Beleidsregel Kruimelgevallen Het Brunink - Woonvelden 3, 3a en 4
Inleiding Op 20 april 2012 is het bestemmingsplan Het Brunink 2011 vastgesteld. Het bestemmingsplan regelt de ruimtelijk planologische kaders voor de ontwikkeling van het nieuwe woongebied Het Brunink aan de zuidzijde van Enschede. Voor de realisatie van de beoogde ruimtelijke kwaliteit zijn tevens beeldkwaliteitsplannen per deelgebied opgesteld. Deze documenten zijn niet alleen opgenomen in de welstandsnota maar zijn integraal onderdeel van het bestemmingsplan geworden. Wijzigingen aan het welstandsbeleid leiden derhalve direct tot een herziening van het gehele bestemmingsplan dat alle deelgebieden van het Brunink regelt. Veld 4 is een aantal jaren geleden bouwrijp gemaakt. In 2012 is de Gemeente Enschede begonnen de eerste 20 kavels van veld 4 te verkopen. Eén woning is inmiddels gerealiseerd en vier zijn in optie. Nadat de woningbouw weer op gang was gekomen heeft de gemeente een enquête gehouden onder de optanten. Het doel van de enquête was om te achterhalen welke redenen de optanten hadden om niet tot koop van de kavel over te gaan. Hieruit bleek dat een groot deel van de optanten de vastgestelde beeldkwaliteitseisen te streng vonden en daardoor hun droomhuis niet konden realiseren. Als reactie op deze uitkomst heeft de Gemeente Enschede besloten de kaders voor de woonvelden 3, 3a en 4 te versoepelen om op deze manier de verkoop van kavels en de ontwikkeling van particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. Het doel van dit document is om op basis hiervan vergunningen te verlenen; Als uitzondering op het bestemmingsplan. In afwijking van het Beeldkwaliteitsplan op basis van de nieuwe kaders die in procedure zullen gaan. 2
4 3 3a Luchtfoto van Het Brunink met woonvelden 3, 3a en 4 3
Gebiedsprofiel Het beoogde doel van de gebiedsontwikkeling, het realiseren van woonvelden in een landelijke en natuurlijke setting, blijft onveranderd. Drager van de ruimtelijke kwaliteit van Het Brunink is het reeds grotendeels aangelegde landschappelijke casco. Binnen dat groen blauwe casco is ruimte voor verschillende woonvelden die elk een eigen deelgebied vormen. Het beoogde woonmilieu is een ruim opgezette wijk met royale vrijstaande woningen. De woonhuizen hebben één of twee bouwlagen, vaak een grote garage en altijd een tuin rondom. De inrichting van de tuin en de plaats van het huis op de kavel bepalen in hoge mate de sfeer van de wijk. De tuinen in het Brunink lopen door tot aan een haag, stoepen ontbreken. In sommige wijken staan de huizen dicht op elkaar, in één rij en hebben ze kleine tuinen. Daar oogt de wijk meer stedelijk, de gebouwen domineren het beeld. Daarom is in de velden 3 en 4 voor een andere opzet gekozen. De verkaveling biedt een mix aan kavelgroottes met veel verspringingen in de rooilijn. Dit geeft dit deelgebied een sfeer van luxe. Hoe groter de kavels hoe meer kans dat weelderige tuinen de woonsfeer bepalen. Hierdoor straalt deze buurt in de toekomst een groene en landelijke sfeer uit. Om dit te bereiken is voor veld 3 & 4 een stedenbouwkundig plan opgesteld met een eigen kenmerkende structuur en wijze van verkavelen. De structuur wordt gekenmerkt door wegen die op ontspannen wijze door het plangebied slingeren. Deze weg is in veld 4 inmiddels al aangelegd. De essentie van het plan is dat de nieuwe woningen in een losse, speelse compositie aan deze wegen zijn gepositioneerd. De woningen staan niet evenwijdig t.o.v. elkaar en volgen nadrukkelijk niet het verloop van de weg waardoor zowel de voor- en zijtuinen trapeziumvormig zijn. Voorbeelduitwerking stedenbouwkundig plan woonvelden 3 en 4 4
Om dit te bewerkstelligen zijn in het huidige BKP bouwvlakken opgenomen die de essentie van het plan vastleggen. De bouwvlakken zijn eenvoudig van vorm en door de verdraaiing van rooilijnen wordt het speelse beeld bereikt. Op de bestemmingsplankaart zijn de individuele bouwvlakken per kavel voor bij elkaar gevoegd om de kavels op verzoek te kunnen aanpassen. Voor de velden 3 en 4 gelden de volgende beleidskaders: 1. Realisatie van het hierboven beschreven gebiedsprofiel van een ruim op te zetten woonbuurt in een landschappelijk casco. 2. Faciliteren van de individuele particuliere wensen op een kavel passend bij het gebiedsprofiel. Bestemmingsplankaart Het Brunink - woonvelden 3 en 4 5
