Regionale Analyse Regio 71 Eindhoven eo 4e kwartaal 2013 NVM Data & Research 9-1-2014
Gebiedsindeling: Regio 71 Eindhoven eo Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Best Alle plaatsen Eindhoven Alle plaatsen Nuenen c.a. Alle plaatsen Oirschot Oirschot Son en Breugel Alle plaatsen Valkenswaard Alle plaatsen Veldhoven Alle plaatsen Waalre Alle plaatsen Bergeijk Riethoven Westerhoven Geldrop-Mierlo Geldrop De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 1
Samenvatting transacties: Eindhoven eo Nederland Aantal verkopen 4e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: 744 27.018 33,7% 20, 9,2% 7,1% Prijs verkochte woning 4e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: Verkooptijd (in dagen) in het 4e kwartaal 2013: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod): Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000: 204.000-0,8% -0,7% 129 5,2% 13,8% -23,1% 14,5% 207.000 1,5% -1,1% 154 5,5% 12,6% -16,9% 23,3% Samenvatting aanbod: Eindhoven eo Nederland Aantal woningen in aanbod 4e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: 4.234-3,2% -11,6% 162.485-2,2% -7,8% Vraagprijzen 4e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: 301.000 0,3% -1, 274.000-0,4% -3,2% Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: 482 59,8% 428 54,3% % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen: 21% 21% Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod: 255.000 301.000 246.000 274.000 Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 17 18 De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd. 2
350 Aantal verkopen per kwartaal 300 250 200 150 100 50 0 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het jaar 2013 breekt met deze trend: de woningmarkt laat een opmerkelijk herstel zien, waarbij sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal elk opvolgend kwartaal een groei in het aantal verkopen heeft laten zien. 7 6 5 4 Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 60,5% 53,7% 38, 46,3% 33,7% 3 2 1 16,7% 10,6% 9,2% 9,8% -1-2 -0,2% -7,1% -13,6% t.o.v. t.o.v. Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het vierde kwartaal van 2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 7,1% hoger in vergelijking met een jaar eerder en maar liefst 20, hoger dan vorig kwartaal. 3
700.000 Verkoopprijzen per kwartaal 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Voor 2013 is wel voor alle woningtypen duidelijk sprake van een afvlakking van de prijsdaling. Appartementen stegen zelfs landelijk zowel in vergelijking met een kwartaal als met een jaar eerder in prijs. Voor Nederland gemiddeld zijn de prijzen van de duurdere woningtypen het hardst gedaald: de tweekappers en vrijstaande woningen. Tussenwoningen en appartementen daalden minder in prijs. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het vierde kwartaal 2013 komt uit op 207 duizend euro. 4% 2% Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 2,4% 1,1% 1, -2% -4% -1,9% -0,3% -0,4% -0,7% -0,8% -2, -1,9% -2,7% -6% -8% -6,9% t.o.v. t.o.v. Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's nog steeds iets lager. Ten opzichte van vorig kwartaal noteren echter de meeste regio's en woningtypen een prijsstijging. Maar ook hier geldt: bij een laag aantal transacties is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en kan men beter naar de ontwikkeling van woningen totaal te kijken. Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 1,5% hoger, ten opzichte van een jaar eerder 1,1% lager. Het lijkt erop dat de woningprijzen aan het uitbodemen zijn. 4
2008-4 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn tot medio 2013 sterk opgelopen. Het duurde in sommige regio's twee keer zo lang tot een woning verkocht was als voor de crisis. In 2013 is landelijk een voorzichtige daling van de verkooptijden zichtbaar. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het vierde kwartaal uit op 154 dagen, circa vijf maanden. 3 Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 25% 2 15% 1 5% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 11,6% en voor nieuw aanbod op 17,1%. 5
12% Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 1 8% 6% 4% 2% Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (zowel absoluut als relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het vierde kwartaal uit op 5,5%. 3 Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 26% 25% 22% 2 15% 1 5% 3% 2% 6% 7% 12% 12% 7% 7% 8% 16% 14% 14% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 2e kwartaal 2008 4e kwartaal 2013 Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het vierde kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 25%. (wanneer een percentage van wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen) 6
1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Aantal woningen in aanbod per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is toegenomen. Dit kwam doordat het aantal transacties sterk was teruggezakt, terwijl de toestroom van nieuw aangeboden woningen min of meer op peil bleef. Sinds 2012 kwamen er echter ook steeds minder nieuwe woningen op de markt. Nu in 2013 de transacties weer aantrekken, is er inmiddels een jaar lang sprake van een daling van het aantal woningen in aanbod. Voor Nederland totaal gaat het in het vierde kwartaal 2013 om ruim 162 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan 35 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. 1 5% Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 4,3% 2, -5% -1-15% -2-25% -3,3% -4,3% -3,2% -3,2% -7,1% -12,9% -12,5% -11,6% -14,5% -20,2% t.o.v. t.o.v. Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 7,8% lager dan vorig jaar. Dat is het vierde achtereenopvolgende kwartaal dat het woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk 2,2% gedaald. Het aanbod aan tussen- en hoekwoningen laat landelijk de grootste daling zien. 7
Verdeling van het huidige woningaanbod 29% 21% 21% 16% 13% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 3 van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 26%, tussenwoningen 19% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio. 7 Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 6 5 4 3 2 21% 1 De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het vierde kwartaal van 2013 bestond 21% van al het totale woningaanbod uit nieuw aanbod, dat dus in datzelfde kwartaal op de markt is gekomen. 8
700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - Vraagprijzen per kwartaal Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Inmiddels dalen de vraagprijzen harder dan de transactieprijzen. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen niet of nauwelijks wijzigen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld. 2% 2% 1% 1% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 1,7% 1,1% 0,5% 0,3% 0, 0, 0, -0,1% -0,5% -1, -1,2% -2,8% t.o.v. t.o.v. De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het vierde kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het vierde kwartaal 2013 uit op 274 duizend euro. Dit is 0,4% lager dan vorig kwartaal en 3,2% lager dan vorig jaar. 9
2008-4 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 - Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont. 700 Looptijd van het aanbod per kwartaal 600 500 400 300 200 100 0 Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het vierde kwartaal 2013 stonden woningen in Nederland gemiddeld 428 dagen in aanbod, circa 14 maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6). 10
6 5 51% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal) 4 3 2 1 26% 2 19% 16% 15% 9% 12% 8% 7% 7% 8% 2% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 2e kwartaal 2008 4e kwartaal 2013 Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment meer dan de helft van de woningen een jaar of langer te koop. 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) De krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 18, de laagste waarde sinds eind 2010. Een krapte-indicator van 18 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 18 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. 11
Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 30, 20, 19,2% 24,2% 19,3% 15, 14,5% 10, 0, -10, -20, -30, -40, -1,6% -15,7% -22, -23,5% -23,1% -26,7% -28,7% Sinds begin van de crisis Sinds begin van de eeuw Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 16,9% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert nog een plus, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd ruim 23% meer waard. 12