Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012
Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Philip H. Zwart Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Gert-Jan Winkeler MRE ISBN/EAN 978-90-820025-0-8 November 2012 Copyright 2012 ING Real Estate Finance Meer weten? Kijk op www.ingref.com
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING / Nyenrode Center for Real Estate Finance Den Haag, november 2012 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 1
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 2
Inhoud Voorwoord Een visie op vastgoed in Nederland 4 Samenvatting 7 1. Inleiding 9 1.1 Inleiding en leeswijzer 9 1.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2012 9 1.3 Doelstelling 10 1.4 Verantwoording 11 1.5 Onderzoekspopulatie 11 1.6 Visie en verwachtingen van de beleggers 12 2. Dashboards beleggingsportefeuille 14 2.1 Inleiding en leeswijzer 14 2.2 Dashboards 14 2.2.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk 14 2.2.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) 20 2.2.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) 22 2.2.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) 24 2.2.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) 26 2.3 Dashboards groei en krimp (landelijk) 28 2.4 Beleggen binnen en buiten de Randstad 28 2.5 Beleggen binnen en buiten Nederland 29 3. Dashboards leningenportefeuille 30 3.1 Inleiding 30 3.2 Dashboards financiering 30 3.2.1 Loan to value 30 3.2.2 Interest coverage ratio 31 3.2.3 Debt service coverage ratio 31 3.2.4 Aflossingspercentages 32 3.2.5 Rente en spread 32 3.2.6 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 33 3.2.7 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verleningen van leningen 34 3.2.8 Derivaten 35 3.2.9 Convenanten en extra zekerheden 36 3.2.10 Alternatieve financieringsvormen 36 3.2.11 Financieringen door buitenlandse banken 37 3.2.12 Financieringstendensen 38 4. Conclusie 43 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 3
Een visie op vastgoed in Nederland In januari 2011 zijn ING en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/ Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis bundelen van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macroeconomische theorie. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit rapport is één van de producten van onze samenwerking en betreft een analyse van het financieringsbeleid van niet institutionele vastgoedbeleggers die wij voor het tweede jaar hebben uitgevoerd. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar. Genuanceerde groeiambitie Vorig jaar was de opvallende vaststelling dat de Nederlandse niet institutionele vastgoedbelegger zijn vastgoedportefeuille fors wilde laten groeien. Dit ondanks een langdurige financiële crisis, een neerwaartse economie en in een markt die niet groeit. Ik plaatste daar toch wel een vraagteken bij, ook al leek dit mogelijk door de relatief gezonde vermogenspositie en de wens van deze vastgoedondernemers om verder af te lossen. Dit jaar zien wij opnieuw dat de Nederlandse niet institutionele vastgoedbelegger wil groeien. Echter, dit jaar constateren we dat de groeiwens op een gematigdere wijze aanwezig is. Daarnaast wil de belegger dit jaar forser aflossen op de financiering en wil de belegger alleen groeien met lagere LTV s en daarmee lagere risico s. Het is niet alleen de wat voorzichtiger opstelling die opvalt, maar juist ook de continue wil van de vastgoedondernemers om te blijven groeien die bewondering afdwingt in deze moeilijke tijden. Naar mijn mening blijven daarmee de niet institutionele (particuliere) vastgoedondernemers een belangrijke motor van onze economie. Het ondernemerschap van dit belangrijke segment in de Nederlandse economie is volgens mij cruciaal voor het herstel van onze economie en dient zoveel als mogelijk gefaciliteerd en gestimuleerd te worden. Ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt Het is volgens mij relevant om de groeiambities in het licht te zien van de huidige ontwikkelingen. Het is nog te vroeg om te spreken van een bereikte bodem in de vastgoedmarkt. Ik denk dat we in het segment kantoren nog zware jaren voor de boeg zullen hebben. De sanering van de 2 miljoen m² aan slooprijke panden zullen zeker niet op korte termijn opgelost zijn, maar dat is op zich geen belemmering voor stabilisatie en/of herstel op de betere locaties omdat die markten elkaar niet bijten. Voor retail is de weg minder scherp, maar zal wel langer zijn, omdat daar fundamentele veranderingen aankomen als gevolg van e-commerce en veranderende welvaartsen uitgavepatronen. De woningmarkt is een geval apart, want enerzijds blijft de discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) groot, zeker met de toenemende bevolkingsgroei de komende 20 jaar in Nederland en het toenemende aantal huishoudens (eenpersoons). Anderzijds zullen de beperking van de leencapaciteit en de verwachte beperking van de hypotheekrenteaftrek structurele waarde drukkende effecten hebben. Welke van deze krachten op langere termijn zullen winnen, durf ik niet te zeggen. Voorlopig zal de waarde van woningen onder druk blijven staan. Kenmerken van de Nederlandse vastgoedmarkt De Nederlandse vastgoedmarkt onderscheidt zich van de andere Europese en Angelsaksische landen/modellen, doordat een groot deel van het vastgoed in handen is van niet institutionele particuliere vastgoedbeleggers. Een kenmerkend onderscheid met de institutionele vastgoedbeleggers is dat de niet institutionele particuliere vastgoedbeleggers dichter op de regionale deelmarkten in Nederland zitten. Daarmee kunnen ze gericht en effectief leegstandsproblematiek oplossen. Een ander kenmerkend onderscheid is dat Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers met betrekking tot aan- en verkopen anders opereren dan nationale en internationale institutionele vastgoedbeleggers. Meer wordt gedacht en gehandeld in individuele panden of