Ambitie & werkwijze Voor de realisatie van het gebiedsprofiel zijn er vrij harde kaders opgesteld die onveranderd blijven. De meest belangrijke stap is de match tussen locatiewensen zoals ligging in plangebied, oriëntatie op de zon, vorm van de kavel, etc. en het individuele wensbeeld van de woning. Deze match is alleen in overleg tussen optant en gemeente te bereiken. Onderstaand schema laat deze stappen zien. Eventueel zijn meerdere gesprekken nodig om het particuliere wensbeeld en het gebiedsprofiel op elkaar af te stemmen. Mocht dit niet tot tevredenheid van de klant lukken, dan zou de afweging door de bevoegde wethouder moeten worden gemaakt. WIE WAT HOE Optant / koper kavel Schetsplan / wensbeeld met daarbij passende kavel Website / brochures/ verkavelingsplan Architect / particulier Eerste toets aan kaders Kavelpaspoort Pro-actieve rol gemeente Faciliteren met regie op het gebiedsprofiel Gesprek(ken) met stadsbouwmeester en stedenbouwkundige Architect / particulier Vergunningsaanvraag Technische toets 6
Criteria gebiedsprofiel Op basis van onderstaande criteria kan voor iedere kavel een specifiek kavelpaspoort worden gemaakt met een specifiek bouwblok. Deze criteria zijn opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Het bebouwingspercentage per perceel is maximaal 25% tot een maximum van 300 m2 inclusief bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken. De woning staat met de voorgevel in of parallel aan de rooilijn van het bouwblok zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Het hoofdgebouw staat tenminste 3 meter uit de zijdelingse perceelgrens. Het hoofdgebouw ligt tenminste 5 meter uit de achterste perceelgrens. Voor een woning met kap geldt een nokhoogte van maximaal 10 meter en een goothoogte van maximaal 6 meter. Voor een woning met een plat dak geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter. Het hemelwater wordt op eigen perceel bovengronds geborgen, of dient bovengronds te worden afgevoerd naar een openbare zaksloot grenzend aan het perceel. De kavels moeten plaats bieden aan twee parkeerplaatsen voor de auto. Per kavel wordt in de openbare ruimte maximaal 1 erftoegang tot de kavel aangelegd met een maximale breedte van 5 meter. Bouwvlakken bepalen de voorgevelrooilijnen in woonvelden 3 en 4 7
Specifieke criteria, welstandszorg Een bouwplan moet zich voegen naar de in deze welstands- paragraaf genoemde kenmerken van identiteit. De stads- bouwmeester hanteert bij de welstandstoets de volgende specifieke criteria: De woning bestaat uit een horizontaal, liggend bouwvolume met een heldere en rechthoekige hoofdvorm. De woning is alzijdig vormgegeven, de gevels zijn meer of minder zichtbaar vanaf de straat. De vormgeving van de woning reageert op de positie op de kavel. De vormgeving, kleur en materiaalgebruik van de woning verhoudt zich tot het gerealiseerde woon milieu. Kleuren vormen een rustig en natuurlijk palet en onder- steunen het landelijke karakter. Een statige architectuur past niet in het gewenste ontspannen en landelijke gebiedsprofiel. Toevoegingen aan de woning zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume. Op de perceelgrens aan de straatzijde, komt een door de gemeente aan te planten haag van ca. 1 meter hoog langs de voortuin en een hogere haag langs een eventuele zijtuin aan de straatzijde. Aanbevelingen De volgende punten van aanbeveling kunnen een bouwplan naar een (nog) hoger niveau tillen: Een asymmetrisch gevelbeeld draagt nog meer bij aan het gewenste ontspannen en landelijke beeld Zowel bij een kap of een platte afdekking draagt een overstek van het dak bij aan het gewenste ontspannen en landelijke beeld Ruime voor- en zijtuinen met groene erfscheidingen dra gen bij aan de groene identiteit van Het Brunink 8
Informatie Een beknopte uitleg over de praktische werking van het welstandsbeleid in de gemeente vindt u in de algemene brochure Welstandsnota Enschede, verkrijgbaar bij de publieksbalie in het stadskantoor. Hier kunt u ook voor eventuele vragen terecht. Alle informatie en brochures kunt u ook vinden op www.enschede.nl/wonen-en-bouwen/bouwen/ welstandsnota U kunt telefonisch of online een afspraak maken met de stadsbouwmeester. Stadskantoor Hengelosestraat 51 7514 AD Enschede Tel. 14053 versienummer vb. 07.2010: Arial regular 7 pt. zwart