Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.:

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.: Naam programma: Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Kredietaanvraag verwerving Kamer van Koophandel Aanleiding: In het kader van de ontwikkeling van het Rijnsburgerblok is samen met de marktpartijen OVG en Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF) onderhandeld met de Kamer van Koophandel over de verwerving van hun pand met adres Stationsweg 41. Partijen hebben meerdere scenario s onderzocht en uiteindelijk overeenstemming bereikt over de hoofduitgangspunten rond een zogenaamde sale & lease backconstructie. Het gedeelte lease back betreft het tijdelijk huren door de huidige gebruikers van het pand, na verkoop, en heeft een looptijd van circa 15 maanden en zal maximaal lopen tot en met het tweede kwartaal van De Kamer van Koophandel heeft om inmiddels bekende organisatorische redenen aangegeven niet terug te willen keren in de beoogde nieuwbouw van het Rijnsburgerblok en zal uit Leiden vertrekken. Omdat de Kamer van Koophandel op zeer korte termijn wenst te vervreemden tegen een aanzienlijke korting ligt de kredietaanvraag ten behoeve van de verwerving thans, vooruitlopend op het naar verwachting nog dit jaar (2013) voor te leggen Uitvoeringsbesluit herontwikkeling Rijnsburgerblok, al ter besluitvorming voor. Doel: In algemene termen is het doel om het Stationsgebied stapsgewijs te ontwikkelen binnen de vastgestelde ontwikkelkaders (de kaderbesluiten herontwikkeling Rijnsburgerblok en Stationsgebied) en gegeven het stedenbouwkundige plan om zodoende de ruimtelijke en economische potenties, de ruimte voor programmatische verdichting, de centrale ligging in Leiden en de grote passantenstromen beter te benutten. Het Rijnsburgerblok is in de planning de eerste ontwikkellocatie. Kader: De voorliggende kredietaanvraag is een vervolg op het besluit tot ontwikkeling Stationsgebied Leiden Centraal (B&W , d.d. 30 juni 2009), het besluit tot aankoop van de percelen aan het Stationsplein en hoek Schuttersveld (RB , d.d. 18 februari 2010), de nota van uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Stationsgebied (RB , d.d. 10 februari 2011), het kaderbesluit Rijnsburgerblok fase 1 (RB , d.d. 13 oktober 2011) en het kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden (RB , d.d. 11 oktober 2012).

2 Overwegingen: De conform het stedenbouwkundige plan van Maxwan gedefinieerde bouwenveloppe van het Rijnsburgerblok beslaat naast de gemeentelijke percelen aan het Stationsplein en hoek Schuttersveld ( Gat van Van der Putte ) ook de direct aangrenzende panden van de Kamer van Koophandel en de Rabobank. Door de voorliggende aankoop wordt de gemeente Leiden, in plaats van de huidige 50%, voor circa 75% eigenaar van de voor de herontwikkeling benodigde gronden en is alleen nog de medewerking van de andere grondeigenaar Rabobank vereist. Het op deze wijze vergroten van de gemeentelijke grondpositie vergroot het palet aan ontwikkelstrategieën, de ruimtelijke regie en daarmee de ontwikkelkansen voor het Rijnsburgerblok aanzienlijk. Indien de gemeente Leiden uiteindelijk geen overeenstemming bereikt met de marktpartijen OVG en SAREF op basis van exclusiviteit ( één-op-één ), dan bieden de ontwikkelstrategieën die uitgaan van een aanbesteding ( tender ) op basis van de vergrote grondpositie in combinatie met de flexibiliteit van het stedenbouwkundig plan nu ook perspectief. Daarnaast wordt er uiteraard voorkomen dat de Kamer van Koophandel haar grond en vastgoed aan een derde partij verkoopt, er is immers geen Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd. Financiën: Ten behoeve van de aankoop en de bijkomende kosten in verband met de verwerving van perceel Stationsweg 41 plus bijbehorende parkeerterrein een krediet beschikbaar stellen van in totaal Dit te beschouwen als een anticiperende aankoop en te activeren op de balans. Hierop worden verrekend de tijdelijke huurinkomsten voor de gebruiksperiode april 2013 juni 2014 door de huidige gebruikers becijferd op over de genoemde vijf kwartalen. Nadat het uitvoeringsbesluit herontwikkeling Rijnsburgerblok naar verwachting nog dit jaar door de gemeenteraad is besloten, zal de resterende boekwaarde van deze verwerving ingebracht worden in de alsdan vastgestelde definitieve grondexploitatie De verwerving van de Kamer van Koophandel is in de vastgestelde grondexploitatie Stationsgebied Leiden bij kaderbesluit op basis van de volgende uitgangspunten begroot: Uitgangspunten verwerving Kamer van Koophandel in de grondexploitatie: In de kaderstellende grondexploitatie is rekening gehouden met een verwervingsprijs voor de Kamer van Koophandel van ,-- excl. BTW. Daarnaast is er rekening gehouden met een post onvoorzien op deze verwerving van 10%. De verwerving van de Kamer van Koophandel stond gepland om voor 30 juni 2013 plaats te vinden. In werkelijkheid zal de verwerving van de Kamer van Koophandel 3 maanden eerder plaatsvinden en voor een bedrag van afgerond ,-- (vrijgesteld van zowel BTW als overdrachtsbelasting, maar inclusief 2% kosten koper gerelateerd aan de koopsom van ,--). De Kamer van Koophandel en de overige huurders zullen het gebouw nog voor minimaal 15 maanden terughuren. De afgesproken huurprijs is kostendekkend voor de gemeente en dekt de kapitaallasten en eigenaarlasten volledig af. Dit betekent dat er, afgezien van een extra jaar huuropbrengst, er een besparing wordt gehaald op de aankoop van het gebouw van ,-- exclusief BTW ( ,-- minus ,--). Deze meevaller is dus te danken aan de reorganisatie van de Kamer van Koophandel(-s) waardoor het pand in Leiden overbodig zal worden.

