TUSSENEVALUATIE 2017 WOONVISIE VEENENDAAL maart 2017
~ -~ Tussenevaluatie Woonvisie Op 28 mei 2015 heeft de raad de Woonvisie 2014-2019 vastgesteld. In overleg met makelaars, corporaties, ontwikkelaars en zorgpartijen heeft deze Woonvisie de inhoud gekregen die het beste aansluit op de woningmarkt en de verwachte ontwikkelingen in de komende jaren. De centrale visie op wonen luidt als volgt: "We willen een aantrekkelijke leefstad blijven met voor iedereen een passende woning. Daarbij hoort een actieve gemeente die blijft inspelen op de dynamiek en behoeften van haar woningmarkt. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich vooral uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus. De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod. De gemeente richt zich in de uitvoering vooral op de drie speerpunten van deze Woonvisie." Als gemeente hebben we vanuit onze rol drie speerpunten vastgesteld: het aantrekken van dynamische woonmilieus, huishoudens met een zorgvraag en huishoudens met lage inkomens. Op basis van deze speerpunten zijn er per punt diverse maatregelen vastgesteld om de doelstelling vanuit de centrale visie in de praktijk toe te kunnen realiseren. Inmiddels heeft dit op meerdere vlakken tot concreet resultaat geleid. In 2015 en 2016 zijn de volgende woningen toegevoegd aan de woningvoorraad: Jaar/ WOZ-waarde < 200.000-260.000 - > 200.000 260. 000 350. 000 350. 000 2015 97 132 54 12 2016 225 84 37 25 Totaal 295 371 Dit betrof de volgende typen woningen: Jaar Appartement Rijwoning Hoekwoning 2"1 kap WVrijst. oning Senior Overig 2015 83 113 34 38 7 n.b. 20 2016 165 43 28 40 11 84 Per speerpunt is de uitwerking van de bijbehorende maatregelen momenteel in volle gang. Op de volgende pagina's vindt u per speerpunt een overzicht van de stand van zaken van alle actuele ontwikkelingen. 3
Speerpunt 1: Aantrekken dynamische woonmilieus 1. Campagne voor het aantrekken dynamische woonmilieus Dynamische woonmilieus zijn huishoudens in de omgeving van Veenendaal die eventueel naar Veenendaal willen verhuizen. Hoe gaan we deze potentiele inwoners verleiden om deze stap daadwerkelijk te zetten? Hiervoo~ zijn in overleg met twee Veenendaalse marketing- en communicatiebedrijven en Promotie Veenendaal de afgelopen maanden uitgangspunten voor een campagne opgesteld (bijlage 1) om voor langere termijn in te zetten. Van de ca. 24.500 vaste banen in Veenendaal zijn er ruim 11.000 personen die niet in Veenendaal wonen. Voor deze mensen en hun werkgevers is het in meerdere opzichten aantrekkelijk om in Veenendaal te komen wonen. Met de bedachte campagne worden zij rechtstreeks benaderd en gewezen op de voor hen relevante aanleiding om Veenendaal als woonplaats te gaan overwegen. Deze aanleidingen kunnen heel divers zijn: reistijd, prijsniveau van de woningen, aanbod van scholen, sport, zorg, natuur, bereikbarheid of een combinatie van de voorgaande punten. Tegelijkertijd worden de werkgevers ook betrokken in het geheel door bij hen de voordelen van werknemers woonachtig dichtbij het bedrijf te benadrukken. De voordelen van beide kanten worden in de campagne gecombineerd door nieuwe inwoners voordelen te bieden. Te denken valt hierbij aan een introductiepakket vanuit de gemeente, of bijvoorbeeld een fiets van de zaak vanuit de werkgever. Conclusie: Concrete invalshoek om extra inwoners voor Veenendaal te werven. Actie: In 2017 wordt de onderzoeksfase van het plan gestart. Op basis van de resultaten wordt besloten of ook fase 2 en 3 uitgevoerd gaan worden. 