STADSGEWEST HAAGLANDEN VERENIGING SOCIALE VERHUURDERS HAAGLANDEN Jaarverslag 2013 Regionale Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014
Inhoud pagina 1 pagina 3 pagina 7 pagina 11 pagina 17 pagina 25 pagina 29 pagina 31 Inleiding Hoofdstuk 1 - Conclusies Hoofdstuk 2 Context 2.1 Economische context 2.2 Politieke en beleidsmatige context 2.3 Conclusie Hoofdstuk 3 Naleving afspraken huisvesten doelgroep 3.1 Passendheidseisen 3.2 Conclusie Hoofdstuk 4 Productieafspraken sociale nieuwbouw 4.1 Sociale productie 2013 4.2 Planning sociale productie 4.3 Evaluatie 30% sociaal afspraak 4.4 Bevordering doorstroming 4.5 Nader uit te werken onderzoeken 4.6 Conclusie Hoofdstuk 5 Afspraken m.b.t. woonruimteverdeling 5.1 Regels woonruimteverdeling 5.2 Lokale beleidsruimte 5.3 Kwetsbare groepen 5.4 Taakstelling statushouders 5.5 Conclusie Hoofdstuk 6 Duurzaamheid 6.1 Uitwerking duurzaamheidsafspraken 6.2 Conclusie Hoofdstuk 7 Monitoring 7.1 Monitoringsonderdelen 7.2 Conclusie pagina 32 pagina 36 pagina 37 pagina 38 Bijlage I, Teksten artikelen bij de verschillende hoofdstukken Bijlage II, Huur/koop- en inkomensgrenzen 2013 Bijlage III, Overzicht vaststelling lokale afspraken Foto index
Inleiding In februari 2010 zijn de Regionale Prestatieafspraken 2010 t/m 2014 vastgesteld. In artikel 6, lid 4 staat aangegeven dat jaarlijks op basis van diverse monitoringsgegevens een verslag wordt opgesteld waarin wordt ingegaan op de nakoming van de afspraken in het voorafgaande jaar. Daarnaast wordt een vooruitblik gegeven naar de resterende termijnperiode van de afspraken. Dit verslag is het vierde jaarverslag van deze afspraken. In hoofdstuk 1 staan de conclusies weergegeven, vervolgens wordt in hoofdstuk 2 een context geschetst waarbinnen de uitvoering van deze afspraken heeft plaatsgevonden. Hoofdstuk 3 gaat in op de naleving van de afspraken ten aanzien van het passend huisvesten van de doelgroep en hoofdstuk 4 gaat in op naleving van de afspraken over de sociale nieuwbouwproductie. Hoofdstuk 5 behandelt afspraken met betrekking tot de woonruimteverdeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de duurzaamheidsafspraken. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 aangegeven in hoeverre de doelstellingen met betrekking tot de monitoring van de prestatieafspraken zijn gehaald. In bijlage I staan de artikelen opgenomen uit de Regionale Prestatieafspraken waar de verschillende hoofdstukken specifiek betrekking op hebben. In dit jaarverslag zijn foto s opgenomen van projecten die in 2013 door de corporaties opgeleverd zijn. In de bijlage is een overzicht van de projecten per gemeente opgenomen.
DELFT Corporatie: Vidomes, Project: Telderslaan, Foto: Van den Berg Groep 2
Hoofdstuk 1 - Conclusies Context Het jaar 2013 was het vierde jaar van uitvoering van de Regionale Prestatieafspraken 2010 t/m 2014 en was wederom economisch een zwaar jaar. De Nederlandse economie kromp en de werkgelegenheid was verder afgenomen. Daarnaast blijkt het nog steeds lastig een woning te kopen. Door deze omstandigheden blijft de druk op de sociale woningmarkt hoog. In de tweede helft van 2013 zijn de eerste indicaties van herstel te zien. Vraag is of dit gaat richting wezenlijk herstel waardoor verlichting zou kunnen komen op de druk op de sociale huurmarkt. In 2013 is een akkoord tussen Aedes en het Rijk gepresenteerd. Hierin staat onder andere dat de corporaties een verhuurdersheffing gaan betalen. Hierdoor blijft minder ruimte over om te investeren en wordt de uitvoer van de Regionale Prestatieafspraken lastiger. In de Novelle (herziening woningwet) worden deze afspraken verder uitgewerkt. In 2013 is de herziening van de huisvestingswet nog niet vastgesteld waardoor in 2013 geen duidelijkheid is geboden aan corporaties en gemeenten. Nu is duidelijk dat in 2014 de herziening van de huisvestingswet is goedgekeurd door beide kamers waardoor nu duidelijkheid is verkregen over de mogelijkheden in de huisvestingsverordening. In 2013 heeft het Kabinet kenbaar gemaakt de Wgr-plus regio s te willen opheffen. De bestuurders Wonen van het Stadsgewest Haaglanden hebben in maart 2014 aangegeven de werkzaamheden op het gebied van het opstellen en uitvoeren van de Regionale Prestatieafspraken gezamenlijk te willen continueren. Artikel 2 Passend huisvesten doelgroep Afspraak is dat van de sociale voorraad op gemeentelijk niveau minimaal 70% aan de BBSH-doelgroep wordt toegewezen. Deze afspraak is op niveau van de regio Haaglanden gehaald, in 2013 werd 76% van de sociale huurwoningen toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Per gemeente is het beeld verschillend, in 7 van de 9 gemeenten werd de afspraak ruim gehaald. In twee gemeenten, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp niet. Dit heeft onder andere te maken met de aangeboden voorraad in deze gemeenten die veelal duurder is. Daarnaast wordt nadrukkelijker gestuurd op de doelgroep uit de Europaregeling, waarvan het inkomen boven de BBSH-grens ligt. De regionale afspraak over de verhoudingen van de slaagkansen van de verschillende inkomensgroepen wordt niet gehaald, de slaagkans van de lage midden-inkomens is hoger dan die van de BBSH-doelgroep en de slaagkans van de middeninkomens is hoger dan die van de BBSH-doelgroep en de lage middeninkomens. Oorzaken hiervan zijn onder andere het duurder worden van de voorraad en het sturen op de Europese doelgroep in plaats van de BBSH-doelgroep. Daarnaast zijn er gemiddeld minder reacties uit de hogere inkomensgroepen, waardoor de kans op een woning ook toeneemt. Op regionaal niveau is de afspraak 85% van de sociale nieuwbouw toewijzen aan de lage middeninkomens en daarbinnen 30% aan de BBSH-doelgroep. In Haaglanden wordt in 2013 voldaan aan de gemaakte afspraak: 92% is toegewezen aan woningzoekenden met een laag middeninkomen waarvan 52% aan de BBSH-doelgroep. De nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens moet voor minimaal 90% aan de BBSH-doelgroep verhuurd worden (90%-afspraak). Dat percentage ligt in 2013 met 79% onder het afgesproken niveau van de prestatieafspraken. Van de 213 woningen zijn er 168 aan de doelgroep verhuurd. Er is een aantal oorzaken voor het niet halen van deze afspraak. Zo zijn de woningen in Pijnacker-Nootdorp geadverteerd in 2012. De woningen vielen toen net boven de aftoppingsgrens. Doordat de woningen in 2013 zijn toegewezen viel de huurprijs net wel onder de aftoppingsgrens. Dit komt omdat de aftoppingsgrenzen ieder jaar worden verhoogd. Bij Haag Wonen is het merendeel van de toewijzingen aan herstructureringskandidaten gedaan. Deze hadden in een aantal gevallen een wat hoger inkomen. Vestia had een moeilijk verhuurbaar nieuwbouwproject vanwege relatief hoge service kosten. Zij heeft daarom besloten om de inkomensgrenzen wat te verruimen. Artikel 3 Sociale (ver)nieuwbouw De prestatieafspraak is dat 30% van de productie van de gemeente sociaal moet zijn en er minimaal 900 sociale woningen gebouwd worden. Er zijn in 2013 1.874 nieuwe sociale woningen gebouwd en 951 sociale huurwoningen ingrijpend verbeterd De 70%-afspraak per gemeente, 2013. Gemeente Delft Den Haag Leidschendam Midden Pijnacker- Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer -Voorburg -Delfland Nootdorp % toewijzing doelgroep 77% 76% 78% 57% 60% 75% 77% 75% 79% 3
