Meerjarenbegroting 2017-2020 Renswoude, augustus 2016 1
Inleiding In 2015 is voor het eerst een meerjarenbegroting voor het Woningbedrijf opgesteld. Vanaf 2016 worden de jaarresultaten geconsolideerd binnen de meerjarenbegroting van de gemeente. Hiermee wordt meer inzicht gegeven omtrent de rol van het Woningbedrijf binnen de gemeentelijke organisatie. In financieel en beleidsmatig opzicht is daarmee de verwevenheid van beide onderdelen ontkoppeld. De separate meerjarenbegroting van het Woningbedrijf vormt daarmee een goed sturingselement voor het college van B&W en de gemeenteraad. Woningwet In december 2013 heeft de gemeenteraad onderstaand kader vastgesteld: Het gemeentelijk Woningbedrijf is geen toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en valt daardoor formeel niet onder de werking van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Voor die zaken waarvoor dit niet mogelijk wordt geacht wordt, in het kader van de transparantie, een separaat besluit genomen en in het jaarverslag gecommuniceerd (besluit 2). Met ingang van 1 juli 2015 is het BBSH opgenomen in de herziene Woningwet. Daar waar de voorschriften van de herziene Woningwet strijdig zijn met de gemeentelijk BBV-voorschriften, gelden de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording. BBV Bij de invoering van het huidige Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in 2004 lag de nadruk op het vergroten van de transparantie van het proces van begroting- en verantwoording en het versterken van de positie van raad en provinciale staten. De aanpassingen die met dit besluit werden ingevoerd hebben geleid tot een grotere betrokkenheid van provinciale staten en raad. Er zijn ruim 10 jaar na invoering van het BBV diverse ontwikkelingen die vragen om vernieuwing van het BBV. Zo zijn de stukken waarmee de raad dit proces kan sturen - de begroting en jaarstukken -, voor niet financieel specialisten te weinig toegankelijk. Dit belemmert de mogelijkheden voor veel raadsleden, maar ook voor andere direct betrokkenen, om hier een goede discussie over te voeren. In 2014 heeft een door de VNG ingestelde adviescommissie, bestaande uit vertegenwoordigers van de VNG, het ministerie van BZK en vertegenwoordigers van gemeenten en provincies een rapport uitgebracht over de vernieuwing van het BBV. De adviezen hebben betrekking op een breed spectrum van onderwerpen, zoals: Toerekening rente In de notitie Rente 2017 (juli 2016) wordt ingegaan op de verwerking van de rentelasten en rentebaten in de begroting en jaarstukken. Doelstelling van deze notitie is het bevorderen van een eenduidige handelwijze met betrekking tot rente door gemeenten (harmonisering), stimuleren dat gemeenten de (verwachte) werkelijke rentelasten opnemen in de begroting en de jaarstukken en het eenduidig inzichtelijk maken van de wijze waarop de gemeenten met rente zijn omgegaan (transparantie). De bepalingen en richtlijnen van deze notitie treden in werking met ingang van het begrotingsjaar 2018. Eerdere toepassing bij de begroting 2017 is niet verplicht maar wordt aanbevolen. Tot nu toe werd voor de rente toegerekend door middel van een gemiddelde interne rentevoet. Toerekening kosten overhead De notitie Overhead (juli 2016) geeft een overzicht van de regelgeving inzake de overhead en geeft op een aantal punten een nadere toelichting. Om de gemeenteraad op eenvoudige wijze meer inzicht te geven in de totale kosten van de overhead voor de gehele organisatie en ook meer zeggenschap over die kosten te geven, 2
wordt in het programmaplan een apart overzicht opgenomen van de kosten van de overhead. In de programma s moeten dan de kosten worden opgenomen die betrekking hebben op het primaire proces. Het centraal begroten van de kosten van overhead betekent dat het niet langer mogelijk is om uit de taakvelden (voorheen de producten) alle tarieven te bepalen. Om deze reden is het van groot belang dat op een andere wijze uit de begroting blijkt hoe de tarieven worden berekend en welke beleidskeuzes bij die berekening zijn gemaakt. 3