kleine delen van portefeuilles en worden oplossingen gevonden voor individuele locaties/panden. Dit staat in tegenstelling tot een portefeuillebenadering van grote institutionele partijen waarbij grote of aanzienlijke delen van grote vastgoedportefeuilles ineens worden aangekocht of verkocht. De niet institutionele vastgoedbelegger heeft een fijnmazig netwerk diep in de Nederlandse vastgoedmarkt en heeft veelal kennis van elke steen en issue die er is of kan spelen bij ieder specifiek pand. De vastgoedmarkt in Nederland ligt er reeds een aantal jaren niet goed bij. Waardedalingen zijn langjarig en nog zeker niet geëindigd. Echter, de route die ik de Nederlandse vastgoedmarkt zie maken, eerst in kantoren en nu in retail en woningen, is er één langs de weg van de geleidelijkheid. Juist vanwege de eerder genoemde kenmerken van de Nederlandse vastgoedmarkt. Ik geloof dan ook meer in wat ik het continentale model zou willen noemen, waarbij afwaarderingen plaatsvinden volgens een consistent geleidelijk pad neerwaarts ten opzichte van het Angelsaksische model met heftigere fluctuaties in vastgoedprijzen in korte tijdspanne. Een lange-termijn pad past beter bij het karakter van vastgoed als asset class in een beleggingsportefeuille ten opzichte van aandelen Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 4
als asset class in een beleggingsportefeuille. Voor een geleidelijke ontwikkeling is ook alle reden, want de 7 miljoen m² leegstand waar iedereen de vinger naar wijst als oorzaak van de waardedalingen in kantoren bestond in de hoogtijdagen van 2006 ook al. In 2006 was de leegstand 5,5 miljoen m² en ook toen was er, net als in de huidige situatie, 2 miljoen m² aan slooprijk vastgoed. Anders gezegd, de wereld verandert niet heftig van vandaag op morgen en zo veranderen ook de waarden niet heftig van vandaag op morgen. Als het sentiment dat wel doet, dan is daar het begin van verschil tussen prijs en waarde van vastgoed. Prijs versus waarde van vastgoed De eerste die zegt dat de prijs van vandaag per definitie de waarde moet betekenen, ziet wat mij betreft een belangrijke zaak over het hoofd. Namelijk dat de markt niet efficiënt werkt en thans geen sprake is van voldoende willing buyers en willing sellers om een goede waarde te kunnen bepalen. Wel een prijs, maar dat is wat anders. Als je in de huidige markt besluit je vastgoed toch te willen verkopen binnen 3 tot 6 maanden, dan neigt dit naar een verkoop op liquidatie waarde begrip. Waarde van vastgoed gaat volgens mij over de potentiële huur die valt te realiseren met het betreffende pand op de betreffende locatie. Hier ligt de verbinding tussen cash flow en stenen. Het is de kunst als vastgoedfinancier om de kwaliteit van een vastgoed en zijn locatie te kunnen waarderen op de inschatting van de bestaande cashflow dan wel de potentiële cashflow/huur om de lening en de rente te kunnen betalen. Deze onderliggende fundamenten van de waarde (potentiële huur en locatie) lijken stabieler. Het gaat dan niet zozeer om de prijs die mensen in het sentiment van vandaag voor dat vastgoed willen betalen, waarmee volgens mij te snel de weg van waarde vernietiging wordt ingelopen. Het is een andere zaak als je niet gelooft in de huurpotentie van een pand/locatie, dan moet je niet dralen de weg van harde maatregelen in te lopen en de waardedaling te laten materialiseren. Dit om te voorkomen dat je als zachte heelmeester stinkende wonden maakt. Deze weg van de geleidelijkheid is al drie jaar goed aan de gang en zal ook nog wel een paar jaar duren. Tenslotte, zie ik aan de horizon reeds kansen waar door ondernemers niet langer over gesproken maar ook op geanticipeerd wordt. Dit blijkt wat mij betreft ook uit het rapport dat u nu voor zich heeft liggen. Met die noot wens ik u veel leesplezier toe met de uitkomsten van dit onderzoek. Peter Göbel ING Real Estate Finance Nederland Algemeen Directeur Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 5
Schematische voorstelling onderzoeksrapport 1. Markt & onderzoek Schets van de markt Onderzoeksopzet en uitvoering Visie en verwachtingen van beleggers 2. Beleggingsportefeuille Nederland en regio s Analyse groei, consolidatie, krimp Geografische oriëntatie beleggers 3. Leningenportefeuille LTV ICR & DSCR Aflossingspercentages Rente en spread Looptijden Derivaten Convenanten en extra zekerheden Alternatieve financieringsvormen Financieringen bij buitenlandse banken Tendensen 4. Conclusie Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 6
Samenvatting Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderzoeksopzet Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn willen gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Bovendien hebben wij verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van het onderzoek van 2011 bestudeerd. Het financieringsbeleid hebben wij evenals in 2011 in de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) onderzocht. 1 Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van deze beleggers en op de trends die de beleggers onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Voorzichtiger Hoewel de vastgoedcrisis aanhoudt, houden de ondervraagde vastgoedbeleggers stand. Zij gaan gestaag door met het beleggen in vastgoed en het beheren van hun vastgoedbeleggingen. Ze zijn wel behoedzamer geworden in vergelijking met de groep vastgoedbeleggers die vorig jaar is ondervraagd. De bijna onstuimig te noemen groeiwensen die de respondenten in 2011 nog koesterden (28% groei van de portefeuille), zijn wat getemperd. De huidige groep beleggers wil de portefeuille op de middellange termijn (2015-2017) met 19% laten groeien en nog altijd over de gehele linie, in alle segmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed (grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed). Evenals vorig jaar zijn winkel- en vooral woningbeleggingen favoriet. Ondanks deze positieve instelling vindt 85% van de beleggers dat er nog steeds sprake