uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Verzoek Voorschot servicekosten (art. 7:261 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tweede Jan Steenstraat 107 3 1074 CN AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 11-04-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 546,32 per maand is wel redelijk. Vanaf 1 december 2013 is het voorschot voor de servicekosten 141,84 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 21 november 2013 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Voorts ontving de Huurcommissie op 21 november 2013 een verzoek van de huurder, waarin huurder vraagt aan de Huurcommissie om het voorschotbedrag voor servicekosten te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 29 januari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek zijn twee rapporten opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ben het eens met de geadviseerde woningwaarderingspunten. Ik betaal 1000,00 per maand. Ik heb de verhuurder gevraagd om zoveel mogelijk meubilering te verwijderen en een aantal spullen achter te laten. De rest mocht ik weggooien van de verhuurder, omdat ik ook nog eigen huisraad had. Ik wilde van de verhuurder op papier wat ik weg mocht gooien. Ik heb veel op de vliering kunnen plaatsen, maar niet alles. Er staan dus nog spullen in de woning die ik eigenlijk niet wil. Het gaat om de volgende zaken die in het rapport staan: 2 bijzettafeltjes 2 nachtkastjes 2-eenpersoons matrassen 6 stoelen 1 rolkast een kookplaat Bij aanvang van de huurovereenkomst was er geen inventarislijst. III Beoordeling verzoek toetsing overeengekomen huurprijs Overeengekomen huurprijs Naar het oordeel van de commissie is voldoende komen vast te staan dat de huurovereenkomst is ingegaan op 15 augustus 2013 tegen een kale huurprijs van 800,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van 681,02 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 113 punten. De huurder en verhuurder hebben geen bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt het puntenaantal van de woonruimte per 15 augustus 2013 vast op 113. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 546,32 per maand. De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De verhuurder heeft in oktober 2013, dus kort na aanvang van de huurovereenkomst, naar tevredenheid van de huurder een wandcontactdoos in de keuken verplaatst en een extra wandcontactdoos bijgeplaatst. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Pagina 2 van 7
Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Hoogte leges Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 113 punten. De met ingang van 15 augustus 2013 overeengekomen huurprijs van 800,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 546,32 per maand met ingang van 15 augustus 2013 is redelijk. V Beoordeling in verzoek voorschotbedrag servicekosten De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, waaronder afrekeningen van het vorige jaar, en alles wat op de zitting is besproken. Servicekosten in de huurovereenkomst De huurder huurt de woonruimte sinds 15 augustus 2013. Vanaf die datum betaalt de huurder 200,00 per maand voor servicekosten. De huurder betaalt deze kosten als voorschot. Dit is vastgelegd in de huurovereenkomst. Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten? In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot vast te stellen op 21,67 per maand. De rapporteur heeft hierbij aangegeven dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst alleen de post "meubilering" zijn overeengekomen. Naar het oordeel van de commissie is dat niet juist. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de opbouw van de huurprijs bestaat uit de posten meubilering, gas, elektra en water. De commissie heeft daarom de rapporteur verzocht om een nader onderzoek in te stellen naar deze posten, rekeninghoudend met de onweersproken verklaringen van de huurder over de roerende zaken, die nog in de woning aanwezig zijn, maar niet onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Pagina 3 van 7
Dit nader onderzoek heeft plaatsgehad op 8 april 2014 en daaruit is het volgende gebleken: Meubilering. laminaat (ca. 35 m²) 700,00 hoekbank 200,00 wasmachine 250,00 eettafel 50,00 ladekast 50,00 koel/vriescombinatie 250,00 1.000,00 tafel 25,00 525,00 De gebruiksvergoeding voor de geschatte waarde van de goederen is 20 % per jaar. Voor duurzame gebruiksgoederen geldt een percentage van 10 %. Zijn de goederen ouder dan 5 respectievelijk 10 jaar, dan zal de rapporteur deze opnieuw waarderen, ook met een gebruiksvergoeding van 20% of 10 % per jaar op basis van de geschatte waarde. De rapporteur heeft de wasmachine, het laminaat en de koel/vriescombinatie aangemerkt als meer duurzame gebruiksgoederen. Gebruiksvergoeding per jaar 20% over 325,00 = 65,00 Gebruiksvergoeding per jaar 10% over 1.200,00 = 120,00 185,00 per jaar ofwel 15,42 per maand. Gas. In dit complex is sprake van een gasgestookte gemeenschappelijke c.v.