gemeente Eindhoven 16R6821 Raadsnummer Inboeknummer 16bst00722 Dossiernummer 16.22.551 Beslisdatum B&W 31 mei 2016 Commissie notitie Onderwerp: integraal vastgoedbeleid. Inleiding Medio vorig jaar, op 12 juni 2015, heeft uw college de commissienotitie met als onderwerp Verder met vastgoed aan de commissie RV aangeboden. Deze is om agendatechnische redenen niet in de commissie besproken; wel hebben de fracties hier separaat schriftelijk op gereageerd. In die notitie zijn de eerste beleidslijnen voor integraal vastgoedbeleid geschetst, in termen van voornemens. Op 31 mei jongstleden heeft uw college besloten drie documenten voor vastgoedbeleid, die het afgelopen halfjaar zijn ontwikkeld, vast te stellen als concepten voor verdere bespreking en besluitvorming. Eén van die documenten zal uiteindelijk aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden; de andere twee zijn daarvan een uitwerking en worden door het college vastgesteld. Deze commissienotitie gaat onder meer in op enkele specifieke onderdelen van het concept vastgoedbeleid, die de portefeuillehouder namens uw college in een meningsvormende bijeenkomst met raadsleden wil bespreken. Zodoende kan het college kennis nemen van het gevoelen van de raad met betrekking tot het integrale vastgoedbeleid dat het college voor ogen staat. De drie bedoelde beleidsdocumenten worden bijgevoegd, om u in de gelegenheid te stellen het integrale kader tot zich te nemen en eventueel ook andere punten in de discussie te brengen. Wettelijke taak Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Onvermijdelijk
Advies gevraagd aan de commissie om richting te geven aan de uitwerking van het vastgoedbeleid. Sturing op vastgoed willen we inzetten op drie abstractieniveaus: het strategische, het tactische en het operationele niveau. Op strategisch niveau betreft het onze visie op vastgoed, de ambities met ons vastgoed en de vastgoedorganisatie alsmede de hoofdlijnen van het vastgoedbeleid. Dat vastgoedbeleid wordt op tactisch niveau uitgewerkt in zogenaamde spelregels, waarbij meerdere beleidsthema s worden onderscheiden: verhuur en huurprijsbepaling, onderhoud, verduurzaming, leegstandsbeperking en verkoop. Op het operationele niveau wordt de bestaande portefeuille concreet beetgepakt en -in eerste instantie- in zijn huidige samenstelling geanalyseerd. De ambitie is om dit onderdeel in enkele jaren te laten doorgroeien naar een document dat zijn naam (meerjarenperspectief vastgoed) eer aan doet en een vijfjaarshorizon voor de vastgoedportefeuille schetst. Alle in de commissienotitie van 12 juni 2015 genoemde sturingsbehoeften, principes en uitgangspunten zijn geadresseerd en uitgewerkt in de concept Nota en Spelregels Vastgoedbeleid. Enkel het duurzaamheidsbeleid is om praktische redenen nog niet uitgewerkt; dit volgt eind dit jaar. Voordat we de Nota en Spelregels nader uitwerken, willen we enkele belangrijke uitgangspunten met u bespreken en samen kijken aan welke knoppen van het beleid kan worden gedraaid en welke gevolgen dat kan hebben. Met uw input zal het beleid daarna verder worden uitgewerkt en waar nodig worden voorzien van een apart uitvoeringsprogramma. Het is niet opportuun in deze commissienotitie de complete vastgoedvisie, alle ambities en alle hoofdlijnen van alle beleidsthema s te benoemen. We verwijzen daarvoor naar de bijlagen. Slechts de meest fundamentele zaken en de punten waarbij wordt afgeweken van oud beleid komen in deze notitie aan de orde. De minder ingrijpende nieuwe punten worden in deze notitie niet toegelicht; dit betreft onder meer: de uitspraak dat verloedering van gemeentelijke panden niet acceptabel is, ook niet in afwachting van ruimtelijke ontwikkelingen (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 3.2; concept Spelregels Vastgoedbeleid B3); de uitspraak dat de gemeente moet streven naar een hogere courantheid van haar panden ter verruiming van hun toekomstperspectief (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 2.4). Dit betekent dat we zeer kritisch moeten zijn bij het toevoegen van panden die slechts voor één bepaald doel geschikt zijn (denk bijvoorbeeld aan de Effenaar) en dat we onderzoeken hoe een pand zo kan worden ontworpen, dat ook in de toekomst flexibiliteit aanwezig is.
