Verkoopstrategie deelportefeuille niet-kernbezit. Plan voor het afstoten van leegstaand gemeentelijk vastgoed. Versie: Concept 4.0 Maart 2017
1
Inhoudsopgave 1. Samenvatting... 4 2. Inleiding... 5 3. Analyse gebouwenportefeuille... 6 4. Verkenning beleid, en markt... 7 4.1. Markt... 7 4.2. Beleid en visie.... 9 5. Enkele conclusies op hoofdlijnen... 12 5.1. Externe factoren... 12 5.2. Interne factoren... 12 3
1. Samenvatting Deze verkoopstrategie is een concreet plan om 21 vastgoedobjecten af te stoten. Afstoting van panden kan plaatsvinden door verkoop of door sloop, al dan niet gecombineerd met daaropvolgende verkoop van het perceel. Het tempo van afstoting wordt door de markt bepaald, hoewel de gemeente een actieve verkoophouding aanneemt. Op basis van de beleids- en marktanalyse kan worden geconcludeerd dat er voor sommige panden binnen de deelportefeuille 'af te stoten vastgoed kansen liggen o.a. op het gebied van (verblijfs)recreatie en woonzorgoplossingen. De situatie op de markten voor woon-, kantoor- en bedrijfsruimten biedt minder aanknopingspunten, bovendien is daar een uitzondering daargelaten - ook op basis van de beleidsanalyse geen mogelijkheid voor op de locaties uit de deelportefeuille. Niet alle panden zijn geschikt voor een nieuwe invulling op het gebied van recreatie of wonen met zorg. Voor sommige panden is sloop de enige serieuze optie vanwege de staat van onderhoud,; voor andere panden geldt dat de bouwaard niet passend is en daarom een nieuwe invulling op ander vlak gezocht moet worden. Voor veel gebouwen is een maatwerkoplossing nodig, waarbij soms ook een bestemmingswijziging voor verkoop nodig is. Wij staan daarbij ook open voor initiatieven en suggesties van marktpartijen en ontwikkelaars. Zeker initiatieven die bijdragen aan gemeentelijke doelen, zullen wij waar mogelijk ondersteunen. Uit de gebouwanalyses komen verder enkele aandachtspunten naar voren: de taxatiewaarden (WOZ-taxaties) lijken over de gehele linie vrij hoog te liggen. De verkoopopbrengsten zijn niet ingeschat, maar op voorhand lijken die lager te liggen. Van een aantal gebouwen zijn de eigenaarslasten hoog,; voor deze gebouwen heeft afstoting op korte termijn prioriteit. Van enkele andere gebouwen is de staat van onderhoud dusdanig slecht, dat afstoting in de vorm van sloop prioriteit krijgt. 4
2. Inleiding In de Vastgoedvisie is vastgesteld welk toekomstbeeld de gemeente Coevorden heeft van de vastgoedportefeuille en hoe daar toe te komen. In de visie is een belangrijk uitgangspunt opgenomen over een splitsing in de vastgoedportefeuille. De portefeuille is opgedeeld in twee hoofdgroepen: kernbezit en af te stoten bezit. Het af te stoten vastgoed is de portefeuille met de panden die op de korte of middellange termijn afgestoten gaan worden. Om het afstoten op de juiste wijze te kunnen doen, is het nodig om een verkoopstrategie te bepalen. Dit geldt alleen voor dat deel van de portefeuille waar niet al voor bepaald is dat een natuurlijk moment wordt afgewacht. Voor de verkoop van niet in de portefeuille passend vastgoed kunnen verschillende houdingen worden aangenomen, variërend van commercieel en proactief tot faciliterend en passief. De keuze voor een houding hangt af van de aard van het vastgoed, de vraag op de markt en de financiële mogelijkheden. De diversiteit en verscheidenheid in de vastgoedobjecten maakt dat maatwerk per object nodig is. Daarom is er een verkoopstrategie opgesteld. Er wordt een afweging gemaakt tussen de ruimtelijke mogelijkheden en een relatie gelegd met andere beleidsvelden als recreatie en toerisme, cultuur, wonen en het accommodatiebeleid. Hierbij is economisch rendement hoofddoel, zonder voorbij te gaan aan maatschappelijk rendement. De verkoopstrategie is het uitgangspunt voor het gesprek over de toekomst van de af te stoten objecten. 5
