Recovery in review. Dutch Capital Markets Bulletin - 2011

Dutch Capital Markets Bulletin - 2011 Recovery in review Dutch direct property investment volume 2010 increased by 15% to a total of 6.1 billion. Investors mainly focused on the retail sector, followed by offices. Price polarisation between prime and secondary assets continued, with a downward pressure on prime initial yields in all sectors. Further recovery of the property investment market is expected to slow down, while refinancing will provide the market with continuing challenges.

2 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Voorwoord Het jaar 2010 stond in het teken van het verder aantrekken van de wereldwijde economie na de recessie van het jaar ervoor. Hoewel de economie er eind 2010 duidelijk beter voorstond dan in 2009, is het duidelijk dat deze nog steeds herstellende is van de crisis. Daarnaast is de dreiging van de Europese schuldencrisis vooralsnog afgewend, maar wel tegen aanzienlijke kosten. De vastgoedbeleggingsmarkt is structureel veranderd door de crisis. In onze Dutch Capital Markets Outlook van september 2010 kondigden we een nieuw tijdperk aan, met andere marktomstandigheden en ook met een blijvend andere risicoperceptie. Vastgoed wordt veel minder een financieel instrument en keert terug naar haar traditionele rol, te weten een langetermijnbelegging die beleggers een stabiel looptijdrendement kan opleveren en bescherming biedt tegen inflatie. Door de veranderde risicoperceptie richtten beleggers zich het afgelopen jaar, mede onder druk van financiers, op prime vastgoed met een laag risicoprofiel. Vooral de retail- en de woningsector profiteerden hiervan. De beleggingsvolumes in deze sectoren namen in 2010 dan ook aanzienlijk toe. Daarnaast was er een grote vraag naar gebouwen op A-locaties, van goede kwaliteit en met langjarige huurcontracten. Door de schaarste aan dergelijke beleggingsproducten scherpten aanvangsrendementen voor prime vastgoed aan, terwijl prijzen voor secundair vastgoed daalden. Deze polarisatie op de vastgoedbeleggingsmarkt zet naar verwachting door en zorgt voor een zich langzaam voltrekkend verder herstel. In dit Dutch Capital Markets Bulletin kijken wij terug en gaan wij nader in op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in 2010. Wij kijken naar de diverse vastgoedsectoren en naar partijen die het afgelopen jaar actief waren op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Ook geven wij een korte vooruitblik op de verwachtingen voor 2011. Het is aan de markt om die verwachtingen te overtreffen. Foreword The year 2010 was characterised by further recovery in the worldwide economy, after the recession of the previous year. Although the economy at the end of 2010 had improved from 2009, it is clearly still recovering from the crisis. The threat of a European debt crisis has currently been staved off, but only after paying a heavy toll. The property investment market was also subject to structural change because of the crisis. In the September 2010 edition of Dutch Capital Markets Outlook, we identified the arrival of a new era, with another set of market conditions and a risk perception that had been altered for good. Property will become less of a financial instrument and will return to its traditional role, namely a long-term investment that can offer investors a stable long-term rate of return and protection against inflation. Due to the changing perception of risk, and partly under pressure from finance providers, investors have, over the past year, focused on prime property with a low risk profile. The retail and residential sectors have benefited greatly from this shift, with investment volumes in these sectors increasing considerably in 2010. Furthermore, there was considerable demand for buildings at prime locations, with good qualities and long-term rental contracts. Due to the scarcity of suitable investment products, there was a drop in initial yields from prime property, which coincided with a decrease in the price of secondary property. This polarisation in the property investment market is expected to continue and will result in a slow rate of further recovery. This edition of Dutch Capital Markets Bulletin looks back and closely examines the Dutch property investment market in 2010. We take a look at the various property sectors as well as the companies that were active in the Dutch property investment market over the past year. We also offer a brief overview of our outlook for 2011. It remains to be seen whether the market will surpass these expectations. Eric de Clercq Zubli Managing Director Ruben Langbroek Head of Research

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 3 Economie Figure 1: Economic growth Euro-zone % 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0-2.0-4.0-6.0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Source: Global Insight (January 2011) Economy Figure 2: Relevant world trade volume % 15.0 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0-15.0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source: CPB (January 2011) Verdeeld internationaal economisch herstel De groei van wereldhandel en productie was in het begin van 2010 nog ongekend hoog, maar in de loop van vorig jaar is die gestaag afgenomen. De invoergroei in opkomende economieën, aanvankelijk de drijvende kracht achter de wereldwijde economische opleving, viel sterk terug. Diverse international economic recovery Growth in worldwide trade and production was still unfamiliarly high at the start of 2010, but gradually decreased during the course of last year. And the growth of imports in emerging economies, which has thus far been the driving force behind the worldwide revival, fell sharply. In hoogontwikkelde economieën is het herstel tot nu toe matig. Bovendien lopen de prestaties van land tot land sterk uiteen. Grote eurolanden als Duitsland en Frankrijk laten een gezonde groei zien. Vorig jaar groeide de Duitse economie met 3,6%, de snelste groei sinds de eenwording in 1991. Het land was daarmee de aanjager van het herstel in Europa. De Duitse regering verhoogde recent de groeiprognose voor 2011 naar 2,3%. Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich enkele perifere landen, waar de economische groei laag of zelfs negatief is en de werkloosheid hoog. In het eurogebied is de financiële onrust sinds het begin van dit jaar weer sterk toegenomen. Ierland en Portugal hebben onder druk van de omstandigheden recentelijk nieuwe, drastische bezuinigingen aangekondigd. To date, there has only been a moderate recovery in highly developed economies. Furthermore, the performances of individual countries have varied greatly, with major Euro-zone countries showing signs of healthy growth. Last year, the German economy grew by 3.6%, which is the fastest rate of growth since reunification in 1991. The country was thus the driving force behind the recovery in Europe. The German government recently increased its growth forecast for 2011 to 2.3%. At the other end of the spectrum, a few peripheral countries have experienced low or even negative economic growth, and have been hampered by high rates of unemployment. Within the Euro zone, financial unrest increased considerably once again since the start of the year. Under pressure from the economic climate, Ireland and Portugal recently announced new drastic cost-cutting measures. In veel hoogontwikkelde economieën zullen de gevolgen van bezuinigingen in de publieke sector steeds sterker merkbaar worden. Ook de particuliere bestedingen blijven naar verwachting zwak. De raming van de economische groei in het eurogebied voor 2011 bedraagt 1,25%. De risico s rond de internationale financiële en economische ontwikkelingen en daarmee de onzekerheid van deze ramingen zijn overigens groot te noemen. In many highly developed economies, the consequences of such cost cutting measures will become ever more apparent in the public sector. Private investment is also expected to remain at a low level. Estimated economic growth within the Euro-zone will be 1.25% in 2011. The risks associated with international financial and economic developments and thus uncertainty concerning this forecast can be regarded as sizeable.