Fundamentele punten waarover we met u van gedachten willen wisselen zijn: 1. De visie (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 2.1.) Het motto binnen onze vastgoedvisie luidt: géén vastgoed, tenzij, omdat de gemeente Eindhoven in beginsel geen vastgoed wil bezitten. Het in eigendom hebben van gebouwen vormt voor de gemeente geen doel op zichzelf. Gemeentelijk vastgoed is een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het gaat daarbij primair om activiteiten en niet om stenen. Er kunnen goede redenen zijn (en die zijn er) om als gemeente tóch vastgoed te bezitten (en dat doen we). Dit is geen diskwalificatie van het genoemde motto; het is slechts een invulling van de tenzij in dat motto. De huidige vastgoedportefeuille zal zich gaan ontwikkelen naar een kernportefeuille van panden die een nadrukkelijk doel dienen, met een nadrukkelijke relatie naar de maatschappelijke doelstellingen. Panden waarvan het bezit niet goed kan worden beargumenteerd, kunnen in principe worden afgestoten. 2. De ambitie (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 2.6.) Wij willen vooral dat ons vastgoed gaat functioneren als katalysator van ontmoeting, interactie en van sociale en economische ontwikkelingen. Dit gaat verder dan alleen het faciliteren van behoeften en dat vraagt een optimale kwantiteit en kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de vastgoedorganisatie. Zodoende wordt de huisvesting een soort hulpmotor om wenselijke processen en ontwikkelingen tot bloei te laten komen. 3. Het spanningsveld tussen financieel en maatschappelijk rendement (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 2.5.) Het meeste gemeentelijke vastgoed heeft een negatief financieel rendement. Hierbij hoort echter een genuanceerde beoordeling. Deze panden mógen per saldo geld kosten, omdat ze een middel zijn dat wordt ingezet om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. De gebouwen hebben een maatschappelijke waarde, dankzij de functies die zij vervullen. De uitdaging blijft wel, de balans van financiële kosten en baten van vastgoed ten minste acceptabel te houden. Dat doen we onder meer door te werken aan meer bewustwording over de werkelijke kosten van vastgoed. We zouden dat ook kunnen doen door de portefeuille uit te breiden met regulier vastgoed, waarvan een positief financieel rendement wordt verwacht, als tegenwicht voor verlieslatend vastgoed. Ten principale willen we echter geen maatschappelijk geld besteden aan het speculeren op een positief financieel rendement van vastgoed. De gemeente is, in die zin, naar onze mening géén marktpartij. Daarom toetsen we ook ten minste elke twee jaar kritisch onze gehele vastgoedvoorraad.
4. Het spanningsveld tussen kostprijsdekkende huur en fiscale huur (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 3.1; concept Spelregels Vastgoedbeleid A6.) Momenteel wordt maatschappelijk vastgoed, in gebruik bij door de gemeente gesubsidieerde instellingen, veelal ter beschikking gesteld tegen tarieven die aanzienlijk lager zijn dan de kostprijs. In veel gevallen is dit de zogenaamde fiscale huur en soms ook lager. Dit betreft door de raad vastgesteld beleid (2007, raadsnummer 06.R1881.001). De kapitaalslasten van het vastgoed komen bij de fiscale huur niet tot uitdrukking in de huurprijs; deze drukken financieel aan de vastgoedkant van de gemeentelijke begroting. De negatieve consequenties van het toepassen van de fiscale huur zijn: door de zeer lage huurprijs is er geen prikkel om zuinig met vastgoed om te springen; er is nauwelijks besef bij de gebruikers wat gebouwen werkelijk in het gebruik kosten; de kapitaalslasten van het pand blijven ten laste komen van de vastgoedorganisatie en leiden daar tot een negatieve vastgoedexploitatie; de betreffende activiteit in het pand wordt feitelijk gesubsidieerd (op indirecte en weinig transparante wijze) door de vastgoedorganisatie, in plaats van door het betreffende beleidsprogramma. Het zou echter niet de taak van een vastgoedorganisatie moeten zijn om inhoudelijk beleid te subsidiëren; de prikkel ontstaat bij de vastgoedorganisatie om inhoudelijk beleid mee te maken, terwijl dat haar taak niet is. Wij stellen daarom voor om de kostprijsdekkende huur leidend te laten zijn. Bij het toepassen van een kostprijsdekkende huur (bijvoorbeeld in te voeren bij elke nieuwe huurovereenkomst) moet bij de vaststelling van de subsidie door de betreffende beleidsdienst rekening worden gehouden met de (hogere) huurprijs die de instelling dient te betalen. Het overschakelen van fiscale naar kostprijsdekkende huur is in beginsel gemeentebreed een budgetneutrale operatie. Het huidige tekort op de totale vastgoedexploitatie wordt nu immers steeds aangezuiverd vanuit de algemene middelen. Indien de kostprijsdekkende huurprijs het uitgangspunt wordt voor al het vastgoed dat maatschappelijk wordt gebruikt, heeft dit onder meer als voordelen dat er een zuivere afweging plaatsvindt, dat er meer kostenbewustzijn ontstaat bij de gebruikers van het vastgoed en dat daardoor efficiënter met huisvesting zal worden omgegaan. Het overgaan van fiscale huur naar kostprijshuur (bij organisaties met een structurele subsidierelatie met de gemeente) is geen bliksemoperatie, maar betreft een geleidelijke overgang. Bestaande huurovereenkomsten worden niet eenzijdig tussentijds opengebroken. Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten en op momenten dat lopende contracten worden heroverwogen, doet zich een concrete aanleiding voor om de combinatie van huurprijs en subsidiebedrag integraal vanuit het bovenbeschreven principe te benaderen. Dit kan op pandniveau of op organisatieniveau worden aangepakt en vereist maatwerk.
