2.2.10 Herontwikkeling hoek Lindanusstraat-Heilige Geeststraat-Bethlehemstraat 1 Dossier 1117 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 1117 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 6 december 2016 Agendapunt 2.2.10 Omschrijving Herontwikkeling hoek Lindanusstraat-Heilige Geeststraat-Bethlehemstraat Zaaknummer 15119-2016 Commissie Commissiedatum Gemeenteraad Behandeld in Datum B&W Vergadering 6 december 2016 1. Het college heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de hoek Lindanusstraat/Heilige geeststraat/bethlehemstraat; 2. Verzoeker berichten conform bijgaande concept brief. Besluit 1. Het college heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de hoek Lindanusstraat/Heilige geeststraat/bethlehemstraat; 2. Verzoeker berichten conform bijgaande concept brief.
2 BW voorstel - herontwikkeling hoek Lindanusstraat-Heilige Geeststraat-Bethlehemstraat.docx VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Onderwerp: herontwikkeling hoek Lindanusstraat/Heilige Geeststraat/Bethlehemstraat Bijlagen: Bijlage 1: situatietekening; Bijlage 2: verzoek; Bijlage 2: conceptbrief verzoeker. Historie Een mogelijke herontwikkeling van de locatie Lindanusstraat, H. Geeststraat, Bethlehemstraat, is al jaren actueel. Tot nu toe hebben verschillende partijen zich over herontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie gebogen. In 2009 is een deel van de locatie door toenmalig eigenaar Muermans Vastgoed BV verkocht aan Laudy Bouw en Ontwikkeling BV te Sittard (Laudy). In 2011 heeft uw college reeds een stedenbouwkundig kader vastgesteld voor deze locatie. Vervolgens is Laudy het plan verder gaan uitwerken en in 2012 heeft een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Aangezien de financiële haalbaarheid niet geborgd was is de bestemmingsplanprocedure niet doorgezet. Er zijn pogingen gedaan om het plan aan te passen echter heeft dit niet tot een haalbaar plan geleid. Uiteindelijk is Laudy gaan samenwerken met de Bunte Vastgoed B.V. Deze laatste partij heeft in september 2016 onderhavig principeverzoek ingediend. Toelichting op voorstel: Inleiding Op 23 september 2016 is een principeverzoek ingediend om de locatie hoek Lindanusstraat/Heilige Geeststraat/Bethlehemstraat te herontwikkelen. Op de locatie Lindanusstraat, H. Geeststraat, Bethlehemstraat zijn verouderde kantoren gelegen, die deels al geruime tijd leegstaan. Deze ontwikkeling is de laatste van een viertal aangrenzende locaties in de binnenstad die het laatste decennium zijn herontwikkeld: Kartuis (wonen), De Lombardij (wonen) en Quartier Damianus (hotel-restaurant en wonen). Sinds het vertrek van het MOV in 2012 verpaupert het complex snel door inmiddels langdurige leegstand. Het plan bestaat uit 32 woningen, waaronder 19 grondgebonden woningen en 13 appartementen. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan dit oplopen tot 36 woningen. Vanaf de Bethlehemstraat is het achtergelegen binnenterrein met parkeerplaatsen bereikbaar. Het projectgebied is gelegen in de binnenstad en daarmee in het beschermd stadsgezicht van Roermond. Tot slot maakt het rijksmonument Lindanusstraat 2 deel uit van de opgave. Bestemmingsplan De locatie ligt in het vigerende bestemmingsplan Binnenstad Roermond. Binnen het plangebied gelden de bestemmingen Maatschappelijk, Wonen 1, en de dubbelbestemmingen Waarde Archeologie Historische kern en Waarde - beschermd stadsgezicht. Op grond van de bestemming Maatschappelijk is het niet toegestaan woningbouw te realiseren. Op grond van de planregels is het initiatief niet toegestaan. Om de herontwikkeling van deze locatie mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Markante binnenstadslocatie vraagt een zorgvuldige invulling De markante zichtlocatie binnen de grenzen van het beschermd stadsgezicht en met een aantal belangrijke monumentale gebouwen in de directe omgeving zoals het voormalige Kartuizer klooster, het voormalig
