Voorstraat 31, Wissenkerke 4491 EV Postbus 3, 4490 AA Wissenkerke Tel 14 0113 Fax 0113 377 300 Raadsvergadering d.d. 24-11-2016 Aan de Raad No. 16. Wissenkerke, 14-11-2016 Onderwerp: Oprichting beheerstichting MFA Kortgene Voorstel/alternatieven Op 10-11-2016 heeft Van Oorschot Advies een presentatie Realisatie MFA Kortgene, Fiscaal, Governance en Financieel voor de raad gehouden Middels dit raadsvoorstel wordt de gemeenteraad nader geïnformeerd over de consequenties van het oprichten van een beheerstichting MFA Kortgene en wordt verzocht in te stemmen met de bijbehorende juridische en financiële bescheiden, waaronder de concept voor overeenkomst voor de oprichtingsovereenkomst van de beheerstichting. Inhoud aanvraag/aanleiding ambtshalve besluit Op 26 juli 2016 heeft uw college van B&W besloten om Van Oorschot Advies (VOA) opdracht te verstrekken voor het uitwerken van een fiscaal gunstige variant voor het MFA Kortgene (conform de variant MFA Woerden). Op voorhand heeft uw college de intentie uitgesproken deze variant te implementeren in de financiële boekhouding. Het onderzoek van VOA heeft zich gericht op drie pijlers: 1. Fiscaal model 2. Governance 3. Financiële perspectief bestaande uit: a. Financiering b. Exploitatie en begroting c. Jaarrekening Hierna volgt de uitwerking van de bovenstaande punten. Wettelijke grondslag nvt
Inhoud extern advies Fiscaal model De gemeente realiseert voor diverse functies en gebruikers een nieuw MFA te Kortgene. Vervolgens verkoopt de gemeente haar appartementsrechten aan een op te richten beheersstichting, welke vervolgens het beheer en exploitatie van dit appartementsrecht voor haar rekening neemt. Fiscaal betekent dit: - Gemeente investeert voor: 5,8 mln. incl. BTW (BTW bedraagt ca. 1mln) ; - Gemeente verkoopt voor: 726.000,- incl. BTW (BTW bedraagt ca. 126.000,-). - Gemeente vordert de 996.000,- BTW over investering terug en betaalt strafheffing over de onbelast te verhuren ruimtes op basis van oppervlak. Deze strafheffing bedraagt dan ca. 146.000,-. De compensabele BTW voor de parkeerplaatsen en de openbare speelvoorziening bedraagt 44.184,-. - Bij de stichting is van de 126.000,- BTW een bedrag van 60.480,- niet verrekenbaar wegens de onbelastbaarheid van een deel van de activiteiten. Dit bedrag is dus kostprijs verhogend. Het fiscale resultaat in deze is dan 996.000 minus (146.000,-+60.480,-) = 789.500,-. (zie bijlage Excel berekening fiscaal-voordeel MFA Kortgene). Governance De beheerstichting welke verantwoordelijk wordt voor het beheer en de exploitatie van het gebouw, is een op zich zelf staande stichting met verantwoordelijkheid richting de (eind)gebruikers van het gebouw. Voor het bestuur van deze stichting is het, met uitzondering van een onafhankelijk voorzitter, van belang dat deze haar aansluiting vindt bij de gebruikers van het gebouw. In overleg met de gebruikers wordt het volgende bestuur voorgesteld (en bereid gevonden): Onafhankelijk voorzitter (dhr. K van der Weele) Penningmeester (dorpsraad lid) Secretaris (dorpsraad lid) Bestuurslid (voorzitter NOBEGO dhr. Van Kampen) Bestuurslid (voorzitter KIBEO mevr. Brand) De bestuursleden vanuit de integrale kindzorg kunnen vanuit het belang van het kind hun invloed uitoefenen op het functioneren van het gebouw. De bestuursleden vanuit het dorp kunnen een positieve bijdrage leveren aan het sociale welzijn en de sociale cohesie in het dorp in de vorm van een dorpshuisvoorziening, de sportbeoefening, school en kinderopvang. Door het bestuur op deze manier vorm te geven wordt het gebouw een stevige pijler in de gemeenschap Kortgene. Middels de statuten van de stichting wordt het functioneren en ook de bestuurlijke verantwoordelijkheden geborgd. Daar waar nodig zal de gemeente de back office van de stichting administratief, technisch en met financiële expertise ondersteunen. Als bijlage bij dit voorstel is een concept voorovereenkomst voor de oprichting van de beheerstichting toegevoegd. Ten behoeve van de rechtsvorm worden de volgende documenten gemaakt: - Concept oprichtingsakte - Concept statuten Financieel De gemeente investeert ca. 5,8 mln incl. BTW in het MFA. Exclusief BTW, hierin verwerkt de strafheffing van ca. 146.000,- en de exploitatie bijdrage van 128.000,- zal dit ca. 4,9, mln netto bedragen. Bij verkoop ontvangt de gemeente ca. 600.000,-.
