Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad: in de provincie Noord- Holland steeg de gemiddelde woningprijs met 8,6% op jaarbasis. In de gemeente Amsterdam was de prijsstijging 11,5%. In de provincie Utrecht steeg de woningprijs met 8,2% en in de gemeente Utrecht steeg deze het hardst met 12,0% jaar-op-jaar. In de provincie Zuid-Holland was de prijsontwikkeling 7,2%. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: het jaarlijkse aantal verkopen passeert de laatste piek van 2006. Het aanbod blijft verder dalen. De verhouding tussen het jaarlijks aantal verkopen en het huidige aanbod heeft een factor 0,7 bereikt. In de Randstad is deze factor 0,5. Betaalbaarheid blijft stabiel: 15,3% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 29,3%. Nederlandse steden stuwen woningmarkt tot grote hoogte De woningprijzen in grote steden stijgen sneller dan in de rest van Nederland. Dat blijkt uit onderzoek van Calcasa, dat een nieuwe index voor de grote steden introduceert: de Calcasa WOX Top 15 Steden Index. De snelle groei wordt met name veroorzaakt door de steden binnen de Randstad. Amsterdam is nog steeds koploper, maar ook de Rotterdamse woningmarkt begint nu op gang te komen. Appartementen in Rotterdam stijgen momenteel het hardst van heel Nederland. De Calcasa WOX Top 15 Steden Index geeft de gemiddelde woningwaarde weer voor de vijftien grootste steden van Nederland. Deze zijn geselecteerd op basis van het aantal koopwoningen. De index toont aan dat de waarde van alle koopwoningen in de top 15 het afgelopen jaar met 8,9% is gestegen naar 262 duizend euro. De Top 15 Steden Index overstijgt daarmee de rest van Nederland. CALCASA WOX Q4 2016 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 273 Calcasa WOX Top 15 Steden Index (1995=100) 309 Prijsverandering In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 Tabel 1 Calcasa kengetallen Q4 2016 J-O-J prijsverandering WOX 6,3% K-O-K prijsverandering WOX 1,2% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 5,6% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2017 Q1 7,1% Voorspelling K-O-K 2017 Q1 1,6% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 15,3% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 4,8% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 2,3% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 250 J-O-J verandering aantal woningverkopen 20,5% K-O-K verandering aantal woningverkopen 3,8% *woningvoorraad 1 januari 2016, gemeentelijke indeling 2015 1
Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 273 punten. Gemiddelde woningwaarde: 262 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +1,2%. o J-O-J prijsverandering: +6,3%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 279 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,0%. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +5,5%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 215 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,1%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +9,4%. 280 260 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 240 0% 220-5% 200 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-10% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 4% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland 2% 1% 0% -1% 14K3 14K4 15K1 15K2 15K3 15K4 16K1 16K2 16K3 16K4 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2
Alle segmenten in prijs gestegen Het afgelopen jaar is de waarde het meest gestegen in de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro; de waarde steeg voor deze woningen met 6,9%, gevolgd door de prijsklasse vanaf 500 duizend euro met 6,7%. Woningen in de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro stegen het minst in waarde; de prijs van deze woningen nam het afgelopen jaar met 6,0% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan 150.000 6,3% 150.000 tot 250.000 6,0% 250.000 tot 350.000 6,9% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland 350.000 tot 500.000 6,2% Meer dan 500.000 6,7% Alle woningen 6,3% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 9,4% toegenomen het afgelopen jaar. Vooral oudere appartementen met een bouwjaar tot 1944 zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 12,0% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze categorie woningen nam met 9,3% in waarde toe het afgelopen jaar. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot 1944 1945-1979 1980-2000 >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 7,0% 4,1% 3,4% 3,9% 4,7% Hoek/rijwoning 7,4% 5,6% 5,3% 5,5% 5,9% Appartement 12,0% 8,1% 7,4% 9,1% 9,4% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 9,3% 6,0% 5,5% 6,9% 6,3% Voorspelling woningprijsontwikkeling 1 e kwartaal 2017 Voorspelling K-O-K (17K1 t.o.v. 16K4) WOX: alle woningen: 1,6% Voorspelling J-O-J (17K1 t.o.v. 16K1) WOX: alle woningen: 7,1% alle eengezinswoningen: 6,3% alle meergezinswoningen: 9,3% Voorspelling J-O-J (17K1 t.o.v. 16K1) WOX naar landsdeel: West-Nederland: 9,1% Noord-Nederland: 4,4% Oost-Nederland: 4,4% Zuid-Nederland: 4,9% 3