4 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Figure 3: Dutch economic indicators % 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0-2.0-4.0-6.0 GDP Growth Unemployment rate CPI Source: CPB (December 2010) 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Figure 4: Crude oil prices per barrel USD 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source: CPB (December 2010) Positieve Nederlandse economische groei De Nederlandse economie is volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in 2010 met 1,7% gegroeid, terwijl de economische groei in 2009 nog negatieve cijfers liet zien (-3,9%). Deze groei werd vooral bereikt door de toename van de export. Komend jaar, wanneer de wereldhandel zich minder krachtig ontwikkelt, valt de groei naar verwachting licht terug tot 1,5%. Hoewel de economische ontwikkeling gematigder zal zijn, is een tweede recessie onwaarschijnlijk. In 2011 daalt de werkloosheid naar verwachting tot gemiddeld 5% van de beroepsbevolking. Ongeveer een jaar geleden piekte de werkloosheid op 5,6% van de beroepsbevolking. Sindsdien is de werkloosheid voortdurend afgenomen, tot 5,2% in oktober 2010. Inflatie stijgt door oplopende olieprijs In de tweede helft van 2010 nam de inflatie in Nederland toe tot 1,6%. De inflatie steeg in december 2010 naar 1,9%, het hoogste inflatiecijfer sinds maart 2009. Op jaarbasis bedraagt de inflatie in 2010 naar verwachting 1,3%, 10 basispunten hoger dan de inflatie over 2009. De toename kwam vooral door de gestegen prijzen van autobrandstoffen. De oplopende olieprijs kan een risico vormen voor de economie. Volgens het Internationaal Energie Agentschap (IEA) is de vraag naar olie in 2010 met 3,2% gegroeid, de sterkste groei in dertig jaar. Vooral de vraag vanuit China groeide aanzienlijk, onder meer omdat er minder steenkool werd gebruikt. Het IEA verwacht dat de vraag naar olie in 2011 minder sterk groeit dan in het afgelopen jaar. Voor 2011 wordt weliswaar uitgegaan van hogere energieprijzen, maar ook van een goedkopere dollar en een sterkere euro. De euro kwam onder druk te staan door de zorgen over de Europese schuldencrisis, maar onlangs is de waarde ervan weer gestegen. Positive Dutch economic growth According to the Central Bureau of Statistics (CBS), the Dutch economy grew by 1.7% in 2010, while economic growth in 2009 was still being expressed in negative figures (-3.9%). This growth can be attributed to an increase in exports. Next year, when world trade will develop at a steadier pace, growth is expected to shrink slightly to 1.5%. Although economic development will be more moderate, a second recession is improbable. In 2011, unemployment is expected to fall to 5% of the workforce. Approximately twelve months ago, unemployment peaked at 5.6% of the workforce. Since then, unemployment has decreased continuously, until it reached 5.2% in October 2010. Inflation increases due to rising oil prices In the second half of 2010, inflation in the Netherlands increased to 1.6%. In December 2010, inflation increased to 1.9%, the highest inflation figure since March 2009. On an annual basis, inflation in 2010 is expected to be 1.3%, which is 10 basis points higher than the inflation figure throughout 2009. The increase can primarily be attributed to price increases in car fuels. And these rising oil prices could pose a threat to the economy. According to the International Energy Agency (IEA), the demand for oil increased in 2010 by 3.2%, which is the sharpest growth in thirty years. Demand from China, in particular, increased greatly, primarily due to decreases in the use of coal. The IEA expects demand for oil in 2010 to grow less intensively than last year. That said, it has been assumed that there will be higher energy prices, a cheaper Dollar and a stronger Euro in 2011. The currency came under pressure because of concerns about the European debt crisis, but has been increasing in value of late.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 5 Vermogensmarkten Financial markets Figure 5: Interest rates % 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Interest Rate: Long Term Source: Global Insight (January 2011) Interest Rate: Short Term Figure 6: GPR-index Europe and Netherlands (2010 = 100) 130 120 110 100 90 80 70 60 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun-10 Jul-10 Aug-10 Sep-10 Oct-10 Nov-10 Dec-10 GPR Europe GPR Netherlands Source: GPR (January 2011) Geldmarkt blijft in onrustig vaarwater De Europese Centrale Bank (ECB) heeft zijn belangrijkste rentetarief onlangs gehandhaafd op 1%. De rente staat al sinds mei 2009 op hetzelfde historisch lage niveau. Ook blijft de extra liquiditeitssteun voor commerciële banken gehandhaafd. Dit vanwege de voortdurende onrust over de schuldencrisis. Bovendien is er in december 2010 een permanent EU-noodfonds aangekondigd ter stabilisering van de euro, het zogenaamde Europees Stabiliteitsmechanisme, dat medio 2013 ingaat. Het huidige noodfonds van 750 miljard is er om eurolanden te helpen, die hun schulden niet meer kunnen financieren. Het fonds leent geld op de kapitaalmarkt met garanties van eurolanden en het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Het is waarschijnlijk dat, zodra de ECB start met het afbouwen van de extra liquiditeitssteun, het rentetarief verhoogd wordt. Dit zal naar verwachting niet eerder gebeuren dan eind 2011. Money market still in troubled waters The European Central Bank (ECB) recently kept its main interest rate at 1%. The interest rate has been at this historically low level since May 2009. Extra liquidity support to commercial banks has also been retained, primarily because of continuous unrest concerning the debt crisis. In addition, a permanent EU emergency fund was announced in December 2010, with the aim of stabilising the Euro. This so called European Stability Mechanism, will be set up in the Euro zone as of mid-2013. The current 750 billon emergency fund aims to help Euro-zone countries that are no longer able to finance their debts. The fund borrows money on the capital market using guarantees from Euro-zone countries and the International Monetary Funds (IMF). It is likely that the ECB will raise the interest rate, once it starts with phasing out the extra liquidity support. Expectations are this will not happen earlier than year-end 2011. Kapitaalmarkt presteert positief De aandelenkoersen van de Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen lieten over 2010 een positief rendement zien. In dat jaar noteerde de GPR Europe index een rendement van gemiddeld 17%. Dit rendement werd vooral behaald dankzij de eindejaarsrally op de Europese aandelenbeurzen. Ten opzichte van de Europese GPR-index behaalde de Nederlandse GPRindex over 2010 weliswaar een lager rendement, te weten 15%, maar daarmee presteerde deze nog altijd beter dan de AEX, die over 2010 een stijging van 9% noteerde. Positive performance capital market The share price index for listed European property funds showed a positive return in 2010. In 2010, the GPR Europe index showed an average return of 17%. This return was achieved thanks to the end-of-year rally on European share markets. Compared to the European GPR index, the Dutch GPR index realised a lower return in 2010, namely 15%, although it still out-performed the AEX, which noted an increase of 9% over the course of 2010.