3. Nieuwbouwbeurs Eind 2015 is er in het gemeentehuis een nieuwbouwbeurs gehouden. Met ca. 800 bezoekers was deze zeer goed bezocht. Vanwege het feit dat er begin 2017 veel nieuwe plannen op de woningmarkt gaan komen is de beurs welke eerst eind 2016 gepland stond verplaatst naar maart 2017. Deze beurs werd door 1200 mensen bezocht, waaronder veel serieuze belangstellenden. De beschikbare plaatsen op de beursvloer waren allemaal vergeven. Ook de gemeente zelf is op de beurs aanwezig om de Startersleningen en de Blijversleningen te promoten.door het grote aanbod aan nieuwbouw zullen er in de loop van 2017 en 2018 ook meer bestaande woningen op de markt komen. Dit vergroot de kans op het aantrekken van nieuwe inwoners. Conclusie: De nieuwbouwbeurs is zeer succesvol. Actie: in overleg met de ontwikkelaars eind 2017 of begin 2018 de volgende beurs organiseren. 4. Website aangepast met kolom wonen in Veenendaal Op voorpagina van de site van de gemeente Veenendaal is een kolom wonen in Veenendaal onderaan de pagina toegevoegd. Hier is eenvoudig informatie over alle actuele nieuwbouwplannen te vinden. Daarnaast zijn alle bestemmingsplannen direct te raadplegen en is informatie over het aanvragen van een omgevingsvergunning toegevoegd. 4
Conclusie: Informatie over nieuwbouw in Veenendaal is snel te vinden. Actie: Informatie doorlopend actualiseren. 5. Voortzetting Startersleningen Startersleningen zijn nog steeds nodig. Doordat prijzen stijgen en leenmogelijkheden dalen hebben steeds meer starters moeite om voor het eerst een woning te kopen. Om starters vanuit de regio naar Veenendaal te laten verhuizen zijn de Startersleningen, na bijna 10 jaar sinds de introductie van deze leningen in Veenendaal, nog steeds van groot belang. Conclusie: De startersleningen blijven hard nodig om kopen voor starters mogelijk te maken en huurwoningen vrij te spelen. Actie: zolang de kostendekking het mogelijk maakt Startersleningen blijven verstrekken. 6. Regionale samenwerking Regio FoodValley In december 2014 heeft de regio FoodValley ingestemd met de regionale woonagenda. Het doel van de woonagenda is het vergroten van de aantrekkelijkheid, wervingskracht en betaalbaarheid van het wonen in de FoodValley regio. Er is een verdeling gemaakt door middel van de volgende thema's: betaalbaarheid, wonen, zorg en welzijn (WWZ), duurzaamheid en kwaliteit. Met de woonagenda wordt op intensieve wijze en in co-creatie samengewerkt met marktpartijen. Onderwerpen: Huisvesting statushouders Er wordt in de regio op een intensieve manier samengewerkt tussen gemeenten, provincies, corporaties en andere betrokken organisaties (COA en Vluchtelingenwerk). Ook in 2017 worden er verschillende themabijeenkomsten georganiseerd om elkaar kennis, ervaringen en vragen te delen. Naast huisvesting wordt er op het thema ook samengewerkt op integratie en participatie. Monitoring regionale woningmarkt De regionale woningmarkt wordt jaarlijks met de gemeenten, provincies en de Stichting Vastgoedmonitor Regio FoodValley gemonitord. Onderdeel van de vastgoedmonitor is de planmonitor. Hierin worden alle gegevens van de nieuwbouwplannen in de gemeenten opgenomen. Deze Planmonitor wordt door de provincies Utrecht en Gelderland ter beschikking gesteld. Kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering De vraag gaat meer bepalen wat er op de woningmarkt gebeurt. Daarom kijken wij binnen Regio FoodValley naar bevolkingsprognoses voor kwantitatieve afspraken. Er wordt gebouwd naar bevolkingsontwikkelingen binnen de regio. Naast de bevolkingsontwikkeling wordt gekeken naar de behoefte. Speerpunt van de samenwerking betreft het thema 'Kwaliteit van het wonen'. Daarbij wil de regio samen met de partners een gezamenlijk beeld vormen en komen tot afspraken over kwalitatieve aspecten van woningbouw en herstructurering in de regio. Dit onderdeel is ook relevant voor de ladder van de 5
