Gemeente Ede Memo Aan : Commissie Beheer Fysieke Omgeving Van : College van burgemeester en wethouders Datum : 19 maart 2013 Zaaknummer : 744572 Onderwerp : Onderzoek mogelijkheden grotere sportzaal Otterlo Samenvatting Het huidige sportlokaal van SERO in Otterlo is bouwkundig in een zodanige conditie dat gebruik als sportvoorziening niet langer verantwoord is. Nieuwbouw is dan ook noodzakelijk. Binnensportaccommodaties worden door de gemeente Ede gesticht ten behoeve van het bewegingsonderwijs. In een enkelvoudige sportzaal kan 26 klokuren per week bewegingsonderwijs gegeven worden. De Ericaschool in Otterlo maakt 12 klokuren per week gebruik van de huidige voorziening. Volgens de onderwijsprognoses zal dit aantal gelijk blijven of licht dalen. Binnen de gemeente Ede hanteren we bij de aanvraag voor sportvoorzieningen de kengetallen van de VNG en daarin wordt gesproken over een (exploitabele) enkelvoudige sportzaal (een standaard gymvoorziening) in een gemeenschap vanaf 7500 inwoners. Otterlo telt nu ongeveer 2600 inwoners en zal naar verwachting de komende jaren groeien tot 2800 inwoners. Op basis van deze kengetallen hebben wij in Otterlo in eerste instantie voorgesteld opnieuw een enkelvoudige sportzaal te plaatsen (ter vervanging van de huidige voorziening), in combinatie met een oefenruimte voor de muziekvereniging OBK. Dit kan op de plek van de bestaande SERO-voorziening en kan snel gerealiseerd worden (bestemmingsplantechnisch). De nieuwe zaal voldoet dan aan de nieuwste eisen en vanwege de hoogte tevens aan voorwaarden tbv de volleybalvereniging. SERO heeft ons gevraagd om toch een dubbele sportzaal te bouwen om te kunnen voldoen aan de behoeften in het dorp. SERO heeft jarenlang bewezen een sporthal goed te kunnen exploiteren. Wij hebben SERO verzocht dit verzoek nader te onderbouwen, zowel voor wat betreft de behoefte als de financiële onderbouwing. SERO heeft samen met een aantal verenigingen in Otterlo veel tijd en energie gestoken in deze onderbouwing. Het voorstel van SERO is om een semi-permanente voorziening te bouwen aan De Dries (op de plek van de huidige voetbalvelden). Wij hebben veel waardering voor de inspanningen door SERO gepleegd en hebben dan ook zeer serieus naar hun voorstellen gekeken. In het bijgaande onderzoek kunt u een en ander nalezen. Helaas moeten wij concluderen, dat de financiële risico s in de plannen van SERO zodanig zijn, dat wij de aanvraag voor een dubbele sportzaal niet kunnen honoreren. De belangrijkste argumenten daarvoor zijn: Voor wat betreft de bouw: Voor de bouwkosten van een dubbele zaal is een tekort van ongeveer 200.000,- voorzien, exclusief grondkosten. De verplaatsing naar De Dries levert door grondtransacties een extra tekort op van minimaal 520.000,-. Hiervoor is geen dekking. Risico bij een semi-permanente zaal is de onzekerheid over de levensduur en daardoor een mogelijke versnelde afschrijving. Hiermee is bij de door SERO aangedragen exploitatie geen rekening gehouden.