Den Haag Corporatie: Vestia, Project : Schenkweg The Living Factory Corporatie: Vestia, Project: Duindorp-Pluvierhof Zeemeeuw fase 2 4
door de corporaties. Ten opzichte van het totaal aantal gebouwde woningen resulteert dit in ruim 50% sociale nieuwbouw. De afspraak is door de corporaties dus ruim gehaald. Ook het streven om 1.800 sociale woningen conform de Regionale Woonvisie te realiseren, is ruim gehaald. De prestatieafspraak dat 30% van de productie sociaal moet zijn, is in 2013 in twee gemeenten niet gehaald: in Rijswijk en Midden- Delfland. Van de gerealiseerde sociale woningen is ongeveer een derde tot aan de aftoppingsgrenzen gebouwd, wat de afspraak is. Over de periode 2010 t/m 2013 is dit aandeel ongeveer 50%, ruim boven de afspraak. Enkele gemeenten hebben echter een aandeel dat tot nu toe onder een derde deel ligt. De realisatie en planning geven aan dat in de periode 2010 t/m 2014 ruim 40% sociale woningbouw wordt bijgebouwd. Gezien deze gegevens alleen voor het jaar 2014 planningsgegevens zijn, is de kans groot dat ruim meer sociale nieuwbouwwoningen dan de 30% sociaal worden opgeleverd. Op gemeentelijk niveau is het waarschijnlijk dat alleen de gemeente Midden-Delfland de gevraagde 30% sociaal van de totale productie niet gaat halen. De oorzaak hiervan is dat realisatie van de sociale woningbouw in het project de Kreekzone later opgeleverd wordt dan oorspronkelijk in de planning. Compenseren is door de lage gemeentelijke omvang van de productie lastig. In 2012 is de 30% sociaal afspraak geëvalueerd. Conclusie is dat deze afspraak vooralsnog functioneert, maar op termijn is wellicht meer maatwerk nodig. In de toelichting van de prestatieafspraken staat een aantal nader uit te werken onderzoeken opgenomen. De resultaten van de effecten Huur op Maat en Te Woon zijn bekend en leiden vooral tot bediening van het huisvesten van de doelgroep lage middeninkomens. Het onderzoek over energie- en huurlasten is in 2012 uitgevoerd. In 2013 heeft een verdiepingsslag plaatsgevonden. Onderzoek naar toevoeging van woningen onder de aftoppingsgrens heeft in 2013 geen prioriteit gehad en is daarom ook niet uitgewerkt. In kader van het vaststellen van de prijsgrenzen uit de woonvisie is eind 2012 een definitie voor een sociale koopwoning vastgelegd. Artikel 4 Woonruimteverdeling In 2012 is de Regionale Huisvestingsverordening door het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld. Hierin staat onder andere opgenomen dat woningzoekenden ter bevordering van de doorstroming maximaal 5 jaar woonduur mee krijgen (in plaats van de woonduur gedeeld door 3 met maximaal 4 jaar). Daarnaast kan per gemeente maximaal 15% van de verhuringen lokaal toegewezen worden. In 2013 is al meer gebruik gemaakt van deze maatregel, maar benutting van de volle 15% is in 2013 niet nodig geweest. Begin 2014 is een uitgebreide evaluatie uitgevoerd naar deze maatregel. In 2013 vonden 173 verhuringen plaats aan maatschappelijke instellingen. Er zijn nauwelijks wijzigingen wat betreft lokaal beleid verhuringen aan kwetsbare doelgroepen. In 2013 is een kleine achterstand opgelopen in de taakstelling voor vergunninghouders. Artikel 5 Duurzaamheid In 2013 is voor verdere uitvoering van de duurzaamheidsafspraken de SVH vaste deelnemer geworden van de stuurgroep Hartverwarmend Haaglanden. Daarnaast is door de corporaties een duurzaamheidswerkgroep opgericht. Tot slot staat het thema duurzaamheid op de agenda voor de komende afspraken. Artikel 6 Monitoring De monitoring van de afspraken uit de Regionale Prestatieafspraken en de resultaten van de woonruimteverdeling zijn volgens afspraak compleet en op tijd vastgelegd in de jaarmonitor en in de aanbodrapportage 2013. Ook de voorraadrapportage en woningmarktmonitor zijn volgens afspraak geleverd. Vanaf 2013 is een nieuw datawarehouse systeem (CNS) beschikbaar. Met CNS zijn de gegevens toegankelijker geworden. SVH heeft verschillende standaardrapportages klaargezet voor gemeenten en corporaties Gebruik lokale beleidsruimte per gemeente, 2013 Gemeente Delft Den Haag Leidschendam Midden Pijnacker- Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer -Voorburg -Delfland Nootdorp % lokale beleidsruimte 7% 3% 8% 11% 12% 12% 8% 13% 12% 5
Den Haag Corporatie: Vestia, Project: Moerwijk Oost fase 2A De Banier Corporatie: Vestia, Project: Zuidlarenstraat fase 4 Il Vetro Corporatie: Staedion, Project: Morgenzonlaan 6
Hoofdstuk 2 Context In dit hoofdstuk wordt in een vogelvlucht ingegaan op de economische, politieke en beleidsmatige context waarbinnen de uitvoering van het vierde jaar van de Regionale Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014 plaatsvond. 2.1 Economische context Net als in voorgaande jaren kromp ook in 2013 de Nederlandse economie (-0,8%) ten opzichte van een jaar eerder. Er was gedurende het jaar wel een kentering zichtbaar. Halverwege 2013 sloeg de krimp om in groei. In het vierde kwartaal zette de groei met 0,9% versneld door, vanwege een forse groei van de investeringen. Ook kromp de consumptie door huishoudens in het laatste kwartaal slechts beperkt. De werkgelegenheid is in 2013 verder afgenomen. Gedurende het jaar was wel een voorzichtige kentering te zien. De daling van het aantal banen van werknemers vlakte in het vierde kwartaal af en het aantal openstaande vacatures nam in de tweede helft van het jaar licht toe. 1 Ook in de woningmarkt zijn in 2013 de eerste indicaties van herstel te zien. Nieuwe woningen zijn ten opzichte van een aantal jaren geleden goedkoper geworden. Dit heeft de verkoop weer licht doen stijgen. Toch is men in Nederland nog collectief onzeker, daarnaast heeft het Kabinet nog nieuwe bezuinigingen en hervormingen aangekondigd en werken banken niet altijd mee. Deze tekenen laten zien dat wezenlijk herstel op de koopwoningmarkt nog op zich laat wachten. 