Uitspraak van de Huurcommissie Verzonden op 17 februari 2015 Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Huurwoningen XXXXXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging XXXXXXXXXX de Huurdersvereniging XXXXXXXXXX Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXX Verhuurder XXXXXXXXXX Essentie van de uitspraak Het had op het pad van Verhuurder gelegen om over het voornemen om de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond in 2012 niet te vergoeden, besprekingen met de Huurdersvereniging te voeren. Nu Verhuurder heeft nagelaten tijdig aan de Huurdersvereniging kenbaar te maken dat de kosten voor het lidmaatschap voor de Woonbond in 2012 niet meer vergoed zouden worden, is sprake van schending van de Wohv. I De procedure I.1 De Huurdersvereniging heeft bij brief van 24 september 2014 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 25 september 2014). De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 22 oktober 2014. I.2 Verhuurder heeft op 24 oktober 2014 een verweerschrift ingediend. I.3 De Huurdersvereniging en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Rotterdam. II De partijen II.1 De Huurdersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1, lid 1 onder f sub 1 0 tot en met 4 0 Wohv. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Pagina 1 van 6
II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. Zaaknummer III Het verzoek van de Huurdersvereniging III.1 De Huurdersvereniging heeft per brief van 7 oktober 2010 Verhuurder verzocht om voortaan de kosten voor scholingsactiviteiten vergoed te krijgen. Verhuurder heeft positief op dit verzoek gereageerd en heeft de kosten over 2010 en 2011 aan de Huurdersvereniging vergoed. De kosten van het lidmaatschap van de Woonbond waren hierbij inbegrepen. III.2 Eind 2012 bleek dat Verhuurder de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond over 2012 niet meer aan de Huurdersvereniging heeft vergoed. Verhuurder heeft tijdens een overleg van 9 april 2013 kenbaar gemaakt dat het lidmaatschap van de Woonbond naar haar oordeel geen onderdeel is van kosten, behorende bij het goed functioneren van de huurdersvereniging en dat de kosten van dit lidmaatschap om deze reden niet meer vergoed zouden worden. Tijdens daaropvolgende vergaderingen van 13 november 2013 en 2 april 2014 is over dit onderwerp gesproken, zonder dat daarbij tot overeenstemming tussen Verhuurder en de Huurdersvereniging gekomen is. III.3 De Huurdersvereniging stelt dat de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond vallen onder de in artikel 7 lid 1 Wohv genoemde kosten en daarom door Verhuurder vergoed dienen te worden. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Verhuurder stelt dat de Huurdersvereniging geen lidmaatschap van de Woonbond nodig heeft om haar taken goed te kunnen uitoefenen. Daarnaast is er geen sprake van herstructereringsopgaven, noch is er in de laatste tien jaar sprake geweest van grootschalige ingrepen. IV.2 Verhuurder geeft aan dat zij tot 2009 een bijdrage per woning per jaar aan de Huurdersvereniging betaalde, ongeacht het aantal leden dat zij vertegenwoordigde. Vanaf 2010 heeft Verhuurder de werkelijke kosten aan de Huurdersvereniging vergoed. Hierbij was in sommige jaren echter sprake van een overschot en waren de opgevoerde drukkosten exorbitant, aldus Verhuurder. Verhuurder is van mening dat de door haar betaalde vergoeding niet meer in verhouding staat tot de omvang en de werkzaamheden van de Huurdersvereniging. Verhuurder geeft er de voorkeur aan om terug te keren naar eerder gemaakte afspraken en weer een vaste vergoeding per jaar te betalen. Het volledige verzoek, het verweerschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. V Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: 2
V.1 De Huurdersvereniging geeft aan dat de woningen van het Complex bestaat uit woningen uit de vrije sector en uit woningen uit de sociale sector. Juist voor de woningen uit de sociale sector acht de Huurdersvereniging het lidmaatschap van de Woonbond van belang. Het is de Huurdersvereniging niet bekend welk percentage van de woningen tot de sociale sector behoort, Verhuurder wil hier geen inzage over geven. Zaaknummer De Huurdersvereniging wijst op de in artikel 7 Wohv opgenomen verplichting voor een verhuurder om een huurdersvereniging de kosten te vergoeden die voor het goed functioneren noodzakelijk zijn. De Huurdersvereniging stelt dat het lidmaatschap van de Woonbond daar onderdeel van uit maakt. V.2 Verhuurder stelt dat het lidmaatschap van de Woonbond voor de Huurdersvereniging niet noodzakelijk is voor de uitoefening van haar taken. Daarnaast geeft Verhuurder aan dat de kosten van de Huurdersvereniging ten opzichte van overige huurdersverenigingen hoog zijn. Verhuurder wenst daarom terug te keren naar de wijze van vergoeding zoals deze voorheen plaatsvond, te weten door middel van een vast bedrag per woning, ongeacht of de bewoner lid is van de Huurdersvereniging. Deze wijze van financiering wordt ook bij overige huurdersverenigingen toegepast. V.3 Vastgesteld wordt dat het Complex momenteel 132 woningen telt, bestaande uit woningen uit zowel de geliberaliseerde als de gereguleerde sector. De Huurdersvereniging telt momenteel 85 leden. V.4 De Huurdersvereniging geeft aan dat zij, mede met het oog op de kosten daarvan, slechts minimaal aan scholingscursussen deelneemt. Indien zij wenst deel te nemen aan een cursus, dan wordt dit aan Verhuurder ter instemming