Raadsvoorstel Raadsvergadering : 24 november 2005 Agendapunt : 10. Portefeuillehouder : R.J. van der Wekken Afdeling : RenM Behandelend ambt. : J. T. Wesdorp Datum : 8 november 2005 Onderwerp : Planschadeverzoeken ex artikel 49 W.R.O. M.P. Flikweert-Simonse, A. van Nieuwenhuijze-Duymelink, A. Gerretsen-Denkeng, J.L. Kouijzer, J.A. de Wilde-van Burg, A.P. Punt-Boomgaardt, L.J. de Jager-Klompe, F.J.J.M. Mous-Huizing te Zierikzee Aan de leden van de gemeenteraad 1. Korte inhoud voorstel Door Maat & Ruijgrok, Juridisch Adviesbureau, zijn namens de heer en mevrouw M.P. Flikweert-Simonse, Kadeweg 14, de heer en mevrouw A. van Nieuwenhuijze- Duymelink, Hoeveweg 3, de heer en mevrouw A. Gerretsen-Denkeng, Nassaulaan 2, de heer J.L. Kouijzer, Nassaulaan 4, de heer en mevrouw J.A. de Wilde-van Burg, Nassaulaan 6, de heer en mevrouw A.P. Punt-Boomgaardt, Nassaulaan 8, de heer en mevrouw L.J. de Jager-Klompe, Nassaulaan 10 en de heer en mevrouw F.J.J.M. Mous-Huizing, Nassaulaan 20 te Zierikzee, verzoeken om planschade ingediend op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (W.R.O.) als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan Noorderpolder, Zierikzee. 2. Inleiding Blijkens de verzoeken om planschade wordt gesteld dat als gevolg van het bestemmingsplan Noorderpolder schade wordt geleden, waardoor de woningen van belanghebbenden in waarde zijn gedaald. Door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) zijn op 24 juni 2005 adviezen uitgebracht aan ons college. Vervolgens zijn de adviezen bij brief d.d. 27 juni 2005 toegezonden met de mogelijkheid een zienswijze te geven op deze advisering. Aangegeven is door Maat & Ruijgrok dat kan worden ingestemd met de uitgebrachte advisering. 3. Overwegingen (verzoeken Flikweert en van Nieuwenhuijze) Door de SAOZ is aangegeven de ingediende verzoeken om planschade toe te kennen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Buitengebied en het bestemmingsplan Noorderpolder. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied konden op de gronden van de heer en mevrouw Flikweert/de heer en mevrouw van Nieuwenhuijze, gelet op de kaart waaruit valt af te leiden dat de grens van de bebouwde kom parallel aan de Nassaulaan liep, alsmede gelet op de detailplankaart waarop staat aangegeven dat ter plaatse van Kadeweg 12 een agrarisch grondgebonden bedrijf gesitueerd was, op een afstand van respectievelijk 20 m./23 m. van de percelen en ongeveer 37 m./27 m. van de woningen van belanghebbenden agrarische bedrijfsgebouwen worden opgericht met een dakvoethoogte van 7 m. en een totale hoogte van 10 m.
alsmede silo s met een hoogte van 10 m. De bedrijfsbebouwing kon ook bestaan, gelet op de omstandigheid dat toevoeging van onder meer- een glastuinbouwbedrijf mogelijk was, uit staand glas of plastic boogkassen. Daarnaast was het mogelijk om op dezelfde afstanden twee bedrijfswoningen per bedrijf te realiseren met een dakvoethoogte van 4,5 m. en een totale hoogte van 7 m. Het was voorts mogelijk om op de gronden op het erf aansluitend op de bebouwing op het agrarische bedrijf te gebruiken voor kleinschalig kamperen voor 10 kampeermiddelen en voor de duur van korte periodes voor 15 kampeermiddelen (niet zijnde stacaravans). Op grond van het bestemmingsplan Noorderpolder kunnen op de gronden ten zuiden/zuidoosten van de woningen van belanghebbenden op een afstand van respectievelijk ongeveer 26 m./45 m. van de percelen en op een afstand van ongeveer 43 m./50 m. vanaf de woningen van belanghebbenden vrijstaande woningen met een dakvoethoogte van 4,5 m./7 m., een bebouwingshoogte van 9 m. worden gebouwd, alsmede bijbehorende bijgebouwen met een dakvoethoogte van 3 m., een totale hoogte van 4,5 m. en een dakhelling van 55. Tegenover het perceel Hoeveweg 3 is er ook de mogelijkheid vrijstaande woningen met een plat dak te bouwen met een totale bebouwingshoogte van 6 m. Voorts kunnen op de gronden andere bouwwerken met een totale hoogte van 10 m., met uitzondering van tuin- en erfafscheidingen welke een maximale hoogte van 2 m. mogen hebben, worden opgericht. Belanghebbenden werden, gelet op het voorgaande, in de oude situatie op de