- themabericht Nederlandse steden stuwen woningmarkt tot grote hoogte Calcasa introduceert een nieuwe index voor de grote steden: de Calcasa WOX Top 15 Steden Index. De index geeft de gemiddelde woningwaarde weer voor de vijftien grootste steden. De steden zijn geselecteerd op basis van het aantal koopwoningen. De index toont aan dat de waarde van alle koopwoningen in de top 15 het afgelopen jaar met 8,9% is gestegen naar 262 duizend euro. De Calcasa WOX Top 15 Steden Index overstijgt daarmee de rest van Nederland. (zie figuur 3). Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Figuur 3 280 260 Gemiddelde woningprijs Top 15 Steden en Nederland exclusief de vijftien grootste steden 240 220 200 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Calcasa WOX Top 15 Steden Nederland exclusief Top 15 Steden Gebied kwartaal 1 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar Nederland 1,2% 6,3% 15,3% 5,8% 6,4% Top 15 Steden Index 1,9% 8,9% 20,9% 12,7% 15,6% Nederland zonder Top 15 Steden 0,9% 5,3% 13,2% 3,2% 2.9% Tabel 3 Prijsontwikkeling Top 15 Steden en Nederland per periode Amsterdam 2,2% 11,5% 34,7% 30,3% 41,5% s-gravenhage 2,4% 8,0% 18,8% 12,6% 11,9% Rotterdam 2,4% 11,8% 22,1% 12,7% 12,8% Utrecht 1,9% 12,0% 24,4% 14,5% 25,0% Tilburg 2,0% 6,7% 11,3% -2,0% 1,5% Almere -0,1% 3,1% 12,1% 5,8% 3,3% Eindhoven 1,5% 6,1% 13,3% 3,5% 0,7% Breda 3,9% 10,8% 17,3% 12,0% 12,7% Groningen 1,6% 5,9% 13,1% 5,4% 7,5% Apeldoorn 0,1% 5,8% 11,6% 0,2% -3,6% Haarlem 1,1% 8,5% 25,2% 15,2% 21,8% Haarlemmermeer 1,7% 8,3% 25,8% 15,3% 20,3% Amersfoort 1,5% 6,9% 16,9% 6,3% 11,2% Enschede 1,2% 5,1% 8,9% 2,2% 2,1% s-hertogenbosch 0,9% 5,2% 11,6% 1,8% -0,7% 4
- themabericht Vooral de laatste drie jaar is de Calcasa WOX Top 15 Steden Index sneller gestegen dan de rest van Nederland. De index groeide in deze periode met 20,9% en de rest van Nederland met 13,2%. Eengezinswoningen namen met 17,7% in waarde toe, appartementen zelfs met 24,8%. Dit verschil is minder groot voor de rest van Nederland met een prijsverandering van 14,6% voor appartementen en 13,0% voor eengezinswoningen (zie figuur 4). Steden binnen de Randstad stijgen harder dan buiten de Randstad De woningprijzen in de Top 15 Steden zijn de afgelopen drie jaar niet overal even hard gestegen: binnen de Randstad stegen ze sneller dan het landelijk gemiddelde van 15,3%, daarbuiten lag de prijsontwikkeling echter meestal onder dit gemiddelde. De snelle groei wordt dan ook vooral veroorzaakt door de steden binnen de Randstad. Binnen de Randstad is Amsterdam de koploper met een prijsstijging van 34,7% in drie jaar. Buiten de Randstad is dat Breda met een stijging van 17,3%. De stad Enschede laat zowel voor een- als meergezinswoningen de laagste prijsontwikkeling zien in drie jaar (respectievelijk 9,4% en 5,8%). Prijsontwikkeling in de afgelopen 3 jaar Figuur 4 40% 30% 20% Prijsontwikkeling Calcasa Top 15 Steden Index en Nederland exclusief de vijftien grootste steden in de afgelopen 3 jaar 10% 0% Steden binnen de Randstad Eengezinswoningen Appartementen Rotterdamse appartementen snelste stijger De woningmarkt in de gemeente Rotterdam komt nu ook op gang. Voor het eerst sinds de kredietcrisis komt de prijsverandering voor Rotterdam jaar-opjaar in de dubbele cijfers met 11,8%. Rotterdam schiet dit kwartaal voorbij Amsterdam, waar de groei op jaarbasis 11,5% was. In Rotterdam stijgen de prijzen voor appartementen met 12,4% het hardst van heel Nederland, gevolgd door Amsterdam met 12,2%. De gemiddelde waarde voor appartementen in Rotterdam komt daarbij uit op 163 duizend euro. Ook de prijsstijging in Breda komt voor het eerst sinds de kredietcrisis in de dubbele cijfers: 10,8% op jaarbasis. Daarmee is Breda over het afgelopen jaar de best presterende stad uit de Calcasa WOX Top 15 Steden Index buiten de Randstad. 5