is van een gevaarlijke situatie op 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. de Nederlandse vastgoedmarkt. Het zware weer is nog niet overgetrokken. Van de 119 ondervraagde beleggers verwachten 103 beleggers (87%) dat de economie gaat verzwakken in 2012-2013. De inflatie zal volgens 59% van de beleggers met 2-3% stijgen in die periode. (Huur)waardeontwikkeling Over de gehele linie is men neutraal of licht negatief gestemd aangaande de (huur)waardeontwikkeling van de verschillende beleggingssegmenten. Er zijn twee uitzonderingen. Men verwacht dat de huurwaarde van woningbeleggingen zal stijgen. Daarnaast rekenen de respondenten op een groei van 11% in het segment kantoren in de periode 2015-2017. Men is echter zeer negatief gestemd over de waardeontwikkeling van kantoren. Samenstelling portefeuille De verwachte portefeuillesamenstelling in 2015-2017 verschilt licht van die op 1 april 2014. Er zal naar verwachting minder worden belegd in kantoren (nu 21%, wordt 19%) en meer in overig vastgoed (nu 5%, wordt 7%). Het aandeel winkels (42%), woningen (24%) en bedrijfsruimtes (8%) blijft gelijk. Intenties Van de ondervraagden wil bijna twee derde (64%) de portefeuille uitbreiden, een kwart wil consolideren en de rest verwacht een krimpscenario. De beleggers met groeien consolidatiescenario s kenmerken zich door goede financiële ratio s. Opvallend is de goede uitgangspositie van de consoliderende beleggers in West/Noord (Amsterdam) en West/Zuid (Rotterdam). De groep beleggers die een krimpscenario voorziet (11%) staat er, wat de financiële kengetallen aangaat, overigens ook goed voor. Men wil vooral afstand doen van winkels en woningen, segmenten waar de groeiers juist in willen investeren. Naar regio Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De regio West-Noord (Amsterdam) kenmerkt zich door een grote groep consoliderende beleggers die goed op een aantal financiële ratio s scoren. Winkelbeleggingen zijn in deze regio populairder dan in de andere onderzochte regio s (+27%; + 665 miljoen). Op enige afstand volgen woningbeleggingen. De beleggers voor de regio West- Zuid, vooral gevestigd in Den Haag en Rotterdam, laten kantoren en bedrijfsruimten links liggen. Ze willen met name groeien in de woningbeleggingen (+44%; + 521 miljoen). Ook hier staan de consoliderende beleggers er qua financiële ratio s goed voor. In beide regio s is, over de gehele groep gemeten, per saldo afstoten niet aan de orde. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 7
In de regio Zuid ( Eindhoven ) gaat de portefeuille krimpen voor wat de kantoren (-2%), woningen (-5%) en overig vastgoed (-43%) betreft. Men wil, evenals vorig jaar, nog steeds groeien in de bedrijfsruimtemarkt (+6%). Vorig jaar was dit nog +32%. Winkelbeleggingen (+24%; + 520 miljoen) en overig vastgoed (+107%; + 419 miljoen) zijn in de regio Oost/ Noord ( Arnhem ) de favorieten. Ten opzichte van de andere regio s vallen de hoge LTV s op. Financiering De financiële kengetallen die de beleggers rapporteren, zijn nog steeds goed. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen (in verband met het herfinancieringsrisico); terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu echter minder dan ooit bereid om langer te financieren vanwege de huidige en verwachte risico s. Wanneer de beleggers variabel financieren, wordt de rente in belangrijke mate afgedekt met derivaten. Voor de periode 2012-2013 worden daarvoor voornamelijk swaps (75%) en caps (22%) gebruikt. De beleggers geven aan liquiditeiten te bufferen. Naar eigen zeggen hebben de niet-institutionele vastgoedbeleggers voldoende liquiditeit om de crisis goed door te komen. LTV Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen naar 60%, al is daar het afgelopen jaar nog geen duidelijke stap voor gezet. De ondervraagden verwachten de LTV te kunnen verlagen door een combinatie van waardestijging met aflossing (49%) of door extra af te lossen (45%). De LTV is, evenals vorig jaar, 64%. Veel meer beleggers dan vorig jaar achten een LTV van 50-60% gezond voor de Nederlandse markt. Van de geënquêteerden vindt 72% dat de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds te hoog gefinancierd is. ICR De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,42. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. Nederland kent een gemiddelde Debt Service Coverage Ratio (DSCR) van 1,65. Dat is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Alternatieve financieringsvormen In de huidige vastgoedfinancieringsmarkt zouden beleggers kunnen overwegen alternatieve financieringsmethoden te gebruiken om hun gewenste ambities te kunnen waarmaken. Het overgrote deel van de beleggers (71%) gaat echter niet op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Dat was in 2011 ook zo. Verwijten De geïnterviewde beleggers voeren hun malaise terug op de huidige (medio 2012) economische omstandigheden. Ten opzichte van het onderzoek 2011 is dat een verandering. Speelde men toen met name de zwarte piet toe aan de financier, nu is er meer realisme aangaande diens positie en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Beleggers constateren dat banken aan handen en voeten gebonden zijn aan hun balansversterking (het oppoetsen van de balans ) en dat daardoor een krapte aan geld is ontstaan. Dit leidt tot kostenverhogingen, bijstellingen van LTV s, strengere voorwaarden, rentetarieven en (hogere) opslagen. De ondervraagden zien dit als een negatieve trend. Als expliciet gevraagd wordt naar de financieringsbereidheid van banken maken velen de banken het verwijt dat de klant voor de kosten opdraait. Een niet te veronachtzamen gevoel van onbehagen bestaat over het feit dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen wat zijn noemen - goede en slechte klanten, tussen goed en slecht vastgoed en dat alleen gekeken wordt naar de kasstroom van de belegger. De ondervraagde beleggers zien de economische omstandigheden als belangrijkste oorzaak