Blz. 2 De dubbele semi-permanente zaal is alleen op De Dries te realiseren. Daarvoor moeten eerst de voetbalvelden worden verplaatst, omdat SV Otterlo anders een capaciteitsprobleem heeft. Nieuwbouw van de grotere sportzaal op De Dries is, vanwege de verplaatsing van de voetbalvelden, op zijn vroegst in 2016 gerealiseerd. Instandhouding van de oude zaal tot 2016 is niet verantwoord. Voor wat betreft de exploitatie Het aantal te verhuren uren (volgens opgaaf van SERO) is in vergelijking met andere zalen in Ede hoog en daarmee (te) optimistisch. Er wordt daarbij gerekend met het altijd verhuren van beide zaaldelen en daarmee een dubbele huurprijs van de huidige situatie, wat minder aantrekkelijk is voor kleine groepen. Volleybalvereniging BSVO geeft aan een groot gedeelte van de uren af te nemen. Verder zijn er geen intentieovereenkomsten om het aantal uren verhuurd te krijgen. Een dubbele zaal zal concurreren met andere voorzieningen (bijvoorbeeld in Harskamp en Wekerom) en daardoor de totale gemeentelijke exploitatie van sportvoorzieningen schaden. Wij hebben ernstige twijfels of een dubbele zaal over de gehele levensduur van 40 jaar rendabel te exploiteren is Het bovenstaande brengt ons tot de conclusie, dat wij geen andere keuze hebben dan over te gaan tot de bouw van een enkelvoudige sportzaal in combinatie met een oefenruimte voor OBK. Deze oplossing past binnen de financiële ruimte die wij daarvoor gereserveerd hebben. Hiermee kunnen wij voorzien in een belangrijk deel van de behoeften van (sport)verenigingen in Otterlo. Wij zijn ons er van bewust, dat deze oplossing voor met name BSVO niet ideaal is. Uit oogpunt van een verantwoorde kostenbeheersing zien wij echter geen andere oplossing. Vanzelfsprekend wordt SERO uitgenodigd om met ons de concrete inrichting van de nieuwe sporthal ter hand te nemen om zo dicht mogelijk bij hun wensen aan te sluiten.
Blz. 3 Inleiding De gemeente heeft volgens haar kaders voor binnensportaccommodaties voor Otterlo een sportzaal met oefenruimte voor OBK gepland op de huidige locatie. De wens vanuit Sport En Recreatie Otterlo (SERO) en de gebruikers (waaronder volleybal vereniging BSVO) is om een dubbele zaal met oefenruimte voor OBK terug te bouwen. In deze memo wordt de afweging gemaakt of een dubbele zaal met oefenruimte voor OBK haalbaar is. Onderzoeksopzet Om de voordelen, nadelen en risico s van een dubbele sportzaal in Otterlo te benoemen, zijn de uitgangspunten integraal huisvestingsplan binnensportaccommodaties, kengetallen VNG bouw en exploitatie binnensportaccommodaties, de investering en de exploitatie onderzocht. De cijfers zijn afkomstig uit ervaringscijfers gemeente, kengetallen en input van SERO en haar gebruikers. Uitgangspunten integraal huisvestingsplan binnensport Binnensportaccommodaties worden gesticht voor bewegingsonderwijs. Uitgangspunt is dat het primair onderwijs binnen 1000 meter hemelsbreed een binnensportaccommodatie heeft. Een standaard sportzaal kan maximaal 26 klokuren bewegingsonderwijs huisvesten. Bij meer behoefte wordt de zaal vergroot of verwezen naar een andere zaal binnen de afstandsnorm. Vanuit sportoogpunt wordt getracht om zoveel mogelijk zalen te koppelen tot een dubbele sportzaal of een sporthal. In Otterlo is er op dit moment behoefte aan 12 klokuren bewegingsonderwijs. Volgens de onderwijsprognoses zal dit aantal in de toekomst gelijk blijven of licht dalen. Gelet op bovengenoemde uitgangspunten voorziet een volgens het gemeentelijke PVE gebouwde, enkele sportzaal in meer dan tweemaal de behoefte vanuit bewegingsonderwijs. Vanuit onderwijsgebruik is een dubbele zaal dus niet noodzakelijk. Kengetallen VNG bouw en exploitatie binnensportaccommodaties De VNG stelt