6 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Europese vastgoedbeleggingsmarkt European property investment market Figure 8: European transaction volumes Figure 9: Net investment by source of capital EUR bn 80 70 60 57 50 55 67 74 60 69 63 52 2% 3% 4% 2% 2% 11% 14% 13% 40 30 20 10 0 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 40 Q1 2008 31 Q2 2008 25 Q3 2008 17 Q4 2008 11 12 Q1 2009 Q2 2009 20 Q3 2009 25 Q4 2009 20 Q1 2010 24 23 Q2 2010 Q3 2010 36 Q4 2010 4% 4% 7% 7% 8% 9% 10% UK Germany France Global Sweden Netherlands Norway Unknown Italy USA Spain Russia Malaysia Canada Other Grote stijging Europese beleggingsvolumes Het vertrouwen van beleggers in Europa is aanzienlijk toegenomen in de tweede helft van vorig jaar, voornamelijk door het sterke economische herstel van Duitsland en van een aantal Scandinavische landen. Het totale vastgoedbeleggingsvolume in Europa in 2010 is dan ook met circa 45% toegenomen ten opzichte van 2009, tot een niveau van 102 miljard. Het laatste kwartaal was traditiegetrouw sterk. In 2010 was, evenals in de afgelopen jaren, circa de helft van het Europese beleggingsvolume van toepassing op kantoren. De retailsector volgt met een aandeel van 28%. Op grote afstand volgen de sectoren bedrijfsruimte, gemengde objecten en hotels met ieder een aandeel van minder dan 10% van het totale Europese beleggingsvolume. Naast de toegenomen dynamiek laat ook de prijsontwikkeling een positief beeld zien. De top aanvangsrendementen voor kantoren lieten in de meeste markten een verdere aanscherping zien, maar wel in een lager tempo dan in eerdere kwartalen. Madrid, Praag en Warschau lieten de sterkste prijsstijging zien voor topproducten met 25 basispunten. De aanvangsrendementen in de grootste markten, Londen en Parijs, bleven stabiel, net als in acht andere grote Europese kantoorsteden. Aan de andere kant lieten de steden Dublin en Boedapest een prijsdaling zien met aanvangsrendementen die gemiddeld 25 basispunten hoger eindigden. Major increase in European investment volumes The confidence of investors in Europe increased significantly in the second half of last year, primarily on the back of the strong economic recovery in Germany and a number of Scandinavian countries. The total property investment volume in 2010 thus also increased by circa 45% compared to 2009, to 102 billion. The final quarter was traditionally strong. Comparable to recent years, half of the 2010 European investment volume concentrated on the office sector, followed by the retail sector with a share of 28%. At great distance are the property sectors warehousing, hotels and mixed objects, each with a share of less than 10% of the total European investment volume. In addition to the improved dynamics, there has also been positive progress in price development. In most markets, the prime initial yields for office space suffered a drop, though at a slower rate than earlier quarters. Madrid, Prague and Warsaw showed the sharpest price increases for prime products, namely 25 basis points. The initial yields in largest markets, like London and Paris, remained stable, as in other major European office cities. Conversely, Dublin and Budapest again showed price decreases, with initial yields ending an average of 25 basis points higher.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 7 Huurwaardegroei als drijfveer voor kapitaalwaarden De kapitaalwaarde-index, een combinatie van de mutaties van tophuren en top aanvangsrendementen, steeg in 2010 maar liefst 18%. De kapitaalwaardegroei was gemiddeld sterker in West- Europa dan in Centraal-Europa. De vooruitzichten zijn gematigd positief. Aangezien een stabilisatie van de aanvangsrendementen in het vooruitzicht ligt, zal kapitaalgroei voornamelijk komen van huurwaardegroei. De markten met de gezondste vraag-aanbodverhoudingen gaan hiervan het meest profiteren. Het niveau van 2007 zal echter naar verwachting pas in 2014 weer worden bereikt. Rental value growth as catalyst for capital values The capital value index, which is a combination of mutations in prime rents and prime initial yields, increased by 18% in 2010. Capital value growth was, on average, stronger in Western Europe than in Central Europe, and the outlook is fairly positive. Considering that initial returns are expected to stabilise, capital growth will primarily be caused by a growth in rental value. The markets with the healthiest demand/supply ratio will benefit the most in this scenario. However, the level of 2007 is only expected to be realised in 2014.

8 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Figure 10: Dutch property investment volumes Dutch property investment market Figure 11: Dutch investment volume by purchaser 2010 EUR bn 6,0 5,0 704 466 5% 7% 4% 3% 3% 2% 2% 42% 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 347 265 237 381 226 247 190 325 294 342 172 314 135 148 151 271 191 171 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Figures above the columns refer to the number of transactions 7% 9% 16% Private Investor - Individuals Institution - Pension Funds, Insurance Public Sector Public Quoted Companies Closed Ended-Funds Institution - Banks Bank Sponsered Funds Developer Open Ended-Funds Third Party Fund Manager Unknown / Others Beleggingsvolume richting langjarig gemiddelde Het totale beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt kwam in 2010 uit op circa 6,1 miljard. Dit is een stijging van een kleine 15%, vergeleken met het voorgaande jaar. De dynamiek op de beleggingsmarkt is in 2010 verbeterd, maar het beleggingsvolume ligt nog onder het langjarige gemiddelde van 6,9 miljard, gemeten over de periode 2000-2009. Investment volume heads towards long-term average The total investment volume in the Dutch property market was circa 6.1 billion in 2010, which was an increase of just under 15% compared to the previous year. The dynamics in the investment market improved in 2010, although the investment volume is still below the long-term average of 6.9 billion, which was registered in the period 2000-2009. In 2010 was er een groeiende interesse waar te nemen voor winkels als beleggingscategorie. Het beleggingsvolume in de retailsector lag licht boven dat in kantoren, waarop traditioneel de grootste focus ligt. In totaal is in 2010 voor circa 2,2 miljard in winkelvastgoed belegd, terwijl het beleggingsvolume op de kantorenmarkt 2,1 miljard bedroeg. Het grote beleggingsvolume in winkelvastgoed was voor een groot deel te danken aan de verkopen van Unibail-Rodamco. Het Frans- Nederlandse vastgoedfonds is bezig met het afstoten van een groot aantal niet-strategische bezittingen in Nederland. Voor een groot deel hiervan is inmiddels een koper gevonden. In 2010, there was increased interest in retail as an investment category. The investment volume for retail was slightly higher than that of office space, which is the traditional point of focus. In total, circa 2.2 billion was invested in retail properties in 2010, while the investment volume in the office space market was only 2.1 billion. The large investment volume in retail can primarily be attributed to the selling activities of Unibail-Rodamco. The French-Dutch property fund is currently selling off many nonstrategic possessions in the Netherlands. However, buyers have already been found for many of these properties.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 9 Woningen waren in 2010 eveneens meer in trek dan voorgaande jaren. Er werd in 2010 voor ruim 1,0 miljard in woningcomplexen belegd, wat een stijging is van 35% vergeleken met 2009. In dat jaar werd circa 760 miljoen in woningen belegd. Het beleggingsvolume in bedrijfsmatig vastgoed blijft vooralsnog achter. In heel 2010 werd in deze categorie 410 miljoen belegd. Traditiegetrouw mag de beleggingsmarkt voor bedrijfsmatig vastgoed rekenen op circa 10% van het totaalvolume. Particuliere en institutionele beleggers actief De grootste kopers van Nederlands vastgoed in 2010 waren de particuliere beleggers, gevolgd door de institutionele beleggers. Zij waren verantwoordelijk voor respectievelijk 42% en 28% van het beleggingsvolume. Institutionele partijen waren hierbij vooral actief op de winkelbeleggingsmarkt, terwijl particuliere beleggers de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt domineerden. Interesse van buitenlandse partijen was er in 2010 vooral voor kantoorvastgoed en die interesse kwam voornamelijk van Duitse beleggers. Door de aankoop van een aantal grootschalige prime kantorenobjecten waren zij verantwoordelijk voor 40% van het beleggingsvolume in kantoorvastgoed. The residential sector was also more popular in 2010 than in years gone by. In excess of 1.0 billion was invested in housing complexes in 2010, which was an increase of 35% in comparison with 2009, when circa 760 million was invested in dwellings. The investment volume for commercial property still continues to lag behind, with only 410 million being invested in this category during the course of 2010. Traditionally, the investment market for commercial property claims circa 10% of the total volume. Private and institutional investors particularly active The main purchasers of Dutch property in 2010 were private investors, followed by institutional investors. These two parties were responsible for 42% and 28% of the investment volume respectively. Institutional investors were particularly active in the retail investment market, while private investors dominated the office and warehousingh markets. In 2010, foreign investors were primarily interested in office property, and were often German investors. By purchasing a number of large prime office properties, they were responsible for 40% of the investment volume in the office sector.

