CBS TERREIN TRANSFORMATIE VISIE CBS RCHITEKTEN KOMBINATIE fred bos dennis hofman
Transformatievisie CBS-Locatie Voorburg Inhoudsopgave 1 Transformatie CBS-locatie Aanleiding 2 Proces 3 De transformatievisie 3 2 Het idee: van werken naar wonen Ambitie: hergebruik - herontwikkeling 4 Mogelijke ontwikkelscenario s 4 Omgeving leidend 7 Gedeeltelijke sloop 7 Beoogd resultaat 7 5 De ambitie: wat willen we Netwerk: ontsluiting, wegen, parkeren en openbaar vervoer 26 Openbaar groen 27 Wonen: beleving en opbouw programma 28 Beeldkwaliteitsplan 30 Overige onderwerpen 33 6 Vervolgproces Samenwerking 34 Van visie naar ontwerpen 36 Van ontwerpen naar bouwen 38 3 De transformatievisie 8 7 Colofon 39 4 De analyse: wat is er Locatie en gebouw 16 Openbaar groen 20 Netwerk: ontsluiting, wegen, parkeren en openbaar vervoer 21 Wonen: beleving en opbouw programma 24 Beleid en opstapel staande projecten 25 1
1 Transformatie CBS - locatie Aanleiding Voor u ligt de transformatievisie voor de CBS-locatie in Voorburg. De CBSlocatie is een kantoorlocatie gelegen in een bestaande woonwijk en naast een klein bedrijventerrein. Deze locatie is in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf en staat al bijna zeven jaar leeg. Het Rijksvastgoedbedrijf wil het pand gaan afstoten en is voornemens deze aan Schouten te verkopen. Schouten heeft daarover met het Rijksvastgoedbedrijf afspraken gemaakt. Het idee van Schouten is om het gebouw te slopen en op deze locatie een nieuwe woonwijk te ontwikkelen. De nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd in bestaand gebied. Schouten en de gemeente Leidschendam-Voorburg willen daarom deze nieuwe woonwijk in nauwe samenwerking met de buurt ontwikkelen. Bewoners, ondernemers en organisaties in de omgeving van de locatie zijn daarom vanaf een vroeg moment betrokken. De ontwikkeling van een transformatievisie is de eerste stap in het proces. Deze transformatievisie is mede gebaseerd op de resultaten uit de verschillende werkbijeenkomsten met de buurt, gemeente en Schouten. Op basis van deze transformatievisie gaan het Rijksvastgoedbedrijf, de gemeente en Schouten het verdere ontwikkelproces in. 2
Proces In de aanloop naar planvorming is door Schouten en de gemeente bewust gekozen voor een nauwe samenwerking met alle betrokken stakeholders. Dit is logisch gezien de ligging van de locatie. Voor het opstellen van de transformatievisie is in een aantal bijeenkomsten met stakeholders de belangrijkste aandachtspunten voor de transformatievisie geïnventariseerd. De eisen, wensen, zorgen, kansen die er vanuit de Inventariseren Verdiepen Fijn slijpen Afronden omgeving worden ervaren zijn in beeld gebracht. Met deze open en transparante wijze van werken is de basis gelegd voor de verdere samenwerking met alle stakeholders. Ook in de verdere planvorming zal op een dergelijke wijze worden samengewerkt. Analyse & vertrekpunten Thema s Transformatie visie concept Transformatie visie definitief De transformatievisie 26/06/14 17/07/14 04/09/14 eind september 14 Het document omvat de visie en geeft de richting aan waarin de locatie zich gaat ontwikkelen. De afwegingen die gemaakt zijn worden in dit document ook nader toegelicht. De transformatievisie is daarmee niet een concreet plan. Het document is een product waarin de zomervakantie input van alle stakeholders (omwonende, gemeente en Schouten) is verwerkt. De transformatievisie is voor iedereen inzichtelijk en is de leidraad gedurende het gehele ontwikkelproces. In de eerstvolgende stap wordt op basis van deze transformatievisie het stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. 3