3. Analyse gebouwenportefeuille In totaal zijn er in de deelportefeuille af te stoten vastgoed 28 vastgoedobjecten opgenomen voor afstoting op korte termijn. Deze objecten zijn in tabel 1 opgenomen. Tabel 1: Op korte termijn af te stoten vastgoedobjecten Omschrijving Straat Nr plaats Woning Bentheimerstraat 54 Bentheimerstraat 54 Coevorden Roelfinehoeve Europaweg 6 Coevorden Wijkgebouw Buitenvree Graaf van Heiden Reinesteinlaan 2 Coevorden Voormalige waterschapsgebouw Kasteel 4 Coevorden Herenhuis Markt 6 Coevorden Appartementencomplex Molenbelt 2 t/m 2c Coevorden Bedrijvencentrum Coevorden Parallelweg 45 Coevorden Brugwachterswoning Stieltjeskanaal 6 Coevorden Voormalige Parkschool, sportzaal Van Heutszpark 16 Coevorden Voormalige Parkschool, school Van Heutszpark 18 Coevorden Voormalige Mijndert v/d Thijnenschool Dr. Picardtlaan 5 Coevorden Voormalige school (MAVO) Drostenstraat 3 Coevorden Voormalige kleuterschool Jan Steenstraat 1a Coevorden Voormalige sporthal/gymzaal van Ewijcklaan 10 Coevorden Voormalige kleuterschool de Voorloper van Ewijcklaan 6 Coevorden Voormalige Wilhelminaschool van Ewijcklaan 8 Coevorden Voormalige Roezemoes Molenwijk 1 Dalen Boerderij Dalen Noordwijk 4, 6 Dalen Voormalige Rehobothschool Dorpstraat 82 Gees Basisschool de Klimop Wethouder H. Euvingstraat 6 Gees Semipermanente units (voormalige Beatrixlaan 27 Oosterhesselen Kinderkopvang) Bibliotheek Beatrixlaan 64 Oosterhesselen Woning aan bibliotheek Burgemeester de Kockstraat 57 Oosterhesselen Wereldwinkel Oosterhesselen Burgemeester de Kockstraat 28 Oosterhesselen Houten opslagschuur Splittingstraat 1g, 1h Schoonoord Woning Schoonoord Tramstraat 59 Schoonoord Manege Sleen Zetelveenweg 1a Sleen Voormalige school de Krosbulten Brugstraat 22 Wezup Naast deze objecten zijn er meer objecten in dezelfde categorie, maar daarvoor geldt dat er op natuurlijke momenten of op middellange termijn pas tot afstoting wordt overgegaan. Hierbij gaat het met name om woningen en om sanitaire units bij woonwagens. Die objecten vormen geen onderdeel van deze rapportage. Voor verschillende gebouwen uit tabel 1 zijn al gesprekken gevoerd met potentiële kopers of is al overeenstemming bereikt. Het gaat om de volgende objecten: Tabel 2: Vastgoedobjecten zonder gebouwanalyse Omschrijving Straat Nr plaats Reden Woning Bentheimerstraat 54 Bentheimerstraat 54 Coevorden Is verkocht Voormalige waterschapsgebouw Kasteel 4 Coevorden Is verkocht Voormalige Parkschool, sportzaal Van Heutszpark 16 Coevorden Is verkocht Voormalige Parkschool, school Van Heutszpark 18 Coevorden Is verkocht Voormalige school (MAVO) Drostenstraat 3 Coevorden Is verkocht Semipermanente units (voormalige Beatrixlaan 27 Oosterhesselen Worden afgevoerd Kinderkopvang) Woning Schoonoord Tramstraat 59 Schoonoord Is verkocht Voormalige school de Krosbulten Brugstraat 22 Wezup In onderhandeling 6
4. Verkenning beleid, en markt In dit hoofdstuk wordt een verkenning van de markt in Coevorden gedaan en worden enkele beleidsoverwegingen die van betekenis kunnen zijn bij de verkoop en herontwikkeling van ons vastgoed kort beschreven. De situatie op de vastgoedmarkt wordt nader uitgesplitst in verschillende vastgoedsectoren. 4.1. Markt Kantoren Er zijn in de kantorenmarkt enkele ontwikkelingen zichtbaar die zich op nationale schaal voordoen. Vanwege een streng nieuwbouwbeleid in combinatie met een hoger tempo van transformaties ontstaat er een beter evenwicht tussen vraag en aanbod. De voorraad leegstaande kantoorruimte neemt licht af 1, terwijl de opname stijgt. Vanwege de veranderende eisen die organisaties stellen aan kantoorruimte is wel een dalend ruimtegebruik per medewerker zichtbaar. 