Brancheringsadvies Binnenstad Dordrecht Gemeente Dordrecht. Kamer van Koophandel Rotterdam en Onderzoekcentrum Drechtsteden Samenvatting
Dordrecht, Brancheringsadvies Binnenstad Onderzoekcentrum Drechtsteden, gemeente Dordrecht en Kamer van Koophandel Rotterdam Samenvatting Rapportnummer: 205X00385.060384_6 Datum: 08 december 2010 Contactpersoon opdrachtgever: Frans Winterwerp, Reineke de Vries en Alize de Snoo Projectteam BRO: Marloes Krol en Aiko Mein Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 Beknopte inhoud: Dordrecht wil vernieuwend winkel- en horeca-aanbod in de binnenstad stimuleren en de aantrekkingskracht van de binnenstad versterken. In dit brancheringsadvies staan de gewenste en haalbare branchering en gebiedsprofielen voor doorontwikkeling van de binnenstad centraal. Tevens is aangegeven hoe invulling kan worden gegeven aan de branchering. Centraal in dit rapport staan de functies detailhandel, aangevuld met (dag)horeca, dienstverlening en ambachten. BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl
Enkele kenmerken van de Dordtse binnenstad op een rij Historische binnenstad met veel couleur locale. Moderne winkelmachine aan de zuidkant van de binnenstad, met de belangrijkste winkelstraten. Ingeklemd tussen de rivieren in het noorden en westen en de Spuiboulevard en de Vest in het zuiden en oosten. In het geografische centrum van de Drechtsteden, met de rivieren als hindernis 265.000 inwoners Drechtsteden, groeit naar 275.000. 746 voorzieningen, waaronder 422 winkels, 135 horeca en 150 ambachten/ diensten. 70.000 m² winkeloppervlak. Branches kleding en mode, schoenen en lederwaren, sport en spel en bruin en witgoed ondervertegenwoordigd ten opzichte van vergelijkbare binnensteden. Relatief weinig horeca en relatief veel cultuur en ambachten en diensten ten opzichte van vergelijkbare binnensteden. Filialiseringsgraad uitgedrukt in winkels laag, uitgedrukt in m² gemiddeld. Segmentatie vooral lager en gemiddeld, hogere segmenten minder vertegenwoordigd. Omvangrijk aanbod in vergelijking met (sub)centra in de regio, te weten: Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Vooral concurrentie van het grotere Rotterdam-centrum en enigszins van Breda. Winkelaanbod sinds 2001 iets afgenomen, maar modisch aanbod toegenomen. Aanbod horeca/cultuur/ambachten/diensten sinds 2001 toegenomen. Leegstand sinds 2001 toegenomen. De straten Achterom, Bagijnhof, Visstraat, Sarisgang, Statenplein, Statenplaats en Kolfstraat vormen samen met het Scheffersplein en de modemall Drievriendenhof de belangrijkste winkelstraten, gelegen in het kernwinkelgebied. Openbare ruimte laatste jaren heringericht, Bagijnhof/Visstraat volgen. Spuiboulevard en Johan de Wittstraat belangrijkste aanvoerroutes autobezoekers. Noordendijk als oostelijke aanvoerroute voor noordelijke binnenstad. Station aan de zuidzijde, waterbushaltes aan de west- en noordzijde. 5 parkeergarages: Drievriendenhof, Visstraat, Achterom, Veemarkt en Spuihaven. 2 fietsenstallingen: Kolfstraat en Raamstraat. Huurprijzen: 275 650 per m² per jaar. Deze huurprijzen zijn redelijk in evenwicht in vergelijking met die van vergelijkbare binnensteden. 1
2
SAMENVATTING Ambities als aanleiding voor brancheringsadvies De samenwerkende partijen in Dordrecht hebben de ambitie om als stad onderscheidend te zijn en het centrum te zijn voor de Drechtsteden. Dordrecht wil vernieuwend winkelaanbod in de binnenstad stimuleren en de aantrekkingskracht van de binnenstad versterken. Een belangrijk moment in deze is de ondertekening van de intentieverklaring en het convenant geweest. Hiermee hebben partijen aangegeven zich te willen inzetten om de branchering in Dordrecht te optimaliseren. In het brancheringsadvies van BRO, waarvan dit de samenvatting is, staan de gewenste en haalbare branchering en gebiedsprofielen voor doorontwikkeling van de binnenstad centraal. Tevens is aangegeven hoe invulling kan worden gegeven aan