voor hun malaise. Wel vraagt men zich meer dan voorheen af of het wel gerechtigd is dat de goeden niet onder de kwaden lijden. Perceptie beleggers Evenals in 2011 zien we een groep beleggers die minder zwaar geraakt wordt of zich minder zwaar getroffen voelt en nog steeds positief over zijn (vermogens)positie kan berichten. Maar de meeste ondervraagden nemen tal van uitbreide maatregelen op alle niveaus. Dat alles neemt niet weg dat de ondervraagde beleggers er naar eigen bevindingen, ondanks de aanhoudende financiële crisis, nog goed voorstaan en dat ze een positieve kijk op de toekomst blijven houden. Ze willen groeien in alle segmenten, maar lijken in vergelijking met vorig jaar wel wat behoedzamer te zijn geworden. Ze willen de LTV drukken en bufferen liquiditeiten. De beleggers hebben naar eigen zeggen genoeg geld om de crisis te kunnen doorkomen. Rente Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille bedraagt 4,5%. Voor 2011 was dat 4,6%. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de ondervraagden tussen 1,5-2,5%. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 8
1. Inleiding 1.1 Inleiding en leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt (paragraaf 1.2). De onderzoeks resultaten van 2012 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 te kunnen analyseren (paragrafen 1.3 t/m 1.5). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (paragraaf 1.6). Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingsportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen (zogeheten dashboards ), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper op de leningenportefeuille in en bespreken wij een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen zoals motieven bij het kiezen van de financier en andere strategische en operationele overwegingen. 1.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2012 De interviews zijn in de periode april-juni 2012 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onderzoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 2012 worden geïnterpreteerd. Om deze reden wordt hier door ING een schets van de vastgoedmarkt anno 2012 gegeven. Kantorenmarkt De hernieuwde economische krimp vanaf eind 2011 heeft het herstel in de zakelijke dienstverlening, een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, in de kiem gesmoord. In 2012 slinkt het afzetvolume naar verwachting met 1% (in lijn met de economische krimp) vooral vanwege een daling van de bedrijfsinvesteringen, krimpende overheidsbudgetten en een oplopende werkloosheid. In 2013, als veel bezuinigingen echt zullen doorwerken, zal de afzet van zakelijke dienstverleners ook nog niet groeien, maar naar verwachting stabiliseren. Het aantal banen in de kantoorsector is de afgelopen jaren flink gedaald. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren blijft afnemen. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met bijna 5% en de trend van het Nieuwe Werken zal doorzetten, waardoor er ook minder kantoorruimte per werknemer nodig is. Zoals gesteld, bedrijven zien voorlopig nog weinig groeimogelijkheden; de huidige opname is met name gedreven door een verplaatsingsvraag. Hierdoor stijgt het totaalniveau van de leegstand vrij licht. Op de betere locaties in de G4 is deze zelfs licht teruggelopen. Dit komt met name doordat veel kantoorgebouwen uit de markt worden gehaald: deels omdat ze worden omgebouwd tot bijvoorbeeld hotels (Amsterdam), waardoor de bestemming verandert. In steden buiten de Randstad zien we de leegstand nog wel oplopen. Huurders van kantoorruimte maken gebruik van de huidige markt om van locatie te veranderen, of het type kantoor meer aan de eisen van de tijd te laten aansluiten. Zij gaan van monofunctionele gebieden (kantorenparken) naar gemengd-gebruiksgebieden (combinatie van wonen, winkelen, werken) en/of stationslocaties (vanwege de infrastructuur). Dit heeft een verder oplopende leegstand op secundaire locaties tot gevolg. De huidige economische situatie en het aanbod op de kantorenmarkt zorgen ervoor dat er bijna geen nieuwe ontwikkelingen in deze markt zijn. De huurniveaus van vastgoed op goede locaties kunnen hierdoor stabiel blijven. Markt voor bedrijfsruimtes De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimtes, de groothandel, transport en logistiek en de industrie vertonen in 2012 vrijwel alle een krimp. Alleen de groothandel kan zich met een verwachte nulgroei enigszins aan de malaise onttrekken. De aanhoudende crisis in Europa en de effecten die deze heeft op de mondiale economie, hebben ertoe geleid dat de groeimotor voor deze sectoren, de export, hapert. Vooral de marktomstandigheden in de eurozone zijn niet onverdeeld gunstig, terwijl juist naar die regio ruim 70% van de Nederlandse industriële export gaat. De groothandel, industrie en transportsector verwachten voor 2013 een groeiherstel als de wereldhandel weer wat aantrekt. In de genoemde sectoren ontstaat echter wel een steeds groter verschil tussen binnenlands en buitenlands georiënteerde bedrijven. In de transportsector wijzen cijfers van internationale mainports op een terugkeer van de groei. De op Nederland georiënteerde groothandels en het wegvervoer hebben daarentegen aanhoudend last van de zwakke binnenlandse markt. Het investeringsvolume is significant lager dan een jaar geleden. De wanverhouding tussen wat er aan bedrijfsruimte wordt aangeboden enerzijds en de voorraad die voor investeerders in aanmerking komt anderzijds, wordt hiermee bevestigd. Investeerders zijn met name op zoek naar moderne objecten, op de mainports, met langlopende huurcontracten om zo minder afhankelijk te hoeven zijn van de Nederlandse markt en om juist van de internationale, export georiënteerde markt te kunnen profiteren. Dit soort objecten wordt echter vrijwel niet aangeboden. Door deze schaarste daalden de aanvangsrendementen voor deze objecten licht. Toch leidt dit niet tot ontwikkeling van nieuwe voorraad. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 9