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Samenvatting Belangrijkste taak van het Woningbedrijf is om die mensen te huisvesten die op grond van hun inkomen zelf niet in staat zijn in hun eigen betaalbare huisvesting te voorzien. Basis hiervoor is enerzijds voldoende woningen voor deze doelgroep en anderzijds voldoende middelen voor het Woningbedrijf om dit ook te kunnen realiseren. Hiervoor moeten de bestaande woningen goed worden onderhouden en moeten er nieuwe woningen worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Het Woningbedrijf heeft middels een hernieuwde quickscan woningmarktonderzoek (november 2015) nader inzicht in de grootte en de samenstelling van de te huisvesten doelgroepen. De gemeenteraad heeft de ambitie vastgelegd dat zij wil sturen op woonlasten in plaats van op huurlasten. Om die reden wordt er de komende jaren ingezet op de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en van nieuw te bouwen woningen. Hierdoor dalen, op termijn, per saldo de woonlasten van de huidige en toekomstige bewoners. Het bouwen, verhuren, beheren en verduurzamen van de benodigde betaalbare huurwoningen voor de doelgroepen is in financieel opzicht vertaald in de voorliggende meerjarenbegroting voor de jaren 2017 tot en met 2020. Hieruit blijkt dat, voor de korte en middellange termijn, de geplande ambities kunnen worden gerealiseerd. In de vorige meerjarenbegroting was opgenomen dat voor een duurzaam levensvatbaar Woningbedrijf, op de lange termijn, er aandacht besteed diende te worden aan de verbetering van de eigen vermogen positie. In het verleden zijn hieromtrent reeds afspraken gemaakt. Naast een exploitatieverbetering door verkoop van woningen vloeit een bedrag van 2 miljoen voor de projecten Dorpshart en Rechthuis vanuit de GREX Beekweide weer terug in de reserve van het Woningbedrijf. Ontwikkeling woningvoorraad Eind december 2013 is het strategisch voorraadbeleid vastgesteld. Hierin is uitgegaan van een minimale (kern)voorraad sociale huurwoningen van: 2014: 300 tot 350 2025: 350 tot 400 In de rapportage quickscan woningmarkt (november 2015) zijn deze getallen bijgesteld van 375 tot 410 In onderstaande grafiek is te zien dat door de geprognosticeerde nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen de woningvoorraad binnen de daarvoor gestelde bandbreedte blijft. In deze meerjarenbegroting zijn tot en met 2020 de in die jaren genoemde aantallen hierin financieel verwerkt. Nieuwbouw Sloop Verkoop Saldo 2015 344 2016-5 339 2017 20-9 -4 346 2018 9-8 -3 344 2019 17-4 357 2020-6 -4 347 2021 19-3 363 2022 18-2 379 2023-3 376 2024-2 374 2025 0 374 83-23 -30 38 Beekweide 45 Nieuwbouw TvA 450 430 410 390 370 350 330 310 290 270 250 4
Vooralsnog is in de begroting opgenomen dat de 20 woningen in Beekweide worden gerealiseerd in 2020, nadere afstemming moet hieromtrent nog plaatsvinden. De herstructurering van de Taets van Amerongenweg wordt ingeschat op een uitvoering in 3 fasen (2018, 2019 en 2021). Ontwikkeling resultaten en algemene bedrijfsreserve Resultaten In de hierna volgende grafiek is de ontwikkeling van de jaarresultaten grafisch weergegeven. Het resultaat in 2016 is 267.100,- hoger dan begroot. Verschillende begrotingsafwijkingen hebben hier invloed op gehad maar de grootste invloed wordt veroorzaakt door de lagere afboeking van de onrendabele top van het project Dorpshart. Vanaf 2017 blijven de exploitatieresultaten structureel positief, hetgeen wordt 1.000 veroorzaakt door de invoering van de 788 800 700 nieuwe rentemethodiek voor de financiering van het vastgoed. Voor het jaar 2016 wordt 600 er nog uitgegaan van de eerder vastgestelde 