de branchering. Winkelstructuur met kern en aanloopmilieus De winkelstructuur van de binnenstad van Dordrecht is opgebouwd uit het kernwinkelgebied en een drietal deelgebieden. Het betreft de Vriesestraat e.o., de Voorstraat west en noord met aanliggende straten en het havengebied. Merendeel winkels in kernwinkelgebied gevestigd Het merendeel van de winkels in de binnenstad is gevestigd in het kernwinkelgebied. Hier zijn de meeste ketens gevestigd, met trekkers als C&A en Hema aan het Bagijnhof, Hennes & Mauritz, The Sting, V&D en Perry Sport aan Statenplein en Statenplaats en de Drievriendenhof met diverse modeformules. Dat er geen optimale circuitvorming is, blijkt uit de veel geringere drukte op de Visstraat. De Voorstraat-midden kan als onderdeel worden gezien van het hoofdwinkelcircuit. Het horecaplein Scheffersplein vormt een belangrijke horecaconcentratie voor tijdens en na het winkelen. In het drukste deel van de binnenstad (Sarisgang, Statenplein), staat de weekmarkt. Vriesestraat met couleur locale vormt alternatieve looproute De belangrijkste winkelstraten worden doorsneden door de Vriesestraat, met gedeeltelijk een aantrekkelijk winkelaanbod (couleur locale). Deze straat vormt een alternatieve looproute, maar kent net als de uitlopers van de Voorstraat relatief weinig passanten. Voorstraat De Voorstraat kan zowel naar het noorden als naar het westen lange uitlopers, waar het aantal passanten beduidend lager ligt dan in Voorstraat-Midden. Havengebied Ook in het Havengebied en bijvoorbeeld de Grote Markt is sprake van relatief weinig passanten, maar het is wel een binnenstedelijk gebied met een zeer bijzondere sfeer. 3
4
Omvangrijk potentieel regiobezoeker Dordtse binnenstad heeft goede uitgangspositie lokaal De binnenstad dient zowel aantrekkelijk te zijn voor de lokale inwoner, de regionale bezoeker als de bovenregionale en toeristische bezoeker. De binnenstad van Dordrecht heeft een goede uitgangspositie. Het aanbod sluit in grote mate aan bij de wensen en behoeften van lokale inwoners. Kansen om regiopositie te verstevigen Dordrecht kan meer profiteren van het grote en groeiende consumentenpotentieel in de Drechtsteden alsook in de agglomeratie Rotterdam. Het bestedingspotentieel van de regio is groot. Alleen al in de overige gemeenten van de Drechtsteden wonen 145.000 inwoners. Dit publiek is koopkrachtig en uit referentiecijfers blijkt de binding van deze inwoners aan de Dordtse binnenstad relatief laag. Het is kansrijk om in te spelen op de wensen en eisen van deze regionale doelgroep. En ondanks de aanwezige barrières (rivieren) zijn de te overbruggen afstanden klein. Ook bovenregionale bezoeker verleiden tot bezoek en aankopen Naast de regionale kunnen de bovenregionale bezoekers tijdens hun bezoek aan Dordrecht meer verleid worden om naast hun toeristisch-recreatieve hoofddoel ook winkelaankopen te doen en een bezoek te brengen aan de horeca. Er liggen dus voldoende mogelijkheden om meer bezoekers te trekken. Met branchering kansen om regiopositie te verstevigen De regionale bezoeker komt niet zozeer voor het doorsneewinkelaanbod maar juist voor de ruime keuzemogelijkheden. Met name in de recreatieve branches komt de regiobezoeker voor de specifieke winkeltrekkers die zij, bijvoorbeeld in de eigen gemeente, niet treft. Daarnaast komt deze bezoeker voor de meer bijzondere zaken. Het gaat daarbij vooral om kwalitatief betere zaken in de hogere marktsegmenten, sterk gespecialiseerde winkels en/of zaken die door hun omvang en breedte van het assortiment relatief uniek zijn. Winkelaanbod in hogere marktsegmenten kansrijk Bezoekers blijken vooral modisch aanbod en speciaalzaken te missen. Er zijn kansen voor meer winkelaanbod in het middenplus en hogere marktsegment. Deze winkels stellen over het algemeen hogere eisen aan de kwaliteit van de panden en omgeving en bevinden zich vanwege het huurprijsniveau veelal aan de rand van het kernwinkelgebied dan wel in specifieke, veelal gethematiseerde, aanloopstraten. Inspelen op trekkracht formules zonder eigenheid te verliezen Dordrecht onderscheidt zich door de hoge mate van zelfstandig ondernemerschap in de binnenstad. Dit onderscheidend vermogen dient gekoesterd te worden. Aan de andere kant verwacht de bezoeker aan Dordrecht de aanwezigheid van bepaalde bekende winkelformules. Wordt hier niet op ingespeeld, dan zal de bezoeker elders gaan winkelen. 5