Ook hier speelt de wanverhouding in de lengte van huurcontracten een rol. Nieuwe huurders zijn niet van plan om langlopende verplichtingen aan te gaan die een ontwikkelaar nodig heeft om tot ontwikkeling van grote projecten over te gaan. Daardoor kunnen huurniveaus en aanvangsrendementen voor dergelijke objecten op peil blijven. Aan de andere kant is er wel een grote voorraad beschikbaar die niet aan de moderne eisen voldoet. Alleen als het mogelijk is om dit vastgoed aan te passen, is er nog toekomst voor deze voorraad. Winkelmarkt De toch al zo geplaagde non-food detailhandel krijgt het wederom zwaar te verduren. Door het geringe consumentenvertrouwen en de dalende koopkracht verkeert de sector al enige tijd in zwaar weer. De aangekondigde bezuinigingsmaatregelen en verhoging van de BTW zetten de binnenlandse markt verder onder druk. De aantasting van de koopkracht heeft een negatief effect op de particuliere consumptie. De uitgaven van consumenten aan duurzame ( non-food ) goederen dreigen terug te vallen op het niveau van het jaar 2000. Dit zal zich volgens ING Economisch Bureau manifesteren in een krimpende omzet in de non-food-detailhandel van -1,6% in 2012 tot -1,8% in 2013. De druk op de detailhandel eist zijn tol. Sinds vorig jaar loopt het aantal faillissementen in de detailhandel weer op. Het niveau van 2009 is inmiddels zelfs overstegen. Dit heeft te maken met een combinatie van factoren. De financiële en economische crisis in 2008 en 2009 had een groot effect op winkeliers. Hoewel het aantal faillissementen in die periode nog relatief gering genoemd kan worden, werden wel belangrijke reserves aangetast. Het vet is daardoor van de botten en het is er niet op teruggekeerd in de daaropvolgende jaren. In 2010 en 2011 heeft de non-food-detailhandel niet of nauwelijks geprofiteerd van herstel. Daar komt nog bij dat de verkoop via internet fors is gegroeid en in bepaalde delen van de detailhandel, zoals consumentenelektronica, kleding en schoenen een steeds groter aandeel inneemt. Nieuwe technologie heeft ervoor gezorgd dat consumenten op elke locatie en op elk tijdstip kunnen winkelen, zoeken, snuffelen en vergelijken. Het winkelgedrag is hierdoor de afgelopen jaren sterk beïnvloed, wat heeft geleid tot het nieuwe winkelen. Winkels die niet in deze trend mee kunnen, verliezen daardoor marktaandeel. Op de vastgoedmarkt wordt de tweedeling tussen A-locaties en niet-a-locaties steeds duidelijker. Hoewel de leegstand nu ongeveer 10% op landelijk niveau is, ligt dit voor A-locaties in sterke centra op een veel lager niveau. Winkelcentra in steden die geen sterke regionale functie vervullen, hebben te maken met een sterk oplopende leegstand. De vraag naar grotere vloeroppervlakken laat nog ruimte voor eventuele herontwikkeling. Als gevolg van de lage leegstand op toplocaties blijven de huren op zijn minst stabiel, terwijl deze op mindere locaties onder sterke druk staan als gevolg van de oplopende leegstand. Ook investeerders worden steeds selectiever in wat zij als goede winkelinvesteringen beschouwen. Dezelfde tweedeling tussen enerzijds toplocaties/sterke winkelcentra en anderzijds aanloopstraten en zwakkere regionale centra zien we ook in de prijs terug. Aanvangsrendementen voor vastgoed op niet-a-locaties zijn zelfs gestegen, terwijl deze voor A-locaties stabiel zijn gebleven Woningen Het Lente-akkoord komt op een moment dat de woningmarkt nog geen enkel signaal van herstel vertoont. Huizen zijn in de eerste vier maanden van 2012 met bijna 2% verder in waarde gedaald. Vanaf de piek van augustus 2008 liggen de prijzen nu ruim 12% lager. Ondanks de gedaalde prijzen vinden kopers en verkopers elkaar nog steeds sporadisch. Het aantal woningen dat maandelijks wordt verkocht is gezakt naar het laagste niveau in 20 jaar. Blijkbaar weegt voor potentiële kopers de verbeterde betaalbaarheid niet op tegen de zorgen over de zwakke arbeidsmarkt en de onzekerheid over het toekomstige woningmarktbeleid van de overheid. Het consumentenvertrouwen heeft in mei bijna een nieuw dieptepunt bereikt. Over de vooruitzichten voor de eigen portemonnee waren consumenten sinds begin jaren- 80 niet zo somber. Ondertussen ondervinden consumenten die wel willen kopen dat door een eerdere aanscherping van de hypotheekregels (Nibud, gedragscode hypothecaire financiering) de financierbaarheid van woningen al is afgenomen. Het ligt voor de hand dat starters graag onder de oude regels willen vallen. In aanloop naar het nieuwe regime zouden de verkoopaantallen daarom tijdelijk kunnen opveren. Daarna volgt dan een terugval. Zeker als volgend jaar de economie en arbeidsmarkt nog geen herstel hebben ingezet. Dan kan zelfs de grens van 100 duizend transacties in zicht komen. Het kabinetsbesluit tot permanente verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2% per 1 juli 2012 zal de woningmarkt geen extra impuls geven. Het belastingtarief lag immers al (tijdelijk) op dat niveau. Al met al ontstaat een somber beeld van de woningmarkt. Starters en huiseigenaren lijken vooral in de richting van lagere schuldniveaus te worden geduwd. Op de lange termijn kan dit de stabiliteit van de woningmarkt ten goede komen, maar op de korte termijn betekent het eerst verdere huizenprijsdalingen en nog lagere verkoopaantallen. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment overig vastgoed. Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. 1.3 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, nietinstitutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en haar kansen en risico s bepaalt voor een groot deel de invulling van hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 10