duurzame verstelijking (onderdeel van bestemmingsplannen). Binnen de ladder moet worden gekeken worden naar de actuele regionale behoefte. Er wordt een regionale onderbouwing opgesteld om een goede afweging te maken voor de ladder van duurzame verstedelijking. Huisvestingswet In 2015 zijn op basis van de Huisvestingswet door de regiogemeenten nieuwe huisvestingsverordeningen opgesteld. De verordeningen worden op elkaar afgestemd en bij wijzigingen van wetgeving wordt gezamenlijk opgetrokken in hoeverre dit moet worden door vertaald in de lokale verordening (zoals nieuwe positie vergunninghouders in de huisvestingwet). Conclusie: Er wordt in de regio volop samengewerkt binnen wonen. Actie: Om de woningmarkt sterk te houden zetten wij in op voortzetting van de regionale samenwerking. Voor de komende periode gaan wij inzetten op: Actueel houden projectenmonitor goed inzicht hebben in het functioneren van de regionale woningmarkt. Regionale onderbouwing ladder van duurzame verstedelijk Kwalitatieve goede toevoeging van woningbouwlocatie Kennisdeling door onder andere het organiseren van symposia en netwerkbijeenkomst. De stichting vastgoedmonitor zal hier een prominente rol invullen 6
Speerpunt 2: Huishoudens met een zorgvraag 1. Nota Ouderenhuisvesting /Wonen met zorg Op 18 april 2017 is door het college de Nota Ouderenhuisvesting /Wonen met zorg vastgesteld (bijlage 2). Deze nota is een nadere uitwerking van de resultaten uit het FM rapport wat vorig jaar op basis van de Woonvisie is opgesteld. Uit dit rapport bleek dat er in 2030 ca. 600 senior geschikte woningen moeten zin toegevoegd aan de huidige woning voorraad om aan de verwachte behoefte te voldoen. Daarnaast is er in 2030 een behoefte aan 225 intramurale zorgplaatsen ten opzichte van nu. Deze behoefte is er vanaf ca. 2020. In de Nota is een wijkgerichte verdeling van senior geschikte woningen gemaakt rekening houdend met het type woningen, de prijsklassen en de verhouding koop/huur. Hierdoor kunnen inwoners zoveel mogelijk in hun eigen buurt blijven wonen. Ook al blijkt er een behoefte aan meer intramurale plekken, het beleid van het Zorgkantoor is dat er geen plaatsen meer bijkomen. Dit heeft gevolgen voor zowel het strategisch woonbeleid van de zorghuisvesters als die van de gemeenten. Conclusie: senior geschikt wonen behoeft de komende jaren meer aandacht. Actie: In 2017 wordt samen met de partijen in de wijken beoordeelt hoe we de vraag richting 2030 gaan opvangen. 2. Blijversleningen In de zomer van 2016 zijn de Blijversleningen in Veenendaal geïntroduceerd. Als een van de eerste gemeenten in Nederland heeft Veenendaal ingespeeld op het scheiden van wonen en zorg. Inwoners moeten met een lichte zorgvraag tegenwoordig zelfstandig blijven wonen, terwijl men voorheen veel eerder in aanmerking kwam voor wonen in een verzorgingstehuis. Dit betekent dat men langer in de huidige woning moet blijven. Aangezien mensen op leeftijd en/of met een zorgvraag niet snel in aanmerking komen voor een lening bij een bank biedt de Blijverslening uitkomst. Veenendaal heeft ervoor gekozen om alleen de hypothecaire variant aan te bieden om het financiële risico zo klein mogelijk te houden. De afgelopen maanden hebben zich ca. 30 belangstellenden gemeld die meer informatie wilden hebben over de regeling. Met vijf van hen hebben een of meerdere informatieve gesprekken plaatsgevonden. Gebleken is dat de doelgroep het verhogen van de hypotheek gevoelsmatig bezwaarlijk vindt. Twee huishoudens hebben daadwerkelijk een Blijverslening aangevraagd. Van deze twee aanvragen is er een afgewezen en een toegewezen. De Blijverslening is een gloednieuwe regeling waar nu de eerste ervaringen mee zijn opgedaan. Gebleken is dat onze werkwijze werkt, maar ook dat er ten opzichte van de startersleningen veel meer tijd gaat zitten in de gesprekken met kandidaten. Conclusie: de Blijverslening voldoet in de uitvoering, maar de vraag moet nog op gang komen. Actie: In 2017 wordt er meer ingezet op de communicatie van de regeling zodat er meer leningen worden afgesloten. Dit gebeurt onder andere op de nieuwbouwbeurs en op de gemeentepagina's in de krant. 7