6,01%. Aanbevolen wordt om de BBVwijziging omtrent de rentetoerekening in te 200 400 227 214 256 laten gaan per 2017 en deze is verplicht vanaf 2018. Vooralsnog wordt er voor 0 gekozen om in 2017 af te bouwen naar 4% 2016 2017 2018 2019 2020 en vanaf 2018 wordt de werkelijk berekende rente van 2% doorberekend aan het Woningbedrijf. Voor 2016 heeft dit een positieve invloed van 80.000,-, voor 2017 nog eens 275.000,- en vanaf 2018 jaarlijks nog eens 170.000,-. De fluctuaties worden veroorzaakt door de investeringen binnen het woningbedrijf en de daarmee samenhangende kapitaalverstrekking. De gewijzigde BBV-voorschriften ten aanzien van de overheadkosten gelden niet voor het woningbedrijf. De diensten die door medewerkers van de gemeente worden verricht ten behoeve van het woningbedrijf, worden niet gezien als overheadkosten, maar als diensten voor derden. De gemeente brengt voor deze dienstverlening vanaf 2017 een bedrag van 1.000,-- per woning in rekening aan het woningbedrijf. Algemene bedrijfsreserve Om investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming te kunnen doen is het noodzakelijk dat er voldoende reserve is om de onrendabele delen te kunnen financieren. De kosten voor renovatie en verduurzaming kunnen niet volledig worden gedekt door huurverhogingen. Het deel dat niet in de huur kan worden doorberekend wordt aangemerkt als onrendabele top en komt via de resultatenrekening ten laste van de reserve. Dit geldt ook voor het bouwen van nieuwe woningen. Vooralsnog wordt er uitgegaan van de bouw van conceptwoningen waarbij wordt ingeschat dat deze, gebaseerd op het resultaat van de 20 huurwoningen in Beekweide, rendabel kunnen worden gerealiseerd. 5
Reserve per woning 15.000 10.000 5.000 5.236 5.983 6.480 8.551 10.448 11.487 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 In bovenstaand overzicht is de reserve per woning weergegeven. De daling van de reserve, welke tot en met 2016 was voorzien en mede werd veroorzaakt door de overheveling van de projecten Rechthuis en Dorpshart vanuit de algemene dienst naar het Woningbedrijf, is vanaf 2015 inmiddels omgebogen in een stijging. Vanaf 2015 stijgt deze weer hetgeen wordt veroorzaakt door de positieve exploitatieresultaten. Onderstaand een overzicht van de onttrekkingen aan de reserve voor onderstaande projecten: Jaar Rechthuis Dorpshart Totaal 2012 800.000 1.200.000 2.000.000 2013 11.353 500.000 511.353 2014 256.473 550.000 806.473 2015-369.050-180.350-549.400 2016 - P.M. - 2017 - P.M. - Totaal 698.776 2.069.650 2.768.426 6 In 2012 is door de gemeenteraad besloten de genoemde 2 miljoen te onttrekken aan de reserve van het Woningbedrijf en deze op een later moment weer aan de reserve toe te voegen ten laste van de GREX Beekweide. Omtrent de resterende 0,77 miljoen zijn nog geen afspraken gemaakt. De grond van het project Rechthuis is in 2015 verkocht. Het project Dorpshart is nog niet afgerond en er is nog een aantal onzekerheden omtrent de financiële afronding. Vooralsnog is voor de afronding van de bouwdelen 2 en 3 uitgegaan van de cijfers uit het raadsbesluit van 8 juli 2015. Het gemiddeld volkshuisvestelijke vermogen per woning in de corporatiesector bedroeg eind 2013 18.415,-. Vanaf 2014 is in de sector de Aedes benchmark ingevoerd. Hierin is de hoogte van het volkshuisvestelijke vermogen niet meer opgenomen. Voor een levensvatbaar en toekomstgericht Woningbedrijf wordt vooralsnog uitgegaan van een minimaal noodzakelijke reserve van rond 10.000,-. Vanaf 2019 wordt hier aan voldaan. Investeringen Deze positieve exploitatieresultaten maken het mogelijk om investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad te doen. In deze meerjarenbegroting zijn de volgende investeringen meegenomen: Aantal 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal Nieuwbouw 6.310.360 Beekweide 20 2.880.360 Taets van Amerongen 9 1.200.000 Taets van Amerongen 17 2.230.000 Renovatie 1.488.000 Van Reedeweg 1 62.000 Van Reedeweg 15 930.000 Van Reedeweg 4 248.000