10 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Nederlandse kantorenbeleggingsmarkt Dutch office investment market Figure 13: Office investment volume and prime net initial yield Figure 14: : Investment volume 2010 by purchaser and vendor EUR bn 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 126 115 84 336 103 114 98 134 177 118 86 119 76 47 41 49 41 45 51 53 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Purchaser type Vendor type Other Third Party Fund Managers Developers Open Ended Funds Public Sector Special funds Institutional Investors Closed Ended Funds Private investors Figures above the columns refer to the number of transactions Beleggingen in kantoren gestegen In 2010 werd op de Nederlandse kantorenmarkt in totaal 2,1 miljard belegd. Dit komt overeen met een derde van het totale beleggingsvolume. Het beleggingsvolume in kantoorruimte is hiermee met 24% gestegen in vergelijking met 2009. In het vierde kwartaal van 2010 werd voor 780 miljoen in kantoorruimte belegd. Dit is een stijging van 42% ten opzichte van het derde kwartaal en vergelijkbaar met het laatste kwartaal van 2009. Evenals in het derde kwartaal werden er in het vierde kwartaal van 2010 een aantal grootschalige kantoorobjecten verkocht. De Rijksgebouwendienst heeft het kantoren- en gerechtszalencomplex Wilhelminahof in Rotterdam voor een bedrag van ruim 220 miljoen overgenomen van ING Real Estate, MAB Bouwfonds en pensioenfonds TKP. De aankoop van het complex past in het beleid van de Rijksgebouwendienst om strategische panden in eigendom te verwerven. De belegging is de grootste single-asset deal van het jaar. Verder kocht RREEF, de vastgoedtak van de Deutsche Bank, in het vierde kwartaal het hoofdkantoor van Achmea in Leiden. De ontwikkelaar Eurocommerce verkocht het 35.000 m² grote object naast het station voor 110 miljoen. Daarnaast heeft de Duitse belegger Real I.S. het Rijkskantoor Beatrixpark in Den Haag gekocht. Het kantoor met een metrage van 27.000 m² wisselde voor 97,5 miljoen van eigenaar. Increased investments in offices In 2010, a total of 2.1 billion was invested in the Dutch office market. This accounts for a third of the total investment volume. The investment volume for office space thus increased by 24% compared to 2009. In the fourth quarter of 2010, 780 million was invested in offices, which was an increase of 42% compared to the third quarter of 2010 and was comparable to the last quarter of 2009. Just as in the third quarter, a number of large office buildings were sold in the fourth quarter of 2010. The Department for Government Building (Rijksgebouwdienst) acquired the Wilhelminahof office and courts complex in Rotterdam from ING Real Estate, MAB Bouwfonds and TKP pension fund for over 220 million. The purchase of the complex is part of the Department for Government Buildings policy to acquire strategic properties. This investment is the largest single-asset deal of the year. In addition, Rreef, the property branch of Deutsche Bank, purchased the headquarters of Achmea in Leiden in the fourth quarter. The developer, Eurocommerce, sold the 35,000-m² building near the station for 110 million. Furthermore, German investor Real I.S. purchased the Rijkskantoor Beatrixpark in The Hague. The 27,000-m² premises changed hands for 97.5 million.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 11 Particulieren kopen, institutionelen verkopen De grootste kopers binnen de kantorensector waren in 2010 de particuliere beleggers. Ook in het vierde kwartaal waren particuliere beleggers het meest actief. De grootste transactie in het vierde kwartaal waarbij een particuliere belegger kantoorvastgoed aankocht, betrof de kantoorontwikkeling Mariëndaal Center of Excellence (MCE) op businesspark Arnhems Buiten in Arnhem. PingProperties kocht de door TenneT volledig gehuurde ontwikkeling voor circa 70 miljoen van een consortium bestaande uit BAM, Giesbers en TCN. Private investors buy, institutional investors sell In 2010, the main purchasers in the office space sector were private investors. Private investors were also the most active investors in the fourth quarter. The largest transaction where a private investor purchased office property in the fourth quarter, was the Mariëndaal Center of Excellence (MCE) office development at the Arnhems Buiten business park in Arnhem. PingProperties purchased the development, which is rented entirely by TenneT, for approximately 70 million from a consortium consisting of BAM, Giesbers and TCN. Daarnaast waren Duitse closed-end fondsen en special funds in 2010 actief in het aankopen van kantoorvastgoed. Het Duitse special fund Real I.S. deed een drietal grootschalige aankopen in de tweede helft van 2010. Het betrof kantoorgebouw Het Boek aan de Kingsfordweg in Amsterdam, de Toren op Zuid aan de Wilhelminakade in Rotterdam en het hiervoor genoemde Beatrixpark in Den Haag. In totaal werd voor circa 275 miljoen aangekocht. Het grote aandeel aankopen van closed-end fondsen kwam hoofdzakelijk voor rekening van NordCapital Real Estate en Wölbern Invest. NordCapital kocht voor ruim 94 miljoen het aan PWC verhuurde kantoorgebouw Westgate II in Amsterdam Riekerpolder. Wölbern Invest werd voor 45,1 miljoen eigenaar van een tweetal kantoorgebouwen in Hoofddorp en Hengelo. In addition, German closed-end funds and special funds actively purchased office properties in 2010. The German special fund, Real I.S., made three major purchases in the second half of 2010. These concerned Het Boek office building on the Kingsfordweg in Amsterdam, the Toren op Zuid on the Wilhelminakade in Rotterdam and the aforementioned Beatrixpark in The Hague. In total, property amounting to circa 275 million was purchased. The majority of purchases by closed-end funds were carried out by NordCapital Real Estate and Wölbern Invest. NordCapital purchased the Westgate II office building in Amsterdam Riekerpolder, which is rented by PWC, for 94 million. Wölbern Invest purchased two office buildings in Hoofddorp and Hengelo for a sum totally 45.1 million. The Hague - New Babylon Leiden - Achmea HQ Amsterdam - Het Boek Size (m² lfa) 12,000 Size (m² lfa) 30,000 Size (m² lfa) 39,500 Price (million) 39.0 Price (million) 110.0 Price (million) 117.0 GIY* 6.35% GIY* 6.30% GIY* 5.80% Vendor CRI Vendor Eurocommerce Vendor PingProperties Purchaser Union Purchaser RREEF Purchaser Real I.S. Period Q3 2010 Period Q4 2010 Period Q3 2010 * GIY: Approx. gross initial yield, purchasing costs payable by the vendor