3. WMO convenant met corporaties geëvalueerd Het WMO convenant is op 20 mei 2015 afgesloten tussen de woningcorporaties en de gemeente Veenendaal. In het convenant is in het kader van de WMO beschreven welke partij een aanpassing aan een woning dient te bekostigen: de gemeente, de corporatie of de aanvrager zelf. In overleg worden deze aanpassingen vervolgens zo efficiënt mogelijk tegen zo laag mogelijk kosten gerealiseerd. De aanvrager kan hierdoor zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen woning blijven wonen. Het convenant is in de loop van 2016 met de corporaties geëvalueerd. Op basis hiervan is het convenant nu geactualiseerd, zijn er enkele afspraken toegevoegd en is de lijst met MIVA woningen en doelgroep gebouwen gecompleteerd. Deze technische aanpassingen zijn op 30 januari 2017 door het college vastgesteld. Naast het WMO convenant wordt, conform de Woonvisie, contractueel vastgelegd dat de zorggeschiktheid van een bouwinitiatief voor rekening komt van de ontwikkelaar. Hierdoor voorkomen we dat er in de toekomst een onterecht beroep op aanpassingen door de gemeente in het kader van de WMO worden gedaan. Conclusie: dankzij de actualisatie in 2016 is het convenant weer helemaal actueel. Actie: in 2017 uitvoering van de WMO op basis van het convenant continueren. 8
Speerpunt 3: Huishoudens met lage inkomens 1. Opstellen en uitvoeren van Prestatie afspraken met corporaties Al sinds 2014 zijn wij, vooruitlopend op nieuwe wetgeving, in overleg gegaan met de Veenendaalse Huurdersverenigingen als volwaardig gesprekspartner. Dit met betrekking tot Volkshuisvestings beleid in het algemeen, en het maken van Prestatie afspraken in het bijzonder. De Prestatie afspraken 2015-2016 zijn op 15 december 2015 door de woningcorporaties, de Huurdersverenigingen en de gemeente getekend. In 2016 is overeengekomen dat we voor 2017-2019 het eerst afspraken gaan maken voor meerdere jaren. Hiervoor is in het 3 kwartaal van 2016 met alle partijen de procedure tot het creëren van afspraken doorlopen. Vanwege de politieke situatie eind 2016 is deze toen niet afgerond. De verwachting is dat de afspraken voor 2017-2019 in mei 2017 alsnog worden afgerond en ondertekend. Conclusie: de Prestatie afspraken 2017-2019 worden dit voorjaar afgesloten. Actie: gezamenlijke uitvoering van de afspraken, vooral richting de bestaande woningvoorraad. 2. Scheefwonen terugdringen We willen gedurende de looptijd van de Woonvisie dat er minimaal 50 scheefwoners verhuizen naar woonruimte die wel bij hun inkomen past. In 2016 is echter gebleken dat vanwege privacy redenen het niet mogelijk is om huurders met een hoger inkomen rechtstreeks te benaderen. Daarom gaan we in 2017 via de huurders magazines van de corporaties de huurders informeren over actuele verhuismogelijkheden naar een koopwoning en de bijbehorende maandlasten. Zo komen de sociale huurwoningen vrij voor de doelgroep waar ze eigenlijk voor bedoeld zijn. Indien er sociale huurwoningen worden gebouwd wordt contractueel vastgelegd dat deze 10 jaar (corporaties) respectievelijk 15 jaar (commerciële partijen) sociale huurwoningen blijven. Vanwege het passend toewijzen worden huurwoningen die vrijkomen niet meer aan personen verhuurd die teveel verdienen. Ook dit zorgt ervoor dat scheefwonen vermindert. Conclusie: dankzij passend toewijzen neemt scheefwonen af. Actie: we benaderen actief alle sociale huurders om hen te wijzen op koopmogelijkheden. 3. Vrije sector huurwoningen toevoegen Voor het realiseren van meer vrije sector huurwoningen zijn diverse partijen benaderd, of hebben partijen zich zelf gemeld. Resultaat hiervan is dat er op diverse locaties in Veenendaal nu duurdere huurwoningen worden gerealiseerd, waaronder in de plannen Zuidpoort, Castor en Stationskwartier deel C. Dit voldoet aan een vraag uit de woningmarkt voor huishoudens die teveel verdienen voor een huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning. Het is tevens een deeloplossing voor scheefwonen. Bij de toevoeging van deze woningen willen we eerst bekijken in hoeverre deze afzetbaar zijn voordat we nog meer projecten met vrije sector huur toevoegen. Conclusie: Het her programmeren zoals in de Woonvisie vermeld wordt ook daadwerkelijk toegepast. Actie: op basis van de snelle afzetbaarheid van de nieuwe plannen met vrije sector huurwoningen bezien of er meer moeten worden qerealiseerd. 9