met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men onderkent of meent te onderkennen in de vastgoedmarkt. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) 2, die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of het beleid dat zij voeren ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij (menen te) onderkennen in de vastgoedmarkt. 1.4 Verantwoording In het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd uit de vier landelijke regio s, die wij gemakshalve aanduiden met de belangrijkste centra: Amsterdam of West-Noord (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), Rotterdam of West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Eindhoven of Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Arnhem of Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid opmerkingen of uitleg bij de antwoorden apart te noteren. 3 De antwoorden werden vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De 2 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. 3 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden niet zonder belang om te onderkennen in de periode begin april tot begin juni 2012 afgenomen, een tijdvak waarin de markt nog steeds in turbulent weer verzeild was. Voor de data is de peildatum van 1 april 2012 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en NVivo 9 (thematische analyse). beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingswerkelijkheid staat centraal. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: drs. Olga H.M. Jansen drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel Oly Gert-Jan Winkeler MRE drs. Philip H. Zwart 1.5 Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Omdat er geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een representatieve steekproef in strikt statische zin daardoor niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van 30 respondenten per regio op grond van de in de theorie gangbare vooronderstelling dat scores zich om het gemiddelde centreren 4. Evenals om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er geen representatieve balans was in de regio. Op grond van deze vooronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier regio s geïnterviewd. In 2011 waren dat 106 respondenten. Ongeveer 70% van de ondervraagden van 2011 verleende in 2012 wederom zijn medewerking, 30% van de respondenten doet voor het eerst mee. Daarmee kunnen wij een voldoende representatief beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van 2012 vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille van 16,53 miljard (2011: 16,47 miljard). 5 4 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 5 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro s. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 11
2011 2012 Regio Aantal beleggers Marktwaarde portefeuille per 01-01-2011 Aantal beleggers Marktwaarde portefeuille per 01-04- 2012 Arnhem 30 4.348.736.713 32 4.613.740.861 Amsterdam 26 4.083.700.000 31 4.918.375.000 Eindhoven 22 3.253.800.000 30 3.478.656.274 Rotterdam 28 4.786.043.924 26 3.528.097.000 Totaal 106 16.472.280.637 119 16.538.869.135 Gemiddelde 4.118.070.159 4.134.717.284 Figuur 1 Portefeuille omvang 2011 en 2012 Miljoenen 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Arnhem 2011 2012 Gemiddelde: ongeveer gelijk Amsterdam Eindhoven Rotterdam Figuur 2 Verdeling waarde portefeuille 2012 25 20 15 10 5 0 < 4 4 24 44 64 84 104 124 144 164 184 204 224 244 264 284 304 404 504 604 704 804 904 1.004 Miljoenen Frequentie Cumulatief 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% De gemiddelde portefeuilleomvang is 138 miljoen (2011: 192 miljoen). Meer dan 69% (2011: 76%) van de beleggers beschikt over een portefeuille met een waarde van minder dan 100 miljoen. 1.6 Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Er waren slechts drie antwoordmogelijkheden gegeven: ja, nee en neutraal. Maar liefst 85% van de beleggers vindt dat er nog steeds sprake is van een gevaarlijke situatie. Wij hebben de beleggers gevraagd hun verwachtingen uit te spreken over de waarde en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 12
Figuur 3 Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? 13% 2% Figuur 4 Sterkere of zwakkere economie in Eurozone 2012-2013? 13% Ja, 85% Nee, 13% Neutraal, 2% 85% 87% Zwakker, 87% Sterker, 13% waarde kantoren huurwaarde kantoren waarde winkels huurwaarde winkels waarde woningen huurwaarde woningen waarde bedrijfsruimtes huurwaarde bedrijfsruimtes waarde overig vastgoed huur waarde overig vastgoed -- - 0 + ++ Een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers verwacht een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 2012-2013. Figuur 5 De inflatie stijgt in de periode 2012-2013 4% 1% 3% 15% 18% De beleggers zijn pessimistisch over de waardeontwikkeling van de kantoren. Zij verwachten dat de huurwaarde zal dalen. Voor winkels verwacht men een stabilisering met een lichte teruggang in de waardeontwikkeling en een lichte teruggang in de huurwaarde. Voor woningen verwacht men een lichte teruggang in de waardeontwikkeling, maar wel een stijging in de huurwaarde. Voor de waardeontwikkeling van bedrijfsruimtes verwacht men een stabilisering met een lichte teruggang en een stabilisering in de huurwaarde. Ten slotte verwacht men voor overig vastgoed een stabilisering voor de waardeontwikkeling en de huurwaarde. 59% Niet, maar deflatie, 1% Niet, 3% Met 0-1% per jaar, 15% Met 1-2% per jaar, 18% Met 2-3% per jaar, 59% Met 4-5% per jaar, 4% Van de beleggers verwacht 87% een zwakkere economie in de Eurozone voor de periode 2012-2013. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 13