de volgende staffel voor als uitgangspunten voor de grootte van de binnensportvoorziening: sportzaal van 308 m2 (onze standaard gymvoorziening) nodig is per 7500 inwoners. dubbele sportzaal (616 m2) is nodig bij 15.000 inwoners. volwaardige sporthal (1152 m2) is nodig bij 28.000 inwoners. De VNG stelt dat bij dit aantal inwoners wordt voldaan aan de vraag en de voorziening exploitabel is. Otterlo heeft nu ongeveer 2.600 inwoners en zal tot 2025 groeien naar 2.750 inwoners. Vanuit de VNG normen is 1/3 sportzaal rendabel te exploiteren. Vanuit de behoefte voor bewegingsonderwijs wordt echter een enkele sportzaal gepland volgens het standaard PvE. Daarbij wordt rekening gehouden met noodzakelijke subsidie om een enkele zaal exploitabel te maken. Deze zaal meet 22x14x7 meter en is geschikt voor volleybal. De wens van SERO en haar gebruikers is om in Otterlo en dus in de nabijheid een dubbele sportzaal te hebben, maar elders binnen de Gemeente Ede is er voor SERO en haar gebruikers voldoende binnensportcapaciteit. Vanuit de kengetallen kan worden aangenomen dat een enkele sportzaal in Otterlo al niet rendabel is en daarmee een dubbele zaal zeker niet. Omdat een sportzaal vanuit het bewegingsonderwijs gewenst is, is subsidiëring noodzakelijk. Het is een wens van SERO en haar gebruikers om in Otterlo en dus in de nabijheid een dubbele sportzaal te hebben, maar volgens beleid is een enkelvoudige sportzaal voldoende en is er ook voldoende ruimte beschikbaar binnen de Gemeente Ede. Investering De investering voor een traditioneel gebouwde enkele sportzaal met een oefenruimte voor OBK wordt met verrekening van de BTW geschat op 1,46 miljoen, inclusief bouwkosten en infrastructuur (parkeren, wegen, groeninpassing). In de bouwsom is rekening gehouden met een gebouw dat past binnen het beeldkwaliteitplan. Dat plan gaat uit van een hoogwaardige bouw en afwerking en niet van een blokkendoos. De investering past binnen het incidenteel beschikbare budget van 1,1 miljoen en kan door het kapitaliseren van structurele middelen worden aangevuld tot de benodigde 1,46 miljoen. Aan SERO is duidelijk gemaakt dat het budget voor een enkelvoudige zaal de maximale bijdrage van de gemeente zal zijn. De enkele sportzaal met oefenruimte voor OBK kan direct worden gebouwd op de huidige locatie van de SERO-zaal. Dit is in de structuurvisie voor Otterlo vastgelegd. Daarvoor is geen grondtransactie nodig en de infrastructuur is grotendeels al aanwezig.
Blz. 4 Om een dubbele zaal mogelijk te maken heeft SERO aangegeven voor een goedkopere bouwstijl te gaan en daarmee met lagere investeringskosten per m2. Ze stellen voor om een dubbele, semi-permanente en demontabele zaal te bouwen met oefenruimte voor OBK (Neptunes, type Flexolution). De semipermanente voorziening kan met zonnepanelen worden gebouwd voor ongeveer 1,34 miljoen, exclusief BTW en inclusief bouwkosten. Voor de infrastructuur en leges komt daar ongeveer 185.000 bij. Stedenbouw zet kanttekeningen bij het industriële karakter van de voorgestelde zaal. Er worden daarom aanpassingen aan de buitenkant gevraagd bij dit type. Dit brengt extra kosten met zich mee. Bij bijvoorbeeld het toepassen van een groene gevel moet rekening worden gehouden met extra kosten van minimaal 100 tot 150 per m2, wat een totale kostenpost van ongeveer 150.000 oplevert. De totale investering van de semi-permanente voorziening wordt daarmee 1,67 miljoen exclusief BTW, inclusief bouwkosten en infrastructuur. Met een beschikbaar budget van 1,46 voor de bouwkosten van de semipermanente dubbele zaal is er dus een tekort van ongeveer 200.000, exclusief grondaankoop.de levensduur van een semi-permanente zaal is onzeker omdat er geen referentie materiaal