- themabericht Nederland Amsterdam 's-gravenhage Rotterdam Utrecht Tilburg Almere Eindhoven Breda Groningen Apeldoorn Haarlem Haarlemmermeer Amersfoort Enschede 's-hertogenbosch Figuur 5 Percentage te koop aangeboden eengezinswoningen en appartementen ten opzichte van de voorraad koopwoningen 0% 5% 10% Te koop aangeboden eengezinswoningen versus de voorraad koopwoningen Te koop aangeboden appartementen versus de voorraad koopwoningen Het aantal te koop aangeboden woningen in Nederland nam de afgelopen drie jaar met 35% af. In de meeste grote steden daalde het aanbod echter nog sneller. Amsterdam spant de kroon met een afname van 62,8%. In Tilburg daalde het aanbod met 32,3% het minst. De looptijd van de te koop staande woningen in Nederland wordt steeds korter. In de Top 15 Steden wordt het aanbod nog sneller verkocht dan op landelijk niveau. Zo wordt in de steden Amsterdam, Haarlem en Utrecht 95% van de te koop staande woningen binnen een jaar verkocht (zie figuur 6). Nederland Amsterdam 's-gravenhage Rotterdam Figuur 6 Verdeling looptijd verkochte woningen voor de Top 15 Steden en Nederland Utrecht Tilburg Almere Eindhoven Breda Groningen Apeldoorn Haarlem Haarlemmermeer Amersfoort Enschede 's-hertogenbosch 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < 3 mnd 3-6 mnd 6-12 mnd 12-18 mnd 18-24 mnd >=24 mnd 6
Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad Net als vorig kwartaal stegen de prijzen het hardst in Noord-Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 8,6% ten opzichte van vorig jaar. De provincie Utrecht volgt met 8,2%. Met een waardestijging van 11,4% stegen appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden daar het afgelopen jaar aanzienlijk meer waard (7,1%). De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Flevoland (2,6%) en Zeeland (2,9%). 4e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2016 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen 203.000 172.000 5,1% Friesland 198.000 149.000 3,4% Drenthe 216.000 159.000 3,3% Tabel 4 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel 227.000 149.000 4,5% Flevoland 216.000 202.000 2,6% Gelderland 272.000 173.000 4,5% Utrecht 378.000 232.000 8,2% Noord-Holland 352.000 317.000 8,6% Zuid-Holland 305.000 188.000 7,2% Zeeland 207.000 168.000 2,9% Noord-Brabant 283.000 194.000 5,8% Limburg 219.000 148.000 3,6% Nederland 279.000 215.000 6,3% Woningprijzen 10% hoger in regio Groot-Amsterdam Grootste stijger op jaarbasis is de COROP-regio Groot-Amsterdam. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 10,2%. Appartementen in die regio werden maar liefst 12,0% meer waard. Eengezinswoningen stegen met 7,7% in waarde. Op de tweede plek staat de regio Groot-Rijnmond met een j-o-j ontwikkeling van 9,4%. Eengezinswoningen werden 8,5% meer waard en appartementen 11,2%. De COROP-regio s met de laagste ontwikkeling zijn Midden-Limburg en Flevoland met 2,0% en 2,6% respectievelijk. In 18 van de 40 COROP-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. 7
Lichte verbetering betaalbaarheid In het eerste kwartaal werd gemiddeld 15,3% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid verbeterde wederom het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -4,8%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,3%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 7 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). 30 25 20 15 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8
Aantal woningverkopen passeert de piek van 2006 Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 250 duizend. Dit is een toename van 20,5% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aantal woningverkopen op jaarbasis ligt voor het eerst boven de piek van het tweede kwartaal van 2006; toen lag het aantal woningverkopen op 246 duizend. o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +20,5%. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +3,8%. Aantal woningverkopen en veranderingen 300.000 250.000 200.000 150.000 20% 10% 0% -10% Figuur 9 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. 100.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-20% Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop vrijstaande woningen stijgt het hardst De verkoop van vrijstaande woningen stijgt het hardst met 23,7%, maar ook semi-vrijstaande woningen en appartementen worden meer verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is de verkoop van alle woningtypes toegenomen. Ontwikkeling (J-O-J) Transacties per woningtype 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 Vrijstaand 12,8% 16,0% 16,9% 18,4% 23,7% Semi-vrijstaand 7,1% 10,5% 13,7% 11,8% 20,1% Tabel 5 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 13,0% 12,6% 14,4% 12,0% 15,8% Tussenwoning 14,0% 15,7% 17,9% 15,9% 19,8% Appartement 22,1% 23,7% 23,6% 21,1% 21,7% Totaal 15,4% 17,3% 18,6% 17,0% 20,5% 9