2 De tekenen van herstel op de koopwoningmarkt kan de druk op de sociale woningmarkt verlichten. Deze tekenen laten echter zien dat herstel nog minimaal is, waardoor de druk op de sociale woningmarkt hoog zal blijven en de prestatieafspraken lastiger uit te voeren. Gesteld kan worden dat de economische context net als in 2012 ongunstig is voor de Regionale Prestatieafspraken. Echter de eerste tekenen van economisch herstel zijn gesignaleerd. 2.2 Politieke en beleidsmatige context Akkoord tussen Rijk en Aedes In het najaar van 2013 is een akkoord tussen het Rijk en Aedes gepresenteerd in drie onderdelen: Investeringen Scheiding activiteiten Rol voor WSW (toezicht) De omstreden verhuurderheffing wordt als eerste grote investering genoemd in het akkoord. De corporaties blijven door middel van de verhuurderheffing bijdragen aan de noodzakelijke budgettaire inspanningen van dit kabinet. Extra middelen om corporaties te kunnen laten investeren worden gezocht in het Energieakkoord (in totaal 400 miljoen, in 2018 en 2019) en het vervallen van de BTW-integratieheffing ( 60 miljoen, jaarlijks). Bij de activiteiten van woningcorporaties blijft onderscheid gemaakt worden naar DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-daeb. De scheiding is ingegeven door een besluit van de Europese Commissie uit 2009. Het doel van de scheiding is focus op de kerntaken en het voorkomen van marktverstoring en verlies van maatschappelijk bestemd vermogen. Corporaties krijgen alleen voor sociale huurwoningen garanties op leningen. Nieuw is dat corporaties de keuze krijgen in de scheiding die ze aanbrengen: administratief of juridisch. Bij keuze voor een administratieve scheiding komt de corporatie onder zwaarder toezicht te staan en geldt een minder breed palet aan toegestane activiteiten. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) krijgt een grotere rol bij de sanering (publiek ingrijpen) bij corporaties. Dat is de uitkomst van een bredere verkenning om financieel toezicht en markttoezicht te versterken. Het WSW behartigt daarnaast de belangen van corporaties die financieel bijdragen aan de sanering van een collega-corporatie. Het voorkomt dat het risico voor de achtervangers toeneemt, een belangrijke randvoorwaarde die evenzeer geldt voor de mogelijke risico s voor de overheid. In de Novelle op de herziening van de Woningwet worden de afspraken verder uitgewerkt. Dit wijzigingsvoorstel is gepland voor 2014. De Novelle behelst onder andere een aanscherping van de wet- en regelgeving voor de corporatiesector. 3 De inhoud van het akkoord heeft invloed gehad op het gedrag van corporaties. Immers deze zijn gaan anticiperen op de wetgeving en dit zal wellicht al terug te zien zijn in de cijfers in dit jaarverslag. Herziening Huisvestingswet In de Huisvestingswet staat vooral beschreven hoe publiekrechtelijk de woonruimteverdeling kan worden bijgestuurd in verband met schaarste. Hierin staat onder meer de rolverdeling tussen de gemeenten en de woningcorporaties beschreven. Voor 2013 werd een nieuwe Huisvestingswet verwacht. Deze is in dit jaar niet gekomen, maar in 2014 is de nieuwe huisvestingswet door beide kamers aangenomen. Afschaffing Wgr-plus en oprichting Metropoolregio (MRDH) Het Kabinet maakte halverwege 2013 een wetsvoorstel waarin het einde van de Wgr-plus-regio s werd aangekondigd. Hiermee komt een einde aan de wettelijke verplichte samenwerking. Het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft 1) CBS, Nederland in 2013, een economisch overzicht, 31 maart 2013. 2) NVB, Thermometer Koopwoningen, najaar 2013. 3) www.kennisbank.platform31.nl/pages/29265/kabinet-en-aedes-akkoord-over-herziening-orporatiestelsel.html, 19 mei 2014. 7
DEN HAAG Corporatie: Staedion, Project: Steijnlaan Corporatie: Staedion, Project: Het Zamen (Regentesse) 8
anticiperend op deze wet besloten over te gaan tot opheffing per 1 januari 2015, mits de Tweede en Eerste Kamer akkoord gaan met het voorstel. De Tweede Kamer is begin juli 2014 akkoord gegaan met het voorstel tot opheffing. Tegelijkertijd loopt de ontwikkeling dat het Stadsgewest Haaglanden en de regio Rotterdam steeds meer zijn gaan samenwerken. Dit heeft geleid tot een concept gemeenschappelijke regeling voor de vorming van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) per 1-1-2015. Deze regeling betreft vooral taken voor verkeer en vervoer en economie. In 2013 is ambtelijk een start gemaakt met voorstellen om de regionale werkzaamheden op het gebied van wonen te borgen. Begin 2014 is door de bestuurders Wonen van het Stadsgewest Haaglanden onderschreven dat zij regionale samenwerking op het gebied van wonen betreffende een aantal taken willen continueren. Het opstellen en uitvoeren van Regionale Prestatieafspraken zien zij als taak die zij willen voortzetten. Over de (juridische) vorm worden in 2014 nadere voorstellen geformuleerd. 2.3 Conclusie Het jaar 2013 is het vierde jaar van uitvoering van de Regionale Prestatieafspraken 2010 t/m 2014 en was wederom economisch een zwaar jaar. De Nederlandse economie kromp en de werkgelegenheid is verder afgenomen. Daarnaast blijkt het nog steeds lastig een woning te kopen. Door deze omstandigheden blijft de druk op de sociale woningmarkt hoog. In de tweede helft van 2013 zijn de eerste indicaties van herstel te zien. Vraag is of dit gaat richting wezenlijk herstel waardoor verlichting zou kunnen komen op de druk op de sociale huurmarkt. In 2013 is een akkoord tussen het Rijk en Aedes gepresenteerd. Hierin staat onder andere dat de corporaties de verhuurdersheffing gaan betalen. Hierdoor blijft minder ruimte om te investeren en wordt de uitvoer van de Regionale Prestatieafspraken lastiger. In de Novelle (herziening woningwet) worden deze afspraken verder uitgewerkt. In 2013 is de herziening van de huisvestingswet nog niet vastgesteld waardoor wederom geen duidelijkheid geboden wordt aan corporaties en gemeenten. In 2013 heeft het Kabinet kenbaar gemaakt de Wgr-plus regio s te willen opheffen. De bestuurders Wonen van het Stadsgewest Haaglanden hebben begin 2014 aangegeven de werkzaamheden op het gebied van het opstellen en uitvoeren van de Regionale Prestatieafspraken gezamenlijk te willen continueren. 9