zuidelijk/zuidoostelijk gelegen gronden aan de overzijde van de Hoeveweg tegenover hun percelen op een afstand van respectievelijk ongeveer 20 m./23 m. van de percelen en ongeveer 37 m./27 m. van hun woningen geconfronteerd met de hiervoor beschreven agrarische bedrijfsbebouwing en bijbehorende bedrijfswoningen. In de nieuwe situatie is op een afstand van ongeveer 26 m./45 m. van de percelen en op een afstand van ongeveer 43 m./50 m. van de woningen in zuidelijk/zuidoostelijke richting voornoemde woonbebouwing mogelijk. Gesteld kan worden dat de bebouwing in de nieuwe situatie verder van de woningen is gelegen alsmede in hoogte en volume is afgenomen. Derhalve is er ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden geen sprake van een verslechtering in planologische zin. Het gebruik van de zuidelijk/zuidoostelijk gelegen gronden is gewijzigd van een gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden naar een gebruik voor woondoeleinden. Van het agrarische gebruik viel reeds overlast te verwachten in de vorm van geluids- en stankoverlast, maar ook lichthinder door de mogelijkheid van toevoeging van een glastuinbouwbedrijf aan het bestaande agrarische bedrijf. Voorts was per bedrijf de vestiging van twee bedrijfswoningen mogelijk, zodat ook hieruit voortvloeiende vormen van hinder, in de zin van privacy-aantasting en geluidsoverlast te duchten viel. Bovendien konden de gronden op het erf aansluitend bij de bebouwing van het agrarisch bedrijf worden gebruikt voor kleinschalig kamperen tot 10 kampeermiddelen en voor korte periodes zelfs tot 15 kampeermiddelen. Ook uit dit gebruik konden, hoewel seizoensgebonden, voornoemde vormen van hinder voortvloeien. Door de wijziging is de gebruiksintensiteit van de zuidelijk/zuidoostelijk gelegen gronden echter toegenomen, met als gevolg een verdergaande aantasting van de privacy van belanghebbenden alsmede toegenomen geluidsoverlast. Daarnaast kan worden aangenomen dat de toegenomen gebruiksintensiteit een enigszins grotere verkeersdrukte met zich meebrengt, met de daarbij behorende nadelige gevolgen in de zin van een toename van geluids- en lichtoverlast. Belanghebbenden hebben daarvan niet in grote mate hinder te duchten, omdat de nieuwe woonwijk niet vanaf de Hoeveweg en de Kadeweg wordt ontsloten. Voorts kan worden gesteld dat de ligging van de woningen van belanghebbenden enigszins is aangetast. Immers, voorheen grensden de woningen in zuidelijke/zuidoostelijke richting aan een agrarische gebied, terwijl in de nieuwe situatie de 2
woningen grenzen aan een woonwijk. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld, dat er ten aanzien van het gebruik enigszins sprake is van een verzwaring ten opzichte van het oude planologische regime. De waardevermindering wordt, naast de waarde van de getroffen objecten, met name bepaald door de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde enig privacyverlies, enige geluidhinder en een enigszins aangetaste ligging hebben er toe geleid dat de waarde van de objecten is gedaald. De waardevermindering van de objecten Kadeweg 14 en Hoeveweg 3 bedragen volgens de SAOZ een bedrag van respectievelijk 5.000,-- en 6.000,--.. 4. Overwegingen (verzoeken Gerretsen, Kouijzer, de Wilde, Punt, de Jager en Mous) Door de SAOZ is aangegeven de ingediende verzoeken om planschade toe te kennen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Buitengebied en het bestemmingsplan Noorderpolder. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied konden op de gronden ten noorden/noordoosten van de woningen van belanghebbenden, gelet op de door de gemeente overlegde kaart waaruit valt af te leiden dat de grens van de bebouwde kom parallel aan de Nassaulaan liep, alsmede gelet op de detailplankaart waarop staat aangegeven dat ter plaatse van Kadeweg 12 een agrarisch grondgebonden bedrijf gesitueerd was, binnen een bouwblok van 1 hectare op een afstand van 117 m. van de percelen van belanghebbenden agrarische bedrijfsgebouwen worden opgericht met een dakvoethoogte van 7 m. en een totale hoogte van 10 m. alsmede silo s met een hoogte van 10 m. De bedrijfsbebouwing kon ook bestaan, gelet op de omstandigheid dat toevoeging van onder meer- een glastuinbouwbedrijf mogelijk was, uit staand glas of plastic boogkassen. Daarnaast was het mogelijk om op dezelfde afstand 2 bedrijfsgebouwen per bedrijf te realiseren met een dakvoethoogte van 4,5 m. en een totale hoogte van 7 m. Het was voorts mogelijk om de gronden aansluitend aan de bebouwing op het agrarisch bedrijf te gaan gebruiken voor kleinschalig kamperen voor 10 kampeermiddelen en voor de duur van korte periodes voor 15 kampeermiddelen. Op een afstand van respectievelijk ongeveer 20 m.