Woningverkoop dure segment stijgt met 43% De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. Er zijn 42,7% meer woningen verkocht in deze prijsklasse. In landsdeel West zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (42,0%). Ook in het zuiden is dit segment gestegen met 48,5%. In Noord-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (47,1%) het hardst. In West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (beneden de 75 duizend euro) sterk afgenomen met 24,4%. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 50,0% 37,5% 25,0% 12,5% Figuur 10 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q4 2016 ten opzichte van Q4 2015 0,0% Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-350.000 350.000-500.000 > 500.000 30% aanbod binnen drie maanden verkocht Steeds minder woningen staan langdurig te koop. Het aandeel woningen dat langer dan twee jaar te koop staat, neemt nog steeds af en bedraagt momenteel 10,6%. Een jaar geleden betrof dit nog 13,6%. Van de verkochte woningen heeft 29,7% nog geen drie maanden te koop gestaan. Meer dan de helft van het aanbod is binnen zes maanden verkocht. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 23,8% verkocht binnen drie maanden en 51,4% binnen zes maanden. 100% 75% Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland Figuur 10 Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland 50% 25% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 < 3 mnd 3-6 mnd 6-12 mnd 12-18 mnd 18-24 mnd >=24 mnd 10
Langste looptijd in noorden en oosten 21% van het totale woningaanbod staat langer dan drie jaar te koop. Dit komt neer op 36 duizend woningen. Het COROP-gebied Groot-Amsterdam heeft met 8,9% het hoogste percentage van de koopvoorraad verkocht het afgelopen jaar. Delfzijl en omgeving heeft de laagste marktliquiditeit met 4,0%. Percentage Percentage koopvoorraad koopvoorraad COROP-gebied verkocht per jaar COROP-gebied verkocht per jaar Groot-Amsterdam 8,9% Delfzijl en omgeving 4,0% s-gravenhage 7,4% Noord-Limburg 4,3% Haarlem 7,2% Achterhoek 4,5% Het Gooi en Vechtstreek 6,8% Midden-Limburg 4,5% Utrecht 6,7% Oost-Groningen 4,7% Groot-Rijnmond 6,7% Twente 4,8% Zaanstreek 6,6% Zuid-Limburg 4,8% Overig Groningen 6,5% Zuidoost-Drenthe 5,0% Leiden en Bollenstreek 6,0% Zuidwest-Friesland 5,1% Noord-Overijssel 5,9% Zuidoost-Friesland 5,1% Tabel 7 Marktliquiditeit: percentage koopvoorraad verkocht laatste jaar Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2016 (in %) 11
Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,7. Vorig jaar betrof deze verhouding 1,0. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 250 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: +20,5% Aanbod van woningen in Q4 2016: 172 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -18,8% De marktliquiditeit is het beste in Groningen met een factor 0,2, gevolgd door de gemeente Amsterdam met 0,23. In de gemeente Delfzijl is de marktliquiditeit het laagst met een factor 1,98 gevolgd door de gemeente Goeree-Overflakkee met 1,90. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300.000 250.000 200.000 150.000 Figuur 12a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2016 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 100.000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen 120.000 100.000 80.000 60.000 Figuur 12b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2016 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 40.000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 5,9% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 4,9%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 11,1% Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht is het hoogst in Amsterdam met 12,6%. Dit aandeel was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Tubbergen waar 2,8% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12
Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13
Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 307 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +18,6%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +3,9%. Aantal hypotheken en veranderingen 650.000 500.000 20% 10% Figuur 15 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 350.000 0% 200.000-10% 50.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-20% Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.851. o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -2,7%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -10,3%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,7%. Het hoogste aandeel executieverkopen (4,2%) kent de gemeente Schiedam. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de gemeente Katwijk. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executieverkopen Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur 16 3.000 2.500 2.000 2,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 1.500 0,5% 1.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14
Verkoop nieuwbouwwoningen neem toe In het vierde kwartaal van 2016 werden 9 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een toename van de verkoop van 5,9% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Voor het jaar 2016 is de nieuwbouwverkoop uitgekomen op 34 duizend. Dit is een stijging van 9,7% ten opzichte van 2015. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland 14.000 11.000 8.000 360.000 320.000 280.000 Figuur 17 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, 2006-2016 Bron: Monitor Nieuwe Woningen bewerking Calcasa 5.000 240.000 2.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 200.000 Aantal verkopen Verkoopprijs Aanbod nieuwbouwwoningen stagneert In 2015 werden ruim 30.000 nieuwbouwwoningen aangeboden. Tot en met het derde kwartaal van 2016 staat de teller op ruim 22.000 nieuw aangeboden woningen. De verkoopportefeuille is in het derde kwartaal van 2016 afgenomen tot iets minder dan 6.000 woningen. Nieuwbouw: aanbod versus verkoop 20000 15000 10000 Figuur 18 Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwwoningen en de verkoopportefeuille per kwartaal per jaar in Nederland, 2006-2016 Bron: Monitor Nieuwe Woningen bewerking Calcasa 5000 0 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Aanbod nieuwbouw koopwoningen 15
Gemiddelde huurwaarden bedrijfsruimten stijgen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 3,9% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 86 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2016. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 3,9%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 115 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gestegen met 5,3% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 103 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2016, wat neerkomt op een stijging van 5,3% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 156 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 0,4% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 93 (4Q2001=100) in het vierde kwartaal van 2016, wat neerkomt op een stijging van 0,4% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 56 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur 19 130 120 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) 110 100 90 80 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 86 115-3,9% -2,5% Winkels (RPI) 103 156 5,3% -3,9% Bedrijfsruimten (IPI) 93 56 0,4% -4,7% Tabel 8 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 16
Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 20 200 160 120 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 80 40 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17
Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Tabel 9 Amsterdam 414.000 83.000 331.000 27% 72% 821.750 449.210 14.103 3.207 11,8 Rotterdam 308.000 102.000 206.000 34% 66% 623.650 314.960 9.309 4.548 15,5 Den Haag 250.000 68.000 182.000 43% 56% 514.860 253.420 8.601 3.846 14,1 Utrecht 146.000 72.000 74.000 46% 52% 334.180 172.750 6.077 1.519 13,0 Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen 97.000 38.000 59.000 41% 58% 200.340 120.760 3.715 757 16,1 Eindhoven 104.000 72.000 31.000 45% 54% 223.210 113.520 3.647 1.316 16,9 Provincies Groningen 271.000 193.000 78.000 55% 44% 583.940 289.550 8.649 7.352 18,3 Friesland 292.000 251.000 41.000 61% 38% 646.260 286.430 9.511 8.559 18,0 Drenthe 218.000 190.000 28.000 64% 35% 488.580 212.350 7.403 7.349 18,0 Overijssel 488.000 397.000 91.000 59% 40% 1.140.650 487.450 15.159 11.981 17,1 Flevoland 162.000 133.000 28.000 63% 36% 401.790 165.200 5.683 4.232 15,8 Gelderland 869.000 702.000 168.000 59% 41% 2.026.580 888.900 28.301 23.927 17,6 Utrecht 539.000 367.000 173.000 57% 42% 1.263.570 568.150 20.502 9.039 14,8 Noord-Holland 1.279.000 711.000 567.000 48% 51% 2.761.930 1.314.670 44.723 19.041 14,6 Zuid-Holland 1.636.000 877.000 759.000 50% 49% 3.600.010 