2017/32849 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders. De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein MZ Zaandam Postbus 2000

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "2017/32849 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders. De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein MZ Zaandam Postbus 2000"

Brigitta Eva van der Berg
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

*2017032849* Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein 100 1506 MZ Zaandam Postbus 2000 1500 GA Zaandam Telefoon 14 075 www.zaanstad.

1 * * Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein MZ Zaandam Postbus GA Zaandam Telefoon DATUM ONS KENMERK BIJLAGE(N) / DOORKIESNUMMER PORTEFEUILLEHOUDER D. Straat ONDERWERP Afwijken bestemmingplan voor 59 woningen aan Cypressehout 100 te Zaandam Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij bieden wij u bijgaande stukken aan voor1: Kennisname Geheimhouding op grond van de Gemeentewet ja 1 N.V.T. bijlage Onderwerp: Afwijken bestemmingplan voor 59 woningen aan Cypressehout 100 te Zaandam Wat wordt gevraagd Kennis te nemen van het besluit tot het starten van een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan met een goede ruimtelijke onderbouwing krachtens 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het project het bouwen van 59 woningen op het perceel Cypressehout 100 te Zaandam. Toelichting Het college heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen voor kort gezegd - de bouw van 59 grondgebonden eengezinswoningen op de locatie Cypressehout 100, waar voorheen het Regiocollege was gevestigd (project Groenhout ). Het project betreft de Bij stukken aangeboden voor besluitvorming of zienswijze zal de agendacommissie van de raad beoordelen wanneer en hoe agendering in het Zaanstad Beraad plaatsvindt. U ontvangt wekelijks een agenda van het eerstvolgende Zaanstad Beraad en wordt verzocht de stukken te bewaren en bij de betreffende agenda te voegen. Op stukken aangeboden voor kennisname volgt geen actie van de agendacommissie. Zonodig kunt u aanvullende informatie inwinnen bij de behandelend ambtenaar. Wenst u naar aanleiding van de informatie een politieke discussie met de wethouder en/of raadsfracties, dan kunt u bij de agendacommissie om agendering verzoeken mits onder vermelding van wat u vraagt aan wie inclusief een korte concrete toelichting.

2 2/5 invulling van het reeds in 2011 door uw raad vastgestelde bestemmingsplan C100. Het project is volledig in strijd met het bestemmingsplan omdat het college voor het perceel niet het vereiste uitwerkingsplan heeft vastgesteld. Reden hiervoor is dat het met het bestemmingsplan beoogde bouwplan geen doorgang heeft verkregen. Zodoende wordt in strijd met het in het bestemmingsplan opgenomen bouwverbod gehandeld. Daarnaast wijkt het project op een aantal punten af van de in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels. Deze strijdigheden betreffen de nokrichting van enkele woningen en de positie van de route voor het langzame verkeer, inclusief bijbehorende bruggen. Het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning kan daarom alleen na het volgen van een uitgebreide procedure tot afwijking van het bestemmingsplan met een goede ruimtelijke onderbouwing. Het college is bereid hieraan mee te werken omdat het project voorziet in een regionale woonbehoefte waarop met de vaststelling van het bestemmingsplan in 2011 is vooruitgelopen en perfect past in de woningbouwproductie die met MAAK.Zaanstad geambieerd wordt. De afwijkingen van de uitwerkingsregels leiden tot een kwalitatief beter plan dan beoogd werd met het vaststellen van het bestemmingsplan en hebben de instemming van het Supervisieteam Inverdan, dat de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van Inverdan bewaakt en toetst. In hoofdzaak past het gehele project in de ontwikkelingsvisie van Inverdan. Argumenten en afwegingen Reeds jaren geleden werd voorzien dat de projectlocatie geschikt zou worden voor woningbouw; de locatie maakt deel uit van het stedenbouwkundige programma Inverdan en wordt bestemd voor, en omgezet in, een nieuw woonbuurtje met grondgebonden woningen. Op 1 december 2011 is daartoe door de gemeenteraad speciaal voor deze locatie het bestemmingsplan C100 vastgesteld, op basis waarvan op het perceel 64 woningen gebouwd zouden mogen worden. Het project betreft dan ook de invulling van een reeds voorziene ontwikkeling. Het project is voorgelegd aan het Supervisieteam Inverdan, dat de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van Inverdan bewaakt en toetst. Het Supervisieteam heeft positief geadviseerd over het project: in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan wordt gevraagd om een kleinschalig en informeel woonmilieu, met smalle eenrichtingsstraten, parkeren vooral in parkeerhoven en met speelplekken aan het water (westkant). Het nu voorliggende plan biedt dit kleinschalige en informele woonmilieu. De afwijkingen in de nokrichting en de route voor het langzame verkeer zijn van ondergeschikte aard en hebben dus geen