3 Daarnaast dalen de vastgoedprijzen nog steeds als gevolg van de crisis. Beide oorzaken vallen in dit geval voordelig uit voor de gemeente Leiden. Het totale inkoopvoordeel komt hierdoor uit op de eerder genoemde ,-- exclusief BTW te vermeerderen met een extra jaar huuropbrengsten van ,-- vrijgesteld van BTW. Dit leidt tot een totaal voordeel voor de gemeente Leiden van ,-- exclusief BTW. Dit bedrag dient conform het genomen kaderbesluit binnen het project te blijven. Dit bedrag zal worden ingezet om een eventuele lagere grondopbrengst van het project Rijnsburgerblok te kunnen compenseren. De met de Kamer van Koophandel overeengekomen sale & lease backconstructie bevat de volgende uitgangspunten: Uitgangspunten verkoop: De koper is de gemeente Leiden (exacte entiteit nader te bepalen). Gekocht wordt het pand van de Kamer van Koophandel met adres Stationsweg 41, in concreto circa m2 VVO kantoorruimte met de bijbehorende parkeerplaatsen. De koopprijs bedraagt afgerond ,-- (vrijgesteld van zowel BTW als overdrachtsbelasting, maar inclusief 2% kosten koper gerelateerd aan de koopsom van ,--). Uitgangspunten huur: De Kamer van Koophandel (exacte entiteit nader te bepalen), Stadspartners en VCL gaan afzonderlijk van elkaar een huurovereenkomst aan met de gemeente Leiden als nieuwe eigenaar. De looptijd van de huurovereenkomsten van de Kamer van Koophandel, Stadspartners en VCL is van 1 april 2013, of zoveel later als deze kredietaanvraag is goedgekeurd tot ten minste 30 juni De huurprijs bedraagt 167,50 per m2 VVO vrijgesteld van BTW, prijspeil 1 januari Dit betekent een totaal jaarhuur van circa ,-- vrijgesteld van BTW. Voor de totale tijdelijke huurperiode (vijf kwartalen) bedragen de huurinkomsten ,-- vrijgesteld van BTW. Daarnaast wordt een verrekenbaar voorschot voor servicekosten betaald van 56,-- per m2 VVO (inclusief eventueel niet verrekenbare BTW), prijspeil verkoopdatum. Voor de totale tijdelijke huurperiode zijn de servicekosten begroot op ,--. Dit betekent dat er per saldo geen risico aan de huurovereenkomst zit aangaande de servicekosten ten tijde van de huurperiode zoals voorgesteld. Indexatie van de huurprijs en de servicekosten is conform ROZ. Vervolg besluitvorming: Parallel aan het bestuurlijke besluitvormingsproces binnen de gemeente Leiden, vindt er ook aan de zijde van de Kamer van Koophandel besluitvorming plaats. De volgende instanties moeten thans nog goedkeuring verlenen: 1. Dagelijks en Algemeen bestuur Kamer van Koophandel; 2. Ministerie van Economische Zaken; 3. Projectgroep transitie Kamers van Koophandel. Evaluatie: N.v.t. Bijgevoegde informatie: N.v.t.