Pagina 2 Bisschoppelijk Paleis en het voormalig Huis van Bewaring (thans het Arresthuis) vraagt om een zorgvuldige inpassing van nieuwbouwplannen in de omgeving. Het is ook van belang dat de bij het complex behorende binnenterreinen op een goede manier bij de stad worden betrokken door het gebied op een aantal plaatsen te laten communiceren met de omgeving. Op die manier wordt aansluiting gevonden bij de binnenterrein van aangrenzende ontwikkelingen en wordt het tot dusverre omsloten binnenterrein van deze locatie een meer open karakter gegeven, zoals dat eerder ook bij de plannen in de omgeving is gerealiseerd. Stedenbouw Door in te zetten op een beperkt aantal woningen, waarvan een groot deel grondgebonden, wordt het gebied niet over ontwikkeld. Bebouwing beperkt zich tot de drie bestaande straten en er wordt een nieuw open en voor eenieder toegankelijk binnenterrein gecreëerd. Hiermee ontstaat voldoende ruimte voor parkeren en buitenruimte bij de grondgebonden woningen. De ontwikkeling zoekt aansluiting bij bestaande rooilijnen als ook het dakenlandschap van de binnenstad. Massa op de hoek Heilige Geesstraat Lindanusstraat vraagt bij verdere uitwerking bijzondere aandacht. Inbreidingslocatie Het plangebied is een oude bedrijfslocatie en geldt daarmee als herstructureringslocatie. Verder betreft het een inbreiding binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur waarmee voldaan wordt aan het gemeentelijk beleid. Beschermd stadsgezicht Op basis van artikel 24.1 van de voorschriften van het bestemmingsplan zijn de voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het (beschermd) stadsgezicht en daarmee voor het behoud en/of herstel van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Het ingediende plan zal aan de regels voor het beschermd stadsgezicht uit het bestemmingsplan worden getoetst en daarbij gebruik maken van de beschikbare cultuurhistorische analyses met waardenstelling. Vanuit het aspect beschermd stadsgezicht kan worden aangegeven dat de verwachting is dat voorliggend plan gezien het beperkte programma tot een vruchtbaar plan kan leiden. Een belangrijk aandachtspunt binnen de ontwerpopgave vormt in ieder geval dat de hoek Heilige Geeststraat Lindanusstraat. Archeologie historische kern Om de gewenste mogelijk te maken zullen er grond verstorende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Gezien het oppervlak van de verstoring in combinatie met de resultaten uit eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek maakt dat ter plaatse archeologisch vervolgonderzoek verplicht zal worden gesteld. Door de gekozen volumes en de bouw op de aanwezige footprint van de huidige bebouwing en het feit dat parkeren op maaiveld wordt gerealiseerd zal het archeologisch onderzoek kunnen worden beperkt. Een aandachtspunt is wel dat bij sloop van de huidige bebouwing tot 0,5 meter beneden te slopen fundering archeologisch onderzoek zal moeten worden uitgevoerd. Er dient een Programma van Eisen voor de locatie te worden opgesteld. Rijksmonument Het pand Lindanusstraat 2 is een rijksmonument. Het pand is wettelijk gezien beschermd qua exterieur en qua interieur. Plannen voor dit monument zullen getoetst worden aan de voor het monument en de directe omgeving opgestelde cultuurhistorische analyses met waardenstelling. De hoogste monumentale waarden waaraan het initiatief zal worden getoetst behelzen in ieder geval de voorgevel, de dragende constructie en de kelders. Volkshuisvesting In de structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving zijn afspraken gemaakt over de woningbehoefte en woningbouwplannen. De actualisatie van de planvoorraad van de gemeente Roermond per 1 januari 2016
Pagina 3 geeft een lichte overschrijding van het in de structuurvisie opgenomen maximum. Dit betekent niet dat toevoegingen van nieuwe plannen (of een toename van het aantal woningen van een plan) aan de planvoorraad zijn uitgesloten. Deze nieuwe plannen dienen getoetst te worden aan de in de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving opgenomen uitspraken over de kwaliteit van woningen. Het oorspronkelijke plan voor de herontwikkeling van de hoek Lindanusstraat/Heilige Geeststraat/Bethlehemstraat is met 39 woningen opgenomen in de planvoorraad, 3-7 meer dan het nu voorliggende aangepaste plan. Aangezien het oorspronkelijke plan reeds onderdeel uitmaakt van de planvoorraad én in het aangepaste plan het aantal woningen niet toeneemt heeft de toetsing van dit aangepaste plan aan de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving een ander karakter. Het oorspronkelijke plan bestond uit 39 grondgebonden koopwoningen, het nu voorliggende plan uit 19 grondgebonden koopwoningen en 13 appartementen, wat kan oplopen tot 36 wooneenheden. Er is sprake van een vermindering van het aantal grondgebonden koopwoningen, een marktsegment waarvoor in de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving is aangegeven dat deze in balans