B en W. nr. 12.0356 d.d. 10-4-2012 Onderwerp Afdoening motie 'uitvoerbaarheid van bouwplannen Besluiten:Behoudens advies van de commissie 1. Bijgaande brief aan de gemeenteraad vast te stellen waarmee de motie-van Haaster over de uitvoerbaarheid van bouwplannen (motie 110086/1 d.d. 8 november 2011) wordt afgedaan. Perssamenvatting: Het college heeft een brief aan de raad gestuurd over een motie met betrekking tot stagnerende bouwplannen (motie Van Haaster, aangenomen 8 november 2011). In die motie geeft de raad uitdrukking aan de vrees dat niet-uitgevoerde of onvoltooide bouwprojecten een onooglijk straatbeeld (gaten, vlaktes, bouwvallen) opleveren. De raad vraagt aan B en W bouwplannen kritischer op haalbaarheid te toetsen in relatie tot de situatie op de vastgoedmarkt. Het college antwoordt dat er in Leiden vergeleken met andere gemeenten nog behoorlijk wordt gebouwd. Minder positief is zij over de bouw van bedrijfsvastgoed, met name kantoren en winkels. Volgens B en W zorgt de slechte markt er voor dat ontwikkelaars niet zo snel met bouwplannen komen, dus vinden B en W de vrees van de raad niet gerechtvaardigd. De vrees voor leegstand van al gebouwde panden vinden B en W reëler. Het is trouwens al langer praktijk dat de gemeente bij bouwplannen, waarvoor een procedure gevoerd moet worden omdat ze in strijd zijn met een bestemmingsplan, de haalbaarheid beoordeelt. Maar marktpartijen weten zelf het best of er een markt bestaat voor hun bouwplannen.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Aan de leden van de gemeenteraad Bezoekadres Postadres Telefoon E-Mail Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus 9100 2300 PC Leiden 071-5165165 sleutel@leiden.nl www.leiden.nl/gemeente Datum 10 april 2012 Contactpersoon R.J.F. van Gulick Ons kenmerk DIV-2012-4939 Doorkiesnummer 5820 Onderwerp Afdoening motie over uitvoerbaarheid van bouwplannen Geachte leden van de raad, Uw raad heeft bij de behandeling van de bestuursrapportage 2011 op 8 november jl. een motie van raadslid Van Haaster (D66) en anderen aangenomen, waarin ons college het volgende werd verzocht: bouwplannen van marktpartijen in het vervolg kritischer op haalbaarheid te toetsen en impulsen te geven die de volledige uitvoering ervan bevorderen; hiertoe bij elk kaderbesluit in het raadsvoorstel een bestuurlijke beoordeling te geven van het bouwplan in relatie tot de marktomstandigheden; te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in rekening te brengen bij de projectontwikkelaar middels een anterieure overeenkomst; bij grond- en vastgoedtransacties met uitzondering van de lijst verkoop vastgoed in de te sluiten overeenkomst strengere ontbindingsvoorwaarden op te nemen en een boeteclausule te overwegen, die in werking treden als de ontwikkelaar niet of niet volledig tot uitvoering overgaat. In de preambule van de motie constateert u dat verscheidene private (woning)bouwprojecten in Leiden stagneren als gevolg van veranderde marktomstandigheden die mogelijk een structureel karakter aannemen. Het is juist dat ook in Leiden bouwprojecten vertragen als gevolg van de stagnerende woningmarkt. In de Bestuursrapportage 2011 noemden wij onder meer de woningbouwprojecten op het Haagwegterrein, in de Meelfabriek, op de Van Voorthuijsenlocatie, de BigBosslocatie en het project Dieperhout. Dit zijn trouwens alle projecten waar de voorbereiding startte toen er nog geen vuiltje aan de economische lucht was. Maar in vergelijking met veel andere gemeenten is de situatie in Leiden niet zo somber. De woningbouw bij de Groenoordhallen en de op handen zijnde ontwikkeling van het Lammenschanspark getuigen daarvan. De gemeente heeft geen invloed op economische omstandigheden. De risicodragende projectontwikkelaar moet dit eveneens lijdzaam aanzien. Zijn financiering verloopt moeilijker, terwijl de vraag naar de woningen daalt en het risico van renteverliezen stijgt. Dat wil niet zeggen dat dit van structurele aard is. Wij verwachten dat betere economische tijden zullen aanbreken en dat dan met name de woningmarkt meer gaat bewegen. Over de kantoren- en retailmarkt zijn de vooruitzichten minder optimistisch. De kans op langdurige leegstand van oudbouw is groot. Herbestemming is kostbaar en zelfs duurder