- en w.w.- installatie. De verhuurder heeft geen gegevens verstrekt. De rapporteur houdt daarom als vergoeding voor verwarming, warmwater en koken, een bedrag aan op basis van de gemiddelde verbruiken, zoals deze in het bestand van de KWR (de afdeling Kwalitatieve Woningregistratie van het voormalige Ministerie van VROM) zijn opgenomen. In dit bestand staan de gemiddelde gasverbruiken van diverse typen woonruimten met diverse isolatievormen. Huurders woonruimte is een zelfstandige woning onder het dak met 2 verwarmde vertrekken en is goed geïsoleerd (label B) geïsoleerd. Het betreft hier een 2- persoonshuishouden. De KWR bepaalt het gasverbruik voor verwarming, warmwater en koken voor een zelfstandige woonruimte in een meergezinshuis op basis van het aantal verwarmde vertrekken, de ligging van de woonruimte en het bouwjaar. Als gemiddeld gasverbruik houdt de KWR voor een soortgelijke woonruimte 745 m³ (verwarming) + 300 m³ (warmwater) + 65 m³ (koken) = 1.110 m³ aan. Het gemiddelde tarief voor gas (incl. vastrecht, energiebelasting en BTW), zoals de energiebedrijven dit hanteerden, bedroeg volgens het CBS in 2012 0,772 per m³. Aan de hand van deze manier van berekenen komt de vergoeding voor het gasverbruik voor verwarming, warmwater en koken voor de onderzoeksperiode uit op 1.110 m³ x 0,772 = 856,92 Huurders aandeel bedraagt 856,92 per jaar ofwel 71,41 per maand. Pagina 4 van 7
Elektra. Het gaat hier om het elektraverbruik in deze woonruimte. De verhuurder heeft, ondanks uitdrukkelijk verzoek van de Huurcommissie, geen afrekennota en/of facturen van het energiebedrijf verstrekt. De rapporteur zal als redelijke vergoeding voor het elektraverbruik een bedrag aanhouden op basis van de verbruiken, zoals deze in het bestand van de KWR (de afdeling Kwalitatieve Woningregistratie van het voormalige Ministerie van VROM) zijn opgenomen. In dit bestand staan de gemiddelde elektraverbruiken. De KWR bepaalt het elektraverbruik op basis van het aantal personen. Als gemiddeld elektraverbruik houdt de KWR voor een 2-persoonshuishouden 2.664 kwh aan. Op basis van deze manier van berekenen komt de vergoeding voor het elektraverbruik voor de onderzoeksperiode uit op 2.664 kwh x 0,187 = 498,17. Huurders aandeel bedraagt 498,17 per jaar ofwel 41,51 per maand. Water. Deze kostenpost gaat over het waterverbruik van deze woonruimte. De verhuurder heeft geen facturen verstrekt. De rapporteur zal als redelijke vergoeding voor het water een bedrag aanhouden van 50% van de gemiddelde verbruiken, zoals de waterleidingbedrijven deze toepassen. Uit informatie van de waterbedrijven blijkt dat als gemiddeld waterverbruik 50 m³ water per persoon per jaar wordt aangehouden. Het betreft hier een tweepersoonshuishouden. Het jaarverbruik wordt daarom geschat op 100 m 3 water. De vergoeding voor het water komt op basis van deze gegevens uit op 100 m³ x 1,62 = 162,00. Huurders aandeel bedraagt 162,00 per jaar ofwel 13,50 per maand. Internet. De verhuurder heeft geen gegevens verstrekt waardoor de Huurcommissie geen inzicht heeft verkregen in deze kostenpost. Omdat geen inzicht is verkregen houdt de rapporteur volgens de beleidslijnen van de Huurcommissie als verschuldigd voorschotbedrag 0,00 aan. De huurder dient echter wel rekening te houden met het feit dat de verhuurder verplicht is elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat jaar in rekening gebrachte servicekosten met vermelding van de wijze van berekening daarvan dient te verstrekken. Nu de huurder voor de betreffende servicekosten geen voorschotbedrag(en) heeft voldaan vindt geen verrekening van betaalde voorschotten plaats. Daardoor dient de huurder de kosten die op deze kostenpost(en) betrekking hebben in één keer achteraf te betalen. Op basis van de resultaten van het nader onderzoek stelt de Huurcommissie het voorschot voor de servicekosten vast op 141,84 per maand. Zaaknummer De huurder betaalt een voorschotbedrag van 200,00 per maand. De Huurcommissie vindt dit bedrag te hoog. Daarom verlaagt de Huurcommissie het voorschotbedrag tot 141,84 per maand. Ingangsdatum nieuw voorschot De Huurcommissie heeft het verzoek om uitspraak op 21 november 2013 ontvangen. Het lagere voorschotbedrag gaat daarom in op 1 december 2013. Pagina 5 van 7
Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie het voorschot servicekosten. Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder, of verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. VI Beslissing Vanaf 1 december 2013 is het voorschotbedrag voor servicekosten 141,84 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 6 van 7
Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van tweemaal 25,00 terug. De verhuurder moet tweemaal 25,00 leges betalen. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en drs. P.J. van der Ham Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7