is voor de gemeente als geheel en waarvoor in de wijk Centrum nog enige ruimte bestaat. Dit aangepaste plan past daarmee in de Structuurvisie gegeven kaders. Met betrekking tot koopappartementen wordt met dit aangepaste plan het aantal koopappartementen in de planvoorraad vergroot, terwijl de ruimte die er binnen de Structuurvisie is geschetst voor koopappartementen al ingevuld kan worden met andere plannen, die onderdeel uitmaken van de planvoorraad. De principemedewerking is echter opgenomen in de planvoorraad, waarmee initiatiefnemer de mogelijkheid heeft gekregen een bestemmingsplan in te dienen. De omstandigheden zijn op dit moment zo dat, indien op dit moment voor dit plan nog principemedewerking moest worden verleend, geadviseerd zou worden (op basis van de Structuurvisie) geen medewerking te verlenen aan de koopappartementen omdat voldoende aanbod aanwezig is. Gezien het feit dat het plan al jaren op planvoorraad staat, het totaal aantal woningen afneemt, en we al eerder principemedewerking hebben verleend voor een plan op deze locatie adviseren we in de gegeven omstandigheden toch medewerking te verlenen. Bodem De ruimtelijke onderbouwing uit 2012 geeft de uitgangspunten op zich nog nog redelijk goed weer zoals die thans ook nog gelden. Wel is het alweer 4 jaar geleden dat er onderzoek is uitgevoerd. Zodoende is een nieuw vooronderzoek nodig dat betrekking heeft op de periode 2012-2016 waarbij gekeken wordt naar de nieuwe bouwplannen in relatie tot het bodemonderzoek alsmede de status van de ondergrondse tank. Verder blijft evenals in 2012 gelden dat er na de sloop doch voor de bouw aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk is op de thans bebouwde delen die gesloopt worden. Dit kan ook beschreven worden in het vooronderzoek. Parkeren Op het binnenterrein worden 56 parkeerplaatsen gerealiseerd. Volgens de Nota parkeernormen 2014 dienen er 48 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd voor 19 grondgebonden woningen en 13 appartementen. Aan de parkeernorm wordt dan ook ruimschoots voldaan. Externe veiligheid De locatie ligt op circa 400 meter van de spoorlijn Roermond-Sittard en daarmee binnen het invloedgebied van deze spoorlijn. Bovendien ligt de locatie op circa 220 meter van de N280 en daarmee binnen het invloedgebied van deze weg. In de toelichting behorende bij het bestemmingsplan dient aandacht geschonken te worden aan het aspect externe veiligheid. Er kan worden volstaan met een kwalitatieve beschrijving. Gelet op het bepaalde in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) is de verantwoording van het groepsrisico van toepassing.
Pagina 4 In artikel 7 van het Bevt is aangegeven dat indien het gebied waarop het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning gelegen is binnen het invloedgebied van een weg, spoorweg of binnenwater dat dan in de toelichting bij een bestemmingsplan en in de ruimtelijke onderbouwing van een omgevingsvergunning in elk geval ingegaan dient te worden op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid. In artikel 9 van het Bevt is vermeld dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid gestelt moet worden om advies uit te brengen over de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid. Gemeentelijk beleid externe veiligheid Het plangebied ligt in: - zone IV > 300 meter: Zone waarbinnen geen beperkingen gelden voor het ruimtegebruik. In de Visie externe veiligheid Roermond is aangegeven dat voor de zone waarin het project is gelegen een standaard verantwoording geldt. De tekst die in de ruimtelijke onderbouwing kan worden opgenomen staat in paragraaf 2.5.4 van deel C van de beleidsvisie. Realiseringsovereenkomst De ontwikkeling en realisatie van het plangebied geschiedt voor rekening en risico van de Bunte Vastgoed B.V. Met de Bunte Vastgoed zal een realiseringsovereenkomst worden gesloten waarin onder meer afspraken worden gemaakt over de voorgestane ontwikkeling met de bijbehorende planvorming; kostenverhaal (planschade); Kerntakendiscussie: Conform het besluit van uw college d.d. 12 augustus 2008 wordt voor projecten die strijdig zijn met het bestemmingsplan een herziening van het bestemmingsplan gemaakt. Het is aan de initiatiefnemer om de documenten ten behoeve van deze bestemmingsplanherziening aan te leveren. Het betreft regels, een toelichting en een verbeelding (plankaart). Het vaststellen van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad.