DATUM 7 maart 2017 PROJECTNUMMER 3000.110/G OPDRACHTGEVER Provincie Gelderland Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt Inleiding In 2015 heeft de provincie Gelderland haar provinciale woningmarktmonitor gelanceerd: https://woningmarktmonitor.gelderland.nl. De woningmarktmonitor is opgezet met als doel om actuele trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld te brengen en te kunnen volgen. In februari heeft er een update plaatsgevonden en hierbij zijn de cijfers over de belangrijkste ontwikkelingen op de koopen de huurmarkt geactualiseerd. In deze publicatie gaan we in op de belangrijkste uitkomsten: Hoe ontwikkelt de koopmarkt zich en welke verschillen zijn er tussen de Gelderse gemeenten? Hoe ontwikkelt vraag en aanbod zich op de sociale huurmarkt? Wist u overigens dat u de belangrijkste ontwikkelingen kunt volgen door middel van het aanmaken van uw persoonlijke favorietenpagina? Hiermee kunt u eenvoudig de voor u relevante tabellen en figuren selecteren en hiermee uw eigen dashboard maken. Met de Excel-functie heeft u toegang tot de achterliggende cijfers en daarnaast kunt u de cijfers eenvoudig delen via sociale media als Facebook, Twitter en LinkedIn. Koopmarkt Na jarenlange periode van dalende woningprijzen en teruglopende transacties zit de markt voor bestaande koopwoningen weer sterk in de lift. Over de hele linie stijgen de gemiddelde transactieprijzen, neemt het aantal transacties nemen toe en neemt tegelijkertijd het aanbod af. Toch zijn er wel degelijk grote verschillen waarneembaar tussen de Gelderse gemeenten. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs en aantal transacties De gemiddelde transactieprijzen van verkochte woningen zijn in de afgelopen periode (verder) toegenomen. In de tweede helft van 2016 bedroeg de gemiddelde transactieprijs in de provincie Gelderland ruim 242.000 en dit is een stijging van circa 5,2% ten opzichte van dezelfde periode in 2015. De regio s Noord-Veluwe ( 276.000) en FoodValley ( 260.000) kennen de hoogste gemiddelde transactieprijzen in Gelderland. In de Achterhoek ( 210.000) en de regio Arnhem-Nijmegen ( 232.000) liggen de transactieprijzen lager dan gemiddeld. Kijken we naar de verschillen binnen de regio Arnhem-Nijmegen, dan liggen de gemiddelde transactieprijzen in de subregio s Arnhem e.o. ( 234.000) en Nijmegen e.o. ( 237.000) hoger dan in de Liemers ( 209.000). 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 1
Figuur: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs ( ) en aantal transacties provincie Gelderland, 2013-2017 (halfjaarlijks) 245000 16000 240000 14000 235000 12000 230000 10000 225000 8000 220000 6000 215000 4000 210000 2000 205000 200000 0 Gemiddelde transactieprijs Aantal transacties De afgelopen periode is er een recordaantal woningen van eigenaar verwisseld: in totaal gaat het om ruim 13.860 woningen. Bij het vergelijken van het aantal transacties is het doorgaans gebruikelijk om de vergelijking te maken met dezelfde periode in het jaar daarvoor. Dit komt omdat in de tweede helft van het jaar het aantal transacties meestal hoger ligt dan in het eerste deel van het jaar. Vaak spelen hier beleidsveranderingen een rol in, zoals aanscherping hypotheekmogelijkheden. Vergelijken we het aantal transacties in de tweede helft van 2016 met de tweede helft van 2015 dan is er een stijging van maar liefst 26%. In de onderstaande figuur vergelijken we de ontwikkeling van het aantal transacties in het tweede deel van 2016 ten opzichte van het aantal transacties in het tweede deel van 2015. Figuur: Toename aantal transacties tussen de 2 e helft 2015 en 2 e helft 2016 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 2