2 Voor Noord-Nederland ligt de situatie anders. In de tabel hiernaast is te zien dat het aantal kantoorbanen tot 2020 toeneemt, maar op langere termijn afneemt. In combinatie met een licht lager ruimtegebruik per werknemer leidt dit tot een lichte afname van de vraag naar kantoorruimte na 2020. De opname van kantoorruimte doet zich met name voor in Groningen en Assen. Een verdere focus op de gemeente laat zien dat de kans klein is dat er in Coevorden meer vraag naar kantoorruimte komt: Coevorden krijgt van de FGH Bank de klassering kansarm 3. Beschikbare cijfers over huurprijzen voor kantoorruimte zijn er voor Emmen: daar is een huurprijs van 60 tot 100 euro per m2 reëel. Recreatie/toerisme Op het vlak van recreatie en toerisme is er geen concreet beeld van de vastgoedmarkt. Op basis van de ontwikkelingen in de recreatieve sector kan wel een beeld worden geschetst van de mogelijkheden. Zo komt ruim de helft van alle bestedingen door vakantiegangers in Drenthe terecht bij de verblijfsaccommodaties. 4 Daarbij is het aandeel van bungalowparken beduidend groter dan landelijk, maar dat is voor een deel te verklaren door het aantal grote bungalowparken in Drenthe. Overigens is er een daling in het aantal bungalowvakanties en een stijging in het aantal hotelovernachtingen zichtbaar. 5 Dit sluit voor een deel aan bij landelijke ontwikkelingen: 6 op landelijke schaal is het aantal slaapplaatsen op huisjesterreinen gestegen met 11 procent, terwijl het aantal slaapplaatsen op kampeerterreinen daalde met 7 procent. Het totaal aantal slaapplaatsen in Drenthe is in de periode 2012-2015 gedaald van 124.000 naar 110.000. Daarbij is het grootste deel van de daling veroorzaakt door kampeerterreinen en een klein deel door huisjesterreinen. De gemiddelde verblijfsduur ligt in Drenthe een stuk hoger dan landelijk: met 4,0 nachten is Drenthe na Zeeland de provincie met de grootste verblijfsduur, tegenover het landelijke gemiddelde van 2,8 nachten. 7 1 NVM Business (2016), Stand van zaken Nederlandse Kantorenmarkt 2 Syntrus Achmea Vastgoed (2015), De Nederlandse Kantorenmarkt 3 FGH Bank (2016), Vastgoedbericht 2016 4 Provincie Drenthe (2016), Factsheet vrijetijdseconomie Drenthe. Bestedingen en werkgelegenheid. 5 Provincie Drenthe (2016), Trendrapport vrijetijdseconomie Drenthe. 6 Gastvrij Nederland en NBTC Holland Marketing (2016), Kerncijfers gastvrijheidseconomie 2015. 7 NRIT Media, NBTC Holland Marketing, CBS en CELTH (2016), Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2016. 7
Bedrijfsruimte Landelijk gezien is het aanbod van bedrijfsruimte stabiel gebleven. De opname is flink gestegen, maar dat is vooral te danken aan logistieke dienstverleners die uitbreiden of nieuwe distributiecentra bouwen op de as Rotterdam-Duitsland. Voor de bedrijfsruimtemarkt liggen de kansen regionaal gezien ongeveer gelijk aan de kantorenmarkt. De bedrijfsruimtemarkt in de regio Groningen, Assen en Emmen lijkt zich te herstellen na een sterke afname van de opname in 2012. Nu is voor het derde opeenvolgende jaar een stijging in de opname te zien en over 2014 kwam deze 29% hoger uit dan de opname in 2013. Het aanbod, de huurprijzen en de aanbod-voorraadratio bleven in de regio gelijk aan het niveau van 2013, hoewel de ratio een gemiddelde is van een verruimende markt in Groningen en Assen en een krappere markt in Emmen. 