4. Project energiezuinig maken blokken huur -en koopwoningen realiseren In overleg met de corporaties is besloten om samen het project "Veenendaal Duurzaam 2035" te omarmen en dit onderwerp hierbinnen invulling aan te gaan geven. Het eerste resultaat hiervan wordt verwacht in de gezamenlijk wijkvisie op het Franse Gat welke begin 2017 is opgestart. 5. Huisvesting Statushouders In 2016 betrof de wettelijk taakstelling tot huisvesting van Statushouders 161 personen. Voor al deze personen is in 2016 huisvesting geregeld. Voor 2017 wordt een halvering van de taakstelling verwacht. Conclusie: ondanks de relatief hoge taakstelling is deze in 2016 wel behaald. Actie: Het is in 2017 naar verwachting niet nodig om extra inspanningen voor de huisvesting van Statushouders te verrichten. Wel is met de corporaties en de Huurdersverenigingen de prestatie afspraak gemaakt om mogelijke scenario's bij een plotselinge verhoging van de taakstelling in kaart te brengen. 10
Conclusies en aanbevelingen tussenevaluatie 2017 Speerpunt 1 Dynamische woonmilieus Wonen in Veenendaal wordt tot nu toe vooral gepromoot ten behoeve van nieuwbouwprojecten. Om Veenendaal in zijn geheel als woonplaats te promoten wordt een wooncampagne gericht op werknemers en werkgevers gefaseerd ingevoerd. Na de eerste onderzoeksfase in 2017 bepalen we of we de fases 2 en 3 in 2018 ook gaan inzetten. De Startersleningen blijven in Veenendaal bestaan om de starters te binden en doorstroming te bevorderen. De leningen zijn vanwege de stijgende huizenprijzen en de dalende leencapaciteit van starters hard nodig. Speerpunt 2 Huishoudens met een zorgvraag Dankzij de Nota Ouderenhuisvesting /Wonen met zorg is in beeld welke senior geschikte woningen we per wijk nodig hebben richting 2030. Deze Nota zal worden ingezet bij toekomstige ontwikkelingen om de doelstelling van 600 extra woningen voor senioren in 2030 te halen. De aanbeveling om een regisseur Wonen, Welzijn en Zorg in te gaan zetten wordt verder uitgewerkt. Deze persoon zal de nieuwe vraag aan wijkgerichte zorgverlening, passende woningvoorraad en voorzieningen met alle partijen in beeld brengen en veranderingen gang zetten. De eerste ervaringen met de Blijversleningen zijn positief. Het aantal daadwerkelijk afgegeven leningen is echter nog beperkt. Ondanks dat dit gangbaar is bij een gloednieuwe landelijk regeling willen we in 2017 veel meer communicatie over de leningen inzetten. Speerpunt 3 Huishoudens met lage inkomens Het proces tot het maken van de prestatie afspraken voor 2017-2019 wordt in mei 2017 met de Huurdersverenigingen en de corporaties afgerond. Gezamenlijk wordt dan onder andere verder ingespeeld op de mogelijkheden om het scheefwonen nog verder terug te dringen, invulling te geven aan "Veenendaal Duurzaam 2035" en de gebiedsvisie Franse Gat. De behoefte aan vrije sector huurwoningen lijkt op papier aanwezig, maar moet in de Veenendaalse praktijk in 2017 en 2018 nog blijken. Indien vrije sector huurwoningen snel in Veenendaal verhuurd worden zal in de volgende Woonvisie specifiek beleid voor dit aanbod bepaald worden. Algemene conclusie : De situatie op de woningmarkt geeft geen aanleiding om de Woonvisie, de speerpunten of de maatregelen aan te passen. De uitvoering van de vastgestelde maatregelen loopt over het algemeen voorspoedig en heeft tot de eerste concrete resultaten geleid. Het rapport Ouderenhuisvesting en Wonen met zorg geeft een goed beeld van de verwachte vraag in 2030. Het komende jaar zal de nadruk liggen op het, in overleg met alle betrokken partijen, inspelen op de juiste (toekomstige) toevoegingen aan de woningvoorraad. Dit om de veranderende behoefte aan wonen met zorg, de aantrekkende woningmarkt en de woonwensen in de bestaande wijken op tijd op te vangen. 11