12 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Figure 15: Development capital value offices 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Offices prime net initial yields % Q4 2010 Q-o-Q Y-o-Y Amsterdam Prime 5.45-5.95-10bp -35bp Amsterdam Secondary 7.50-8.00 0bp - Rotterdam Prime 5.65-6.15-20bp -55bp Rotterdam Secondary 8.00-8.50 0bp - The Hague Prime 5.65-6.15-10bp -55bp The Hague Secondary 8.00-8.50 0bp - Utrecht Prime 5.80-6.30-10bp -45bp Utrecht Secondary 8.00-8.50 0bp - Eindhoven Prime 6.05-6.55-10bp -45bp Eindhoven Secondary 8.25-8.75 0bp - Yield impact Rental impact Capital growth De grootste verkopers van kantoorvastgoed in 2010 waren institutionele partijen. Vooral de banken hebben in 2010 kantoorvastgoed afgestoten. In het tweede kwartaal werd het restant van de REOFN-portefeuille van ING REIM verkocht aan een consortium onder leiding van PingProperties. In totaal werden 14 kantoren verkocht, waarvan er een direct is doorverkocht. De koopsom bedroeg circa 152 miljoen. Bovendien verkochten de institutionele partijen ING, Bouwfonds en het pensioenfonds TKP het al eerder genoemde complex Wilhelminahof in Rotterdam voor 220 miljoen. Top aanvangsrendementen aangescherpt Door de hernieuwde interesse in kantoorvastgoed stonden de top netto aanvangsrendementen voor kantoorvastgoed binnen de vijf grote steden onder neerwaartse druk. In Amsterdam daalden de netto aanvangsrendementen met 35 basispunten, terwijl de netto aanvangsrendementen in Rotterdam en Den Haag zelfs met 55 basispunten daalden. De prijzen van kantoorvastgoed binnen de grote steden trekken daarmee dichter naar elkaar toe. Naast de interesse voor Amsterdam is er ook een groeiende interesse waar te nemen voor kantoorvastgoed op toplocaties in Den Haag en Rotterdam en in mindere mate in Utrecht. The main vendors of office property in 2010 were institutional investors. The banks, in particular, sold a lot of office property in 2010. In the second quarter, the leftovers of ING REIM s REOFN portfolio were sold to a consortium headed by Ping Properties. In total, 14 offices were sold, of which one was immediately re-sold. The sale price was circa 152 million. Prior to this, the institutional investors ING, Bouwfonds and TKP pension fund had already sold the above mentioned Wilhelminahof complex in Rotterdam for 220 million. Prime initial yields sharpened Due to renewed interest in office property, the prime net initial yields in the five largest cities were placed under downward pressure. In Amsterdam, net initial yields dropped by 35 basis points, while net initial yields in Rotterdam and The Hague were down by 55 basis points. This narrows the gap between the prices of office properties in the large cities. Besides Amsterdam, there has also been growing interest in office properties at prime locations in The Hague, Rotterdam and, to a lesser extent, Utrecht.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 13 Nederlandse winkelbeleggingsmarkt Dutch retail investment market is quite wicked Figure 16: Retail investment volume and prime net initial yield Figure 17: Investment volume 2010 by purchaser and vendor EUR bn 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 72 66 79 149 96 53 39 91 109 42 81 47 56 41 39 64 42 40 36 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (January 2010) 76 % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Purchaser type Vendor type Public Sector Developers Third Party Fund Managers Open Ended Funds Closed Ended Funds Private Investors Institutional Investors Retailsector populairst onder beleggers In 2010 kwam het winkelbeleggingsvolume uit op circa 2,2 miljard, wat overeenkomt met 36% van het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed. Het aandeel winkelbeleggingen ligt daarmee net boven dat van beleggingen in kantoren, die in de regel de grootste interesse van beleggers trekken. Vergeleken met 2009 is het winkelbeleggingsvolume met bijna 80% gestegen. De meeste interesse van beleggers ging in 2010 uit naar winkelcentra. In totaal werd in deze categorie ruim 1,4 miljard belegd. Het beleggingsvolume in solitaire winkelunits bedroeg 630 miljoen en in retail warehouse complexen was dit 118 miljoen. De dynamiek op de winkelbeleggingsmarkt in 2010 werd grotendeels veroorzaakt door de verkoop van delen van de Unibail-Rodamcoportefeuille. Zo nam Wereldhave een vijftal belangen in winkelcentra over voor 207 miljoen, kocht Altera Vastgoed een drietal winkelcentra voor een bedrag van 156 miljoen en nam Syntrus Achmea Vastgoed voor 150 miljoen een grote winkelportefeuille over in het centrum van Rotterdam. In het vierde kwartaal van 2010 werd door Unibail-Rodamco wederom vastgoed afgestoten. Zo kocht het pan-europese winkelvastgoedfonds VastNed Retail voor ruim 20 miljoen een aantal winkelpanden binnen winkelcentrum Overvecht in Utrecht. Retail sector most popular among investors In 2010, the retail investment volume was circa 2.2 billion, which represents 36% of the total investment volume in commercial property. The share of retail investments is thus slightly higher than investments in office space, which generally attracts the most interest from investors. Compared to 2009, retail investment volume has increased by 80%. Investors in 2010 were most interested in shopping centres, with a total exceeding 1.4 billion being invested in this category. The investment volume for individual retail units amounted to 630 million and to 118 million for retail warehouse complexes. The dynamics in the retail investment market in 2010 were primarily spurred by the sale of products from the Unibail- Rodamco portfolio. Wereldhave purchased five stakes in shopping centres for 207 million, Altera Vastgoed purchased three shopping centres for 156 million and Syntrus Achmea Vastgoed purchased a large retail portfolio in the centre of Rotterdam for 150 million. In the fourth quarter of 2010, even more property was sold by Unibail-Rodamco. That is how the pan-european retail property fund, VastNed Retail, was able to acquire a number of retail outlets in the Overvecht shopping centre in Utrecht for 20 million.