Van Reedeweg 4 248.000 Verduurzaming 800.000 Van Reedeweg 30 100.000 Overig 50 175.000 Overig 50 175000 Overig 50 175000 Overig 50 175000 3.042.360 1.105.000 1.623.000 2.405.000 423.000 8.598.360 De hierboven weergegeven investeringen van 8,6 miljoen worden gefinancierd door de algemene dienst. Benchmark In de eerder genoemde Aedes benchmark wordt aandacht besteed aan de volgende prestatievelden: Huurdersoordeel Het huurdersoordeel gaat over de dienstverlening van de corporatie. Het oordeel is opgebouwd uit drie onderdelen: o het betrekken van de woning o het uitvoeren van reparaties o het verlaten van de woning o het uitvoeren van planmatig onderhoud De huurdersoordelen zijn voornamelijk afkomstig uit bestaande onderzoeken van KWH of USP. Bedrijfslasten Eenduidige data en definities zijn een belangrijke voorwaarde om de prestaties van woningcorporaties goed met elkaar te kunnen vergelijken. Bij de start van de Aedesbenchmark bleek de beschikbare data uit de dvi onvoldoende goed vergelijkbaar. Inmiddels heeft Aedes een standaardrekeningschema ontwikkeld op basis waarvan de cijfers nu wel vergelijkbaar zijn. Onderhoud Binnen de corporatiesector wordt al jaren gediscussieerd over het goed meten van de onderhoudsprestaties. De Aedes-benchmark is in 2015 begonnen met het invullen van het prestatieveld Onderhoud door het uitvragen van de onderhoudskosten. Op deze manier is een goede start gemaakt. Onderhoudskosten alleen zeggen namelijk onvoldoende over de totale onderhoudsprestaties van de corporatie. Ook bijvoorbeeld de samenstelling en kwaliteit van de voorraad, de bestuurlijke beleidskeuzes over duurzaamheid en de financiële mogelijkheden die de corporatie heeft om middelen in te zetten voor onderhoud spelen hierin een rol. In dit kader is het ook niet mogelijk om de onderhoudskosten zonder nadere context te vergelijken met andere (commerciële) vastgoedbeleggers. Aedes heeft besloten door te gaan met de doorontwikkeling van dit onderdeel. Beschikbaarheid & betaalbaarheid Met inachtneming van de verschillen tussen woningcorporaties moet de benchmark inzicht geven in het maatschappelijke presteren van deze woningcorporaties. In 2015 is Aedes derhalve gestart met de bouwsteen Maatschappij: de wijze waarop de woningcorporaties invulling geven aan hun primaire taak. Als eerste stap is verkend of Beschikbaarheid & Betaalbaarheid kan worden geoperationaliseerd. Dit omdat het de kerntaak is van woningcorporaties om betaalbare woningen aan te bieden. 7
We zullen in 2017 onderzoeken of het zinvol is voor het Woningbedrijf Renswoude deel te nemen aan de Aedes benchmark. Begroting 2017-2020 Werkelijk Begroting Verwacht Begroting Begroting Begroting Begroting 2015 2016 2016 2017 2018 2019 2020 Bedrijfsopbrengsten Huur 1.975.902 2.028.200 2.082.100 2.141.600 2.242.100 2.267.800 2.408.400 Vergoedingen 33.673 40.700 40.100 40.100 40.500 40.900 41.300 Verkoop huurwoningen 1.314.663 998.000 847.300 667.400 532.200 671.700 671.700 Overheidsbijdragen 14.276 14.300 0 0 0 0 0 3.338.514 3.081.200 2.969.500 2.849.100 2.814.800 2.980.400 3.121.400 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 471.103 430.000 416.100 442.600 488.900 498.200 554.300 Overige waardeveranderingen -549.400 300.000 34.300 238.700 76.300 0 76.300 materiële vaste activa Lasten onderhoud 436.925 716.300 768.800 585.900 362.900 489.200 983.600 Overige bedrijfslasten 713.428 823.800 779.600 861.300 853.000 851.700 857.300 1.072.056 2.270.100 1.998.800 2.128.500 1.781.100 1.839.100 2.471.500 Bedrijfsresultaat 2.266.458 811.100 970.700 720.600 1.033.700 1.141.300 649.900 Financiële baten en lasten Rentebaten 6.177 8.500 36.400 0 0 0 0 Rentelasten 796.900 859.600 780.000 506.800 334.000 352.900 394.000-790.723-851.100-743.600-506.800-334.000-352.900-394.000 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 1.475.735-40.000 227.100 213.800 699.700 788.400 255.900 8