is. Wanneer de zaal niet de gebruikelijke 40 jaar haalt, maar eerder vervangen moet worden, ontstaat er een tekort om de investering te dekken. De grotere zaal past niet op de huidige locatie. De beoogde locatie is sportpark De Dries. Daar kan worden gebouwd wanneer er voldoende zekerheid is over de uitplaatsing van voetbalvereniging SV Otterlo. Eerder bouwen levert teveel capaciteitsproblemen op voor SV Otterlo. SV Otterlo kan op zijn vroegst in de zomer van 2015 gebruik gaan maken van het nieuwe sportpark. Met grondwerkzaamheden en de bouwwerkzaamheden voor de nieuwe zaal daarbij opgeteld, kan Otterlo in 2016 beschikken over een nieuwe sportzaal, mits er vanuit RO geen beperkingen, belemmeringen of vertragingen komen. Dat betekent dat de nu al volledig afgeschreven en door gladde vloeren en ventilatieproblemen gevaarlijke oude SERO-zaal nog minimaal 3 jaar moet blijven functioneren. Dat wordt niet verantwoord geacht. Bouwen op De Dries betekent dat 2.800 m2 (inclusief bebouwing, parkeerplaatsen en inpassing) niet ingezet kan worden voor woningbouwontwikkeling. Omdat opbrengsten uit de woningbouw de kostendrager zijn voor het project verplaatsing SV Otterlo, ontstaat daar een tekort. Een gedeelte kan worden opgevangen doordat in deze situatie de locatie van de huidige SERO (ongeveer 1.200 m2) voor woningbouw beschikbaar komt, maar uiteindelijk blijft er, bij een grondprijs van 325 per m2, een tekort over van ongeveer 520.000 waarvoor geen dekking is. Een permanente enkelvoudige sportzaal met oefenruimte voor OBK op de huidige locatie past binnen het beschikbare budget. Voor de bouw van de semi-permanente dubbele zaal met oefenruimte voor OBK met stedenbouwkundige aanpassingen en kosten voor infrastructuur is er een tekort van ongeveer 200.000. De levensduur is mogelijk korter dan de standaardafschrijvingstermijn van 40 jaar, wat bij eerdere vervanging een financieringsprobleem geeft. Ook is het onhaalbaar om dit type een upgrade te geven na 40 jaar. De beoogde locatie voor de grote zaal is De Dries en daardoor kan pas gebouwd worden als SV Otterlo uitgeplaatst is. De nieuwbouw kan, mits er vanuit RO geen beperkingen, belemmeringen of vertragingen komen, pas in 2016 in gebruik worden genomen. Daardoor zou de huidige zaal nog tot die tijd in de lucht moeten blijven en dat is niet verantwoord. Doordat de grotere zaal op de Dries geplaatst moet worden, levert dat door grondtransacties een extra tekort op van ongeveer 520.000. Hiervoor is geen dekking. Exploitatie In de huidige situatie heeft SERO een subsidie van de gemeente nodig om de zaal rendabel te kunnen exploiteren. In een vervanging van de huidige zaal door een enkele zaal, zal dit ook nodig zijn. De gemeente zal dit vanuit haar verantwoordelijkheid voor het bewegingsonderwijs ook doen. Daarbij kan met een maximale subsidie van 12.000 worden gerekend. Bij een semi-permanente dubbele zaal zoals SERO deze voorstelt wordt uitgegaan van totale kostenpost van 48.000. Hierin is ook een bedrag voor het vormen van een vervangingsreserve opgenomen. Daarbij wordt uitgegaan van 40 jaar, dus als de zaal eerder vervangen moet worden is er onvoldoende budget. Verder wordt uitgegaan van een energieneutraal verbruik door het gebruik van zonnepanelen. Wanneer dit niet mogelijk blijkt te zijn komt er 10.000 aan kosten bij. De door SERO voorgestelde dekking komt vanuit: o Klokurenvergoeding 10.000 o Subsidie gemeente 12.000 o Opbrengst verhuur 26.000 De klokurenvergoeding is inclusief de prognose van een dalend leerling aantal. De subsidie van de Gemeente Ede zal nooit hoger zijn dan de subsidie die er nu nodig is voor een enkele zaal en is dus 12.000. De verhuuropbrengsten in de oude, enkele zaal, zijn 11.000.