2 Het idee: van werken naar wonen Ambitie: hergebruik-herontwikkeling Het plan voor de herontwikkeling van de CBS-locatie kent bij Schouten een lange geschiedenis. Als ontwikkelaar in Leidschendam-Voorburg zagen zij de potentie van deze locatie. Ruim 7 jaar geleden, toen bekend werd dat het CBS de plek ging verlaten, is Schouten in samenwerking met Fred Bos van de Architektenkombinatie Bos Hofman gestart met de eerste ideeën voor deze locatie. Hergebruik en herontwikkeling hebben vanaf het begin centraal gestaan. Op basis van deze ambitie is gewerkt aan een aantal mogelijke ontwikkelscenario s. Mogelijke ontwikkelscenario s Gezamenlijk hebben ze een aantal scenario s nader bekeken, waaronder: De transformatievisie is bekend en sluit aan bij de locatie en ambities van verschillende stakeholders. Het is allemaal ooit begonnen met een idee. Een idee van herontwikkeling en transformatie van kantoor naar wonen. 1. Hergebruik bestaand casco en omzetting in hoogstedelijk (gestapeld) woonmilieu met appartementen 2. Volledige sloop van de opstallen en een combinatie van grondgebonden woningen met appartementenblokken (urban villa s) 3. Sloop van de kantoren en behoud huidige parkeerkelder met een mix van nieuwbouw eengezinswoningen (deels op het dek) en appartementen 4
Sterkte Locatie Ligging in bestaande woonwijk Openbaar vervoer in nabijheid Overige voorzieningen, zoals winkels, Leidschenhage, scholen in nabijheid Goed bekend staande buurt Goede verkeersontsluiting Ligging bij Park t Loo Kansen Gemeente Voorburg aantrekkelijke vestigingsplaats Marktruimte: potentiële vraag naar betaalbare gezinswoningen Onderscheidend product Binnenstedelijk groen integreren Verbindingen spoorzone Zwakte locatie Ligging aan spoorlijn Ligging nabij hoogspanningsmast Bedrijventerrein aan noordzijde Veel eenzijdig aanbod in de omgeving Verouderde woonwijk Bedreigingen Huidige (koop)markt Afzetbaarheid grote woningaantallen Financieringsruimte doelgroep Betaalbaarheid Verkoop eigen woning Op basis van een eerste analyse van sterke en minder sterke punten (SWOT) van de locatie zijn de doelgroepen en de kaders voor de mogelijkheden van herontwikkeling door Schouten nader bepaald. Hergebruik van het gebouw leek toen reeds onhaalbaar vanwege de vorm van het gebouw. Deze maakt het lastig om binnen het bestaande raster bijvoorbeeld op een rendabele manier appartementen te maken. Daarnaast bleek er met name in de directe omgeving van de locatie een voldoende aanbod van betaalbare appartementen. Extra aanbod hiervan werd ongewenst geacht. Verder werd uit de analyse en marktverkenning en de Woonvisie van de gemeente duidelijk dat de locatie zeer geschikt is voor (grondgebonden) wonen, maar door de aan de locatie verbonden beperkingen en de kwaliteit van de omliggende woonwijk meer geschikt is voor een middelduur segment, dan voor een ontwikkeling in het topsegment. Hierdoor viel het scenario hergebruik definitief af. De twee scenario s die uitgaan van (gedeeltelijke) sloop zijn verder uitgewerkt in een studie. 5
omgeving 6
Omgeving leidend Naast de ambitie voor herontwikkeling heeft de omgeving een grote invloed op de ontwikkeling. De locatie ligt namelijk in een gebied met bestaande woningen en bedrijven. Het meenemen van de kenmerken van de omgeving in de scenario s was dan ook niet meer dan logisch. De omgeving van de CBS-locatie kenmerkt zich door vrij lage bebouwing in de vorm van eengezinswoningen en portiekwoningen van maximaal circa vier lagen. Het huidige CBS-gebouw vormt dan ook een stevige massa in deze omgeving. Bij de uitwerking van de scenario s zijn voor alle scenario s de volgende uitgangspunten steeds gehanteerd: Aan de zijde van het bestaande bedrijven complex een (iets) hoger gebouw situeren in verband met scheidingsfuncties Rekening houden met de oriëntatie/zonligging Zo mogelijk behouden bestaande kelderbak Integreren park (groen) in plan Rekening houden met spoor en hoogspanningsmast Gedeeltelijke sloop Het scenario (gedeeltelijke) sloop is uiteindelijke het scenario waar de voorkeur naar uitging. Dit scenario omvat het slopen van het gebouw en het behouden van de parkeergarage. Op deze parkeergarage wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd met eengezinswoningen en een beperkt aantal appartementen. Met dit scenario in beeld zijn de gesprekken met het Rijksvastgoedbedrijf gestart. Beoogd resultaat transformatie Met de herontwikkeling van het CBS-gebouw wordt de mogelijkheid gecreëerd een nieuw stuk Voorburg te maken. Een nieuw stuk Voorburg in bestaand gebied. De transformatie van deze locatie moet leiden tot een nieuwe prettige woonwijk. Een wijk die aansluit bij de wensen van kopers en huurders voor dit gebied. Een wijk die een toevoeging biedt aan de keuzes voor de woonconsument in Voorburg. Tegelijk moet deze wijk ook gerealiseerd kunnen worden conform de (financiële) afspraken zoals vastgelegd tussen het Rijksvastgoedbedrijf en Schouten. Afstemmen hoogte en schaal van de woningen op bestaande omgeving Deze uitgangspunten zijn opgesteld op basis van de eerste SWOT-analyse die gemaakt was. 7