14 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 De grootste winkelbeleggingstransactie van het vierde kwartaal betrof de aankoop door Invesco Real Estate van winkelcentrum Entre Deux in het centrum van Maastricht. Het 12.000 m² grote winkelcentrum wisselde voor 91 miljoen van eigenaar. Verkoper was ASR Vastgoed. Ook werd in het laatste kwartaal een tweetal winkelobjecten in Amsterdam verkocht. De ontwikkelingscombinatie OCP verkocht het winkelcentrum Oostpoort in Amsterdam-Oost voor ruim 80 miljoen aan een beleggingsconsortium, vertegenwoordigd door SPF Beheer en Syntrus Achmea. Daarnaast werd het multifunctionele complex Bos en Lommerplein door Dela Vastgoed aangekocht. ASR Levensverzekeringen verkocht het complex voor 73,5 miljoen. Een grootschalige transactie van solitaire winkelunits betrof de verkoop van een winkelportefeuille van 31 winkels in het centrum van Katwijk. Verenigde Bedrijven Krol uit Alphen aan den Rijn nam deze portefeuille voor 23 miljoen over van Syntrus Achmea. Kopers van winkelvastgoed waren in 2010 voornamelijk institutionele beleggers. Over geheel 2010 waren zij verantwoordelijk voor 56% van het winkelbeleggingsvolume, overeenkomend met een aankoopvolume van circa 1,2 miljard. Institutionele beleggers richtten hun focus hierbij vooral op winkelcentra. Particuliere beleggers investeerden circa 720 miljoen in winkelvastgoed en zij waren de grootste kopers van solitaire winkelunits in 2010. Ook aan de verkopende kant waren de institutionele beleggers in 2010 het meest actief, met Unibail-Rodamco als grootste verkoper. The biggest retail investment transaction in the fourth quarter was the purchase of the Entre Deux shopping centre in the centre of Maastricht, by Invesco Real Estate. The 12,000-m² shopping centre changed hands for 91million the seller was ASR Vastgoed. In addition, two retail premises in Amsterdam were sold in the final quarter. The OCP development partnership sold the Oostpoort shopping centre in Amsterdam-Oost for over 80 million to an investment consortium represented by SPF Beheer and Syntrus Achmea. Furthermore, the multifunctional complex Bos en Lommerplein was acquired by Dela Vastgoed. ASR Levensverzekeringen sold the complex for 73.5 million. The main transaction concerning individual retail units involved the sale of a retail portfolio containing 31 shops in the centre of Katwijk. Verenigde Bedrijven Krol from Alphen aan den Rijn, purchased the portfolio from Syntrus Achmea for 23 million. The main purchasers of retail property in 2010 were institutional investors. During the whole of 2010, they were responsible for 56% of the retail investment volume, which represents a purchase volume of circa 1.2 billion. Institutional investors were thus particularly interested in shopping centres. Private investors invested circa 720 million in retail property and were the main purchasers of individual retail units in 2010. Institutional investors were also the most active when it came to selling, with Unibail- Rodamco being the biggest vendor. Amsterdam - Bos en Lommerplein Rotterdam - Beursgallery Maastricht - Entre Deux Size (m² lfa) 20,000 Size (m² lfa) 24,600 Size (m² lfa) 12,000 Price (million) 73.5 Price (million) 86.0 Price (million) 91.0 GIY* 6.70% GIY* 6.20% GIY* 6.45% Vendor ASR Vendor Pramerica Vendor ASR Purchaser Dela Vastgoed Purchaser Allianz Purchaser Invesco Period Q4 2010 Period Q3 2010 Period Q4 2010 * GIY: Approx. gross initial yield, purchasing costs payable by the vendor

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 15 Figure 18: Development capital value retail unit shops 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Retail prime net initial yields % Q4 2010 Q-o-Q Y-o-Y Amsterdam Shopping Centre 5.20-5.70 0bp -40bp Amsterdam Retail Unit Shops 3.75-4.25-25bp -65bp Den Haag Shopping Centre 5.55-6.05 0bp -40bp Den Haag Retail Unit Shops 4.00-4.50-20bp -65bp Rotterdam Shopping Centre 5.30-5.80 0bp -40bp Rotterdam Retail Unit Shops 4.00-4.50-20bp -65bp Utrecht Shopping Centre 5.60-6.10 0bp -40bp Utrecht Retail Unit Shops 4.20-4.70-10bp -45bp Eindhoven Shopping Centre 5.70-6.20-10bp -55bp Eindhoven Retail Unit Shops 4.30-4.80-10bp -55bp Yield impact Rental impact Capital growth Aanvangsrendementen fors lager De aanvangsrendementen voor zowel solitaire winkelunits als winkelcentra zijn in 2010 fors aangescherpt. Het grote aantal beleggingen in winkelcentra resulteerde in een daling van de aanvangsrendementen met gemiddeld 45 basispunten in de belangrijkste winkelsteden. Door een aanhoudende vraag van grote (inter)nationale winkelketens naar schaars prime winkelvastgoed op A1-locaties zijn de top aanvangsrendementen voor solitaire winkelunits in 2010 met 65 basispunten aangescherpt. De aanvangsrendementen voor retail warehouse complexen bleven in 2010 stabiel. Initial yields considerably lower The initial yields for individual retail units and shopping centres fell sharply in 2010. The large number of investments in shopping centres resulted in an average drop in initial yields of 45 basis points, in the main shopping cities. Due to continuing demand from large (inter) national retail chains for scarce prime retail property at A1 locations, initial yields for individual retail units fell by 65 basis points in 2010. The initial yields for retail warehouses remained stabled in 2010.

16 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Nederlandse beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte Dutch warehousing investment market and so on Figure 19: Warehousing investment volume and prime net initial yield Figure 20: Investment volume 2010 by purchaser and vendor EUR bn % 100% 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 89 71 56 147 102 98 78 101 142 118 75 123 62 52 61 58 39 47 34 28 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Other Institutional Investors Owner Occupier Open Ended Funds Closed Ended Funds Public Quoted Companies Developers / Investors Private Investors Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 0% Purchaser type Vendor type Figures above the columns refer to the number of transactions Nog geen herstel op beleggingsmarkt bedrijfsruimte Het wereldwijde economische herstel en de toename in handel en export resulteerden in 2010 in een licht herstel op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte. Voornamelijk het vierde kwartaal liet enkele grootschalige gebruikerstransacties zien, die zich vooral concentreerden op bestaand vastgoed. Still no recovery in warehousing investment market The worldwide economic recovery and the increase in trade and exports in 2010 resulted in a slight recovery in the warehousing occupier market. A few major user transactions were registered, particularly in the fourth quarter, which mainly focussed on existing property. Ondanks het voorzichtige herstel op de gebruikersmarkt, is er op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte nog geen sprake van herstel. De schaarste aan prime beleggingsproduct met een langjarige kasstroom blijft groot, waardoor het aantal transacties zeer beperkt is gebleven. Het totale beleggingsvolume in 2010 kwam uit op 410 miljoen, een daling ten opzichte van 2009 met meer dan 50%. Traditiegetrouw was het vierde kwartaal het sterkst, met een beleggingsvolume van 110 miljoen. In vergelijking met dezelfde periode van het voorgaande jaar is er echter sprake van een daling met bijna 60%. De grootste