2. Dashboards beleggingsportefeuille 2.1 Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingsportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige dat wil zeggen anno 2012 en toekomstige beleggingsportefeuille (voor de periode 2015-2017) door middel van de financiële dashboards, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. In paragraaf 2.2.1 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingsportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren om direct het beeld wat meer te kleuren ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema liquiditeit is een belangrijk gespreksonderwerp in de markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. In de paragrafen 2.2.2 tot en met 2.2.5 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio s, te weten: Amsterdam of West-Noord (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), Rotterdam of West- Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Eindhoven of Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Arnhem of Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). 2.2 Dashboards 2.2.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk Dashboard landelijk / totaalbeeld 2012 2015-2017 3.429.335.167 kantoren 3.819.319.100 11,37% 389.983.933 6.839.165.355 winkels 8.280.197.986 21,07% 1.441.032.631 4.022.827.117 woningen 4.701.234.485 16,86% 678.407.368 1.367.923.500 bedrijfsruimtes 1.475.620.800 7,87% 107.697.300 879.617.996 overig 1.411.846.695 60,51% 532.228.699 16.538.869.135 Groeiwens naar: 19.688.219.066 19,04% 3.149.349.931 64,06% 64,25% 59,68% Stijging met: 0,19% Berekende LTV 2011 LTV 2012 LTV 2015-2017 Groei 76-64% 3.644.594.931 22,04% Krimp 13-11% -495.245.000-2,99% Consolidatie 30-25% 4.225.219.066 0,00% Saldo groei/krimp n = 119 3.149.349.931 19,04% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 14
In paragraaf 2.3 tonen wij dashboards van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario s: hoe gaat hun portefeuille veranderen? Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (paragraaf 2.4) of Nederland (paragraaf 2.6) bevindt. Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek hebben wij onderscheid gemaakt in de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1) kantoren, 2) winkels, 3) woningen, 4) bedrijfsruimtes en 5) overig vastgoed. Onder overig vastgoed verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed (bestemd of in gebruik voor bijvoorbeeld zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is interessant voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen. Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek pro rata parte meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. Dashboard landelijk / totaalbeeld 16% 10% 4% 28% 24% 8% 5% 21% 24% 8% 7% 19% Overig Bedrijfsruimte Miljoen 1.412 880 1.476 1.368 42% 2011 Landelijk Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig 42% 42% 2012 Landelijk 2015-2017 Landelijk Woningen Winkels Kantoren 2015-2017 2012 4.701 4.023 3.819 3.429 0 5.000 6.839 8.280 Landelijke verdeling wijzigingen Landelijke wijzigingen 14% 25% 10% 11% 64% 76% 2011 Landelijk 2012 Landelijk Groei Krimp Consolidatie Saldo Miljoenen 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0-1.000 3.644,6-495,3 4.225,2 3.149,3 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 15
Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers die samen een vastgoedportefeuille van 16,53 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2012 en het toekomstig scenario voor de periode 2015-2017. Het beeld - landelijk Evenals vorig jaar zijn de beleggers optimistisch gestemd, zij het dat ze minder hoge groeicijfers verwachten te realiseren op de middellange termijn. De ambities zijn bijgesteld. Onverminderd blijft de wens naar een lagere LTV te zakken. Het percentage beleggers met groeiambities is lager dan in het onderzoek van vorig jaar, een vergelijkbaar percentage als vorig jaar hanteert een krimpscenario en meer beleggers voeren een consolidatiestrategie. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april 2012 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,53 miljard (2011: 16,47 miljard) in vastgoed met een gemiddelde LTV van 64,25% (2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode 2015-2017 per saldo te groeien naar een portefeuille van 19,68 miljard (2011: 21,14 miljard), waarvoor de gemiddelde LTV zal dalen tot 59,68% (2011: 60,50%). Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 19,04% (in totaal 3,14 miljard) en een daling van de LTV met 4,57%. In 2011 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 28,37% te willen laten groeien in de periode 2014-2016. De beleggers hebben hun groeiambities weliswaar neerwaarts bijgesteld, maar hebben nog steeds groeiambities. Figuur 6 Ratio leningen/beleggingen 75% 70% 65% 60% 55% 50% 2012 Landelijk Arnhem Amsterdam Eindhoven Rotterdam Groei in alle segmenten met dubbele cijfers - landelijk Evenals vorig jaar verwacht de groep beleggers landelijk over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Gemeten naar omvang is dan het winkelsegment het belangrijkst. De winkelportefeuille groeit van 6,83 miljard naar 8,28 miljard; een toename van 21,0% (1,44 miljard). Het woningsegment volgt met een groei van 4,02 miljard naar 4,70 miljard; een toename van 16,86% (678 miljoen). De kantorenportefeuille groeit van 3,42 miljard naar 3,81 miljard; een toename van 11,37% (389 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,36 miljard naar 1,47 miljard; een toename van 7,87% (107 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten groeit van 897 miljoen naar 1,41 miljard; een toename van 60,51% (532 miljoen). Net als in 2011 gaat de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. Daar verwachten de beleggers nog hun beleggingen met 2,11 miljard te kunnen zien groeien. Opvallend is dat men zelfs in de door leegstand geplaagde kantorensector een groei voorziet en wenst van 11,37% (2011: 14,86%). Samenstelling: verschuivingen in portefeuille - landelijk De beleggers denken dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Die groei kan bestaan uit investeringen en waardegroei. Ondanks dat ze in alle segmenten willen groeien, gaat dit ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten assetmix verandert. De belangrijkste trend is de afname van het aandeel kantoren van 21% in 2012 naar 19% in 2015-2017 en de groei van het segment overig van 5% (2012) naar 7% (2015-2017). Het aandeel winkels, woningen en bedrijfsruimten blijft ongewijzigd voor deze beleggers tussen 2012 en 2015-2017. Krimp en consolidatie - landelijk De beleggers lijken wat behoudender te zijn geworden in vergelijking met de reacties van de ondervraagden uit 2011. Er zijn in 2012 minder groeiers en meer consolideerders dan in ons onderzoek in 2011. Van de 119 respondenten spreekt 64% een groeiambitie uit, in 2011 was dat nog 76%. Van een krimpscenario gaat 11% van de beleggers uit, in 2011 was dat 10%. Een consolidatiestrategie voert 25% van de beleggers, in 2011 was dat 14%. Duidelijke verschillen tussen de regio s - landelijk Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten willen de beleggers in de regio s Amsterdam (West-Noord) en Arnhem (Oost/Noord) het meest investeren. De gezamenlijke belangstelling gaat dan vooral uit naar winkels. De Amsterdamse beleggers willen daarnaast vooral investeren in woningen. 