3 De transformatievisie De transformatievisie voor de CBS-locatie is gemaakt op basis van de analyse van het gebied en de locatie én op basis van de ambitie vanuit de verschillende stakeholders (bewoners, ondernemers, gemeente en Schouten). De confrontatie tussen deze twee geeft richting aan de te ontwikkelen locatie. De punten benoemd in de visie sluiten aan bij het beleid van de gemeente en de wensen van de bewoners en ondernemers. Tevens sluiten deze punten aan op de de vertrekpunten die Schouten vooraf had geformuleerd. De transformatievisie kent de volgende gemeenschappelijke doelen: - autovrije groene woonbuurt - betaalbare woningen (grondgebonden woningen) - interactie met t Loo park - heldere stedenbouwkundige inbedding in bestaande wijk maar wel eigentijds - afstemming gronden, routes en ontwerp met gemeentelijke plannen Loo park en herinrichting spoorzone 8
transformatievisie in beeld samenvoeging randvoorwaarden transformatievisie 9
parkeren & ontsluiting transformatievisie in beeld - De parkeergarage behouden en de rest van het gebouw slopen. Hierdoor is het mogelijk een autovrije wijk te ontwikkelen en het parkeren (behalve bezoeker parkeren) ondergronds te verzorgen. - De verbinding van de nieuwe woonwijk met het park wordt als een belangrijke ambitie en kwaliteit gezien voor zowel de nieuwe woonwijk als voor het gebruik van het park. Voorkeur voor de langzaam verkeersverbindingen liggen aan de zijde van het park. bestaande parkeergarage 10
parkeren & ontsluiting - Voor de ontsluiting van de locatie wordt zoveel mogelijk de hoofdontsluiting gebruikt van de wijk. De voorkeur voor de ingangen van de parkeergarage ligt aan de zijde van het bedrijventerrein. In de verdere planvorming moet deze wijze van ontsluiten zeer goed onderzocht worden. Er zijn verschillende manieren waarop deze ontsluiting kan plaatsvinden. Belangrijke uitgangspunten zijn het voorkomen van overlast bij omwonenden en bij ondernemers/ bewoners. De doorstroming en veiligheid moeten voorop staan. Tegelijk is de ambitie uitgesproken om de nieuwe woonwijk te verbinden met het park en deze zijde alleen voor langzaam verkeer toegankelijk te laten zijn. Mocht blijken dat de routing via de hoofdontsluiting onvoldoende de uitgangspunten kan borgen dan wordt bekeken of en op welke wijze (aansluitend bij de ambitie verbinding met het park) de parkzijde betrokken kan worden voor de ontsluiting van de parkeergarage. Een belangrijk aandachtspunt ook vanuit de ondernemers. fiets auto transformeren inritten; parkzijde voor fietsers, bedrijfszijde voor auto s (parkrelatie vrij houden) doortrekken straatprofiel langs bedrijvenzone 11
groen & park - Groen wordt als zeer belangrijk ervaren in de wijk. Voorkeur om zoveel mogelijk bestaand groen te behouden. Bij het ontwerpen van het stedenbouwkundig ontwerp hier rekening mee houden. Park t Loo relatie met het park is cruciaal 12
structuur opbouw hoogte van de massa en massa dichtheid - De structuur van de bestaande wijk kenmerkt zich door harde grenzen van gebouw en openbare ruimte. De randen van de nieuwe wijk worden in een vergelijkbaar beeld opgebouwd waarbij rekening gehouden wordt met het karakter van de aanliggende functies. Zo is het idee om aan de zijde van het spoor en de bedrijvigheid de randen ook een geluid beschermende functie te laten zijn voor de achterliggende woningen. Dit betekent mogelijk aan die zijde meer hoogte dan elders op de locatie. In de ontwerpfase moet bekeken worden wat de oplossingen qua volume, hoogte en techniek zijn voor deze opgaven. massa dichtheid basis volumes aansluiten bij massa s belendingen, hogere volumes aan spoorzijde en bedrijfszijde 13