dan nieuwbouw. Een belegger laat het pand dan liever langer leegstaan. Maar uiteindelijk zal de markt ook dat probleem, met wat hulp van de overheid, oplossen. In de overwegingen van de motie stelt u dat de projecten, die onderwerp van de motie zijn, weliswaar tot de verantwoordelijkheid van private partijen behoren, maar dat de gemeente (raad en college) daaraan voorafgaand een toetsende, kaderstellende rol toekomt. In het verlengde daarvan verzoekt u aan ons college bij elk kaderbesluit in het raadsvoorstel een bestuurlijke beoordeling te geven van het bouwplan in relatie tot de marktomstandigheden. Wij willen voor de volledigheid benadrukken dat bij particuliere plannen op particuliere grond in hoofdzaak aan het geldende bestemmingsplan wordt getoetst. Er is in die situaties slechts bij uitzondering (Ananasweg) sprake van een kaderbesluit van de raad, waar het bestemmingsplan gewijzigd moet worden en waar het gaat om een zeer grote herontwikkeling op een strategische locatie. Het financiële risico ligt echter bij de particulier; de gemeente heeft geen invloed op de uitvoerbaarheid. Een kaderbesluit is in het algemeen aan de orde als de gemeente de betreffende grond in eigendom heeft en ten behoeve van gebiedsontwikkeling verkoopt. In die gevallen vermelden wij aan de raad onder meer de relatie tot de marktsituatie. Ook in het Programma ruimtelijke investeringen Leiden (PRIL) kunt u overwegingen met betrekking tot kansen en risico s aantreffen. Als voorbeeld noemen wij het Rijnsburgerblok en Dieperhout. Als wij twijfels hebben over de haalbaarheid van particuliere projecten of als wij risico s vermoeden dat bepaalde gewenste ontwikkelingen elders in de stad, door andere projecten kunnen worden belemmerd, en als daarvoor bijvoorbeeld een bestemmingsplan moet worden gewijzigd, dan verlangen wij van de initiatiefnemers in ieder geval bepaalde onderbouwingen (bijvoorbeeld marktonderzoeken), voordat wij medewerking verlenen. Er zit immers een plafond op de behoefte aan studentenwoningen of hotelkamers, om een paar voorbeelden te noemen. De vrees voor nieuwe gaten, vlaktes en bouwvallen in de stad, waar u in de overwegingen van de motie gewag van maakt, hoeft volgens ons niet groot te zijn. De huidige markt dwingt ontwikkelaars al tot grote terughoudendheid tot investeren. Een vrees voor reeds gerealiseerde nieuwbouw die vervolgens langdurig leeg komt te staan, zou meer gegrond zijn. Uw overweging dat het ook een publiek belang dient om alleen haalbare projecten goed te keuren, behoeft enige nuancering. Als een bouwplan niet voldoet aan het bestemmingsplan kan er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Maar er kan ook een omgevings-vergunning worden verstrekt na het volgen van een uitgebreide procedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In beide gevallen is een goede ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Daarin wordt aangetoond dat het initiatief niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Van die onderbouwing maakt het aantonen van de financiële uitvoerbaarheid deel uit. Bij grote projecten moet daarom een exploitatieoverzicht worden ingediend waaruit blijkt dat het project economisch uitvoerbaar is. In deze context komen de marktperspectieven aan de orde. Zo mogelijk tonen ontwikkelaars intentieovereenkomsten met afnemers, zoals woningcorporaties of beleggers. Maar een garantie dat wordt gebouwd geeft dat niet. Het is niet makkelijk een vergunning te weigeren als een niet-marktpartij, zoals de gemeente, een andere mening is toegedaan over de markt, dan de marktpartij.