Netto investeert de gemeente dus 4,3 mln. Financiering De stichting koopt het appartementsrecht van de gemeente voor ca. 600.000,- excl. BTW. Aangezien de stichting bij oprichting geen eigen middelen heeft, zal financiering nodig zijn. Voorgesteld wordt dat de gemeente een lening verstrekt van 660.480,- ( 600.000,- + 60.480,- niet verrrekenbare BTW stichting) voor de periode van 50 jaar met een rente van 1,75 % hetgeen resulteert in een jaarlijks rentebedrag van 11.550,-. Voor de aflossing wordt voorgesteld om de stichting de eerste 3 jaar vrij te stellen van aflossing, zodat een liquiditeitsbuffer kan worden opgebouwd. Daarna vindt aflossing plaats in 47 jaar. De totale financiering van de gemeente wordt hierdoor i.p.v. de 5,8 mln omlaag gebracht naar 5,0 mln waarbij over ca. 660.400,- de rentelast terugkomt via de stichting. Exploitatie en begroting In de huidige situatie heeft de gemeente haar dorpshuizen m.u.v. MFA Kamperland in eigendom. Vanuit deze eigendomspositie heeft de gemeente de exploitatie van de dorpshuizen op haar begroting staan. Dit betekent dat de gemeente alle kosten w.o. de kapitaallasten, kosten bestuursapparaat, beheers en onderhoudskosten voor haar rekening neemt. In de nieuwe situatie komen de lasten voor het MFA Kortgene voor rekening van de stichting. In grove lijn ziet de jaarlijkse exploitatie van de stichting MFA Kortgene er als volgt uit: Baten Lasten Huuropbrengsten 46.260,- Genormeerde 35.600,- beheerskosten Subsidie gemeente 15.000,- Schoonmaakkosten en 15.000,- energie Stelpost extra Ondernemersvergoeding 10.000,- opbrengst 17.500 Totaal 78.760,- 60.600,- Hierbij opgeteld komen de rentelasten van het aankoopbedrag 11.550,- - (600.000,-/eerste 3 jaar aflossingsvrij, daarna in 47 /1,75%). De stelpost voor extra opbrengsten is nodig om binnen de stichting tot een redelijk verdienvermogen te komen, zodat een meer dan symbolische prijs voor het appartementsrecht kan worden betaald. Het voorstel is deze extra huuropbrengst via een u-bocht in de vorm van extra subsidie aan de beheerder te vergoeden. Deze subsidielast wordt ruimschoots terugverdiend met de structureel lagere kapitaallasten als gevolg van de BTWteruggave en bovendien wordt hiermee de lening afgelost, zodat deze middelen ook weer terugvloeien.
Conclusie en voorstel: 1. Het fiscale model toont aan dat er een fiscaal voordeel behaald kan worden van ca. 789.500,- (zie bijlage Excel berekening fiscaal voordeel MFA Kortgene) 2. De besturingsmodel van het MFA laat zien dat de voorziening voor Kortgene een zeer sterke relatie krijgt met haar gebruikers. Het dorp Kortgene en de gebruikers van het gebouw krijgen via het bestuur direct invloed op het functioneren. 3. De exploitatie van het gebouw krijgt vanuit de stichting een sterk gestructureerd en geprofessionaliseerd karakter waarbij de baten en lasten in overeenstemming worden gebracht. Resultaat horen nvt Belangenafweging nvt Motivering Het oprichten van een beheerstichting voor een MFA is een beproefde variant. Gelet op het positieve beheersmatige en financiële aspect wordt voorgesteld in te stemmen met het oprichten van een beheerstichting met een bijbehorend bestuur. Het oprichten van een stichting kent haar nadelen in oprichtingskosten, bestuurskosten en kosten voor financiële administratie. Gelet echter op het feit dat de lijnen tussen gebruikers en bestuur van de stichting korter worden, zal er ook hierin een efficiency voordeel bereikt kunnen worden. Financiële gevolgen Oorspronkelijke situatie: Kapitaallasten Overige kosten Totale kosten Huur opbrengsten Saldo Dorpshuis Kortgene 7.259,15 24.124,72 32.383,87 1,00 32.382,87 Gymzaal Kortene 399,66 13.522,36 13.922,02 1.414,34 12.507,68 Peuterspeelzaal 't Guusuus /KDV Zaza* - - - 4.432,00 (4.432,00) Totaal 7.658,81 37.647,08 46.305,89 5.847,34 40.458,55 Bron Jaarrekening 2015 *Overige kosten verwaarloosbaar, weinig onderhoud e.d. ivm geplande nieuwbouw Huidige situatie Bij de nieuwe investering in het MFA, zonder rekening te houden met de op te richten stichting, werd in de vastgestelde programmabegroting 2016 uitgegaan van een investering van in totaal 5,8 mln en een kapitaallast van ca. 319.000,- /50 jr en een rente van 3,5% (vanaf de programma begroting 2017 wordt bij investeringen uitgegaan van een rekenrente van 1%, de kapitaallasten zouden dan 174.000,- bedragen). Uitgaande van gelijkblijvende kosten van de voorzieningen als gevolg van duurzaamheid etc. en gelijkblijvende huurinkomsten zou het MFA Kortgene c.a. 359.000,- (319.000,- + 40.000,- /rekenrente 3,5%) of 214.000,- (174.000,-+ 40.000,-/ rekenrente 1%) per jaar kosten.