Toelichting parameters Deze meerjarenbegroting is gebaseerd op de werkelijke cijfers van 2015 en de bekende ontwikkelingen voor de jaren 2016 tot en met 2020. Deze hebben betrekking op: Rapportage Strategisch voorraadbeleid voor wat betreft de opgave voor nieuwbouw, renovatie en de verduurzaming van het woningbezit. Meerjaren onderhoudsbegroting voor wat betreft het planmatig onderhoud. Inschatting parameters. 2016 2017 2018 2019 2020 Jaarlijkse huurverhoging 3,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Jaarlijkse huurderving 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% Inflatie algemene kosten 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Inflatie onderhoud 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Verhuurdersheffing 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% Toelichting opbrengsten HUUR Huurderving Totaal Werkelijk 2015 2.031.503 55.601 1.975.902 Begroting 2016 2.033.300 5.100 2.028.200 Verwachting 2016 2.092.600 10.500 2.082.100 Begroting 2017 2.152.400 10.800 2.141.600 Begroting 2018 2.253.400 11.300 2.242.100 Begroting 2019 2.279.200 11.400 2.267.800 Begroting 2020 2.420.500 12.100 2.408.400 Bij de berekening van de huuropbrengsten is rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze is wettelijk verankerd tot en met 2016. Begin juli 2016 is deze systematiek geëvalueerd in de Tweede Kamer. Vanuit de politiek is veel kritiek op de verhuurdersheffing. Meerdere partijen willen van de heffing af of hem tenminste fors verlagen. De minister ziet daar geen reden toe en vindt dat corporaties tegemoet wordt gekomen met de heffingsvermindering die geldt voor de bouw van goedkope nieuwbouwwoningen. In april 2016 heeft de Eerste Kamer wel ingestemd met de wet Doorstroming Huurmarkt. Vanaf 1 juli 2016 geldt een gemiddelde maximale huurstijging (huursom) van 1 procent (inkomensafhankelijke huurverhogingen boven 2,1 procent uitgezonderd), zoals Blok eerder aangaf. Met inachtneming van het bovenstaande is gekozen om in financieel opzicht uit te gaan van het voorzichtigheidsprincipe en wordt voor de jaren 2017 tot en met 2020 uitgegaan van gemiddeld 2,00%. Daarnaast is de huuropbrengst aangepast aan het (des)investeringsprogramma. Vergoedingen Glasverzekering Servicekosten Totaal Werkelijk 2015 5.261 28.412 33.673 Begroting 2016 4.900 35.800 40.700 Verwachting 2016 4.800 35.300 40.100 Begroting 2017 4.800 35.300 40.100 Begroting 2018 4.800 35.700 40.500 Begroting 2019 4.800 36.100 40.900 Begroting 2020 4.800 36.500 41.300 9
Bij de berekening van de vergoedingen is rekening gehouden met het (des)investeringsprogramma alsmede de jaarlijkse inflatie. Verkoopopbrengst Aantal Bruto Kosten Boekwaarde Netto Werkelijk 2015 9 1.451.000 40.675 95.662 1.314.663 Begroting 2016 6 1.047.800 12.000 37.800 998.000 Verwachting 2016 5 875.300 15.000 13.000 847.300 Begroting 2017 4 707.800 8.000 32.400 667.400 Begroting 2018 3 555.000 6.000 16.800 532.200 Begroting 2019 4 707.800 8.000 28.100 671.700 Begroting 2020 4 707.800 8.000 28.100 671.700 De verkopen in 2016 hebben betrekking op 4 woningen op basis van het vastgestelde strategisch voorraadbeleid. Daarnaast zijn er nog 2 woningen extra verkocht waarvoor de gemeenteraad in 2015 een separaat besluit heeft genomen. De werkelijke opbrengst in 2016 is lager omdat er één woning minder is verkocht dan begroot. Daarnaast was de gemiddeld opbrengst lager dan was ingeschat. Vanaf 2017 is alleen nog rekening gehouden met de verkoop van woningen bij mutatie en blijft het aantal verkochte woningen gemaximeerd op het door de gemeenteraad 1 vastgestelde aantal van 45. Overheidsbijdragen BWS-subsidie