Regionale verschillen van de huizenprijzen nemen toe Kwartaalbericht Woningmarkt Christian Lennartz en Nic Vrieselaar Wij verwachten in 2017 in Nederland een huizenprijsgroei van 7,6 procent, gedreven door de grote krapte, de groei van steden, het economische herstel en de lage rente Door licht stijgende rentes en slechtere betaalbaarheid zal de prijsstijging in 2018 naar verwachting met 7,0 procent iets lager uitvallen Starters en jonge doorstromers ervaren steeds grotere belemmeringen op de koopwoningmarkt In sommige steden, voornamelijk Amsterdam, worden woningen, vooruitlopend op verdere prijsstijgingen, ver boven de initiële vraagprijs gekocht. Dit gedrag kan kenmerkend zijn voor het vormen van een bubbel Uitgaande van onze verwachting bereikt de landelijke huizenprijs begin 2018 zijn vorige piek van eind 2008, hoewel het prijsherstel buiten de Randstad tot na 2019 kan duren Na een recordaantal verkopen in de eerste helft van het jaar verwachten we in de rest van 2017 een minder sterke groei van het aantal transacties, waardoor dit jaar ongeveer 240 duizend woning zullen worden verkocht 16 augustus 2017 1/17
Inleiding Vooral door de binnenlandse consumptie en het consumentenvertrouwen draait de Nederlandse economie op volle toeren. Dit geldt ook voor de Nederlandse woningmarkt: het fors gestegen aantal verkopen +19 procent in het tweede kwartaal en de hoge groei van de prijsindex voor bestaande koopwoningen PBK, +7,7 procent in het tweede kwartaal weerspiegelen de hoge verhuisgeneigdheid en koopbereidheid van Nederlandse huishoudens. Echter, wij verwachten dat het aantal verkopen in de tweede helft van het jaar sterk afneemt ten opzichte van de eerste helft van het jaar, met mogelijk zelfs een daling ten opzichte van de tweede helft van 2016. De prijsstijgingen blijven de komende anderhalf jaar nog hoog door het beperkte aanbod, de lage hypotheekrentes en de financiële aantrekkelijkheid van het gebruik van eigen vermogen in woningen. Vooral door deze laatste factor stijgt het risico op bubbels in hot markets zoals Amsterdam en Utrecht. In plaats van de eigen schuldpositie laag te houden, wordt eigen geld vooral gebruikt om huizen boven de vraagprijs te kopen,[1] met de impliciete verwachting dat de prijzen nog verder zullen stijgen. Aan het einde van dit Kwartaalbericht en de bijhorende column gaan we in op de vraag of en hoe de overheid in de huidige prijsvormingsprocessen moet ingrijpen en wat hiervoor de meest effectieve opties zijn. 16 augustus 2017 2/17
De markt voor bestaande koopwoningen Verkoopaantallen Aangezien het aantal te koop staande woningen sinds vorig jaar sterk is gedaald, zou men kunnen denken dat ook het aantal woningverkopen sterk daalt. Toch is het aantal transacties wederom fors gestegen, wat een weerspiegeling is van de hoge verhuisgeneigdheid en de hoge koopbereidheid van Nederlandse huishoudens. In het tweede kwartaal van 2017 registreerde het Kadaster 58.370 verkopen zie figuur 1. Dat is zo n 16 procent meer dan een jaar eerder. Als we het aantal transacties in de eerste helft van 2017 als maatstaf nemen, is de vraag naar koopwoningen nog nooit zo hoog geweest als nu. Zelfs in de eerste helft van 2006 wisselden minder huizen van eigenaar. 110.000 toen tegen 114.000 nu. Wel is het goed om te beseffen dat ook het aantal huishoudens, en daarmee het aantal potentiële kopers, sterk is toegenomen van 7,14 naar 7,72 miljoen, 8 procent meer dus. Daardoor is de transactiegroei wat minder spectaculair dan op het eerste ook lijkt. Figuur 1: Aantal transacties per kwartaal Figuur 2: Voorspelling aantal transacties 2017 Bron: Kadaster Bron: Kadaster, voorspelling Rabobank Voor de tweede helft van het jaar verwachten we een stagnatie van het aantal verkopen ten opzichte van de laatste zes maanden in 2016. Hierdoor verwachten wij in heel 2017 rond 240.000 verkopen zie figuur 2. Waarschijnlijk daalt het aantal transacties volgend jaar, want het aantal te koop staande woningen is fors gedaald zie bijvoorbeeld Huizenzoeker.nl. Bovendien is het aantal getekende koopcontracten volgens de NVM in het tweede kwartaal afgenomen NVM, 2017. Dit cijfer loopt voor op de officiële transactietelling van het Kadaster zie Box 1 voor verder uitleg. Box 1: Het verschil tussen cijfers van Kadaster en NVM 16 augustus 2017 3/17