Grote verschillen in transactieprijzen naar woningtype De verschillen in transactieprijzen tussen de regio s zien we ook duidelijk terug als we kijken naar de verschillende woningtypen. Kopers in de regio s FoodValley ( 221.000) en Noord-Veluwe ( 225.000) zijn over het algemeen het meeste kwijt voor een tussenwoning. In de Achterhoek zijn kopers, met een gemiddelde prijs van 169.000, beduidend minder kwijt voor een vergelijkbare woning. Tabel: Gemiddelde transactieprijs per woningtype naar regio, tweede helft 2016 Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand Gemiddeld Achterhoek 157.000 169.000 187.000 207.000 289.000 210.000 Nijmegen 169.000 207.000 230.000 291.000 388.000 232.000 Arnhem e.o. 160.000 210.000 241.000 304.000 428.000 234.000 Liemers e.o. 189.000 174.000 191.000 214.000 297.000 209.000 Nijmegen e.o. 178.000 219.000 234.000 315.000 407.000 237.000 FoodValley 171.000 221.000 256.000 317.000 446.000 260.000 Noord-Veluwe 198.000 225.000 244.000 285.000 406.000 276.000 Rivierenland 173.000 210.000 221.000 259.000 362.000 252.000 Stedendriehoek 159.000 200.000 216.000 264.000 382.000 245.000 Provincie Gelderland 169.000 207.000 227.000 270.000 376.000 242.000 In de onderstaande kaart gaan we in op de gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning in de Gelderse gemeenten. Het gaat hierbij om de gemiddelde transactieprijs in de tweede helft van 2016. Figuur: Gemiddelde transactieprijs tussenwoning per gemeente, tweede helft 2016 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 3
Ontwikkeling aanbod te koop staande woningen Naast de prijsstijgingen en de toename van het aantal transacties zien we ook dat het aanbod te koop staande woningen de afgelopen periode (sterk) is afgenomen. Woningen verwisselen sneller van eigenaar en potentiële kopers hebben dan ook minder keuze. Op 1 januari 2017 stonden er bijna 7.200 woningen minder te koop dan een jaar daarvoor en dit is een afname van ongeveer een kwart van het aanbod. Het aanbod is het sterkst afgenomen in de regio s FoodValley (-30%), Noord-Veluwe (-30%) en de Stedendriehoek (-29%). Figuur: Ontwikkeling aanbod te koop staande woningen naar regio, aanbod per 1 juli 2015 1 januari 2017 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Achterhoek Nijmegen FoodValley Noord- Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Bron: Woningmarktmonitor provincie Gelderland, Funda 2017. 1-jul-15 1-jan-16 1-jul-16 1-jan-17 Het aantal keuzemogelijkheden op de koopmarkt neemt af De verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod is een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Op deze manier kunnen we bepalen of er sprake is van een kopersmarkt of een verkopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben kopers relatief veel keuze en daarom meer tijd en ruimte om zich te oriënteren op een woning en eventueel over de prijs te onderhandelen. Als er sprake is van een verkopersmarkt wordt de positie van de verkoper juist sterker en zal de koper (nood)gedwongen sneller een beslissing moeten nemen. Doorgaans wordt aangenomen dat het omslagpunt ligt bij 8 woningen. Figuur: Ontwikkeling aantal woningen waaruit een koper potentieel kan kiezen (marktindicator), 1 juli 2015 1 januari 2017 30 25 20 15 10 5 1-1-2015 1-7-2015 1-1-2016 1-7-2016 1-1-2017 Achterhoek Nijmegen FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Bron: Woningmarktmonitor provincie Gelderland, woningmarktcijfers.nl, Funda 2017. 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 4
Op dit moment kunnen kopers in de provincie Gelderland uit ongeveer 11 woningen kiezen. Dit is een flinke daling ten opzichte van 2015 toen kopers nog uit 22 woningen konden kiezen. De marktdruk is het hoogst in de regio s Noord-Veluwe (8 woningen), Stedendriehoek, Nijmegen en FoodValley (allen 10 woningen). In de regio Achterhoek hebben potentiële kopers de meeste keuze en hier is nog duidelijk sprake van een kopersmarkt. Kijken we naar de verschillen tussen de gemeenten dan levert dit het volgende beeld op. Figuur: Marktdruk per gemeente per 1-1-2017 Bron: Funda, Woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen. Ontwikkelingen in de sociale huurmarkt Er hebben zich de afgelopen jaren veel ontwikkelingen voorgedaan op de sociale huurmarkt. Wat betreft regelgeving is de toegang tot de sociale huurmarkt aangescherpt: corporaties moeten minimaal 80% van hun vrijkomend aanbod toewijzen aan huurders met een inkomen tot 36.165 en mogen ze 10% toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen 36.165 en 40.439. Daarnaast moeten zij voldoen aan de voorwaarden van passend toewijzen. In de vraagzijde heeft de huisvesting van statushouders de afgelopen periode een flinke impact gehad. In de provincie Gelderland bestaan er verschillende woonruimteverdeelsystemen om de verhuur van sociale huurwoningen te organiseren. Omdat de verschillen tussen deze systemen groot zijn, is vanwege de vergelijkbaarheid ervoor gekozen om alleen de gegevens van woningzoekenden in de regio Arnhem- Nijmegen en de Stedendriehoek op te nemen in de monitor. Het betreft hier alleen woningzoekenden die reageren via Enserve. 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 5
