B & W datum 3 april 2017 Team Concern Naam steller Roel Reijnders Portefeuillehouder Ike Busser/Lucien Peeters

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "B & W datum 3 april 2017 Team Concern Naam steller Roel Reijnders Portefeuillehouder Ike Busser/Lucien Peeters"

Ida Willemsen
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Onderwerp Tariefberekening accommodatie Jerusalem Zaaknummer Teammanager B & W datum 3 april 2017 Team Concern Naam steller Roel Reijnders Portefeuillehouder Ike Busser/Lucien Peeters Openbaarheid Ja, Per direct. Bevoegd orgaan B & W Ter kennisname Aanbieden via de Griffie ter bespreking aan Commissie Leven ADVIES 1. De in de bijlage opgenomen tarieven vaststellen als basis voor de verdere uitwerking van het beheer en exploitatieplan van de accommodatie Jerusalem. 2. Deze nota naar de griffie sturen ter bespreking in de commissie Leven. 3. De opzet van een nieuwe beheersorganisatie verder uitwerken.

2 Aanleiding Bij de behandeling van de nota over de personele afbouw van Kunstencentrum Jerusalem op 21 februari heeft de gemeenteraad een motie aangenomen met betrekking tot de beëindiging van de activiteiten Kunstencentrum Jerusalem. In deze motie roept de gemeenteraad het college op om: Te starten met een plan van aanpak voor het gebouw om op korte termijn invulling te kunnen geven aan het gebouw voor mogelijke huurders; Dit plan van aanpak en inzicht in de mogelijkheden voor het nieuwe cursusjaar aan de commissie Leven voor te leggen op 20 april Door de portefeuillehouder Leven is hierover het volgende toegezegd: Voor de commissie van 20 april zal zo veel en zo duidelijk mogelijk informatie worden verzameld wat de tarieven voor gebruikers zullen zijn, en dit wordt afgezet tegen de kosten van het gebouw. Beoogd resultaat Een zo duidelijk mogelijk beeld van de tarieven die kunnen worden gehanteerd in het komende cursusjaar, waarop medewerkers en andere potentiële huurders hun beslissing kunnen baseren om van de faciliteiten van het gebouw Jerusalem gebruik te maken. Tevens is het doel een beeld te verkrijgen van de exploitatiekosten van het gebouw en wat de gemeente daarin bij moet dragen om de tarieven op een aanvaardbaar niveau te houden. Argumenten Voor de uitvoering van de motie is een werkgroep ingesteld bestaande uit vertegenwoordigers van: Kunstencentrum Jerusalem, vanuit hun kennis en betrokkenheid bij het gebouw. Cultura Venray, vanuit hun kennis van, aanjagende en verbindende rol voor het Venrayse cultuuraanbod. Gemeente Venray, vanuit kennis van accommodatiebeheer en kunst & cultuur Werkzaamheden De werkgroep is begonnen met een inventarisatie en taxatie van het gebouw. Daarbij is aan de orde gekomen: de huidige onderhouds-technische staat van het gebouw de ruimtes het aantal vierkante meters het verhuurbaar vloeroppervlak het niet verhuurbaar vloeroppervlak (gangen, trappen, sanitaire ruimtes, technische ruimtes) het gebruik (bezettingspercentage) de kosten van beheer en exploitatie de bestaande contracten Op basis van de verkregen informatie is berekend welke tarieven nodig zijn om bij een behoudend ingeschatte bezettingsgraad kostendekkend te zijn. Deze tarieven zijn afgezet tegen wat maatschappelijk aanvaardbare tarieven zijn en welke tarieven voor de huidige gebruikers noodzakelijk zijn om als zelfstandige verder te kunnen gaan. Tevens is als een op termijn haalbare ambitie een scenario berekend waarbij een hogere bezettingsgraad wordt gerealiseerd. We hebben bij de berekeningen een aantal uitgangspunten gehanteerd.

3 Uitgangspunten: Voor het gebouw en de huurders: Het gebouw blijft beschikbaar voor kunst en cultuur en bredere maatschappelijke doeleinden die, niet per definitie, maar wel bij voorkeur raakvlakken hebben met kunst en cultuur. In elk geval moeten gebruikers/huurders er aan bijdragen dat het gaat bruisen in het gebouw. We streven er naar dat het gebouw een creatieve broedplaats is. We willen synergie bewerkstelligen. De huurders van het gebouw kunnen elkaar aanvullen, versterken en inspireren. Het gebouw moet dan ook een plek zijn en hebben waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Toekomstige huurders zijn bereid om zelf te investeren in het gebouw: in het interieur, de uitstraling, de functie en de sfeer van het gebouw. We hanteren geen exclusieve rechten. Sommige huurders zijn aangewezen op een specifieke ruimte, zoals bijvoorbeeld de danszaal en de drumstudio. Zoveel mogelijk ruimtes zijn voor iedere huurder beschikbaar. Zo willen we de beschikbare ruimte in het gebouw optimaal benutten. Het gebouw heeft nu een gemiddelde bezetting van 20 %. Met name overdag en hoger in het gebouw is er leegstand. De ambitie is om te groeien naar een bezettingsgraad van 40%. De huidige gebruikers worden gestimuleerd hun werkzaamheden/activiteiten in het pand voortzetten. De tarieven zullen voor alle gebruikers redelijk en billijk moeten zijn. Atelier Jerusalem blijft een vaste huurder, maar hoeft geen vaste ruimte te hebben. Dichterbij blijft een vaste huurder en heeft een vaste ruimte. Commerciële partijen op sociaal en/of creatief gebied kunnen ook huren. Voor de berekening van het huur tarief: We hanteren een casco prijs: Voorzieningen zoals muziekinstallaties, ovens, instrumenten o.i.d. zullen in de vorm van servicekosten nog extra berekend moeten worden. Ruimtes zijn flexibel verhuurbaar. Dat wil zeggen, te huren voor een uur, een dag(deel) of een vaste periode. De huurprijzen worden beperkt gedifferentieerd naar omvang in clusters. Er wordt ook een korting toegepast naarmate je hoger in het gebouw komt. Het gebouw is 300 dagen in gebruik. Commerciële huurders betalen een commercieel tarief. De kosten voor beheer en exploitatie zijn het vertrekpunt voor de berekening van tarieven. Welke tarieven zijn nodig bij de huidige bezettingsgraad van het gebouw (20 %)? Deze tarieven worden afgezet tegen de tarieven die volgens de werkgroep en gebruikers marktconform zijn voor de sector. Er is onderzocht wat gangbare en voor de medewerkers van KCJ werkbare tarieven zijn voor vergelijkbare ruimten. Vanuit het maatschappelijk belang dat de gemeente Venray hecht aan het beschikbaar houden van een breed kunst en cultuur aanbod in het gebouw Jerusalem kan de gemeente bijdragen in de kosten van de exploitatie van het gebouw om zo de huurtarieven op een aanvaardbaar niveau te brengen.

4 Voor de exploitatie: De gemeente Venray is eigenaar van het pand maar zet het beheer en de exploitatie van het gebouw zo snel als mogelijk op afstand. Daarvoor zal een beheersorganisatie moeten worden opgezet. Dit zal nader moeten worden uitgewerkt. Kosten van het gebouw In bijlage 1 is een berekening opgenomen van de kosten van het gebouw, gebaseerd op de begroting van Kunstencentrum Jerusalem en de begroting van de gemeente Venray. Daarbij is tevens een berekening opgenomen van de ingeschatte toekomstige kosten van het gebouw. De huidige kosten bedragen , de geprognotiseerde kosten bedragen De afname wordt in grote mate verklaard door een lager dotatie in de onderhoudsvoorziening. Huurtarieven In bijlage 2 zijn de tarieven berekend die gehanteerd kunnen worden als we voor de sector markconforme prijzen hanteren. De prijzen zijn gebaseerd op onze inschatting van de markt en getoetst bij enkele medewerkers van KCJ die voor de keuze staan om als huurder in het gebouw Jerusalem verder te gaan. Ze zullen nog nader worden onderbouwd. De prijzen zijn tevens geclusterd naar omvang van de ruimte. Hierbij past een kanttekening: Er is een grote diversiteit in omvang van de ruimten. Door te clusteren wordt een ruimte van ca 25 m2 even duur als een ruimte van ca 50 m2. De vraag is opgeworpen of toekomstige gebruikers deze verschillen aanvaardbaar vinden. Tevens is er een kortingspercentage per etage toegepast en is er een opslag berekend voor huur per uur per blokdeel (4uur) en per dag. De tarieven moeten als indicatief en richtinggevend worden beschouwd. In de tabel is tevens inzichtelijk gemaakt welke prijzen bij het huidig gebruik noodzakelijk zijn om kostendekkend te zijn. Deze prijzen liggen beduidend hoger en zijn voor de cultuursector niet haalbaar. Wat gaat het ons dan kosten Op basis van het huidig gebruik van het gebouw hebben we een prognose gemaakt van de opbrengst van het gebouw tegen marktconforme tarieven, afgezet tegen de kosten. Daaruit blijkt dat de gemeente een bedrag van toe zou moeten leggen in de exploitatie van het gebouw. Dit is gezien het belang dat gehecht moet worden aan het behoud van de activiteiten op het gebied van kunst en cultuur die momenteel in het gebouw plaatsvinden, een verantwoorde keuze. We verwachten bovendien dat het gebruik toe kan nemen waardoor deze kosten gereduceerd kunnen worden. Risico s Onder de berekeningen liggen aannames over het gebruik. Het daadwerkelijk gebruik zal afwijken. Kanttekeningen Zie risico s. Communicatie Deze nota ter bespreking zenden naar de commissie Leven. De tarieven bekend maken aan belanghebbenden: docenten KCJ en potentiele nieuwe huurders.

5 Medewerkers KCJ op de hoogte stellen van de indicatieve tarieven. Zij kunnen deze gebruiken bij de afweging over hun toekomst. Financiële gevolgen Het tekort in de geprognotiseerde opbrengsten valt weg tegen de lagere berekende onderhoudskosten. Er wordt gestreefd naar een hogere bezettingsgraad. Meeropbrengsten als gevolg daarvan blijven beschikbaar binnen het cultuurbudget. Personele/organisatorische gevolgen Juridische gevolgen Rechtmatigheid Fatale termijnen Vervolgtraject besluitvorming Er dient een voorlopig exploitatieplan te worden opgesteld en tevens dient een voorstel te worden gemaakt op welke wijze beheer en exploitatie van het gebouw in de toekomst georganiseerd gaat worden. Evaluatie Bijlagen Bijlage 1: Overzicht kosten gebouw Bijlage 2: Tarieven en geprognotiseerde opbrengsten Naslagwerk

Vergelijkbare documenten

Adviesnota aan gemeenteraad

Adviesnota aan gemeenteraad Onderwerp Beëindiging activiteiten Kunstencentrum Jerusalem Datum 13 januari 2017 Naam steller Roel Reijnders Kenmerk nvt Teammanager Hans Killaars Team Concern 1. Het college een budget van 2.540.000