8 Op het vlak van bedrijfsruimte is de inschatting voor Coevorden positiever dan bij de kantorenmarkt: hier geeft de FGH Bank een klassering gemiddeld. De prijzen staan wel onder druk: voor Emmen zijn huurprijzen van 20 tot 40 euro per m2 meest voorkomend. Grootste afnemers van bedrijfsruimte in de regio zijn de sectoren dienstverlening en industrie & bouw. Wonen Op de woningmarkt is landelijk gezien een stijging van prijzen en een daling van verkooptijd per woning zichtbaar. Er zijn echter grote verschillen tussen de verschillende regio s in Nederland. Zo is er in krappe regio s sprake van een flinke prijsstijging en worden woningen binnen een maand verkocht, terwijl in de minder populaire regio s prijzen nauwelijks stijgen en een groot deel van de woningen niet binnen een kwartaal verkocht is. Gemiddeld kan elke koper kiezen uit 7 woningen. Voor de regio waarin de gemeente Coevorden ligt (Emmen en Coevorden), kan elke koper kiezen uit 11 tot 14 woningen 9. Daarmee is sprake van een erg ruime woningmarkt. De woningprijzen zijn in het afgelopen jaar gestegen met 6,3%, dat ligt iets lager dan het landelijk gemiddelde. Het aantal transacties is met 7,6% gestegen op jaarbasis. De gemiddelde verkooptijd ligt op ca. 6 maanden. 10 Onderwijs De markt voor onderwijsvastgoed is een wezenlijk andere markt dan die voor woningen, bedrijfsruimte of kantoren. De gemeente is de enige partij die voorziet in de behoefte aan onderwijsvastgoed, en leerlingenprognoses zijn leidend in de besluitvorming over het bouwen, aankopen, slopen of verkopen van onderwijsvastgoed. De leerlingenprognose uit 2013 laat zien dat de ruimtevraag voor primair onderwijs in de gemeente Coevorden jaarlijks afneemt van ca. 21.000 m2 in 2015 tot ca. 18.000 m2 in 2031. Zorg Zorgvastgoed is een opkomende markt onder beleggers. Voor beleggers zijn belangrijke uitgangspunten om zorgvastgoed aan te kopen: (ver)nieuwbouw, jonger dan twee jaar in exploitatie/belegging of een nieuw huurcontract (sale & leaseback constructies); langjarig huurcontract (minimaal tien jaar); goede alternatieve aanwendbaarheid (zowel financieel als functioneel); bewezen track record van de exploitant; aantrekkelijke locatie; omvang minimaal EUR 5 miljoen (waarbij slechts enkele partijen proposities groter dan EUR 100 tot EUR 150 miljoen aankunnen); bruto aanvangsrendement tussen 6,5% en 8,0%. 11 8 DTZ Zadelhoff (2016), Nederland Compleet, kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2016. 9 NVM (2016), Woningmarktcijfers derde kwartaal 2016. 10 NVM (2016), Woningmarktcijfers Emmen e.o. eerste kwartaal 2016. 11 DTZ Zadelhoff (2014), De opmars van zorgvastgoed 8
Figuur 1: Vraag naar wonen met zorg 12 Het gaat hierbij voornamelijk om zorgwoningen. Deze woningen zijn bijna rechtstreeks vergelijkbaar met reguliere woningen. De meest populaire gebieden voor beleggers zijn de Randstad, de Veluwe en de Brabantse Stedenrij. Ook voor Drenthe ligt er een opgave in zorgvastgoed. Onderstaande tabel laat voor verschillende scenario s zien welke ontwikkeling in vastgoed wordt verwacht. In scenario RS, het minst gunstige scenario, is er tot 2040 een vraag naar zorgvastgoed (en bedrijfsruimten). De negatieve gevolgen van het scenario RS hebben de meeste weerslag op Zuidoost-Drenthe. 13 4.2. Beleid en visie. Hieronder volgen enkele overwegingen met betrekking tot de vraag welk soort ontwikkelingen wij vanuit een gemeentelijk perspectief wenselijker of minder wenselijk zouden vinden bij de (nieuwe) invulling van het af te stoten vastgoed. Bij deze overwegingen zijn enkele algemene opmerkingen van belang. In de eerste plaats geldt dat wij binnen de huidige bestemmingsmogelijkheden van een pand, geen (publiekrechtelijke) sturingsmogelijkheden hebben over de specifieke functie-invulling van een pand of locatie. In algemene zin achten wij het op dit punt ook niet wenselijk om onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid (bestemmingsplannen, bouwvergunningen e.d.) te vermengen met de privaatrechtelijke rol die wij als vastgoedeigenaar spelen. 12 Achmea Vastgoed (2014), De Nederlandse markt voor zorgvastgoed, outlook 2015-2016. 13 Economisch Instituut voor Bouw (2015), Investeren in Drenthe 9