structuur opbouw ruimte tussen de massa - Aan de zijde van de woningen zal de rand vergelijkbaar zijn met de bestaande omliggende woningen, zowel qua hoogte als qua uitstraling bijvoorbeeld de voordeuren. De zijde van het park zal vergelijkbaar zijn met andere woningen die aan het park grenzen Ook zal aan deze zijde gestreefd worden om het groen de nieuwe wijk in te trekken. - De opzet van de wijk kent een open karakter. Dit betekent dat er verbindingen niet alleen om de locatie, maar ook door de locatie worden gemaakt. Dit zullen met name langzaam verkeer verbindingen (fiets en wandelen) betreffen. Om de nieuwe wijk heen worden de fietsverbindingen versterkt en doorgetrokken. Hiermee worden doodlopende straten en daarmee onveilige situaties voorkomen. - Directe aansluitingen van tuinen op het park moeten voorkomen worden openbare routes rondom en door de CBS locatie, duidelijk koppelen aan de omgeving 14
invulling programma - In de openbare ruimte wordt voor de kleinste kinderen speelmogelijkheden gecreëerd. Dicht bij huis kunnen spelen is voor deze doelgroep van belang. De oudere kinderen kunnen naar de speeltuinen langs het spoor of in het park. bv. locatie rustpunt, zitgelegenheid voor ouderen (en jongeren) - Gezien de opbouw van de wijk en de woonbehoefte in de wijk richt het woonprogramma zich op het betaalbare middensegment en niet op nog meer sociale woningbouw. Hierdoor kan doorstroming vanuit de wijk vanuit de bestaande goedkope voorraad (starters)woningen naar het nieuwbouwproject plaatsvinden. Hierdoor ontstaat er ruimte voor starters binnen de bestaande voorraad. - Het programma is hoofdzakelijk gericht op eengezinswoningen en een klein deel appartementen. De eengezinswoningen zijn een nieuw segment voor de wijk. Bewoners en (jonge) gezinnen kunnen daardoor doorstromen binnen de wijk. De appartementen richten zich de woonwens van ouderen binnen en buiten de wijk. In de wijk zijn in verhouding veel appartementen aanwezig. Voor een groot deel zijn dit appartementen zonder lift en levensloopbestendige aanpassingen. In de nieuwbouw zullen de appartementen meer comfort aan ouderen bieden. De verhouding tussen eengezinswoningen en appartementen is nog niet bepaald en is mede afhankelijk van de financiële randvoorwaarden, de potentiële behoefte en de doelgroep. bv. speellocatie voor de kleinste kinderen kavelranden & ontmoetingsplekken tussen de bebouwing 15
4 De analyse: wat is er De mogelijkheden van de locatie en de omgeving zijn bepalend geweest voor de richting van transformatievisie. De analyse laat zien welke randvoorwaarden er van belang waren. Deze analyse is gemaakt met alle stakeholders (bewoners, ondernemers, gemeente, ontwerpers en Schouten). Locatie en gebouw De CBS-locatie ligt in een bestaande woonwijk in Voorburg. De locatie wordt omringd door woningen (appartementen), park t Loo, een kleinschalig bedrijventerrein, een groene zone langs het spoor en de spoorlijnen zelf. De locatie ligt dicht bij winkels en kent voldoende voorzieningen in de buurt. Daarnaast kenmerkt de wijk zich door veel groen. Deze groene uitstraling komt enerzijds door het park en anderzijds door karakteristieke oude bomen. Er is veel saamhorigheid in de wijk en de wijk wordt als rustig en schoon ervaren. Huidige bewoners en ondernemers ervaren op dit moment weinig overlast van elkaar en kunnen goed naast elkaar bestaan. locatie en omgeving 16
plintvolume laag -1 (kelder) hoogbouwvolume 17
locatie & gebouw Het CBS-gebouw is een groot gebouw en zeer dominant in zijn omgeving. Het gebouw omvat ca. 60.000 m2. De locatie is circa 116 m breed en 220 m lang. Om gevoel en maat te krijgen bij de locatie is een blok woningen uit de wijk Bovenveen geprojecteerd op de locatie. maat gevoel bij de locatie 18
19
openbaar groen Openbaar groen De wijk kenmerkt zich door de groene opzet. Het park fungeert als groene long en levert hier een grote bijdrage aan evenals de groenstrook langs het spoor. Het park is aan de ene kant een kwaliteit, maar kenmerkt zich ook door wat problemen (hondenpoep, betere zitplekken, onveilige en donkere plekken, slecht onderhoud). Op en rondom de CBS-locatie is veel bestaand groen dat waardevol wordt ervaren. Aan de randen van de wijk liggen diverse speelplekken. Er is een tekort aan kleinschalige speelplekken voor de allerkleinste tussen de blokken in de wijk zelf. Tevens ontbreekt een speelplek/trapveld voor de oudere jeugd in de wijk. 20