1.658.260 53.753 32.518 15,3 Zeeland 182.000 155.000 27.000 65% 34% 380.730 171.280 6.658 6.066 16,7 Noord-Brabant 1.079.000 868.000 211.000 61% 39% 2.488.750 1.103.670 35.594 29.410 17,1 Limburg 521.000 415.000 106.000 60% 39% 1.117.940 519.290 14.307 12.876 16,4 Nederland 7.535.000 5.255.000 2.281.000 56% 43% 16.900.730 7.665.200 250.243 172.349 16,5 Woningvoorraad 31% 13% 56% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 16% 12% 8% 4% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 21 & 22 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers Q4 2016 Aantal J-O-J NHG verkopen 31.200-17,4% Executieverkopen met verlies 802-25,6% HH betalingsproblemen 107.310-4,8% Hypotheekverkopen 307.266 18,6% Totale hypotheekschuld (mld) 665,2 1,6% 0% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers -1,3% 1,1% ABN AMRO Bank Hypotrust ABN AMRO Nationale Nederlanden 0,9% Florius -1,1% Lloyds Bank Munt Hypotheken 0,7% Argenta spaarbank ASR Bank -0,7% Achmea 0,5% Aegon -0,6% 0,5% -0,5% Tabel 10 & Figuur 23 Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2016) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2016) Figuren 24 & 25 120 110 8% 6% 280 260 700.000 675.000 Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 100 4% 240 650.000 90 2% 220 625.000 80 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '16 '16 '16 Q1 Q2 Q3 Q4 BNP Inflatie Werkloosheid 0% 200 600.000 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mln euro) 18
Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 232.000 194.000 173.000 175.000 203.000 Friesland 254.000 188.000 157.000 146.000 198.000 Drenthe 288.000 204.000 170.000 157.000 216.000 Tabel 11 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel 336.000 221.000 201.000 190.000 227.000 Flevoland 358.000 262.000 199.000 188.000 216.000 Gelderland 386.000 269.000 226.000 207.000 272.000 Utrecht 647.000 445.000 323.000 301.000 378.000 Noord-Holland 500.000 410.000 309.000 282.000 352.000 Zuid-Holland 487.000 372.000 284.000 264.000 305.000 Zeeland 279.000 195.000 171.000 164.000 207.000 Noord-Brabant 419.000 288.000 246.000 229.000 283.000 Limburg 316.000 207.000 192.000 185.000 219.000 Nederland 373.000 279.000 248.000 236.000 279.000 portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 152.000 147.000 151.000 162.000 172.000 Friesland 145.000 134.000 143.000 144.000 149.000 Drenthe 149.000 138.000 138.000 168.000 159.000 Overijssel 142.000 144.000 158.000 157.000 149.000 Tabel 12 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland 194.000 169.000 161.000 170.000 202.000 Gelderland 173.000 161.000 174.000 193.000 173.000 Utrecht 218.000 195.000 232.000 238.000 232.000 Noord-Holland 241.000 227.000 282.000 341.000 317.000 Zuid-Holland 163.000 167.000 195.000 190.000 188.000 Zeeland 179.000 189.000 155.000 156.000 168.000 Noord-Brabant 192.000 176.000 192.000 201.000 194.000 Limburg 148.000 135.000 151.000 158.000 148.000 Nederland 182.000 178.000 209.000 238.000 215.000 19
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 717 Delfzijl 146 Wassenaar 575 Oldambt 153 Heemstede 530 Leeuwarden 160 Naarden 504 Veendam 162 Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1.000 euro) De Bilt 432 Heerlen 163 Bussum 427 Terneuzen 164 Wijdemeren 416 Kerkrade 165 Zeist 410 Brunssum 166 Utrechtse Heuvelrug 401 Franekeradeel 167 Bergen (NH.) 389 Den Helder 169 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Utrecht 12,0% Tytsjerksteradiel 1,8% Rotterdam 11,8% Aa en Hunze 1,8% Amsterdam 11,5% Noordoostpolder 1,8% Breda 10,8% Echt-Susteren 1,8% Tabel 14 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Zaanstad 9,1% Dongeradeel 1,8% Amstelveen 8,6% Franekeradeel 1,8% Haarlem 8,5% Leudal 1,9% Uithoorn 8,4% Midden-Drenthe 2,0% Vlaardingen 8,4% Weert 2,0% Maassluis 8,3% Achtkarspelen 2,0% 20
Figuur 26 Gemiddelde woningprijs per COROP-regio in Nederland in het vierde kwartaal van 2016 (in euro s) Figuur 27 Woningprijsontwikkeling per COROP-regio in het vierde kwartaal van 2016 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 21
Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2016 (in euro s) Figuur 29 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2016 t.o.v. vierde kwartaal vorig jaar (in %) 22
De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: info@calcasa.nl Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23
Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: www.calcasa.nl Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië) en On-Geo (Duitsland). 24