De NVM registreert verkopen wanneer het Figuur A: Vergelijking transactiegroei koopcontract wordt getekend. Bij het Kadaster Kadaster en NVM worden deze pas geregistreerd wanneer de woning passeert bij de notaris. Dit gebeurt gemiddeld twee tot drie maanden later, waardoor de cijfers van NVM twee tot drie á maanden voorlopen. Hierdoor wordt een stijging of daling van het aantal verkochte woningen door NVM eerder gerapporteerd dan door het Kadaster. Bron: Kadaster & NVM, bewerking Rabobank De NVM publiceerde op 13 juli haar cijfers over de woningmarkt in het tweede kwartaal en noteerde daarbij een jaar op jaar daling van het aantal verkochte woningen van ongeveer 0,8 procent. Als we veronderstellen dat de cijfers van de NVM de geregistreerde verkopen voorspellen, dan zouden we over twee tot drie maanden ook in de Kadaster cijfers een daling van de woningmarkt moeten terugzien zie figuur A voor de lange termijn relatie tussen deze twee variabelen. Doordat er nog meerdere factoren meespelen, is deze conclusie echter voorbarig. Zo registreert de NVM alléén de woningen die de bij de NVM aangesloten makelaars verkopen, waarbij ook hun marktaandeel kan fluctueren. In de laatste paar kwartalen is hun marktaandeel inderdaad teruglopen, wat een nauwkeurige schatting van de Kadaster cijfers voor de komende drie maanden moeilijker maakt. Bovendien wordt het aanbod te koop staande woningen sterk onderschat. In vergelijking met bijvoorbeeld de cijfers van Huizenzoeker.nl komt de schatting van de NVM voor heel Nederland 10.000 lager uit. Kortom, als we meenemen dat er niet goed kan worden ingeschat hoeveel woningen er op korte termijn nog te koop worden gezet en dat we niet precies weten wat het marktaandeel van de NVM is, is het niet mogelijk om het aantal geregistreerde transacties over drie maanden op basis van de NVM cijfers exact te voorspellen. Er zijn duidelijke aanwijzingen in de verkoopcijfers dat starters en waarschijnlijk ook jonge doorstromers meer belemmeringen ervaren bij de aankoop van een woning. Als we kopers van bestaande koopwoningen opsplitsen naar leeftijd, is te zien dat vooral kopers ouder dan 35 jaar verantwoordelijk zijn voor de het grootste deel van de transactiegroei zie figuur 3. Sinds het tweede kwartaal van 2015 groeide het aantal 35 tot 55 jarigen en 55 plussers die een huis kochten met respectievelijk 55 procent en 54 procent. Ook onder jongere volwassenen <35 jaar oud werden meer transacties geregistreerd, maar die groei valt met 32 procent beduidend lager uit. De hogere prijzen lijken doorstromers dus sterk te bevoordelen, met als belangrijkste reden dat veel van hen inmiddels meer overwaarde in de vorige woning hebben opgebouwd. Hier sluit ook de ontwikkeling van transacties naar woningtype bij aan. Terwijl het aantal transacties van appartementen sinds het tweede kwartaal van 2015 met ongeveer 36 procent is toegenomen, was de relatieve stijging van andere type huizen, vooral vrijstaand, substantieel hoger +50 procent. Vooral in de laatste twaalf maanden zien we slechts een lichte stijging van het aantal verkochte appartementen zie figuur 4. 16 augustus 2017 4/17
Figuur 3: Transacties naar leeftijdscategorie Figuur 4: Transacties naar woningtype Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Prijzen Naast de sterke groei van het aantal verkopen zijn ook de prijzen voor bestaande koopwoningen fors gestegen. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2016 steeg de woningprijsindex PBK in het tweede kwartaal van 2017 met 7,7 procent. Dit betekent dat de prijzen in Nederland gemiddeld nog maar 7,3 procent onder de prijspiek van het derde kwartaal van 2008 liggen zie figuur 5. Het meest interessant is daarbij dat het tempo van de prijsstijgingen nog steeds versnelt. In de eerste helft van 2017 zag elke maand een hogere jaar op jaar prijsstijging dan de maand ervoor van +6,4 procent in januari naar +8,0 procent in juni. De gemiddelde verkoopprijs kwam in het tweede kwartaal uit op pakweg 260.000 euro, een stijging van 21.000 euro in een jaar tijd. In het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt voorspelden wij dat de woningprijsindex in 2017 met 6,5 procent zou stijgen ten opzichte van 2016. Doordat de prijsstijgingen in de eerste helft van dit jaar beduidend hoger lagen dan onze verwachtingen, passen we die voorspelling voor het hele jaar naar boven aan.[2] Mede door de laag blijvende rente, de daling van het aantal te koop staande woningen en de hoge bereidheid van kopers in veel regio s om ver boven de vraagprijs te bieden, verwachten we ook in de tweede helft van het jaar een voortzetting van de forse prijsstijgingen op de woningmarkt. De prijsgroei komt voor 2017 naar verwachting op 7,6 procent uit. Daarnaast verwachten we ook voor 2018 behoorlijk hogere prijzen dan eerder voorspeld. Hoewel de dan verslechterde betaalbaarheid van koopwoningen de groei naar verwachting zal afremmen, kunnen de huizenprijzen toch minstens 7 procent hoger uitkomen zie figuur 6. Echter, mogelijk nieuw woningmarktbeleid van het nieuwe kabinet en onvoorziene gebeurtenissen in het binnen en buitenland maken deze voorspellingen voor 2018 onzeker. Figuur 5: Prijsindex bestaande woningen PBK neemt sterk toe Figuur 6: Aangepaste prijsvoorspelling voor 2017 en 2018 Br on: CBS & Kadaster, bewerking Rabobank Bron: CBS, Kadaster, voorspelling Rabobank 16 augustus 2017 5/17
Uitgelicht: regionale verschillen op de woningmarkt Verkoopaantallen Opnieuw groeide in elke provincie het aantal verkopen, maar Utrecht en Noord Holland steken wat dat betreft schril af tegen de rest van het land zie figuur 7. In Amsterdam is het aantal transacties zelfs flink gedaald. Doordat het aantal te koop staande huizen opraakt, is de daling van verkopen in de hoofdstad nu gevolgd door de Domstad. Daardoor groeiden de verkopen in de provincies Utrecht en Noord Holland als geheel slechts mondjesmaat. Flevoland noteerde het afgelopen kwartaal met 31 procent ruim de grootste groei. Ook in Gelderland, Limburg, Noord Brabant, Zeeland en Overijssel werden relatief gezien veel meer woningen verkocht. Figuur 7: Utrecht volgt Amsterdam in daling verkopen Bron: Kadaster Dat het aantal verkopen in Flevoland en Gelderland sterk toeneemt, is deels te verklaren door hun plek in het land: dichtbij Utrecht en Amsterdam. In die steden, maar ook in de aanvankelijke overloopsteden Haarlem en Amstelveen, wordt het voor veel mensen steeds lastiger om een geschikt huis te vinden, laat staan binnen hun budget. Zij wijken daardoor vaker uit naar steden als Almere en Arnhem. Prijzen In figuur 8 is goed te zien dat de veranderingen in huizenprijzen die we voor het hele land hebben beschreven regionaal sterk verschillen. In Noord Holland, Utrecht en Zuid Holland zien we jaar op jaar prijsstijgingen die fors boven het landelijk gemiddelde liggen. In de provincies Overijssel, Drenthe, Limburg en vooral Zeeland is de prijsontwikkeling daarentegen gematigder. Opvallend genoeg voegt Flevoland zich tussen de provincies met de hoogste prijsstijgingen. Ook dit kan een signaal zijn dat de prijzen in de noordvleugel van de Randstad voor steeds meer mensen te gortig wordt, of dat ze er simpelweg geen huis kunnen vinden, en daarom uitwijken naar onder meer Almere. Figuur 9 laat voor elke provincie en de vier grote steden zien hoe groot de prijsdaling was tijdens de crisis en in welke mate de prijzen zijn hersteld. Opmerkelijk daarbij is vooral dat alle provincies een prijsdaling van 20 tot 23 procent hebben moeten doorstaan, met uitzondering van de provincie Zeeland, maar dat het prijsherstel sterk uiteen loopt. 16 augustus 2017 6/17
Figuur 8: Prijsstijgingen op provincieniveau Figuur 9: Vier grote steden alweer ruim boven de piek van 2008 Bron: CBS Bron: CBS, bewerking Rabobank Figuur 10 visualiseert daarbij de scherpe scheidslijn tussen de Randstad en de rest van het land. Gedreven door de forse prijsstijgingen in steden als Amsterdam en Haarlem, is Noord Holland de eerste provincie in Nederland waar huizen gemiddeld meer kosten dan ooit tevoren. Huizen zijn er nu, niet gecorrigeerd voor inflatie, 1,8 procent duurder dan toen. De woningprijsindex in Amsterdam ligt zelfs bijna 22 procent boven zijn piek van 2008. Ook in Utrecht en Zuid Holland stomen de prijzen op richting niveaus die aan 2008 doen herinneren. Buiten de Randstad kost een huis daarentegen gemiddeld nog altijd flink minder dan negen jaar geleden. Vooral in Friesland, Drenthe, Gelderland en Noord Brabant is het wonen nog veel betaalbaarder dan toen, met prijzen minstens 12 procent onder de piek van 2008. Dat Groningen en Limburg dichter bij hun piek liggen dan die in hun buurprovincies heeft vooral te maken met de populariteit van hun hoofdsteden. Zo lagen de gemiddelde verkoopprijzen in de steden Groningen en Maastricht al eind 2016 op het niveau van voor de crisis. Figuur 10: Noord Holland eerste provincie waar huizen duurder zijn dan in 2008 Bron: Kadaster, bewerking Rabobank 16 augustus 2017 7/17
Nu Noord Holland de historische piek voorbij is geschoten, rijst de vraag wanneer andere provincies dat ook doen. Als we de gemiddelde stijgingen van de prijsindex van de afgelopen vier kwartalen als uitgangspunt nemen, dan is Utrecht de eerste die Noord Holland volgt naar een nieuwe prijspiek. Dit gebeurt naar verwachting al in 2017. Ook in Zuid Holland en Flevoland zijn de prijsstijgingen in de afgelopen kwartalen dermate hoog geweest dat huizen op korte termijn duurder zullen zijn dan ooit daarvoor. In alle andere provincies zou dat pas in 2019 en in Drenthe en Zeeland zelfs pas in 2020 gebeuren zie figuur 11. Althans, als het huidige tempo van prijsstijgingen doorzet. Een vergelijking van beide kaarten maakt de uitzonderlijke positie van Zeeland weer duidelijk: in vergelijking met andere provincies zijn de uitslagen van de prijzen naar boven en beneden hier minder groot. Figuur 11: Wanneer wordt de piek weer bereikt? Bron: Rabobank 16 augustus 2017 8/17
Factoren die de marktontwikkeling beïnvloeden De Nederlandse economie en het consumentenvertrouwen In ons meest recente Conjunctuurbeeld laten we zien dat de Nederlandse economie op volle toeren draait. Hoewel de loongroei nog maar matig uitvalt, zijn de consumptieve bestedingen sterk gestegen en hebben deze de economisch groei maatgevend beïnvloed. Dit zien we terug in het zeer hoge consumentenvertrouwen in de eerste helft van het jaar zie figuur 12. Hier sluit het vertrouwen van Nederlanders in de koopwoningmarkt zich bij aan. De Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis VEH is in de laatste maanden gestabiliseerd op 113 punten.[3] Met uitzondering van de afnemende betaalbaarheid door stijgende huizenprijzen staan potentiële kopers positief tegenover de stabiliteit van de Nederlandse woningmarkt Boumeester & Lamain 2017. Dit vertaalt zich direct naar een hoge koopbereidheid en toenemende verkoopsnelheid[4], waarbij in velen regio s kopen boven de vraagprijs de norm is geworden zie Koster & Rouwendaal, 2017. Betaalbaarheid Ondanks de stijgende prijzen van koopwoningen worden de woonlasten van woningeigenaren door de hypotheekrentestanden op een laag niveau gehouden. Figuur 13 laat zien dat de hypotheekrentes vanaf 2012 daalden en sinds oktober 2016 op een niveau van rond 2,4 procent zijn gestabiliseerd. Daarbij maken de lage rentestanden het bovendien aantrekkelijk om te verhuizen. Op deze manier krijgen doorstromers de mogelijkheid om bestaande hypotheken zonder boete af te lossen en vervolgens een hypotheek tegen een lagere rente af te sluiten. Een tweede factor die koopwoningen bereikbaarder maakte was de verruiming van de financieringslastenpercentage door aangepaste Nibud hypotheeknormen begin 2017 Nibud, 2016. Deze heeft tweeverdieners in staat gezet om grotere bedragen te lenen.[5] Als derde factor is de verruiming van de schenkingsvrijstelling te noemen. Deze werd per 1 januari 2017 permanent op 100.000 euro vastgezet, wat vooral startende kopers en jonge doorstromers met vermogende ouders in een verbeterde positie op de koopmarkt heeft gebracht. Al met al is de betaalbaarheid van koopwoningen ondanks de forse prijsstijgingen tot nu toe nog geen belemmerende factor geweest. Wel kan de vrees voor een slechtere betaalbaarheid in de toekomst hebben bijgedragen aan de blijvende hoge groei van de verkopen. Figuur 12: Vertrouwen in de koopmarkt stabiliseert op hoog niveau Figuur 13: Hypotheekrentes blijven laag Bron: DNB Bron: VEH & CBS Zetten we de betaalbaarheid in de koopsector daarbij af tegen die in de huursector, dan zien we dat de gemiddelde koopwoning ten opzichte van de vrije huursector in de laatste jaren goedkoper is geworden. De oorzaken zijn duidelijk. Huurders konden in de laatste jaren niet van dalende hypotheekrentes profiteren maar hebben wel forse huurprijsstijgingen meegemaakt. Het sentiment dat je een dief van je eigen portemonnee 16 augustus 2017 9/17
bent als je geen huis koopt, speelt een grote rol en drijft de vraag naar koopwoningen verder op. Dit is vooral onder jonge stellen en families met een middeninkomen het geval: de sociale huursector is voor hen afgesloten, terwijl de vrije huursector een vaak te duur alternatief is voor kopen. Buy to let investeringenen De toegenomen belangstelling van zogenoemde buy to let investeerdersop de woningmarkt speelt een grote rol. Recente onderzoeken van DNB 2017 en het Kadaster 2017 laten zien dat vooral in de lokale hotspots de G4 steden maar ook andere studentensteden binnen en buiten de Randstad bijv. Leiden, Groningen, Maastricht de vraag naar tweede of derde woningen sinds de crisis sterk is toegenomen. Doordat de door hen gekochte woningen meestal verhuurd worden vaak ook aan hun eigen kinderen, wordt het koopsegment kleiner en stijgen de prijzen nog sterker. Bovendien financieren buy to letters hun aankopen vaak volledig met eigen middelen en hoeven daardoor niet aan financieringseisen te voldoen. In de praktijk uit zich dit in aankopen boven de vraagprijs, die op lange termijn door hoge huurinkomsten kunnen worden gefinancierd. Krapte woningaanbod De toenemende vraag naar koopwoningen betekent bij een dalend aanbod van bestaande koopwoningen dat de koopmarkt steeds krapper wordt. Door het aanbod van te koop staande woningen te relateren aan de bij het Kadaster geregistreerde transacties met een vertraging van twee maanden, toont figuur 14 dat de krapte sinds medio 2013 blijft toenemen. In juni 2017 stonden er nog maar ongeveer zes huizen per transactie te koop. Wel zijn ook hier weer sterke regionale verschillen te zien. Zo is dit cijfer het laagst in Utrecht, Amsterdam, en Haarlem rond de 2,5 huizen per transactie terwijl de markt in andere regio s nog relatief ontspannen is bijvoorbeeld in Zeeland, Limburg en Drenthe. Dat het aantal nieuwe woningen de groei van het aantal huishoudens in de afgelopen jaren niet kon bijbenen, was daarbij een beslissende factor. Een goed en extreem voorbeeld daarvan zijn de ontwikkelingen in Amsterdam: sinds 2011 is het aantal huishoudens daar substantieel gegroeid ten opzichte van het aantal woningen zie figuur 15. Voor heel Nederland is de meest recente prognose van het CBS een groei van gemiddeld 62.500 huishoudens per jaar tot 2020 CBS, 2017. Aangezien ongeveer 10.000 woningen per jaar worden gesloopt, zou een productie van meer dan 70.000 huizen nodig zijn om het woningtekort niet verder te laten toenemen. De actuele prognose van de woningvoorraad gaat uit van slechts 55.000 nieuwe woningen per jaar. Maar ook hier zijn de regionale verschillen fors, waarbij de bevolkingsgroei sterk is geconcentreerd. Lang niet overal in Nederland zijn nieuwe huizen nodig zijn. Figuur 14: Krapte op de koopmarkt neemt toe Figuur 15: Toename huishoudens in Amsterdam groter dan toename woningvoorraad Bron: Huizenzoeker.nl & Kadaster; bewerking Rabobank Bron: Gemeente Amsterdam, bewerking Rabobank 16 augustus 2017 10/17
Extreme prijsstijgingen wat is het probleem en wat moeten we ermee? Gegeven onze beschouwingen van de prijs en verkoopontwikkelingen willen we aan het einde van dit Kwartaalbericht terugkomen op de vraag of de Nederlandse koopwoningmarkt weer in een kredietgedreven bubbel is beland. In het kort: naar ons inzicht is dit vooralsnog niet het geval. Dat de geaggregeerde hypotheekschuld in de laatste twee jaren weer is gestegen is grotendeels te verklaren door het fors gestegen aantal verkopen zie figuur 16. De aangescherpte leennormen vooral de verlaging van de maximaal toegestane loan to value LTV naar 100 procent in 2018 en extra aflossingen dragen bij aan een beperkte hypothecaire kredietgroei. Dit was ook de conclusie van een recente studie van de DNB 2017. De gemiddelde LTV in de grote steden is Figuur 16: Hypotheekschuld weer licht gestegen afgenomen en inmiddels lager dan in de rest van het land. De grootste prijsstijgingen zijn dan ook te verklaren door andere factoren dan ruimere kredietverlening. De belangrijkste daarvan zijn het economisch herstel, het hoge vertrouwen in de woningmarkt en de economie, de relatief goede betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen en de groter wordende mismatch tussen het aantal huishoudens en de woningvoorraad. Toch denken wij dat op lokaal/regionaal niveau de kans op bubbelvorming Bron: CBS is gestegen. Niet door ruimere kredietverlening, maar door de sterk gestegen inbreng van eigen geld. Kopers gebruiken eigen vermogen en schenkingen daarbij vaak niet om schuldposities laag te houden maar voor het kopen van een huis ver boven de vraagprijs. Hierdoor lopen ze in principe op verdere prijsstijgingen vooruit naar ons inzicht een belangrijk teken van het blazen van bubbels. Ook is de opkomst van buy to let investeerders een belangrijk punt. Zij hebben vaker de mogelijkheid om boven de vraagprijs te bieden omdat er geen financieringsrestricties gelden. Ook een fors toegenomen vraag vanuit beleggers is in het verleden in andere landen een teken geweest van een overspannen huizenmarkt. Het mag duidelijk zijn dat als deze trends doorzetten en bubbels ontstaan op regionale markten, dit een risico is voor de economie[6] en de financiële stabiliteit zie bijvoorbeeld WRR, 2016. Want hoe groter de prijsstijgingen in de komende periodes, hoe groter de potentiële prijsdalingen daarna. Hierdoor neemt het risico op hogere aantallen en niveaus van onderwater hypotheken en grote vermogensverliezen weer toe. Bovendien dragen de hoge prijsstijgingen die we nu zien bij aan grotere vermogensongelijkheid. Zo wordt het voor startende kopers zonder financiële steun steeds moelijker om een geschikt en betaalbaar koophuis te vinden. Gegeven de huidige structuur van de huurmarkt waar middeninkomens zeer hoge huurlasten hebben en nauwelijks vermogen kunnen opbouwen, leidt dit op lange termijn tot grotere ongelijkheid tussen huurders en kopers. Maar ook onder woningeigenaren leiden volatiele en regionaal divergerende huizenprijzen tot grotere vermogensongelijkheid. Zo maken het moment van kopen in een boom bust cycle en de locatie van een koophuis een steeds groter verschil in de potentiële waardestijging van een huis zie bijvoorbeeld Hoenselaar en Mastrogiacomo, 2017. Gegeven onze uiteenzetting van de onderliggende factoren van de prijsstijgingen, lijkt het duidelijk dat de belangrijkste opgave om vraag en aanbod beter in balans te brengen. Daarvoor moeten veel meer woningen dan nu bijgebouwd worden. Beperkte capaciteiten in de bouwsector, een gebrek aan bouwrijpe locaties en het 16 augustus 2017 11/17