netwerk Netwerk: ontsluiting, wegen, parkeren en openbaar vervoer De wijk en daarmee de locatie zijn goed ontsloten. Zo ligt het station Voorburg t Loo in de buurt evenals de tram- en bushaltes. Wellicht dat voor ouderen hier nog wat aan verbeterd kan worden. Voor zowel de auto als de fiets is de structuur goed opgebouwd. De straatprofielen zijn breed opgezet. De ontsluiting van het bedrijventerrein en de woonwijk verloopt nu goed. Door bewoners wordt dit alles als een zeer belangrijk pluspunt ervaren. Er zijn wel een aantal plekken die als onveilig/onoverzichtelijk worden ervaren, bijvoorbeeld het kruispunt Prinses Irenelaan en de Bruinings Ingenhoeslaan. Verder moet er aandacht blijven voor het terugdringen van hard rijden. De langzaam verkeersroutes voor bijvoorbeeld het fietsen liggen niet altijd even logisch. Neem bijvoorbeeld de fietsroute langs het CBS gebouw, deze maakt een knik en gaat dan pas onder het spoor door. Tevens zijn er langs deze routes wat enge donkere plekken die een onveilig gevoel kunnen geven. 21
parkeren Er is in de wijk voldoende parkeergelegenheid. Een enkele plek kent een parkeerdruk. Deze plekken liggen iets verder van de locatie af. Vanuit de nota parkeernormen 2012 is de parkeernorm vastgesteld langsparkeren parkeerhavens 90 parkeerhavens 90 bedrijfsterrein parkeren tussen de 1,4 tot 2,1 parkeerplaats per nieuwe woning. Daarvan is 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. Er geldt in de gehele wijk vrij parkeren. Op de Bruinings Ingenhoeslaan is vrachtwagenparkeren toegestaan ter hoogte van park t Loo. De vrachtwagenparkeerplaats wordt als hinderlijk en niet passend ervaren. Tevens is ook het besef uitgesproken dat er wel ergens een faciliteit moet zijn voor het parkeren van vrachtwagens, welke mogelijkheden in de directe omgeving reeds erg beperkt zijn. parkeerhavens 45 vrachtauto's / bussen langsparkeren langsparkeren langsparkeren langsparkeren langsparkeren bestaande parkeergelegenheden 22
hinder De locatie ligt naast het spoor, naast een kleinschalig bedrijventerrein en naast hoogspanningsmasten. De geluidscontouren, hindercirkels en zones zijn indicatief weergegeven in de kaart en laat zien hoe dit de locatie treft. Huidige bewoners en ondernemers ondervinden nauwelijks hinder van elkaar. Wel wordt geconstateerd dat er wat leegstand is en dat dit tot verpaupering van het bedrijventerrein kan leiden. Hinder van het spoor is moeilijk in te schatten aangezien de CBS locatie nu veel afvangt. Hier liggen wel zorgen van de buurt hoe dit zal zijn met de nieuwe wijk. rekening houden met geluid-, stank- en hoogspanningscontour 23
wonen Ter illustratie: op dit moment is er in de gemeente Leidschendam-Voorburg een aanbod van 237 (starters)woningen tot 150.000,--. Voor specifiek Voorburg is dit 34% van het huidige (koopwoningen)aanbod. (Bron: NVM-cijfers), waarmee reeds nu voldoende aan de vraag naar deze woningen wordt voldaan. Wonen: beleving en opbouw programma verdeling huidig woning aanbod RIJTJES WONINGEN De woonbeleving vanuit het woononderzoek (2012) laat zien dat bewoners 12% van de wijk Bovenveen, waar de CBS-locatie in ligt, zeer tevreden zijn over de wijk. Bewoners geven de wijk een score van 7,3 geven. Daar tegenover staat dat de buurtontwikkeling achterblijft en een score krijgt van 5,1. De wijk kent onder de bewoners een hogere score dan onder niet bewoners. Dit is ook te zien aan de kenmerken van de wijk. De associaties van bewoners is 88% rustig, groen, winkels, bereikbaarheid, veilig, ruimte, gezelligheid, openbaar vervoer, buren en parkeergelegenheid. APPARTEMENTEN Het programma is wel eenzijdig in de wijk, met name appartementen (88%) en enkele rijtjeswoningen (12%). Dit verklaard hoogstwaarschijnlijk ook de OVERIG EENOUDERGEZIN intentie van bewoners om te willen verhuizen (45%). Daarnaast is te zien dat er een groter corporatie bezit in deze wijk is dan gemiddeld in de gemeente. De samenstelling van de huishoudens is met name alleenstaand (52%) en ligt boven gemiddelde gemeente (41%) en kent iets meer éénoudergezinnen (9%) dan gemiddeld (7%). De leeftijdsopbouw is 0-23 (22% tov 24% 39% 9% 52% 7% gemeente), 24-52 (49% tov 40% gemeente) en 55 en ouder (29% tov 36%). Geconstateerd is dat de huidige woningen niet altijd geschikt zijn voor 52% 41% ouderen, bijvoorbeeld door het ontbreken van liften, en dat de jonge gezinnen moeilijk kunnen doorstromen. samenstelling van de huishoudens in de wijk ALLEENSTAAND samenstelling van de huishoudens in de gemeente 24
