-06-2013 30-06-2012 5. Langlopende schulden Hypothecaire lening 7.763.646 7.821.729 Hypothecaire lening Hypothecaire leningen SNS Property Finance 75112 7.563.646 7.621.729 SNS Property Finance 75332 200.000 200.000 7.763.646 7.821.729 De SNS Property Finance 75112 ad 7.795.000 is februari 2007 verstrekt ter financiering van het onroerend goed. Het rentepercentage bedraagt 1,1% boven het 1-maands EURIBOR tarief. De volgende aflossingen zijn overeengekomen: 1e jaar: 5.000, 2e jaar: 37.583, 3e jaar: 41.000, 4e jaar: 61.500, 5e jaar: 82.000, 6e jaar: 102.500, 7e jaar: 123.000, 8e jaar: 143.500, 9e jaar: 164.000, 10e jaar: 184.500 De SNS Property Finance 75332 ad 200.000 is februari 2007 verstrekt ter financiering van het onroerend goed. Deze lening is aflossingsvrij. Het rentepercentage bedraagt 1,1% boven het 3-maands EURIBOR tarief. Aan SNS Property Finance verstrekte zekerheden: - eerste hypotheek op het onroerend goed - verpanding van de huurpenningen Ter voorkoming van een mogelijk oplopende rente is er per 1 december 2008 een interest rate swap afgesloten waardoor de rente tot 2 december 2013 vast is gezet op 3,88% + de door de bank overeengekomen opslag van 1,10%. Per 1 maart 2009 heeft de SNS de opslag verhoogd met 0,50% liquiditeitstoeslag. 6. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 84.390 91.942 Schulden aan leveranciers en handelskredieten 8.260 152.113 Overige belastingen 12.698 3.059 Overlopende passiva 695.465 859.769 800.813 1.106.883 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren 8.260 152.113 Overige belastingen Omzetbelasting 12.698 3.059 Geen accountantscontrole toegepast 10 van 13
Overige schulden en overlopende passiva 30-06-2013 30-06-2012 Overlopende passiva 695.465 859.769 Overlopende passiva Accountantskosten 4.500 3.400 Hypotheekrente 652.715 813.619 Vooruitgefactureerde huren 37.500 37.500 Taxatiekosten 750 750 Verzekeringen - 4.500 695.465 859.769 Geen accountantscontrole toegepast 11 van 13
6 TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2013 T/M 30 JUNI 2013 7. Netto-omzet 1-1-2012 t/m 30-6-2012 Opbrengsten uit beleggingen in terreinen en gebouwen 284.360 292.287 8. Beheervergoeding Beheervergoeding 14.218 10.230 De beheerkosten zijn 5% van de huuropbrengst, dit is conform de beheerovereenkomst met Steenwell Beheer BV. Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2013 geen werknemers werkzaam. Overige bedrijfskosten 9. Huisvestingskosten Waterschapsbelasting 2.107 2.120 Onderhoud onroerend goed 11.515 9.135 Gemeentelijke belastingen 5.017 3.544 10. Verzekeringskosten 18.639 14.799 Verzekering 13.050 4.846 11. Verkoopkosten Kosten participantenvergadering 888 2.249 Overige verkoopkosten - 1.358 888 3.607 12. Algemene kosten Bewaarkosten 2.250 2.250 Accountantskosten 4.500 3.290 Taxatiekosten 750 2.105 Advieskosten 4.696 16.138 Notariskosten 396 - Overige algemene kosten - 274 Het bewaarloon is 4.500 op jaarbasis. Dit is conform de bewaarovereenkomst. 13. Financiële baten en lasten 12.592 24.057 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 80.458 - Rentelasten en soortgelijke kosten -212.737-211.827-132.279-211.827 Geen accountantscontrole toegepast 12 van 13
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1-1-2012 t/m 30-6-2012 Verrekende boeterentes SNS-Bank 80.458 - Rentelasten en soortgelijke kosten Rente belastingdienst 5.780 405 Rente- en bankkosten 1.138 1.680 Rente SNS Property Finance 75112 64.341 83.232 Rente SNS Property Finance 75332 1.876 2.352 SNS Renteswap 664,227 139.602 124.158 212.737 211.827 Geen accountantscontrole toegepast 13 van 13