Versterkingsmogelijkheden detailhandel Binnen specifieke detailhandelsbranches zijn er versterkingsmogelijkheden: Het boodschappenaanbod is vrij compleet. Er zijn kansen om in te spelen op de aandacht voor voeding en streekproducten en de trend van superspecialisatie door toevoeging van enkele kleine winkels (30 100 m² wvo) in niches, zoals: koffie/thee, delicatesse, kaas en reform. Versheid en gemak staan hierbij centraal. Ook liggen er nog mogelijkheden op het gebied van beauty & health. Het hebben van een ruim modisch aanbod is een van de voorwaarden om (meer) regionale bezoekers aan te trekken. Versterkingsmogelijkheden zijn er door toevoeging van een modewarenhuis met een omvang van bijvoorbeeld 750 1.250 m² wvo. Daarnaast zijn er kansen voor specialistische modewinkels in niches. Verder kunnen de schoenen- en optiekbranche nog versterkt worden. Op sportief gebied kan het aanbod nog aangevuld worden door een grootschalige sportzaak van 750 1.000 m² wvo. Met specifieke winkels en formules kan ingespeeld worden op trends als try & buy, lifestyle, image, etc.. De kansen voor de branche media/boeken, kunnen gekoppeld worden aan de ambitie van Dordrecht op het gebied van onderwijs & kennis. Het aanbod aan woonwinkels, doe-het-zelf en bloemen/planten is vrij compleet voor een binnenstad, maar versterkingen zijn mogelijk met aanbod dat in hoge mate inspeelt op het kijken en vergelijken. Steeds meer (inter)nationale modeformules bieden ook woonproducten in hun winkels aan. Enkele kansrijke formules op een rij 1. Zara 6. Suit Supply 2. Intersport 7. Sabon/Sephora/Lush 3. SissyBoy (Homeland) 8. Britain 4. La Ligna 9. Invito 5. Le Ballon 10. Six/Pieces/accessorize Versterkingsmogelijkheden horeca, vermaak, ambachten en dienstverlening Door versterking van de horeca kan de verblijfsduur van bezoekers in het centrum toenemen. Dordrecht kan inspelen op de trend van vervaging van de grens tussen horeca en detailhandel. In de horecasector zijn er kansen voor zowel winkelondersteunende horeca als de meer restauratieve horeca. De wervingskracht van het centrum overdag wordt versterkt door terrasgebieden (pleinen). De cultuursector is goed vertegenwoordigd in Dordrecht. De overige vermaakfaciliteiten verdienen versterking. Naast het filmhuis zijn er kansen voor een bioscoop. Ook de vermaaksector kan meer inspelen op het thema beauty & health. De verblijfsduur in de binnenstad kan worden verlengd door middel van arrangementen (combinaties winkelen-horeca-theater/bioscoop, etc.). Het aanbod ambachten, financiële en particuliere dienstverlening is zeer compleet waardoor er beperkte kansen zijn voor versterking. 6
Diverse branches en formules kansrijk voor versterking Zoals uit de tekstkaders op de volgende pagina blijkt, zijn er in diverse branches en voor diverse bijpassende formules kansen in Dordrecht. Door in te spelen op trends en ontwikkelingen in de retail, blijft het aanbod van Dordrecht zich continu vernieuwen. Hierdoor kan Dordrecht haar ambitie om meer trekkracht te genereren waarmaken. Versterking winkelcircuit wenselijk Hoofdwinkelcircuit versterken De basis van het Dordtse hoofdwinkelgebied is een sterk kernwinkelgebied gericht op een breed publiek. Juist de grotere winkels bepalen sterk de trekkracht van het winkelapparaat. Met het project Achterom/Bagijnhof zet Dordrecht in op het faciliteren van grootschaligheid. Ontwikkelingen in de hoofdwinkelstraten, zoals de vernieuwing van de V&D, de herontwikkeling van de