Den Haag Corporatie: Staedion, Project: Marco Polo 10
Hoofdstuk 3 Naleving afspraken huisvesten doelgroep 3.1 Passendheidseisen Het huisvesten van de BBSH-doelgroep is een van de kerntaken van de woningcorporaties. In het kader van deze taak hebben de SVH en het Stadsgewest Haaglanden een aantal gezamenlijke afspraken gemaakt. Met deze afspraken wordt gegarandeerd dat deze groep voldoende kansen krijgt op de sociale woningmarkt binnen de regio Haaglanden. Passend huisvesten van de doelgroep Eén van de afspraken is dat minimaal 70% van de vrijkomende voorraad tot de huurprijsgrens aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd. Hoewel het gemiddelde voor het derde achtereenvolgende jaar met 1 procentpunt is gedaald, wordt met 76% ruimschoots voldaan aan de doelstelling. Ondanks deze regionale prestatie wordt deze doelstelling in 2013 niet in alle afzonderlijke gemeenten gehaald. In Pijnacker-Nootdorp (60%) en Midden- Delfland (57%) ligt het aandeel onder de 70% (zie figuur 1). In Pijnacker-Nootdorp heeft dit te maken met het feit dat de aangeboden voorraad in deze gemeente veelal duurder is en een meer nadrukkelijke sturing op de doelgroep uit de Europaregeling waarvan het inkomen deels boven de BBSH-doelgroep inkomensgrenzen ligt. In Midden-Delfland is een nieuwbouwproject opgeleverd met woningen boven de aftoppingsgrenzen deze zijn geadverteerd met een maximale inkomenseis tot de lage midden-inkomensgrens. Het grootste deel van de woningen is passend toegewezen aan mensen met een laag midden-inkomen maar door het beperkte aantal mutaties heeft dit direct gevolg voor het aantal verhuringen aan de BBSH-doelgroep. In het Westland is dit jaar wel 75% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Kwetsbare gebieden In de gemeente Den Haag ligt een aantal gebieden waar de samenstelling van de woningvoorraad en bevolking in hoge mate eenzijdig is. Afgesproken is daarom om de corporaties in Den Haag ruimte te bieden de instroom van hogere inkomens te stimuleren, onder andere door het stellen van minder strenge maximale inkomenseisen. Voor eenzijdig Den Haag 4 wordt gestreefd naar het toewijzen van minder dan 70% aan de BBSHdoelgroep, met een minimum van 60%. Het blijkt dat de belangstelling van woningzoekenden met een hoger inkomen voor een sociale huurwoning in deze gebieden gering is. De corporaties en gemeenten hebben daarom afgesproken om vrije sector huur en koop interessanter te maken in deze wijken. De huurinkomentabel is in deze wijken ruimer, zodat hogere inkomens voor woningen in deze wijken in aanmerking kunnen komen. In 2013 wordt een percentage van 76% gehaald, hoger dan de streefwaarde. De belangrijkste reden hiervoor lijkt dat de eenzijdige wijken toch niet aan de wensen van de hogere inkomens voldoen en dat de corporaties moeten voldoen aan de 90% toewijzingseis van de Europaregeling waardoor zij ook voor Figuur 1: De 70%-afspraak per gemeente, 2013. Gemeente 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden doelgroep Bron: Jaarmonitor 2013 deze woningen een maximale inkomenseis stellen. In 2012 lag het percentage op 81%. Slaagkansen Belangrijk is dat de verschillende doelgroepen die in de prestatie- 4) Eenzijdig Den Haag betreft een gebied bestaande uit het Stadsdeel Centrum, Stadsdeel Escamp, Duindorp en Stadsdeel Laak. 11
Den Haag Corporatie: Haag Wonen, Project: Maasstraat Fase1, Foto: Ton Groenendijk 12
Figuur 2: Slaagkansen per inkomensgroep 2013 in de sociale huurvoorraad geslaagden woningzoekenden slaagkans 2013 slaagkans 2012 Minima 5.522 30.486 18,1 % 17,1 % Doelgroep (incl. minima) 8.365 47.723 17,5 % 16,3 % Lage middeninkomens 2.567 14.266 18,0 % 17,9 % Overige inkomens 426 2.063 20,7 % 16,2 % Bron: Jaarmonitor 2013 afspraken benoemd zijn, voldoende en een ongeveer gelijkwaardige kans hebben op een sociale huurwoning. Naast de al eerder genoemde BBSH-doelgroep, gaat het hierbij om de lage middeninkomens (1.5 x inkomen BBSH-doelgroep) en de minima. De afspraak op regioniveau is dat: slaagkans BBSH-doelgroep slaagkans lage middeninkomens slaagkans overige inkomens De slaagkansen voor de minima worden gemonitord. Daarnaast is een slaagkansgarantie voor de lage middeninkomens afgesproken. Kern van deze afspraak is dat als blijkt dat de slaagkans van de lage middeninkomens in de voorafgaande twee jaar daalt en deze meer dan 25% lager is dan die van de doelgroep, de SVH en het Stadsgewest de oorzaken daarvan gaan onderzoeken. In figuur 2 staan de slaagkansen per inkomensgroep beschreven. In 2013 ligt de slaagkans voor de BBSH-doelgroep op 17,5%. De lage middeninkomens hebben een slaagkans van 18,0% dat is iets hoger dan de slaagkans van de BBSH-doelgroep. Dit is niet conform de voorwaarde in de prestatieafspraken. De slaagkans van de overige inkomens (20,7%) ligt boven de slaagkans van de lage middeninkomens en de BBSH-doelgroep. De afspraak is daarmee niet gehaald. Dit heeft vooral te maken met het duurder worden van de vrijkomende voorraad waarbij er passend op (een hoger) inkomen wordt toegewezen. Toewijzing nieuwbouw Om te zorgen dat nieuwbouw passend wordt toegewezen aan de inkomensgroepen die daar als eerste toe zijn aangewezen zijn specifieke afspraken voor de toewijzing van nieuwbouw gemaakt. De doelstelling is dat minimaal 85% van de totale nieuwbouw in de sociale huur aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomens verhuurd wordt. Bovendien moet 30% van deze woningen aan de doelgroep worden toegewezen. Op regionaal niveau wordt in 2013 voldaan aan de gemaakte prestatieafspraken met betrekking tot de toewijzing van nieuwbouwwoningen (figuur 3). In Haaglanden is 92% toegewezen aan woningzoekenden met een laag midden inkomen. Daarbij wordt Figuur 3: Toewijzing nieuwbouw tot huurprijsgrens (85%-afspraak), 2013 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden BBSH-doelgroep incl. rechtsp. 44 360 11 13 22 1 6 87 22 566 t/m lage middeninkomens 73 572 46 18 90 11 6 139 41 996 hogere inkomens 3 54 4 3 6 3 0 8 7 88 totaal binnen 85%-regel 76 626 50 21 96 14 6 147 48 1.084 BBSH-doelgroep incl. rechtsp. 58% 58% 22% 62% 23% 7% 100% 59% 46% 52% t/m lage middeninkomens 96% 91% 92% 86% 94% 79% 100% 95% 85% 92% hogere inkomens 4% 9% 8% 14% 6% 21% 0% 5% 15% 8% totaal binnen 85%-regel 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Jaarmonitor 2013 13
Den Haag Corporatie: Haag Wonen, Project: De Binnenhof, Foto: Ton Groenendijk 14