feit dat zowel projectontwikkelaars als gemeenten profiteren van een schaarse woningmarkt, dragen echter bij aan de vertraging van nieuwbouwprojecten,[7] Op lange termijn is betere samenwerking en afstemming tussen lokale overheden, commerciële partijen en maatschappelijke partners noodzakelijk om een nieuw bouwakkoord te sluiten. Dit geldt vooral voor de huursector, zodat deze weer een echt alternatief wordt voor jongere huishoudens. 16 augustus 2017 12/17
Voetnoten [1] Hier moet ook genoemd worden dat het veel steden inmiddels de normale gang van zaken is geworden om woningen met een bieden vanaf prijs te koop te stellen. Er is meer onderzoek nodig om te kunnen inschatten hoe deze aan een gewone vraagprijs is gerelateerd. [2] Dit is gebaseerd op een herschatting van ons prijsmodel. [3] Bij 100 punten zijn het aandeel van optimisten en het aandeel van pessimisten op de woningmarkt even hoog. [4] De Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM rapporteert dat de woningen die bij de bij hen aangesloten makelaars werden aangeboden gemiddeld binnen 63 dagen zijn verkocht. In het eerste kwartaal van het jaar duurde dit nog gemiddeld 77 dagen. [5] De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies en met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten moeten ook na het afsluiten van een hypotheek betaalbaar blijven.voor 2017 is besloten een financieringslastpercentage te gebruiken dat hoort bij het hoogste inkomen + 0,6 * het tweede inkomen. In 2016 bedroeg deze factor 0,5. [6] De Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid WRR toont aan dat de crisis op de huizenmarkt en het hoge schuldenniveau veel onderwater hypotheken substantieel hebben bijgedragen aan het trage herstel van de Nederlandse economie tot aan 2015. De reden is dat in tijden van hoge huizenprijzenstijgingen woningeigenaren zich buitensporig rijk rekenen en het tegendeel tijdens prijzendalingen gebeurt. [7] In onze bijhorende column bespreken we een aantal beleidsopties, zoals macroprudentieël beleid, belastingverhogingen en het afbouwen van subsidies, die de prijsgroei wel kunnen afremmen en hoe effectief deze zouden zijn. 16 augustus 2017 13/17
Bijlage grafieken Transacties bestaande koopwoningen Prijsindex bestaande koopwoningen Bron: CBS en Kadaster Bron: CBS en Kadaster Vertrouwen Krapte aanbod koopwoningen Bron: CBS, VEH, bewerking Rabobank Bron: Kadaster & Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank Swaprentes Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd Bron: Macrobond Bron: DNB 16 augustus 2017 14/17
Bruto hypotheekschuld Kerngegevens Nederlandse economie Bron: CBS Bron: CBS, Rabobank 16 augustus 2017 15/17
Kerngegevens 16 augustus 2017 16/17
Colofon Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 10 augustus 2017. Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt. Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing. Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 2162666, of mailen naar raboresearch@rabobank.nl. Tekstbijdragen: Christian Lennartz en Nic Vrieselaar Tekstredactie: Rogier Aalders Eindredactie: Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank Productiecoördinatie: Christel Frentz 2017 Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland Auteur s Christian Lennartz RaboResearch Nederland 06 2001 6607 Christian.Lennartz@rabobank.nl Nic Vrieselaar RaboResearch Nederland 06 2216 2257 Nic.Vrieselaar@rabobank.nl 16 augustus 2017 17/17