beleid Beleid en op stapel staande projecten In de directe nabijheid van de locatie zijn een tweetal concrete gemeentelijke projecten in voorbereiding. Dit is de herinrichting van het park en de herinrichting van de zone naast het spoor (project Waterspoorpark). Daarnaast is de provincie bezig met de ontwikkeling van een snelfietspad (de zogenaamde Velostrada) langs het spoor. Hiervoor is de planvorming bezig en wordt bekeken op welke wijze het spoor nabij het bedrijventerrein gekruist gaat worden. In de structuurvisie is de CBS-locatie benoemd als knoop met het accent op Voor beide projecten geldt dat de gemeente de langzaam verkeersroutes wil wonen. Dit betekent dat transformatie van een werklocatie naar een verbeteren en daarmee het netwerk wil versterken. woonlocatie mogelijk wordt gemaakt. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat woon en werklocatie naast elkaar kunnen bestaan. De gemeente is dan ook niet voornemens het bedrijventerrein te transformeren, dit is aan de ondernemers zelf indien dit gewenst is. De structuurvisie biedt dus de ruimte om te transformeren van werken naar wonen. De gemeente heeft de ambitie de groene woonstad te versterken. Dit doet zij door de groei van de bevolking te faciliteren in binnenstedelijk gebied. Hierbij streeft zij naar het behoud en versterking van het groene karakter. Dit beleid vraagt tevens om een verbreding van de woonmilieus, diversiteit binnen de wijken. Het coalitieakkoord biedt ruimte om geen sociaal toe te passen, als daar voldoende argumentatie voor is. Hierbij wordt wel veel waarde gehecht aan nieuwe woonruimte voor starters en ouderen. 25
5 De ambitie: wat willen we met ontsluiting, verkeer en parkeren De ambities van de verschillende stakeholders zijn naast de randvoorwaarden vanuit de analyse bepalend voor de transformatievisie. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de thema s inzicht gegeven in de verschillende ambities die er zijn voor de locatie. Netwerk: ontsluiting, wegen, parkeren en openbaar vervoer autovrije wijk met parkeren op eigen terrein Samengevat wordt aandacht gevraagd voor duidelijke routes (gemotoriseerd en langzaam verkeer) waarbij doorstroming en veiligheid van belang zijn. Dit geldt zowel voor nieuwe als huidige bewoners als voor ondernemers. Voor het parkeren geldt deze op eigen terrein plaatst te laten vinden ook voor bezoekers. Waar mogelijk bezien of er optimalisatie plaats kan vinden voor het parkeren door te kijken naar eventueel (dubbel) gebruik door werknemers van de aanliggende bedrijven en/of omwonenden. goede en veilige afwikkeling vrachtverkeer en auto s openbaar vervoer verbeteren voor ouderen toegang tot groenzone behouden voor langzaam verkeer extra parkeerplaatsen voor wijk (werknemers en huidige bewoners) fietsroute onder/over spoor doortrekken (provinciaal beleidsvoornemen ivm snelfietsroute) tunnel onderdoorgang kopse zijde park belangrijk duidelijke bewegwijzering bedrijventerrein ontsluiting via Sijtwende-tracé geen blauwe zone fietspad openhouden tijdens de bouw 26
wat willen we met openbaar groen Openbaar groen groenbuffer tussen nieuwe en bestaande bouw groen rond locatie zoveel mogelijk behouden park openbaar houden en verbeteren qua spelen/horeca park open houden tijdens bouw mooie buitenruimten maken in nieuwe woonwijk Vanuit openbaar groen wordt aandacht gevraagd voor behoud van bestaand groen en een sterke aansluiting van het park op de nieuwe woonwijk. Veel punten van verbetering liggen in het park zelf. De gemeente heeft de ambitie om de Loo-zone te ontwikkelen tot hét stadspark. Hiervoor is een apart proces gaande waarin deze punten meegenomen worden. In het groene gebied, parallel aan de Spoorzone, komt de focus te liggen op recreatie en groen en verbetering van de natuur- en landschapsbeleving. De aanleg van een snelfietsroute past in die ambitie. aanpakken van de enge plekken in het park en langs de randen van de locatie herstel fietsroute langs de locatie meer speelplekken jongere kinderen met sociale controle kunstwerk behouden 27