Figuur 4: Toewijzing nieuwbouw onder aftoppingsgrenzen Gemeente doelgroep niet-doelgroep totaal aantal % aantal % aantal % Delft 9 75 % 3 25 % 12 100 % Den Haag 151 80 % 37 20 % 188 100 % Leidschendam-Voorburg - - - - - - Midden-Delfland - - - - - - Pijnacker-Nootdorp 2 29 % 5 71% 7 100 % Rijswijk - - - - - - Wassenaar 6 100 % 0 0 % 6 100 % Westland - - - - - - Zoetermeer - - - - - - Haaglanden 168 79 % 45 21 % 213 100 % Bron: Jaarmonitor 2013 Noot: exclusief verhuringen van onzelfstandige woningen 52% aan de BBSH-doelgroep verhuurd. Op gemeentelijk niveau haalt alleen Rijswijk deze afspraak niet. Het percentage in Rijswijk is 79% (11 van de 14 woningen). Het gaat hier om één toewijzing te veel aan een kandidaat met een te hoog inkomen. De nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens moet voor minimaal 90% aan de BBSH- doelgroep verhuurd worden (90%-afspraak). Dat percentage ligt in 2013 met 79% onder het afgesproken niveau van de prestatieafspraken. Van de 213 woningen zijn er 168 aan de doelgroep verhuurd (figuur 4). In figuur 4 is zichtbaar dat maar vier gemeenten nieuwbouw woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen hebben gebouwd. Alleen in de gemeente Wassenaar is de afspraak gehaald. Nagevraagd is bij de corporaties in Den Haag en Pijnacker-Nootdorp wat de reden is geweest voor het niet nakomen van de afspraak. In Pijnacker-Nootdorp is geadverteerd in 2012. De woningen vielen toen net boven de aftoppingsgrens. Doordat de woningen in 2013 zijn toegewezen viel de huurprijs net wel onder de aftoppingsgrens. Dit komt omdat de aftoppingsgrenzen ieder jaar worden verhoogd. Bij Haag Wonen is het merendeel van de toewijzingen aan herstructureringskandidaten gedaan. Deze hadden in een aantal gevallen inderdaad een wat hoger inkomen. Vestia geeft aan dat de oorzaak ligt bij een moeilijk verhuurbaar nieuwbouwproject. Dit kwam onder andere door de relatief hoge service kosten. Zij hebben daarom in 2013 besloten om de inkomensgrenzen wat te verruimen. 3.2 Conclusie Op regionaal niveau wordt het merendeel van de toewijzingsafspraken gehaald. Zo wordt 76% van de vrijkomende voorraad tot de huurprijsgrens aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd. Net als vorig jaar is op gemeentelijk niveau niet overal voldaan aan de prestatieafspraak met betrekking tot de huisvesting van de BBSHdoelgroep (70%): Pijnacker-Nootdorp (60%) en Midden-Delfland (57%) hebben het niet gehaald. Dit heeft onder andere te maken met de aangeboden voorraad in deze gemeenten die veelal duurder is. Daarnaast wordt nadrukkelijker gestuurd op de doelgroep uit de Europaregeling, waarvan het inkomen boven de BBSH grens ligt. De afspraak met betrekking tot de slaagkansen voor de verschillende doelgroepen wordt niet gehaald. In 2013 ligt de slaagkans voor de BBSH-doelgroep met 17,5% iets lager dan de slaagkans van de lage middeninkomens (18%). Vooral de slaagkans van de overige inkomens is met 20,7% hoger. Op regionaal niveau moet 85% van de sociale nieuwbouw worden toegewezen aan de lage middeninkomens en daarbinnen 30% aan de BBSH-doelgroep. In Haaglanden wordt in 2013 voldaan aan de gemaakte afspraak: 92% toegewezen aan woningzoekenden met een laag middeninkomen waarvan 52% aan de BBSH-doelgroep. Er is in vier gemeenten gebouwd onder de aftoppingsgrenzen en de productie was totaal 213 woningen. De toewijzingsafspraak (90% BBSH-doelgroep) voor nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen is helaas in het merendeel van de gemeenten niet gehaald. De voorrangspositie van herstructureringskandidaten met een iets hoger inkomen door de afspraken in het Sociaal Statuut is een belangrijke oorzaak voor het niet halen van deze afspraak. 15
Leidschendam-Voorburg Corporatie: WoonInvest, Locatie: Landscheidingsstraat Corporatie: WoonInvest, Project: Plaspoelstraat 16
Hoofdstuk 4 Productieafspraken sociale nieuwbouw 4.1 Sociale productie 2013 In artikel 3, lid 1 van de Regionale Prestatieafspraken staan afspraken over de realisatie van de nieuwbouwproductie aangegeven. Afgesproken is dat per gemeente 30% van de totale nieuwbouw in de sociale sector wordt gerealiseerd. Daarbij tellen ingrijpende woningverbeteringen ook mee, maar voor maximaal een derde van de vernieuwde sociale woningen. Op regioniveau is afgesproken dat gestreefd wordt naar de realisatie van jaarlijks 1.800 sociale woningen zoals opgenomen in de Regionale Woonvisie, met een minimumgarantie van de bouw van 900 woningen. Figuur 5 geeft de totale realisatie, de sociale productie (huur & koop) en ingrijpende woningverbeteringen per gemeente in 2013 weer. Regionaal is de afspraak 30% sociaal nieuw te bouwen ruim gehaald. De gemeenten Midden-Delfland en Rijswijk zitten, respectievelijk 23% en 22%, in dat jaar onder deze afspraak. In de gemeente Midden-Delfland kan dit onder andere verklaard worden doordat de productie beperkt is. Niet alle projecten lenen zich voor sociale woningbouw, daarom verschillen de percentages per jaarschijf. Ook Rijswijk geeft aan dat de percentages jaarlijks fluctueren en dat in de gehele periode de sociale productie gehaald wordt. In 2013 zijn regionaal ruim 1.800 sociale woningen nieuw gebouwd. Dit is gelijk aan de ambitie. En ruim boven de minimum garantie van 900 woningen. Een goede prestatie gezien de aanhoudende crisis en de maatregelen van het Rijk. 4.2 Planning sociale productie De afspraak om 30% sociaal per gemeente te realiseren geldt niet voor één jaar, maar voor de hele periode van de Regionale Prestatieafspraken. De realisatie en planningsgegevens over deze periode zijn bekend en in figuur 6 weergegeven. Deze figuur laat zien dat de verwachting is dat de afspraak regionaal over de gehele periode gehaald wordt. Binnen de planning zit alleen de gemeente Midden-Delfland onder de afgesproken 30% sociaal. Midden-Delfland laat weten dat in de periode 2004-2010 30% sociaal gehaald is en dat dit ook voor de periode 2010-2020 in de planning staat. Oorzaak van het lagere aandeel in de periode 2010-2014 ligt bij het project Kreekzone. De gemeente is grondeigenaar en heeft afspraken met een ontwikkelaar tot realisatie van sociale woningbouw. Door de gewijzigde marktsituatie voor appartementen worden deze sociale woningen later opgeleverd. Compensatie is gezien de gemeentelijke productieomvang lastig om op korte termijn te realiseren. Van de gerealiseerde nieuwbouw is de afspraak dat een derde