Tabel: Ontwikkeling aantal verhuringen naar regio 2013-2016 2e helft 2013 3.799 1.813 587 1.399 1.202 1e helft 2014 3.394 1.330 463 1.601 1.146 2e helft 2014 3.593 1.769 446 1.378 1.193 1e helft 2015 3.245 1.482 448 1.315 1.152 2e helft 2015 3.102 1.388 438 1.276 1.376 1e helft 2016 3.335 1.412 389 1.534 1.145 2e helft 2016 3.357 1.492 464 1.401 1.191 Ontw. 2013-2016 -12% -18% -21% 0% -1% In de tweede helft van 2016 zijn er bijna 3.360 woningen verhuurd in de regio Arnhem-Nijmegen en ruim 1.190 woningen in de regio Stedendriehoek. Het aantal verhuringen in de subregio s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is vergelijkbaar. Tabel: Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar regio 2013-2016 2e helft 2013 46.766 19.158 8.157 19.451 6.039 1e helft 2014 48.373 20.351 7.886 20.136 5.597 2e helft 2014 49.242 20.093 7.886 21.263 5.535 1e helft 2015 52.270 21.780 8.439 22.051 6.855 2e helft 2015 55.999 23.056 8.990 23.953 7.200 1e helft 2016 60.555 25.133 9.166 26.256 7.012 2e helft 2016 60.743 25.439 9.627 25.677 6.919 Ontw. 2013-2016 +30% +33% +18% +32% +15% Het aantal actief woningzoekenden is de afgelopen jaren sterk toegenomen en dit geldt met name voor de regio Arnhem-Nijmegen. Waren er in de tweede helft van 2013 nog ruim 46.760 woningzoekenden, in 2016 is dit opgelopen naar ruim 60.740. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is met name in Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. het aantal actief de afgelopen jaren sterk toegenomen. Ook in de Stedendriehoek zien we een toename van het aantal woningzoekenden: van 6.039 in 2013 naar 6.919 in 2016. Tabel: Ontwikkeling slaagkansen naar regio 2013-2016 2e helft 2013 8,1% 9,5% 7,2% 7,2% 19,9% 1e helft 2014 7,0% 6,5% 5,9% 8,0% 20,5% 2e helft 2014 7,3% 8,8% 5,7% 6,5% 21,6% 1e helft 2015 6,2% 6,8% 5,3% 6,0% 16,8% 2e helft 2015 5,5% 6,0% 4,9% 5,3% 19,1% 1e helft 2016 5,5% 5,6% 4,2% 5,8% 16,3% 2e helft 2016 5,5% 5,9% 4,8% 5,5% 17,2% De slaagkansen in de sociale voorraad worden berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Door de afname van het aantal verhuringen en de toename van het aantal woningzoekenden nemen de slaagkansen dan ook af. 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 6
Tabel: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd/meettijd naar regio 2013-2016 2e helft 2013 11,7 jaar 10,9 jaar 11,9 jaar 12,3 jaar 4,9 jaar 1e helft 2014 11,8 jaar 10,5 jaar 11,5 jaar 13,4 jaar 5,1 jaar 2e helft 2014 12,5 jaar 11,6 jaar 14,2 jaar 12,6 jaar 5,2 jaar 1e helft 2015 12,5 jaar 11,5 jaar 12,8 jaar 13,4 jaar 5,6 jaar 2e helft 2015 12,9 jaar 12,0 jaar 13,4 jaar 13,6 jaar 6,3 jaar 1e helft 2016 11,8 jaar 11,1 jaar 13,0 jaar 12,2 jaar 5,1 jaar 2e helft 2016 11,7 jaar 10,9 jaar 12,3 jaar 12,4 jaar 6,0 jaar In de regio Arnhem-Nijmegen wordt toegewezen op basis van de opgebouwde meettijd. De meettijd is de inschrijfduur voor starters en de woonduur voor doorstromers. Dit wordt toegepast om huishoudens sneller en makkelijker te laten doorstromen naar een passende huurwoning. De gemiddelde inschrijftijd/meettijd bedraagt in de regio Arnhem-Nijmegen 11,7 jaar en in de regio Stedendriehoek ligt deze op ongeveer 6 jaar. In de subregio s Liemers e.o. (12,3 jaar) en Nijmegen e.o. (12,4 jaar) is de inschrijftijd/meettijd het hoogst. Dit betekent overigens niet dat mensen al deze jaren daadwerkelijk staan te wachten op een huurwoning. De actieve zoekduur ligt doorgaans beduidend lager. Meer weten? Wilt u meer informatie over ontwikkelingen in uw gemeente? Kijk dan op de Woningmarktmonitor van de provincie Gelderland op https://woningmarktmonitor.gelderland.nl. 3000.110/G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 7