wat willen we met het woonprogramma Wonen: beleving en opbouw programma heldere opzet en structuur van de nieuwe wijk variatie in doelgroepen: oud, jong, koop, huur... afwisselende bebouwing (hoog bij spoor/ laag bij wijk) woningen geschikt voor ouderen (of aanpasbaar) eengezinswoningen architectuur aansluiten op Lusthof of jaren 30, 2 lagen en kap grondgebonden woningen voorkeur afwisselende architectuur (uitstraling) niet te hoog in verband met de bezonning geen inkijk in bestaande woningen (afstand groot genoeg) afval op locatie regelen parkeren op locatie regelen betaalbare woningen (zorgen voor meer doorstroming) duurzaam Uit het domein woonprogramma komt de wens naar voren niet hoger te bouwen dan de hoogte van de direct omliggende bebouwing. De voorkeur gaat uit naar woningen die aanvullend zijn aan het programma dat er reeds is. Variatie in type en doelgroep is van belang. Dus eerder grondgebonden dan appartementen. Eerder richten op gezinnen en doorstromers dan starters. Wel is er behoefte aan woningen voor ouderen. Duurzaamheid en levensloopbestendig zijn belangrijk evenals betaalbaarheid (het middeldure segment), aangezien veel (jonge) gezinnen nu noodgedwongen buiten de wijk moeten uitwijken voor een geschikte gezinswoning. geen sombere bebouwing (niet te donker) Sociale woningbouw is niet wenselijk gezien het, verhoudingsgewijs, hoge aantal sociale woningen nu al in de wijk voorkanten aan Br. Ingenhoeslaan i.v.m. sociale controle/ zicht 28
Bij de herinrichting van het park wordt nadrukkelijk gesproken over een sterke verbinding maken van het park en de nieuwe woonwijk (ruimtelijke samenhang). Hierbij wordt gedacht aan een mooie architectuur (wanden aan het park). Het aansluiten met de woonbehoefte bij de kwaliteiten van de groene woonmilieus die er zijn in Bovenveen met park t Loo en het Waterspoorpark. Bovenveen is een wijk waar de gemeente de ontwikkeling van creatieve woon-werkmilieus wil stimuleren. 29
wat willen we beeldkwaliteitsplan Beeldkwaliteitsplan Uit het domein beeldkwaliteit zal in het Schetsontwerp en het Voorlopig Ontwerp traject gewerkt worden aan een beeldkwaliteitsplan. Dit plan zoekt de balans tussen wensen van stakeholders, welstand en de uitkomsten van het marktonderzoek. Een eerste aanzet is reeds gedaan en laat zien dat men een rustige overzichtelijke wijk wil, geen rommel. 30
wat willen we beeldkwaliteitsplan 31
wat willen we niet beeldkwaliteit 32
wat willen we overige onderwerpen Overige onderwerpen geen (zoveel mogelijk beperken) overlast tijdens sloop en bouw bedrijventerrein aantrekkelijk maken nieuwe woonwijk biedt meer kansen voor ondernemers aan de Bruijning Ingenhoeslaan (meer klanten) woonwensen en doelgroepen onderzoek doen belasting op voorzieningen onderzoeken met toename aantal bewoners creëer een informatie platform ten tijde van project communicatie tussen stakeholders en toekomstige bewoners organiseren Een groot deel van deze onderwerpen zijn nodig om steviger te onderbouwen waarom een bepaalde keuze wordt gemaakt (bijvoorbeeld voor type woning). Tevens staan hier onderwerpen die meer procesmatig van aard zijn en daar een plek moeten krijgen. 33
6 Vervolgproces Samenwerking De wijze waarop Schouten heeft samengewerkt met de verschillende stakeholders tijdens de transformatievisie wil Schouten ook in het verdere proces voortzetten. De open en betrokken houding van de stakeholders tijdens deze fase heeft ertoe geleid dat er een betere visie is komen te liggen. Er kwam meer lokale kennis op tafel en men was beter met elkaar in gesprek over elkaars ideeën en belangen. Bijkomend voordeel is dat iedereen Schouten nu kent en vice versa. Hierdoor weet men elkaar ook in het vervolgproces goed te vinden. Tijdens de Visiefase hadden de verschillende stakeholders een adviserende rol. Voor de Ontwerpfase zal deze adviserende rol bestaan, maar zal er ook meer geconsulteerd worden. Dit heeft ermee te maken dat de professionals waaronder de stedenbouwkundige voorwerk verrichten