transactie in 2010 betrof de aankoop van het in aanbouw zijnde distributiecentrum op bedrijventerrein Atlaspark aan de Kaapstadweg in Amsterdam. Een buitenlandse belegger kocht het circa 50.000 m² grote centrum van Borghese Real Estate en Keystone Vastgoed voor 30 miljoen. Een andere grote belegging was het circa 30.000 m² grote voormalige distributiecentrum van Kinzo aan de Celsiusstraat in Ede door de David Hart Group. De koopsom bedroeg circa 12 miljoen. Despite the cautious recovery in the occupier market, there are still no signs of recovery in the investment market for warehousing. Prime investment products with a long-term cash flow continue to be scarce, whereby the number of transactions has been very limited. The total investment volume in 2010 was 410 million, which is a drop of more than 50% compared to 2009. True to tradition, the fourth quarter was the strongest, with an investment volume of 110 million. However, compared to the same period last year, there has been a drop of almost 60%. The biggest transaction in 2010 involved the purchase of the proposed distribution centre at the Atlaspark business site on the Kaapstadweg in Amsterdam. A foreign investor purchased the circa 50,000-m² centre from Borghese Real Estate and Keystone Vastgoed for 30 million. Other large investments included the purchase of the circa 30,000 m² former Kinzo distribution centre on the Celciusstraat in Ede, by the David Hart Group. The sale price was approximately 12 million.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 17 Figure 21: Development capital value warehousing 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Yield impact Rental impact Capital growth Verder kocht het Israëlische Aspen Real Estate Investments in het derde kwartaal van 2010 circa 26.000 m² aan de Mindenstraat in Zwolle. Eurocommerce verkocht dit logistieke centrum voor naar schatting 18,5 miljoen. Ook werd in het derde kwartaal ruim 21.000 m² aan De Riemsdijk in Tiel verkocht aan ProDelta voor een bedrag van circa 10,5 miljoen. DHL Supply Chain verkocht dit object door middel van een sale-andlease-backtransactie. Lichte daling prime aanvangsrendementen De aanhoudende schaarste aan beleggingsproduct heeft na stabilisatie in 2009 gezorgd voor aanscherpende aanvangsrendementen in 2010. De top netto aanvangsrendementen, die betrekking hebben op de luchthaven Schiphol, zijn in 2010 met 30 basispunten gedaald en vallen nu binnen een bandbreedte van 6,70% - 7,20%. Voor 2011 wordt een verder aantrekkende interesse van beleggers in logistiek vastgoed verwacht. Door gebrek aan geschikt beleggingsproduct vindt er de komende kwartalen een verdere aanscherping van de aanvangsrendementen plaats. Voor goede locaties zijn beleggers in steeds grotere mate bereid risico te nemen. Dit risico zit voornamelijk in de looptijd van het huurcontract. Huurcontracten met een looptijd van minimaal drie jaar worden steeds vaker als serieuze beleggingskans beschouwd. Logistic prime net initial yields % Q4 2010 Q-o-Q Y-o-Y Amsterdam* Prime 6.70-7.20-10bp -30bp Amsterdam* Secondary 7.15-7.65 0bp -10bp Rotterdam* Prime 6.80-7.30-10bp -30bp Rotterdam* Secondary 7.30-7.80 0bp -5bp Utrecht Prime 7.15-7.65-25bp -45bp Utrecht Secondary 8.05-8.55 0bp -5bp Noord-Brabant Prime 7.00-7.50-10bp -30bp Noord-Brabant Secondary 7.75-8.25 0bp -5bp Limburg Prime 7.00-7.50-10bp -30bp Limburg Secondary 7.75-8.25 0bp -5bp * Distribution hubs Furthermore, the Israeli company, Aspen Real Estate Investments, purchased circa 26,000 m² on the Mindenstraat in Zwolle in the third quarter of 2010. Eurocommerce sold the logistics centre for an estimated 18.5 million. Still in the third quarter, over 21,000 m² at De Riemsdijk in Tiel was also sold to ProDelta for circa 10.5 million. DHL Supply Chain sold the product via a sale-and-lease-back transaction. Slight drop in initial yields The continuing scarcity in prime investment products has, after stabilisation in 2009, resulted in a drop in initial yields over the course of 2010. The prime net initial yields, which relate to Schiphol Airport, fell in 2010 by 30 basis points and now lie between 6.70% and 7.20%. In 2011, investors are expected to continue their interest in logistical property. Due to the absence of appropriate investment products, there will be a further drop in initial yield over the coming quarters. More and more investors are willing to take a risk on good locations. Such risks primarily relate to the length of rental contracts. Rental contracts lasting at least three years are more often seen as a serious investment opportunity.

18 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Nederlandse woningbeleggingsmarkt Dutch residential investment market Figure 22: Residential investment volume EUR millions 700 600 500 400 300 200 100-1 4 2 31 1 3 5 18 7 7 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Figures above the columns refer to the number of transactions 10 8 8 26 9 34 12 10 17 31 Figure 23: Investment volume 2010 by purchaser and vendor 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Purchaser Type Vendor Type Closed Ended - Funds Third Party Fund Manager Unknown / Others Public Sector Private Property Companies Private Investor - Individuals Owner Occupier Institutions Developer Stijging beleggingsvolume woningmarkt In 2010 is voor ruim 1,0 miljard aan beleggingstransacties op de woningmarkt geregistreerd. Dit betreft een stijging van 35% vergeleken met 2009, toen circa 760 miljoen aan woningbeleggingen werd geregistreerd. Vooral het vierde kwartaal van 2010 was sterk met een beleggingsvolume van ruim 440 miljoen. Increased investment volume in residential market In 2010, investment transactions with a value in excess of 1 billion were registered in the residential market. This represents an increase of 35% compared to 2009, where residential investments to the tune of 760 million were registered. The fourth quarter of 2010 was particularly strong, and showed an investment volume of over 440 million. In 2009 werd het beleggingsvolume hoofdzakelijk bepaald door een aantal grootschalige portefeuilleverkopen van onder meer Vesteda, Progress en Bouwinvest. In de eerste drie kwartalen van 2010 zijn wederom delen uit de portefeuilles van Vesteda en Progress van eigenaar gewisseld. Bovendien verkocht ASR Vermogensbeheer een woningportefeuille ter waarde van 86 miljoen, bestaande uit voornamelijk eengezinswoningen en appartementen, verspreid over Nederland. Een van de grootste transacties in het derde kwartaal van 2010 betrof de verwerving door het Wooninvesteringsfonds van zeven woningcomplexen van Woonstichting Domein in Eindhoven, Woonstichting Purmerend en Woonstichting Forta, ter waarde van 90 miljoen. In 2009, the investment volume was primarily determined by a number of large portfolio sales by vendors such as Vesteda, Progress and Bouwinvest. In the first three quarters of 2010, parts of the Vesteda and Progress portfoilios were re-sold to new owners. In addition, ASR Vermogensbeheer sold a residential portfolio worth 86 million, which primarily consisted of singlefamily dwellings and apartments throughout the Netherlands. One of the largest transactions was the acquisition of seven housing complexes belonging to Woonstichting Domein in Eindhoven, Woonstichting Purmerend and Woonstichting Forta by the Wooninvesteringsfonds in the third quarter of 2010, which had a total value of 90 million.

On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 19 Verkopende partijen in het vierde kwartaal van 2010 waren onder meer Bouwinvest, ING REIM en Ymere. De grootste verkoop kwam voor rekening van ING REIM, dat namens het Dutch Residential Fund een portefeuille van 14 woningcomplexen verkocht aan Staalbankiers. De portefeuille van ruim 500 woningen wisselde naar verluidt voor circa 60 miljoen van eigenaar. Andere grote verkopen betroffen de Amalia Woontoren binnen het New Babylon-project in Den Haag aan Amvest en het Amstelveense bezit van woningcorporatie Ymere, dat werd verkocht aan Woongroep Holland. Vendors in the fourth quarter of 2010 included Bouwinvest, ING REIM and Ymere. The largest sale can be attributed to ING REIM, which sold a portfolio of 14 residential complexes to Staalbankiers, on behalf of the Dutch Residential Fund. The portfolio contains over 500 houses and apparently changed hands for circa 60 million. Other major transactions involved Amvest s purchase of Amalia Woontoren in the New Babylon project in The Hague, and the Woongroep Holland s purchase of Amstelveen properties belonging to the Ymere housing corporation. Aan de aankopende kant waren in 2010 vooral particuliere beleggers actief. Zij waren verantwoordelijk voor 55% van het totale beleggingsvolume in woningvastgoed. Daarnaast werd in 2010 door de publieke sector circa 300 miljoen belegd, wat overeenkomt met een kleine 30% van het totaal. Verder waren institutionele partijen als Syntrus Achmea, Amvest en Altera actief op de woningbeleggingsmarkt. Aanvangsrendementen Randstad sterkst aangescherpt De interesse van beleggers op de woningmarkt richt zich nog altijd op een- en meergezinswoningen in de Randstad. Binnen krimpregio s als de provincie Limburg is momenteel weinig activiteit, al zijn ook daar uitzonderingen. Aanvangsrendementen voor woningvastgoed zijn in het vierde kwartaal van 2010 licht aangescherpt, waarbij die van de een- en meergezinswoningen binnen de Randstad het sterkst zijn gedaald. De aanvangsrendementen voor meergezinswoningen buiten de Randstad zijn nagenoeg stabiel gebleven. From a purchasing perspective, private investors were particularly active in 2010. They were responsible for 55% of the total investment volume in residential property. Furthermore, the public sector invested circa 300 million in 2010, which represents just under 30% of the total amount. In addition, institutional investors like Syntrus Achmea, Amvest and Altera were also active in the residential investment market. Initial yield Randstad sharpest faller Investors in the residential market continue to be interested in single and multi-family dwellings in the Randstad (conurbation). There is currently little activity in shrinkage areas like the province of Limburg, though exceptions can still be encountered. In the fourth quarter of 2010, initial yields from residential properties fell slightly. The sharpest fall was witnessed in single and multi-family dwellings in the Randstad. The initial yield for multi-family dwellings beyond the Randstad remained more or less stable. Residential prime net initial yields % Q4 2010 Q-o-Q Multi-family dwelling Randstad 4.00-5.00-10bp Multi-family dwelling Non Randstad 4.25-5.60-5bp Single-family dwelling Randstad 3.70-4.10-10bp Single-family dwelling Non Randstad 3.90-4.60-10bp

20 On Point Dutch Capital Markets Bulletin 2011 Conclusie Verder herstel beleggingsmarkt Het beleggerssentiment in Europa is positief, waarbij veel beleggers zich richten op het beschikbare prime vastgoed in Europa. Er zijn diverse initiatieven gericht op het aantrekken van kapitaal, maar de beperkte beschikbaarheid van prime vastgoed zet een rem op de beleggingsvolumes. Ook kijken beleggers kritischer naar de specifieke risico s binnen de verschillende vastgoedsectoren. Er blijft veel aandacht voor retail en woningen, ten koste van kantorenbeleggingen. De grote, liquide en transparante markten in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland zullen het merendeel van het kapitaal aantrekken. Beleggers verruimen hun blik echter ook in geografische zin. Conclusion Further recovery in investment market Investors in Europe are in a positive mood, with many of them focussing on available prime property in Europe. Various initiatives have been launched to attract capital, but the limited availability of prime property has severely hindered investment volumes. Investors have also become more critical in evaluating specific risks within various property sectors. There continues to be great interest in retail and residential property, at the expense of office space investment. The large, flexible and transparent markets in the United Kingdom, France and Germany will attract the majority of the capital. However, investors will also widen their geographic horizons. Het is de verwachting dat de Europese beleggingsvolumes met 25 tot 35% stijgen, tot een niveau van circa 130 miljard. Voor de Nederlandse vastgoedmarkt wordt eveneens een stijging verwacht van het beleggingsvolume, zij het minder groot. Voor 2011 wordt een stijging verwacht van ongeveer 10%. Het beleggingsvolume komt dit jaar daarmee uit op circa 6,8 miljard, waarmee het net onder het langjarige gemiddelde blijft. Mind the funding gap Het herstel voltrekt zich in 2011 naar verwachting in een lager tempo dan in 2010. De dynamiek van de directe vastgoedbeleggingsmarkt is fundamenteel gewijzigd door de grote veranderingen op de wereldwijde financieringsmarkten. Bovendien lopen in Europa de komende drie jaar vastgoedleningen af met een waarde van circa 450 miljard. Die leningen moeten worden afgelost dan wel geherfinancierd. Deze refinancing wall stelt vastgoedpartijen die gebruikmaken van financieringen voor nieuwe uitdagingen. Banken herstructureren nog altijd hun kredietportefeuilles, waardoor er minder kapitaal beschikbaar is. Daarnaast hanteren zij strengere voorwaarden, kortere aflossingstermijnen en een lagere bevoorschotting. Ook zullen ze hun positie op het gebied van vastgoed moeten verkleinen via work-out schemes. Banken hebben daarmee de sleutel van de beleggingsmarkt voor 2011 in handen. Als de markt voldoende is hersteld, kan een betere prijsstelling worden bereikt bij het gedwongen naar de markt brengen van vastgoed. In dat geval kunnen ze een grotere druk uitoefenen op partijen die gebruikmaken van financieringen, om vastgoed te verkopen. Dit heeft tot gevolg dat er waarschijnlijk meer vastgoed te koop zal worden aangeboden. European investment volumes are expected to rise by 25% to 35%, up to approximately 130 billon. An increase in investment volume is also expected in the Dutch property market, albeit to a lesser degree. An increase of approximately 10% is expected in 2011. Therefore, this year the expected investment volume will be approximately 6.8 billion, which keeps it slightly below the long-term average. Mind the funding gap The recovery in 2011 will adopt a slower tempo than in 2010. The dynamics of the direct property investment market have changed fundamentally, due to large-scale changes in worldwide financial markets. Furthermore, in Europe over the coming three years, property loans with a value of circa 450 billion will need to be paid off or refinanced. This refinancing wall will provide new challenges to investors who rely on financing. Banks are still restructuring their credit portfolios, which means less capital is available. Furthermore, they set more stringent conditions, shorter repayment periods and lower advance payments. Banks will also have to use work-out schemes to alter their exposure towards property. Therefore, banks hold the key to the investment market in 2011. Once the market has recovered sufficiently, it will be possible to realise better prices when forced sales occur. In this case, they will have greater influence on investors who rely on financing to sell property, whereby it is likely that more property will be put up for sale.