Een tweede opmerking: als wijziging van de bestemming in voorkomende gevallen aan de orde is, hechten wij veel waarde aan goed overleg (vooraf) met de omwonenden, de buurt, de wijk of het dorp. De initiatiefnemer zal hierbij een eerste verantwoordelijkheid moeten nemen. Wij willen niet op voorhand het gesprek met groepen met ideeën, initiatiefnemers en marktpartijen uitsluiten of ontmoedigen. Voor een goed gesprek over goede plannen altijd ruimte. Kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel. De huidige markt voor kantoren en zakelijke dienstverlening in Coevorden is zoals aangegeven uiterst beperkt. Maar eventuele initiatieven die hierop gericht zijn zullen wij in beginsel positief tegemoet treden. (Grootschalige) bedrijvigheid dient primair op bedrijventerreinen gevestigd te worden. De locaties van huidige af te stoten gemeentelijke panden, bieden hiervoor geen of nauwelijks enige ruimte. Voor detailhandel gelden vergelijkbare overwegingen. Coevorden kent een aanzienlijke en toenemende detailhandelleegstand (vooral in de stad). De inzet van gemeente en betrokkenen is gericht op vermindering van de leegstand, reductie van de overcapaciteit van detailhandel en op concentratie van het winkelbestand. Mede afhankelijk van de exacte locatie en het type detailhandel, ligt vestiging van detailhandel in onze af te stoten gebouwen dan ook in algemene zin niet voor de hand. Recreatie en toerisme. Toerisme en recreatie zijn belangrijk als economische pijler van Coevorden. De gemeente wil ontwikkelingen op het gebied van verblijfsrecreatie stimuleren. Voor specifieke toeristischrecreatieve bedrijvigheid geldt dat de ontwikkeling daarvan in principe moet plaatsvinden in de omgeving van de bestaande grote parken en campings. Het mogelijk maken van nieuwe verblijfsaccommodaties is van belang voor de ontwikkeling van de sector. Initiatieven vanuit de markt die ons af te stoten vastgoed willen benutten ter versterking van het toeristisch-recreatieve profiel van Coevorden, zullen wij ondersteunen. Wonen. Zoals bij de marktverkenning al in aangegeven, is de woningmarkt in Coevorden erg ruim. Uit het woningmarktonderzoek Coevorden van het RIGO (2016) wordt duidelijk, dat de groei van het aantal huishoudens in onze gemeente de komende jaren uiterst gering zal zijn en dat de bevolking af zal nemen. De geplande uitbreiding van het aantal woningen (nieuwbouwlocaties, inbreidjngsplannen e.d.) is momenteel vele malen groter dan de maatschappelijke vraag. In de woonvisie van de gemeente die in 2017 zal verschijnen, zullen voorstellen gedaan worden om tot een meer evenwichtige woningmarkt te komen Een forse reductie van de aanwezige plancapaciteit zal daarbij naar verwachting aan de orde zijn. Tegen deze achtergrond ligt het allerminst voor de hand bij de verkoop van ons gemeentelijk vastgoed ruimte te bieden aan volumineuze uitbreiding van woningaantallen. Dat wil niet zeggen dat woningbouw of (geringe) uitbreiding van de bestaande woningbouw met een of enkele woningen op deze locaties volstrekt is uitgesloten. Afhankelijk van de specifieke locatie, de kwaliteit van de plannen van de ontwikkelaars en rekening houdend met stedenbouwkundige overwegingen, is hierbij ruimte voor maatwerk. Voor huisvesting van bepaalde doelgroepen (zoals wonen met zorg voor ouderen of voor mensen met een beperking of specifieke huisvesting voor statushouders) zijn op enkele locaties naar verwachting afhankelijk van de maatschappelijke behoefte- wel mogelijkheden. In het gesprek met initiatiefnemers op dit gebied willen wij de mogelijkheden en eventuele randvoorwaarden hiervoor bespreken. Wat betreft de functie wonen met zorg geven wij de voorkeur aan marktpartijen die: - Een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de wijk of het dorp, - Zich primair richten op de eigen bevolking - Al actief zijn als zorgpartij in onze gemeente, en - Het beroep op gemeentelijke (WMO-)voorzieningen niet