Drievriendenhof en de aanpak van Achterom/Bagijnhof laten zien dat er een blijvende vraag is naar winkellocaties op centrale plekken. Het is van belang dat er een duidelijke winkelroute ontstaat. Er is in aanzet een centraal winkelcircuit aanwezig, waarbij de bezoeker kan winkelen door het middengedeelte van de Voorstraat, de Kolfstraat, de Sarisgang en de Bagijnhof. Om dit winkelrondje af te maken wordt ingezet op de Visstraat als winkelstraat. Deze route kan zich doorontwikkelen als hoofdwinkelcircuit met de nadruk op winkels in de branchegroepen mode & luxe en vrije tijd, ondersteund met (dag)horeca of mengfuncties van detailhandel met horeca zoals toevoeging van een horecazaak/brasserie bij de Visbrug. Kansen in deelgebieden en aanloopmilieus met specifieke accenten Om het hoofdwinkelcircuit heen zijn kansen voor deelgebieden en aanloopmilieus die zich meer op specifieke doelgroepen richten. Deze deelgebieden kunnen een accent hebben in een bepaalde branche (kunst/antiek, cultuur, dienstverlening, etc.), een bepaald marktsegment (prijsvriendelijk, middenplus/hoogwaardig, etc.) of een bepaald thema/lifestyle (jongeren, alternatief, multimedia, etc.). Specialistisch winkelaanbod in aanloopstraten Daar waar het filiaalbedrijf overheerst in de hoofdwinkelstraten, bepaalt de zelfstandige ondernemer en het specialistische aanbod veelal het straatbeeld van de aanloopstraten. Zij geven de binnenstad kleur en zorgen voor een afwisselend en gevarieerd winkelbestand. Gezien de lagere huren kunnen vooral aanloopstraten een goed vestigingsklimaat bieden aan deze ondernemers, maar deze straten dienen dan wel perspectief als winkelgebied te hebben. De aanloopstraten bieden vanwege de lagere huurniveaus juist ook kansen voor horeca en mengformules van horeca met detailhandel. Kansen voor horeca in concentratiegebieden en aanloopstraten Naast horeca in de aanloopstraten zijn er kansen voor horeca in de gebieden die zijn aangewezen als horecaconcentratiegebied: Scheffersplein, Houttuinen/Blauwpoortsplein, Groothoofd, Nieuwstraat en Visbrug. Met de realisatie van het poppodium bij het Energiehuis wordt reeds op die plek ingezet op jongerenhoreca. Op andere locaties hoeft niet specifiek te worden ingezet op jongeren. Het is aan de markt om hier kansen in te zien en te nemen. 7
Meer aandacht inrichting, gevels en parkeren gewenst Aandacht richten op aanloopstraten met perspectief Het aantal winkelstraten in Dordrecht is groot en niet voor elke aanloopstraat is er voldoende perspectief als winkelstraat. De aandacht moet gericht zijn op die straten waar het winkelperspectief nog goed is. Winkelperspectief aanloopstraten Straten met winkelperspectief Vriesestraat-Noord Vriesestraat-Zuid Nieuwstraat tussen Statenplein en Augustijnenkamp Voorstraat tussen Kolfstraat en Steegoversloot Voorstraat-West tussen Pelserstraat en Grote Spuistraat Grote Spuistraat Straten met weinig winkelperspectief Voorstraat tussen Steegoversloot en Nieuwbrug Voorstraat ten noorden van de Nieuwbrug Voorstraat ten westen van Pelserstraat Vleeshouwerstraat Groenmarkt Grote Markt Johan de Wittstraat richting Stationsweg Niet alleen brancheversterking en structuurverbetering van het voorzieningenaanbod zorgen voor de aantrekkingskracht van de binnenstad van Dordrecht. Er zijn vele andere factoren die de aantrekkelijkheid van de binnenstad beïnvloeden, zoals de aankleding en inrichting van de binnenstad en de uitstraling van het vastgoed. Zo is de uitstraling van het vastgoed zeer wisselend, zelfs binnen (hoofd)winkelstraten wisselt de kwaliteit sterk. Omdat Dordrecht zich meer als recreatieve binnenstad wil profileren verdienen deze aspecten extra aandacht. Ook de bereikbaarheid en de parkeervoorzieningen horen daarbij. Zo zullen regiobezoekers vaker gebruik maken van de auto, maar ook bijvoorbeeld de trein en de waterbus. Is de binnenstad niet op orde of zijn de parkeer- en vervoersfaciliteiten onvoldoende dan zullen de bezoekers van verder weg minder vaak naar Dordrecht komen. Zij hebben immers een groter bereik en stellen dientengevolge meer eisen aan het winkelgebied en de omgevingskwaliteiten. 8
