B en W Voorblad Onderwerp Evaluatie spelregels, courtage en fee Datum Kenmerk B en W datum 25 januari 2016 23 februari 2016 Naam steller Teammanager Team Portefeuillehouder Margo van der Meer Mariska Versleijen Ruimtelijke Ontwikkeling Jan Loonen Gebaseerd op programmabegroting Ja Venray economisch actief Financiële dekking Bijgevoegde adviesnota integraal openbaar Juridische gevolgen Fatale termijnen Personele/organisatorische gevolgen N.v.t. Ja, integraal openbaar N.v.t. N.v.t. N.v.t. Per direct Voorafgaand instemming c.q. advies gevraagd aan Alg. dir. OR GO Akkoord? Bevoegd orgaan B en W Commissie: Via griffie aanbieden aan de Commissie Werken en Besturen Advies/voorstel 1. De spelregels omtrent reservering particuliere bouwkavels aan ontwikkelaars/aannemers handhaven met inachtneming van de wijziging genoemd in de nota, een en ander conform bijlage 1. 2. De courtage voor makelaars bij de verkoop van particuliere bouwkavels handhaven conform bijlage 2. 3. De fee voor ontwikkelaar/aannemers bij de verkoop van particuliere bouwkavels handhaven conform bijlage 2. Akkoord Bespreken Beslissing Burgemeester Wethouder Loonen Wethouder Busser Wethouder Peeters Wethouder van der Putten Secretaris
Adviesnota aan B en W Onderwerp Evaluatie spelregels, courtage en fee Datum 25 januari 2016 Naam steller Margo van der Meer Kenmerk Teammanager Mariska Versleijen Team Ruimtelijke Ontwikkeling Voorstel 1. De spelregels omtrent reservering particuliere bouwkavels aan ontwikkelaars/aannemers handhaven met inachtneming van de wijziging genoemd in de nota, een en ander conform bijlage 1. 2. De courtage voor makelaars bij de verkoop van particuliere bouwkavels handhaven conform bijlage 2. 3. De fee voor ontwikkelaar/aannemers bij de verkoop van particuliere bouwkavels handhaven conform bijlage 2. Aanleiding Op 20 januari 2015 heeft u de afspraken die in de Woontafel gemaakt zijn, vastgesteld. Het betrof afspraken over: - spelregels bij reservering particuliere bouwkavels aan ontwikkelaars/aannemers; - invoeren van courtage voor makelaars bij de verkoop van particuliere bouwkavels; - invoeren van een fee voor ontwikkelaars/aannemers bij de verkoop van particuliere bouwkavels. Ten tijde van vorengenoemde nota golden de afspraken nog niet voor Brabander Aan den Heuvel omdat onze partner in de samenwerking er nog mee in moest stemmen. Die instemming is gekomen waarmee de spelregels, courtage en fee voor alle gemeentelijke woningbouwexploitaties geldt. Afgesproken is dat deze maatregelen na 1 jaar worden geëvalueerd. Onderstaande nota betreft de evaluatie. Spelregels In het afgelopen jaar is aan een 3-tal aannemers/ontwikkelaars een reservering verstrekt voor bouwkavels nl. in Heide, Oirlo en Castenray. In Heide en Castenray heeft dat inmiddels geleid tot een daadwerkelijke verkoop. Het enige onderdeel van de spelregels waar tot op heden een uitzondering op is gemaakt is de rentevergoeding. In de regels staat: Indien de ontwikkelaar na 1 jaar de reserveringsperiode wilt verlengen zal er door de gemeente een optierente worden gevraagd conform de reguliere rekenrente van de gemeente. Deze optierente geldt vanaf 1 jaar na het verkrijgen van de reservering tot aan de feitelijke afname van de grond. Gebleken is dat 1 jaar, zeker in Heide en Oirlo niet voldoende is. Indien de ontwikkelaar/aannemer geconfronteerd wordt met een rentevergoeding, maakt dit de financiële haalbaarheid van het plan alleen nog maar lastiger. Voorgesteld wordt om deze regel te schrappen. Daartegenover staat dat bij een verlenging na 1 jaar, de gemeente de mogelijkheid heeft de reservering te beëindigen, met een opzegtermijn van 2 maanden indien zich een andere gegadigde heeft gemeld voor diezelfde grond. In die 2 maanden heeft de ontwikkelaar/aannemer nog de mogelijkheid de grond te kopen. Maakt hij daar geen gebruik van dan krijgt de 2 e gegadigde een reservering. Pagina 1 van 3
Adviesnota aan B en W Courtage In het afgelopen jaar is tweemaal courtage aan een makelaar toegekend. Eenmaal een courtage van 3.000,- en eenmaal van 4.000,--. Fee Tot nu toe komt er 1 ontwikkelaar voor een fee voor 5 kavels (5x 1.500,--) in aanmerking mits deze kavels ook daadwerkelijk verkocht worden. Bij het schrijven van deze nota waren er 4 van de 5 verkocht. In de regels inzake toekenning courtage/fee hoeft niets gewijzigd te worden. De voorwaarden wanneer je in aanmerking komt voor een courtage/fee zijn duidelijk. Voorgesteld wordt om de spelregels, met wijziging, de courtage en de fee te handhaven. Beoogd resultaat Het verkopen van meer particuliere bouwkavels door middel van samenwerking met marktpartijen. Argumenten Voor 1 1. De wijziging van de spelregels is benodigd vanwege de financiële uitvoerbaarheid van bouwplannen. De marges voor ontwikkelaars/aannemers zijn niet meer zo groot als voorheen. Een