vergroten. Maatschappelijke functies onderwijs, sport, welzijn. Onderwijs kent zoals gezegd- nu al een forse leerlingendaling; een daling die de komende jaar naar verwachting versterkt door zal zetten. Het is dan ook reëel te veronderstellen dat het aantal leegkomende onderwijsgebouwen in gemeentelijk bezit de komende jaren nog toe zal nemen. Het omgekeerde (onderwijsgebruik van leegkomende gemeentelijke panden) is veel minder waarschijnlijk. Hooguit kunnen leegkomende gebouwen van voldoende kwaliteit de komende jaren nog een functie vervullen bij fusie/samenvoeging van scholen. De schoolbesturen zijn hierbij evenwel de initiatiefnemers. 10
Voor de sportsector gelden vergelijkbare overwegingen ook hier is vermindering van het aantal locaties en de omvang daarvan, gelet op de ontwikkeling van bevolking, waarschijnlijker dan uitbreiding daarvan. Voor enkele panden kan een afweging ten aanzien van wijk-, buurt- of dorpsfunctie (ontmoeting, huisvesting verenigingen en maatschappelijke organisaties) aan de orde zijn. De aanwezigheid van de dergelijke ontmoetingsruimte in ieder dorp of wijk achten wij immers wenselijk. Ook hiervoor geldt in algemene zin echter, dat in onze gemeente een veelheid van dit type voorzieningen aanwezig is en dat er eerder sprake is van een overschot aan dit type functies en gebouwen dan van een tekort. Maar ook wat dit betreft staan wij open voor een gesprek met maatschappelijke initiatieven van (groepen) inwoners en eventuele andere partijen. Daarbij moet overigens wel worden aangetekend dat de gemeente op dit moment niet beschikt over specifieke subsidieregelingen voor investeringen of exploitatie van dit type accommodaties. Hooguit biedt het stimuleringsfonds in het kader van Coevorden Verbindt hiervoor enige mogelijkheden. 11
5. Enkele conclusies op hoofdlijnen Dit hoofdstuk bevat enkele conclusies op hoofdlijnen van de verkoopstrategie van de af te stoten gemeentelijke panden. Achtereenvolgens gaat het over de wereld buiten (kansen, de markt, tempo) en over de wereld binnen (prioritering en procesafspraken). 5.1. Externe factoren Als we de marktontwikkelingen en onze gemeentelijke overwegingen over ons af te stoten vastgoed heen leggen, dan zien wij 3 clusters: - Allereerst een cluster waarbij (continuering van, of realisering van een nieuwe) woonfunctie de meest reële optie lijkt. Hierbij gaat het bijv. om de woning aan de Bentheimerstraat, de Boerderij in Dalen, de bibliotheek en woning in Oosterhesselen en het voormalige Waterschapsgebouw Kasteel 4- in Coevorden. Bij eventueel gewenste uitbreiding van het aantal wooneenheden past maximale terughoudendheid. - Een tweede cluster betreft leeggekomen onderwijsgebouwen. Een deel daarvan heeft een zodanige kwaliteit dat sloop de meest voor de hand liggende optie is (zie hieronder). Voor de andere panden zijn verschillende opties denkbaar, zoals invulling met maatschappelijke functies, kantoorfuncties, recreatieve activiteiten, wonen met zorg of (in beperkte mate) woningbouw. Wij staan open voor ieder gesprek daarover. Dit geldt bijvoorbeeld voor de voormalige scholen in Gees en Dalen. - Er zijn diverse gebouwen waar sloop de meest voor de hand liggende optie is. Dit kan het geval zijn vanwege bijvoorbeeld de staat van onderhoud, de ligging of de bouwaard. Daarnaast zijn er gebouwen waar de kans klein is dat verkoop gaat slagen; indien verkoop van het pand uitblijft, kan sloop hier een optie zijn om vervolgens het perceel wel te kunnen afstoten of anders in te vullen. Sloop is wat ons betreft de beste optie voor de volgende panden: Appartement complex De Molenbelt, de voormalige Wilhelminaschool en gymzaal aan de van Ewijcklaan, De Roelfinehoeve, de voormalige Mijndert v.d. Thijnenschool aan de Dr. Picardtlaan allen in Coevorden en de semipermanente Units in