voordat er met elkaar aan het plan verder gewerkt wordt. Naarmate het plan meer uitgekristalliseerd is zal de rol naar de stakeholders meer consulterend en informerend zijn. Tijdens de realisatiefase zal er hoofdzakelijk geïnformeerd worden over de voortgang en eventuele bijzondere momenten of aandachtspunten. Schouten zal gedurende het gehele proces bijeenkomsten organiseren waar iedereen welkom is en waarin zij iedereen informeren over de plannen en de voortgang van het proces. Tevens wordt er een klankbordgroep ingericht waarin een evenwichtige vertegenwoordiging vanuit de buurt (bewoners en ondernemers) in plaats neemt. Met deze klankbordgroep gaat gewerkt worden aan het ontwerp. Dit zijn werkbijeenkomsten ter voorbereiding op de brede informatieavond voor alle bewoners en ondernemers. Communicatie vindt gericht plaats en via diverse media (website, social media, nieuwsbrieven, werkbijeenkomsten en informatieavonden). 34
proces planontwikkeling en bouw nieuwe woonwijk 35
van visie naar ontwerpen Van visie naar ontwerpen De Visie fase is met deze Transformatievisie afgerond. In de volgende fase staat het ontwerpen van het stedenbouwkundig plan centraal. Hier worden een drietal stappen doorlopen. Eerst zal er een schetsontwerp gemaakt worden, vervolgens een voorlopig ontwerp en tot slot wordt hier het definitieve stedenbouwkundige plan gemaakt. Parallel aan deze stappen wordt door de gemeente een ruimtelijk kader opgesteld. Hier neemt de gemeenteraad een beslissing over. Dit ruimtelijk kader is tevens noodzakelijk voor de aanpassing van het bestemmingsplan later en de verlening van de omgevingsvergunning. In deze fase zal Schouten tevens de financiële haalbaarheid van het plan verder onderzoeken en door ontwikkelen. Op basis van al deze producten wordt door de gemeente met Schouten een anterieure overeenkomst getekend. In deze overeenkomst wordt vastgelegd wie waar verantwoordelijk voor is en wie welke kosten draagt voor planontwikkeling. 1 1 2 36
3 5 fiets auto 4 6 37
ontwerp richting Besluitvorming gemeente - De intentie overeenkomst met de bijlage Transformatievisie wordt door het college vastgesteld. De gemeenteraad zal door middel van de nieuwe opzet van overlegavonden van de raadscommissie Openbaar Gebied worden geïnformeerd en om haar mening gevraagd. Hier zijn Schouten en bewoners en ondernemers bij aanwezig om in gesprek te gaan met de gemeenteraad. - Het Ruimtelijk Kader moet worden vastgesteld door de raad. Voorstel is nu om dit Ruimtelijk Kader tegelijk met het stedenbouwkundig plan en de anterieure overeenkomst voor te leggen aan het college. Het besluit van het College is dan onder voorbehoud instemming van instemming van de raad over het Ruimtelijke Kader. Van ontwerpen naar bouwen In de voorbereidingsfase wordt de bestemmingsplanprocedure en de procedure voor de omgevingsvergunning doorlopen. In deze fase is er een formele inspraak en kunnen zienswijze worden ingediend. Tegelijk aan deze procedures worden de huizen verdere ontworpen en bouwplannen verder uitgewerkt en voorbereid. Tijdens deze fase worden door Schouten ook bijeenkomsten georganiseerd om in gesprek te gaan over de wijze van sloop en bouwen en wat dit betekent voor de buurt qua overlast. 38
7 Colofon Met veel plezier hebben wij samen met de buurt (bewoners en ondernemers) en de gemeente deze Transformatievisie opgesteld. Hierin hebben we alle ambities zo goed mogelijk verwoord. Mocht u naar aanleiding van deze visie nog vragen en/of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen met Schouten via 070-301 47 00 of info@schoutenbouw.nl. De Transformatievisie is opgesteld naar aanleiding van de sessies met de stake-holders. De verslagen hiervan maken onderdeel uit van de transformatievisie, zijnde: 1. Verslag d.d. 26 juni 2014 2. Verslag d.d. 17 juli 2014 Contactgegevens Ontwikkelaar Chris Schouten en Maurice Turfboer Schoutenbouw Leidschendam www.schoutenbouw.nl Stedenbouwkundig advies Fred Bos en Dennis Hofman De ArchitektenKombinatie Bos Hofman Den Haag www.architektenkombinatie.nl Procesbegeleiding Jantien van den Berg APPM Management Consultants Hoofddorp www.appm.nl 39
RCHITEKTEN KOMBINATIE fred bos dennis hofman 40