deel onder de aftoppingsgrenzen wordt gerealiseerd over de gehele periode. Figuur 7 laat zien dat in 2013 de corporaties regionaal net niet een derde deel van de woningen onder de aftoppingsgrenzen hebben gerealiseerd. Gemeentelijk is deze afspraak alleen gehaald door Den Haag en Westland. Figuur 5: Realisatie 2013 Totaal nieuwbouw* Markt** Sociaal** Ingrijpende Ingrijpende % Sociaal woningverbetering woningverbetering Productie 2013 (a) (b) (totaal)*** (max. 10%) (c) (b+c)/(a+c) Delft 95 95 0 0 100 % Den Haag 2.350 1.079 1.271 877 24 55 % Leidschendam-Voorburg 162 92 70 73 16 48 % Midden-Delfland 120 92 28 0 0 23 % Pijnacker-Nootdorp 243 102 141 0 0 58 % Rijswijk 74 58 16 0 0 22 % Wassenaar 57 57 0 0 100 % Westland 276 162 114 1 1 42 % Zoetermeer 265 183 82 0 0 31 % Eindtotaal 3.642 1.768 1.874 655 41 52 % * Bron: CBS-opgave gemeenten, inclusief toevoegingen anderszins. ** Bron: Opgave gemeenten aan het Stadsgewest Haaglanden 1-3-2014. *** Bron: Rapportage woningbezit SVH-leden 1-1-2014. 17
Midden-Delfland Corporatie: Wonen Midden Delfland, Project: Sionsland Pijnacker-Nootdorp Corporatie: Vestia, Project: Centrumplan Ackershof 18
Figuur 6: Realisatie 2010 tot en met 2013 (inclusief ingrijpende woningverbeteringen) en planning toevoeging 2014 (exclusief ingrijpende woningverbeteringen) 2010 2011 2012 2013 2014 Eindtotaal % sociaal Delft 364 1.074 482 95 1.013 3.028 markt 37 231 161 95 357 881 sociaal 327 843 321 0 656 2.147 71% Den Haag 1.970 1.467 1.267 2.374 958 8.036 markt 1.197 1.061 829 1.079 568 4.734 sociaal 773 406 438 1.295 390 3.302 41% Leidschendam-Voorburg 342 36 179 178 89 824 markt 221 33 115 92 26 487 sociaal 121 3 64 86 63 337 41% Midden-Delfland 98 44 92 120 139 493 markt 73 44 80 92 90 379 sociaal 25 0 12 28 49 114 23% Pijnacker-Nootdorp 665 116 222 243 229 1.475 markt 249 36 189 102 218 794 sociaal 416 80 33 141 11 681 46% Rijswijk 0 334 63 74 262 733 markt 0 200 31 58 181 470 sociaal 0 134 32 16 81 263 36% Wassenaar 86 6 78 57 85 312 markt 39 5 43 0 46 133 sociaal 47 1 35 57 39 179 57% Westland 364 328 483 277 382 1.834 markt 209 244 314 162 159 1.088 sociaal 155 84 169 115 223 746 41% Zoetermeer 308 252 856 265 208 1.889 markt 163 115 511 183 112 1.084 sociaal 145 137 345 82 96 805 43% Eindtotaal 4.197 3.657 3.722 3.683 3.365 18.624 Waarvan sociaal 1.682 1.688 1.449 1.820 1.608 8.247 44% Bron: opgave gemeenten aan Stadsgewest Haaglanden 19
Figuur 7: Gerealiseerde nieuwbouw SVH-corporaties naar klassen 2013 Sociaal Tot Aftop- en Sociaal % tot % tot onbekend aftopgrens huurprijsgrens aftopgrens aftopgrens 2013 2010 t/m 2013 Delft 6 1 40 47 2 % 79 % Den Haag 1 336 497 834 40 % 40 % Leidschendam-Voorburg 58 58 0 % 24 % Midden-Delfland 21 21 0 % 34 % Pijnacker-Nootdorp 4 97 101 0 % 67 % Rijswijk 0 0 0 % 33 % Wassenaar 1 17 18 0 % 18 % Westland 66 58 0 124 47 % 36 % Zoetermeer 2 24 26 0 % 35 % Eindtotaal 80 395 754 1.229 32 % 51 % Bron: Rapportage woningbezit SVH-leden 1-1-2014, opgave corporaties aan de SVH. Zoetermeer kan de lage realisatie verklaren omdat zij een project die in de middeldure klasse gebouwd zou worden, hebben omgezet naar sociale woningbouw boven de aftoppingsgrenzen. Als de realisatie over de periode 2010 t/m 2013 wordt bekeken (laatste kolom in figuur 7), blijkt dat in de gehele regio tot nu toe 51% van de gerealiseerde sociale nieuwbouw een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen heeft. De gemeenten Leidschendam-Voorburg en Wassenaar blijven hierbij met resp. 24% en 18% tot nu toe achter. Voor de gemeente Wassenaar geldt dat de laatste jaren relatief kleine projecten zijn gerealiseerd in een wijk waarvoor het belangrijk was juist in het iets hogere huursegment op te leveren. Voor de gemeente Leidschendam-Voorburg geldt dat in 2010 een deel van de voorraad verhuurd is op basis van Huur op Maat. De huurprijs van deze woningen is onbekend, waardoor deze zijn meegenomen als verhuringen boven de aftoppingsgrens. Zonder dit aantal is het percentage van 33% wel behaald. Gegevens van figuur 7 zijn gehaald uit de Voorraadrapportage waarvoor corporaties gegevens hebben aangeleverd. Deze correspondeert niet met de gemeentelijke opgave sociale woningbouw zoals in figuur 5 aangegeven. Verschil tussen cijfers van gemeenten en corporaties kan voortkomen uit het feit dat gemeenten het moment van gereedmelding aan het CBS hanteren; terwijl corporaties het moment dat een woning in de verhuur gaat, registreren. Deze momenten kunnen bij dezelfde woningen in een verschillende jaren vallen. 4.3 Evaluatie 30% sociaal-afspraak Bij vaststelling van de Regionale Prestatieafspraken is afgesproken dat halverwege de periode van de prestatieafspraken de 30%-sociaal afspraak zou worden geëvalueerd. In 2012 heeft onderzoeksbureau Rigo in opdracht van het Stadsgewest deze evaluatie uitgevoerd. De evaluatie is in het bestuurlijk overleg Stadsgewest/SVH begin december 2012 besproken. Geconcludeerd werd dat dat deze afspraak vooralsnog functioneert, maar dat op termijn wellicht meer maatwerk nodig is. Ook gezien alle ontwikkelingen op de woningmarkt is het misschien nodig dat meer richting afspraken over absolute aantallen toegegaan wordt. Naar aanleiding van deze conclusie is afgesproken de huidige afspraken vooralsnog niet te wijzigen. In 2013 is een start gemaakt met het proces om mogelijk tot nieuwe Regionale Prestatieafspraken te komen. Hierbij worden deze conclusies meegenomen. 4.4 Bevordering doorstroming Ter bevordering van doorstroming door de toevoeging van nieuwbouw is in lid 4 van de nieuwbouwafspraken opgenomen dat bij nieuwbouw boven de aftoppingsgrenzen en in het middeldure segment voorrang kan worden gegeven aan doorstromers uit de regio. In 2013 is geen gebruik gemaakt van dit artikel. Het artikel is inmiddels opgenomen in de Huisvestingsverordening. 20