Oosterhesselen moeten worden gesloopt en/ of afgevoerd. - Prioritering van de daadwerkelijke sloop is mede afhankelijk van de beschikbare financiële middelen en daar waar er al gesprekken gaande zijn tussen gemeente en potentiële belangstellenden- de wens van de geïnteresseerde marktpartij. Er wordt in ieder geval met voorrang gesloopt als het pand vanwege de slechte staat van onderhoud ernstig detoneert met de omgeving en als er sprake is van (dreigende) vernieling en/of andere vormen van vandalisme. De restcategorie (kleinere pandjes) vraagt om een vorm van maatwerk. Per geval zullen wij afwegen wat de beste vorm van afstoting is. Tempo van afstoting en rol gemeente Het tempo waarin panden kunnen worden afgestoten, laat zich niet bepalen. Voor het verkopen van panden zijn kopers nodig, daarmee is het tempo grotendeels afhankelijk van de markt. De gemeente Coevorden neemt een actieve rol aan in de afstoting om het tempo in elk geval zo hoog mogelijk te houden. 5.2. Interne factoren Prioriteit bij dure gebouwen De lijst met af te stoten gebouwen bevat een aantal dure panden. Het verdient de voorkeur deze panden zo snel mogelijk af te stoten. Factoren die een pand duur maken zijn de kapitaalslasten (als gevolg van een hoge boekwaarde) en de onderhoudskosten (op basis van een onderhoudsplan dat uitgaat van voortzetting eigendom). Een snelle besparing op onderhoudskosten (afschalen naar calamiteitenonderhoud) kan op korte termijn een lastenverlichting betekenen, maar zorgt op middellange termijn voor een lastenverhoging vanwege achterstalligheid in onderhoud en waardedaling van het pand. Procesafspraken voor bestemmingswijzigingen Voor een aantal gebouwen ligt een bestemmingswijziging voor de hand. Voor enkele panden is het aan te bevelen om voorafgaand aan verkoop de bestemmingswijziging zelf te realiseren, omdat daarmee de verkoopkansen worden vergroot. Voor een aantal andere gebouwen kan het volstaan om op voorhand aan te geven dat medewerking aan bestemmingswijziging wordt verleend (zoals bij de voormalige schoolgebouwen). 12
Bodemonderzoek, asbestinventarisatie en energielabel Omdat de gemeente een voorbeeldrol heeft (zeker op het gebied van volksgezondheid), zullen wij bij elk te verkopen pand waar mogelijk twijfels ontstaan over bodemverontreiniging een verkennend bodemonderzoek uitvoeren voorafgaand aan de verkoop. Datzelfde geldt voor de omgang met asbest. Naar verwachting zijn kopers van door de gemeente aangeboden panden bezorgd over de eventuele aanwezigheid van asbest en de kosten van verwijdering daarvan. Dat heeft gevolgen voor de verkoopprijs. Het uitvoeren van een asbestinventarisatie is daarom een standaard onderdeel van de verkoop. Het verwijderen van asbest is een verantwoordelijkheid van de koper. Bij elk transactiemoment van woningen of bedrijfspanden is een geldig energielabel verplicht. Dit betekent dat bij verkoop van een pand uit de deelportefeuille af te stoten vastgoed altijd een geldig energielabel aanwezig moet zijn. Panden te koop zetten De manier waarop wij panden te koop zetten kan variëren. Het te koop aanbieden van een pand houdt in elk geval in dat het pand op de gemeentelijke website te koop wordt aangeboden en wordt opgenomen in relevante huis-aan-huisbladen en nieuwsbrieven die vanuit de gemeente worden verzonden. Dit zijn maatregelen op lokaal niveau. Daarnaast wordt het pand aangeboden op Funda of Funda in Business, afhankelijk van het type pand. Hiervoor is wel de samenwerking met een (bedrijfs)makelaar nodig. Hiermee wordt het bereik vergroot tot regionaal en landelijk niveau. Omdat de huidige bestemming van sommige locaties de mogelijkheden voor (her)ontwikkeling beperkt zal duidelijk worden aangegeven dat de huidige bestemming niet leidend is voor de invulling van het pand of de locatie. 13