Overig Totaal Werkelijk 2015 39.701-25.425 14.276 Begroting 2016 14.300 0 14.300 Verwachting 2016 0 0 0 In 1996 is een project woningen gebouwd waarvoor jaarlijks een bijdrage wordt verstrekt in de exploitatie. In de begroting van 2016 was er vanuit gegaan dat de jaarlijkse bijdrage in 2018 zou stoppen. In 2015 heeft er echter een afkoop van deze bijdrageregeling plaatsgevonden. Toelichting Lasten Afschrijving MVA Woningen Overig Aktiva t.d.v. Totaal Werkelijk 2015 453.676 14.031 3.396 471.103 Begroting 2016 412.600 14.000 3.400 430.000 Verwachting 2016 398.600 14.000 3.500 416.100 Begroting 2017 425.100 14.000 3.500 442.600 Begroting 2018 471.400 14.000 3.500 488.900 Begroting 2019 480.700 14.000 3.500 498.200 Begroting 2020 536.800 14.000 3.500 554.300 Jaarlijks wordt er lineair afgeschreven op de materiële vaste activa. Bij de bepaling van de afschrijving is rekening gehouden met de restant looptijd van de betreffende activapost. Daarnaast is rekening gehouden met de te realiseren nieuwbouw, verkoop en sloop van woningen alsmede grootschalige renovatie (zie hiervoor overzicht ontwikkeling voorraad huurwoningen). Voorts is invulling gegeven aan de ambitie om de woningvoorraad te verduurzamen. In financieel opzicht is in 2016 rekening gehouden met het plaatsen van zonnepanelen op de woningen van complex 12 (Van Reedeweg/Van Arckelweg) waarbij rekening is gehouden met een deelnamepercentage van 6-0%. Vanaf 2017 is rekening gehouden met de investering in duurzaamheid voor 50 woningen per jaar voor een bedrag van 3.500,00 per woning. 1 Gemeenteraad december 2013 (strategisch voorraad beleid) 10
Onderhoud Dagelijks Planmatig Totaal Werkelijk 2015 176.912 260.013 436.925 Begroting 2016 176.400 539.900 716.300 Verwachting 2016 197.800 571.000 768.800 Begroting 2017 235.000 350.900 585.900 Begroting 2018 242.800 120.100 362.900 Begroting 2019 227.300 261.900 489.200 Begroting 2020 216.600 767.000 983.600 Periodiek wordt er onderhoud uitgevoerd aan de woningen om ze in een goede staat te houden. Dit heeft enerzijds betrekking op (klein) dagelijks onderhoud en (groot) planmatig onderhoud. De uitgaven voor dagelijks onderhoud zijn gebaseerd op een normbedrag per woning met een opslag voor loonkosten van de interne onderhoudsdienst. Deze loonkosten worden verhoudingsgewijs verdeeld op basis van de som van het dagelijks en planmatig onderhoud. Eind 2016 is de inhaalslag voor planmatig onderhoud afgerond en dalen de kosten hiervoor. De kosten voor dagelijks onderhoud stijgen van af 2017 door toevoeging van het aantal woningen. De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in 2014 opgestelde, en in 2016 geactualiseerde, meerjarenonderhoudsbegroting en de hierboven genoemde doorbelasting van de loonkosten voor de interne onderhoudsdienst. Overige bedrijfslasten Algemeen Belastingen Verzekeringen Servicekosten Totaal Werkelijk 2015 305.506 349.718 16.181 42.023 713.428 Begroting 2016 350.700 393.700 19.000 60.400 823.800 Verwachting 2016 330.100 374.500 16.300 58.700 779.600 Begroting 2017 383.800 401.700 16.500 59.300 861.300 Begroting 2018 390.900 390.900 16.700 59.900 858.400 Begroting 2019 390.100 384.900 16.800 59.900 851.700 Begroting 2020 394.900 384.900 17.000 60.500 857.300 Algemeen De verwachte algemene kosten zijn vanaf 2017 hoger dan in voorgaande jaren, dit komt o.a. door de hogere kosten van dienstverlening door de gemeente. Belastingen In de post belastingen is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Zoals bij het onderdeel huuropbrengst reeds is vermeld mag worden verwacht dat ook vanaf 2017 sprake zal zijn van de verhuurdersheffing. In de berekening hiervan is voor de jaren vanaf 2017 rekening gehouden met hetzelfde percentage van 0,536% van de WOZ-waarde. De belastingvrije voet wordt vanaf 2017 verhoogd van 10 woningen naar 25 woningen. Verwacht