4.5 Nader uit te werken onderzoeken In de definitielijst en de toelichting staan een aantal onderzoeken opgenomen die betrekking hebben op de nieuwbouwproductie en toewijzing. Deze zijn vooralsnog niet allemaal volledig uitgewerkt, maar worden hieronder in het kort benoemd. Relatie huurprijs energielasten In de toelichting op de afspraken toewijzing nieuwbouw (artikel 2, lid 4) staat beschreven: SVH en het Stadsgewest volgen de ontwikkelingen rond de verandering van energielasten in relatie tot de huurprijs evenals de effecten van Te Woon en Huur op Maat. Deze toelichting is bij het maken van de afspraken over realisatie van woningen onder de aftoppingsgrenzen toegevoegd omdat de energielasten een steeds groter deel van de woonlasten uitmaken. Nieuwe woningen hebben doorgaans veel lagere energielasten dan de bestaande woningen. Hierdoor zijn de totale woonlasten bij een gelijke huur bij nieuwe woningen doorgaans lager. Terwijl de kosten voor de realisatie van een dergelijke woning vaak hoog zijn. Afgesproken is dat naar de precieze relatie huurprijs, energielasten en kosten woning nog nader onderzoek gedaan moet worden. In 2012 is hier in opdracht van het Stadsgewest Haaglanden en in samenwerking met de Stadsregio Rotterdam onderzoek naar gedaan door onderzoeksbureau Rigo/Builddesk. Dit onderzoek laat zien dat het voor de laagste inkomens nu al lastig is om de woonlasten op te brengen. Als de energieprijzen nog meer gaan stijgen, kunnen zij dit wellicht niet meer opbrengen. Een manier voor reductie van deze lasten zijn duurzaamheidsmaatregelen. Niet alleen in de nieuwbouw, maar ook in de bestaande bouw. Om deze maatregelen op te brengen is het wellicht noodzakelijk de huur (licht) te verhogen. Verdieping van het onderzoek bleek noodzakelijk om hier concrete afspraken over te kunnen maken. In juni 2013 is een verdiepingsslag gemaakt via een onderzoek van Explica in opdracht van het Stadsgewest waarin voor de regio Haaglanden een nauw verband is gelegd tussen betaalbaarheid en energielasten. Daarnaast heeft discussie over dit onderwerp nader plaatsgevonden in relatie tot het opstellen van de nieuwe Regionale Prestatieafspraken. Effecten Huur op Maat en Te Woon Het andere deel van de toelichting op artikel 4, lid 2 is dat ook onderzoek gedaan moet worden naar de effecten van Huur op Maat en Te Woon. Dit is aangegeven omdat deze twee instrumenten een nauwere relatie tussen het inkomen en de (huur- of koop)prijs leggen. Hoe meer deze twee instrumenten worden ingezet hoe lastiger het is precieze afspraken te maken over het aantal te bouwen woningen tot een bepaalde grens. Dit omdat voor dezelfde woning, afhankelijk wie de woning gaat bewonen een andere prijs wordt gevraagd. In het jaarverslag over 2012 zijn deze twee experimenten beschreven. Voor beide experimenten geldt dat de bereikte doelen aansluiten bij de Regionale Prestatieafspraken. Vooral met betrekking tot het huisvesten van de lage middeninkomens. Bewaakt dient te worden dat de primaire doelgroep voldoende bediend blijft. Voor beide experimenten geldt dat ze niet leiden tot aanpassing van de afspraken. Onderzoek naar toevoeging woningen met huur onder de aftoppingsgrens Ook staat in de toelichting op artikel 2, lid 4 opgenomen dat partijen onderzoek doen naar de toevoeging binnen de regio Haaglanden van nieuwbouwwoningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen met name bedoeld voor 1- en 2- persoonshuishoudens. Dit is geen onderzoek naar manieren om de bouwkosten zo laag mogelijk te houden. Onderzocht zal worden waar de toevoeging van goedkope woningen op de lokale woningmarkt het gewenste resultaat oplevert: goedkope starterswoningen die huurders bij inkomensstijging of gezinsuitbreiding zullen verlaten. In paragraaf 4.2 in figuur 7 staat dat het in 2013 lastig is gebleken om een derde deel van de sociale woningen onder de aftoppingsgrenzen te bouwen. De prioriteit heeft hierdoor niet gelegen bij de uitvoering van een onderzoek van nieuwbouw tot de aftoppingsgrenzen. Definitie sociale koopsector In 2011 is een start gemaakt met de discussie over de prijsgrenzen uit de woonvisie. In dit kader is de definitie van een sociale koopwoning meegenomen worden. Dit heeft geleid tot de volgende definitie: De koopsom (voor nieuwbouw v.o.n.) mag niet hoger zijn dan de genoemde prijsgrens voor een koopwoning. De koopsom is exclusief roerende goederen. Bij nieuwbouw wordt meerwerk en een niet-verplicht af te nemen parkeerplek niet tot de koopsom gerekend. 4.6 Conclusie De prestatieafspraak is dat 30% van de productie van de gemeente sociaal moet zijn en er minimaal 900 sociale woningen gebouwd worden. Er zijn in 2013 1.874 nieuwe sociale woningen gebouwd en 951 sociale huurwoningen ingrijpend verbeterd 21
Pijnacker-Nootdorp Corporatie: Rondom Wonen, Project: De Laantjes Corporatie: Rondom Wonen, Project: Keijzersveste 22
door de corporaties. Ten opzichte van het totaal aantal gebouwde woningen resulteert dit in ruim 50% sociale nieuwbouw. De afspraak is door de corporaties dus ruim gehaald. Ook het streven om 1.800 sociale woningen conform de Regionale Woonvisie te realiseren, is ruim gehaald. De prestatieafspraak dat 30% van de productie sociaal moet zijn is in 2013 in twee gemeenten niet gehaald: Rijswijk en Midden- Delfland. Van de gerealiseerde sociale woningen is een ongeveer een derde tot aan de aftoppingsgrenzen gebouwd, wat de afspraak is. Over de periode 2010 t/m 2013 is dit aandeel ongeveer 50%, ruim boven de afspraak. Enkele gemeenten hebben echter een aandeel dat tot nu toe onder een derde deel ligt. De realisatie en planning geven aan dat in de periode 2010 t/m 2014 ruim 40% sociale woningbouw wordt bijgebouwd. Gezien deze gegevens alleen voor het jaar 2014 planningsgegevens zijn, is de kans groot dat ruim meer sociale nieuwbouwwoningen dan de 30% sociaal worden opgeleverd. Op gemeentelijk niveau is het waarschijnlijk dat alleen de gemeente Midden-Delfland de gevraagde 30% sociaal van de totale productie niet gaat halen. De oorzaak hiervan is doordat realisatie van de sociale woningbouw in het project de Kreekzone later opgeleverd wordt dan oorspronkelijk in de planning. Compenseren is door de lage gemeentelijke omvang van de productie lastig. In de toelichting van de Regionale Prestatieafspraken staat een aantal nader uit te werken onderzoeken opgenomen. De resultaten van de effecten Huur op Maat en Te Woon zijn bekend en leiden vooral tot bediening van het huisvesten van de doelgroep lage midden-inkomens. Het onderzoek over energie- en huurlasten is in 2012 uitgevoerd. In 2013 heeft een verdiepingsslag plaatsgevonden. Onderzoek naar toevoeging van woningen onder de aftoppingsgrens heeft in 2013 geen prioriteit gehad en is daarom ook niet uitgewerkt. In kader van het vaststellen van de prijsgrenzen uit de woonvisie is eind 2012 een definitie voor een sociale koopwoning vastgelegd. 23
Pijnacker-Nootdorp Corporatie: Rondom Wonen, Project: Bosmuishof 24