3 3/5 ruimtelijk effect. Op de belangrijkste punten past het gehele project in de ontwikkelingsvisie van Inverdan. Op het eerste gezicht voldoet het project met 70 parkeerplaatsen niet aan de van toepassing zijnde parkeernorm van 94 parkeerplaatsen. Met het Regiocollege is echter schriftelijk overeengekomen dat 24 aan de projectlocatie grenzend parkeerplaatsen op het terrein van de school gebruikt mogen worden om in de parkeerbehoefte te voorzien. Hiermee wordt alsnog aan de norm voldaan. Op het gebied van (ruimtelijk) milieu zijn er geen belemmeringen voor het project. Wel is in verband met de aanwezigheid van vleermuizen een ontheffing onder de voormalige Flora- en faunawet vereist en hebben wij voor de woningen een hogere waarde van 51 d(b) moeten vaststellen vanwege het industrielawaai van het gezoneerde industrieterrein Westpoort. De ontheffing van de Flora- en faunawet is op 28 oktober 2016 verkregen. Energiebesparingsdoelstellingen Reeds in 2009 is een anterieure overeenkomst gesloten, waaraan in 2016 een allonge is gehecht. Hierin is onder de overwegingen opgenomen dat: de gemeente er bij exploitant op aan dringt bij de door haar op de locatie C100 beoogde planontwikkeling en realisatie invulling te geven aan de op 15 oktober 2015 door de raad van Zaanstad aangenomen motie 91: verplichte berekening energieneutraliteit. De projectontwikkelaar AM heeft zich hier aan gehouden. De berekening is uitgevoerd; het is mogelijk om bij alle woningen een EPC van 0 (of zelfs lager voor sommige) te realiseren middels extra PV-panelen. Het project zoals dat er nu ligt heeft een EPC tussen de 0,32 en de 0,4. Het energieneutraal maken van de woningen wordt als optie aangeboden aan de toekomstige bewoners die hierover moeten beslissen voordat de bouw start. De ontwikkelaar heeft er commercieel belang bij zoveel mogelijk opties te verkopen. Bij de start van de bouw is dus bekend hoeveel woningen energieneutraal worden uitgevoerd. De woningen hebben wel een gasaansluiting, waarmee nog niet voldaan kan worden aan ons collegebesluit van 7 februari 2017 ( Green deal Experimenten Aardgasloze wijken ) en het besluit van uw raad van 16 maart 2017, waarin de motie Gasloos bouwen bij particulier opdrachtgeverschap is aangenomen. De Green Deal richt zich vooral op de bestaande gebouwvoorraad (in Zaanstad woningen), maar de gemeente wil ook voorkomen dat met de nieuwbouwopgave ( woningen vanuit MAAK.Zaanstad) nog aardgasaansluitingen nodig zijn. Op dit moment is dit nog niet juridisch afdwingbaar omdat het in de wet nog niet is

4 4/5 geregeld. De ambitie zal daarom juist in een zo vroeg mogelijk stadium bij gebiedsontwikkeling worden betrokken. Het nu voorliggende project bevindt zich in een te vergevorderde stadium om nog afspraken over aardgasloos bouwen als randvoorwaarde mee te kunnen geven. Bevoegd gezag en verklaring van geen bedenkingen Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning. Op grond van de Wabo is daarbij een verklaring van geen bedenkingen van uw raad nodig, tenzij u categorieën van gevallen heeft aangewezen waarvoor een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. In de door uw raad vastgestelde Beleidsregels Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad 2010 heeft u categorieën van gevallen aangewezen waarvoor een verklaring van geen bedenkingen al dan niet is vereist. Het onderhavige project past in de eerste categorie onder b ( Aanvragen die passen binnen door de raad vastgesteld beleid, een stedenbouwkundige visie, een masterplan of een gebiedsvisie ) en dat betekent dat geen verklaring van geen bedenkingen is vereist, tenzij uw raad zelf vindt dat de aanvraag anderszins politiek gevoelig is. Ter beoordeling daarvan wordt u de ruimtelijke onderbouwing ter kennisname voorgelegd. Draagvlak Er zijn geen signalen dat er negatief op het project zal worden gereageerd. Omwonenden weten als sinds de totstandkoming van het bestemmingsplan in 2011 welke ontwikkeling op het perceel beoogd is. Het naastgelegen Regiocollege, de voormalige eigenaar en gebruiker van de gronden, is positief over het project. Met regelmaat vinden overleggen plaats met het schoolbestuur. Omwonenden zouden hun zorgen kunnen uiten over het parkeren. In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven dat via het dubbelgebruik van parkeerplaatsen van het Regiocollege aan de parkeernorm wordt voldaan. Tijdens informatiemarkten is en wordt hier nader uitleg over gegeven als daar behoefte aan is. Financiële consequenties Medewerking aan het project heeft geen financiële consequenties. Het financiële risico voor het realiseren van het project ligt ook volledig bij de vergunningaanvrager. Kostenverhaal in het kader van de Grondexploitatiewet is reeds in 2009 geëffectueerd met het sluiten van een anterieure overeenkomst. Hieraan is in september 2016 een allonge toegevoegd. Onderdeel hiervan is een planschadeovereenkomst.

5 5/5 Opdrachtgever Bijgaande stukken M. van Zon (075) / Ruimtelijke onderbouwing - Afwijken bestemmingplan voor 59 woningen aan Cypressehout 100 te Zaandam Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zaanstad, dr. R.L. Vreeman, waarnemend burgemeester Digitaal ondertekend door waarnemend burgemeester dr. R.L. Vreeman op A.J. van den Berg, gemeentesecretaris Digitaal ondertekend door Berg, G. van den op

Vergelijkbare documenten

2017/34242 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders

2017/34242 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders *2017034242* Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein 100 1506 MZ Zaandam Postbus 2000 1500 GA Zaandam Telefoon 14 075 www.zaanstad.nl PORTEFEUILLEHOUDER 12-09-2017