voorgelegd. De Huurdersvereniging geeft aan dat de kosten van drie cursussen overeenkomt met de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond. V.5 Volgens Verhuurder moet naar de exorbitant hoge kosten van de Huurdersvereniging gekeken worden. Verhuurder wenst een vast bedrag af te spreken of dat scherp naar de kosten van de Huurdersvereniging gekeken wordt. Hierbij geeft zij als voorbeelden hiervan de drukkosten en de kosten voor de huur van vergaderzalen die naar haar oordeel omlaag gebracht zouden kunnen worden. V.6 De Huurdersvereniging geeft aan dat Verhuurder tot en met 2011 alle kosten, inclusief de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond, vergoed heeft. In 2012 en 2013 zijn de kosten van het lidmaatschap niet meer vergoed. Het verlagen van de kosten van de Huurdersvereniging is geen onderwerp dat in het overleg met Verhuurder eerder aan de orde is gesteld. De Huurdersvereniging heeft niet eerder van Verhuurder vernomen dat deze kosten te hoog zouden zijn. De Huurdersvereniging wenst niet akkoord te gaan met de door Verhuurder aangegeven bezuinigingen betreffende vergaderruimten en drukkosten. 3
De Huurdersvereniging geeft aan dat in het overleg niet de begroting van het volgend jaar, maar enkel de staat van baten en lasten wordt besproken. V.7 In antwoord op een vraag van de commissie over de wijze waarop de Huurdersvereniging kennis kan vergaren over belangrijke actuele onderwerpen, bijvoorbeeld de invoering van nieuwe wetgeving, geeft Verhuurder aan dat de Huurdersvereniging aan cursussen deel kan nemen. Verhuurder schrijft de Huurdersvereniging hier niet actief op aan, maar ontvangt van de Huurdersvereniging een voorstel voor deelname aan een cursus. Bij de beslissing over een dergelijk voorstel wordt gekeken naar de kosten en de te verwachte meerwaarde van de cursus. VI De beoordeling VI.1 In artikel 7, lid 1 Wohv is bepaald dat een verhuurder aan een huurdersorganisatie de kosten vergoedt die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van haar taken. Uit dit artikel vloeit niet direct een verplichting voor Verhuurder tot vergoeding van de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond voort. VI.2 De bepaling van artikel 7 Wohv is een open norm. In 2010 en 2011 is door Verhuurder aan dit artikel invulling gegeven, door de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond te vergoeden. Verhuurder heeft de commissie niet kunnen overtuigen waarom de gedragslijn in 2012 en de daaropvolgende jaren los gelaten is. Gelet op de financiering van 2010 en 2011 mocht de Huurdersvereniging erop vertrouwen dat de kosten voor het lidmaatschap ook in 2012 en de daaropvolgende jaren vergoed zouden worden. Nu Verhuurder voornemens was de kosten niet te vergoeden, had het op het pad van Verhuurder gelegen hierover besprekingen te voeren. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de omstandigheid dat de eventuele opzegging van het lidmaatschap van de Woonbond tijdig, in ieder geval drie maanden voor ommekomst van het kalenderjaar, had moeten worden gedaan. Door dit na te laten dienen de gevolgen van voornoemde handelwijze voor rekening van Verhuurder te komen en te blijven. Gelet op bovenstaande is sprake van schending van de Wohv voor wat betreft het niet vergoeden van de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond in het jaar 2012 en de daaropvolgende jaren. VII.3 Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat de communicatie tussen partijen niet optimaal verloopt. Pas bij verweerschrift van 24 oktober 2014 is de Huurdersvereniging door Verhuurder gewezen op de volgens Verhuurder veel te hoge gemaakte kosten. Voor een handvat in het overleg wijst de Huurcommissie op de Aanbeveling financiering huurdersorganisaties. Dit is een door de Woonbond en Aedes ontwikkelde leidraad, waarin inhoud gegeven wordt aan artikel 7 Wohv. De Aanbeveling is een uitwerking van de bepalingen van de Wohv en een bruikbaar kader voor (het overleg over) de vergoeding en het faciliteren van de 4
huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Zo wordt in de Aanbeveling uitgegaan van een door de huurdersorganisatie op te stellen activiteitenplan met begroting van het komende jaar. Na ontvangst van de begroting dient vervolgens overleg plaats te vinden om overeenstemming te bereiken over de kosten van de begroting van het komende jaar. Volgens de Aanbeveling behoort het lidmaatschap van de Woonbond tot de kosten die redelijkerwijs noodzakelijk zijn. Deze kosten zouden volgens de Aanbeveling voor vergoeding in aanmerking dienen te komen. Daarbij wijst de Huurcommissie op het gegeven dat de kosten van scholing door een marktpartij vele malen hoger zijn dan de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond. 5
VII De beslissing VII.1 Nu Verhuurder de kosten van het lidmaatschap van de Woonbond in 2010 en 2011 vergoed heeft, heeft zij invulling gegeven aan de norm van artikel 7 Wohv. De Huurdersvereniging mocht ervan uitgaan dat deze norm voor 2012 en volgende jaren op dezelfde wijze ingevuld zou worden. VII.2 Nu Verhuurder heeft nagelaten tijdig aan de Huurdersvereniging kenbaar te maken dat de kosten voor het lidmaatschap voor de Woonbond in 2012 niet meer vergoed zouden worden, is sprake van schending van de Wohv. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Rotterdam, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. N. Bybau en F. Agterkamp Zittingsleden Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris 6