wordt tevens dat de heffingsvermindering ten behoeve van de categorie sloop wordt verlengd van 2017 tot en met 2019. Verplichting is dan wel dat deze aangemelde woningen binnen 3 jaar worden gesloopt. Deze heffingsvermindering wordt voor (een deel) van de woningen aan de Taets van Amerongenweg aangevraagd. Omdat er geen zekerheid is omtrent honorering van een dergelijk verzoek is hier cijfermatig nog geen rekening gehouden in de begroting. Daarnaast wordt verwacht dat er een heffingsvermindering wordt geïntroduceerd voor woningen die in de periode 2017-2021 worden gebouwd en een huurprijs hebben van onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In 2016 ligt deze aftoppingsgrens op 576,87. Voor een deel van de nieuw te bouwen woningen in Beekweide en Taets van Amerongenweg is deze heffingsvermindering, van 20.000,- 11
per woning, van toepassing. Gezien de geringe financiële invloed is hier cijfermatig geen rekening mee gehouden. Met ingang van 2016 zijn gemeenten VPB-plichtig (vennootschapsbelasting). In 2016 is onderzocht of de bedrijfsvoering van het Woningbedrijf hier onder valt. De uitkomst van dit onderzoek gaf aan deze gezien moet worden als normaal vermogensbeheer waardoor deze niet Vpb-plichtig is. Verzekeringen De post verzekeringen stijgt jaarlijks met de inflatie. De in 2015 opgeleverde 20 appartementen in het Dorpshart vallen onder een Vereniging van Eigenaars (VvE). De kosten voor o.a. de verzekering zijn terug te vinden in de, hieronder toegelichte, post servicekosten. Servicekosten De post servicekosten stijgt jaarlijks met de inflatie. Daarnaast zijn de VVE-bijdragen (servicekosten) voor de 20 appartementen in het Dorpshart vanaf medio 2015 hierin meegenomen. Onder de VvEbijdragen vallen o.a. verzekeringen, reserveringen voor onderhoud en overige exploitatiekosten. Toelichting rentebaten/-lasten Rentebaten BWS-subsidie Reserve Bank Totaal Werkelijk 2015 2.894 3.283 0 6.177 Begroting 2016 2.900 5.200 400 8.500 Verwachting 2016 0 36.000 400 36.400 De toegerekende rente van de BWS-subsidie lopen tot en met 2015 in verband met de afkoop van de jaarlijkse bijdrage in dat jaar. De toegerekende rente bij de post reserve heeft betrekking op de rente die jaarlijks wordt bijgeschreven op de algemene bedrijfsreserve van het Woningbedrijf. Door de wijziging van de BBV-voorschriften is het vanaf 2017 niet meer toegestaan om rente toe te rekenen aan de reserves. Rentelasten MVA per 1/1 Kapitaalverstrekking 12 BWSsubsidie Projecten Totaal Werkelijk 2015 12.867.335 706.763 2.894 87.243 796.900 Begroting 2016 14.118.400 797.300 2.900 59.400 859.600 Verwachting 2016 13.458.200 746.900 0 33.100 780.000 Begroting 2017 13.191.100 486.400 0 20.400 506.800 Begroting 2018 16.701.500 313.600 0 20.400 334.000 Begroting 2019 17.642.900 332.500 0 20.400 352.900 Begroting 2020 19.698.700 373.600 0 20.400 394.000 De materiële vaste activa (MVA) van het Woningbedrijf worden rechtstreeks gefinancierd door de gemeente. Met het vaststellen van de vorige begroting is voor 2016 rekening gehouden met een interne rentevoet van 6,01% voor bestaande woningvoorraad en 3,25% voor projecten. De interne rentevoet wordt jaarlijks toegerekend aan de stand van de MVA per 1 januari. Jaarlijkse mutatie vindt enerzijds plaats op basis van de afschrijvingen en de verkoop en/of sloop van woningen en anderzijds door investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en verbeteringen. Zoals eerder reeds aangegeven wijzigt de methodiek van rentetoerekening door aanpassing van de BBV-voorschriften. Zoals bij de toelichting van de resultaten reeds is aangegeven wordt aanbevolen deze in te laten gaan per 2017 en deze is verplicht vanaf 2018. Vooralsnog wordt er voor gekozen om
in 2017 af te bouwen naar 4% en vanaf 2018 wordt de werkelijk berekende rente van 2% doorberekend aan het Woningbedrijf. 13