(gerretsen) en 17 m. (Kouijzer, de Wilde, Punt, de Jager en Mous) vanaf de percelen en ongeveer respectievelijk 37 m./45 m./22 m./23 m./23 m./27 m. van de woningen van belanghebbenden op de noordelijke/ noordoostelijk gelegen gronden konden alleen drinkgelegenheden voor vee, afrasteringen en tijdelijke kweektunnels worden gerealiseerd. Daarnaast was ter plaatse van Kadeweg 10 (thans Kadeweg 6) een burgerwoning gesitueerd, welke op een afstand van respectievelijk ongeveer 47 m./52 m./62 m./80 m./92 m. van de woningen van belanghebbenden. Deze woning mocht een totaal bewoonbaar oppervlak hebben van 150 m2, een dakvoethoogte van 5,5 m. een dakhelling van 55 en een totale oppervlakte van 60 m2. (In het advies inzake het verzoek van de heer en mevrouw Mous is dit aspect niet meegenomen.) Op grond van het nieuwe bestemmingsplan kunnen op de gronden ten noorden/ noordoosten van de woningen van belanghebbenden op een afstand van ongeveer 25 m. van de percelen en op een afstand van ongeveer 35 m. (Geretsen/Kouijzer, Mous) en ongeveer 30 m. (de Wilde) 31 m. (Punt en de Jager) vanaf de woningen van belanghebbenden vrijstaande woningen met een dakvoethoogte van 4,5 m., een bebouwingshoogte van 9 m. en een dakhelling van 55 worden gebouwd, alsmede bijbehorende bijgebouwen met een dakvoethoogte van 3 m., totale hoogte van 4,5 m. en een dakhelling van 55. Voorts kunnen op de 3
gronden andere bouwwerken met een totale hoogte van 10 m., met uitzondering van tuin- en erfafscheidingen welke een maximale hoogte van 2 m. mogen hebben, worden opgericht. Belanghebbenden werden, gelet op het voorgaande, in de oude situatie op de noordelijk/noordoostelijk/noordwestelijk gelegen gronden aan de overzijde van de Nassaulaan direct tegenover hun percelen op een afstand van respectievelijk ongeveer 37 m./45 m./55 m./72 m./86 m. van de percelen en respectievelijk ongeveer 47 m./52 m./62 m./80 m./92 m. van hun woningen geconfronteerd met de bestaande burgerwoning aan de Kadeweg 10 (thans Kadeweg 6) en twee daarbij behorende bijgebouwen. Pas op een afstand van ongeveer 117 m. van de percelen, kunnen de hiervoor beschreven agrarische bedrijfsbebouwing en de bijbehorende bedrijfswoningen worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie is op een afstand van 25 m. van de percelen en op een afstand van ongeveer 35 m. van de woningen in noordelijke/noordoostelijke richting voornoemde woonbebouwing mogelijk. Voor Punt/de Jager is dit een afstand van ongeveer 31 m. van de woningen (meer zijdelings bezien vanuit de woning van Punt) in noordelijke/noordoostelijke richting. Voor Mous is op een afstand van ongeveer 35 m., enigszins zijdelings vanuit zijn woning bezien in noordelijke richting woonbebouwing mogelijk. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat door de wijziging, hoewel er voorheen al een beperking was van het directe zicht/zijdelingse zicht vanuit de woningen van belanghebbenden (Geretsen, Kouijzer) door de woning aan de Kadeweg 10 en daarbij behorende bijgebouwen sprake is van een vermindering van het uitzicht vanaf de percelen en vanuit de woningen van belanghebbenden in met name noordoostelijke richting. Ook voor De Wilde en de Jager is sprake van een vermindering van het uitzicht vanaf de percelen en vanuit de woningen. Voor Punt is er een vermindering van het zijdelingse uitzicht vanaf het perceel en vanuit de woning. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden enigszins sprake is van een verslechtering in planologische zin. Het gebruik van de noordelijk/noordoostelijk gelegen gronden is met uitzondering van de gronden ter plaatse van de burgerwoning aan de Kadeweg 10- gewijzigd van een gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden, waarbij dient te worden opgemerkt dat pas op een grote afstand (ongeveer 117 m. vanaf de percelen van belanghebbenden) intensieve agrarische bedrijfsvoering mogelijk was, naar een gebruik voor woondoeleinden. Van het agrarische gebruik viel enige, zij het in beperkte mate, overlast te verwachten in de vorm van geluids- en stankoverlast. Door de wijziging is de gebruiksintensiteit op de betreffende gronden echter aanzienlijk toegenomen, met als gevolg een aantasting van de privacy van belanghebbenden en toegenomen geluidsoverlast. Daarbij dient wel in overweging te worden genomen dat dergelijke vormen van overlast, gelet op de bestaande woning aan de Kadeweg 10, reeds in enige mate aanwezig waren. Daarnaast kan worden aangenomen dat de toegenomen gebruiksintensiteit van de noordelijk/ noordoostelijk gelegen gronden, een grotere verkeersdrukte met zich meebrengt, met de daarbij behorende nadelige gevolgen in de zin van een toename van geluids- en lichtoverlast. Door de tussen de woningen gelegen ontsluitingsweg welke op een afstand van ongeveer 20 m. van de woningen van belanghebbenden (de Wilde en de Jager), ongeveer 17 m. (Punt) en ongeveer 30 m. (Mous) haaks op de Nassaulaan aansluit worden deze nadelige gevolgen versterkt. Voorts kan worden gesteld dat de ligging van de woningen van belanghebbenden is aangetast. Immers, voorheen grensden de woningen in noordelijk/noordoostelijke richting aan een agrarisch gebied, terwijl in de nieuwe situatie de woningen grenzen aan een woonwijk. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat er ten aanzien van het gebruik sprake is van een verzwaring ten opzichte van het oude planologische regime. 4
De waardevermindering wordt, naast de waarde van de getroffen objecten, met name bepaald door de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde privacyverlies, (enig) uitzichtverlies, geluidhinder, (enige) verkeersoverlast en een aangetaste ligging hebben er toe geleid dat de waarde van de objecten is gedaald. De waardevermindering van de objecten Nassaulaan 2,4,6,8,10 en 20 bedraagt volgens de SAOZ een bedrag van respectievelijk 9.000,--, 10.000,--, 14.000,--, 16.000,--, 15.000,-- en 18.000,--. Naar aanleiding van de advisering van de SAOZ merken wij nog het volgende op. In het advies inzake de claim van de heer en mevrouw Flikweert is per abuis geadviseerd dat vanaf 10 december 2004 de wettelijke rente moet worden verrekend. Dit moet zijn 29 oktober 2004, op deze dag is het verzoek om planschade ontvangen. Er zijn verder geen punten in de advisering, welke naar onze mening niet correct zijn. Van een extern deskundigenadvies (in dit geval SAOZ) kan niet zomaar worden afgeweken. Dit dient heel goed gemotiveerd en onderbouwd te worden. 5. Financiële overwegingen Dekking van deze schadeclaims is als eenmalig nadeel meegenomen in de marap 2005 2 van de afdeling Ruimte en Milieu. De rentelast kan worden geboekt ten laste van de post kortlopend geld. 6. Voorstel Wij stellen u voor op grond van artikel 49 W.R.O. een schadevergoeding toe te kennen aan: a. de heer en mevrouw M.P. Flikweert-Simonse ter grootte van 5.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 oktober 2004 van 163; b. de heer en mevrouw A. van Nieuwenhuijze-Duymelink ter grootte van 6.000 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2004 van 195; c. de heer en mevrouw A. Gerretsen-Denkeng te grootte van 9.000, te 294; d. de heer J.L. Kouijzer ter grootte van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2004 van 326; e. de heer en mevrouw J.A. de Wilde-van Burg ter grootte van 14.000 te 457; f. de heer en mevrouw A.P. Punt-Boomgaardt ter grootte van 16.000 te 522; g. de heer en mevrouw L.J. de Jager-Klompe ter grootte van 15.000 te 489; h. de heer en mevrouw F.J.J.M. Mous-Huizing ter grootte van 18.000 te 588. Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, 5
de secretaris, de burgemeester, drs.ir.j.w.de Vos MPA. mr. J.J.P.M. Asselbergs. Conform besloten door de raad in zijn openbare vergadering van 24-11-2005., voorzitter, griffier 6