Blz. 5 Omdat de subsidie van de Gemeente Ede gelijk is aan de subsidie voor een enkele zaal, moeten de extra lasten voor een dubbele zaal volledig uit verhuur aan derden gedekt worden. Bij een normaal tarief van 23,50 per uur voor een dubbele zaal, zal er dan ongeveer 1100 uur verhuurd moeten worden. Dat aantal uren wordt in Ede alleen gehaald in de dubbele sportzaal Maandereng. Daarbij wordt uitgegaan van het altijd dubbel verhuren van de zaal en daarmee het dubbele tarief, wat onaantrekkelijk is voor kleinere groepen die eigenlijk genoeg hebben aan een enkele zaal. BSVO geeft aan beide zaaldelen voor 750 uur te willen huren. BSVO maakt vanwege de capaciteit in de oude SERO nu ook gebruik van andere zalen in Ede. BSVO gaat dus fors meer huren en daarbij ook per uur het dubbele tarief van 23,50 betalen. Die kosten (meer dan 17.000 per jaar) denkt BSVO wel te kunnen dragen. Voor de overige uren zijn er gesprekken geweest tussen SERO en diverse andere partijen, zoals voetbal, toneel en dans. Daarmee verwacht SERO het aantal uren verhuurd te krijgen wat benodigd is. Er zijn geen intentieovereenkomsten, behalve met BSVO. De bevolking zal de komende jaren nauwelijks groeien. De vraag is dan ook of de ambities die door SERO en BSVO zijn uitgesproken ook in de toekomst waargemaakt kunnen worden. Het aantrekken van partijen door SERO kan voor exploitatietekorten zal waarschijnlijk ook zorgen bij andere complexen in de buurt van Otterlo, zoals in de Spil Harskamp, de Aanloop, of sportzaal Wekerom. De gemeente loopt hierdoor extra risico omdat die tekorten op de gemeentebegroting drukken. Door het risico van een mogelijk versnelde afschrijving bij een semi-permanente zaal, is het in de exploitatie gereserveerde bedrag voor de afschrijving onzeker. Het geraamde aantal uren verhuur is vergelijkbaar met de best bezette dubbele zaal in Ede en is daarmee (te) optimistisch. Er zijn geen intentieovereenkomsten, behalve van BSVO. Risico voor de gemeente is dat de grotere zaal elders in de buurt voor leegstand zorgt. s o De wens van SERO en haar gebruikers is om in Otterlo en dus in de nabijheid een dubbele sportzaal te hebben, maar volgens beleid is een enkelvoudige sportzaal voldoende en is er ook voldoende ruimte beschikbaar binnen de Gemeente Ede. o Met het beschikbare budget is alleen een traditionele, enkele zaal op de huidige locatie mogelijk. o Voor de bouwkosten van de semi-permanente dubbele zaal is er een tekort van ongeveer 200.000, exclusief grondaankoop. o De verplaatsing naar de Dries levert door grondtransacties een extra tekort op van minimaal 520.000,-. Hiervoor is geen dekking o Risico bij een semi-permanente zaal is de onzekerheid over de levensduur en daardoor een mogelijke versnelde afschrijving. Hiermee is bij de door SERO aangedragen exploitatie geen rekening gehouden. o De dubbele semi-permanente zaal is alleen op De Dries mogelijk. Daarvoor moet eerst de voetbal worden verplaatst omdat SV Otterlo anders een capaciteitsprobleem heeft. o Nieuwbouw van de grotere sportzaal op De Dries is op zijn vroegst in 2016 gerealiseerd. Instandhouding van de oude zaal tot 2016 is niet verantwoord. o Risico bij locatie De Dries is dat uit nadere onderzoeken in het kader van RO nog beperkingen, belemmeringen of vertragingen kunnen voortkomen. o Het aantal te verhuren uren is in vergelijking met andere zalen in Ede hoog en daarmee (te) optimistisch. Er wordt daarbij gerekend met het altijd verhuren van beide zaaldelen en daarmee een dubbele huurprijs van de huidige situatie. o BSVO geeft aan een groot gedeelte van de uren af te nemen. Verder zijn er geen intentieovereenkomsten om het aantal uren verhuurd te krijgen. o Risico voor de gemeente is dat een dubbele zaal in Otterlo elders in de buurt (Harskamp, De Aanloop, sportzaal Wekerom) voor minder verhuur zorgt. Financiële consequenties Een vervangende permanente, enkelvoudige sportzaal met oefenruimte voor OBK op de huidige locatie brengt geen financiële consequenties met zich omdat dit past binnen het beschikbare budget. Bij een semi-permanente dubbele zaal met oefenruimte voor OBK op De Dries is er een tekort op de investering van 200.000 op de bouwkosten, levert door grondtransacties een extra tekort van 520.000. Voor beide tekorten is geen dekking. Daarnaast zijn er financiële risico s voor wat betreft de vervangingsinvestering, de haalbaarheid van de exploitatie en tekorten door leegstand in andere voorziening in Ede.
Blz. 6 Voorstel Op basis van bovenstaande conclusies meent het college vast te moeten houden aan het oorspronkelijke plan voor een permanente, enkelvoudige sportzaal met oefenruimte voor OBK op de huidige locatie voor SERO en geeft daarom de opdracht om een start te maken met de uitwerking van het oorspronkelijke plan.