Hoofdstuk 5 Afspraken m.b.t. woonruimteverdeling 5.1 Regels woonruimteverdeling In het kader van de afspraak om onderzoek te doen en voorstellen te formuleren voor de verbetering van de doorstroming hebben het Stadsgewest Haaglanden en de SVH in een gezamenlijke werkgroep gewerkt aan voorstellen ter optimalisatie van de woonruimteverdeling. Deze voorstellen hebben deels hun weerslag in de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening gekregen die in 2012 van kracht is geworden. Het voorstel om doorstromers maximaal 5 jaar woonduur mee te geven (i.p.v. woonduur/3 en maximaal 4 jaar) is een van de wijzigingen die in de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening is opgenomen. 5.2 Lokale beleidsruimte Een geheel nieuw onderwerp in de Regionale Prestatieafspraken is de lokale beleidsruimte. In artikel 4 lid 2 staat opgenomen dat om te kunnen inspelen op specifieke lokale vraagstukken maximaal 10% van de vrijkomende voorraad kan worden verdeeld in afwijking van de regels van de Regionale Huisvestingsverordening. Onderzocht zou worden in hoeverre deze maatregel opgenomen kan worden in de Regionale Huisvestingsverordening. Gelet op de lokale verschillen in knelpunten en de politieke wensen en behoeften van de Haaglanden-gemeenten is in januari 2012 in het Bestuurlijk Overleg Wonen bij meerderheid een compromisvoorstel bereikt om dit percentage op te hogen naar 15%. Benutting van het percentage is facultatief. Het algemeen bestuur heeft in juli 2012 het 15% percentage en de daarmee beoogde doelen vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening. De lokale beleidsruimte dient ingezet te worden voor: Doorstromingsbevorderende maatregelen / voorstromer achter te laten eengezinswoning; Versterken positie jongeren: starterswoningen en sociale cohesie; Sociale cohesie en leefbaarheid; Reguleren specifieke woningtoewijzingen. In 2013 is 720 maal gebruik gemaakt van lokale beleidsruimte, bij een totale ruimte (15% van de verhuringen) van 1.814. Dit is ongeveer het dubbele van 2012. Begin 2014 is gestart met een uitgebreide evaluatie van de lokale beleidsruimte. Resultaten hiervan zijn halverwege 2014 bekend. Zie figuur 8. 5.3 Kwetsbare groepen Over de kwetsbare groepen is afgesproken dat een beter inzicht verkregen moet worden in de omvang van de lokale afspraken. Het betreft hier het aanbod van de kwetsbare doelgroepen in relatie tot de uitvoering van de verdeling van de woonruimte met Model-Op-Maat. Hiertoe voeren het Stadsgewest en SVH jaarlijks een inventarisatie uit. Onder kwetsbare groepen wordt verstaan woningzoekenden die niet regulier dan wel via de bestaande urgentiecriteria aan woonruimte kunnen komen. Bijvoorbeeld personen die uit zorginstellingen komen. In 2013 zijn er in totaal 173 verhuringen geweest aan maatschappelijke instellingen. Dit is iets minder dan de 197 verhuringen in 2012. In de (concept) lokale afspraken zijn over de huisvesting van kwetsbare groepen vaak lokale afspraken opgenomen (zie periode en vaststelling bijlage III). Gekeken is naar de afspraken waarvan de tekst in ieder geval in concept gereed is. In de lokale afspraken van de gemeente Delft en Den Haag staat opgenomen dat door de corporaties woningen beschikbaar gesteld dienen te worden voor bijzondere doelgroepen zonder daarbij specifieke aantallen te noemen. De gemeente Den Haag heeft de inspanningen geregeld in Den Haag Onder Dak II (DHODII 2011-2014). In Delft staan de concrete aantallen in een nota, die jaarlijks geactualiseerd wordt. De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft specifieke aantallen per corporatie genoemd in de lokale prestatieafspraken. In de lokale afspraken van de gemeente Midden-Delfland staat een onderzoeksverplichting opgenomen, waarbij onderzocht wordt in hoeverre de bestaande voorraad woningen in te zetten is voor speciale doelgroepen. Figuur 8: Gebruik Lokale beleidsruimte per gemeente, 2013 Gemeente Delft Den Haag Leidschendam Midden Pijnacker- Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer -Voorburg -Delfland Nootdorp 0% lokale beleidsruimte 7% 3% 8% 11% 12% 12% 8% 13% 12% Bron: Oplegnotitie Evaluatie lokale beleidsruimte 2013. 25
Rijswijk Corporatie: Vidomes, Project: Van Vollenhovenlaan, Foto: Rene Verleg 26
In de afspraken van gemeente Leidschendam-Voorburg staat opgenomen dat elke corporatie een evenredig deel van het aantal te huisvesten kwetsbare doelgroepen op zich neemt. In de gemeenten Rijswijk en Wassenaar is niets specifiek over de kwetsbare doelgroepen opgenomen. In de gemeente Zoetermeer wordt in overleg met de corporaties de huisvestingsbehoefte van kwetsbare groepen in beeld gebracht, op basis hiervan wordt een strategisch huisvestingsplan opgesteld en worden afspraken met de corporaties gemaakt over de realisatie hiervan. In de gemeente Westland zijn vooralsnog geen nieuwe lokale prestatieafspraken. 5.4 Taakstelling statushouders Ten aanzien van het onderwerp uitvoering taakstelling vergunninghouders is afgesproken dat partijen zorg dragen dat tussen gemeenten en corporaties resultaatverplichtende afspraken worden gemaakt voor het voorzien in huisvesting voor vergunninghouders. In alle gemeenten zijn hierover afspraken tussen de gemeente en corporatie(s). In de eerste helft van 2013 werd de taakstelling ruim gehaald. In de tweede helft van 2013 bleek het lastiger de taakstelling te realiseren. Per 1-1-2014 moesten nog 29 huishoudens van de taakstelling (ongeveer 400) gehuisvest worden. 5 Per 1 oktober 2012 is niet langer het Stadsgewest toezichthouder op de realisatie van de taakstelling door gemeenten, maar de provincie Zuid-Holland. 5.5 Conclusie In 2012 is de Regionale Huisvestingsverordening door het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld. Hierin staat onder andere opgenomen dat ter bevordering van de doorstroming woningzoekenden maximaal 5 jaar woonduur mee gegeven (in plaats van de woonduur gedeeld door 3 met maximaal 4 jaar). Daarnaast kan per gemeente maximaal 15% van de verhuringen lokaal toegewezen worden. In 2013 is al meer gebruik gemaakt van deze maatregel, maar is volledige benutting van 15% niet nodig geweest. Begin 2014 is een uitgebreide evaluatie uitgevoerd naar deze maatregel. In 2013 vonden 173 verhuringen plaats aan maatschappelijke instellingen. Er zijn nauwelijks wijzigingen wat betreft lokaal beleid verhuringen aan kwetsbare doelgroepen. In 2013 is een kleine achterstand opgelopen in de taakstelling voor vergunninghouders. 5) CAO, overzicht huisvesting Vergunningshouders: peildatum 1-5-2014 27