Wij kunnen particulieren evenmin verplichten tot bouw, ook niet als de gemeente haar eigen grond uitgeeft aan die particulieren, want dan zou er sprake zijn van een aanbestedings-verplichting van de gemeente. Het zou dan immers gaan om een gemeentelijke opdracht om te bouwen. Het opleggen van boetes bij het niet realiseren van een project is niet mogelijk, want dat zou toch lijken op een soort bouwplicht. Wel verplichten wij standaard de koper van gemeentelijke grond dat hij die grond na een overeengekomen periode aan de gemeente teruglevert als de bouw bijvoorbeeld vanwege marktomstandigheden niet is gestart, de zogenoemde terugleveringsplicht. Wij belasten zo nodig de rentelasten en beheerlasten als gevolg van uitstel van de uitvoering, door aan de ontwikkelende partij. Tenslotte zijn wij bevoegd een omgevingsvergunning 26 weken na verlening in te trekken als er in de praktijk geen gebruik van wordt gemaakt. In uw motie verzoekt u ons te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in rekening te brengen bij de projectontwikkelaar middels een anterieure overeenkomst. Dit doen wij al sinds de invoering van de Grondexploitatiewet in 2008, die het verhalen van kosten van planontwikkeling op de ontwikkelaar mogelijk maakt. Het gaat dan om kosten voor projectleiding, onteigeningsprocedures, bestemmingsplanwijziging, milieuonderzoek, archeologisch onderzoek, voorbereiding en toezicht bouw- en woonrijp maken, verkeerskundige ingrepen, communicatie, e.d. Als bovendien in de initiatieffase van een bouwplan, voorafgaand aan het sluiten van een anterieure overeenkomst, door de gemeente ook kosten worden gemaakt, proberen wij met de initiatiefnemer tot overeenstemming te komen over een vergoeding van kosten van ook die eerste gemeentelijke uren. Wij beschouwen motie M110086/1 van de heer Van Haaster e.a. met deze brief als afgedaan. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,
RV 11.0086 (Bestuursrapportage 2011) Motie: M110086/1 bouwplannen Onderwerp: Uitvoerbaarheid van De Raad van de gemeente Leiden, bijeen in de vergadering van 8 november 2011, gelet op de beraadslagingen in de raadscommissie Ruimte en Regio d.d. 25 oktober jl.; constaterende dat: verscheidene private (woning)bouwprojecten in Leiden stagneren als gevolg van de veranderde marktomstandigheden die mogelijk een structureel karakter aannemen; overwegende dat: deze projecten weliswaar tot de verantwoordelijkheid van private partijen behoren maar de gemeente (raad en college) daaraan voorafgaand een toetsende, kaderstellende rol toekomt; niet-uitgevoerde of onvoltooide bouwprojecten een onooglijk straatbeeld (gaten, vlaktes, bouwvallen) opleveren; het daarom ook een publiek belang dient om alleen haalbare projecten goed te keuren; verzoekt het college: bouwplannen van marktpartijen in het vervolg kritischer op haalbaarheid te toetsen en impulsen te geven die de volledige uitvoering ervan bevorderen; hiertoe bij elk kaderbesluit in het raadsvoorstel een bestuurlijke beoordeling te geven van het bouwplan in relatie tot de marktomstandigheden; te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in rekening te brengen bij de projectontwikkelaar middels een anterieure overeenkomst; bij grond- en vastgoedtransacties met uitzondering van de lijst verkoop vastgoed in de te sluiten overeenkomst strengere ontbindingsvoorwaarden op te nemen en een boeteclausule te overwegen, die in werking treden als de ontwikkelaar niet of niet volledig tot uitvoering overgaat; en gaat over tot de orde van de dag.
Jeffrey van Haaster (D66) Walter van Peijpe (GroenLinks) Daan Sloos (Leefbaar Leiden)