4 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (rv.nr. het advies van de commissie, van 2011), mede gezien BESLUIT 1. ten behoeve van de aankoop en de bijkomende kosten in verband met de verwerving van het perceel grond met opstallen te Leiden, gelegen aan de Stationsweg 41 (pand Kamer van Koophandel inclusief de bijbehorende parkeerplaatsen), kadastraal bekend Gemeente Leiden, Sectie L, nummer 2316 / 1851 een krediet beschikbaar te stellen van ,-- (inclusief 2% kosten koper, zijnde ,--). Dit te beschouwen als een anticiperende aankoop en dus te activeren op de balans en de daaraan toe te rekenen exploitatielasten te vermeerderen / verminderen met de boekwaarde; 2. het pand Stationsweg 41 tijdelijk aan de huidige gebruikers te verhuren (KvK, Stadspartners en VCL) van 1 april 2013 of zoveel later als deze kredietaanvraag is besloten, tot ten minste 30 juni 2014 waarbij: a. de tijdelijke huurinkomsten voor deze periode begroot op ,-- in mindering te brengen op de geactiveerde boekwaarde; b. de servicekosten voor deze periode begroot op ,-- op realisatiebasis worden doorberekend aan de gebruikers (KvK, Stadspartners en VCL). 3. de begroting 2013 als volgt te wijzigen: Programma LASTEN BATEN Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen 06 Stedelijke ontwikkeling Totaal kennis te nemen van de wijziging van het meerjarenbeeld n.a.v. dit besluit: Meerjarenbeeld 2014 LASTEN BATEN Programma Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen 06 Stedelijke Ontwikkeling Totaal Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier, de Voorzitter, TECHNISCHE INFORMATIE Opsteller: R.L.M. Bergenhenegouwen Organisatieonderdeel: Projectbureau Telefoon: [email protected] Portefeuillehouder: Ruimtelijke Ordening, Binnenstad en Publiekszaken

5 Ben W. nr d.d Onderwerp Kredietaanvraag verwerving Kamer van Koophandel Besluiten:Behouden s advies van de commissie de raad voor te stellen om: 1. ten behoeve van de aankoop en de bijkomende kosten in verband met de verwerving van het perceel grond met opstallen te Leiden, gelegen aan de Stationsweg 41 (pand Kamer van Koophandel inclusief de bijbehorende parkeerplaatsen), kadastraal bekend Gemeente Leiden, Sectie L, nummer 2316 / 1851 een krediet beschikbaar te stellen van ,-- (inclusief 2% kosten koper, zijnde ,--). Dit te beschouwen als een anticiperende aankoop en dus te activeren op de balans en de daaraan toe te rekenen exploitatielasten te vermeerderen / verminderen met de boekwaarde; Bij het uitvoeringsbesluit wordt de aankoop in de grondexploitatie opgenomen. 2. het pand Stationsweg 41 tijdelijk aan huidige gebruikers (KvK, Stadspartners en VCL) te verhuren van 1 april 2013 of zoveel later als deze kredietaanvraag is besloten, tot ten minste 30 juni 2014 waarbij: a. de tijdelijke huurinkomsten voor deze periode begroot op ,-- in mindering te brengen op de geactiveerde boekwaarde; b. de servicekosten voor deze periode begroot op ,-- worden op realisatiebasis doorberekend aan de gebruikers (KvK, Stadspartners en VCL). 3. de raming van het beleidsterrein als volgt te wijzigen: Programma Beleidsterrein LASTEN BATEN Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen Gemeentelijk Vastgoed Totaal kennis te nemen van de wijziging van het meerjarenbeeld n.a.v. dit besluit: Meerjarenbeeld Beleidsterrein 2014 LASTEN BATEN Programma Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen 0206 Gemeentelijk 6 Vastgoed Totaal Perssamenvatting: De gemeente Leiden en de Kamer van Koophandel hebben overeenstemming bereikt over de verwerving van het pand van de Kamer van Koophandel met adres Stationsweg 41. De gemeente Leiden wordt eigenaar van het pand en de huidige gebruikers (Kamer van Koophandel, Stadspartners en Leiden Visitor Centre) huren vervolgens het pand tot tenminste 30 juni De Gemeente Leiden verwerft het pand om de herontwikkeling van het Rijnsburgerblok mogelijk te maken.