De stip op de horizon is het volledig werken met kostprijsdekkende huren door een faciliterende en budgetneutrale vastgoedorganisatie, met als tegenhanger de extra subsidiemiddelen vanuit de beleidssectoren. Zolang deze stip niet geheel is bereikt, blijft (weliswaar in afnemende mate) sprake van gedeeltelijke indirecte subsidiëring van maatschappelijke instellingen door middel van vastgoed. 5. Hogere ambities bij het bestrijden van leegstand en de inzet van leegstandsbeheer (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 3.4; concept Spelregels Vastgoedbeleid D4-D5.) In de huidige praktijk worden leegkomende gemeentelijke panden erg snel in beheer gegeven aan een leegstandsbeheerder ( anti-kraak ); het voordeel hiervan is vooral het gemak. Er moet meer aandacht komen voor de vraag of er potentie is, de leegstand te benutten met meer financieel en/of maatschappelijk rendement, ook als dat wat ten koste zou gaan van de flexibiliteit. Bijvoorbeeld door verhuur of door bruikleen aan een gebruiker met een hoge maatschappelijke waarde. Met name de realistisch verwachte duur van de leegstand kan daarbij kansen bieden. In de loop van dit kalenderjaar onderzoeken wij, in overleg met marktpartijen, op welke wijze wij optimaal kunnen profiteren van de kansen die professionele leegstandsbeheerders kunnen bieden bij de verhoging van financieel en/of maatschappelijk rendement van tijdelijk leegstaand vastgoed. We willen daarbij een keuze maken voor enkele preferred suppliers. 6. Actuelere en uitgebreidere regels voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed (zie: concept Nota Vastgoedbeleid 3.5; concept Spelregels Vastgoedbeleid E1-E11.) Het vigerende verkoopbeleid betreft een collegebesluit van 2007: Herziening handelswijze bij verkoop van gemeentelijke gebouwde eigendommen. Dit beleid vraagt om opfrissing en verdieping; daarin voorzien de nieuwe documenten die de raad in concept worden voorgelegd. De hoofdpunten daarvan draaien om consistentie, transparantie en betrouwbaarheid: het besluiten tot verkoop van vastgoed is op grond van de Gemeentewet een verantwoordelijkheid van het college van B&W. Het college bepaalt, of en hoe de raad(scommissie) daarin wordt betrokken; elke verkoop wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent; ieder verkoopobject wordt in beginsel breed op de markt gezet met een marktconforme vraagprijs; slechts in specifieke gevallen is niet-openbare verkoop toelaatbaar; per geval wordt bekeken of alleen wordt gestreefd naar de hoogste verkoopopbrengst (=basisuitgangspunt), of dat ook maatschappelijke belangen worden meegenomen in de verkoopvoorwaarden; de te volgen verkoopprocedure wordt na vaststelling volledig gecommuniceerd en daaraan wordt consistent vastgehouden; een marktconsultatie (niet te verwarren met een marktselectie) is een procedureel hulpmiddel bij het bepalen van de verkoopstrategie en heeft als doel de succeskans van de verkoop te verhogen; makelaars worden in concurrentie geselecteerd op kwaliteit en prestaties.
Procesafspraken Aan de gemeenteraad zal de Nota Vastgoedbeleid ter vaststelling worden aangeboden, na verwerking van eventuele aanvullingen of wijzigingen, naar aanleiding van de meningsvormende bijeenkomst op 14 juni 2016 (onder voorbehoud). Als uitwerking van dit beleid stelt het college zogenaamde spelregels vast. Deze worden geformuleerd in het separate document Spelregels Vastgoedbeleid. Net als het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) wordt dit document (in concept) ter informatie aan de raad ter inzage gegeven. Het streven is de behandeling en vaststelling door de raad te laten plaatsvinden op 27 september 2016. Hier gaat nog een meningsvormende bijeenkomst op 21 september aan vooraf. Ter inzage gelegde stukken concept Nota Vastgoedbeleid concept Spelregels Vastgoedbeleid concept Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) Burgemeester en wethouders van Eindhoven, secretaris