Cushman & Wakefield. Jan-Willem Bastijn, Managing Partner. Vastgoedmarkt Trends Congres. Santpoort, 20 april 2010

Transcriptie

1 Cushman & Wakefield Jan-Willem Bastijn, Managing Partner Vastgoedmarkt Trends Congres Santpoort, 20 april 2010

2 INHOUD 1. State of the world 2. State of Europe 3. State of the nation 4. Veranderende fundamenten vastgoedmarkt 5. Hot or not 2

3 STATE OF THE WORLD

4 STATE OF THE WORLD BELEGGINGSVOLUMES WERELDWIJD

5 1: China 2: VK 3: VS 4: Japan 5: Duitsland 6: Frankrijk 7: Zuid-Korea 8: Hong Kong 9: Australië 10: Taiwan 11: Canada 12: NEDERLAND 13: Spanje 14: Italië 15: Zweden 16: Singapore 17: India 18: België 19: Denemarken 20: Rusland Belegginsvolum es in US$ m iljard, per jaar STATE OF THE WORLD TOP 20 BELEGGINGSVOLUMES

6 STATE OF THE WORLD HISTORIE & VERWACHTINGEN VERSCHILLENDE REGIO S 6

7 STATE OF THE WORLD DISFUNCTIONEREND VASTGOED vs. WALL OF MONEY Volume disfunctionerend vastgoed d.d. jan 2010 in $ miljarden $28,80 Troubled $30,70 Restructured Lender REO Resolved $75,00 $218,30 Bron: C&W, Real Capital Analytics 7

8 STATE OF EUROPE

9 Verandering in Aanvangsrendementen, in basispunten STATE OF EUROPE HERSTEL VAN AANVANGSRENDEMENTEN? Ierland Bulgarije Roemenië Griekenland Estland Letland Litouwen Finland Denemarken Hongarije Slowakije Duitsland Frankrijk Spanje België Oekraïne Rusland Slovenië Kroatië Servië Zweden Turkije Italië Luxemburg Oostenrijk Zwitserland NEDERLAND Portugal Tjechië Polen Noorwegen VK

10 STATE OF EUROPE ONTWIKKELING RETURNS, YIELDS, BASE RATES 6,5 %6,0 % 1,0 % 10

11 VK Frankrijk Duitsland Japan China (vasteland) Polen Zweden Hong Kong Australië Tjechië Singapore Canada NEDERLAND Zuid-Korea VS Finland Oostenrijk Italië Spanje België STATE OF EUROPE INTERESSE VAN BELEGGERS IN : Strong Buy 2: Buy 3: Hold 4: Sell 5: Strong Sell 6: No interest

12 STATE OF THE NATION

13 Miljard STATE OF THE NATION Beleggingsvolumes commercieel vastgoed April 2010 Kantoren Bedrijfsruimte Retail Hotel & Leisure 10,00 8,00 6,00 Gemiddelde volume : 6,19 miljard 4,00-43% 2,00 0, Q1 13

14 STATE OF THE NATION Deal flow % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Eerste kwartaal Tweede kwartaal Derde kwartaal Vierde kwartaal 14

15 VERANDERENDE FUNDAMENTEN VASTGOEDMARKT

16 VERANDERENDE FUNDAMENTEN VASTGOEDMARKT Verschillen tussen perioden / 2009 / 2010 Fundament Situatie Situatie begin 2009 Situatie begin 2010 Verkrijgen van financiering Volop mogelijkheden Haast onmogelijk Beperkt Debt spreads Klein Groot Compressie Incentives (kantorenmarkt) Aantal nieuwe spelers op de markt Hoog (nog niet ingeprijsd) Hoog Hoog Hoog Nauwelijks Licht herstel Activiteit buitenlandse beleggers Significant Laag Herstellende Transactie tijd Kort Lang en veeleisend Veeleisend Top aanvangsrendementen Compressie Stijgende Lichte neerwaartse druk Risicobewustzijn topvastgoed vs. de rest Onvoldoende Hoog Hoog Aantal grootschalige transacties Frequent Nauwelijks Beperkt Transactievolumes 5-20 miljoen miljoen > 50 miljoen Liquide Liquide Liquide Liquide Haalbaar Uitdaging Liquide Haalbaar Haalbaar-uitdaging 16

17 VERANDERENDE FUNDAMENTEN VASTGOEDMARKT Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen in Nederland 9,50% 8,50% 7,80% 7,50% 6,50% 6,50% 5,50% 4,80% 4,50% 3,50% Q Q Q Q Q1 Kantoren Retail (hoofdwinkelstraten) Bedrijfsruimte (logistiek) 2010 E 17

18 VERANDERENDE FUNDAMENTEN VASTGOEDMARKT Ontwikkeling huurprijzen in Nederland (logaritmische schaal) Q E Kantoren (Zuidas) Bedrijfsruimte (Schiphol) Retail (Kalverstraat) 18

19 HOT OR NOT

20 WAT IS HOT EN WAT NOT IN 2010 Sector: retail Hot: - Algemeen: dominantie in het verzorgingsgebied - Stadsdeelcentra met mogelijkheid tot (her)ontwikkeling - Solitaire winkelobjecten in hoofdwinkelstraten, gelegen in de grotere centrale winkelgebieden - Winkelcentra met anchor tenants, gelegen aangrenzend aan de hoofdwinkelstraten in de grotere centrale winkelgebieden - Supermarkten met een goede maatvoering, locatie, en uitbreidingsmogelijkheden Not: - Winkelobjecten gelegen op secundaire locaties - Gedateerde winkelcentra, gelegen buiten het A-winkelgebied - PDV-GDV locaties met geen dominante functie in het directe verzorgingsgebied (veelal eerste/tweede generatie) 20

21 WAT IS HOT EN WAT NOT IN 2010 Sectoren: kantoren en bedrijfsruimte KANTOREN Hot - Kantoren met nog langlopende huurcontracten, gelegen op OV-locaties in de grotere (Randstedelijke) steden - Kantoren welke verhuurd zijn aan de publieke sectoren, gelegen in de Randstad - Duurzame kantoorontwikkelingen Not - Economisch verouderde kantoren - Kantoren welke te maken hebben met leegstand en/of nog kortlopende huurcontracten BEDRIJFSRUIMTE Hot - Modernde grootschalige logistieke complexen, gelegen op de logistiek hotspots - Moderne grootschalige logistieke complexen, gelegen op opkomende trimodale logistieke locaties 21 (bijv. Tiel en Born) - Kleinschalige bedrijfsruimte units, gelegen nabij stedelijke agglomeraties Not - Economisch gedateerde complexen met een matige bereikbaarheid per auto. Vaak beschikken deze locaties ook over lage plafonds, onaantrekkelijke ratio kantoor/bedrijfsruimte en een lage vloerbelasting

22 WIE IS HOT EN WIE NOT IN 2010 Hot: - Equity investors - Welvarende particulieren - Duitse & Engelse fondsen - Kleine vastgoed CV s - Merendeel institutionele beleggers - Soevereine fondsen Not: - Highly geared investors (>70% LTV) - Enkele institutionele beleggers 22

23 Cushman & Wakefield Atrium, 3 e verdieping Strawinskylaan ZX Amsterdam Telefoon