Toekomstige situatie Als gevolg van de verkoop van het appartementsrecht MFA aan de stichting komt e.e.a. financieel als volgt uit te zien: De gemeente investeert netto 4,8 mln (4.793.388,- -/- 88.836,- + 10.353,- + 146.000,- = 4.806.905). De gemeente verkoopt appartementsrecht voor 600.000,- Dit resulteert in een immateriële post van 4.260.905,- met de nieuwe rekenrente van 1% wordt dit in 2017 129.000,- (86.000,-+ 43.000,-). Daarnaast verstrekt de gemeente een lening aan de beheerstichting van 600.000,- + 60.480,- = 660.480,- welke in principe per saldo een bate oplevert van 0,75% ofwel 4.950,- (lasten 6.600,- baten 11.550,-) rentekosten worden betaald door de stichting. De exploitatie van het MFA Kortgene komt in handen van de stichting. De gemeente zal echter het verschil tussen werkelijke tarieven en de tarieven die gelden op Noord-Beveland voor gesubsidieerde maatschappelijke gebruik, naar verwachting betalen. Het verschil tussen werkelijke huur en doorberekende huur, zal de gemeente moeten subsidiëren aan de stichting of aan de verenigingen. Dit betekent een jaarlijkse bijdrage aan de stichting van 15.000,- en 21.500,- aan de beheerder van het dorpshuis. De toekomstige situatie levert de gemeente een structurele besparing op van 87.500,- per jaar (bij rekenrente 3,5%) of 50.000,- per jaar (met een rekenrente van 1%). Daarnaast dient nog wel rekening gehouden te worden met de kapitaallasten van de parkeervoorziening en de openbare speelvoorziening 13.500,-. De boekwaarde van de vrijval van de gymzaal, dorpshuis en school bedraagt per 31-12-2016 100.000,-. Rekening houdend met sloopkosten kan deze boekwaarde bij een toekomstige herontwikkeling worden ingebracht zodat afboeking van deze boekwaarde niet nodig is. Per saldo betekent dit dat de nieuwe voorziening voor Kortgene een kostenpost oplevert van 184.000,-. Resumerend: Nieuw: Oud: Kapitaallasten investering 4,3 mln/50 jaar/1% 129.000,00 Kapitaallasten huidige voorzieningen 7.658,81 Kapitaallasten helft parkeerplaatsen 62.500/50 jaar/1% 3.125,00 Huidige subsidieniveau 4.000,00 Kapitaallasten speeltuin en terrasinrichting 207.553/50 jaar/1% 10.377,65 Huidige exploitatielasten 34.647,00 Lening voor beheerstichting 660.480/ 1,% 11.558,40 Huidige huuropbrengsten -5.847,34 Beheerder dorpshuis 4.000,00 Kapitaallasten nieuwe investering 174.000,00 Subsidie in exploitatie 32.500,00 5.800.000,- Totaal 190.561,05 214.458,47 Rente opbrengst lening aan stichting 660.480/1,75% 6.604,80 183.956,25 Na 3 jaar zal er door de beheerstichting op de lening van 660.480,- jaarlijks ca. 14.000,- worden afgelost. Deze vergelijking is nog exclusief de kosten die voortvloeien uit het meerjarenonderhoudsplan. Deze kosten worden in de loop van 2017 bekend en spelen geen rol in dit vergelijkende overzicht.
Mogelijke risico s Er zijn gevallen bekend waarin de belastingdienst stelling neemt tegen het fiscale voordeel dat door een dergelijke transactie wordt bereikt. Het Europese Hof van Justitie heeft echter in haar pre-justitiële uitspraak van 22 juni 2016 de gemeente Woerden in haar gelijk gesteld. Naar verwachting zal ook in dit geval voor stellingname gekozen worden. In dat geval zal de gemeente fiscale en rechtsbijstand nodig hebben. De kosten voor een dergelijk traject kunnen aanzienlijk zijn (ca. 50.000,-). De uitkomst van een dergelijk traject kent altijd een risico. Gelet echter op een eerdere uitspraak is het advies van VOA dat dit een verantwoord risico is. In de risicoparagraaf zal daarom een risico bedrag van 789.500,- worden opgenomen voor het risico van het terugdraaien van de fiscale transactie en een bedrag van 50.000,- voor het risico op proceskosten. Bijlagen - Presentatie Van Oorschot advies; - Concept voor overeenkomst oprichting beheerstichting - Excel overzicht met berekening fiscaal voordeel MFA Kortgene - Nota actualisatie grex Stadspolder Kortgene