Gebiedsprofielen geven kansen deelgebieden aan Per deelgebied (in totaal vier) is een gebiedsprofiel opgesteld waarin de functionele ontwikkelingsrichting wordt aangegeven evenals de randvoorwaarden en kansrijke brancheversterkingen. Kernwinkelgebied Voor het A1 winkelgebied ligt het accent op de modische branches. Versterkingsmogelijkheden bevinden zich daarnaast in de sport/vrijetijdsbranches, schaalvergroting, ontbrekende (inter)nationale formules zoals Zara en Sissy Boy Homeland, lifestylestores en combinatieformules van detailhandel met horeca. Specifiek de Visstraat (winkeltrekker) en de Visbrug (daghoreca) vragen om versterking. Daaraan gekoppeld is aandacht gewenst voor verbetering van de winkelkwaliteit en uitstraling van het middengedeelte van de Voorstraat. Vriesestraat eo In het aanloopmilieu Vriesestraat en omgeving zijn kansen voor versterking van de couleur locale. Met name in de Vriesestraat-Zuid en in de Vriesestraat-Noord is aanbodversterking mogelijk. Van belang is de invulling en uitstraling van de hoekpunten die vanaf het hoofdwinkelcircuit ter hoogte van de Sarisgang de entrees vormen tot dit aanloopmilieu. Ten zuiden van de Lenghenstraat zijn kansen voor dienstverlening. Formules als Sabon, Britain en Belly-B zijn kansrijk, maar juist dit milieu kan versterkt worden als (door)startersmilieu voor zelfstandige ondernemers. Voorstraat eo Een gedeelte van de Voorstraat biedt naar de toekomst nog steeds kansen voor detailhandel. Nabij het Stadhuisplein in de richting van de Visstraat zijn kansen voor meer exclusieve modezaken onder voorwaarde dat de aansluiting met het kernwinkelgebied verbetert. De Spuistraat biedt een goed multicultureel vestigingsmilieu en Voorstraat-Noord tot de Nieuwbrug voor een divers aanbod in de combinatie winkelen-antiek-galeries-design-nijverheid-wonen. De uitstraling van deze straat is mede van belang, omdat dit de looproute vormt richting de waterbushalte en de Stadswerven. Havengebied In het Havengebied zijn er beperkt mogelijkheden voor retail. Met name voor horeca zijn hier kansen. Mede omdat dit deelgebied een poortfunctie vervult tussen de waterbushalte en Stadswerven enerzijds en het winkelgebied anderzijds. De historische kwaliteiten van dit gebied zijn hoog en dienen gekoesterd te worden. Het gebruik van de waterbushalte kan bij verbeterde vaartijden gestimuleerd worden. Gezamenlijke uitvoering en meer marketing In gezamenlijkheid zorgen voor uitvoering branchering Dordrecht heeft een aantrekkelijke binnenstad, waarbij er nog volop kansen zijn voor versterking. Het is van belang dat alle betrokken partijen daarbij hun verantwoordelijkheid nemen. De overheid heeft een rol om sturing te geven aan de gewenste ontwikkelingsrichting. Op strategische locaties zoals de Visstraat is actieve sturing gewenst. 9
Bij de uitvoering is het van belang om de markt, binnen kaders, de ruimte te geven om zijn werk te doen. De vastgoedeigenaren en makelaardij dienen op de hoogte te worden gesteld van het beoogde brancheprofiel van de deelgebieden. Bestaande ondernemers kunnen via hun ondernemersnetwerken en als ambassadeurs een rol spelen bij het vinden van goede brancheaanvullingen. In de uitvoering aandacht besteden aan marketing en promotie De positie van Dordrecht blijkt vanwege het imago achter te blijven. Marketing en promotie en het aantrekken van meer bezoekers vormen daarom een opgave voor Dordrecht. Zowel richting bewoners, bezoekers als (potentiële) ondernemers. De vestiging van nieuwe winkel- en horecaformules draagt rechtstreeks bij aan een verbetering van het imago en biedt mogelijkheden voor stadspromotie. Dit is dan ook een van de opgaven voor Dordrecht. 10
BRO heeft vestigingen in Boxtel Amsterdam Tegelen Hasselt www.bro.nl