Raadsvoorstel 2005/9961 Onderwerp Stedenbouwkundig concept Toolenburg Zuid Portefeuillehouder R.J.H. van der Riet Steller M.A. Heemstra Collegevergadering 12 april 2005 Raadsvergadering Samenvatting Op basis van de structuurvisie Toolenburg Zuid, waarin de ambities van het Manifest en het plan van Steven Holl zijn vastgelegd is in samenwerking met de andere grondeigenaren Ymere en De woonmaatschappij een hoogwaardig stedenbouwkundig concept ontwikkeld. Daarbij is tevens rekening gehouden met de doelstelling van het beleidsplan wonen en de gewenste milieuambities. Daarnaast zijn we erin geslaagd om een aantal woningen te realiseren in het goedkope koopsegment. Voorgesteld wordt om dit stedenbouwkundig concept vast te stellen alvorens tot verdere uitwerking wordt overgegaan en een voorstel voor een beoogde PPS wordt voorgelegd. Inleiding Begin 2004 hebben wij de structuurvisie Toolenburg-Zuid vastgesteld. Partijen hebben vastgesteld dat de uitvoering van het plan van Steven Holl financieel niet haalbaar bleek. Wel zijn de belangrijkste ambities ervan overgenomen namelijk en een centraal groen en watergebied met een ringvormige ontsluitingsstructuur en sterke stedenbouwkundige onderdelen zoals bijzondere hoogbouw nabij de zuid-tangent en verschillende typologieën woonmilieus. Belangrijkste vervolgstap in 2004 was om op basis van de gestelde ambities een hoogwaardig stedenbouwkundig plan en architectuurbeeld te ontwikkelen, maar tegelijk ook de doelstellingen uit het beleidsplannen wonen en milieu te realiseren. December 2004 bleken wij en de mede grondeigenaren (Woonmaatschappij en Ymere) onvoldoende vertrouwen te hebben in het op dat moment ontwikkelde stedenbouwkundig plan. Onder andere de markttechnische vertaling van het concept en de economische haalbaarheid van het plan zijn als onaanvaardbaar geconstateerde risico s aangemerkt. Een en ander heeft geleid tot noodzakelijke bijstellingen van het concept. In het thans ontwikkelde stedenbouwkundige concept worden, door alle partijen, de ambities, de uitgangspunten en de kwaliteit herkend waardoor Toolenburg Zuid zich zal onderscheiden van de tot nu toe gerealiseerde (Vinex) woonwijken. Dit concept is op 10 maart 2005 aan u gepresenteerd en toegelicht. Omdat u daarbij heeft aangegeven zo snel mogelijk hierover een debat te willen voeren willen wij, voordat tot verdere uitwerking wordt overgegaan weten of u met dit planconcept kunt instemmen.
Volgvel 2 Begrenzing plangebied: Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de bestaande wijk Toolenburg en het Sportcomplex. De oostelijke grens ligt ca. 175 m ten oosten van de bebouwing langs de Hoofdweg westzijde. De zuidelijke grens vormt de bestaande Bennebroekerweg en de westelijke grens de Nieuwerkerkertocht. De ontsluiting van het plangebied op de Nieuwe Bennebroekerweg maakt onderdeel uit van het plan. Er zijn langzaam verkeer verbindingen voorzien met de bestaande wijk. De strook tussen de bestaande en Nieuwe Bennebroekerweg ten zuiden van het plangebied maakt geen deel uit van het plan, aangezien dit een onderdeel is van de gebiedsvisie Zuidrand Hoofddorp in het kader van het stadsontwikkelingsplan Hoofddorp. Het Stedenbouwkundige concept: In het stedenbouwkundig concept is het centrale water en groengebied als belangrijkste ambitie verder uitgewerkt tot een centraal park waaraan gewoond wordt. De stedenbouwkundige opzet leent zich heel goed voor wat compacte bouw met laagbouwwoningen waarvan de kwaliteit niet ligt in de ruime tuin, maar in de kwaliteit van de buitenruimte. De woontorens fungeren als zeef tussen recreatieplas en het centrale park. Gebleken is dat het inpassen van een poldervoid-achtig gebouw met gestapelde woningen afbreuk zou doen aan het planconcept. Daarnaast zien de mede grondeigenaren ook afzetrisico s, aangezien met de torens al een aanzienlijk contigent gestapelde woningen in het plan is opgenomen. Het plan onderscheid zich qua ruimtegebruik van de gerealiseerde (Vinex) wijken door meer groen en water, minder uitgeefbaar terrein, meer stapeling en een lagere gemiddelde woningdichtheid. In het bijgevoegde document zijn bovengenoemde hoofdkenmerken van het plan nader beschreven. De ontsluiting en parkeren: De ontsluitingsstructuur is niet langs het park gesitueerd maar loopt door de woongebieden, zodat het wonen aan het park ten volle benut kan worden. Het parkeren voor de eengezinswoningen zal zoveel mogelijk worden opgelost in binnenhoven. Voor de gestapelde bouw zal het parkeren in gebouwde voorzieningen worden ondergebracht danwel half verdiept uit het zicht in het glooiende landschap. Bij de nadere uitwerking zal worden onderzocht of dit kan worden uitgegeven. Hierbij zijn beheerbaarheid en sociale veiligheid belangrijke criteria. Groen en Water: Het parkgebied wordt ruimtelijk gezien een zijkamer van de recreatieplas. De reden overigens dat er geen directe waterverbinding met de recreatieplas tot stand kan worden gebracht komt vanwege de aanwezigheid van een belangrijke leidingenzone welke evenwijdig aan het tracé van de Zuidtangent ligt, alsmede vanwege het feit dat het water langs de Nieuwerkerkertocht een ander peilvak betreft dan de recreatieplas. Uit een haalbaarheidsonderzoek, waar het Hoogheemraadschap bij is betrokken, blijkt dat het risico van opbarsten van de ondergrond bij de waterpartij te verwaarlozen is. Wel zal vanwege de zanderige bodem het opstijgend kwelwater de waterkwaliteit kunnen beïnvloeden. Nader grondonderzoek zal meer gegevens opleveren om een beter inzicht te krijgen in de te verwachten waterkwaliteit en te bepalen of en welke maatregelen nodig zijn om die te verbeteren. Duidelijk is wel dat deze problematiek niet afhankelijk is van de in het planconcept voorgestelde waterstructuur.
Volgvel 3 Milieu: In het planconcept kan worden voldaan aan de milieueis om zoveel mogelijk schoonwater van daken en verharding af te koppelen. Programma De plancapaciteit is minimaal 1050 woningen en voldoet daarmee aan het uitgangspunt van het Manifest en de structuurvisie. Hiervan zijn er 160 gestapeld en 890 grondgebonden woningen. Er is een bijzonder woningbouw programma ontwikkeld voor Toolenburg Zuid. Met dit programma van goedkoop en duur én de grote mate van stapeling (in het dure segment) zal ook in programmatische zin het onderscheidend karakter van Toolenburg-Zuid tot uitdrukking komen. Het percentage sociale huurwoningen bedraagt 30 % hiervan zijn 160 grondgebonden huurwoningen met een huur van 450 opgenomen en 40 gestapelde huurwoningen met een huur van 325. Daarnaast zijn er 50 starterskoopwoningen opgenomen. Hiermee wordt met name het segment van de starters goed bediend. Het programma bestaat verder voornamelijk uit duurdere woningen voor doorstromers. Er zijn nauwelijks rijwoningen in het middensegment. Het programma wordt ingezet om ten eerste direct te voorzien in de woningvraag van starters en ten tweede om een bijdrage te leveren aan de doorstroming. Naast de woningen is er ruimte gereserveerd voor een onderwijsvoorziening ten behoeve van primair onderwijs. Financiën Het plan is in de huidige opzet doorgerekend en kent op dit moment een sluitende planexploitatie. Daarbij moet wel gerealiseerd worden dat het financiële eindresultaat voor een groot gedeelte bepaald zal worden door de VON prijzen die voor de woningen t.z.t. gevraagd kunnen worden. Op grond van de huidige marktinzichten zijn die prijzen bepaald waarbij, gezien het stadium van de planontwikkeling, enige terughoudendheid is betracht met het ramen van de VON prijzen. Gezien de ligging en de groene en ruime opzet kan Toolenburg-Zuid een zeer aantrekkelijke woonwijk worden en is het vertrouwen gerechtvaardigd dat dit ook in de prijzen tot uitdrukking kan komen. In 2001 is er een voorbereidingskrediet verstrekt van 450.000. Contractueel is met partijen afgesproken om de externe kosten tussen de partijen te verdelen en de interne kosten vooralsnog voor eigen rekening te nemen en later ten laste te brengen van de exploitatie in te brengen in de PPS. In middels hebben de uitgaven, rekening houdend met genoemde afspraak, de grenzen van het krediet bereikt. Ten behoeve van het vervolgtraject is een extra krediet benodigd van 65.000 om het stedenbouwkundig plan af te maken en te beoordelen en een PPS contract op te stellen. Om ook de Bls subsidies conform de afspraken in het woningconvenant tussen het Rijk en de Stadsgewesten veilig te stellen, wordt gekoerst op een oplevering van de laatste woningen voor 2010. Vervolgtraject Na een positief besluit over het voorliggende stedenbouwkundige concept, zal het stedenbouwkundig plan verder worden uitgewerkt, een beeldkwaliteitsplan worden gemaakt en het woningbouwprogramma en financiële onderbouwing verder worden ingevuld en afgerond. Parallel aan het ontwerpproces zal een waterhuishoudings- en rioleringsstructuurplan gemaakt worden en kunnen de eventuele beheerconsequenties in beeld gebracht worden.
Volgvel 4 Intussen wordt de invulling van de, voor dit project beoogde PPS-constructie, nader voorbereid. Zoals het er nu naar uitziet zal die gevormd worden door 3 partijen te weten de Woonmaatschappij, Ymere en de gemeente Haarlemmermeer. De oorspronkelijke vierde partij, Van Wijnen, zal daar geen deel meer van uitmaken, voornamelijk vanwege hun kleine grondpositie (4%) als onderdeel van een PPS. Samen met Ymere en de woonmaatschappij wordt onderhandeld over de voorwaarden tot uitkoop. Na uw besluit zullen wij, naast een verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, programma en financiële onderbouwing een voorstel van samenwerking zo snel mogelijk een voorstel doen over de wijze van samenwerken Voorstel Op grond van het voorgaande besluit het college de raad voor te stellen om: 1. het stedenbouwkundig concept voor Toolenburg Zuid, zoals is gevisualiseerd in het document Toolenburg Zuid: stedenbouwkundig concept dd 7 april 2005 vast te stellen ; 2. Een gedifferentieerd woningbouw programma vast te stellen van minimaal 1.050 st. woningen bestaande uit: Ca. 30 % sociale woningbouw in de huursector (320 st.) bestaande uit : o 160 st grondgebonden starters huurwoningen (huur ca. 450) o 40 st. gestapelde jongeren woningen (huur ca. 325) o 120 st. middendure huur woningen (huur ca. 585), waarvan 60 gestapeld Ca. 5 % ( 50 st) goedkope (starters) koopwoningen van 145.000 Ca. 65 % (680 st.) dure koop woningen bestaande uit: o 60 gestapelde woningen van 300.000 o 620 st. grondgebonden woningen met koopprijzen variërend tussen 175.000 en 550.000 3. Een quick-scan uit te (laten) voeren naar de ruimtelijke- kwalitatieve en financiële gevolgen voor het introduceren van meer starters koopwoningen bovenop het woningbouwprogramma van 1.050 woningen, waarbij aangetekend dat de mede grondeigenaren negatief staan tegenover verdere verdichting van het woningbouwprogramma; 4. De resultaten van de quick-scan alsmede de reactie van de medegrondeigenaren aan u te rapporteren; 5. Met de medegrondeigenaren een administratief, organisatorisch en juridische Publiek-Private-Samenwerkings contract voor te bereiden voor de ontwikkeling van Toolenburg-zuid; 6. Vanuit de reserve Grondbedrijf een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren van 65.000 om het stedenbouwkundig concept verder te ontwikkelen tot een definitief stedenbouwkundig plan en een PPS contract op te stellen en later te laste te brengen van de exploitatie Toolenburg Zuid; 7. Daartoe vast te stellen de wijziging nr. 41 van de gemeentebegroting en nr. 5 van de begroting van het Grondbedrijf, beide voor het jaar 2005
Volgvel 5 Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, namens deze, de portefeuillehouder, R.J.H. van der Riet de secretaris, de burgemeester, dr. G.P.F. van den Boorn mr. A.Ph. Hertog Bijlage(n) Stedenbouwkundig concept Toolenburg Zuid dd. 7 april 2005
Raadsbesluit 2005/9961 Onderwerp Stedenbouwkundig concept Toolenburg Zuid De raad van de gemeente Haarlemmermeer; gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 8 april 2005 nummer 2005/9961; besluit: 1. het stedenbouwkundig concept voor Toolenburg Zuid, zoals is gevisualiseerd in het document Toolenburg Zuid: stedenbouwkundig concept d.d. 7 april 2005 vast te stellen ; 2. Een gedifferentieerd woningbouw programma vast te stellen van minimaal 1.050 st. woningen bestaande uit: Ca. 30 % sociale woningbouw in de huursector (320 st.) bestaande uit : o 160 st grondgebonden starters huurwoningen (huur ca. 450) o 40 st. gestapelde jongeren woningen (huur ca. 325) o 120 st. middendure huur woningen (huur ca. 585), waarvan 60 gestapeld Ca. 5 % ( 50 st) goedkope (starters) koopwoningen van 145.000 Ca. 65 % (680 st.) dure koop woningen bestaande uit: o 60 gestapelde woningen van 300.000 o 620 st. grondgebonden woningen met koopprijzen variërend tussen 175.000 en 550.000 3. Een quick-scan uit te (laten) voeren naar de ruimtelijke kwalitatieve en financiële gevolgen voor het introduceren van meer starters koopwoningen bovenop het woningbouwprogramma van 1.050 woningen, waarbij aangetekend dat de mede grondeigenaren negatief staan tegenover verdere verdichting van het woningbouwprogramma; 4. De resultaten van de quick-scan alsmede de reactie van de medegrondeigenaren aan u te rapporteren; 5. Met de medegrondeigenaren een administratief, organisatorisch en juridische Publiek-Private-Samenwerkings contract voor te bereiden voor de ontwikkeling van Toolenburg-zuid; 6. Vanuit de reserve Grondbedrijf een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren van 65.000 om het stedenbouwkundig concept verder te ontwikkelen tot een definitief
Voorstelnummer Volgvel 7 stedenbouwkundig plan en een PPS contract op te stellen en later te laste te brengen van de exploitatie Toolenburg Zuid; 7. Daartoe vast te stellen de wijziging nr. 41 van de gemeentebegroting en nr. 5 van de begroting van het Grondbedrijf, beide voor het jaar 2005. Vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, dr. M.J.E.M. van Dam mr. A.Ph. Hertog