rentevergoeding bemoeilijkt nieuwe ontwikkelingen. Voor 1, 2 en 3 1. De afspraken zijn bedoeld als stimulans voor de verkoop van particuliere bouwkavels. Voor 2 en 3 2. De courtage/fee is redelijk gezien de werkzaamheden wie verricht worden door de marktpartijen die in wezen niet meer verricht hoeven te worden door de gemeente. Integraliteit/Relatie met andere beleidsvelden Afgestemd met het verkoopteam en een delegatie van de woontafel. Kanttekeningen/risico's Communicatie Financiële gevolgen De betaalde courtage/fee komt ten laste van die grondexploitatie waar de kavel verkocht wordt. De financiële gevolgen tot nu toe zijn: 3.000,-- ten laste van Laagheide. en 4.000,-- ten laste van Castenray. Indien de 5 projectmatige bouwkavels in Castenray allen verkocht worden, komt ook deze fee ten laste van Castenray: 7.500,--. Pagina 2 van 3
Adviesnota aan B en W Tegenover deze kosten staat de verkoop van kavels. Het voordeel kan niet worden berekend omdat je niet weet of de kavels anders niet of pas later verkocht zouden zijn. Daarnaast hoeven er, met name in het geval van de courtage, minder kosten (uren) gemaakt te worden. Personele/organisatorische gevolgen Juridische gevolgen/rechtmatigheid Fatale termijnen Vervolgtraject besluitvorming Evaluatie Bijlagen 1. Spelregels reservering aannemers/ontwikkelaars 2. Courtage/fee voor makelaars, aannemers/ontwikkelaars. Naslagwerk Pagina 3 van 3
Bijlage 1 Behorende Woontafel; uitwerking afspraken. Het doel van deze subwerkgroep is het opstellen van de spelregels voor de verkoop van gemeentekavels aan ontwikkelaars. Het betreft hier kavelverkoop voor woningbouw. Particulieren kunnen zich zelf melden bij de gemeente, waarna de reguliere algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente gehanteerd worden. 1. Reservering. Om een nieuwbouwplan te realiseren op een van de gemeente kavels kan de ontwikkelaar van de gemeente een reservering krijgen voor een periode van 1 jaar. De ontwikkelaar behoeft de goedkeuring van de gemeente, waarbij zij een afweging maakt over de reële haalbaarheid van het plan en de professionaliteit van de desbetreffende ontwikkelaar. 2. Verlenging Indien de ontwikkelaar na 1 jaar de reserveringsperiode wilt verlengen is dat alleen mogelijk indien zich nog geen andere gegadigde voor diezelfde grond gemeld heeft. De verlenging geldt in beginsel voor 6 maanden. Maar indien zich in die periode alsnog een andere gegadigde meldt heeft de gemeente de mogelijkheid de reservering te beëindigen, met een opzegtermijn van 2 maanden In die 2 maanden heeft de ontwikkelaar/aannemer nog de mogelijkheid de grond te kopen. Maakt hij daar geen gebruik van dan krijgt de 2 e gegadigde een reservering. 3. Inspanningsverplichting. De reservering wordt onder een aantal voorwaarden gedaan. Dit betreft de onderstaande onderdelen, welke in tijd worden uitgezet. - Principeverzoek: Binnen 6 weken na het verlenen van de reservering dient er door ontwikkelaar een principeverzoek te zijn ingediend. In dit principeverzoek moet minimaal de concept verkaveling worden aangegeven, evenals enkele esthetische referentiebeelden. Het principeverzoek moet binnen 3 maanden na het afgeven van de reservering akkoord zijn bevonden. - Start verkoop: Binnen 3 maanden na de verkrijging van een akkoord op het principeverzoek dient de ontwikkelaar het plan, al dan niet gefaseerd, in verkoop te brengen via een gerenommeerde makelaar die het op de reguliere woonsites plaatst. Om het plan in verkoop te brengen wordt er verwacht van ontwikkelaar dat onderstaande onderdelen hier deel van uit maken; - verkoopbrochure met prijslijst - bouwbord / projectbord - website (portal venray bloeit) - Omgevingsvergunning: Indien 50% van de (gefaseerde) woningen opschortend verkocht zijn, zal de ontwikkelaar de omgevingsvergunning aanvragen. Indien er binnen de gestelde tijdsperioden niet wordt voldaan aan de eisen, zal de reservering van rechtswege eindigen, onvoorziene omstandigheden daargelaten, waardoor
de gemeente direct aan nieuwe partners een reservering kan afgeven. 4. Koopovereenkomst. Zodra ontwikkelaar 70% van de woningen heeft verkocht zal de reservering worden omgezet in een koopovereenkomst met de gemeente. 5. Afname grond. In nader overleg met de gemeente bestaat de mogelijkheid om de gronden rechtstreeks van gemeente aan derden kopers te leveren (abc levering). Indien er onverkochte woningen worden gebouwd in opdracht van de ontwikkelaar zal door de ontwikkelaar de grond en btw betaald moeten worden conform onze algemene grondverkoopvoorwaarden. Indien er een wijziging van het bestemmingsplan dient plaats te vinden door bijvoorbeeld een nieuwe verkaveling, zullen bovenstaande termijnen in overleg met de gemeente worden aangepast. De kosten voor het wijzigen van de bestemming zijn voor rekening van de aanvrager.