6 In de regio Arnhem geldt dat voor het segment overig, terwijl men daar woningen wil afstoten. De beleggers in de regio Eindhoven (Zuid) vallen op door hun interesse in winkels. Ze willen woningen en overig vastgoed afstoten. De beleggers in de regio Rotterdam (West-Zuid) zijn in de eerste plaats geïnteresseerd in woningen en winkels. 6 Hoewel beleggen iets anders is dan investeren volgen wij het heersend spraakgebruik dat beide begrippen synoniem acht. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 16
Figuur 7 Verdeling per segment van voorgenomen groei per regio 2012 Figuur 8 Voorgenomen groei per regio per segment 2012 Miljoenen 1.400 Miljoenen 1400 1.200 1.000 800 600 400 200 1200 1000 800 600 400 0 200-200 0-400 Eindhoven Overig Bedrijfsruimtes Woningen Winkels Kantoren Amsterdam Arnhem Rotterdam -200 Kantoren Landelijk Eindhoven Amsterdam Arnhem Rotterdam Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig Waarin investeren? De volgende grafiek laat zien in welke segmenten men wil investeren, in absolute bedragen. Evenals in 2011 nemen de winkels een opvallende plaats in. De Amsterdamse en Arnhemse beleggers gaan hier het voortouw nemen. De voorgenomen groei in de woningen komt vooral voor rekening van de Amsterdamse en de Rotterdamse beleggers in de regio s WN en WZ. De Arnhemse beleggers willen een groot deel van de voorgenomen groei in het segment overig voor hun rekening nemen, op enige afstand gevolgd door de Amsterdamse beleggers. De Arnhemse beleggers vallen ook op door hun belangstelling voor groei in het kantorensegment. Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario s 7 In dit dashboard tonen wij financieringskengetallen van de beleggers die willen groeien ( groeiers ), de beleggers die verwachten te gaan krimpen ( krimpers ) en de beleggers die gaan consolideren ( consolideerders ). 7 In deze tabel presenteren wij gewogen gemiddelden, omdat deze voor dit doel het meeste inzicht geven. Ze kunnen verschillen van kengetallen in de hoofdstukken 2 en 3 die op de hele populatie bepaald zijn; deze methode geeft daar meer inzicht. Aantal Bijdrage aan: % LTV ICR DSCR Rentepercentage Aflos singspercentage % Variabel % Derivaten 76 Groei 3.644.594.931 22,04% 60,57% 1,93 1,40 4,62% 2,28% 49,52% 50,74% 13 Krimp -495.245.000-2,99% 65,97% 1,83 1,22 4,35% 3,31% 59,27% 28,18% 30 Consolidatie 4.225.219.066 25,55% 62,52% 2,23 1,39 4,17% 3,10% 49,59% 41,90% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 17
LTV De groep beleggers met een groeiwens hebben de laagste LTV (60,57%) in vergelijking met de beleggers die gaan krimpen (65,97%) en consolideren (62,52%). Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (49,52%), waarvan 50,74% met derivaten is afgedekt. De beleggers die willen consolideren, volgen op de voet met 49,59% variabele financiering, waarvan 41,90% is afgedekt met derivaten. Bij de beleggers die gaan krimpen zien wij een wat afwijkend patroon: meer variabele financiering (59,27%) met minder afdekking door derivaten (28,18%). ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage De groep beleggers die gaan groeien, hebben het hoogste rentepercentage (4,62%) en het laagste aflossingspercentage (2,28%). De consoliderende partijen hebben een lager rentepercentage (4,17%) en een duidelijk hoger aflossingspercentage (3,10%) dan de beleggers met een groeiscenario. De beleggers die gaan krimpen hebben het hoogste aflossingspercentage (3,31%). Wanneer wij de ICR en DSCR in ogenschouw nemen, zien wij dat de consoliderende beleggers de hoogste ICR hebben (2,23) vergeleken met de partijen die willen groeien (1,93) en krimpen (1,83). Het landelijke bruto-aanvangsrendement bedraagt 7%. De bruto-aanvangsrendementen zijn bepaald door de feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. De zo bepaalde brutoaanvangsrendementen liggen dicht bij elkaar. Figuur 9 Ratio bruto huurinkomen/marktwaarde 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Arnhem Amsterdam Eindhoven Rotterdam Dashboard landelijk / Liquiditeiten Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: Ik houd uit voorzichtigheid aanmerkelijk meer liquiditeit aan dan in voorgaande jaren. Van de respondenten beaamde 70% deze stelling en 28% was het er niet mee eens. Van de geïnterviewde beleggers geeft 82% aan over voldoende liquiditeiten te beschikken om de crisis uit te zingen. Van de beleggers is 70% bezig een buffer te creëren met liquiditeiten. Meer dan twee derde van beleggers geeft aan voldoende liquiditeit te hebben en liquiditeit bij elkaar te kunnen sprokkelen. Voorzichtigheid is troef. Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde (bruto-aanvangsrendement: BAR) Beleggingsportefeuille Leningen portefeuille Bruto huurinkomsten Ratio leningen/ beleggingen Ratio bruto huurinkomen/ marktwaarde AH 4.613.740.861 3.306.479.000 330.416.278 72% 7% AM 4.918.375.000 3.082.040.898 349.899.500 63% 7% EH 3.478.656.274 2.116.861.740 200.427.690 61% 6% RD 3.528.097.000 2.120.617.000 229.302.000 60% 6% NL 16.538.869.135 10.625.998.638 1.110.045.468 64% 7% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 18