Bijlage 2 Behorende bij de nota: Woontafel; uitwerking afspraken. De courtage voor de makelaars bedraagt: Kavelgrootte < 400 m2 Kavelgrootte 400 700 m2 Kavelgrootte > 700m2 3.000,- (3,26 % van de koopsom excl. btw) 3.500,- ( gemiddeld 2,17% van de koopsom excl. btw) 4.000,- ( < 2,17% van de koopsom excl. btw) De fee voor de ontwikkelaars bedraagt: Kavelgrootte < 400 m2 Kavelgrootte 400 700 m2 Kavelgrootte > 700m2 1.500,- (1,63 % van de koopsom excl btw) 1.750,- (gemiddeld 1,08% van de koopsom excl. btw) 2.000,- ( < 1,08% van de koopsom excl. btw) Indien sprake is van de realisatie van sociale huur bedraagt de fee: Kavelgrootte < 400 m2 750,- Kavelgrootte 400 700 m2 875,- Kavelgrootte > 700m2 1.000,- Indien sprake is van grondprijs berekend via residuele methode bedraagt de fee Kavelgrootte < 400 m2 Kavelgrootte 400 700 m2 Kavelgrootte > 700m2 1,63 % van de koopsom excl. btw 1,08 % van de koopsom excl. btw < 1,08 % van de koopsom exc. btw* * Wordt bezien in relatie tot koopsom bij het hanteren van de reguliere grondprijs. Voorbeeld: Op een perceel van 1200 m2 worden reguliere appartementen gerealiseerd. De grondprijs moet residueel worden bepaald. De koopsom bij grondgebonden woningbouw is 276.000 ( 230 x 1200 m2). De fee is bij deze reguliere prijs 2.000,-- ofwel 0,72% van de koopsom. Dit percentage is dan uitgangspunt voor het bepalen van de fee bij de residuele koopsom. Bij een residuele koopsom van bijv. 200.000,-- bedraagt de fee aldus 0,72% daarvan en dat is 1.440,-- De bij de woontafel aangesloten makelaars hebben een overzicht gemaakt van de werkzaamheden die zij verrichten ten behoeve van de verkoop van de particuliere kavels. Voor de aannemers/ontwikkelaars gelden dezelfde werkzaamheden waarbij uiteraard al een deel van die werkzaamheden onder hun reguliere werkzaamheden vallen: Kopersbegeleiding: Ten behoeve van de kopers(s) zal door de makelaar de navolgende zaken worden verzorgd: - Informatie aan en begeleiding van kopers;
- Bemiddeling inzake aankoop; - Tussentijds informeren over het verloop van de verkoop betreffende bouwkavel; - Een optimale be- en afhandeling van vragen. Werkzaamheden Gemeente Venray; - Vastlegging reserveringen; - Informatieverstrekking aan makelaars. Promotie en overige werkzaamheden: In de courtage zijn de volgende werkzaamheden begrepen: - Informatie verstrekken naar kandidaat kopers; - Het voeren van gesprekken met kandidaat kopers; - Het opmaken van de koopovereenkomst (conform model gemeente); - Notariële afwikkeling richting notaris; - Het plaatsen van advertenties en verrichten van andere commerciële uitingen en promotionele activiteiten; - Plaatsing aanbod op de diverse internetsites; Verkoopkosten: Voor rekening van de makelaars komen de volgende kosten: - Vervaardigen en plaatsen van advertenties ( naar inzicht van de makelaars); - Plaatsingskosten internet; Overige promotionele activiteiten in overleg en eventueel voor gezamenlijke rekening: - Georganiseerde speciale verkoopacties (b.v. deelname woonevents); - Bebording planlocaties en toegangswegen.